0115-KDST2-1.4011.437.2026.1.KB

Interpretacja indywidualna

  – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

13 lipca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych oraz zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Treść wniosku jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.  Zainteresowany będący stroną postępowania:

A A (...)

2.  Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

B A (...)

Opis zdarzenia przyszłego

1. Zainteresowani i ich sytuacja majątkowa.

1.1. Zainteresowani są małżeństwem. Pozostają w ustroju wspólności majątkowej małżeńskiej. Nie zawierali umów majątkowych małżeńskich modyfikujących ten ustrój ani nie planują ich zawarcia.

1.2. Zainteresowani są polskimi rezydentami podatkowymi i podlegają w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu (art. 3 ust. 1 ustawy o PIT).

1.3. Zainteresowany będący stroną postępowania (dalej: „Wnioskodawca”) prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie usług informatycznych – PKD 62.01.Z, opodatkowaną podatkiem liniowym i jest czynnym podatnikiem VAT. Przedmiot tej działalności nie obejmuje wynajmu nieruchomości, zakwaterowania ani obrotu nieruchomościami (w szczególności nie obejmuje PKD 55.20.Z ani 68.20.Z).

1.4. Zainteresowana niebędąca stroną postępowania (dalej: „Zainteresowana”) nie prowadzi działalności gospodarczej i uzyskuje dochody wyłącznie ze stosunku pracy, której przedmiot nie obejmuje najmu, zakwaterowania ani obrotu nieruchomościami.

1.5. Żadne z Zainteresowanych nie prowadzi i nie zamierza prowadzić działalności gospodarczej w zakresie najmu, zakwaterowania lub obrotu nieruchomościami.

2. Lokal będący przedmiotem wniosku.

2.1. W dniu 6 maja 2025 r. Zainteresowani nabyli, na zasadach wspólności majątkowej małżeńskiej, lokal mieszkalny o powierzchni 39,74 m² (dalej: „Lokal”). Lokal został nabyty od dewelopera w standardzie deweloperskim. Nabycie Lokalu zostało sfinansowane kredytem hipotecznym, który nie jest związany z działalnością gospodarczą.

2.2. Zainteresowani nabywając Lokal brali pod uwagę jego odpłatne udostępnianie – Lokal ma jednak jednocześnie stanowić składnik ich prywatnego majątku rodzinnego, w tym rezerwę majątkową na ewentualne potrzeby i zabezpieczenie finansowe w przyszłości. Zainteresowani zachowają nieograniczone prawo korzystania z Lokalu na własne potrzeby, w tym prawo blokowania dowolnych terminów w kalendarzu rezerwacji.

2.4. Lokal zostanie wykończony (prace wykończeniowe doprowadzające go ze stanu deweloperskiego do stanu zdatnego do używania) oraz wyposażony w meble, sprzęt AGD/RTV i pozostałe elementy wyposażenia.

2.5. Lokal nie zostanie wprowadzony do ewidencji środków trwałych jakiejkolwiek działalności gospodarczej, nie zostanie ujęty w wykazie środków trwałych i nie będzie w żaden inny sposób powiązany z działalnością gospodarczą któregokolwiek z Zainteresowanych. Wydatki na jego nabycie, wykończenie i wyposażenie nie będą zaliczane do kosztów uzyskania przychodów z działalności gospodarczej, a odsetki od kredytu nie będą kosztem podatkowym w działalności gospodarczej.

2.6. Zainteresowani są również właścicielami nieruchomości mieszkalnej w Krakowie, która jest przedmiotem najmu okazjonalnego o charakterze długoterminowym i nie jest ani nie będzie przeznaczona na najem krótkoterminowy.

3. Planowany sposób udostępniania Lokalu.

3.1. Zainteresowani zamierzają udostępniać Lokal odpłatnie osobom trzecim na pobyty krótkoterminowe (dalej: „najem krótkoterminowy”), na podstawie umów najmu zawieranych na czas oznaczony, obejmujących zwykle od jednej do kilkunastu dób.

3.2. Pozyskiwanie najemców będzie następowało za pośrednictwem internetowych platform rezerwacyjnych np. (...). Platformy udostępniają kalendarz i obsługują rezerwacje oraz płatności, nie sprawują zarządu Lokalem i nie podejmują decyzji dotyczących Lokalu. Ceny i dostępność terminów ustalają Zainteresowani.

