0115-KDIT3.4011.671.2026.2.AD

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

8 sierpnia 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie klasyfikacji przychodów ze sprzedaży lokali mieszkalnych do określonego źródła przychodów. Uzupełnił go Pan pismami z 20 oraz 24 sierpnia 2026 r.– w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawcy są osobami fizycznymi pozostającymi we współwłasności nieruchomości gruntowej w udziałach po 1/2. Nieruchomość została nabyta przez Wnioskodawców jako osoby prywatne.

Celem nabycia była przede wszystkim lokata kapitału oraz zabezpieczenie środków finansowych przed utratą wartości wynikającą z inflacji. W momencie zakupu nieruchomości Wnioskodawcy nie planowali prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie budowy, sprzedaży lub obrotu nieruchomościami oraz nie zakładali sprzedaży wybudowanych lokali. W chwili nabycia nieruchomości obowiązywało na niej pozwolenie na budowę uzyskane przez poprzedniego właściciela.

Wnioskodawcy nie zdecydowali się na realizację inwestycji zgodnie z tym pozwoleniem i wystąpili o jego wygaśnięcie. Następnie przygotowali własną koncepcję zagospodarowania nieruchomości, odpowiadającą ich indywidualnym potrzebom rodzinnym i zawodowym. Ostatecznie zdecydowano o realizacji trzech budynków w zabudowie szeregowej obejmujących łącznie sześć lokali mieszkalnych.

Przyjęta koncepcja wynikała z potrzeb dwóch rodzin, w szczególności zapewnienia przestrzeni mieszkaniowej oraz miejsca umożliwiającego prowadzenie działalności zawodowej. Planowane wykorzystanie lokali miało charakter prywatny i rodzinny, w szczególności na potrzeby własnego zamieszkania, prowadzenia działalności zawodowej, zabezpieczenia przyszłych potrzeb mieszkaniowych dzieci oraz ewentualnie jako prywatna lokata kapitału poprzez wynajem.

Inwestycja realizowana jest przez Wnioskodawców jako osoby prywatne, bez prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie budowy i sprzedaży nieruchomości.

Nieruchomość gruntowa stanowi współwłasność Wnioskodawców w udziałach po 50%. Koszty inwestycji ponoszone są po połowie. Wszystkie faktury związane z realizacją inwestycji wystawiane są imiennie na Wnioskodawców jako osoby prywatne i nie były wystawiane na prowadzone działalności gospodarcze. Inwestycja finansowana jest wyłącznie ze środków własnych, bez kredytu.

Powierzchnia użytkowa poszczególnych lokali nie przekracza 100 m².

Wnioskodawcy prowadzą odrębne działalności gospodarcze, które nie są związane z obrotem nieruchomościami.

Pierwszy Wnioskodawca prowadzi działalność IT opodatkowaną ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Drugi Wnioskodawca prowadzi działalność elektryczną opodatkowaną podatkiem liniowym.

Żadna z tych działalności nie obejmuje budowy, sprzedaży ani obrotu nieruchomościami.

W trakcie realizacji inwestycji lokale nie były oferowane do sprzedaży, nie prowadzono działań marketingowych, nie publikowano ogłoszeń, nie korzystano z usług pośredników nieruchomości, nie zawierano umów rezerwacyjnych ani umów deweloperskich oraz nie poszukiwano potencjalnych nabywców.

Decyzja o sprzedaży inwestycji została podjęta dopiero na późniejszym etapie i wynika ze zmiany planów życiowych Wnioskodawców.

Wnioskodawcy planują w przyszłości budowę własnego domu w okolicach A.

W związku z rezygnacją z zamieszkania w obecnej lokalizacji drugi Wnioskodawca również podjął decyzję o sprzedaży swojej części inwestycji i przeznaczeniu środków na zakup innej działki oraz realizację odrębnej inwestycji na własne potrzeby.

Planowana sprzedaż nie wynika z pierwotnego zamiaru prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na obrocie nieruchomościami, lecz jest konsekwencją zmiany indywidualnych planów życiowych Wnioskodawców.

