Interpretacja indywidualna

 – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

21 lipca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Treść wniosku jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)  Zainteresowana będąca stroną postępowania:

A A,

ul. A I, (...)

2)  Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

B B

ul. B II, (...)

3) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

C C

ul. B II, (...)

Opis stanu faktycznego

Wniosek wspólny jest składany przez trzy osoby:

Wnioskodawczyni nr 1 – A A

Wnioskodawczyni nr 2 – B B

Wnioskodawca nr 3 – C C

Wnioskodawczyni nr 1 jest osobą fizyczną, nieprowadzącą działalności gospodarczej (nigdy nie prowadziła działalności gospodarczej).

Wnioskodawczyni nr 2 jest osobą fizyczną, nieprowadzącą działalności gospodarczej (nigdy nie prowadziła działalności gospodarczej).

Wnioskodawca nr 3 jest osobą fizyczną, nieprowadzącą działalności gospodarczej (nigdy nie prowadził działalności gospodarczej).

1) Wnioskodawczy nr 1 jest właścicielką innych nieruchomości:

·      Lokal mieszkalny wraz z miejscem postojowym znajdujący się w budynku wielolokalowym w C, nabyty na własne cele mieszkaniowe w 2014 r. Wejście w posiadanie nieruchomości poprzez zakup na podstawie udzielonego kredytu hipotecznego, na podstawie aktu notarialnego Repertorium A Nr (...). Wnioskodawczyni nr 1 posiada udział w 1/2 tej nieruchomości - własność osobista (zakup wspólny przed ślubem z ówczesnym narzeczonym, a obecnie mężem). Lokal od 2014 r do 2020 r. zamieszkiwany był przez Wnioskodawczynię nr 1 z mężem i dzieckiem. Obecnie lokal jest wynajmowany w ramach najmu prywatnego. Nieruchomość ma charakter mieszkalny. Docelowo nieruchomość będzie stanowić zabezpieczenie dla spełnienia potrzeb mieszkaniowych starszego dziecka w niedalekiej przyszłości;

·      Lokal mieszkalny znajdujący się na działce w Józefowie – zakup na własne cele mieszkaniowe w 2020 r. Wnioskodawczyni nr 1 posiada tytuł prawny do nieruchomości jako współwłasność małżeńska. Zamieszkały przez Wnioskodawczynię nr 1 z mężem i dwójką dzieci – od czasu zakupu do chwili obecnej. Wejście w posiadanie nieruchomości poprzez zakup na podstawie udzielonego kredytu hipotecznego na podstawie aktu notarialnego Repertorium A Nr (...). Nieruchomość ma charakter mieszkalny. Docelowo jest i będzie to lokal zamieszkiwany przez Wnioskodawczynię nr 1 wraz z mężem i dziećmi.

·      Lokal mieszkalny znajdujący się w budynku wielolokalowym w C nabyty w 2026 r. Wejście w posiadanie nieruchomości poprzez zakup na podstawie Aktu notarialnego Repertorium A (...). Wnioskodawczyni nr 1 posiada całkowity/wyłączny udział w tej nieruchomości – własność osobista, ponieważ zakup został sfinansowany w całości z majątku własnego Wnioskodawczyni nr 1, tj. ze środków, które pozyskała w drodze sprzedaży nieruchomości w 2025 r. będącej przedmiotem wniosku o wydanie interpretacji (sprzedana nieruchomość została nabyta na podstawie darowizny sporządzonej w dniu 23 kwietnia 2004 r. nr Rep. A nr (...)). Od momentu wejścia w posiadanie mieszkania przez Wnioskodawczynię nr 1 lokal jest niezamieszkały. Wnioskodawczyni nr 1 planuje go wynająć w ramach najmu prywatnego w niedalekiej przyszłości. Nieruchomość ma charakter mieszkalny. Docelowo nieruchomość będzie stanowić zabezpieczenie dla spełnienia potrzeb mieszkaniowych młodszego dziecka w przyszłości. Wnioskodawczyni nr 1 nie jest w posiadaniu żadnych innych nieruchomości, które by podlegały sprzedaży w przyszłości (byłyby przeznaczone na handel)

2)  Wnioskodawczyni nr 2 jest właścicielką innych nieruchomości w liczbie 1. Nieruchomość położona pod adresem (...), ul B II. Wymieniona nieruchomość stanowi wspólność majątkową małżeństwa Wnioskodawczyni nr 2 oraz Wnioskodawcy nr 3 (tj. B B i C C. W posiadanie tej nieruchomości Wnioskodawczyni nr 2 weszła na podstawie Aktu Notarialnego z 28 sierpnia 1985 r. (umowa o oddanie w użytkowanie wieczyste działki  (...)). Decyzją Burmistrza miasta D nr (...) z 27 października 1998 r. ww. działka po uiszczeniu opłaty została przekształcona z prawa użytkowania wieczystego gruntu, w prawo własności Wnioskodawców nr 2 i 3. Omawiana nieruchomość została nabyta celem budowy domu jednorodzinnego i zamieszkania w nim. Od momentu wejścia w posiadanie nieruchomości został wybudowany wcześniej wspomniany dom, w którym Wnioskodawczyni nr 2 i Wnioskodawca nr 3 mieszkają z rodziną do dziś. Wnioskodawczyni nr 2 nie jest w posiadaniu żadnych innych nieruchomości, które by podlegały sprzedaży w przyszłości (byłyby przeznaczone na handel). Obecnie jedyna posiadana nieruchomość ma charakter mieszkalny, w którym aktualnie zamieszkuje wraz z rodziną.

