0115-KDWT.4011.205.2026.2.JŁR

Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

19 maja 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych. Wniosek uzupełnił Pan pismem z 10 lipca 2026 r. (data wpływu 15 lipca 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego przedstawiony we wniosku oraz jego uzupełnieniu

Wnioskodawca jest polskim rezydentem podatkowym. Nie prowadzi działalności gospodarczej. (…) kwietnia 2016 r. zawarł umowę deweloperską, zaś (…) grudnia 2016 r. umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia własności, w wyniku której nabył nieruchomość – lokal mieszkalny. Zakup przedmiotowej nieruchomości częściowo sfinansował kredytem budowlano-hipotecznym. Umowę kredytu zawarł (...) maja 2016 r. Spłacał kredyt wraz z odsetkami. W celu jego zaciągnięcia poniósł dodatkowe wydatki, takie jak: koszt rzeczoznawcy, prowizja od kredytu oraz ubezpieczenie kredytu.

Na zakupioną nieruchomość zostały poczynione nakłady remontowe/budowlane, albowiem przedmiotowy lokal znajdował się w stanie deweloperskim.

Przedmiotowa nieruchomość została sprzedana przez Wnioskodawcę (…) lipca 2021 r.

Pytanie

Czy zapłacone odsetki od kredytu zaciągniętego na zbytą nieruchomość, wydatki okołokredytowe (na rzeczoznawcę, prowizję, ubezpieczenie kredytu) mogą być uznane za koszt uzyskania przychodu w momencie zbycia nieruchomości?

Pana stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawcy, zapłacone odsetki od kredytu zaciągniętego na zbytą nieruchomości, wydatki okołokredytowe (na rzeczoznawcę, prowizję, ubezpieczenie kredytu) powinny być uznane za koszt uzyskania przychodu w momencie zbycia nieruchomości.

W ocenie Wnioskodawcy, uwzględniając brzmienie art. 30e u.p.d.o.f., odwołującego się do opodatkowania dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, to jest przychodu pomniejszonego o koszty jego uzyskania, jak również uwzględniając treść art. 22 ust. 6c u.p.d.o.f., brak jest podstaw do uznania, że udokumentowane koszty wytworzenia nie obejmują odsetek od kredytu zaciągniętego celem sfinansowania nabycia lokalu mieszkalnego. Tym bardziej, że w dyspozycji art. 22 ust. 6c u.p.d.o.f. nie występuje pojęcie „ceny nabycia”, ale „koszt w nabycia”, zatem należy uwzględnić wszelkie koszty, które podatnik poniósł w związku z nabyciem lokalu mieszkalnego. Nie sposób uznać, że dla podatnika niedysponującego środkami własnymi, kosztu nabycia lokalu mieszkalnego nie będą stanowiły elementy wynagrodzenia kredytodawcy, zwłaszcza w przypadku kredytu hipotecznego, czyli kredytu przyznawanego na konkretny cel – zakup konkretnej nieruchomości.

Jak to wynika z art. 22 ust. 6c u.p.d.o.f., na lokal mieszkalny Wnioskodawca poczynił nakłady remontowe, a nabył go z kredytu hipotecznego. Oznacza to, że owo nabycie było w istocie wytworzeniem lokalu mieszkalnego, a nie tylko nabyciem.

„Wytworzyć” w języku potocznym oznacza „produkować, wyrabiać coś, powodować powstanie czegoś” (Słownik współczesnego języka polskiego, red. B. Dunaj, Warszawa 1996, str. 1292). Słownik języka polskiego pod red. W. Doroszewskiego (https://sjp.pwn.pi/doroszewski/wytwarzac:5522882.html) wskazuje, że „wytwarzać” oznacza: 1. produkować, wyrabiać, 2. kształtować, formować, powstawać, formować się, kształtować się, tworzyć się. „Wytworzenie” nie musi wiązać się z wykonawstwem czegoś przez podatnika. Wystarczy, że wytworzenie nastąpiło staraniem podatnika.

Odsetki od kredytu oraz wydatki okołokredytowe (na rzeczoznawcę, prowizję, ubezpieczenie kredytu) są kosztami wytworzenia.

Reasumując zatem, odsetki od kredytu hipotecznego zaciągniętego, wydatki okołokredytowe (na rzeczoznawcę, prowizję, ubezpieczenie kredytu) na wytworzenie lokalu mieszkalnego, o którym mowa w art. 22 ust. 6c u.p.d.o.f. stanowią koszt uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a tej ustawy.

Takie stanowisko znajduje potwierdzenie m.in. w wyrokach NSA z 4 marca 2021 r. II FSK 60/21 oraz z 27 kwietnia 2021 r. II FSK 202/21.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r., poz. 592 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy źródłem przychodów jest:

odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,

− jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie zostaje dokonane w wykonaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że (…) kwietnia 2016 r. zawarł Pan umowę deweloperską, zaś (…) grudnia 2016 r. umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia własności, w wyniku której nabył Pan nieruchomość. Zakup przedmiotowej nieruchomości częściowo sfinansował Pan kredytem budowlano-hipotecznym. Umowę kredytu zawarł Pan (...) maja 2016 r. Spłacał Pan kredyt wraz z odsetkami. W celu jego zaciągnięcia poniósł Pan dodatkowe wydatki, takie jak: koszt rzeczoznawcy, prowizja od kredytu oraz ubezpieczenie kredytu. Przedmiotową nieruchomość sprzedał Pan (…) lipca 2021 r.