Uzupełnienie wniosku

W uzupełnieniu wniosku z 20 sierpnia 2026 r. podaje Pan, że:

·      Nieruchomość została nabyta przez Pana 27 czerwca 2024 r., na podstawie aktu notarialnego Rep. A nr (...).

·      W akcie notarialnym Rep. A nr (...) nie wskazano wprost, że nieruchomość została nabyta jako Pana majątek prywatny lub jako składnik majątku niezwiązany z prowadzoną działalnością gospodarczą. Akt notarialny zawiera informacje dotyczące nieruchomości oraz stron transakcji i nie zawiera szczególnych postanowień dotyczących związku nabywanej nieruchomości z działalnością gospodarczą Pana. Nieruchomość została nabyta przez Pana jako osobę fizyczną, w ramach majątku prywatnego, a nabycie nie nastąpiło w ramach prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej.

·      Od dnia nabycia, tj. od 27 czerwca 2024 r., do momentu rozpoczęcia przygotowania inwestycji nieruchomość pozostawała niezabudowana i nie była użytkowana przez Pana. W szczególności nieruchomość nie była wykorzystywana w ramach prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej, nie była wynajmowana ani dzierżawiona i nie służyła do uzyskiwania bieżących przychodów. W chwili nabycia nieruchomości obowiązywało na niej pozwolenie na budowę uzyskane przez poprzedniego właściciela. Nie zdecydował się Pan na realizację inwestycji na podstawie tego pozwolenia i wystąpił o jego wygaśnięcie. Następnie rozpoczął Pan przygotowanie własnej koncepcji zagospodarowania nieruchomości, odpowiadającej Pana potrzebom rodzinnym i zawodowym, a następnie rozpoczął realizację inwestycji obejmującej trzy budynki w zabudowie szeregowej, łącznie sześć lokali mieszkalnych.

·      Inwestycja jest obecnie w trakcie realizacji. Przewidywany termin zakończenia budowy to październik 2026 r.

·      Wybudowane lokale zostaną wyodrębnione jako odrębne nieruchomości lokalowe zgodnie z ustawą o własności lokali, przed dokonaniem ich sprzedaży. Na obecnym etapie inwestycji poszczególne lokale nie zostały jeszcze wyodrębnione.

·      Planuje Pan rozpoczęcie sprzedaży lokali po zakończeniu inwestycji oraz uzyskaniu wymaganych prawem dokumentów i zgód, orientacyjnie od listopada 2026 r.

·      Obecnie jest Pan zarejestrowany jako czynny podatnik VAT w związku z prowadzoną działalnością w zakresie usług IT. Nie dokonywał Pan dotychczas sprzedaży opisanych we wniosku lokali. Kwestia, czy planowana sprzedaż lokali będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług oraz czy będzie Pan zobowiązany do wykazania należnego podatku VAT z tytułu tej sprzedaży, stanowi odrębne zagadnienie podatkowe.

·      Zamierza Pan sprzedać wyodrębnione lokale możliwie sprawnie po zakończeniu inwestycji. Poszczególne lokale będą oferowane do sprzedaży w zależności od zainteresowania potencjalnych nabywców. Na dzień sporządzenia niniejszej odpowiedzi nie posiada Pan ustalonych nabywców ani zawartych umów dotyczących sprzedaży lokali.

·      Na dzień sporządzenia niniejszej odpowiedzi nie posiada Pan ustalonych nabywców. Lokale mogą zostać nabyte zarówno przez osoby fizyczne na potrzeby mieszkaniowe, jak również przez podmioty gospodarcze zainteresowane wykorzystaniem nieruchomości na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej.

·      Po zakończeniu inwestycji zamierza Pan poszukiwać nabywców poprzez standardowe formy oferowania nieruchomości na rynku, w szczególności poprzez publikację ogłoszeń dotyczących sprzedaży poszczególnych lokali w internetowych portalach ogłoszeniowych. Na dzień sporządzenia niniejszej odpowiedzi nie rozpoczął Pan poszukiwania nabywców.