3) Wnioskodawca nr 3 jest właścicielem innych nieruchomość w liczbie 1. Nieruchomość położona pod adresem: (...), ul. B II. Wymieniona nieruchomość stanowi wspólność majątkową małżeństwa Wnioskodawcy nr 3 oraz Wnioskodawczyni nr 2 (tj. C C i B B). W posiadanie tej nieruchomości Wnioskodawca nr 3 wszedł na podstawie Aktu Notarialnego z 28 sierpnia 1985 r. (umowa o oddanie w użytkowanie wieczyste działki (...)). Decyzją Burmistrza miasta D nr (...) z 27 października 1998 r. ww. działka po uiszczeniu opłaty została przekształcona z prawa użytkowania wieczystego gruntu, w prawo własności Wnioskodawców nr 2 i 3. Omawiana nieruchomość została nabyta celem budowy domu jednorodzinnego i zamieszkania w nim. Od momentu wejścia w posiadanie nieruchomości został wybudowany wcześniej wspomniany dom, w którym Wnioskodawca nr 3 i Wnioskodawczyni nr 2 mieszkają z rodziną do dziś. Wnioskodawca nr 3 nie jest w posiadaniu żadnych innych nieruchomości, które by podlegały sprzedaży w przyszłości (byłyby przeznaczone na handel). Obecnie jedyna posiadana nieruchomość ma charakter mieszkalny, w którym aktualnie zamieszkuje wraz z rodziną.

Wnioskodawczyni nr 1 osiąga dochody z umowy o pracę (...) oraz z prywatnego wynajmu mieszkania (wskazanego w pkt 1) wraz z mężem.

Wnioskodawczyni nr 2 osiąga dochody z emerytury.

Wnioskodawca nr 3 osiąga dochody z emerytury.

Wnioskodawczyni nr 1, Wnioskodawczyni nr 2 i Wnioskodawca nr 3 byli w okresie od 23 kwietnia 2004 r. do 30 lipca 2025 r. współwłaścicielami nieruchomości (...) stanowiącej działkę (...) o powierzchni 0,1900 ha (...), dla której to działki gruntu Sąd Rejonowy (...) prowadzi księgę wieczystą o numerze (...) (dalej jako: „Nieruchomość”) w następującej proporcji:

·      Wnioskodawczyni nr 1 – udział stanowiący 1/2,

·      Wnioskodawczyni nr 2 – udział stanowiący 1/4,

·      Wnioskodawca nr 3 – udział stanowiący 1/4.

Prawo własności Wnioskodawcy nabyli na podstawie darowizny sporządzonej w dniu 23 kwietnia 2004 r. przez notariusza (...), za numerem Rep. A nr (...); C C i jego żona B B na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej i umów majątkowych małżeńskich nie zawierali, a A A będąc panną, aktualnie jest zamężna i umów rozszerzających wspólność majątkową małżeńską nie zawierała. Wnioskodawcy nabyli swój udział w Nieruchomości równocześnie, w dniu 23 kwietnia 2004 r., na podstawie umowy darowizny od rodziców Wnioskodawcy nr 3, tj. (...). To oznacza, że nie nabyli Nieruchomości w celu jej zbycia.

Przed sprzedażą Nieruchomości:

·      Działka gruntu o numerze ewidencyjnym Q nie posiadała obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

·      Dla terenu obejmującego działkę gruntu o numerze ewidencyjnym Q nie została wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego.

·      Dla przedmiotowej działki nie podjęto uchwały o ustanowieniu obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji, zastrzegającego prawo pierwokupu na rzecz gminy oraz nie była położona w Specjalnej Strefie Rewitalizacji wyznaczonej na podstawie ustawy z 9 października 2015 r. o rewitalizacji (Dz.U. z 2021 r. poz. 485).

·      Działka gruntu o numerze ewidencyjnym Q nie była ujęta w uproszczonym planie urządzenia lasu oraz decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy z 28 września 1991 r. o lasach (Dz.U. z 2023 r. poz. 1356 z ze zm.).

4)  Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów działka o numerze ewidencyjnym Q oznaczona była o sposobie korzystania określonym jako łąki trwałe (ŁIV), I(...).

Przez ponad 20 lat od nabycia tej Nieruchomości, Nieruchomość nie była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej przez Wnioskodawców, nie była przedmiotem umów najmu dzierżawy czy innej, podobnej umowy przenoszącej posiadanie Nieruchomości. Przez cały okres jej posiadania, przez Wnioskodawców, Nieruchomość nie była w żaden sposób wykorzystywana, do chwili zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży pod warunkiem z X. Grunty nie nadawały się do użytkowania, ze względu na fakt, iż były to tylko łąki i pastwiska kl. IV.

W dniu 26 lipca 2024 r. Wnioskodawcy podpisali umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości z X i zobowiązali się do zawarcia umowy przenoszącej własność w zastrzeżonym terminie i za określoną cenę sprzedaży netto, powiększonej ewentualnie o podatek VAT.

W tym samym dniu Wnioskodawcy zawarli umowę dzierżawy nr (...) z X początkowo na czas nieokreślony, a następnie – mocą aneksu ANEKSU NR (...) podpisanego z 27 lipca 2024 r. – skracającego umowę do okresu trzech miesięcy. Zawarcie umowy dzierżawy było niezbędne, aby X uzyskała tytuł prawny do nieruchomości i mogła wystąpić z wnioskiem o uzyskanie tymczasowego przyłącza energetycznego.

W wyniku zawarcia umowy dzierżawy X nie weszła w faktyczne posiadanie Nieruchomości, to Wnioskodawcy byli w posiadaniu Nieruchomości do dnia zawarcia umowy przenoszącej własność.

Z tytułu umowy dzierżawy Wnioskodawcy otrzymywali wynagrodzenie w wysokości 30 zł miesięcznie, co potwierdza niezarobkowy charakter tej umowy. Oczywiście Wnioskodawcy odprowadzili stosowny podatek zryczałtowany z tytułu otrzymanego wynagrodzenia. Umowa dzierżawy obowiązywała 3 miesiące i zakończyła się 9 miesięcy przed podpisaniem umowy przenoszącej własność Nieruchomości, co potwierdza, że zawarcie umowy dzierżawy nie miało charakteru zorganizowanego, zarobkowego czy usługowego.

