0115-KDIT3.4011.621.2026.3.AD

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

17 lipca 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia nieruchomości. Uzupełnił go Pan pismem z 10 sierpnia 2026 r. oraz pismem z 20 sierpnia 2026 r. – w odpowiedzi na wezwania.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

W drugiej połowie 2020 r. wraz z małżonką nabył Pan nieruchomość gruntową – działkę z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Nieruchomość została nabyta do majątku wspólnego małżeńskiego. Zakup nieruchomości oraz dalsza realizacja inwestycji były finansowane ze środków wspólnych małżonków oraz kredytu hipotecznego zaciągniętego wspólnie przez małżonków. Budynek mieszkalny został zakończony, a odbiór budowlany nastąpił w drugiej połowie 2021 r.

Przedmiotowa nieruchomość pełniła funkcję Pana miejsca zamieszkania oraz służyła zaspokajaniu Pana własnych potrzeb mieszkaniowych. Obecnie pomiędzy małżonkami została ustanowiona rozdzielność majątkowa.

W związku z sytuacją rodzinną planowana jest sprzedaż wspólnie posiadanej nieruchomości. Z uzyskanej ceny sprzedaży zostanie w pierwszej kolejności spłacony pozostały kredyt hipoteczny, a następnie środki zostaną podzielone pomiędzy małżonków zgodnie z ustalonym podziałem majątku.

Posiada Pan również dwa lokale mieszkalne, które są wynajmowane w ramach prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej w formie najmu długoterminowego. Lokale te nie służą jednak Pana własnym celom mieszkaniowym, lecz są wykorzystywane w celach zarobkowych. Należały wcześniej do wspólności majątkowej, ale w momencie rozdzielności majątkowej 2 z 3 stały się Pana własnością.

Po sprzedaży domu zamierza Pan przeznaczyć całość pozostałych środków pieniężnych ze swojej części, tj. 75% (- kredyt) przypadających Panu po spłacie kredytu hipotecznego na zakup większego lokalu mieszkalnego, który będzie stanowił Pana majątek osobisty i będzie służył wyłącznie zaspokojeniu Pana własnych potrzeb mieszkaniowych.

Uzupełnienie wniosku

W uzupełnieniu wniosku z 10 sierpnia 2026 r. w odpowiedzi na wezwanie z 4 sierpnia 2026 r., w którym poprosiłem Pana, żeby przedstawił Pan własne stanowisko w sprawie oceny prawnej przedstawionego opisu sprawy, tj. wskazał prawidłową – Pana zdaniem – odpowiedź na sformułowane we wniosku pytania, oświadczył Pan:

Moje stanowisko w tej sprawie jest takie, jeżeli sprzedaż domu nastąpi, w pierwszej kolejności bank zabiera swoją kwotę kredytu, my z zoną dzielimy resztę według udziałów i jeżeli każdy z nas kwotę wykorzysta w całości na cel mieszkaniowy spełniając własne potrzeby mieszkaniowe to jest zwolniony z podatku, czyli może skorzystać z ulgi podatkowej sprzedając dom przed upływem 5 pełnych lat. Jednak w trakcie pisania do Państwa odkryliśmy coś chyba ważniejszego, że te 5 pełnych lat liczy się nie od uzyskania pełnoprawnego odbioru na dom a od zakupu działki z rozpoczętą budową. zakup dla przypomnienia był w listopadzie 2020 r, a odbiór w 11 2021 r, ale to po rozmowie z Panią okazało się, że na szczęście źle interpretowałem zapis, że nie odbiór a jednak zakup działki jest punktem początkowym do odliczenia 5 lat, by nie podlegać opodatkowaniu ze sprzedaży. czyli w tym wypadku sprzedaż w tym roku będzie zwolniona, takie jest moje stanowisko, proszę o potwierdzenie.

Z kolei w uzupełnieniu wniosku z 20 sierpnia 2026 r. podał Pan, że Pana intencją jest uzyskanie interpretacji w zakresie skutków podatkowych zbycia opisanej we wniosku nieruchomości.

Pytanie

W uzupełnieniu wniosku z 20 sierpnia 2026 r. sformułował Pan następujące pytanie:

Czy sprzedaż opisanej we wniosku nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Stanowisko Pana w sprawie

Przedstawiając własne stanowisko w uzupełnieniu z 20 sierpnia 2026 r. podaje Pan, że Pana zdaniem zbycie nieruchomości opisanej we wniosku nie podlega opodatkowaniu, ponieważ sprzedaż nastąpi po upływie 5 lat.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan w uzupełnieniu wniosku z 20 sierpnia 2026 r. jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zasady opodatkowania

Zasady opodatkowania podatkiem dochodowym dochodów osób fizycznych określają przepisy ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.).

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ww. ustawy:

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c omawianej ustawy:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z kolei art. 10 ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W przypadku odpłatnego zbycia po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej, nabytych do majątku wspólnego małżonków lub wybudowanych w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej nieruchomości lub nabytych do majątku wspólnego małżonków praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie do majątku wspólnego małżonków lub ich wybudowanie w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej.

Pana wniosek

Z treści wniosku wynika m.in., że:

·      W drugiej połowie 2020 r. wraz z małżonką nabył Pan nieruchomość gruntową – działkę z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Nieruchomość została nabyta do majątku wspólnego małżeńskiego. Budynek mieszkalny został zakończony, a odbiór budowlany nastąpił w drugiej połowie 2021 r.

·      Obecnie pomiędzy małżonkami została ustanowiona rozdzielność majątkowa.

·      W związku z sytuacją rodzinną planowana jest sprzedaż wspólnie posiadanej nieruchomości. Z uzyskanej ceny sprzedaży zostanie w pierwszej kolejności spłacony pozostały kredyt hipoteczny, a następnie środki zostaną podzielone pomiędzy małżonków zgodnie z ustalonym podziałem majątku.

·      Po sprzedaży domu zamierza Pan przeznaczyć całość pozostałych środków pieniężnych ze swojej części, tj. 75% (- kredyt) przypadających Panu po spłacie kredytu hipotecznego na zakup większego lokalu mieszkalnego, który będzie stanowił Pana majątek osobisty i będzie służył wyłącznie zaspokojeniu Pana własnych potrzeb mieszkaniowych.

Wątpliwości Pana budzi kwestia czy w sytuacji przedstawionej we wniosku zbycie nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Z treści powołanych na wstępie przepisów wynika, że w przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu przychodu ma moment i sposób nabycia nieruchomości oraz status majątkowy małżonków w chwili zbycia.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, wobec tego należy odnieść się do przepisów ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 795).

Stosownie do art. 46 § 1 wskazanej ustawy:

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Artykuł 47 § 1-3 cytowanej ustawy stanowi, że:

Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.

Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.

Na mocy art. 48 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości zgodnie z zasadą superficies solo cedit, w świetle której własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności. Budynek będzie odrębnym przedmiotem własności wówczas, gdy wzniesiony zostanie na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym i w takim przypadku istotne znaczenie będzie miała data jego wybudowania.

Z powyższego wynika, że w przypadku wybudowania budynku na własnym gruncie, grunt ten wraz z budynkiem stanowi jedną rzecz (nieruchomość). Oznacza to, że skoro budynek nie stanowi odrębnej nieruchomości, to nie może być samodzielnym przedmiotem zbycia bez gruntu, na którym został wzniesiony. Sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku trwale z nim związanego.

Dlatego za datę nabycia nieruchomości w takim wypadku, uznać należy datę nabycia gruntu niezależnie od tego, kiedy na gruncie tym wzniesiono budynek.

Natomiast stosunki majątkowe pomiędzy małżonkami zostały uregulowane w ustawie z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 236).

Przepis art. 31 § 1 Kodeksu stanowi, że:

Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Jak stanowi art. 35 Kodeksu cywilnego:

W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

W świetle art. 43 ww. Kodeksu:

§ 1. Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

§ 2. Jednakże z ważnych powodów każdy z małżonków może żądać, ażeby ustalenie udziałów w majątku wspólnym nastąpiło z uwzględnieniem stopnia, w którym każdy z nich przyczynił się do powstania tego majątku. Spadkobiercy małżonka mogą wystąpić z takim żądaniem tylko w wypadku, gdy spadkodawca wytoczył powództwo o unieważnienie małżeństwa albo o rozwód lub wystąpił o orzeczenie separacji.

§ 3. Przy ocenie, w jakim stopniu każdy z małżonków przyczynił się do powstania majątku wspólnego, uwzględnia się także nakład osobistej pracy przy wychowaniu dzieci i we wspólnym gospodarstwie domowym.

W myśl art. 47 § 1 Kodeksu:

Małżonkowie mogą przez umowę zawartą w formie aktu notarialnego wspólność ustawową rozszerzyć lub ograniczyć albo ustanowić rozdzielność majątkową lub rozdzielność majątkową z wyrównaniem dorobków (umowa majątkowa). Umowa taka może poprzedzać zawarcie małżeństwa.

Stosownie natomiast do art. 50¹ ww. ustawy:

W razie ustania wspólności, udziały małżonków są równe, chyba że umowa majątkowa małżeńska stanowi inaczej. Przepis ten nie wyłącza zastosowania art. 43 § 2 i 3.

Na podstawie art. 52 § 1 ww. Kodeksu:

Z ważnych powodów każdy z małżonków może żądać ustanowienia przez sąd rozdzielności majątkowej.

Z kolei art. 53 omawianego Kodeksu stanowi:

Rozdzielność majątkowa powstaje z mocy prawa, w razie ubezwłasnowolnienia lub ogłoszenia upadłości jednego z małżonków.

Z przytoczonych przepisów wynika, że ustrój wspólności ustawowej obejmujący dorobek obojga małżonków ukształtowany został przez ustawodawcę jako wspólność łączna, bezudziałowa. Wspólność ta charakteryzuje się tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą zatem rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością. Zważywszy na tak ukształtowaną sytuację prawną małżonków objętych wspólnością ustawową, definitywne nabycie w czasie jej trwania nieruchomości oznacza nabycie przez każdego z małżonków tego prawa w całości, a nie w określonym ułamkowo udziale.

Ustawowy ustrój majątkowy między małżonkami może ulec zniesieniu lub ograniczeniu na skutek zawartej między nimi umowy, na skutek orzeczenia sądu albo z mocy prawa, np. ubezwłasnowolnienia jednego z małżonków. Z chwilą ustania wspólności ustawowej, wspólność dotychczas bezudziałowa zostaje zastąpiona przez współwłasność w częściach ułamkowych. Od tej chwili małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym, niezależnie od tego, w jakim stopniu każdy z nich przyczynił się do jego powstania.

Mając zatem na uwadze przedstawiony we wniosku opis sprawy oraz powołane wyżej przepisy prawa stwierdzam, że za datę nabycia przez Pana opisanej we wniosku nieruchomości stosownie do art. 10 ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych uznać należy datę jej nabycia do ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej.

Oznacza to z kolei, że do nabycia nieruchomości gruntowej z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego jednorodzinnego doszło w 2020 r.

W konsekwencji, mająca mieć miejsce sprzedaż opisanej we wniosku nieruchomości nie będzie stanowić dla Pana źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a w zw. z art. 10 ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ sprzedaż nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie do majątku wspólnego małżonków.

Zatem, przedstawione przez Pana stanowisko w uzupełnieniu wniosku z 20 sierpnia 2026 r. uznałem za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego.

Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.