·      Potencjalni nabywcy będą mogli uzyskać informację o możliwości nabycia lokali przede wszystkim z publikowanych ogłoszeń internetowych oraz z informacji zamieszczonej na nieruchomości w formie standardowego baneru lub tablicy informującej o możliwości nabycia lokali.

·      Na dzień sporządzenia niniejszej odpowiedzi nie prowadzi Pan żadnych działań marketingowych związanych ze sprzedażą lokali. Po zakończeniu inwestycji zamierza Pan zastosować standardowe formy informowania o sprzedaży nieruchomości, w szczególności publikację ogłoszeń w internetowych portalach ogłoszeniowych oraz umieszczenie na nieruchomości informacji o możliwości jej nabycia. Nie planuje Pan prowadzenia zorganizowanej kampanii reklamowej, reklamy w mediach, płatnych kampanii internetowych, tworzenia dedykowanej strony internetowej ani innych rozbudowanych działań marketingowych.

·      Dokonał Pan w sierpniu 2024 r. sprzedaży jednej nieruchomości. Środki uzyskane z tej sprzedaży zostały w całości przeznaczone na realizację obecnej inwestycji, w tym na zakup przedmiotowej nieruchomości gruntowej oraz finansowanie kosztów budowy.

·      Przez zmianę planów życiowych Wnioskodawca rozumie zmianę wcześniejszych planów dotyczących sposobu wykorzystania realizowanej inwestycji oraz planowanego miejsca zamieszkania.

·      Pierwotnym założeniem Pana było wykorzystanie realizowanej inwestycji na potrzeby własne i rodzinne, w tym wspólne zamieszkanie w ramach inwestycji wraz z drugim współwłaścicielem oraz wykorzystanie części lokali na potrzeby rodzinne i zawodowe. W toku realizacji inwestycji drugi współwłaściciel, będący Pana bratem, zmienił swoje plany dotyczące miejsca zamieszkania i podjął decyzję o rezygnacji z zamieszkania w przedmiotowej inwestycji. W związku z tym pierwotne założenie Pana dotyczące wspólnego zamieszkania w ramach tej inwestycji uległo zmianie. Nie planował Pan bowiem nabycia ani budowy nieruchomości z zamiarem zamieszkania w bezpośrednim sąsiedztwie przypadkowych, nieznanych mu osób. Pierwotna koncepcja wykorzystania inwestycji zakładała, że nieruchomość będzie służyła potrzebom rodzinnym współwłaścicieli, w związku z czym planowane było zamieszkanie w ramach jednej inwestycji przez obie rodziny. W sytuacji, w której drugi współwłaściciel zrezygnował z zamieszkania w inwestycji i zamierza sprzedać swoją część, realizacja pierwotnego założenia przestała być aktualna. Nie chce Pan docelowo mieszkać w inwestycji, w której bezpośrednimi sąsiadami byłyby osoby trzecie, których nie zna i z którymi nie łączy go żadne pokrewieństwo ani wcześniejsza relacja. W związku z powyższym również podjął Pan decyzję o rezygnacji z pierwotnego planu zamieszkania w przedmiotowej inwestycji i sprzedaży swojej części, a środki uzyskane ze sprzedaży zamierza przeznaczyć na realizację innej inwestycji odpowiadającej jego aktualnym potrzebom.

·      Bezpośrednią przyczyną zmiany planów Pana była zmiana planów życiowych drugiego współwłaściciela, będącego Pana bratem, dotyczących miejsca zamieszkania. Pierwotnie obaj współwłaściciele zakładali wykorzystanie realizowanej inwestycji na potrzeby własne i rodzinne, w tym wspólne zamieszkanie w ramach jednej inwestycji. Taki sposób wykorzystania nieruchomości był jednym z powodów realizacji inwestycji w obecnej formie. W toku realizacji inwestycji drugi współwłaściciel zmienił swoje plany dotyczące miejsca zamieszkania i podjął decyzję o rezygnacji z zamieszkania w przedmiotowej inwestycji. Po zmianie planów brata, uznał Pan, że nie chce realizować pierwotnego planu zamieszkania w tej nieruchomości w sytuacji, w której bezpośrednimi sąsiadami w pozostałych lokalach byłyby osoby trzecie, nieznane Panu. Nie zakładał Pan bowiem od początku budowy nieruchomości z przeznaczeniem na własne zamieszkanie w otoczeniu przypadkowych nabywców. Istotnym elementem pierwotnego planu było wykorzystanie inwestycji przez obie rodziny współwłaścicieli. W związku ze zmianą tego założenia zdecydował Pan o rezygnacji z zamieszkania w przedmiotowej inwestycji oraz o sprzedaży swojej części. Środki uzyskane ze sprzedaży zamierza Pan przeznaczyć na zakup innej nieruchomości i realizację odrębnej inwestycji odpowiadającej Pana aktualnym potrzebom. Decyzja o sprzedaży nie była założeniem istniejącym w momencie nabycia nieruchomości gruntowej. Została podjęta dopiero w toku realizacji inwestycji, w następstwie opisanej wyżej zmiany planów dotyczących sposobu jej wykorzystania.

Z kolei w uzupełnieniu wniosku z 24 sierpnia 2026 r. wskazał Pan, że:

·      Prostuje Pan omyłkę zawartą w uzupełnieniu wniosku z 20 sierpnia 2026 r. w odpowiedzi na pytanie pkt I ppkt 2 lit. d), tj. w przesłanym uzupełnieniu omyłkowo wskazano, że prowadzi Pan działalność gospodarczą w zakresie usług IT. Informacja ta jest nieprawidłowa i wynika z omyłkowego skopiowania fragmentu wcześniejszej odpowiedzi dotyczącej drugiego współwłaściciela nieruchomości.

·      Prawidłowa treść odpowiedzi na pytanie pkt I ppkt 2 lit. d) powinna brzmieć, że jest Pan obecnie zarejestrowany jako czynny podatnik VAT w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą w zakresie usług elektrycznych, opodatkowaną podatkiem dochodowym od osób fizycznych według 19% stawki podatku liniowego. Nie dokonywał Pan dotychczas sprzedaży opisanych we wniosku lokali. Kwestia, czy planowana sprzedaż lokali będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług oraz czy będzie Pan zobowiązany do wykazania należnego podatku VAT z tytułu tej sprzedaży, stanowi odrębne zagadnienie podatkowe.

·      Pozostała treść przesłanego uzupełnienia pozostaje bez zmian.

·      Prosi Pan o uwzględnienie powyższego sprostowania przy rozpatrywaniu wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej.

Pytanie

W uzupełnieniu wniosku sformułował Pan następujące pytanie.

Czy w przedstawionym stanie faktycznym i zdarzeniu przyszłym sprzedaż przez Wnioskodawcę, po zakończeniu budowy, wyodrębnionych lokali mieszkalnych znajdujących się w trzech budynkach w zabudowie szeregowej, wybudowanych na nieruchomości gruntowej nabytej przez Wnioskodawcę do majątku prywatnego, będzie stanowiła odpłatne zbycie nieruchomości w ramach majątku prywatnego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czy też przychód uzyskany z tej sprzedaży będzie stanowił przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy?

Stanowisko Pana w sprawie

Przedstawiając w uzupełnieniu wniosku własne stanowisko oświadcza Pan, że Pana zdaniem sprzedaż przez niego wyodrębnionych lokali mieszkalnych wybudowanych w ramach opisanej inwestycji będzie stanowiła odpłatne zbycie nieruchomości w ramach Pana majątku prywatnego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany z tej sprzedaży nie będzie stanowił przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy.

Stoi Pan na stanowisku, że planowana sprzedaż nie będzie stanowiła wykonywania pozarolniczej działalności gospodarczej, ponieważ w przedstawionych okolicznościach nie będzie dokonywana w ramach zorganizowanej i profesjonalnej działalności polegającej na obrocie nieruchomościami.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza, natomiast zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 tej ustawy źródłem przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości i praw określonych w tym przepisie, jeżeli zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

W Pana ocenie, w przedstawionym stanie faktycznym i zdarzeniu przyszłym planowana sprzedaż będzie miała charakter odpłatnego zbycia majątku prywatnego, a nie działalności gospodarczej.

