0115-KDWT.4011.291.2026.1.DS

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych w zakresie:

-     podstawy opodatkowania z tytułu sprzedaży nieruchomości,

-     możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu wartości zobowiązania, które wygasło w wyniku przeniesienia na Pana własności udziału w nieruchomości oraz poniesionych przez Pana wydatków związanych z nabyciem lokalu,

jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

7 lipca 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem z 13 lipca 2026 r. – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego wraz z uzupełnieniem

Zawarł Pan związek małżeński z (…) w dniu (...) 2013 r. W czasie trwania małżeństwa między Panem i Pana żoną obowiązywał ustrój wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. Nie zawierał Pan z żoną wcześniej umów majątkowych małżeńskich rozszerzających ani ograniczających wspólność ustawową.

W dniu (…) 2017 r., na podstawie aktu notarialnego Rep. A nr (...), nabyli Państwo do majątku wspólnego nieruchomość zabudowaną położoną w X. przy ul. Y. 1, stanowiącą działkę nr (…) o powierzchni (…), dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (...). Cena nabycia nieruchomości przy ul. Y. 1 w X. wynosiła (…) zł. Z aktu nabycia wynika, że kwota (…) zł miała zostać zapłacona ze środków własnych, natomiast kwota (…) zł miała zostać zapłacona z kredytu hipotecznego udzielonego małżonkom przez (...) S.A. na podstawie umowy kredytu z dnia (…) 2017 r. W akcie ustanowiono także hipotekę umowną do kwoty (…) zł na zabezpieczenie spłaty tego kredytu. Nieruchomość przy ul. Y. 1 w X. była zatem składnikiem majątku wspólnego małżonków nabytym w trakcie małżeństwa i finansowanym ze środków wspólnych oraz kredytu zaciągniętego przez oboje małżonków. Była jednym z istotnych składników majątku małżeńskiego.

W dniu (…) 2024 r. zawarł Pan wraz z (…) umowę majątkową małżeńską, na podstawie której z dniem jej zawarcia wyłączyli Państwo wspólność ustawową i ustanowili rozdzielność majątkową.

Następnie, w dniu (…) 2024 r., przed notariuszem zawarto akt notarialny zatytułowany: „Umowa o podział majątku i umowa przeniesienia własności nieruchomości w zamian za zwolnienie z długu oraz umowa sprzedaży”. Akt ten stanowił całościowe rozliczenie majątkowe między małżonkami po ustanowieniu rozdzielności majątkowej.

Zgodnie z treścią aktu z dnia (…) 2024 r. (…) nabyła w całości zabudowaną nieruchomość gruntową położoną w X. przy ul. Y. 1, stanowiącą działkę nr (…), o wartości określonej w akcie na (…) zł. Pan nabył w całości m.in. prawo własności zabudowanej nieruchomości gruntowej położonej w X. przy ul. W. 1, składającej się z działek nr (…), o wartości (…), udział 1/4 części we współwłasności nieruchomości gruntowej składającej się z działek nr (…), o wartości (…) zł, samochód osobowy (...) o wartości (…) zł oraz przyczepę lekką marki (...) o wartości (…) zł.

W akcie z dnia (…) 2024 r. wskazano również, że (…) zobowiązuje się do dokonania spłaty na Pana rzecz w kwocie (…) zł. Następnie, w celu zwolnienia się z tego zobowiązania, przeniosła na Pana rzecz udział (…) w lokalu mieszkalnym w T., a Pan wyraził na to zgodę i uznał zobowiązanie pieniężne za wykonane w całości. W ramach tego samego aktu nabył Pan również pozostały udział (…) w lokalu mieszkalnym położonym w T. przy ul. U. 1 wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej za cenę (…) zł.

W rezultacie nabył Pan całość prawa własności lokalu mieszkalnego w T. Lokal ten był wcześniej składnikiem majątkowym należącym do A.B., nabytym przez nią w (…) r. w drodze darowizny. Przeniesienie na Pana prawa własności lokalu nie było jednak darowizną ani nieodpłatnym przekazaniem. Nastąpiło w ramach czynności prawnej obejmującej całościowe rozliczenie majątkowe stron, przeniesienie własności nieruchomości w zamian za zwolnienie z długu oraz sprzedaż pozostałego udziału. W akcie z dnia (…) 2024 r. wskazano, że od umowy sprzedaży udziału (…) w lokalu pobrano podatek od czynności cywilnoprawnych według stawki 2% od kwoty (…) zł, tj. w wysokości (…) zł.

Poniósł Pan również koszty notarialne i sądowe związane z tym aktem, w części przypadającej na nabycie lokalu. Zobowiązał się Pan względem A.B. do spłaty kredytu hipotecznego wynikającego z umowy kredytu hipotecznego nr (...) z dnia (…) 2018 r. W akcie wskazano, że wierzyciel, tj. (...) S.A., nie będzie dochodził od A.B. spłaty jakichkolwiek zobowiązań związanych z tym kredytem. W akcie powołano zaświadczenie banku, zgodnie z którym na dzień (…) 2024 r. zadłużenie z tytułu tego kredytu wynosiło (…) zł. Podkreśla Pan, że przez okres małżeństwa przyczyniał się do powstania, utrzymania i powiększania majątku małżeńskiego. Nieruchomość przy ul. Y. 1 w X. była nabyta przez małżonków do majątku wspólnego w 2017 r. i przez kolejne lata funkcjonowała jako istotny składnik tego majątku. W ramach podziału majątku nieruchomość ta przypadła byłej żonie, natomiast lokal w T. został przeniesiony na Pana jako element wzajemnego rozliczenia stron.

W dniu (…) 2026 r., aktem notarialnym Rep. A nr (...), sprzedał Pan lokal mieszkalny położony w T. przy ul. U. 1 za cenę (…) zł. Sprzedaż nastąpiła przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do nabycia lokalu przez Pana na podstawie aktu notarialnego z dnia (…) 2024 r. Powziął Pan wątpliwość, czy przy rozliczeniu podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu sprzedaży lokalu może jako koszt uzyskania przychodu uwzględnić wartość ekonomiczną świadczeń i rozliczeń poniesionych w celu nabycia lokalu, w szczególności kwotę (…) zł odpowiadającą wartości udziału (…) nabytego w zamian za zwolnienie byłej żony z długu, kwotę (…) zł zapłaconą za udział (…), ewentualnie wartość przejętego zobowiązania kredytowego wskazanego w akcie, a także przypadające na nabycie lokalu koszty notarialne, PCC i opłaty sądowe.

Nie prowadzi Pan obecnie działalności gospodarczej i nigdy jej nie prowadził. Lokal mieszkalny położony przy ul. U. 1 w T. nie był związany z działalnością gospodarczą. Lokal nie był wprowadzony do ewidencji środków trwałych, nie był amortyzowany, nie był ujmowany w kosztach podatkowych i nie był wykorzystywany przez Pana firmowo. Nie posiada Pan również wiedzy, aby lokal był wcześniej wykorzystywany w działalności gospodarczej. Lokal nie był towarem handlowym w działalności gospodarczej. Nie osiąga Pan i nie zamierza osiągać przychodów z obrotu nieruchomościami, pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, tzw. flipów ani działalności deweloperskiej.

Poza lokalem sprzedanym (…) 2026 r. posiada Pan dwie nieruchomości przeznaczone do sprzedaży: nieruchomość przy ul. W. 1 w X., obejmującą działki nr (…), oraz udział (…) we współwłasności nieruchomości obejmującej działki nr (…). Planowana sprzedaż tych nieruchomości ma charakter prywatny i jest związana z reorganizacją majątku osobistego oraz zamiarem zakupu innej nieruchomości na cele prywatne. Nie posiada Pan innych mieszkań ani lokali użytkowych przeznaczonych do sprzedaży.

Przed sprzedażą lokalu mieszkalnego przy ul. U. 1 w T. w dniu (…) 2026 r. nie dokonywał Pan wcześniej sprzedaży żadnej nieruchomości ani lokalu.

Podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości (…) zł, dotyczący umowy sprzedaży udziału (…) w lokalu mieszkalnym przy ul. U. 1 w T., został pobrany przez notariusza przy sporządzaniu aktu notarialnego z dnia (…) 2024 r., Rep. A nr (...). Jednocześnie koszty aktu notarialnego zostały między stronami rozliczone po połowie. Faktycznie poniósł Pan połowę łącznych kosztów związanych ze sporządzeniem tego aktu, tj. kwotę (…) zł. Kwota ta obejmowała przypadającą na Pana część łącznych kosztów aktu, w tym kosztów notarialnych, podatku PCC, opłat sądowych oraz kosztów wypisów/odpisów. Nie wyodrębniał Pan przy zapłacie poszczególnych pozycji kosztowych jako przypisanych wyłącznie jednej ze stron, ponieważ całość kosztów aktu została rozliczona między stronami po połowie.

Pytania

Pytanie 1. Czy w opisanym stanie faktycznym sprzedaż przez Pana w dniu (…) 2026 r. lokalu mieszkalnego położonego w T. przy ul. U. 1 podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych wyłącznie od dochodu, tj. od różnicy pomiędzy przychodem ze sprzedaży a kosztami uzyskania przychodu związanymi z nabyciem tego lokalu, a nie od całej ceny sprzedaży?

Pytanie 2. Czy ma Pan prawo zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży lokalu wartość ekonomiczną świadczenia poniesionego w celu nabycia lokalu, w szczególności kwotę (…) zł odpowiadającą wartości udziału (…) nabytego w zamian za zwolnienie byłej żony z długu oraz kwotę (…) zł wynikającą z części sprzedażowej aktu notarialnego, a także związane z nabyciem lokalu koszty notarialne, podatek od czynności cywilnoprawnych i opłaty sądowe - w części przypadającej na nabycie tego lokalu?

Pytanie 3. Czy w przypadku uznania przez organ, że kwota (…) zł nie może zostać w całości zaliczona do kosztów uzyskania przychodu, ma Pan prawo zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu co najmniej wartość ekonomiczną świadczenia polegającego na przejęciu obowiązku spłaty kredytu i zwolnieniu byłej żony z długu, tj. kwotę zadłużenia wskazaną w akcie notarialnym na dzień (…) 2024 r. w wysokości (…) zł, oraz kwotę (…) zł wynikającą z części sprzedażowej aktu?

Pana stanowisko w sprawie

Pana zdaniem, w opisanym stanie faktycznym sprzedaż lokalu mieszkalnego położonego w T. podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych wyłącznie od dochodu, tj. od różnicy pomiędzy przychodem ze sprzedaży a kosztami uzyskania przychodu. Nie ma podstaw do opodatkowania całej ceny sprzedaży lokalu. Pana zdaniem, nabycie lokalu nie miało charakteru nieodpłatnego. Lokal został nabyty w ramach całościowego rozliczenia majątkowego między małżonkami po ustanowieniu rozdzielności majątkowej, jako element umowy o podział majątku, przeniesienia własności nieruchomości w zamian za zwolnienie z długu oraz częściowej sprzedaży.

Uważa Pan, że ma prawo zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu wartość świadczenia poniesionego w celu nabycia lokalu, tj. przede wszystkim kwotę (…) zł odpowiadającą wartości udziału (…) nabytego w zamian za zwolnienie byłej żony z długu oraz kwotę (…) zł wynikającą z części sprzedażowej aktu notarialnego, a także odpowiednią część kosztów notarialnych, podatku PCC i opłat sądowych związanych z nabyciem lokalu.

Gdyby organ nie podzielił stanowiska co do możliwości uwzględnienia kwoty (…) zł w całości, uważa Pan, że kosztem uzyskania przychodu powinna być co najmniej wartość ekonomiczna przejętego zobowiązania kredytowego, tj. (…) zł, oraz kwota (…) zł z części sprzedażowej aktu, powiększone o odpowiednią część kosztów nabycia. W konsekwencji, przy cenie sprzedaży lokalu w wysokości (…) zł, dochodem do opodatkowania powinna być jedynie nadwyżka ceny sprzedaży ponad koszt nabycia lokalu oraz inne udokumentowane koszty, a nie cała kwota uzyskana ze sprzedaży.

Uzasadnienie stanowiska:

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodu jest odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. W niniejszej sprawie sprzedał Pan lokal przed upływem tego terminu, dlatego sprzedaż powinna zostać rozliczona w PIT-39. Nie oznacza to jednak, że opodatkowaniu powinna podlegać cała cena sprzedaży.

Zgodnie z art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podatek od odpłatnego zbycia nieruchomości jest obliczany od dochodu. Dochód powinien zostać ustalony jako różnica między przychodem ze sprzedaży, po pomniejszeniu o koszty odpłatnego zbycia, a kosztami uzyskania przychodu.

Zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych poczynione w czasie ich posiadania.

W niniejszej sprawie nabycie przez Pana lokalu nie było nieodpłatne. Lokal nie został przekazany Panu w drodze darowizny. Został nabyty na podstawie czynności prawnej obejmującej całościowe rozliczenie majątkowe stron, przeniesienie własności nieruchomości w zamian za zwolnienie z długu oraz częściową sprzedaż.

Istotne znaczenie ma chronologia i ekonomiczny sens rozliczenia stron. Małżeństwo trwało od (...) 2013 r. Nieruchomość przy ul. Y. 1 w X. została nabyta przez oboje małżonków do majątku wspólnego w dniu (…) 2017 r. i była finansowana częściowo ze środków własnych, a częściowo z kredytu udzielonego obojgu małżonkom. W akcie podziału majątku z dnia (…) 2024 r. nieruchomość ta przypadła w całości byłej żonie i została wyceniona na (…) zł. W ramach tego rozliczenia nie otrzymał więc lokalu w T. za darmo. Otrzymanie lokalu było elementem wzajemnych rozliczeń stron, związanym z pozostawieniem byłej żonie istotnych składników majątku wspólnego oraz z przyjęciem przez Pana określonych zobowiązań. Lokal stanowił formę rozliczenia majątkowego stron, a nie nieodpłatne przysporzenie.

Przyjęcie odmiennego stanowiska, zgodnie z którym powinien Pan zapłacić podatek od całej ceny sprzedaży lokalu, prowadziłoby do potraktowania otrzymanego lokalu jak nieodpłatnego przysporzenia, mimo że z aktu notarialnego wynika odpłatny i rozliczeniowy charakter czynności. Takie podejście prowadziłoby do opodatkowania nie Pana rzeczywistego dochodu, lecz wartości majątku, który był przedmiotem wzajemnych rozliczeń między małżonkami. W Pana ocenie prawidłowe jest więc ustalenie dochodu z odpłatnego zbycia lokalu poprzez pomniejszenie przychodu ze sprzedaży o koszt nabycia lokalu wynikający z aktu notarialnego z dnia (…) 2024 r. Kosztem tym powinna być wartość świadczenia poniesionego przez Pana w celu nabycia lokalu, w szczególności kwota (…) zł odpowiadająca wartości udziału (…) nabytego w zamian za zwolnienie byłej żony z długu oraz kwota (…) zł wynikająca z części sprzedażowej aktu.

Alternatywnie, jeżeli organ uznałby, że kwota (…) zł nie może stanowić kosztu uzyskania przychodu w całości, uważa Pan, że kosztem powinna być co najmniej wartość ekonomiczna przejętego zobowiązania kredytowego oraz zwolnienia byłej żony z długu, tj. kwota (…) zł wskazana w akcie, a także kwota (…) zł z części sprzedażowej aktu. Dodatkowo powinien Pan mieć prawo zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu udokumentowane wydatki związane z nabyciem lokalu, takie jak podatek od czynności cywilnoprawnych, opłaty notarialne i opłaty sądowe - w części, w jakiej przypadają na nabycie sprzedanego lokalu.

W przypadku przyjęcia takiego stanowiska, przy cenie sprzedaży lokalu w wysokości (…) zł, podstawą opodatkowania nie byłaby cała cena sprzedaży, lecz wyłącznie różnica pomiędzy ceną sprzedaży a kosztem nabycia oraz innymi udokumentowanymi kosztami.

Wnosi Pan o potwierdzenie, że w opisanym stanie faktycznym ma prawo ustalić dochód ze sprzedaży lokalu jako różnicę między przychodem ze sprzedaży a kosztami nabycia wynikającymi z aktu notarialnego z dnia (…) 2024 r. oraz kosztami poniesionymi w związku z nabyciem tego lokalu.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.) jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust. 1 tej ustawy.

Zgodnie z jego treścią:

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest:

odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)  innych rzeczy,

–    jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany;

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonaniu działalności gospodarczej, to stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy, co do zasady decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia.

Zgodnie z art. 453 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. (Dz. U. z 2026 r. poz. 795) Kodeks cywilny:

Jeżeli dłużnik w celu zwolnienia się z zobowiązania spełnia za zgodą wierzyciela inne świadczenie, zobowiązanie wygasa. Jednakże gdy przedmiot świadczenia ma wady, dłużnik obowiązany jest do rękojmi według przepisów o rękojmi przy sprzedaży.

W świetle powyższego, odpłatne zbycie w 2026 roku lokalu mieszkalnego nabytego przez Pana (…) 2024 r., na podstawie aktu notarialnego zatytułowanego: „Umowa o podział majątku i umowa przeniesienia własności nieruchomości w zamian za zwolnienie z długu oraz umowa sprzedaży”, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku 2024 będzie stanowiło źródło przychodu, z którego dochód podlega opodatkowaniu.

Wskazał Pan, że Pana wątpliwość budzi kwestia, czy w związku z ww. sprzedażą podatek dochodowy od osób fizycznych będzie Pan zobowiązany zapłacić wyłącznie od dochodu, czy od całej ceny sprzedaży.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

W myśl art. 30e ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Biorąc pod uwagę powyższe należy więc wskazać, że przedmiotem opodatkowania w związku ze sprzedażą przez Pana ww. lokalu mieszkalnego jest dochód, rozumiany jako różnica między przychodem ze sprzedaży nieruchomości a kosztami uzyskania przychodów, a nie cała cena sprzedaży.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości został zdefiniowany przez ustawodawcę w art. 19 ust. 1 ww. ustawy:

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Zatem, przychodem z odpłatnego zbycia własności nieruchomości będzie wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Należy równocześnie podkreślić, że wartość ta nie może odbiegać znacznie od ceny rynkowej.

Stosownie do art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Stosownie do art. 30e ust. 6 ww. ustawy:

Przepisy ust. 1-4 nie mają zastosowania, jeżeli:

1)  budowa i sprzedaż budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych oraz sprzedaż gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów są przedmiotem działalności gospodarczej podatnika;

2)  przychód ze sprzedaży nieruchomości i praw stanowi przychód z działalności gospodarczej lub z działów specjalnych produkcji rolnej w rozumieniu art. 14 ust. 2 pkt 1.

Z treści przytoczonego przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jednoznacznie wynika, że do kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości zaliczyć można jedynie wydatki, które podatnik poniósł na nabycie (wytworzenie) nieruchomości, bądź też ewentualnie nakłady, które poniósł w trakcie posiadania nieruchomości, a które zwiększą jej wartość.

Koszt nabycia określa co do zasady notarialna umowa sprzedaży, na podstawie której podatnik staje się właścicielem nieruchomości. Kosztem nabycia bez wątpienia jest cena, jaką nabywca zapłacił zbywcy za nieruchomość.

Należy także podkreślić, że koszty nabycia nieruchomości obejmują nie tylko cenę zakupu, ale również inne wydatki związane z tym nabyciem, np. wynagrodzenie notariusza, podatek od czynności cywilnoprawnych, opłaty sądowe.

Z przedstawionego przez Pana opisu stanu faktycznego wynika, że:

–    w 2024 roku podpisał Pan z żoną akt notarialny zatytułowany: „Umowa o podział majątku i umowa przeniesienia własności nieruchomości w zamian za zwolnienie z długu oraz umowa sprzedaży” w którym wskazano, że żona zobowiązuje się do dokonania spłaty w kwocie (…) zł na Pana rzecz,

–    w celu zwolnienia się z ww. zobowiązania do spłaty żona przeniosła na Pana rzecz udział (…) w należącym dotychczas do niej lokalu mieszkalnym położonym w T., a Pan wyraził na to zgodę i uznał zobowiązanie pieniężne za wykonane w całości,

–    na podstawie ww. aktu notarialnego nabył Pan również pozostały udział (…) w ww. lokalu mieszkalnym wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej za cenę (…) zł (w rezultacie stał się Pan właścicielem całego lokalu mieszkalnego),

–    w 2026 roku sprzedał Pan ww. lokal mieszkalny.

Biorąc pod uwagę powyższe należy stwierdzić, że w związku z opisaną we wniosku sprzedażą lokalu mieszkalnego uzyskał Pan przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości. Opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych będzie podlegał uzyskany przez Pana dochód, czyli różnica pomiędzy przychodem ustalonym zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a kosztami określonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ww. ustawy.

Skoro udział wynoszący (…) części nieruchomości nabył Pan w miejsce innego świadczenia, to przyjąć należy, że wartość tego świadczenia stanowi dla Pana wydatek na nabycie udziału w nieruchomości. W tej sytuacji kosztem poniesionym przez Pana w związku z nabyciem tego udziału będzie więc wartość wierzytelności, która wygasła w wyniku przeniesienia własności ww. udziału (czyli ww. kwota, którą żona była zobowiązana spłacić na Pana rzecz).

Do kosztów uzyskania przychodu z tytułu opisanego przez Pana we wniosku odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego może Pan zaliczyć również:

–    cenę nabycia przez Pana od żony udziału (…) części w ww. lokalu mieszkalnym wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej,

–    podatek od czynności cywilnoprawnych, opłaty notarialne i opłaty sądowe związane z nabyciem lokalu – wyłącznie w tej części, w jakiej zostały poniesione na nabycie sprzedawanego lokalu przez Pana (a nie Pana byłą żonę).

W świetle powyższego, Pana stanowisko w zakresie nr 1 i 2 należało uznać za prawidłowe.

Z uwagi na to, że Pana stanowisko w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów wartości zobowiązania żony do spłaty na Pana rzecz, zostało uznane za prawidłowe, odstępuję od oceny Pana stanowiska w zakresie pytania nr 3, które zostało zadane warunkowo i oczekiwał Pan na nie odpowiedzi jedynie w przypadku uznania, że ww. wartość zobowiązania nie może być zaliczona do kosztów uzyskania przychodów.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Informuję, że wydając interpretację indywidualną nie dokonuję wyliczeń. Zgodnie bowiem z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji prawnopodatkowej, a po jej dokonaniu zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego, bowiem prawidłowość takiego wyliczenia podlega weryfikacji przez organ podatkowy w postępowaniu podatkowym.

Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Wydając interpretację opieram się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego podanego we wniosku – nie prowadzę postępowania dowodowego oraz nie analizuję załączonych dokumentów.

Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. Pełna weryfikacja prawidłowości Pana stanowiska może być dokonana jedynie w toku ewentualnego postępowania podatkowego, kontroli podatkowej lub postępowania kontrolnego organu kontroli celno-skarbowej, będącego poza zakresem instytucji interpretacji indywidualnej, do której zastosowanie mają przepisy określone w art. 14h (w zamkniętym katalogu) ustawy Ordynacja podatkowa. Jeżeli w toku ewentualnego postępowania organ uzna, że zdarzenie opisane we wniosku różni się od zdarzenia występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Pana chroniła.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)  z zastosowaniem art. 119a;

2)  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.