Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

14 sierpnia 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 13 sierpnia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia daty nabycia nieruchomości oraz kosztów uzyskania przychodów z tytułu jej zbycia. Uzupełnił go Pan pismem z 3 września 2026 r. – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

30 czerwca 2020 r. podpisał Pan wraz z obecną w tamtym czasie żoną umowę deweloperską na zakup nieruchomości z rynku pierwotnego.

Następnie 23 lutego 2022 r. podpisał Pan z żoną umowę przeniesienia własności. Cena zakupu nieruchomości to 252 547 zł.

Zakupił Pan wraz z żoną również miejsce w hali garażowej w kwocie 5 000 zł.

Kolejno dokonali Państwo remontu mieszkania, ponieważ było ono w stanie deweloperskim. Remont z zapisów prowadzonego wówczas exela kosztowego wyniósł niecałe 60 000 zł. Podkreśla Pan, że nie posiada wszystkich faktur, a tylko kilka dosłownie największych, które przedstawiają zakup materiałów budowlanych czy sprzętu RTV AGD do tego mieszkania.

Nieruchomość dodatkowo finansowali Państwo kredytem hipotecznym w kwocie 202 000 zł. Nieruchomość była przedmiotem wynajmu.

W międzyczasie w roku 2025 r. nastąpił rozwód Pana z byłą żoną.

Następnie w tym samym roku żona wniosła do sądu sprawę o podział majątku.

Sprawa toczyła się o wspomnianą powyżej nieruchomość, a także spłaty przez Pana nakładu, który żona poczyniła na Pana nieruchomość, którą kupił Pan jako kawaler.

W toku postępowania sądowego sąd dążył do tego, aby Państwo wypracowali porozumienie. Takowe porozumienie udało się wypracować w maju 2026 r. Jego treść została spisana i potwierdzona u notariusza oraz złożona w sądzie, a wynikało z niej, że dokonują Państwo podziału majątku poprzez sprzedaż wspomnianej nieruchomości, a także że sprzedaż ta nastąpi wyłącznie w przypadku gdy Pan byłej małżonce zwróci 69 000 zł jako nakłady poczynione przez nią na Pana nieruchomość, a ona zwróci Panu 7 500 zł jako nakłady poczynione przez Pana na jej nieruchomość.

30 czerwca 2026 r. dokonali Państwo sprzedaży wspomnianej nieruchomości. Mieszkanie zostało sprzedane za kwotę 425 000 zł, z czego 190 235 zł 76 gr była to kwota, która spłacała kredyt hipoteczny. Pozostała kwota ze sprzedaży została proporcjonalnie podzielona w równych udziałach 50 % dla Pana i dla byłej żony.

Również sprzedali Państwo miejsce w hali garażowej za kwotę 50 000 zł, po 25 000 zł dla każdego z właścicieli. Łącznie na osobę 108 726 zł 50 gr.

Uzupełnienie wniosku

W uzupełnieniu wniosku:

·      na pkt I ppkt 1 lit. a) o treści:

Czy nabycie nieruchomości oraz hali garażowej miało miejsce do Pana i żony majątku wspólnego, czy też każdy z Państwa nabył w nich określony udział w prawie własności do majątku prywatnego?

podał Pan:

W chwili zakupu mieliśmy rozdzielność majątkową później wróciliśmy do wspólnoty więc w momencie zakupy po równo do majątku prywatnego, ale kupowane po ślubie.

·      na pkt I ppkt 1 lit. b) o treści:

(…) proszę, żeby Pan podał miejsce położenia nieruchomości i hali garażowej.

podał Pan:

(...) ul. (...)

·      na pkt I ppkt 1 lit. c) o treści:

Czy przez „miejsce w hali garażowej” mam rozumieć:

·      miejsce postojowe w wielostanowiskowym pomieszczeniu garażowym wewnątrz (w podziemiach) budynku mieszkalnego wielorodzinnego?

