0115-KDIT3.4011.637.2026.1.RS

Interpretacja indywidualna

  – stanowisko w części prawidłowe, w części nieprawidłowe

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego

w podatku dochodowym od osób fizycznych w zakresie możliwości zastosowania zwolnienia przedmiotowego jest:

·      prawidłowe w części dotyczącej spłaty kredytu zaciągniętego w banku na nabycie budynku mieszkalnego w zabudowie szeregowej;

·      nieprawidłowe – w pozostałym zakresie.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

23 lipca 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej.

Uzupełnił go Pan 5 sierpnia 2026 r. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

W październiku 2024 r. Wnioskodawca nabył do majątku wspólnego dom mieszkalny w zabudowie szeregowej przy ul. A za 1 220 000 zł. Zakup został częściowo sfinansowany kredytem mieszkaniowym w kwocie 950 000 zł, zaciągniętym wspólnie w banku na nabycie tej nieruchomości. Dom od chwili zakupu stanowi miejsce stałego zamieszkania Wnioskodawcy i centrum ich życia rodzinnego. Nieruchomość została nabyta zasadniczo w stanie deweloperskim, z wykonaną kuchnią i jedną łazienką. Brakowało m.in. drzwi wewnętrznych, schodów, stałych zabudów oraz adaptacji poddasza o powierzchni ok. 60 m² i strychu o powierzchni ok. 27 m². Wnioskodawca przez około półtora roku prowadził rozległe prace wykończeniowe i adaptacyjne. Na poddaszu powstały łazienka, siłownia i dwa biura do pracy zdalnej. Zakres prac oraz kolejne etapy urządzania domu są udokumentowane obszerną dokumentacją fotograficzną. Okoliczności te są przedstawiane w celu wykazania, że dom został nabyty i urządzony z zamiarem długotrwałego zamieszkiwania.

Po zamieszkaniu doszło do poważnego i narastającego konfliktu sąsiedzkiego. Wnioskodawca złożył Policji zawiadomienie dotyczące wykroczenia z art. 51 Kodeksu wykroczeń; sprawa jest w toku. Konflikt powoduje długotrwały stres i stany lękowe oraz negatywnie wpływa na zdrowie Wnioskodawcy. Gdyby nie konflikt, Wnioskodawca nie planowałby sprzedaży domu. Z tych przyczyn podjął decyzję o możliwie szybkiej zmianie miejsca zamieszkania.

W dniu 2 lipca 2026 r. Wnioskodawca wraz z małżonką zawarł w formie aktu notarialnego, Repertorium (...), umowę przedwstępną nabycia domu jednorodzinnego objętego księgą wieczystą nr (...). Cena wynosi 450 000 EUR i ma zostać zapłacona w euro na rachunek bankowy Sprzedających prowadzony w Niemczech (nie mają rezydencji podatkowej w Polsce, od ponad 30 lat mieszkają w Niemczech).

Dom zostanie nabyty do majątku wspólnego wyłącznie w celu stałego zamieszkania Wnioskodawcy wraz z rodziną. Nie będzie przeznaczony na wynajem ani cel inwestycyjny. Wnioskodawca dysponuje kwotą 300 000 EUR (przewalutowane ze środków własnych z kwoty około 1 250 000 zł). Brakujące 150 000 EUR planuje sfinansować pożyczką w kwocie około 600 000 zł od znajomego będącego osobą fizyczną. Przed podjęciem tej decyzji kontaktowali się z kilkoma bankami działającymi w Polsce oraz doradcami finansowymi. Pomimo posiadania zdolności kredytowej nie zaoferowano produktu umożliwiającego, w terminie wynikającym z umowy przedwstępnej, uruchomienie finansowania i przekazanie Sprzedającym wymaganej kwoty 150 000 EUR. Banki wskazywały na ograniczenia związane z walutą dochodów Wnioskodawcy (PLN), walutą finansowania (EUR), wymaganym sposobem wypłaty oraz zasadami zarządzania ryzykiem walutowym uwzględniającymi Rekomendację S Komisji Nadzoru Finansowego.

Pożyczka prywatna zostanie zawarta na piśmie i uruchomiona przed sprzedażą dotychczasowego domu. Będzie oprocentowana na warunkach rynkowych i przekazana przelewem. Otrzymane środki zostaną wymienione za pośrednictwem banku z PLN na EUR, a kwota 150 000 EUR zostanie w całości przekazana na rachunek Sprzedających jako zapłata brakującej części ceny. Cały przepływ środków zostanie udokumentowany. Pożyczka nie zostanie przeznaczona na żaden inny cel. Po zakupie nowego domu i przeniesieniu do niego miejsca zamieszkania Wnioskodawca sprzeda dom przy ul. A o wartości 1 690 000 PLN przed upływem pięciu lat, licząc od końca 2024 r.

Z przychodu ze sprzedaży, począwszy od dnia sprzedaży, Wnioskodawca zamierza w pierwszej kolejności spłacić pozostałe saldo kredytu mieszkaniowego zaciągniętego na nabycie sprzedawanej nieruchomości, a następnie spłacić pożyczkę od osoby fizycznej, wykorzystaną w całości na zapłatę ceny nowego domu. Spłaty nastąpią nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpi sprzedaż.

Pytania

Czy przeznaczenie przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości przy ul. A na spłatę kredytu mieszkaniowego zaciągniętego w banku na nabycie tej sprzedawanej nieruchomości będzie wydatkiem na własne cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131, art. 21 ust. 25 pkt 2 i art. 21 ust. 30a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Czy w przedstawionym zdarzeniu przyszłym przeznaczenie przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości przy ul. A na spłatę pożyczki zaciągniętej przed sprzedażą od osoby fizycznej i wykorzystanej w całości oraz bezpośrednio na zapłatę ceny nabycia nowego domu, służącego wyłącznie własnym celom mieszkaniowym Wnioskodawcy, może zostać uznane za wydatek na własne cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pomimo że pożyczkodawca nie jest bankiem ani spółdzielczą kasą oszczędnościowo-kredytową, jeżeli Wnioskodawca posiada zdolność kredytową, lecz nie mogli uzyskać finansowania bankowego umożliwiającego zapłatę wymaganej przez Sprzedających części ceny w EUR?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, przeznaczenie przychodu ze sprzedaży dotychczasowej nieruchomości na spłatę kredytu mieszkaniowego zaciągniętego w banku na jej nabycie będzie wydatkiem na własne cele mieszkaniowe. Kredyt został zaciągnięty przez Wnioskodawcę na zakup domu, który od chwili nabycia stanowi ich miejsce stałego zamieszkania. Spłata nastąpi z przychodu uzyskanego ze sprzedaży, począwszy od dnia sprzedaży i w ustawowym terminie. Z art. 21 ust. 30a ustawy o PIT wynika, że wydatki określone w art. 21 ust. 25 pkt 2 obejmują również spłatę kredytu i odsetek od kredytu zaciągniętego w związku ze zbywaną nieruchomością, także gdy wydatki sfinansowane tym kredytem zostały uwzględnione w kosztach uzyskania przychodu. W konsekwencji spłata pozostałego salda kredytu powinna korzystać ze zwolnienia przewidzianego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT.

Zdaniem Wnioskodawcy w szczególnych okolicznościach opisanych we wniosku również spłata pożyczki od osoby fizycznej powinna zostać uznana za wydatek na własne cele mieszkaniowe. Pożyczka zostanie zaciągnięta przed uzyskaniem przychodu ze sprzedaży i wykorzystana wyłącznie na zapłatę brakującej części ceny nowego domu. Dom będzie służył stałemu zamieszkaniu Wnioskodawcy wraz z rodziną i nie zostanie nabyty w celu inwestycyjnym ani na wynajem.

Zawarcie umowy, wypłata środków, ich przewalutowanie, zapłata ceny i późniejsza spłata zostaną udokumentowane przelewami bankowymi. Pożyczka będzie oprocentowana na warunkach rynkowych. Wybór pożyczki prywatnej nie wynika z chęci uzyskania korzyści podatkowej lub korzystniejszych warunków finansowania. Wnioskodawca posiada zdolność kredytową, jednak banki, z którymi się kontaktowali, nie zaoferowały finansowania pozwalającego na terminową zapłatę Sprzedającym kwoty 150 000 EUR na rachunek prowadzony w Niemczech. Pożyczka od osoby fizycznej jest zatem jedynym faktycznie dostępnym finansowaniem pomostowym umożliwiającym wykonanie umowy przedwstępnej i zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych.

Wnioskodawca jest świadomy, że art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o PIT wskazuje kredyt lub pożyczkę zaciągnięte w banku albo spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej. W jego ocenie, przepisu tego nie należy jednak odczytywać w oderwaniu od celu zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131. W przedstawionej sytuacji prywatna pożyczka pełni dokładnie tę samą funkcję gospodarczą co kredyt mieszkaniowy: finansuje bezpośrednio nabycie domu przeznaczonego wyłącznie na własne cele mieszkaniowe. Wszystkie środki będą identyfikowalne, a ich mieszkaniowe przeznaczenie nie będzie budziło wątpliwości.

Odmowa zastosowania zwolnienia wyłącznie z powodu statusu pożyczkodawcy prowadziłaby do odmiennego traktowania wydatków realizujących ten sam rzeczywisty cel mieszkaniowy, mimo że uzyskanie odpowiedniego finansowania bankowego było obiektywnie niedostępne. Z tego względu spłata opisanej pożyczki z przychodu ze sprzedaży, dokonana w ustawowym terminie, powinna zostać objęta zwolnieniem z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 omawianej ustawy, źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Tym samym, każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c cytowanej ustawy, stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Z przedstawionych okoliczności wynika, że w październiku 2024 r. nabył Pan wraz z żoną do majątku wspólnego, budynek mieszkalny w zabudowie szeregowej, obecnie możliwie szybko, zamierza dokonać jego odpłatnego zbycia.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że skoro ww. sprzedaż dokonana zostanie przez Pana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie, będzie stanowiła dla Pana źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

W myśl art. 30e ust. 2 tej ustawy:

Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Stosownie do art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Jak stanowi natomiast art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1)  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub

2)  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Z art. 30e ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że:

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

W myśl natomiast art. 30e ust. 7 ww. ustawy:

W przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego  z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D x (W / P), gdzie: D - dochód ze sprzedaży, W - wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, P - przychód ze sprzedaży.

Przy tym warunkiem skorzystania ze zwolnienia przewidzianego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie jest wydatkowanie na cele mieszkaniowe konkretnych pieniędzy, lecz równowartości przychodu (w całości lub w części) uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości Iub prawa majątkowego.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości uprawniają do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w zamkniętym katalogu kosztów, tj. w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 ww. ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:

a)  nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

b)  nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

c)  nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,

d)  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,

e)  rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

-     położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Stosownie natomiast do treści at. 21 ust. 25 pkt 2 tej ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

a)  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na cele określone w pkt 1,

b)  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a,

c)  spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a lub b

-     w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

Zgodnie z art. 21 ust. 25a omawianej ustawy:

Wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, uznaje się za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe, jeżeli przed upływem okresu, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, nastąpiło nabycie własności rzeczy lub praw wymienionych w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, w związku z którymi podatnik ponosił wydatki na nabycie.

Przy czym, jak stanowi art. 21 ust. 28 ww. ustawy:

Za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

1)  nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub

2)  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części

– przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Stosownie do art. 21 ust. 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W przypadku gdy kredyt (pożyczka), o którym mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a-c, stanowi część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych niż wymienione w tych przepisach zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki przypadające na spłatę kredytu (pożyczki) określonego w ust. 25 pkt 2 lit. a-c oraz zapłacone odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a-c.

Nadmienić trzeba też, że zgodnie z art. 21 ust. 30 omawianej ustawy:

Przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Na podstawie art. 21 ust. 30a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 2, obejmują także wydatki na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki), zaciągniętego w związku ze zbywaną nieruchomością lub prawem majątkowym na cele określone w ust. 25 pkt 1, w tym także gdy wydatki te odpowiadają równowartości wydatków uwzględnionych w kosztach uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, które sfinansowane zostały tym kredytem (pożyczką).

Ustawodawca uzależnia prawo do skorzystania ze zwolnienia od wydatkowania przez podatnika w ściśle określonym czasie, równowartości przychodu (w całości lub w części) uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c na realizację celu mieszkaniowego.

Wskazać również trzeba, że zgodnie z cytowanym przepisem art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe uważa się m.in. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, na nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem.

Z treści art. 21 ust. 25 pkt 2 ww. ustawy, jasno wynika, że kredyt (pożyczka), na którego spłatę zostanie przeznaczony przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości musi być kredytem (pożyczką) zaciągniętym na udokumentowane własne cele mieszkaniowe, które zostały wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Celem ustawodawcy było bowiem premiowanie zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych przez podatnika. Spłacony kredyt (pożyczka) nie ma być jakimkolwiek kredytem (pożyczką), lecz musi spełniać ściśle określone ustawą wymagania. Ważne jest również, aby spłacany kredyt (pożyczka) zaciągnięty był przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości i aby kredyt ten zaciągnięty był przez osobę, która uzyskuje przychód ze sprzedaży.

Ponadto zgodnie z dyspozycją art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za wydatki na własne cele mieszkaniowe uznaje się wyłącznie spłatę kredytu (pożyczki), którymi sfinansowane zostały wydatki mieszkaniowe oraz odsetki od tego kredytu (pożyczki). Takimi wydatkami nie są inne opłaty oraz prowizje, w tym związane z wcześniejszą spłatą kredytu (pożyczki).

Z podanych przez Pana informacji wynika m.in., że z przychodu uzyskanego ze sprzedaży domu w zabudowie szeregowej, zamierza Pan w pierwszej kolejności spłacić pozostały kredyt mieszkaniowy zaciągnięty w banku na nabycie sprzedawanego domu, w którym zamieszkuje.

Biorąc powyższe pod uwagę stwierdzam, że wydatkowanie uzyskanego przychodu na spłatę ww. kredytu mieszkaniowego, uprawnia do skorzystania z ulgi podatkowej wynikającej z art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Pana wątpliwości dotyczą również możliwości skorzystania z ulgi mieszkaniowej i zaliczenia jako wydatki na własne cele mieszkaniowe przeznaczenia wartości przychodu uzyskanego ze sprzedaży domu na spłatę pożyczki od osoby fizycznej.

Należy mieć na uwadze zasadę, wypracowaną przez orzecznictwo sądów administracyjnych, zgodnie z którą wykładnia przepisów przewidujących wszelkiego rodzaju ulgi i zwolnienia podatkowe – jako wyjątki od generalnej zasady powszechności opodatkowania wyrażonej w art. 9 ust. 1 ww. ustawy – musi być dokonana ściśle, przede wszystkim w oparciu o wykładnię językową – z wyłączeniem wykładni rozszerzającej.

Rozstrzygając o prawie do zwolnienia z opodatkowania należy pamiętać, że zawarty w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych katalog wydatków uprawniających do zwolnienia ma charakter zamknięty i w związku z tym tylko wydatkowanie wartości przychodu na realizację celów w nim wskazanych pozwala na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania. Inne wydatki niż wymienione w tym katalogu nie uprawniają do skorzystania z powyższego zwolnienia.

Z zacytowanego powyżej art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika jednoznacznie, że cele mieszkaniowe uprawniające do zastosowania ww. zwolnienia przedmiotowego obejmują m.in. spłatę kredytu (pożyczki) udzielonego – przez bank lub spółdzielczą kasę oszczędnościowo-kredytową, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej – na nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem.

Zatem, aby dochód ze zbycia nieruchomości i określonych praw majątkowych mógł zostać objęty przedmiotowym zwolnieniem muszą zostać spełnione łącznie następujące przesłanki:

·      spłacona pożyczka nie może być jakąkolwiek pożyczką, lecz musi to być pożyczka – co wynika literalnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – zaciągnięta przez podatnika na cele mieszkaniowe enumeratywnie wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1 oraz

·      musi być to pożyczka zaciągnięta w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, przed dniem uzyskania przychodu.

Z omawianego zwolnienia nie mają więc prawa korzystać podatnicy, którzy wartość przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości przeznaczyli na spłatę pożyczki zaciągniętej od innych podmiotów, w tym od osoby fizycznej, nawet jeśli środki z tej pożyczki zostały wydatkowane na własne cele mieszkaniowe.

Biorąc pod uwagę powyższe oraz powołane przepisy stwierdzam, że spłata pożyczki udzielonej Panu – na zakup domu jednorodzinnego – przez osobę fizyczną, tj. przez inny podmiot niż bank lub spółdzielcza kasa oszczędnościowo-kredytowa mające siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, nie uprawnia Pana do zastosowania ww. zwolnienia.

Spłata pożyczek zaciągniętych u osób fizycznych na podstawie umów, nawet jeśli środki z tych pożyczek przeznaczone zostały na zakup nieruchomości mieszkalnej, nie jest celem mieszkaniowym wskazanym w ww. przepisach ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z uwagi na fakt, że podmiotem udzielającym pożyczki (kredytu) musi być bank lub spółdzielcza kasa oszczędnościowo-kredytowa, o których mowa w at. 21 ust. 25 pkt 2 tej ustawy.

W konsekwencji, wydatkowanie przez Pana wartości przychodu ze sprzedaży domu w zabudowie szeregowej, na spłatę pożyczki na zakup nowego domu jednorodzinnego, zaciągniętego u osoby fizycznej nie jest wydatkiem na własne cele mieszkaniowe, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem nie uprawnia do zastosowania ulgi, określonej w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tego rodzaju wydatki nie zostały wymienione w zamkniętym katalogu wydatków na cele mieszkaniowy ustawy.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy  z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.