3.3. Świadczeniem oferowanym najemcom będzie wyłącznie udostępnienie Lokalu do korzystania. Zainteresowani nie będą świadczyć na rzecz najemców żadnych usług dodatkowych, w szczególności: usług gastronomicznych ani wyżywienia, usług rekreacyjnych, transportowych, turystycznych ani konsjerża.

3.4. Zainteresowani nie będą zatrudniać pracowników ani zleceniobiorców. Czynności o charakterze technicznym wykonywane pomiędzy pobytami (przygotowanie Lokalu, sprzątanie, pranie pościeli) będą wykonywane osobiście przez Zainteresowanych albo zlecane zewnętrznej firmie sprzątającej w zakresie czysto pomocniczym.

3.5. Zainteresowani nie będą prowadzić zorganizowanej struktury obsługującej najem: nie utworzą biura, nie będą posiadać wyodrębnionego rachunku firmowego dla najmu, nie będą prowadzić ksiąg podatkowych dla najmu (poza ewidencją wymaganą przepisami o ryczałcie), nie będą prowadzić zorganizowanej akcji marketingowej poza publikacją ogłoszeń na platformach.

3.6. Zainteresowani rozważają – w razie zmiany ich sytuacji osobistej lub braku czasu – przeznaczenie mieszkania na najem długoterminowy (okazjonalny) lub powierzenie obsługi najmu wyspecjalizowanej firmie zarządzającej. Firma taka wykonywałaby czynności techniczne i organizacyjne (obsługa kalendarza, kontakt z gośćmi, przekazanie kluczy, sprzątanie), przekazując Zainteresowanym przypadające im wynagrodzenie po potrąceniu prowizji i kosztów. Zainteresowani pozostaliby właścicielami Lokalu, zachowując wgląd w kalendarz rezerwacji i możliwość blokowania terminów na własne potrzeby.

3.7. Skala przedsięwzięcia w zakresie najmu krótkoterminowego będzie ograniczona do jednego Lokalu. Przychody z najmu krótkoterminowego będą stanowić dla Zainteresowanych źródło poboczne w stosunku do dochodów z działalności gospodarczej Wnioskodawcy i stosunku pracy Zainteresowanej i będą przeznaczane w istotnej części na spłatę rat kredytu, opłaty eksploatacyjne oraz utrzymanie Lokalu.

3.8. Zainteresowani dopełnią obowiązków o charakterze administracyjnym wynikających z odrębnych przepisów, w szczególności zgłoszenia obiektu do ewidencji prowadzonej przez gminę, o ile obowiązki takie ich obejmą; okoliczność ta nie zmienia charakteru majątku ani sposobu jego wykorzystania.

4. Zamierzony sposób rozliczenia podatkowego.

4.1. Zainteresowani zamierzają kwalifikować przychody z najmu krótkoterminowego Lokalu do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT (tzw. najem prywatny) i opodatkowywać je ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych według stawek 8,5% oraz 12,5% od nadwyżki.

4.2. Zainteresowani zamierzają złożyć właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego, w terminie wynikającym z art. 12 ust. 7 ustawy o ryczałcie, sporządzone na piśmie oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodu z najmu Lokalu, o którym mowa w art. 12 ust. 6 ustawy o ryczałcie.

Pytania

1.  Czy przychody, które Zainteresowani będą uzyskiwać z opisanego najmu krótkoterminowego Lokalu stanowiącego składnik ich majątku wspólnego, należy zaliczyć do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT (najem prywatny)?

2.  Czy przychody te podlegają opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych według stawki 8,5% oraz 12,5% od nadwyżki, stosownie do art. 6 ust. 1a w zw. z art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o ryczałcie?

3.  Czy powierzenie obsługi najmu krótkoterminowego Lokalu wyspecjalizowanej firmie zarządzającej, na zasadach opisanych we wniosku, zmienia kwalifikację przychodów Zainteresowanych, tj. skutkuje zaliczeniem ich do źródła z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT?

4.  Czy w razie złożenia przez Zainteresowanych oświadczenia, o którym mowa w art. 12 ust. 6 ustawy o ryczałcie, całość przychodu z najmu Lokalu podlega opodatkowaniu wyłącznie przez małżonka wskazanego w oświadczeniu, przy czym stosownie do art. 12 ust. 13 ustawy o ryczałcie kwota przychodów, o której mowa w art. 12 ust. 1 pkt 4 tej ustawy, wynosi dla niego 200 000 zł, a drugi z małżonków nie wykazuje z tego tytułu przychodu i nie składa zeznania PIT-28?