·      miejsce postojowe w osobnym budynku o przeznaczeniu garażowym?

podał Pan:

Czy przez „miejsce w hali garażowej” mam rozumieć:

miejsce postojowe w wielostanowiskowym pomieszczeniu garażowym wewnątrz

(w podziemiach) budynku mieszkalnego wielorodzinnego? TAK

miejsce postojowe w osobnym budynku o przeznaczeniu garażowym? NIE

·      na pkt I ppkt 1 lit. d) o treści:

Jaki tytuł prawny przysługiwał Panu do „miejsca w hali garażowej”, tj. prawo własności/ prawo korzystania z miejsca postojowego, inne (jakie)?

podał Pan:

Prawo własności osobna KW poziom 0 w budynku mieszkalnym udział w własności.

·      na pkt I ppkt 1 lit. e) o treści:

Czy w akcie notarialnym dokumentującym nabycie lokalu mieszkalnego było wskazane, że miejsce w hali garażowej jest pomieszczeniem przynależnym do lokalu mieszkalnego?

podał Pan:

Nie, miejsce w hali było w osobnym akcie notarialnym jako osobna własność.

·      na pkt I ppkt 1 lit. f) o treści:

Czy powierzchnia miejsca garażowego była doliczana do powierzchni użytkowej lokalu oraz łącznej powierzchni wszystkich lokali przy obliczaniu Pana udziału w nieruchomości wspólnej (art. 3 pkt 3 ustawy o własności lokali)?

podał Pan:

Nie, to osobny akt.

·      na pkt I ppkt 1 lit. g) o treści:

Czy nabycie lokalu mieszkalnego oraz miejsca w hali garażowej nastąpiło na podstawie jednego aktu notarialnego czy też wielu aktów notarialnych (ilu?)?

podał Pan:

Nie, dwóch osobnych.

·      na pkt I ppkt 1 lit. h) o treści:

Czy w akcie notarialnym/aktach notarialnych przenoszącym/przenoszących własność została wyodrębniona cena za miejsce w hali garażowej?

podał Pan:

Tak, była wskazana 5 000 zł.

·      na pkt I ppkt 1 lit. i) o treści:

W jaki sposób mieszkanie oraz miejsce w hali garażowej były wykorzystywane (użytkowane) przez Pana od momentu wejścia w ich posiadanie do momentu sprzedaży?

podał Pan:

Zarówno użytek własny mieszkaniowy a także najem.

·      na pkt I ppkt 2 lit. a) o treści:

Czy sformułowanie „sfinansowaliśmy kredytem hipotecznym” oznacza, że zgodnie z treścią umowy kredytowej kredytobiorcą jest Pan oraz była żona?

podał Pan:

Tak, oboje byliśmy kredytobiorcami.

·      na pkt I ppkt 2 lit. b) o treści:

(…) proszę, żeby podał Pan datę (dzień, m-c, rok) uzyskania kredytu.

podał Pan:

27-07-2020

·      na pkt I ppkt 2 lit. c) o treści:

Czy kredyt został zaciągnięty w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibie w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji szwajcarskiej?

podał Pan:

W Banku (...)

·      na pkt I ppkt 2 lit. d) o treści:

Na jaki/jakie konkretnie cel/cele zgodnie z treścią umowy kredytu został zaciągnięty i przeznaczony kredyt?

podał Pan:

Cel mieszkaniowy zakup nieruchomości.

·      na pkt I ppkt 2 lit. e) o treści:

Czy w umowie kredytowej zostało wskazane, że kredytobiorcy ponoszą solidarną odpowiedzialność za ten kredyt?

podał Pan:

Tak.

·      na pkt I ppkt 2 lit. f) o treści:

Czy z aktu notarialnego nabycia nieruchomości od dewelopera oraz miejsca w hali garażowej wynika skąd pochodzą środki na jej zakup?

podał Pan:

TAK, jest jasno wskazane, że jest finansowe z kredytu i pozostała reszta z środków własnych.

·      na pkt I ppkt 3 lit. a) o treści:

(…) proszę, żeby podał Pan datę zakupu (dzień, m-c, rok) i miejsce położenia nieruchomości, którą nabył Pan jako kawaler, a na którą Pana była żona ponosiła nakłady.

podał Pan:

21-06-2017, (...).

·      na pkt I ppkt 3 lit. b) o treści:

W jaki sposób nieruchomość, którą Pan kupił jako kawaler jest wykorzystywana (użytkowane) przez Pana od momentu wejścia w jej posiadanie? W przypadku gdy dokonał Pan jej sprzedaży, proszę, żeby podał Pan datę (dzień, m-c, rok) jej zbycia.

podał Pan:

Cele własne mieszkaniowe, cały czas jest w moim posiadaniu i aktualnie tu mieszkam.

·      na pkt I ppkt 3 lit. c) o treści:

proszę, żeby Pan podał datę zakupu (dzień, m-c, rok) i miejsce położenia nieruchomości stanowiącej odrębną własność Pana byłej żony, na którą ponosił Pan nakłady.

podał Pan:

(...) ul. (...), tutaj ciężko mi powiedzieć jaka data, ale pierwsza połowa 2020 roku.

·      na pkt I ppkt 3 lit. d) o treści:

W jaki sposób nieruchomość, którą Pana była żona kupiła jest przez nią wykorzystywana (użytkowane) od momentu wejścia w jej posiadanie przez byłą żonę? W przypadku gdy była żona dokonała jej sprzedaży, proszę, żeby podał Pan datę (dzień, m-c, rok) jej zbycia.

podał Pan:

Dokończyła budowę i zamieszkuje.

·      na pkt I ppkt 4 o treści:

proszę, żeby podał Pan czy zbycie lokalu mieszkalnego oraz miejsca w hali garażowej nastąpiło na podstawie jednego aktu notarialnego czy też wielu aktów notarialnych (ilu?)?

podał Pan:

Na podstawie dwóch osobnych aktów, mieszkanie sprzedane innej osobie, hala innej.

·      na pkt I ppkt 5 lit. a) o treści:

Na jakie własne cele mieszkaniowe przeznaczy Pan środki uzyskane ze sprzedaży opisanej we wniosku nieruchomości? W przypadku zakupu gruntu, proszę, żeby Pan podał czy będzie to grunt pod budowę budynku mieszkalnego czy inny (jaki)? Jeżeli będzie to inny grunt niż pod budowę budynku mieszkalnego, proszę, żeby Pan podał czy w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpi odpłatne zbycie działek grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego?

podał Pan:

Tutaj nie wiem jeszcze, tylko dopytuje o zakup mieszkania/domu/czy działki budowalnej pod budowę domu/remont mieszkania/czy spłatę mojego kredytu hipotecznego na obecnej nieruchomości.

·      na pkt I ppkt 5 lit. b) o treści:

Czy środki uzyskane ze sprzedaży opisanej we wniosku nieruchomości przeznaczy Pan na realizację własnych celów mieszkaniowych – opisanych zgodnie z pkt I ppkt 5 lit. a) tego wezwania – w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpi odpłatne zbycie działek?

podał Pan:

Tak jeżeli miałbym tego dokonać to w okresie 3 lat od dokonania sprzedania tej nieruchomości i podziale z byłą żoną.

Ponadto w uzupełnieniu oświadczył Pan, że:

Pierwsze pytanie dotyczy ustalenie daty, od której należy liczyć okres pięciu lat, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

·      Drugie pytanie dotyczy ustalenia kosztów uzyskania przychodu na podstawie art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

·      Pytania nr 3 nie dodaje wystarczą mi te dwa zapytania, dlatego uzupełniam jedną opłatę w wysokości 40 zł.

Pytania

W uzupełnieniu wniosku sformułował Pan następujące pytania.

Od której daty liczymy pięcioletni okres czy od umowy przeniesienia własności czy umowy deweloperskiej?

Faktycznie podjęliśmy decyzję o zakupie nieruchomości i podpisaliśmy pierwszą umowę deweloperską w formie aktu notarialnego w dniu 30 czerwca 2020 r. na zakup nieruchomości z rynku pierwotnego, kredyt na ten zakup został zaciągnięty w dniu 27–07–2020 (data umowy kredytu hipotecznego). natomiast ostatnia umowa przeniesienia własności w formie aktu nastąpiła dopiero w dniu 23 lutym 2022 r.

Czy w związku z opisaną sytuacją kosztem uzyskania przychodu w tej transakcji jest spłata nakładów na rzecz byłej małżonki w kwocie 69 000 zł, którą musiałem zgodnie z porozumieniem zapłacić mojej byłej żonie, aby porozumienie doszło do skutku, aby podział majątku doszedł do skutku i aby dokonano sprzedaży wspomnianej nieruchomości (dokładnie do odjęcia kwota uzyskania przychodu 61 500 zł, ponieważ 7500 zł ona spłacił mi)?

Kwotę przelałem mojej byłej żonie w dniu 13.07.2026 tytułem spłaty nakładów mieszkaniowych, które poczyniła na moją nieruchomość osobistą. Bez tej zapłaty zgodnie z porozumieniem podpisanym u Notariusza i przedstawionym w Sądzie przed sędzią w sprawie o podział majątku nie dokonano by sprzedaży mieszkania więc było to moim kosztem, aby transakcja doszła do skutku.

Pana stanowisko w sprawie

W sformułowanym w uzupełnieniu wniosku własnym stanowisku podaje Pan, że Pana zdaniem:

·      W zakresie pytania pierwszego - fizyczny zakup i zapłata nastąpiła w 2020 r. Oczekiwanie na przeniesienie własności nastąpiło w 2022 r., ale wynikała z oczekiwania na akty i zakończenie budowy przez dewelopera. Więc czas ten winien być liczony od czerwca 2020 r. i wtedy też następowały płatności, a nie lutym 2022 r. Sprzedaż mieszkania nastąpiła 30 czerwca 2026 r., czyli licząc od czerwca 2020 r. minął okres 5 lat.

·      W zakresie pytania drugiego – jest to realny koszt, który należy odjąć od przychodu, gdyż jasno wskazuje to porozumienie, że bez tej płatności na rzecz byłej małżonki nie dojdzie do sprzedaży mieszkania przy ul. (...). Nawet realne przepływy finansowe wykazują, że swoją część uzyskaną ze sprzedaży mieszkania musiał Pan pomniejszyć o tą kwotę i zapłacić ją byłej małżonce. Więc stanowiło koszt uzyskania tego przychodu, bez tego transakcja nie doszłaby do skutku, a była żona jako współwłaściciel nie wyraziłaby zgody na sprzedaż. Więc konieczne było podpisanie tego porozumienia złożonego w sądzie i po sprzedaży zapłaty na jej rzecz. Potwierdza to dokumentacja porozumienia złożona w sądzie i przelew dokonany 13 lipca 2026 r. Tak więc, uważam, że kwota ta stanowi koszt uzyskania tego przychodu.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan w uzupełnieniu wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zasady opodatkowania

Zasady opodatkowania podatkiem dochodowym dochodów osób fizycznych określają przepisy ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz.U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.).

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ww. ustawy:

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Koszty uzyskania przychodów z tytułu zbycia nieruchomości

Jak stanowi art. 22 ust. 6c ww. ustawy:

Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a -c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Pana wniosek

Z opisu sprawy wynika m.in., że:

·      21 czerwca 2017 r. nabył Pan jako kawaler nieruchomość położoną w (...) przy ul. (...). Pana była żona ponosiła na rzecz tej nieruchomości nakłady.

·      W pierwszej połowie 2020 r. Pana była żona nabyła do majątku odrębnego nieruchomość położoną w (...) przy ul. (...). Ponosił Pan na rzecz tej nieruchomości nakłady.

·      30 czerwca 2020 r. podpisał Pan wraz z byłą żoną umowę deweloperską na zakup nieruchomości z rynku pierwotnego. Każdy w równych udziałach do majątku swego odrębnego. Nieruchomość położona jest w (...) przy ul. (...).

·      Zakup nieruchomości sfinansowany był m.in. ze środków pochodzących z kredytu hipotecznego.

·      23 lutego 2022 r. podpisał Pan wraz z byłą żoną umowę przeniesienia własności ww. nieruchomości.

·      Dokonali Państwo remontu mieszkania, ponieważ było ono w stanie deweloperskim. Nie posiada Pan wszystkich faktur.

·      W 2025 r. miał miejsce Państwa rozwód. W tym samym czasie Pana była żona wniosła pozew o podział majątku. W toku postepowania sądowego doszło do porozumienia pomiędzy Panem, a byłą małżonką.

·      Zgodnie z postanowieniami porozumienia:

·      Pan został zobowiązany do zwrotu na rzecz byłej małżonki nakładów jakie ona poniosła na nieruchomość, którą Pan nabył jako kawaler,

·      Pana była żona zobowiązana została do zwrotu na Pana rzecz nakładów jakie Pan poniósł na jej nieruchomość, którą nabyła do majątku odrębnego.

·      30 czerwca 2026 r. dokonali Państwo sprzedaży nieruchomości położonej w (...) przy ul. (...) i po spłaceniu kredytu hipotecznego, pozostałą kwotę podzielili Państwo w równych częściach dla każdego z Państwa.

Wątpliwości Pana dotyczą ustalenia daty nabycia nieruchomości położonej w (...) przy ul. (...) oraz kosztów uzyskania przychodu z tytułu jej zbycia.

Przytoczony na wstępie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 tej ustawy, a kwota uzyskana ze sprzedaży w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Ponadto powyższy przepis dotyczy odpłatnego zbycia, które nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) -c) ww. ustawy decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również na podstawie jakiej czynności prawnej bądź zdarzenia prawnego, może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych. Zatem, pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.

Moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określany jest zgodnie z normami prawa cywilnego.

Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 795):

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

W myśl art. 156 ww. Kodeksu:

Jeżeli zawarcie umowy przenoszącej własność następuje w wykonaniu zobowiązania wynikającego z uprzednio zawartej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności, z zapisu zwykłego, z bezpodstawnego wzbogacenia lub z innego zdarzenia, ważność umowy przenoszącej własność zależy od istnienia tego zobowiązania.

Zgodnie z art. 157 § 2 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości została zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, do przeniesienia własności potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności.

Stosownie natomiast do treści art. 158 ww. Kodeksu:

Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.

Natomiast zgodnie z art. 5 pkt 6 ustawy z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz deweloperskim funduszu gwarancyjnym (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 880):

Użyte w ustawie określenia oznaczają:

umowa deweloperska - umowę zawartą między nabywcą a deweloperem, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do wybudowania budynku oraz ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę albo zabudowania nieruchomości gruntowej stanowiącej przedmiot własności lub użytkowania wieczystego domem jednorodzinnym i przeniesienia na nabywcę własności tej nieruchomości lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności tej nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na poczet nabycia tego prawa.

Z treści powyższych przepisów wynika zatem jednoznacznie, że przeniesienie własności nieruchomości następuje z chwilą zawarcia w formie aktu notarialnego ostatecznej umowy sprzedaży tej nieruchomości. Zarówno zawarcie umowy deweloperskiej, jak też dokonanie, stosownie do tej umowy, wpłat na poczet ceny, bez wątpienia mogą prowadzić do nabycia własności nieruchomości lub praw, ale nie są z nim równoważne.

Jak wskazałem bowiem powyżej moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, a art. 158 Kodeksu określa wyraźnie formę tej czynności prawnej.

Z kolei umowa deweloperska nie jest umową przenoszącą własność nieruchomości. Jest niejako przyrzeczeniem do przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa własności do lokalu, co nastąpi dopiero w momencie zawarcia np. umowy sprzedaży przenoszącej własność nieruchomości. Treścią umowy deweloperskiej jest zatem jedynie zobowiązanie się stron do ustanowienia na rzecz nabywcy po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, lecz tej własności sama umowa deweloperska nie przenosi.

W świetle powyższego nie mogę zgodzić się z Pana stanowiskiem, że upływ 5 lat, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 powinien być liczony od czerwca 2020 r., tj. w dacie podpisania umowy deweloperskiej. Jak wskazałem bowiem powyżej z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw.

Jak wskazał Pan w opisie sprawy umowę przeniesienia własności podpisał Pan 23 lutego 2022 r. Zatem, termin 5-letni, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy liczyć od roku następującego po 2022 r.

Nie mogę również zgodzić się z Pana stanowiskiem, że może Pan zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży opisanej we wniosku nieruchomości dokonany na rzecz byłej małżonki zwrot nakładów jakie ona poniosła na Pana nieruchomość, którą Pan nabył jako kawaler.

Przytoczony powyżej art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych tworzy katalog zamknięty wydatków, które można uznać za koszty uzyskania przychodów.

Zgodnie z jego treścią do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości podatnik może zaliczyć kwotę, którą wydatkował na nabycie tej nieruchomości jak również udokumentowane fakturami VAT wydatki na nakłady, które zwiększyły wartość ww. nieruchomości w okresie jej posiadania przez podatnika.

Koszt nabycia, co do zasady, określa notarialna umowa sprzedaży, na podstawie której podatnik staje się właścicielem nieruchomości. Kosztem nabycia bez wątpienia jest cena, jaką zapłacił nabywca zbywcy za nieruchomość, niezależnie od tego, czy zakup ten był sfinansowany kredytem bankowym, czy też środki na jej zakup pochodzą z oszczędności nabywcy. Koszty nabycia nieruchomości obejmują nie tylko cenę zakupu, ale również inne wydatki związane z tym nabyciem, np. wynagrodzenie notariusza, podatek od czynności cywilnoprawnych.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie określa, co należy rozumieć pod pojęciem nakładów w rozumieniu ww. przepisu.

W doktrynie ugruntowany jest pogląd, zgodnie z którym przez nakłady na nieruchomość należy rozumieć sumę wydatków poniesionych na substancję danej nieruchomości. Uznaje się, że są to nie tylko nakłady ulepszające lub modernizujące nieruchomość, ale również nakłady o charakterze budowlanym, remontowym, niezależnie od tego, czy zostały one sfinansowane kredytem bankowym, czy też środki na ten cel pochodziły z oszczędności nabywcy.

Jak wynika zatem z powyższego przepisu kosztami uzyskania przychodu z tytułu zbycia nieruchomości w przypadku nakładów, są wyłącznie nakłady, które zostały poniesione przez podatnika na sprzedaną nieruchomość.

W Pana przypadku taka sytuacja nie miała miejsca.

Nieruchomość, którą Pan zbył położona była w (...) przy ul. (...). Zgodnie natomiast z postanowieniami porozumienia został Pan zobowiązany do zwrotu na rzecz byłej małżonki nakładów jakie ona poniosła na nieruchomość, którą Pan nabył jako kawaler, a która znajduje się (...) przy ul. (...).

Zatem zwrot nakładów nie dotyczy sprzedanej nieruchomości. Tym samym nie może on stanowić kosztu uzyskania przychodu.

Bez wpływu na powyższe rozstrzygnięcie pozostają postanowienia zawartego przez Pana z była żoną porozumienia, w myśl którego był Pan zobowiązany do zwrotu na rzecz byłej małżonki nakładów jakie ona poniosła na nieruchomość, którą Pan nabył jako kawaler. Skutki prawnopodatkowe oceniane są bowiem w świetle przepisów prawa podatkowego.

Mając na uwadze powyższe stanowisko Pana przedstawione w uzupełnieniu wniosku uznaję w całości za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)  z zastosowaniem art. 119a;

2)  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.