W ww. umowie przedwstępnej z 26 lipca 2024 r. Kupujący uzależnił zawarcie umowy przyrzeczonej od uprzedniego, łącznego spełnienia następujących warunków:

1)  uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania Nieruchomości obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi spółki, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 650,00 m², wraz z miejscami parkingowymi w liczbie co najmniej 20 miejsc postojowych.

2)  uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowy Nieruchomości, zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni użytkowej 527,40 m², w tym sala sprzedaży o powierzchni 400 m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc parkingowych.

3)  uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji spółki, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną nieruchomości.

4)  uzyskania pozwolenia na wycięcie drzew, obejmującego zgodę na dokonanie przez Kupującego nasadzeń zamiennych,

5)  uzyskanie przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej oraz wykonalnej decyzji na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego, określonym przez zarządcę drogi, obejmującej zgodę na dokonanie przez Kupującego odpowiednich nasadzeń zamiennych,

6)  niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji.

7)  potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,

8)  uzyskania przez Kupującego warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Kupującego, pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży,

9)  uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowo-usługowym,

10)     uzyskania i okazania przez Sprzedających najpóźniej do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży indywidualnej interpretacji podatkowej wydanej przez właściwego Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (KIS) o konieczności naliczenia bądź zwolnieniu z naliczenia podatku VAT,

11)     uzyskania zaświadczenia o lasach w terminie 30 (trzydziestu) dni od zawarcia niniejszej umowy.

W okresie, gdy Wnioskodawcy byli współwłaścicielami Nieruchomości:

1)  w stosunku do Nieruchomości nie ponosili jakichkolwiek nakładów w celu jej uatrakcyjnienia. Nie czynili tego przez ponad 20 lat – od nabycia udziału, aż do podpisania umowy przedwstępnej,

2)  nie przygotowywali się do sprzedaży Nieruchomości poprzez dokonywanie czynności przygotowujących Nieruchomość do sprzedaży,

3)  nie występowali o pozwolenie na budowę czy warunki zabudowy,

4)  nie wnioskowali o zmianę warunków zabudowy czy zagospodarowania terenu (zmiana przeznaczenia), nie występowali o zmianę przeznaczenia nieruchomości na działkę budowlaną/przemysłową/użytkową,

5)  nie podejmowali działań w celu podziału Nieruchomości,

6)  nie doprowadzili mediów do Nieruchomości (np. woda, kanalizacja, prąd),

7)  nie ogrodzili Nieruchomości,

8)  nie wyznaczyli drogi,

9)  nie wykopali studni na Nieruchomości,

10)     nie porządkowali terenu Nieruchomości,

11)     nie przygotowywali się w jakikolwiek sposób do zwiększenia wartości Nieruchomości,

12)     płacili podatek od nieruchomości jako osoba prywatna (stawki przewidziane dla nieruchomości, które nie są związane z prowadzoną działalnością gospodarczą),

13)     nie podjęli aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców,

14)     osiągali inne dochody, pozwalające im na funkcjonowanie bez konieczności poszukiwania źródła dodatkowego dochodu,

15)     nie podejmowali czynności o charakterze marketingowym,

16)     nie podejmowali jakiekolwiek czynności wymagającej zaangażowania własnych środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości Nieruchomości.

W zakresie negocjacji zmierzających do zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości Wnioskodawcy nie korzystali z pomocy pośrednika obrotu nieruchomościami czy prawnika, celem wypracowania bezpiecznych i możliwie najkorzystniejszych dla nich warunków zbycia Nieruchomości.

W zakresie zbycia Nieruchomości dla spółki X Wnioskodawcy nie współpracowali z biurami pośrednictwa lub innymi podmiotami pośredniczącymi w obrocie zbywaną nieruchomością. Wcześniej Wnioskodawcy poszukiwali nabywcy Nieruchomości za pośrednictwem biur nieruchomości, ale ta współpraca nie doprowadziła do znalezienia nabywcy i zakończyła się przed podpisaniem umowy przedwstępnej. X uprzedziła Wnioskodawców przed przystąpieniem do negocjacji, że nie pozyskuje nieruchomości poprzez pośredników.

X trafiła najprawdopodobniej do Wnioskodawców poprzez prywatne ogłoszenie umieszczone w Internecie na portalu (...). Te ogłoszenie umieścił grzecznościowo brat Wnioskodawczyni nr 1. W okresie od 27 lutego 2022 r do 29 marca 2022 r zostało jeszcze zamieszczone ogłoszeni na portalu (...) przez męża Wnioskodawczyni nr 1. Poza ww. ogłoszeniem, Wnioskodawcy nie ogłaszali oferty sprzedaży Nieruchomości w prasie, radiu czy telewizji.

Na podstawie ww. umowy przedwstępnej z 26 lipca 2024 r. Wnioskodawcy udzielili na rzecz X pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych powyżej, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości szczegółowo opisanej powyżej warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.

Na podstawie ww. umowy przedwstępnej z 26 lipca 2024 r. Wnioskodawcy wyrazili zgodę na dysponowanie przez X Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2) w związku art. 3 ust. 1 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. z 1994 r. Nr 89 poz. 414 z póżn. zm), w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępniła X Nieruchomość celem przeprowadzenia badań gruntu. Po przeprowadzeniu badań i wykonaniu niezbędnych czynności teren miał zostać niezwłocznie przywrócony do stanu pierwotnego przez Kupującego.

