0115-KDST2-1.4011.425.2026.1.MR

Interpretacja indywidualna

– stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest:

‒    nieprawidłowe – w zakresie sposobu określania wysokości przychodu z tytułu świadczenia usług najmu;

‒    prawidłowe – w zakresie ustalenia momentu powstania przychodu z tytułu świadczenia usług najmu.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

1 lipca 2026 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie sposobu opodatkowania przychodów z tytułu najmu. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pani osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej. Uzyskuje przychody z najmu prywatnego lokalu mieszkalnego za pośrednictwem internetowych platform rezerwacyjnych (...). Charakter uzyskiwanych przez Panią przychodów został potwierdzony pisemnym stanowiskiem właściwego urzędu skarbowego jako najem prywatny, a nie działalność gospodarcza. W czerwcu 2026 r. uzyskała Pani pierwszy przychód z tego tytułu.

Gość dokonuje zapłaty za pobyt na rzecz internetowej platformy rezerwacyjnej z wyprzedzeniem. Środki te nie są jednak przekazywane Pani ani pozostawione do Pani dyspozycji. Zgodnie z zasadami rozliczeń stosowanymi przez platformy rezerwacyjne wypłata środków następuje co do zasady około 24 godziny po zameldowaniu gościa. Internetowe platformy rezerwacyjne świadczą na Pani rzecz usługę pośrednictwa.

W obowiązującym modelu rozliczeń całość prowizji pobierana jest od Pani jako gospodarza (host-only fee). Przed dokonaniem wypłaty internetowe platformy rezerwacyjne potrącają należną prowizję, a następnie przekazują na Pani rachunek bankowy wyłącznie kwotę pomniejszoną o tę prowizję.

Nie ma Pani możliwości otrzymania ani dysponowania kwotą odpowiadającą wysokości pobranej prowizji, ponieważ jest ona automatycznie potrącana przez internetową platformę rezerwacyjną przed przekazaniem środków pieniężnych. Ma Pani dostęp do raportów rozliczeniowych, z których wynika kwota zapłacona przez gościa, wysokość pobranej prowizji oraz kwota faktycznie przekazana na Pani rachunek bankowy.

Powstała wątpliwość, czy przychodem podlegającym opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych jest pełna kwota zapłacona przez gościa za pobyt, czy wyłącznie kwota faktycznie przekazana przez platformy rezerwacyjne po potrąceniu prowizji.

Zamierza Pani kontynuować najem prywatny tego samego lokalu mieszkalnego za pośrednictwem internetowych platform rezerwacyjnych (...) na takich samych zasadach, jak opisane w stanie faktycznym. Model rozliczeń nie ulegnie zmianie. Goście będą dokonywać płatności na rzecz platform, które będą przekazywać środki po rozpoczęciu pobytu, potrącając wcześniej należną prowizję za usługę pośrednictwa. Na Pani rachunek bankowy będą wpływały wyłącznie kwoty pomniejszone o prowizję internetowych platform rezerwacyjnych (...).

W związku z kontynuacją najmu prywatnego powstaje wątpliwość, czy przychodem podlegającym opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych będzie pełna kwota zapłacona przez gościa za pobyt, czy wyłącznie kwota faktycznie przekazana przez platformy po potrąceniu prowizji.

Pytanie

Czy przychodem podlegającym opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych z tytułu najmu prywatnego jest:

‒    pełna kwota zapłacona przez gościa za pobyt za pośrednictwem platformy rezerwacyjnej (...) przed potrąceniem prowizji należnej za usługę pośrednictwa,

czy też

‒    kwota faktycznie przekazana Pani przez platformę rezerwacyjną po potrąceniu prowizji należnej platformie rezerwacyjnej, stanowiąca kwotę wpływającą na Pani rachunek bankowy?

Jeżeli przychód z najmu prywatnego uzyskiwanego za pośrednictwem internetowych platform rezerwacyjnych (...) powstaje na zasadach określonych w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, to który moment należy uznać za moment powstania przychodu:

‒    dzień dokonania przez gościa płatności za pobyt na rzecz platformy rezerwacyjnej,

‒    dzień udostępnienia lokalu gościowi,

‒    czy dzień przekazania środków pieniężnych przez platformę rezerwacyjną na Pani rachunek bankowy?

Wnosi Pani o jednoznaczne wskazanie prawidłowego sposobu ustalania zarówno wysokości przychodu, jak i momentu jego powstania dla celów opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych w opisanym modelu rozliczeń.

