Najem prywatny z VAT — wspólny JPK_V7 z działalnością

Osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą i jednocześnie wynajmująca prywatnie rozlicza dwa różne źródła przychodu, ale ma jeden numer NIP i jedną rejestrację VAT. Do urzędu składa więc jeden plik JPK_V7 obejmujący sprzedaż z działalności i z najmu.

W TaxMachine prowadzi się te dwa źródła jako dwa odrębne podmioty (działalność i najem), a przy wysyłce scala ich pliki JPK w jeden. Poniżej cała procedura.

Dlaczego nie w jednym podmiocie

Przychód z najmu prywatnego jest opodatkowany odrębnie (ryczałt 8,5% / 12,5%) i nie może powiększyć przychodu z działalności — trafiłby wtedy do księgi, zaliczek i zeznania firmy. Wpisywanie faktur z najmu do podmiotu z działalnością prowadzi więc do zawyżonego przychodu firmy.

Nie należy w tym celu oznaczać faktur jako FP. Oznaczenie FP dotyczy faktur wystawionych do paragonu i zgodnie z rozporządzeniem takie dokumenty są wyłączane z sum ewidencji w JPK_V7 (sprzedaż jest już ujęta w raporcie z kasy fiskalnej). Faktura z najmu oznaczona FP zniknie więc nie tylko z przychodu, ale i z rozliczenia VAT — a w pliku znajdzie się oznaczenie niezgodne ze stanem faktycznym.

Krok 1: osobny podmiot dla najmu

Dodaj drugi podmiot (kartotekę firmy) dla najmu prywatnego — z tym samym NIP co działalność, oznaczony jako podatnik VAT, z formą ewidencji ryczałt.

Nie dodawaj w nim właścicieli ani udziałów. To kluczowy szczegół: bez udziałów przychody tego podmiotu nie doliczają się do przychodów i dochodów osoby fizycznej po stronie działalności. Zaliczki i zeznanie roczne z najmu rozliczasz osobno, zgodnie z zasadami dla najmu prywatnego.

Krok 2: księgowanie faktur z najmu

Faktury z najmu księgujesz w podmiocie najmu jak zwykle — trafiają do rejestru VAT tego podmiotu, a to właśnie jest cel całej operacji.

Powstający przy okazji wpis w ewidencji ryczałtu tego podmiotu nie przeszkadza: tej ewidencji nie drukujesz i nie wykazujesz nigdzie poza tym podmiotem. Jeżeli mimo to wolisz mieć czysto — przy księgowaniu wyczyść stawkę ryczałtu i kwotę (w księgach podatkowych: kolumnę KPiR i kwotę). Dokument zostanie wtedy zapisany wyłącznie do rejestru VAT.

Przy imporcie plików (JPK/FA) tę samą rolę pełni opcja „Księguj tylko VAT" w oknie importu, a przy księgowaniu e-faktur z KSeF — odznaczenie „Księguj przychody" przy zaznaczonym „Księguj VAT".

Krok 3: scalenie plików JPK_V7

Scalanie pobiera dane z pliku XML zapisanego na dysku — nie z drugiego podmiotu bezpośrednio. Plik z najmu trzeba więc najpierw wyeksportować.

Na koniec miesiąca:

1. Wygeneruj JPK_V7 w podmiocie najmu za rozliczany okres (przycisk Generuj plik).
2. Zapisz go na dysk: wstążka Import i eksport → Eksportuj („Zapisz XML do pliku"). Zapamiętaj, gdzie plik trafił — za chwilę go wskażesz.
3. Wygeneruj JPK_V7 w podmiocie działalności za ten sam okres — normalnie, jak dotąd.
4. W oknie tego pliku kliknij Import i eksport → Importuj i wskaż zapisany przed chwilą plik z najmu.

Program scali części ewidencyjne obu plików, a część deklaracyjną przeliczy od nowa na podstawie scalonej ewidencji — deklaracja obejmie więc obie działalności. Powstały plik wysyłasz do urzędu jako jeden JPK_V7.

Szczegóły samego scalania (wymagania co do zgodności rodzaju i wersji plików, weryfikacja ze schematem Ministerstwa Finansów, film pokazujący przebieg): Import (scalanie) plików JPK.

Uwagi

• Scalaj do tego pliku, który zamierzasz wysłać — plik z najmu służy tylko jako źródło danych i po scaleniu nie jest już potrzebny; deklaracja i tak liczona jest po scaleniu, z całości.
• Korekta obejmuje komplet: jeżeli poprawiasz dane w którymkolwiek podmiocie, wygeneruj oba pliki ponownie i scal je jeszcze raz.
• JPK_V7K (kwartalny): część ewidencyjną składasz co miesiąc, deklarację co kwartał — scalanie wykonujesz tak samo, dla każdego składanego pliku.
• Ten sam schemat sprawdza się wszędzie tam, gdzie jeden podatnik VAT prowadzi ewidencje w kilku podmiotach programu (np. sprzedaż w kilku lokalizacjach).