0115-KDWT.4011.123.2026.2.DS

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

16 kwietnia 2026 roku wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków odpłatnego zbycia nieruchomości. W odpowiedzi na wezwanie uzupełnił go Pan 7 maja 2026 roku. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego wraz z uzupełnieniem:

Jest Pan polskim rezydentem podatkowym, podlegającym w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu. Prowadzi Pan działalność rolniczą, zajmuje się Pan (…). Jest Pan czynnym podatnikiem podatku VAT, nie jest podatnikiem podatku dochodowego od osób fizycznych. W marcu 2016 roku Pana ojciec dokonał darowizny nieruchomości rolnej na rzecz Pana i Pana dwóch sióstr, część nieruchomości przypadająca na Pana miała około 8 ha. Nieruchomość ta (dalej: Nieruchomość dzielona) ma odrębną księgę wieczystą i stanowi Pana majątek osobisty. Na przeważającym obszarze ww. nieruchomości prowadzi Pan działalność rolniczą, natomiast pozostały obszar o powierzchni około 0,5 h, został przez Pana przeznaczony na cele budowlane, ze względu na jego położenie przy drodze publicznej, co powoduje utrudniony dostęp dla maszyn rolniczych i zmniejszoną przydatność gruntu pod uprawę roli. Ww. obszar został przez Pana podzielony na 9 mniejszych działek i w 2019 r. wystąpił Pan o warunki zabudowy na ww. obszarze. Wydzielone działki są niezabudowane i nieuzbrojone, nie zostały do nich doprowadzone przyłącza energetyczne ani media. Trzy działki zostały przez Pana wystawione na sprzedaż, ogłoszenie zostało wystawione w (…) 2025 r., lecz nie zgłosili się chętni na ich nabycie, ostatecznie dwie działki zostały przez Pana sprzedane na rzecz sąsiadów, pierwsza – (…) 2026, druga – (…) 2026 r. Środki pieniężne ze sprzedaży przeznaczył Pan na spłatę kredytu zaciągniętego w kwietniu 2025 r. na zakup drugiej nieruchomości rolnej o powierzchni 4 ha, na której prowadzi Pan działalność rolniczą (…).

Planuje Pan sprzedaż kolejnej działki o powierzchni X ha, która zostanie wydzielona z jednej z działek Nieruchomości dzielonej, zawarł Pan w tym celu umowę przedwstępną sprzedaży z zainteresowanym nabyciem tej działki przedsiębiorcą, który zamierza na terenie tej działki wybudować budynek handlowo-usługowy. Z ofertą kupna przedmiotowej nieruchomości zwrócił się do Pana kupujący, umowa przedwstępna została zawarta (…) 2026 r. m.in. pod warunkiem uzyskania przez kupującego warunków zabudowy, pozwolenia na budowę, warunków technicznych przyłączy, a Pan udzielił w tym celu pełnomocnictwa kupującemu.

Zamierza Pan przeznaczyć uzyskane ze sprzedaży ww. działki środki pieniężne na rozwój prowadzonego gospodarstwa rolnego.

W odniesieniu do pozostałych działek nie podejmuje Pan żadnych aktywnych działań mających na celu ich sprzedaż, na ten moment nie planuje Pan ich sprzedaży, jednakże nie wyklucza ich sprzedaży w przyszłości, jeśli zaistnieje potrzeba poprawy płynności finansowej gospodarstwa rolnego bądź innych Pana potrzeb osobistych.

W uzupełnieniu wniosku wskazał Pan, że Pana ojciec był właścicielem nieruchomości rolnej o powierzchni około 9,5 ha, która została przez niego podzielona na trzy działki. W ramach umowy darowizny zawartej w marcu 2016 r. Pana ojciec dokonał darowizny na rzecz swoich dzieci, Pan otrzymał od ojca Nieruchomość dzieloną stanowiącą działkę rolną (o powierzchni około 8 ha), a Pana siostry dwie pozostałe działki, które zostały odłączone od nieruchomości rolnej i zostały dla nich założone odrębne księgi wieczyste. W związku z tym, że ojciec darował Panu działkę o wartości wyższej niż pozostałym dzieciom, poprosił Pana, aby w ramach sprawiedliwego podziału przekazał dwóm siostrom po (…) zł każdej. W tym przypadku nie doszło do zniesienia współwłasności nieruchomości, która może wiązać się z obowiązkiem spłat i dopłat, bo każde z rodzeństwa otrzymało na własność wydzieloną działkę gruntu. Pana ojciec miał zamiar sprawiedliwego podziału swojego majątku wobec każdego dziecka, stąd poprosił Pana o zapłatę kwot wyżej wskazanych na rzecz sióstr. Wszystkie ww. ustalenia umowne były objęte jednym aktem notarialnym zawartym w marcu 2016 r. Zatem od marca 2016 r. od momentu darowizny był Pan jedynym właścicielem Nieruchomości dzielonej.