Pani stanowisko w sprawie

Pani zdaniem, przychodem podlegającym opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych powinna być kwota faktycznie przekazana przez internetową platformę rezerwacyjną po potrąceniu prowizji należnej tej platformie za usługę pośrednictwa.

Zgodnie z art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodami są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika pieniądze oraz wartości pieniężne.

W opisanym stanie faktycznym nie otrzymuje Pani od gościa środków pieniężnych bezpośrednio. Płatność jest dokonywana na rzecz platformy, która – zgodnie z zawartą umową – przed przekazaniem środków potrąca należną sobie prowizję z tytułu świadczonej usługi pośrednictwa. Na Pani rachunek bankowy wpływa wyłącznie kwota pomniejszona o prowizję. Kwota odpowiadająca prowizji platform rezerwacyjnych (...) nigdy nie zostaje Pani przekazana ani nie zostaje postawiona do Pani dyspozycji. Nie może Pani nią rozporządzać ani zdecydować o jej przeznaczeniu. Środki te stanowią wynagrodzenie należne platformom rezerwacyjnym zgodnie z obowiązującym modelem rozliczeń.

W Pani ocenie, oznacza to, że po Pani stronie dochodzi do otrzymania wyłącznie kwoty faktycznie przekazanej przez platformy rezerwacyjne. W związku z pojawiającymi się w praktyce wątpliwościami interpretacyjnymi zwróciła się Pani o potwierdzenie prawidłowości przedstawionego stanowiska.

Pani zdaniem, moment powstania przychodu z najmu prywatnego opodatkowanego ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych następuje z chwilą otrzymania środków pieniężnych od platform rezerwacyjnych (...), tj. z dniem ich przekazania na Pani rachunek bankowy.

Zgodnie z art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodami są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika pieniądze i wartości pieniężne.

Gość dokonuje zapłaty za pobyt na rzecz platformy rezerwacyjnej z wyprzedzeniem, jednak środki te do momentu ich wypłaty pozostają w dyspozycji platformy rezerwacyjnej. Nie ma Pani możliwości dysponowania tymi środkami ani żądania ich wcześniejszej wypłaty. Platformy rezerwacyjne przekazują środki co do zasady około 24 godziny po zameldowaniu gościa, zgodnie z zasadami obowiązującymi na platformie. Do chwili dokonania wypłaty nie otrzymuje Pani środków pieniężnych ani nie są one postawione do Pani dyspozycji. O terminie wypłaty decydują zasady rozliczeń stosowane przez platformy rezerwacyjne (...). W Pani ocenie, oznacza to, że przychód powstaje dopiero w dniu przekazania środków przez platformy na Pani rachunek bankowy, ponieważ dopiero w tym momencie dochodzi do otrzymania lub postawienia środków do Pani dyspozycji w rozumieniu art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest w części nieprawidłowe, a w części prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Natomiast zgodnie z art. 9a ust. 6 ww. ustawy:

Dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Zgodnie z postanowieniami art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłami przychodów są:

·      najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Umowa najmu została zdefiniowana w art. 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795), zgodnie z którym:

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Tak więc podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu pozarolniczej działalności gospodarczej.

W myśl art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 843 ze zm.):

Ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne:

osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2025 r. poz. 163, 340, 368, 620 i 680), zwanej dalej „ustawą o podatku dochodowym”.

Stosownie do art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Jednocześnie w myśl art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Zgodnie z przytoczonymi uregulowaniami prawnymi podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, tym samym generuje przychód. Jednak, aby powstał przychód po stronie wynajmującego, muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Wpłacane przez najemcę kwoty powinny zatem zostać otrzymane przez wynajmującego lub postawione do jego dyspozycji.

Powstanie obowiązku podatkowego w podatku dochodowym determinowane jest uzyskaniem przez podatnika przychodu. Moment powstania przychodów z najmu określa zacytowany wyżej art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Analizując ten przepis należy stwierdzić, że przychodami z tytułu najmu, który nie stanowi działalności gospodarczej, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Aby zatem powstał przychód po stronie wynajmującego muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej przywołanym art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego.

Oznacza to, że przychód osiągnie zarówno podatnik, który pobrał pieniądze osobiście lub poprzez osobę trzecią (za pośrednictwem strony internetowej) działającą w jego imieniu i na jego rachunek, jak i ten, który wprawdzie nie pobrał pieniędzy, ale były one postawione mu do dyspozycji. Przy czym przez sformułowanie „postawione do dyspozycji” należy rozumieć takie postawienie podatnikowi przysługujących mu pieniędzy i wartości pieniężnych, aby mógł on z nich korzystać, w tym również zadecydować o ich wykorzystaniu i przeznaczeniu (np. potrąceniu należnego wynagrodzenia za usługi pośrednictwa).

Z okoliczności przedstawionych we wniosku wynika, że jest Pani osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej. Uzyskuje Pani przychody z najmu prywatnego lokalu mieszkalnego za pośrednictwem internetowych platform rezerwacyjnych (...). W czerwcu 2026 r. uzyskała Pani pierwszy przychód z tego tytułu.

Wskazała Pani, że gość dokonuje zapłaty za pobyt na rzecz internetowej platformy rezerwacyjnej z wyprzedzeniem. Środki te nie są jednak przekazywane Pani ani pozostawione do Pani dyspozycji. Zgodnie z zasadami rozliczeń stosowanymi przez platformy rezerwacyjne wypłata środków następuje co do zasady około 24 godziny po zameldowaniu gościa. Internetowe platformy rezerwacyjne świadczą na Pani rzecz usługę pośrednictwa. W obowiązującym modelu rozliczeń całość prowizji pobierana jest od Pani jako gospodarza (host-only fee). Przed dokonaniem wypłaty internetowe platformy rezerwacyjne potrącają należną prowizję, a następnie przekazują na Pani rachunek bankowy wyłącznie kwotę pomniejszoną o tę prowizję. Nie ma Pani możliwości otrzymania ani dysponowania kwotą odpowiadającą wysokości pobranej prowizji, ponieważ jest ona automatycznie potrącana przez internetową platformę rezerwacyjną przed przekazaniem środków pieniężnych. Ma Pani dostęp do raportów rozliczeniowych, z których wynika kwota zapłacona przez gościa, wysokość pobranej prowizji oraz kwota faktycznie przekazana na Pani rachunek bankowy.

Zamierza Pani kontynuować najem prywatny tego samego lokalu mieszkalnego za pośrednictwem internetowych platform rezerwacyjnych (...) na takich samych zasadach, jak opisane w stanie faktycznym. Model rozliczeń nie ulegnie zmianie.

Pani wątpliwości dotyczą sposobu określenia przychodu opodatkowanego ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych z tytułu najmu lokalu (tj. czy przychodem tym będzie pełna kwota zapłacona przez gościa za pobyt, czy wyłącznie kwoty faktycznie przekazane przez platformy rezerwacyjne po potrąceniu prowizji) oraz momentu powstania przychodu.

Biorąc pod uwagę przedstawiony opis sprawy oraz powołane wyżej przepisy stwierdzić należy, że w okolicznościach niniejszej sprawy brak jest podstaw, aby uznać, że przychodem z tytułu świadczenia usług najmu są wpłaty dokonywane przez najemców pomniejszone o należne prowizje, pobierane przez platformy rezerwacyjne.

Przepisy ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne nie pozwalają bowiem na pomniejszenie przychodu o wartość ponoszonych kosztów, w tym przypadku kwot prowizji pobranych przez platformy rezerwacyjne.

Prowizje, które pobierają platformy rezerwacyjne są wynagrodzeniem tych platform za usługi pośrednictwa i stanowią Pani koszt, jednak forma opodatkowania, jaką jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych nie przewiduje możliwości ujęcia kosztów uzyskania przychodów. Podstawę opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych stanowi przychód (bez pomniejszania go o koszty uzyskania tego przychodu).

Mając powyższe na uwadze stwierdzić należy, że w Pani sytuacji przychodem podlegającym opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych będzie cała należność z tytułu świadczenia usług najmu bez pomniejszania jej o kwoty prowizji pobieranych przez platformy rezerwacyjne.

Zatem w tym zakresie Pani stanowisko jest nieprawidłowe.

W odniesieniu do kwestii ustalenia momentu powstania przychodu, wskazać należy, że Pani przychód z tytułu najmu krótkoterminowego realizowanego za pośrednictwem internetowych platform rezerwacyjnych (...), opodatkowanego ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych powstanie – jak słusznie Pani wskazała – w dniu otrzymania środków pieniężnych od tych platform.

Tym samym, w tym zakresie Pani stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny/zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym/ zdarzeniem przyszłym podanym przez wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Przy wydawaniu niniejszej interpretacji tutejszy organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny (opis zdarzenia przyszłego) jest zgodny ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego organ nie przeprowadza postępowania dowodowego, lecz opiera się jedynie na stanie faktycznym/zdarzeniu przyszłym przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.); dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.