Państwa stanowisko w sprawie

Ad 1.

Zdaniem Zainteresowanych, przychody z opisanego najmu krótkoterminowego Lokalu stanowią przychody ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT (najem prywatny).

Ad 2.

Zdaniem Zainteresowanych, przychody te podlegają opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych według stawki 8,5% do kwoty limitu oraz 12,5% od nadwyżki.

Ad 3.

Zdaniem Zainteresowanych, powierzenie obsługi najmu firmie zarządzającej nie zmienia kwalifikacji przychodów i nie skutkuje ich zaliczeniem do źródła z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT.

Ad 4.

Zdaniem Zainteresowanych, w razie złożenia oświadczenia z art. 12 ust. 6 ustawy o ryczałcie całość przychodu z najmu Lokalu opodatkowuje wyłącznie małżonek wskazany w oświadczeniu, a przysługujący mu limit przychodów objętych stawką 8,5% wynosi 200 000 zł, drugi z małżonków nie wykazuje z tego tytułu przychodu i nie składa zeznania PIT-28.

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych

Ad 1. Kwalifikacja do źródła przychodów.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT odrębnym źródłem przychodów jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Z kolei art. 5a pkt 6 ustawy o PIT definiuje działalność gospodarczą jako działalność zarobkową, prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4–9.

Rozstrzygające znaczenie ma tu uchwała składu siedmiu sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 24 maja 2021 r., sygn. II FPS 1/21, w której NSA przesądził, że przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy i umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej. Kluczowa jest zatem decyzja samego podatnika o powiązaniu (lub niepowiązaniu) składnika majątku z działalnością gospodarczą, a nie ocena stopnia zorganizowania czy zarobkowości najmu dokonywana ex post przez organ podatkowy.

Zainteresowani nie wprowadzą Lokalu do majątku związanego z działalnością gospodarczą. Lokal nie zostanie ujęty w ewidencji środków trwałych, wydatki na jego nabycie, wykończenie i wyposażenie oraz odsetki od kredytu nie będą stanowiły kosztów uzyskania przychodów z działalności gospodarczej, a przedmiot działalności gospodarczej Wnioskodawcy nie obejmuje najmu ani zakwaterowania. Lokal pozostanie zatem składnikiem majątku prywatnego objętego wspólnością ustawową.

Okoliczność, że Lokal został nabyty z zamiarem odpłatnego udostępniania i częściowo sfinansowany kredytem nie przemawia za kwalifikacją do działalności gospodarczej. Każdy najem, z samej swojej istoty jest odpłatny, a więc zarobkowy i wykonywany w sposób powtarzalny. Gdyby te cechy przesądzały o kwalifikacji do art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT, źródło z art. 10 ust. 1 pkt 6 tej ustawy byłoby normą pustą. Podobnie sfinansowanie zakupu kredytem jest w polskich realiach standardowym sposobem nabywania nieruchomości przez osoby fizyczne i nie jest cechą wyróżniającą przedsiębiorcę.

Nie występują tu również elementy typowe dla profesjonalnego, zorganizowanego przedsięwzięcia: Zainteresowani nie zatrudniają pracowników, nie tworzą struktury organizacyjnej ani biura, nie prowadzą działalności w zakresie obrotu nieruchomościami, nie nabywają kolejnych lokali, a przedsięwzięcie ogranicza się do jednego Lokalu, który pozostaje do dyspozycji Zainteresowanych na ich własne potrzeby.

Podejmowane czynności mieszczą się w granicach zwykłego, racjonalnego zarządu majątkiem prywatnym, którego, jak wielokrotnie wskazywano w orzecznictwie, nie należy utożsamiać z działalnością gospodarczą.

Zainteresowani nie świadczą i nie będą świadczyć usług dodatkowych charakterystycznych dla usług zakwaterowania (recepcja, wyżywienie, sprzątanie i wymiana bielizny w trakcie pobytu, usługi rekreacyjne). Świadczenie sprowadza się do udostępnienia Lokalu do korzystania. Krótki okres, na jaki Lokal jest udostępniany nie jest samodzielnym kryterium ustawowym różnicującym źródła przychodów w art. 10 ust. 1 ustawy o PIT.

Stanowisko to znajduje potwierdzenie m.in. w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 5 maja 2026 r., znak 0112-KDWL.4011.40.2026.1.JK, w której organ uznał za prawidłowe zakwalifikowanie przychodów z najmu krótkoterminowego lokalu mieszkalnego, udostępnianego za pośrednictwem platform rezerwacyjnych, do źródła z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT.

Ad 2. Opodatkowanie ryczałtem.

Zgodnie z art. 9a ust. 6 ustawy o PIT dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 tej ustawy, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na zasadach określonych w ustawie o ryczałcie. Ryczałt jest zatem od 1 stycznia 2023 r. jedyną formą opodatkowania najmu prywatnego.

Stosownie do art. 1 pkt 2 oraz art. 2 ust. 1a ustawy o ryczałcie, ustawa ta reguluje opodatkowanie przychodów osób fizycznych z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej.

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o ryczałcie, ryczałt od przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a tej ustawy, wynosi 8,5% przychodów do kwoty limitu oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad tę kwotę.

Skoro, zgodnie z uzasadnieniem do pytania nr 1, umowy najmu krótkoterminowego Lokalu nie będą zawierane w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej, przychody z tego tytułu podlegają opodatkowaniu ryczałtem według wskazanych stawek. Zainteresowani nie mają jednocześnie obowiązku rejestrowania działalności gospodarczej w zakresie najmu, obowiązek taki nie wynika z przepisów prawa podatkowego, a kwalifikacja przychodu do źródła z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT go wyklucza.

Bez znaczenia dla powyższej oceny pozostaje okoliczność, że Wnioskodawca prowadzi odrębną, niezwiązaną z najmem, jednoosobową działalność gospodarczą. Ustawa o PIT nie zawiera zakazu równoległego uzyskiwania przez tę samą osobę przychodów z działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3) oraz z najmu prywatnego (art. 10 ust. 1 pkt 6) pod warunkiem, że przedmiot najmu nie jest składnikiem majątku związanym z działalnością gospodarczą, co w niniejszej sprawie nie ma miejsca. Potwierdza to powołana wyżej interpretacja z 5 maja 2026 r.

Ad 3. Powierzenie zarządzania specjalistycznej firmie.

Rozważane powierzenie podmiotowi trzeciemu czynności technicznych i organizacyjnych związanych z obsługą najmu nie powoduje, że wynajmujący zaczyna prowadzić działalność gospodarczą. Przeciwnie, powierzenie obsługi na zewnątrz oznacza, że wynajmujący nie tworzy własnej struktury organizacyjnej, nie zatrudnia personelu i nie angażuje się osobiście w zorganizowane wykonywanie czynności. Osłabia to, a nie wzmacnia, przesłankę „zorganizowania” z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT.

W relacji z firmą zarządzającą Zainteresowani pozostają wyłącznie właścicielami Lokalu, uzyskując przychód z tytułu jego odpłatnego udostępniania. To firma zarządzająca, a nie Zainteresowani prowadzi zorganizowaną i profesjonalną działalność w zakresie obsługi najmu. Nie dochodzi przy tym do zmiany charakteru majątku: Lokal nadal nie zostaje wprowadzony do majątku związanego z działalnością gospodarczą, a Zainteresowani zachowują możliwość korzystania z niego na własne potrzeby.

Także tę kwestię przesądza, w tożsamym układzie faktycznym, interpretacja Dyrektora KIS z dnia 5 maja 2026 r., znak 0112-KDWL.4011.40.2026.1.JK, w której organ uznał za prawidłowe stanowisko, zgodnie z którym powierzenie obsługi najmu krótkoterminowego firmie zarządzającej, przy zachowaniu przez podatnika własności lokalu, nie wpływa na kwalifikację przychodów jako najmu prywatnego opodatkowanego ryczałtem.

Ad 4. Oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodu przez jednego z małżonków.

Zgodnie z art. 12 ust. 5 ustawy o ryczałcie przychody z udziału we współwłasności określa się u każdego podatnika proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku, a w razie braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa te są równe.

Na mocy art. 12 ust. 6 tej ustawy zasada ta ma zastosowanie również do małżonków, między którymi istnieje wspólność majątkowa, osiągających przychody, o których mowa w art. 6 ust. 1a, chyba że złożą oni sporządzone na piśmie oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodu przez jednego z nich.

Oświadczenie takie, stosownie do art. 12 ust. 7 ustawy o ryczałcie, składa się właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym otrzymany został pierwszy w roku podatkowym przychód ze wspólnej własności, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód otrzymano w grudniu. Oświadczenie może podpisać jeden z małżonków i wywołuje ono skutek również w latach następnych, o ile małżonkowie nie zawiadomią o rezygnacji.

Zgodnie z art. 12 ust. 13 ustawy o ryczałcie, w brzmieniu obowiązującym od 1 lipca 2023 r. (z mocą od 1 stycznia 2023 r.) w przypadku małżonków, którzy złożyli oświadczenie określone w ust. 6, kwota przychodów, o której mowa w ust. 1 pkt 4 wynosi 200 000 zł. Oznacza to, że małżonek opodatkowujący całość przychodu z najmu majątku wspólnego stosuje stawkę 8,5% do kwoty 200 000 zł, a stawkę 12,5% dopiero od nadwyżki ponad tę kwotę. Konsekwentnie drugi z małżonków nie wykazuje z tego tytułu przychodu i nie ma obowiązku złożenia zeznania PIT-28 w zakresie przychodów z najmu Lokalu.

Zainteresowani spełnią wszystkie przesłanki zastosowania powyższych przepisów: pozostają we wspólności majątkowej, Lokal wchodzi w skład majątku wspólnego, przychody z jego najmu będą przychodami, o których mowa w art. 6 ust. 1a ustawy o ryczałcie, a oświadczenie zostanie złożone w terminie ustawowym.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych

(t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Natomiast zgodnie z art. 9a ust. 6 ww. ustawy:

Dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Zgodnie z postanowieniami art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłami przychodów są:

·      pozarolnicza działalność gospodarcza;

·      najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Umowa najmu została zdefiniowana w art. 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795), zgodnie z którym:

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym:

Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej, oznacza to działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Z kolei zgodnie z treścią art. 5b ust. 1 przywoływanej ustawy:

Za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1)  odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;

2)  są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;

3)  wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

Z tych przepisów wynika, że aby dane przychody zostały zaliczone do źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, muszą być łącznie spełnione trzy podstawowe warunki:

·     zaistniały przesłanki pozytywne, o których mowa w art. 5a pkt 6 powoływanej ustawy, pozwalające na stwierdzenie, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą,

·     nie wystąpiły przesłanki negatywne, o których mowa w art. 5b ust. 1 ww. ustawy, oraz

·     wykluczono, że uzyskane przychody są zaliczane do jednego z pozostałych źródeł przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Stosownie do art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Tak więc podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim jest umowa najmu.

Na tle przedstawionych regulacji prawnych najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy). W przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą albo najem jest przedmiotem tej działalności, wynajmowanie nieruchomości zaliczane jest do źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Uchwałą NSA z 24 maja 2021 r., II FPS 1/21 stwierdzono, że:

To zatem podatnik decyduje o tym czy „powiązać” określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem (...).

Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.

Zasadą jest kwalifikowanie przychodów do źródła – najem, a wyjątkiem sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą” – do przychodów z działalności gospodarczej.

W myśl art. 1 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 843 ze zm.):

Ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne:

1)  prowadzące pozarolniczą działalność gospodarczą;

2)  osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2025 r. poz. 163, 340, 368, 620 i 680), zwanej dalej „ustawą o podatku dochodowym”.

Stosownie do art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Zatem przychody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Jednocześnie w myśl art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi:

-     8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.

W świetle art. 12 ust. 5 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym:

Przychody z udziału w spółce w odniesieniu do każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku. W razie braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku są równe.

W myśl natomiast art. 12 ust. 6 ww. ustawy:

Zasada, o której mowa w ust. 5, ma również zastosowanie do małżonków, między którymi istnieje wspólność majątkowa, osiągających przychody, o których mowa w art. 6 ust. 1a, chyba że złożą sporządzone na piśmie oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodu przez jednego z nich.

Stosownie do art. 12 ust. 7 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Oświadczenie, o którym mowa w ust. 6, składa się właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym otrzymany został pierwszy przychód z tego tytułu w roku podatkowym, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnięty został w grudniu roku podatkowego.

Zgodnie natomiast z art. 12 ust. 8a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Wybór zasady opodatkowania całości przychodu przez jednego z małżonków, wyrażony w oświadczeniu, o którym mowa w ust. 6, dotyczy również lat następnych, chyba że w terminie do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym został otrzymany pierwszy w roku podatkowym przychód, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód otrzymany został w grudniu roku podatkowego, małżonkowie zawiadomią na piśmie właściwego naczelnika urzędu skarbowego o rezygnacji z opodatkowania całości przychodu przez jednego z małżonków.