Uwzględniając powyższe, skoro odpłatne zbycie ((…) lipca 2021 r.) lokalu mieszkalnego, który Pan nabył w 2016 r. zostało dokonane przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tego lokalu, to stanowi źródło przychodu, w rozumieniu przywołanego wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Na mocy art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Stosownie do art. 19 ust. 1 tej ustawy:

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Do takich kosztów można zaliczyć np.:

-     prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,

-     koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości,

-     wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej,

-     koszty i opłaty sądowe.

Od kosztów odpłatnego zbycia należy jednak odróżnić koszty uzyskania przychodu. Stosownie bowiem do art. 22 ust. 6c cytowanej ustawy:

Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Zgodnie natomiast z art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Podkreślić należy, że w zakresie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości ustawodawca nie odsyła do ogólnej definicji kosztów uzyskania przychodów zawartej w art. 22 ust. 1 ustawy, zgodnie z którą, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów.

Wręcz przeciwnie – definicję kosztów uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, ustawodawca precyzuje w art. 22 ust. 6c ustawy poprzez bezpośrednie wskazanie, iż koszty takie stanowią (z zastrzeżeniem ust. 6d, który nie ma w niniejszej sprawie zastosowania, gdyż dotyczy kosztów odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób) udokumentowane koszty ich nabycia oraz udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Koszt nabycia, co do zasady, określa notarialna umowa sprzedaży, na podstawie której podatnik staje się właścicielem nieruchomości. Kosztem nabycia bez wątpienia jest cena, jaką zapłacił nabywca zbywcy za nieruchomość, niezależnie od tego, czy nabycie to było sfinansowane kredytem bankowym, czy też środki na ten cel pochodziły z oszczędności nabywcy. Koszty nabycia nieruchomości obejmują nie tylko cenę zakupu (niezależnie od okoliczności czy zakup został sfinansowany kredytem), ale również inne wydatki związane z tym nabyciem, np. wynagrodzenie notariusza, podatek od czynności cywilnoprawnych.

Ponadto, do katalogu kosztów uzyskania przychodu w świetle art. 22 ust. 6c ww. ustawy, należy również zaliczyć udokumentowane koszty wytworzenia oraz udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości, poczynione w czasie jej posiadania. Jednakże wysokość tych nakładów musi być udokumentowana fakturami VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentami stwierdzającymi poniesienie opłat administracyjnych.

Z powyższego wynika zatem, że nakłady na nieruchomość mogą zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodu pod warunkiem, że:

-     zwiększyły jej wartość,

-     poniesione zostały w czasie jej posiadania,

-     zostały udokumentowane fakturami VAT lub dokumentami stwierdzającymi poniesienie opłat administracyjnych.

Biorąc pod uwagę ww. przepisy oraz opisany we wniosku stan faktyczny należy więc stwierdzić, iż poniesione przez Pana wydatki związane z zaciągnięciem kredytu budowlano-hipotecznego na zakup mieszkania, czyli: odsetki od kredytu, prowizja bankowa, ubezpieczenie kredytu, opłata za wycenę nieruchomości dokonaną przez rzeczoznawcę majątkowego, nie stanowią kosztu uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia tego mieszkania. Są to bowiem wydatki związane jedynie z pozyskaniem środków pieniężnych, których nie sposób utożsamiać z wydatkami poniesionymi na nabycie i wykończenie tego lokalu, a to uniemożliwia zakwalifikowanie tych wydatków do kosztów uzyskania przychodu, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wydatki te wynikają bowiem wyłącznie z faktu nabywania przez Pana lokalu mieszkalnego za środki z kredytu bankowego. Wydatki te nie stanowią również nakładów poczynionych na przedmiotowy lokal mieszkalny w trakcie jego posiadania, o których mowa w ww. przepisie. Wydatki te w żaden sposób nie wpłynęły bowiem na podwyższenie wartości tego lokalu.

Wobec powyższego, Pana stanowisko – zgodnie z którym zapłacone odsetki od kredytu zaciągniętego na zbytą nieruchomości oraz wydatki okołokredytowe (na rzeczoznawcę, prowizję, ubezpieczenie kredytu) powinny być uznane za koszt uzyskania przychodu w momencie zbycie nieruchomości – uznałem za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Powołane przez Pana wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego kształtują linię wykładni obowiązującego prawa, jednak dotyczą wyłącznie konkretnej sprawy, w danym stanie faktycznym. Orzeczenie to zapadło w indywidualnej sprawie i w świetle art. 87 ustawy z 2 kwietnia 1997 r. Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. Nr 78, poz. 483 ze zm.) nie jest źródłem powszechnie obowiązującego prawa.

Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego czy kontrolnego. Należy wskazać, że przy wydawaniu niniejszej interpretacji dokonałem wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.