Na obszarze Nieruchomości dzielonej od 2019 r. prowadzi Pan nadal gospodarstwo rolne, czyli (…). Uprawa roli ma miejsce również na wydzielonych przez Pana działkach o powierzchni około 0,5 ha (za wyjątkiem tych działek, które zostały sprzedane na rzecz sąsiadów), pomimo tego, że mają zmniejszoną przydatność pod uprawę roli, a Pan uzyskał na nie warunki zabudowy, gdyż nie planuje ich sprzedawać. Ponadto wskazuje Pan, że żadna część nieruchomości dzielonej nie była przez Pana dzierżawiona, wynajmowana ani udostępniana odpłatnie ani nieodpłatnie osobom trzecim.

Doprecyzował Pan, że podziały „nieruchomości dzielonej” były przeprowadzane w momencie, gdy „nieruchomość dzielona” stanowiła Pana majątek osobisty. Miało to miejsce w 2019 r.

Wydzielił Pan z nieruchomości dzielonej o powierzchni około 8 ha obszar o powierzchni około 0,5 ha i podzielił na 9 działek w 2019 r. a następnie wystąpił o warunki zabudowy na 8 z nich. Wydzielenie nieruchomości obszaru o powierzchni 0,5ha było podyktowane trudnościami w uprawie tej części nieruchomości, o której Pan pisał w pierwotnej części wniosku. Uznał Pan, że jeśli uda mu się zbyć tę część działek to środki finansowe ze sprzedaży przeznaczy na rozwój gospodarstwa rolnego, jeśli nie uda mu się zbyć, to w dalszym ciągu będzie (co prawda z trudnościami), ale nadal uprawiał. Postępuje Pan tak do dziś tj. dwie działki zbył Pan na rzecz sąsiadów a resztę działek wykorzystuje pod uprawę rolną. Nie dokonywał Pan innych podziałów Nieruchomości dzielonej. Wydzielenie działki o powierzchni X ha, której dotyczy przedwstępna umowa sprzedaży zawarta (…) 2026 r., nastąpi z działki pierwotnej, tzn. tej o powierzchni około 7,5 ha (po wydzieleniu 0,5 ha -pozostało 7,5 ha), która nie była dotychczas dzielona. Finalnie, biorąc pod uwagę czas od momentu darowizny otrzymanej od ojca, działek wydzielonych z nieruchomości dzielonej będzie 10 (9 działek po wydzieleniu obszaru 0,5ha i jedna z pozostałego obszaru działki 7,5ha).

Wystąpił Pan samodzielnie o warunki zabudowy na 8 działek w 2019 r. Warunki zabudowy na wszystkie z nich były takie same i obejmowały budowę budynku jednorodzinnego mieszkalnego na każdej z tych działek.

Doprecyzował Pan, że nie zbywał innych nieruchomości niż wskazane we wniosku. Nie posiada Pan innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży.

Wyjaśnił Pan, iż planuje sprzedaż wyłącznie działki o powierzchni X ha wymienionej w opisie sprawy. Pytanie zadane przez Pana dotyczy dwóch działek sprzedanych na rzecz sąsiadów (pierwsza – (…) 2026, druga – (…) 2026 r.), czyli sprzedaży dokonanej oraz planowanej sprzedaży działki o powierzchni X ha, której dotyczy umowa przedwstępna sprzedaży zawarta (…) 2026 r.

Pytanie podatkowe

Czy sprzedaż (zarówno dokonana na rzecz sąsiadów podatnika jak i planowana sprzedaż działki o powierzchni X ha, której dotyczy umowa przedwstępna sprzedaży zawarta (…) 2026 r.) działek wydzielonych z Nieruchomości dzielonej stanowiącej Pana majątek osobisty podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych ze źródła przychodów o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 z późn. zm., dalej: ustawa o PIT) czy też ze źródła przychodów o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT, a co za tym idzie czy będzie Pan obowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych od dokonanej sprzedaży działek wydzielonych z Nieruchomości dzielonej?

