0115-KDWT.4011.289.2026.2.AK

Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

8 lipca 2026 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości. Uzupełniła go Pani pismem z 26 sierpnia 2026 r. (data wpływu). Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

W trakcie sprzedaży domu musiała Pani wykupić od Gminy (...) dodatkową działkę, która została wydzielona przez poprzedniego właściciela domu ale nie została przez niego wykupiona. Podczas budowy domu nastąpiło nieznaczne przekroczenie granicy działki (ogrodzenie, fragment wjazdu do garażu) stąd powyższa sytuacja. Działkę wykupiła Pani od gminy i została ona sprzedana razem z domem, przed upływem 5 lat. Dom odziedziczyła Pani w 2018 r., a więc został on sprzedany po upływie 5 lat. Został złożony wniosek o scalenie obu działek i przyłączenie wykupionej działki do księgi wieczystej domu.

Uzupełnienie stanu faktycznego

W uzupełnieniu wniosku wskazała Pani, że:

1)  działkę od gminy nabyła Pani w październiku 2025 r.;

2)  do finalizacji sprzedaży domu doszło w maju 2026 r.;

3)  w momencie sprzedaży domu, działki nie były scalone, sprzedała Pani dwie odrębne, przylegające do siebie działki;

4)  sprzedaż nieruchomości nie nastąpiła w ramach prowadzenia działalności gospodarczej.

Pytanie

Czy opisana sprzedaż działki wykupionej od gminy przed upływem 5 lat podlega opodatkowaniu podatkiem od osób fizycznych?

Pani stanowisko w sprawie

Wykup działki był niezbędny do przeprowadzenia procedury sprzedaży domu. Niemożliwym i nielogicznym było czekanie 5 lat na sprzedaż domu. Sytuacja wynikła nie z Pani winy, a z winy poprzedniego właściciela, ponieważ nie doprowadził on sprawy do końca. Wykup tej działki był dla Pani dodatkowym kosztem, gdyż nie zwiększył on wartości domu. Miała Pani już zawartą umowę przedwstępną na sprzedaż domu na kwotę, która nie uległa zwiększeniu o wartość wykupionej działki. Tak więc nie był to dla Pani dodatkowy dochód. Uważa Pani, że w tej sytuacji powinna być Pani zwolniona z podatku od dochodu.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku, jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)  innych rzeczy,

-     jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Wobec powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w lit. a-c ww. przepisu następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie zostaje dokonane w wykonaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W myśl zaś art. 19 ust. 1 ww. ustawy:

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Zgodnie z powyższym, przychodem z odpłatnego zbycia jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie. Należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością), np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości.

Natomiast, ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

W myśl art. 22 ust. 6c ww. ustawy:

Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

W świetle zaś art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Z wniosku i jego uzupełnienia wynika, że w 2026 r. dokonała Pani sprzedaży domu, który odziedziczyła Pani w 2018 r. Podczas budowy domu, nastąpiło nieznaczne przekroczenie granicy działki (ogrodzenie, fragment wjazdu do garażu), dlatego musiała Pani wykupić od gminy dodatkową działkę, która została wydzielona przez poprzedniego właściciela domu ale nie została przez niego wykupiona. Działkę wykupiła Pani w październiku 2025 r. i sprzedała razem z domem. W momencie sprzedaży, działki nie były scalone, sprzedała Pani dwie odrębne, przylegające do siebie działki.

Odnosząc się zatem wprost do treści wniosku, stwierdzić należy, że - skoro przedmiotem sprzedaży w 2026 r. były dwie nieruchomości - to w celu ustalenia skutków podatkowych tej sprzedaży, należy ww. pięcioletni okres liczyć odrębnie dla każdej z działek.

Stosownie do art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.

Do wyliczenia pięcioletniego okresu, od którego uzależnione jest opodatkowanie sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nabytych w drodze spadku, wliczany jest zatem nie tylko okres posiadania nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę, który dokonuje sprzedaży, ale także okres posiadania nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkodawcę.

Stwierdzić więc należy, że sprzedaż odziedziczonej w 2018 r. nieruchomości nie skutkuje powstaniem po Pani stronie przychodu podlegającego opodatkowaniu, ponieważ została dokonana po upływie okresu, o którym mowa w treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a w zw. z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Natomiast dokonana w 2026 r. sprzedaż działki wykupionej od gminy w październiku 2025 r., nastąpiła przed upływem pięciu lat licząc od końca roku, w którym nastąpiło jej nabycie, wobec czego, z tytułu tej sprzedaży, po Pani stronie należy rozpoznać przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zobowiązana jest więc Pani do rozliczenia w tym zakresie zeznania rocznego za rok 2026 na formularzu PIT-39.

Jednocześnie, mając na uwadze treść powołanego wyżej art. 30e ust. 2 oraz art. 22 ust. 6c cytowanej ustawy, ustalając podstawę opodatkowania odpłatnego zbycia wykupionej od gminy nieruchomości, ma Pani prawo uzyskany z jej sprzedaży przychód pomniejszyć o cenę jej nabycia, zaliczając - wynikającą z aktu notarialnego - wartość jej wykupu od gminy, do kosztów uzyskania przychodu. W przypadku, gdy z rozliczenia ww. przychodów i kosztów nie wystąpi dochód, wówczas nie będzie Pani zobowiązana do zapłaty podatku z tytułu tej sprzedaży.

W związku z tym, że obecnie obowiązujące przepisy nie przewidują zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego w opisanych przez Panią okolicznościach, Pani stanowisko w sprawie należało uznać za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Panią i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)  z zastosowaniem art. 119a;

2)  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego . Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.