Nieruchomość gruntowa została nabyta przez Pana 27 czerwca 2024 r. jako osoba fizyczna, do majątku prywatnego, przede wszystkim jako lokata kapitału oraz zabezpieczenie środków przed inflacją. W momencie nabycia nieruchomości nie planował Pan prowadzenia działalności deweloperskiej ani sprzedaży wybudowanych lokali.

Po nabyciu nieruchomość pozostawała niezabudowana i nie była wykorzystywana w ramach Pana działalności gospodarczej, nie była wynajmowana ani dzierżawiona i nie służyła do uzyskiwania bieżących przychodów.

W chwili nabycia nieruchomości obowiązywało na niej pozwolenie na budowę uzyskane przez poprzedniego właściciela. Nie wykorzystał Pan tego pozwolenia i wystąpił o jego wygaśnięcie. Następnie przygotował własną koncepcję zagospodarowania nieruchomości odpowiadającą Pana potrzebom rodzinnym i zawodowym.

Realizacja inwestycji była związana z planami osobistymi i rodzinnymi Pana. Pierwotnie zakładano wykorzystanie wybudowanych lokali na potrzeby własne i rodzinne, w szczególności w celu zapewnienia miejsca zamieszkania, miejsca do prowadzenia działalności gospodarczej oraz zabezpieczenia przyszłych potrzeb mieszkaniowych rodziny.

Inwestycja jest finansowana ze środków własnych. Koszty inwestycji ponoszone są prywatnie, a faktury związane z budową wystawiane są imiennie na osoby prywatne. Wydatki związane z inwestycją nie są ujmowane w prowadzonej przez Pana w działalności gospodarczej w zakresie usług elektrycznych.

W trakcie realizacji inwestycji lokale nie były oferowane do sprzedaży. Nie prowadzono działań marketingowych, nie publikowano ogłoszeń, nie korzystano z usług pośredników nieruchomości, nie zawierano umów rezerwacyjnych ani umów deweloperskich oraz nie poszukiwano potencjalnych nabywców.

Decyzja o sprzedaży została podjęta dopiero w toku realizacji inwestycji, wskutek późniejszej zmiany planów życiowych Pana oraz zmiany pierwotnego założenia dotyczącego wspólnego zamieszkania obu rodzin współwłaścicieli.

Pierwotnie zakładał Pan, że inwestycja będzie wykorzystywana przez obie rodziny współwłaścicieli, a jej realizacja pozwoli na wspólne zamieszkanie w ramach jednej inwestycji. W toku realizacji inwestycji drugi współwłaściciel, będący Pana bratem, zmienił swoje plany dotyczące miejsca zamieszkania i podjął decyzję o rezygnacji z zamieszkania w przedmiotowej inwestycji.

W związku z tą zmianą uznał Pan, że nie chce realizować pierwotnego planu zamieszkania w przedmiotowej nieruchomości w sytuacji, w której bezpośrednimi sąsiadami w pozostałych lokalach byłyby osoby trzecie, nieznane Panu. Pierwotne założenie zakładało bowiem wykorzystanie inwestycji przez obie rodziny współwłaścicieli, a nie zamieszkanie Pana w otoczeniu przypadkowych nabywców.

W konsekwencji, Pan również podjął decyzję o rezygnacji z zamieszkania w przedmiotowej inwestycji i sprzedaży swojej części. Decyzja ta nie była założeniem istniejącym w momencie nabycia nieruchomości gruntowej, lecz została podjęta dopiero w toku realizacji inwestycji wskutek zmiany okoliczności i pierwotnych planów dotyczących sposobu wykorzystania nieruchomości.

Zamierza Pan przeznaczyć środki uzyskane ze sprzedaży na zakup innej nieruchomości oraz realizację odrębnej inwestycji odpowiadającej jego aktualnym potrzebom.

Dokonał Pan w 2024 r. sprzedaży jednej nieruchomości. Środki uzyskane z tej sprzedaży zostały w całości przeznaczone na realizację obecnej inwestycji, w tym na zakup przedmiotowej nieruchomości gruntowej oraz finansowanie kosztów budowy. W Pana ocenie, fakt dokonania tej pojedynczej transakcji nie przesądza o prowadzeniu przez Pana działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, zwłaszcza że środki z tej sprzedaży zostały przeznaczone na realizację obecnej inwestycji, a nie na prowadzenie działalności polegającej na nabywaniu i odsprzedaży nieruchomości.

Po zakończeniu inwestycji zamierza Pan korzystać ze standardowych form oferowania nieruchomości, w szczególności publikacji ogłoszeń w internetowych portalach ogłoszeniowych oraz umieszczenia na nieruchomości informacji o możliwości jej nabycia. Nie planuje Pan prowadzenia zorganizowanej kampanii reklamowej ani innych rozbudowanych działań marketingowych charakterystycznych dla profesjonalnej działalności deweloperskiej.

W Pana ocenie, całokształt przedstawionych okoliczności wskazuje, że planowana sprzedaż będzie stanowiła realizację Pana prawa do rozporządzania majątkiem prywatnym, a nie wykonywanie zorganizowanej i profesjonalnej działalności gospodarczej.

W szczególności znaczenie ma fakt, że nieruchomość została nabyta prywatnie, pierwotnym zamiarem nie była sprzedaż wybudowanych lokali, inwestycja była związana z planami mieszkaniowymi i rodzinnymi, lokale nie były oferowane na rynku w trakcie budowy, nie prowadzono działań marketingowych ani nie zawierano umów z potencjalnymi nabywcami, a decyzja o sprzedaży została podjęta dopiero w toku inwestycji wskutek zmiany pierwotnych planów dotyczących jej wykorzystania.

W konsekwencji, stoi Pan na stanowisku, że przychód uzyskany ze sprzedaży opisanych lokali powinien zostać zakwalifikowany jako przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a nie jako przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan w uzupełnieniu wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zasady opodatkowania

Zasady opodatkowania podatkiem dochodowym dochodów osób fizycznych określają przepisy ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.).

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 tej ustawy:

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Powyższe wskazuje, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych zawartym w powyższej ustawie bądź od których zaniechano poboru podatku.

Źródła przychodów

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowy od osób fizycznych, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej oznacza to działalność zarobkową:

a)  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Pana wniosek

Z treści wniosku wynika m.in, że:

·      Prowadzi Pan działalność gospodarczą w zakresie usług elektrycznych.

·      27 czerwca 2024 r. nabył Pan udział w nieruchomości gruntowej w wysokości 1/2. W akcie notarialnym nie wskazano wprost, że nieruchomość została nabyta jako Pana majątek prywatny lub jako składnik majątku niezwiązany z prowadzoną działalnością gospodarczą. Akt notarialny zawiera informacje dotyczące nieruchomości oraz stron transakcji i nie zawiera szczególnych postanowień dotyczących związku nabywanej nieruchomości z działalnością gospodarczą Pana. Nieruchomość została nabyta przez Pana jako osobę fizyczną, w ramach majątku prywatnego.

·      Celem nabycia była przede wszystkim lokata kapitału oraz zabezpieczenie środków finansowych przed utratą wartości wynikającą z inflacji.

·      W chwili nabycia nieruchomości obowiązywało na niej pozwolenie na budowę uzyskane przez poprzedniego właściciela, które wygasło w wyniku wystąpienia Pana i współwłaściciela nieruchomości.

·      Przygotował Pan własną koncepcję zagospodarowania nieruchomości, odpowiadającą indywidualnym Pana potrzebom rodzinnym i zawodowym. Ostatecznie zdecydował się Pan na realizację trzech budynków w zabudowie szeregowej obejmujących łącznie sześć lokali mieszkalnych.