Pana stanowisko w sprawie

W Pana ocenie sprzedaż działek wydzielonych z Nieruchomości dzielonej, stanowiącej majątek osobisty jest realizacją Pana uprawnień właścicielskich w sferze majątku osobistego, a zatem odpłatne zbycie nieruchomości stanowi dla Pana przychód ze źródła przychodów o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT, a ponieważ określony w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT bieg 5-letniego terminu należy liczyć od 31.12.2016 r., tj. końca roku podatkowego otrzymania darowizny Nieruchomości dzielonej przez Pana, zatem w rezultacie nie powstanie u Pana obowiązek zapłaty podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości w 2026 r. bądź w latach kolejnych.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy o PIT: opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy o PIT:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

–    jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Stosownie do treści art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

a.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c.   polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych - prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychód w ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

W Pana ocenie, sprzedaż (zarówno dokonana jak i planowana) działek wydzielonych z nieruchomości stanowiącej Pana majątek osobisty nie będzie stanowić przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, w szczególności ze względu na brak cech "zorganizowania", "ciągłości" i „zarobkowości” - kryterium z art. 5a pkt 6 ustawy PIT:

Aby działania mogły zostać uznane za działalność gospodarczą, muszą łącznie spełniać przesłankę:

–    zarobkowości,

–    zorganizowania,

–    ciągłości.

Wskazuje Pan, iż w interpretacji indywidualnej z dnia 28 października 2025 r. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDSL1-2.4011.470.2025.2.PSZ potwierdził, że: „Czynności zwykłego wykonywania prawa własności nie stanowią działalności gospodarczej, jeśli nie odbiegają od normalnych działań właściciela nieruchomości. (…)Działania podatnika wykazują cechy zorganizowania i ciągłości, gdy podejmowane przez niego czynności istotnie odbiegają od normalnego wykonywania prawa własności. O działalności wykazującej cechy zorganizowania i ciągłości można by było mówić, gdyby czynności (...) istotnie odbiegały od normalnego wykonywania prawa własności. Tymczasem Pan nie podejmował żadnych czynności, które odbiegałyby od normalnego wykonywania prawa własności".

Nie posiada Pan żadnej struktury organizacyjnej, prowadzi wyłącznie działalność rolniczą, nie podejmuje aktywnych działań przygotowawczych typowych dla handlowców (reklamy, inwestycje zwiększające wartość, działania marketingowe, masowa sprzedaż).

NSA w wyroku z dnia 6 lipca 2018 r., sygn. I FSK 1986/16 wskazał, że o uznaniu sprzedaży nieruchomości za działalność gospodarczą decyduje aktywność porównywalna z profesjonalnymi handlowcami - a taka aktywność w tej sprawie nie występuje. "To czy dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną".

Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności lub jej rodziny.

W interpretacji indywidualnej sygn. 0112-KDSL1-2.4011.470.2025.2.PSZ Dyrektor KIS wskazał, że „Istotne znaczenie mają obiektywne, a nie subiektywne przesłanki pozwalające odróżnić działania o cechach zawodowych, od tych które mieszczą się w granicach dysponowania majątkiem prywatnym".

Ponadto, wskazuje Pan, iż w orzecznictwie wykształciła się ugruntowana linia orzecznicza, podkreślająca, iż sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego dla oceny czy sprzedaż jest dokonywana w ramach zarządu majątkiem osobistym, gdyż zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Przykładowo, w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z dnia 17 czerwca 2021 r. (sygn. I SA/OI 277/21), Sąd stwierdził, że

"...nie jest działalnością handlową sprzedaż majątku osobistego (prywatnego), który nie został nabyty w celach odsprzedaży (w celach handlowych), lecz dla spożytkowania w celach prywatnych. Liczba i zakres transakcji sprzedaży gruntów nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem opodatkowania, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą."

Podatnik wskazuje, iż wydzielone działki będące przedmiotem sprzedaży (dwie sprzedane, trzecia będąca przedwstępnej umowy sprzedaży) stanowią jego majątek osobisty, będący nieprzerwanie w jego prywatnym użytkowaniu od momentu nabycia w drodze darowizny 2016 r., nie były przydatne w prowadzonej przez niego uprawie roli, a więc podatnik zdecydował o ich sprzedaży, aby środki uzyskane ze sprzedaży móc przeznaczyć na rozwój gospodarstwa rolnego.

W ocenie podatnika, stanowi to klasyczny przykład zarządzania majątkiem prywatnym, nie zaś działalności handlowej.

W związku z powyższym w Pana ocenie sprzedaż działek wydzielonych z Nieruchomości dzielonej na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT stanowi źródło przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Zatem skoro sprzedaż nieruchomości nastąpiła/nastąpi w 2026 r. (bądź w latach kolejnych), tj. po upływie terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT tj. po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tych nieruchomości, to nie będzie Pan obowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych od dokonanej sprzedaży działek wydzielonych z Nieruchomości dzielonej.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Stosownie do art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy źródłem przychodów jest:

odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)  innych rzeczy,

–    jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany;

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nie zostało dokonane w ramach działalności gospodarczej i nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany z odpłatnego zbycia w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Odrębnym źródłem przychodu, określonym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ww. ustawy:

Ilekroć w ustawie jest mowa o:

działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

a)  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

–    prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9;

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

‒      zarobkowym celu działalności,

‒      wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

‒      prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest zarobkowa wtedy, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, organizować to przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie, bądź w znaczeniu drugim nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z dnia 7 maja 2008 r., sygn. akt I SA/Op 18/08).

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku. Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Ponadto należy wskazać, że w myśl art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1) odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;

2) są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;

3)  wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

W związku z powyższym, istotne jest również dla aktywności zarobkowej podatnika – mieszczącej się w zakresie zdefiniowanym w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – nieistnienie przeszkód określonych w art. 5b ust. 1 ww. ustawy. Aby dana aktywność nie została uznana za działalność gospodarczą, konieczne jest łączne spełnienie tych przesłanek.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości.

Wobec powyższego, w celu zakwalifikowania – na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – skutków dokonanych sprzedaży działek oraz planowanej sprzedaży działki do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z nabyciem oraz planowanym odpłatnym zbyciem nieruchomości, o których mowa we wniosku.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że w 2016 roku otrzymał Pan od ojca w drodze darowizny „Nieruchomość dzieloną” o powierzchni około 8 ha. Część ww. nieruchomości o powierzchni około 0,5 ha - ze względu na jego położenie przy drodze publicznej powodujące utrudniony dostęp dla maszyn rolniczych i zmniejszoną przydatność gruntu pod uprawę roli - została przez Pana przez Pana przeznaczona na cele budowlane. W związku z powyższym, obszar ten został podzielony na 9 mniejszych działek i w 2019 r. wystąpił Pan o warunki zabudowy na ww. obszarze. Trzy działki zostały przez Pana wystawione na sprzedaż, z czego dwie zostały sprzedane na rzecz sąsiadów odpowiednio w dniach: (…) i (…) 2026 r.

Dodatkowo zawarł Pan (…) 2026 r. umowę przedwstępną dot. działki o powierzchni X ha, która zostanie wydzielona z jednej z działek Nieruchomości dzielonej (z ofertą kupna zwrócił się do Pana kupujący, m.in. pod warunkiem uzyskania przez niego warunków zabudowy, pozwolenia na budowę, warunków technicznych przyłączy, a Pan udzielił mu w tym celu odpowiedniego pełnomocnictwa).

Na obszarze nieruchomości dzielonej prowadzi Pan nadal gospodarstwo rolne, w tym również na wydzielonych przez Pana działkach (za wyjątkiem działek sprzedanych sąsiadom) na które uzyskał Pan warunki zabudowy. W odniesieniu do pozostałych działek nie podejmuje Pan żadnych aktywnych działań mających na celu ich sprzedaż, na ten moment nie planuje Pan ich sprzedaży, jednakże nie wyklucza Pan ich sprzedaży w przyszłości, jeśli zaistnieje potrzeba poprawy płynności finansowej gospodarstwa rolnego bądź innych Pana potrzeb osobistych. Wydzielone działki są niezabudowane i nieuzbrojone, nie zostały do nich doprowadzone przyłącza energetyczne ani media. Żadna część nieruchomości dzielonej nie była przez Pana dzierżawiona, wynajmowana ani udostępniana odpłatnie ani nieodpłatnie osobom trzecim. Nie zbywał Pan innych nieruchomości i nie posiada Pan innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży.

Okoliczności przedstawione w powyższym opisie wskazują, że Nieruchomość dzielona nie została nabyta przez Pana dla celów prowadzenia działalności gospodarczej. Należy także zauważyć, że od momentu nabycia nieruchomości do momentu sprzedaży działek upłynęło ponad 9 lat. Na nieruchomości prowadził Pan i nadal prowadzi (z wyłączeniem 2 sprzedanych działek) działalność rolniczą. Wydzielone działki są niezabudowane i nieuzbrojone, nie zostały do nich doprowadzone przyłącza energetyczne ani media. Dwie działki sprzedał Pan swoim sąsiadom (po wcześniejszym zamieszczeniu ogłoszenia), a nabywca trzeciej działki sam zgłosił się do Pana z ofertą kupna. W odniesieniu do pozostałych działek nie podejmuje Pan żadnych aktywnych działań mających na celu ich sprzedaż. Należy zauważyć, że dokonanie przez Pana podziału nieruchomości, czy uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy nie może jednoznacznie przesądzać o rozstrzygnięciu, że planowana sprzedaż będzie prowadzona w ramach działalności gospodarczej. Dążenie do uzyskania jak najlepszych dla siebie efektów ekonomicznych z przeprowadzonej transakcji jest rzeczą oczywistą, a ponadto ustawodawca nie wprowadził barier rentowności, które determinowałyby zastosowanie regulacji art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Biorąc pod uwagę powyższe należy uznać, że podejmowane przez Pana działania mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, związanym ze zwykłym gospodarowaniem tym majątkiem i nie wskazują na działania o charakterze inwestycyjnym, typowym dla przedsięwzięć realizowanych w ramach działalności gospodarczej. W konsekwencji, istotą Pana działań nie jest prowadzenie działalności gospodarczej, lecz zwykły zarząd majątkiem.

Należy zatem uznać, że sprzedaż nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej, a zatem nie spowoduje powstania przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Skutki podatkowe sprzedaży dwóch działek odpowiednio w dniach: (…) i (…) 2026 r. oraz planowanej sprzedaży działki o powierzchni X ha (której dotyczy umowa przedwstępna sprzedaży zawarta (…) 2026 r.) rozpatrywać należy zatem na gruncie cyt. wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy. Przepis ten formułuje generalną zasadę, że przychód w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych powstaje w sytuacji sprzedaży nieruchomości dokonanych przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Skoro nabył Pan Nieruchomość w 2016 roku, to pięcioletni termin, określony w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych powinien być liczony od końca 2016 roku i upłynął z dniem 31 grudnia 2021 roku.

Należy także zauważyć, że podział nieruchomości na mniejsze działki nie stanowił/nie będzie stanowił dla Pana nowego momentu nabycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W wyniku podziału właściciel nie nabywa bowiem żadnych nowych nieruchomości. Stąd czynność ta nie ma wpływu na określenie początku biegu terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Reasumując, przychód uzyskany ze sprzedaży dwóch działek odpowiednio w dniach: (…) i (…) 2026 r i planowanej sprzedaży działki o powierzchni X ha (której dotyczy umowa przedwstępna sprzedaży zawarta (…) 2026 r.) nie będzie kwalifikowany do przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Ponadto ww. sprzedaż nie będzie również stanowić dla Pana przychodu wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy, z uwagi na upływ tzw. „okresu 5-letniego”. Tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży wymienionych wyżej działek nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Dodać należy, że organ interpretacyjny nie ma uprawnień do przeprowadzania postępowania dowodowego, a informacje niezbędne do wydania interpretacji może przyjmować wyłącznie z przedstawionego przez Pana opisu zdarzenia. Jeżeli przedstawiony we wniosku opis zdarzenia będzie się różnił od stanu występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Pana w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego zdarzenia. Należy też zauważyć, że to na podatniku spoczywa obowiązek udowodnienia w toku ewentualnego postępowania kontrolnego czy podatkowego okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)  z zastosowaniem art. 119a;

2)  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej