0115-KDWT.4011.313.2026.2.JŁ

Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

27 lipca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy możliwości skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego. Uzupełnili go Państwo pismem z 31 sierpnia 2026 r. (data wpływu). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.  Zainteresowany będący stroną postępowania:

A.A

ul. (...)

2.  Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

B.A

ul. (...)

Opis stanu faktycznego

W 2022 r. sprzedali Państwo nieruchomość przed upływem pięcioletniego okresu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, oraz zadeklarowali w zeznaniu PIT-39 zamiar skorzystania z ulgi mieszkaniowej.

Sprzedana nieruchomość mieściła się przy ul. A, B. Składała się z działki nr 1 o pow. 0,1083 ha. W momencie zakupu nieruchomość była niezabudowana. Dla nieruchomości jest prowadzona KW o numerze (...). Następnie wybudowali Państwo budynek mieszkalny jednorodzinny o powierzchni zabudowy 64 m kw. (pow. całkowita 124,17 m kw.). Nieruchomość została sprzedana za kwotę 860.000 zł.

W 2025 r. zawarli Państwo z deweloperem umowę zobowiązującą dotyczącą nabycia nieruchomości przeznaczonej do zaspokajania własnych potrzeb mieszkaniowych i do dnia 31 grudnia 2025 r. dokonali wpłat obejmujących całość przychodu ze sprzedaży z 2022 r.

Ostateczny akt notarialny przenoszący własność podpisano dopiero w 2026 r. z przyczyn leżących po stronie dewelopera. Zakupiona nieruchomość mieści się pod adresem ul. C1, D. Jest to lokal mieszkalny.

Uzupełnienie opisu sprawy

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, że sprzedawana nieruchomość (domek jednorodzinny) nie była towarem handlowym ani środkiem trwałym w działalności gospodarczej.

13 listopada 2025 r. podpisali Państwo umowę deweloperską. Tego samego dnia podpisali również umowę o wykończenie lokalu. 27 listopada 2025 r. odebrali gotowy do zamieszkania lokal.

Deweloper zobowiązał się w umowie do ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia jego własności do dnia 30 kwietnia 2026 r. Akt przeniesienia własności został podpisany 4 marca 2026 r.

W trakcie domykania transakcji sprzedaży mieszkania oraz miejsca postojowego, deweloper został poinformowany o konieczności zakończenia wszystkich czynności do końca roku 2025. Deweloper zobowiązał się do tego, że ostateczne przeniesienie własności nastąpi najszybciej jak to będzie możliwe, najpóźniej do marca 2026 r., ale wiedząc o Państwa sytuacji obiecał, że postara się, aby odbyło się to w 2025 r.

Daty zapłaty transz wynikających z umowy deweloperskiej:

·      10.11.2025 r. - opłata rezerwacyjna - 6704,78 zł,

·      17.11.2025 r. - za lokal i miejsce parkingowe - 713772,72 zł,

·      17.11.2025 r. - za udział w drodze - 8000 zł,

·      20.11.2025 r. - za wykończenie lokalu - 120585,22 zł.

Pytanie

Czy w przedstawionym stanie faktycznym dochód uzyskany przez Państwa z odpłatnego zbycia w 2022 r. nieruchomości położonej przy ul. A, B, korzysta ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, skoro do dnia 31 grudnia 2025 r. wydatkowali Państwo całość przychodu uzyskanego z tej sprzedaży na nabycie lokalu mieszkalnego położonego przy ul. C1 w D, przeznaczonego do zaspokajania Państwa własnych potrzeb mieszkaniowych, natomiast umowa przenosząca własność tego lokalu została zawarta dopiero w 2026 r.?

Państwa stanowisko w sprawie

Państwa zdaniem, przedstawiony dochód korzysta ze zwolnienia od podatku dochodowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT wolne od podatku są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e tej ustawy, w wysokości odpowiadającej iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe.

W niniejszej sprawie sprzedaż nastąpiła w 2022 r., a zatem termin ustawowy upływał z dniem 31 grudnia 2025 r. Do tego dnia wydatkowali Państwo całość przychodu ze sprzedaży z 2022 r. na lokal mieszkalny nabywany w celu zaspokojenia Państwa własnych potrzeb mieszkaniowych.

Oznacza to, że przesłanka terminowego wydatkowania przychodu została spełniona. Nie ulega przy tym wątpliwości, że nabywany lokal mieszkalny służy realizacji Państwa własnych celów mieszkaniowych. Środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości nie zostały przeznaczone na cel inwestycyjny, rekreacyjny lub konsumpcyjny, lecz na nabycie mieszkania mającego służyć zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Wydatki tego rodzaju mieszczą się co do zasady w katalogu wydatków mieszkaniowych wskazanym w art. 21 ust. 25 ustawy o PIT.

Stoją Państwo na stanowisku, że późniejsze zawarcie aktu notarialnego przenoszącego własność, jeżeli nastąpiło wyłącznie z przyczyn leżących po stronie dewelopera, nie może prowadzić do utraty prawa do ulgi mieszkaniowej przez podatników, którzy wykonali wszystkie obowiązki zależne od nich. W realiach niniejszej sprawy zawarli Państwo z deweloperem umowę zobowiązującą dotyczącą nabycia lokalu, dokonali w ustawowym terminie wpłat obejmujących całość przychodu ze sprzedaży z 2022 r. oraz przeznaczyli nabywany lokal na własne potrzeby mieszkaniowe. Nie mieli natomiast wpływu na datę finalnego podpisania aktu przenoszącego własność, skoro opóźnienie wynikało z okoliczności leżących po stronie dewelopera.

Takie rozumienie przepisów znajduje potwierdzenie w korzystnym orzecznictwie sądów administracyjnych. W szczególności w wyroku z 4 marca 2025 r., II FSK 1569/24, Naczelny Sąd Administracyjny przyjął, że podatnik, który wykonał swoje obowiązki z umowy deweloperskiej i poniósł wydatki na własne cele mieszkaniowe w terminie ustawowym, nie powinien tracić prawa do ulgi tylko dlatego, że do przeniesienia własności doszło po terminie z przyczyn niezależnych od niego.

Analogiczne stanowisko zostało zaprezentowane m.in. w wyroku WSA w Olsztynie z 26 czerwca 2025 r., I SA/Ol 225/25, w wyroku WSA w Gdańsku z 16 lipca 2025 r., I SA/Gd 249/25, w wyroku WSA we Wrocławiu z 16 września 2025 r., I SA/Wr 261/25, a także w wyroku WSA w Warszawie z 25 marca 2026 r., III SA/Wa 2709/25. Z orzeczeń tych wynika wspólna teza, że opóźnienie dewelopera, pozostające poza sferą wpływu podatnika, nie powinno niweczyć prawa do zwolnienia, jeżeli podatnik terminowo spełnił świadczenia pieniężne oraz przeznaczył środki na rzeczywisty własny cel mieszkaniowy.

W Państwa ocenie taka wykładnia najlepiej odpowiada celowi art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. Celem ulgi mieszkaniowej jest bowiem preferowanie realnego przeznaczenia środków ze sprzedaży nieruchomości na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika, a nie sankcjonowanie go za opóźnienia po stronie dewelopera, organów administracji czy innych podmiotów trzecich. Przerzucenie na podatnika ryzyka gospodarczego i organizacyjnego dewelopera prowadziłoby do nadmiernie formalistycznej wykładni przepisów i wypaczałoby funkcję omawianego zwolnienia. W najnowszych korzystnych orzeczeniach sądy wprost akcentują właśnie tę okoliczność.

Nawet jeśli art. 21 ust. 25a i art. 21 ust. 26 ustawy o PIT są interpretowane jako co do zasady wymagające nabycia własności w ustawowym terminie, to przepisy te nie powinny być stosowane automatycznie w sytuacji, w której brak dochowania tego terminu wynika wyłącznie z okoliczności niezależnych od podatnika. Państwa zdaniem uczynili Państwo wszystko, co było od nich wymagane: zawarli umowę, terminowo sfinansowali nabycie lokalu i przeznaczyli przychód na własne cele mieszkaniowe.

W konsekwencji późniejsze, niezawinione przez Państwa przeniesienie własności nie powinno pozbawiać ich prawa do zwolnienia.

W konsekwencji stoją Państwo na stanowisku, że wydatki poniesione do dnia 31 grudnia 2025 r. na poczet ceny lokalu mieszkalnego położonego przy ul. C1 w D należy uznać za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, a uzyskany w 2022 r. dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości korzysta ze zwolnienia podatkowego – w niniejszej sprawie w pełnym zakresie, skoro wydatkowano całość przychodu ze sprzedaży.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c omawianej ustawy jednym ze źródeł przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Tym samym, każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c cytowanej ustawy, stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Wobec tego, w przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu przychodu ma moment nabycia tej nieruchomości.

Z przedstawionych we wniosku okoliczności wynika, że w 2022 r., przed upływem pięcioletniego okresu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, sprzedali Państwo nieruchomość oraz zadeklarowali w zeznaniu PIT-39 zamiar skorzystania z ulgi mieszkaniowej.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że skoro sprzedaż ww. nieruchomości, która była Państwa majątkiem prywatnym, została dokonana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie, to stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a–c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 tej ustawy:

Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z treścią art. 30e ust. 4 przywołanej ustawy:

Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1) dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub

2) dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Na mocy art. 30e ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

W myśl natomiast art. 30e ust. 7 ww. ustawy:

W przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie.

Dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy – może zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie. Przepis ten stanowi, że:

Wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D x (W / P)

gdzie:

D - dochód ze sprzedaży,

W - wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

P - przychód ze sprzedaży.

Zwolnienie to obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. Aby dochód z tytułu sprzedaży nieruchomości był w całości zwolniony z podatku dochodowego, cały przychód ze zbytej nieruchomości musi być wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w zamkniętym katalogu zawartym w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

1) wydatki poniesione na:

a) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

b) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

c) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,

d) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,

e) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

- położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Nadmieniam, że zawarte w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy wyliczenie wydatków mieszkaniowych ma charakter wyczerpujący, w związku z czym tylko realizacja w wymaganym terminie celów w nim wymienionych pozwala na zwolnienie od podatku dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości lub praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 21 ust. 25a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. a) -c), uznaje się za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe, jeżeli przed upływem okresu, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, nastąpiło nabycie własności rzeczy lub praw wymienionych w ust. 25 pkt 1 lit. a) -c), w związku z którymi podatnik ponosił wydatki na nabycie.

Zgodnie zaś z art. 21 ust. 26 ww. ustawy:

Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d) i e), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach. Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d) i e), rozumie się również niestanowiące własności lub współwłasności podatnika budynek, lokal lub pomieszczenie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, podatnik nabędzie ich własność lub współwłasność albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach, jeżeli uprzednio prawo takie mu nie przysługiwało.

Skoro ustawodawca posługuje się pojęciem „własnego lokalu mieszkalnego”, to przesłanka ta nie jest spełniona w sytuacji, gdy podatnik do upływu terminu określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 nie uzyskał prawa własności lokalu.

Stosownie do art. 21 ust. 28 ww. ustawy:

Za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

1) nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub

2) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części

- przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Z istoty rozwiązania zawartego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że podstawową okolicznością decydującą o możliwości skorzystania z przedmiotowego zwolnienia jest przeznaczenie środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości (ich części oraz udziału) i określonych praw majątkowych nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym została ona dokonana, na wskazane w art. 21 ust. 25 ww. ustawy własne cele mieszkaniowe. Zawarte w tym przepisie wyliczenie tzw. wydatków mieszkaniowych, których realizacja uprawnia do zastosowania ww. zwolnienia ma charakter enumeratywny (wyczerpujący).

Przedstawiając stan faktyczny wskazali Państwo, że w 2022 r. sprzedali Państwo nieruchomość przed upływem pięcioletniego okresu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. 13 listopada 2025 r. podpisali Państwo umowę deweloperską. Deweloper zobowiązał się w umowie do ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia jego własności do dnia 30 kwietnia 2026 r.

W umowie deweloperskiej wskazano następujące daty zapłaty transz:

•     10.11.2025 - opłata rezerwacyjna - 6704,78 zł

•     17.11.2025 - za lokal i miejsce parkingowe - 713772,72 zł

•     17.11.2025 - za udział w drodze - 8000 zł

•     20.11.2025 - za wykończenie lokalu - 120585,22 zł

27 listopada 2025 odebrali gotowy do zamieszkania lokal. Akt przeniesienia własności został podpisany 4 marca 2026.

Powzięli Państwo wątpliwość, czy w związku z zawarciem przez Państwa 13 listopada 2025 r. umowy deweloperskiej, na mocy której dokonywali Państwo wpłat na poczet zapłaty ceny lokalu mieszkalnego, ponoszonych z uzyskanego przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, kwoty te mogą stanowić wydatki określone w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a uzyskany dochód z odpłatnego zbycia tego lokalu mieszkalnego w części wydatkowanej w powyższy sposób korzystać może ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, w przypadku gdy zawarcie umowy przeniesienia własności lokalu mieszkalnego na Państwa nastąpi w 2026 r.

Ze stanu faktycznego przedstawionego we wniosku i z przywołanych przepisów ww. ustawy wynika, że kwoty wypłacone deweloperowi na podstawie umowy deweloperskiej stanowią wydatki opisane w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Do wydatków wskazanych w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ww. ustawy, odnosi się warunek wynikający z art. 21 ust. 26 tej ustawy.

Zaznaczam, że zgodnie z art. 5 pkt 6 ustawy z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz deweloperskim funduszu gwarancyjnym (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1177 ze zm.):

Użyte w ustawie określenia oznaczają:

Umowa deweloperska - umowę zawartą między nabywcą a deweloperem, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do wybudowania budynku oraz ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę albo zabudowania nieruchomości gruntowej stanowiącej przedmiot własności lub użytkowania wieczystego domem jednorodzinnym i przeniesienia na nabywcę własności tej nieruchomości lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności tej nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na poczet nabycia tego prawa.

Zauważyć należy, że wskazany art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych posługuje się terminem „nabycie”. Pojęcie to nie zostało zdefiniowane w ustawie, co nie oznacza, że może być rozumiane inaczej niż jako uzyskanie własności, np. lokalu mieszkalnego. Należy zatem odwołać się do przepisów prawa cywilnego, które stanowią, że „nabycie” obejmuje każde uzyskanie własności.

Moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określany jest zgodnie z normami prawa cywilnego.

Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz.U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.):

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

W myśl art. 156 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości została zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, do przeniesienia własności potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności.

Stosownie natomiast do treści art. 158 Kodeksu cywilnego:

Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.

Wskazać w tym miejscu należy, że ulgi i zwolnienia są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania wynikającej z art. 84 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. z 1997 r. Nr 78 poz. 483 ze zm.) stanowiącego, że:

Każdy jest obowiązany do ponoszenia ciężarów i świadczeń publicznych, w tym podatków, określonych w ustawie.

Oznacza to, że wszelkie odstępstwa od tej zasady muszą bezwzględnie wynikać z przepisów prawa i być interpretowane ściśle z jego literą. Co więcej, zgodnie z konstrukcją i systematyką ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wszelkie ulgi i zwolnienia podatkowe stanowią wyjątek od generalnej zasady powszechności opodatkowania wyrażonej w art. 9 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tym samym podkreślenia wymaga fakt, że tylko określone zdarzenia prawne, bądź spełnienie określonych przesłanek, od których ustawodawca uzależnia prawo do zwolnienia z opodatkowania, skutkuje zwolnieniem przychodu z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Oznacza to, że w prawie podatkowym w stosunku do wszelkich ulg i zwolnień zabronione jest stosowanie rozszerzającej wykładni przepisów.

Z treści przywołanych przepisów jednoznacznie wynika, że przeniesienie własności nieruchomości następuje z chwilą zawarcia w formie aktu notarialnego ostatecznej umowy sprzedaży nieruchomości. Zarówno zawarcie umowy deweloperskiej, jak też dokonanie - stosownie do tej umowy - wpłat na poczet ceny, bez wątpienia prowadzi do nabycia własności nieruchomości, ale nie jest z nim równoważne. Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego. Artykuł 158 Kodeksu cywilnego przesądza natomiast o formie tej czynności prawnej. Umowa deweloperska nie jest umową przenoszącą własność nieruchomości - jest niejako przyrzeczeniem do przeniesienia na nabywcę, po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego, prawa własności do lokalu, co nastąpi dopiero w momencie zawarcia, np. umowy sprzedaży przenoszącej własność nieruchomości. Treścią umowy deweloperskiej jest zatem jedynie zobowiązanie się stron do ustanowienia na rzecz nabywcy - po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego - odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, lecz własności tej (sama) umowa deweloperska nie przenosi.

Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wiąże skutek prawny w postaci zwolnienia określonego dochodu od opodatkowania podatkiem dochodowym zarówno z terminem wydatkowania środków pieniężnych, jak i z faktem dysponowania przez podatnika tytułem własności lub współwłasności. Zgodnie bowiem z art. 21 ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przez własny lokal, o którym mowa w ww. przepisie rozumie się lokal stanowiący własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo.

To oznacza, że w okresie jaki został przewidziany przez ustawodawcę na wydatkowanie środków ze sprzedaży, musi być spełniony warunek określony tym przepisem, czyli lokal mieszkalny musi stanowić własność lub współwłasność podatnika (a więc podatnikowi musi przysługiwać tytuł własności lub współwłasności do lokalu). Natomiast brak w formie aktu notarialnego umowy przeniesienia własności nieruchomości w terminie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie nieruchomości ma oczywisty skutek w postaci braku nabycia własności tej nieruchomości, a tym samym powoduje brak spełnienia warunków do skorzystania ze zwolnienia od opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Samo poniesienie wydatków na podstawie umowy deweloperskiej, przy braku przeniesienia prawa własności lokalu w ustawowym terminie, nie jest wystarczające do skorzystania z przedmiotowego zwolnienia podatkowego.

Podsumowując, skoro do 31 grudnia 2025 r. nie zawarli Państwo umowy przeniesienia prawa własności lokalu mieszkalnego na Państwa rzecz, to w opisanych okolicznościach same wydatki poniesione na podstawie umowy deweloperskiej, przy braku nabycia własności lokalu w ustawowym terminie, nie uprawniają do zastosowania zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy. Nie przysługuje więc Państwu z tego tytułu możliwość skorzystania ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wobec powyższego Państwa stanowisko uznać za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Odnosząc się do powołanych przez Państwa we wniosku wyroków sądów administracyjnych, wskazać należy, że zostały one wydane w indywidualnej sprawie innych podmiotów i nie mają zastosowania, ani konsekwencji wiążących, w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego bądź zdarzenia przyszłego. Zostały wydane w określonym stanie faktycznym i w tych sprawach rozstrzygnięcia w nich zawarte są wiążące. Natomiast organy podatkowe, mimo że w ocenie indywidualnych spraw podatników posiłkują się wydanymi rozstrzygnięciami sądów i innych organów podatkowych, to nie mają możliwości zastosowania ich wprost, z tego powodu, że nie stanowią materialnego prawa podatkowego. Każdą sprawę Organ jest zobowiązany rozpatrywać indywidualnie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pan A.A (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.