·      Przyjęta koncepcja wynikała z potrzeby zapewnienia przestrzeni mieszkaniowej oraz miejsca umożliwiającego prowadzenie działalności zawodowej. Planowane wykorzystanie lokali miało charakter prywatny i rodzinny, w szczególności na potrzeby własnego zamieszkania, prowadzenia działalności zawodowej, zabezpieczenia przyszłych potrzeb mieszkaniowych dzieci oraz ewentualnie jako prywatna lokata kapitału poprzez wynajem.

·      Obecnie w wyniku zmiany planów życiowych Pana i współwłaściciela nieruchomości podjęli Panowie decyzję o sprzedaży inwestycji. Środki ze sprzedaży planuje Pan przeznaczyć w przyszłości na budowę własnego domu.

Wątpliwości Pana budzi kwestia czy w sytuacji przedstawionej we wniosku odpłatne zbycie opisanych we wniosku nieruchomości nastąpi w ramach majątku prywatnego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czy też przychód uzyskany z tej sprzedaży będzie stanowił przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy.

Z treści przytoczonych powyżej przepisów wynika, że aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, powinny zostać spełnione co najmniej dwie podstawowe przesłanki:

·      nieruchomość nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu działalności gospodarczej,

·      nieruchomość nie może być składnikiem majątku, o którym mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych).

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny, Wydawnictwo Naukowe PWN, pod redakcją Andrzeja Markowskiego, Warszawa 2000, „organizować” to „przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie”, bądź w znaczeniu drugim „nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek” (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z dnia 7 maja 2008 r. I SA/Op18/08).

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Wobec powyższego, w celu zakwalifikowania - na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem lokali mieszkalnych, o których mowa we wniosku.

Okoliczności przedstawione we wniosku wskazują, że mająca mieć miejsce sprzedaż opisanych we wniosku lokali mieszkalnych nie będzie wykraczała poza zakres zwykłego wykonywania prawa własności. Jak podał Pan bowiem we wniosku:

·      Nie prowadzi Pan działalności w zakresie obrotu nieruchomościami.

·      Po nabyciu nieruchomość pozostawała niezabudowana i nie była wykorzystywana w ramach Pana działalności gospodarczej, nie była wynajmowana ani dzierżawiona i nie służyła do uzyskiwania bieżących przychodów.

·      Rozpoczynając budowę inwestycji nie planował Pan jej sprzedaży.

·      Inwestycja jest finansowana ze środków własnych. Koszty inwestycji ponoszone są prywatnie, a faktury związane z budową wystawiane są imiennie na osobę prywatną.

·      Po zakończeniu inwestycji zamierza Pan poszukiwać nabywców poprzez standardowe formy oferowania nieruchomości na rynku, w szczególności poprzez publikację ogłoszeń dotyczących sprzedaży poszczególnych lokali w internetowych portalach ogłoszeniowych.

·      Nie planuje Pan prowadzenia zorganizowanej kampanii reklamowej, reklamy w mediach, płatnych kampanii internetowych, tworzenia dedykowanej strony internetowej ani innych rozbudowanych działań marketingowych.

·      W 2024 r. dokonał Pan sprzedaży jednej nieruchomości. Przy czym środki uzyskane z niej przeznaczył Pan na realizację opisanej we wniosku inwestycji. Nie dokonywał Pan sprzedaży innych nieruchomości.

·      Środki ze sprzedaży zamierza Pan przeznaczyć na budowę własnego domu w innej miejscowości niż obecnie mieszka.

W świetle powyższego, na podstawie treści wniosku nie można uznać, by sprzedaż lokali mieszkalnych miała nastąpić w ramach działalności handlowej wykonywanej w sposób zorganizowany i ciągły. Tym samym zbycie lokali mieszkalnych nie spowoduje powstania przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle powyższego stanowisko Pana przedstawione w uzupełnieniu wniosku, w myśl którego sprzedaż przez Pana wyodrębnionych lokali mieszkalnych wybudowanych w ramach opisanej inwestycji będzie stanowiła odpłatne zbycie nieruchomości w ramach Pana majątku prywatnego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany z tej sprzedaży nie będzie stanowił przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego.

Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.