W myśl art. 12 ust. 13 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

W przypadku małżonków, którzy złożyli oświadczenie określone w ust. 6, kwota przychodów, o której mowa w ust. 1 pkt 4, wynosi 200 000 zł.

Zgodnie z art. 21 ust. 2 pkt 2 ww. ustawy:

Podatnicy są obowiązani złożyć w urzędzie skarbowym zeznanie według ustalonego wzoru o wysokości uzyskanego przychodu, wysokości dokonanych odliczeń i należnego ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych - w terminie od dnia 15 lutego do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym; zeznanie złożone przed początkiem terminu uznaje się za złożone w dniu 15 lutego roku następującego po roku podatkowym.

Tak więc przychody z tytułu najmu zaliczone do przychodów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, może opodatkowywać w całości – na podstawie sporządzonego na piśmie oświadczenia o opodatkowaniu całości przychodów przez jednego z małżonków – jeden z małżonków.

Zasadą jest, że każdy małżonek opłaca ryczałt od przychodów z najmu prywatnego w wysokości 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad 100 000 zł. Wyjątkiem od tej zasady jest, że małżonkowie, między którymi istnieje wspólność majątkowa, osiągający przychody z tzw. najmu prywatnego, mogą złożyć oświadczenie o opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych całości przychodów przez jednego z nich. W takim przypadku ryczałt wynosi 8,5% przychodów do kwoty 200 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 200 000 zł.

Przenosząc powołane przepisy na grunt niniejszej sprawy stwierdzić należy, że w opisanych okolicznościach, przychody które Państwo uzyskają z tytułu najmu lokalu mieszkalnego, stanowiącego Państwa majątek wspólny należy zaliczyć do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Na kwalifikację przychodów, które Państwo uzyskają z tytułu najmu lokalu mieszkalnego, do źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie będzie miała wpływu wskazana w opisie sprawy okoliczność przekazania w przyszłości obsługi najmu wyspecjalizowanej firmie zarządzającej.

Zatem, przychody, które uzyskają Państwo z tytułu najmu lokalu mieszkalnego, stanowiącego Państwa majątek wspólny – zarówno w sytuacji prowadzenia samodzielnie, jak i poprzez wyspecjalizowaną firmę zarządzającą – należy zaliczyć do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przychody z tego tytułu będą podlegać opodatkowaniu u każdego z Państwa ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych na zasadach określonych w art. 2 ust. 1a oraz art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, wg stawek określonych w art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy, tj. 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł.

Jednakże w sytuacji, w której złożą Państwo oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodów z najmu lokalu przez małżonka wskazanego w oświadczeniu, zgodnie z art. 12 ust. 6 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, ryczałt wyniesie 8,5% przychodów do kwoty 200 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 200 000 zł, zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a w zw. z art. 12 ust. 13 ww. ustawy.

Zatem, małżonek wskazany w oświadczeniu będzie zobowiązany do dokonania rozliczenia w składanym PIT-28 całości uzyskiwanych przez Państwa przychodów z najmu prywatnego, a przychody będą opodatkowane – jak już wcześniej rozstrzygnięto – ryczałtem w wysokości 8,5% przychodów do kwoty 200 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 200 000 zł.

Jednocześnie małżonek, który nie zostanie wskazany w oświadczeniu nie będzie zobowiązany do składania zeznania o wysokości uzyskanego przychodu, wysokości dokonanych odliczeń i należnego ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych (PIT-28).

Podkreślić dodatkowo należy, że wskazane limity odnoszą się do wszystkich przychodów z tytułu najmu, tj. zarówno przychodów uzyskiwanych z najmu okazjonalnego o charakterze długoterminowym nieruchomości mieszkalnej, której są Państwo właścicielami, jak i lokalu, który nabyli Państwo 6 maja 2025 r.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejszą interpretację wydano w oparciu o opis zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Przy wydawaniu niniejszej interpretacji tutejszy organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny (opis zdarzenia przyszłego) jest zgodny ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego organ nie przeprowadza postępowania dowodowego, lecz opiera się jedynie na stanie faktycznym/zdarzeniu przyszłym przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Odnosząc się do powołanej interpretacji indywidualnej należy zauważyć, że została ona wydana w indywidualnej sprawie i nie ma zastosowania ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego czy też zdarzenia przyszłego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy  z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Zainteresowany będący stroną postępowania – (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.