Na podstawie ww. umowy przedwstępnej z 26 lipca 2024 r. Wnioskodawcy wyrazili zgodę na usytuowanie przez X własnym kosztem i staraniem na Nieruchomości tymczasowego przyłącza energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem

X oświadczyła, że w przypadku nie zawarcia przez strony umowy przyrzeczonej sprzedaży usunie niezwłocznie własnym kosztem i staraniem usytuowane na działce gruntu urządzenia i przywróci teren do stanu pierwotnego.

Udzielone pełnomocnictwo miało umożliwić X przeprowadzenie procedur, niezbędnych X do oceny możliwości przeprowadzenia inwestycji budowalnej przez X. Te działania nie były prowadzone w celu zwiększenia wartości Nieruchomości, nie były to działania dla Wnioskodawców, nie były to czynności dostosowane do potrzeb, oczekiwań czy wymagań Wnioskodawców. To były działania prowadzone przez X, na rzecz X i w interesie X. Do tych działań należy wystąpienie o warunki zabudowy (dla X), wystąpienie o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę (dla X) czy wycinka drzew wniosek X (jest karta informacyjna dot. wydanej decyzji przez Urząd nr (...) i można ją znaleźć pod poniższym adresem: (...))

Wnioskodawcy nie występowali i nie występowaliby o takie zgody i decyzje, ponieważ nie były one im potrzebne. Wspomniane działania były „szyte na miarę” X i trudno mówić, aby zwiększyły one wartość Nieruchomości, skoro ich efekty mogły być wykorzystane wyłącznie przez X.

Efekty działań pełnomocnika nie miały wpływu na cenę sprzedaży Nieruchomości, a więc trudno mówić o zwiększeniu wartości Nieruchomości w wyniku działań pełnomocnika, skoro nie miały one wpływu na cenę sprzedaży. Decyzja o sprzedaży Nieruchomości nie była związana z faktem podejmowania przez X działań jako pełnomocnika. X występował wobec organów administracji w swoim imieniu i na swoją rzecz.

·      W wykonaniu zobowiązania wynikającego z umowy przedwstępnej z 26 lipca 2024 r. Wnioskodawczyni nr 1 wystąpiła z wnioskiem o wydanie indywidulanej interpretacji przepisów prawa podatkowego w zakresie podatku od towarów i usług. W dniu 14 kwietnia 2025 r Wnioskodawczyni nr 1 otrzymała indywidualną interpretację przepisów prawa podatkowego znak (...) potwierdzającą, że sprzedaż udziału w Nieruchomości będzie stanowiła dostawę towarów w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.

·      W wykonaniu zobowiązania wynikającego z umowy przedwstępnej, Wnioskodawczyni nr 2 wystąpiła z wnioskiem o wydanie indywidulanej interpretacji przepisów prawa podatkowego w zakresie podatku od towarów i usług. W dniu 25 marca 2025 r. Wnioskodawczyni nr 2 otrzymała indywidualną interpretację przepisów prawa podatkowego znak (...) potwierdzającą, że sprzedaż udziału w Nieruchomości będzie stanowiła dostawę towarów w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.

·      W wykonaniu zobowiązania wynikającego z umowy przedwstępnej. Wnioskodawca nr 3 wystąpił z wnioskiem o wydanie indywidulanej interpretacji przepisów prawa podatkowego w zakresie podatku od towarów i usług. W dniu 24 marca 2025 r. Wnioskodawca nr 3 otrzymał indywidualną interpretację przepisów prawa podatkowego znak (...) potwierdzającą, że sprzedaż udziału w Nieruchomości będzie stanowiła dostawę towarów w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.

Inicjatorem złożenia ww. wniosków była X i to właśnie spółce zależało na uzyskaniu stanowiska Dyrektora KIS w zakresie podatku VAT. Z interpretacji wydanej dla Wnioskodawców wynikało, że skoro w analizowanej sprawie wystąpiły przesłanki stanowiące podstawę do uznania Wnioskodawcy za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy prowadzącą działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to sprzedaż ww. nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art 7 ust. 1 ustawy. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Pomiędzy zawarciem umowy przedwstępnej a zawarciem umowy przenoszącej własność Nieruchomość pozostawała w posiadaniu Wnioskodawców.

W dniu 30 lipca 2025 r. Wnioskodawcy podpisali umowę przenoszącą własność udziału w Nieruchomości na rzecz X na warunkach określonych w umowie przedwstępnej. Cena sprzedaży została określona w kwocie netto plus VAT 23%. Ostateczna cena sprzedaży nieruchomości była taka sama jak określona w umowie przedwstępnej sprzedaży pod warunkiem.

·      Sprzedaż udziału w Nieruchomości to była jedyna taka transakcja sprzedaży nieruchomości w życiu Wnioskodawczyni nr 1.

·      Sprzedaż udziału w Nieruchomości to była jedyna taka transakcja sprzedaży nieruchomości w życiu Wnioskodawczyni nr 2.

·      Sprzedaż udziału w Nieruchomości to była jedyna taka transakcja sprzedaży nieruchomości w życiu Wnioskodawcy nr 3.

Całokształt czynności opisanych we wniosku, a w szczególności fakt, że sprzedaż Nieruchomości nastąpiła po upływie długiego okresu od jej nabycia (ponad 20 lat) oraz okoliczność nabycia nieruchomości (darowizna) sugeruje, że były to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym Wnioskodawców. Nie nabyto Nieruchomości w celu dalszej odsprzedaży. Nie prowadzono w sposób profesjonalny zorganizowanego i ciągłego działania w celu przygotowania nieruchomości do sprzedaży. Czynności podejmowane przez Wnioskodawców w celu sprzedaży Nieruchomości mieściły się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Działań podejmowanych przez Wnioskodawców nie można uznać za działania zarobkowe. W niniejszej sprawie nie wystąpiły okoliczności, które mogą przemawiać za zakwalifikowaniem czynności Wnioskodawców jako działalności gospodarczej, o czym świadczy dotychczasowa działalność Wnioskodawców (Wnioskodawcy nie podejmowali w przeszłości czynności związanych z profesjonalnym obrotem nieruchomościami), historia nieruchomości, której dotyczy sprzedaż (Wnioskodawca nie nabyli Nieruchomości w celach inwestycyjnych), podnoszenie wartości nieruchomości (Wnioskodawcy nie podejmowali czynności zmierzających do podniesienia wartości nieruchomości i nie zlecali takich czynności profesjonalistom, poprzez doprowadzenie mediów, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie pozwolenia na budowę, wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru) czy promowanie oferty sprzedaży (Wnioskodawcy nie posługiwali się narzędziami marketingowymi w celu promowania oferty sprzedaży Nieruchomości, gdy czynności takie wymagają większych od zwyczajowo przyjętych nakładów finansowych). Czynności podejmowane przez Wnioskodawców nie miały charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom. Wnioskodawcy nie podjęli aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami na gruncie przepisów podatku dochodowego od osób fizycznych, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców.

W konsekwencji kwota przychodu uzyskana przez Wnioskodawców ze sprzedaży działek nie stanowiła przychodu ze źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Z uwagi na upływ czasu pomiędzy nabyciem i odpłatnym zbyciem Nieruchomości (ponad 5 lat), po stronie Wnioskodawców nie powstał także dochód podlegający opodatkowaniu na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Organ podatkowy wszczął w stosunku do Wnioskodawców czynności sprawdzające na gruncie przepisów ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2026 r., poz. 592 ze zm.). Wnioskodawcy ustosunkowali się do twierdzeń zawartych w piśmie Organu podatkowego i zwrócili się z prośbą o umożliwienie złożenia wniosku o wydanie indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego na podstawie art. 14b i nast. ustawy z 29 sierpnia 1997 r. — Ordynacja podatkowa. W odpowiedzi Organ podatkowy potwierdził, że w stosunku do Wnioskodawców prowadzone są czynności sprawdzające, w związku z tym brak jest przeciwwskazań, aby Wnioskodawcy mogli złożyć wniosek o wydanie indywidualnej interpretacji do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej.

Pytanie

Czy opisane we wniosku odpłatne zbycie udziału w Nieruchomości, stanowiącej współwłasność Wnioskodawców podlegało po stronie Wnioskodawców opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy lub art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2026 r., poz. 592 ze zm.)?

Państwa stanowisko w sprawie

Opisane we wniosku odpłatne zbycie udziału w Nieruchomości, stanowiącej współwłasność Wnioskodawców nie podlegało po stronie Wnioskodawców opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 3 lub art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2026 r., poz. 592 ze zm.).

Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2026 r., poz. 592 ze zm.) osoby fizyczne, jeżeli mają miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, podlegają obowiązkowi podatkowemu od całości swoich dochodów (przychodów) bez względu na miejsce położenia źródeł przychodów (nieograniczony obowiązek podatkowy).

Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodu jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie natomiast z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości.

b)  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)  prawa wieczystego użytkowania gruntów

d)  innych rzeczy,

­       jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie: w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Powyższy przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że dokonane poza działalnością gospodarczą odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powsta­niem przychodu.

W rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu a tym samym kwota uzyskana z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia. W związku z tym, dla określenia skutków podatkowych tego typu transakcji istotne jest ustalenie daty, od jakiej należy liczyć bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej przepisie.

Przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

·      odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

·      zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

a)  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1,2 i 4-9.

Tak więc, działalność gospodarcza to taka działalność, która:

1)  Jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu.

2)  Prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

3)  Wykonywana jest w sposób ciągły. Jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy. Istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu np. powtarzalna sprzedaż przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter.

Zasadniczego znaczenia nabiera kwestia ustalenia właściwych relacji między regulacją art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (w związku z art. 5a pkt 6) a art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Sygnalizowane w judykaturze problemy związane ze stosowaniem tych przepisów biorą się z tego, że z ich treści trudno wyinterpretować w sposób jednoznaczny, gdzie przebiega granica między tym, co stanowi obrót nieprofesjonalny, a tym co należy rozpoznawać jako czynności związane z prowadzeniem pozarolniczej działalności gospodarczej.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

O kwalifikacji uzyskanych przez podatnika przychodów ze sprzedaży nieruchomości do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie mogą w sposób zasadniczy i wyłączny decydować takie okoliczności jak: ilość działek mających być przedmiotem sprzedaży, osiągnięcie zysku, złożenie uwag do projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zamieszczenia ogłoszenia sprzedaży na portalach ogłoszeniowych, czy wynajęcie pośredników w obrocie nieruchomościami w celu ich sprzedaży.

Przyjęcie, iż dana osoba fizyczna – sprzedając nieruchomość – działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, podjęcie działań marketingowych, korzystanie z usług podmiotów w zakresie pośrednictwa nieruchomościami, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji), angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy zdarzenia przyszłego.

Zakwalifikowanie do źródła przychodów (z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy) ma istotne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodów, możliwość odliczenia kosztów ich uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła, Nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Wątpliwości Wnioskodawców dotyczą oceny skutków sprzedaży Nieruchomości w okolicznościach sprawy opisanych w stanie faktycznym wniosku.

W przedstawionym opisie zaistniałego stanu faktycznego nie sposób zatem przyjąć, że sprzedaż Nieruchomości wygenerowała przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W okresie, gdy Wnioskodawcy byli współwłaścicielami Nieruchomości:

1)  w stosunku do Nieruchomości nie ponosili jakichkolwiek nakładów w celu jej uatrakcyjnienia. Nie czynili tego przez ponad 20 lat od nabycia udziału, aż do podpisania umowy przedwstępnej,

2)  nie przygotowywali się do sprzedaży Nieruchomości poprzez dokonywanie czynności przygotowujących Nieruchomość do sprzedaży,

3)  nie występowali o pozwolenie na budowę czy warunki zabudowy,

4)  nie wnioskowali o zmianę warunków zabudowy czy zagospodarowania terenu (zmiana przeznaczenia), nie występowali o zmianę przeznaczenia nieruchomości na działkę budowlaną/przemysłową/użytkową,

5)  nie podejmowali działań w celu podziału Nieruchomości,

6)  nie doprowadzili mediów do Nieruchomości (np. woda, kanalizacja, prąd),

7)  nie ogrodzili Nieruchomości,

8)  nie wyznaczyli drogi,

9)  nie wykopali studni na Nieruchomości,

10)  nie porządkowali terenu Nieruchomości,

11)  nie przygotowywali się w jakikolwiek sposób do zwiększenia wartości Nieruchomości,

12)  płacili podatek od nieruchomości jako osoba prywatna (stawki przewidziane dla nieruchomości, które nie są związane z prowadzoną działalnością gospodarczą),

13)  nie podjęli aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców,

14)  osiągali inne dochody, pozwalające im na funkcjonowanie bez konieczności poszukiwania źródła dodatkowego dochodu,

15)  nie podejmowali czynności o charakterze marketingowym,

16)  nie podejmowali jakiekolwiek czynności wymagającej zaangażowania własnych środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości Nieruchomości.

W zakresie negocjacji zmierzających do zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości Wnioskodawcy nie korzystali z pomocy pośrednika obrotu nieruchomościami czy prawnika, celem wypracowania bezpiecznych i możliwie najkorzystniejszych dla nich warunków zbycia Nieruchomości. W zakresie zbycia Nieruchomości dla spółki X Wnioskodawcy nie współpracowali z biurami pośrednictwa lub innymi podmiotami pośredniczącymi w obrocie zbywaną nieruchomością. Wcześniej Wnioskodawcy poszukiwali nabywcy Nieruchomości za pośrednictwem biur nieruchomości, ale ta współpraca nie doprowadziła do znalezienia nabywcy i zakończyła się przed podpisaniem umowy przedwstępnej. X uprzedziła Wnioskodawców przed przystąpieniem do negocjacji, że nie pozyskuje nieruchomości poprzez pośredników.

Udzielone pełnomocnictwo miało umożliwić X przeprowadzenie procedur, niezbędnych X do przeprowadzenia inwestycji budowlanej przez X.

X trafiła najprawdopodobniej do Wnioskodawców poprzez prywatne ogłoszenie umieszczone w Internecie na portalu (...). Ogłoszenie to umieścił grzecznościowo brat Wnioskodawczyni nr 1. W okresie od 27 lutego 2022 r do 29 marca 2022 r. zostało jeszcze zamieszczone ogłoszenie na portalu (...) przez męża Wnioskodawczyni nr 1. Poza ww. ogłoszeniem, Wnioskodawcy nie ogłaszali oferty sprzedaży Nieruchomości w prasie, radiu czy telewizji.

W wykonaniu zobowiązania wynikającego z umowy przedwstępnej z 26 lipca 2024 r., każdy z Wnioskodawców wystąpił z wnioskiem o wydanie indywidulanej interpretacji przepisów prawa podatkowego w zakresie podatku od towarów i usług. Każdy z Wnioskodawców otrzymał indywidualną interpretację przepisów prawa podatkowego potwierdzającą, że sprzedaż udziału w Nieruchomości będzie stanowiła dostawę towarów w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.

Z interpretacji wydanej dla Wnioskodawców wynikało, że skoro w analizowanej sprawie wystąpiły przesłanki stanowiące podstawę do uznania Wnioskodawcy za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy prowadzącą działalność gospodarczą w myśl art 15 ust. 2 ustawy, to sprzedaż ww. nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Jednak definicja pojęcia „działalność gospodarcza” w rozumieniu ustawy o VAT i ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie są jednak tożsame. W ocenie Wnioskodawcy, uzyskanie interpretacji potwierdzającej status podatnika VAT przy sprzedaży gruntu nie przesądza o kwalifikacji tej sprzedaży jako źródła przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. To dwa odrębne reżimy prawne, oceniane według różnych kryteriów. Definicja „działalności gospodarczej” na gruncie VAT (art. 15 ust. 1-2 ustawy o VAT) jest autonomiczna, unijna i celowo bardzo szeroka – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych, przy czym istotny jest zorganizowany charakter działań. Została ukształtowana tak, by objąć jak najszerszy krąg podmiotów uczestniczących w profesjonalnym obrocie gospodarczym, niezależnie od formy prawnej czy zamiaru. Nawet jednorazowe działanie może już nadać dokonującemu dostawy status podatnika VAT. Natomiast definicja „działalności gospodarczej” z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest inna – wymaga działalności zarobkowej, wykonywanej we własnym imieniu, w sposób zorganizowany i ciągły i jest oceniana odrębnie od kwalifikacji VAT-owskiej. Przepisy ustawy o PIT wymagają dodatkowo oceny takich elementów jak: cel nabycia nieruchomości, sposób jej wykorzystywania przed sprzedażą, powtarzalność i skala takich transakcji w czasie, zorganizowanie działalności jako całości – a nie tylko instrumentalnej oceny pojedynczej czynności zbycia. W konsekwencji ta sama osoba może być podatnikiem VAT, a jednocześnie nie prowadzić działalności gospodarczej w rozumieniu PIT.

Reasumując, w opisanej sprawie nie wystąpiły okoliczności, które mogą przemawiać za zakwalifikowaniem czynności Wnioskodawców jako działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Świadczy o tym dotychczasowa działalność Wnioskodawców (Wnioskodawcy nie podejmowali w przeszłości czynności związanych z profesjonalnym obrotem nieruchomościami), historia nieruchomości, której dotyczy sprzedaż (Wnioskodawca nie nabyli Nieruchomości w celach inwestycyjnych), podnoszenie wartości nieruchomości (Wnioskodawcy nie podejmowali czynności zmierzających do podniesienia wartości nieruchomości i nie zlecali takich czynności profesjonalistom, poprzez doprowadzenie mediów, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie pozwolenia na budowę, wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru) czy promowanie oferty sprzedaży (Wnioskodawcy nie posługiwali się narzędziami marketingowymi w celu promowania oferty sprzedaży Nieruchomości, gdy czynności takie wymagają większych od zwyczajowo przyjętych nakładów finansowych).

Całokształt okoliczności, a w szczególności zakres i cel działań Wnioskodawców oraz fakt, że nie podejmowali oni ponadstandardowych działań zmierzających do sprzedaży Nieruchomości (w tym nie ponosili nakładów, dzięki którym Nieruchomość stała się szczególnie atrakcyjna dla Kupującej Spółki) sugeruje, że były to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Działań Wnioskodawców nie można uznać za działania zarobkowe. Jak już wcześniej wyjaśniono, zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb.

W przedmiotowej sprawie, czynności podejmowane przez Wnioskodawców nie miały charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieściły się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Wnioskodawcy nie nabyli Nieruchomości w celu jej odsprzedaży. Nie podjęli aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Sprzedaż Nieruchomości nastąpiła po upływie długiego okresu od ich nabycia (ponad 20 lat). W konsekwencji, istotą działań podjętych przez Wnioskodawców nie było prowadzenie działalności gospodarczej, lecz zwykły zarząd własnymi sprawami majątkowymi.

Działania podjęte przez Wnioskodawców poprzedzające sprzedaż nie świadczą o zorganizowanej i ciągłej działalności gospodarczej, przeciwnie – wskazują na prawidłowe, uzasadnione i racjonalne gospodarowanie własnym, osobistym majątkiem, gdyż zmierzały do jedynie racjonalnego spieniężenia majątku prywatnego i przeznaczenia uzyskanych środków na potrzeby osobiste i najbliższej rodziny.

Poza tym, nie było i nie jest celem Wnioskodawców, aby uczynić ze sprzedaży nieruchomości stałego źródła przychodów. Wnioskodawcy na moment sprzedaży i obecnie posiadają inne stale źródła dochodów. Uzyskanie dochodu ze sprzedaży Nieruchomości miało charakter incydentalny.

Udzielone pełnomocnictwo miało umożliwić X przeprowadzenie procedur, niezbędnych X do oceny możliwości przeprowadzenia inwestycji budowalnej przez X. Te działania nie były prowadzone w celu zwiększenia wartości Nieruchomości, nie były to działania dla Wnioskodawców, nie były to czynności dostosowane do potrzeb, oczekiwań czy wymagań Wnioskodawców. To były działania prowadzone przez X, na rzecz X i w interesie X. Do tych działań należy wystąpienie o warunki zabudowy (dla X), wystąpienie o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę (dla X) czy wycinka drzew wniosek X (jest karta informacyjna dot. wydanej decyzji przez Urząd nr (...) i można ją znaleźć pod poniższym adresem: (...)).

Wnioskodawcy nie występowali i nie występowaliby o takie zgody i decyzje, ponieważ nie były one im potrzebne. Wspomniane działania były „szyte na miarę” X i trudno mówić, aby zwiększyły one wartość Nieruchomości, skoro ich efekty mogły być wykorzystane wyłącznie przez X.

Efekty działań pełnomocnika nie miały wpływu na cenę sprzedaży Nieruchomości, a więc trudno mówić o zwiększeniu wartości Nieruchomości w wyniku działań pełnomocnika, skoro nie miały one wpływu na cenę sprzedaży. Decyzja o sprzedaży Nieruchomości nie była związana z faktem podejmowania przez X działań jako pełnomocnika. X występował wobec organów administracji w swoim imieniu i na swoją rzecz.

Należy mieć także na uwadze, że Nieruchomość nigdy nie stanowiła składnika majątkowego wykorzystywanego na potrzeby związane z działalnością gospodarczą przez któregokolwiek z Wnioskodawców. W ocenie Wnioskodawców, zawarcie ze Spółką umowy dzierżawy Nieruchomości, nie zmienia kwalifikacji podatkowej dokonanej sprzedaży, na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Uzyskiwane przez Wnioskodawców przychody z dzierżawy Nieruchomości były kwalifikowane do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, a zatem stanowiły tzw. przychody z dzierżawy prywatnej (poza działalnością gospodarczą).

Poprawność takiego postępowania w niniejszej sprawie potwierdza wyrok NSA (uchwała siedmiu sędziów) z 24 maja 2021 r., sygn. akt II FPS 1/21. W uchwale tej Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, że w przypadku przychodów z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy albo umów o podobnym charakterze, o ile nie dotyczą składników majątku związanych z wykonywaniem działalności gospodarczej, należy je kwalifikować do źródła przychodów określonego w art. 1 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zwrócić należy uwagę, że w uchwale NSA nie powołuje się na definicję pojęcia działalności gospodarczej z ustawy o VAT i nie wiąże w żaden sposób usługi opodatkowanej VAT ze źródłem przy-chodu w podatku dochodowym od osób fizycznych. NSA zwrócił uwagę, że jeżeli podatnik nie podejmuje czynności zmierzających do wyodrębnienia składników majątkowych do prowadzenia działalności, nie buduje sieci organizacyjnej pozwalającej na zarządzanie wydzieloną częścią przedsiębiorstwa, brak jest strategii działania, a jedyny cel to lokowanie kapitału, to nie można uznawać, że składniki majątkowe są wykorzystywane w działalności gospodarczej.

Reasumując, okoliczności dotyczące Nieruchomości, opisane w stanie faktycznym, nie dają podstaw do przyjęcia, że spełnione zostaną przesłanki wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych warunkujące zaliczenie planowanej sprzedaży Nieruchomości do działalności gospodarczej. Nie sposób zatem uznać, że w realiach analizowanej sprawy działania Wnioskodawców pozwalają na zakwalifikowanie sprzedaży Nieruchomości do kategorii przychodu z działalności gospodarczej. Sprzedaż Nieruchomości stanowiła zarząd majątkiem prywatnym. Skoro sprzedaż nieruchomości nie nastąpiła w wykonaniu działalności gospodarczej, nie spowoduje powstania przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji, skutki podatkowe planowanej sprzedaży działki należy oceniać w kontekście art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przypomnieć należy, że wszyscy Wnioskodawcy nabyli Nieruchomość (w udziałach) jednocześnie w dniu 23 kwietnia 2004 r. na podstawie umowy darowizny. Zgodnie z art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego, przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swojego majątku.

Zgodnie z prawem cywilnym darowizna dochodzi do skutku w drodze umowy jednostronnie zobowiązującej, której treścią jest zarówno zobowiązanie darczyńcy do spełnienia świadczenia pod tytułem darmym na rzecz obdarowanego, czyli do dokonania rozporządzenia i wydania przedmiotu darowizny, jak i oświadczenie obdarowanego o przyjęciu darowizny. Jeżeli przedmiotem darowizny jest nieruchomość, to umowa darowizny pod rygorem nieważności powinna mieć formę aktu notarialnego.

Darowizna zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, jest zatem umową. Istotą jej jest bezpłatne świadczenie, które darczyńca wykonuje ze swego majątku na rzecz innej osoby. Umowa darowizny prowadzi do przesunięcia określonego dobra majątkowego z majątku darczyńcy do majątku osoby obdarowanej. Samo zaś przesunięcie następuje zawsze pod tytułem darmym i podyktowane jest chęcią wzbogacenia obdarowanego.

Tym samym, zawarcie umowy darowizny nieruchomości powoduje przejście jej własności na obdarowanego z chwilą zawarcia aktu notarialnego, w którym darczyńca daruje tę nieruchomość obdarowanemu, a obdarowany darowiznę przyjmuje.

Aby ustalić, czy w przedmiotowej sprawie sprzedaż Nieruchomości podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, istotne jest ustalenie, czyjej odpłatne zbycie nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tej działki.

Skoro nabycie przez Wnioskodawców Nieruchomości nastąpiło w dniu 23 kwietnia 2004 r., to termin pięcioletni, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób Fizycznych, niewątpliwie minął.

W konsekwencji, sprzedaż nieruchomości nie stanowiła dla Wnioskodawców źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy, w związku z upływem okresu pięciu lat liczonego od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości.

Podsumowując uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców:

1)  Odpłatne zbycie Nieruchomości nie miało związku z działalnością gospodarczą i nie nastąpiło w wykonywaniu działalności gospodarczej. Zatem, przychód ze sprzedaży Nieruchomości nie stanowił dla Wnioskodawców źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej),

2)  Odpłatne zbycie Nieruchomości nie stanowiło również dla Wnioskodawców źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z uwagi na fakt, że od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie Nieruchomości do dnia odpłatnego zbycia upłynął pięcioletni okres czasu, o którym mowa w ww. przepisie.

W podobnych sprawach wypowiadał się w przeszłości Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w pismach:

·      z 9 stycznia 2026 r. znak 0112-KDSL1-2.4011.655.2025.3.PR

·      z 16 grudnia 2025 r. znak 0115-KDIT3.4011 942.2025.1.DP

·      z 28 listopada 2025 r. 0113-KDIPT2-2.4011.853.2025.4.KR

·      z 19 czerwca 2026 r. 0114-KDWP4011.218.2026.2.AS1

·      z 17 czerwca 2026 r. 0114-KDWP4011 68 2026.7.MG

·      z 16 czerwca 2026 r. 0113-KDIPT2-1.4011.245.2026.2.ISL

·      z 18 marca 2026 r. 0114-KDIP3-1 4011.73.2026.4.MZ.

Jak również można przywołać wyroki NSA wydawane w podobnych sprawach, np. wyrok NSA z 11 marca 2025 r., sygn. akt II FSK 800/22 czy w wyroku z 15 maja 2025 r. sygn. akt II FSK 1083/22.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Odstępuję od uzasadnienia prawnego tej oceny.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

·      Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zdarzenia.

·      Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie ze stanem faktycznym  i zdarzeniem podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

·      Rozstrzygnięcia, które podali Państwo we własnym stanowisku w sprawie zostały wydane dla odrębnych podmiotów, w ich indywidualnych sprawach. Wydając te interpretacje miałem jednak na względzie zawarte w nich stanowisko dotyczące rozumienia i stosowania przepisów prawa podatkowego.

·      Odnosząc się natomiast do powołanych wyroków Naczelnego Sądu Administracyjnego zaznaczam, że jakkolwiek orzeczenia sądów administracyjnych kształtują linię wykładni obowiązującego prawa, jednak dotyczą wyłącznie konkretnych spraw, w danym stanie faktycznym. Orzeczenia te zapadły w indywidualnej sprawie i w świetle art. 87 ustawy z dnia 2 kwietnia 1997 r. – Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. Nr 78, poz. 483 ze zm.) nie są źródłem powszechnie obowiązującego prawa.

 Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy  z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Zainteresowana będąca stroną postępowania – (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.

Podstawą prawną dla odstąpienia od uzasadnienia interpretacji jest art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej.