0115-KDIT3.4011.613.2026.1.AK

Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

15 lipca 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 8 lipca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego przedstawiony we wniosku

Lokal mieszkalny zakupiono 26 kwietnia 2024 r. Na poczet zakupu lokalu powzięto kredyt gotówkowy w X (...) 2024 r. w wysokości 85 000,00 zł. Z kredytu zakupiono lokal mieszkalny za kwotę 49 000,00 zł. Pozostałe środki z kredytu w wysokości 36 000,00 zł przeznaczono na remont zakupionego lokalu 26 kwietnia 2026 r.

24 kwietnia 2026 r. dokonano sprzedaży wyremontowanego lokalu mieszkalnego za kwotę 105 000,00 zł.

Pytanie

Czy spłata w całości kredytu gotówkowego bankowego w Banku X powziętego na zakup lokalu mieszkalnego, po sprzedaży tego lokalu stanowi koszt uzyskania przychodu w rozliczeniu PIT 39.

Pana stanowisko w sprawie

Pana zdaniem spłata ww. kredytu w całości, powziętego na zakup lokalu mieszkalnego jest kosztem przychodu, albowiem spłata zadłużenia stanowi realny wydatek podatnika i powinna być traktowana jako koszt uzyskania przychodu.

Nowelizacja ustawy z 23 października 2018 r., która od 1 stycznia 2019 r. rozszerzyła katalog wydatków stanowiących koszt uzyskania przychodu o długi spadkowe. W obecnym stanie prawnym spłata kredytu hipotecznego zaciągniętego przez spadkodawcę, obciążającego nieruchomość nabytą w drodze dziedziczenia, stanowi koszt zbycia.

NSA w wyroku z 5 marca 2025 r. (II FSK 872/22) stwierdził, że przeznaczenie części ceny sprzedaży nieruchomości na spłatę zadłużenia hipotecznego jest kosztem jej zbycia. Podobnie NSA w wyroku z 2 lutego 2024 r. (II FSK 607/21) uznał, że spłata kredytu obciążającego nieruchomość stanowi koszt uzyskania przychodu, ponieważ zmniejsza faktyczne przysporzenie majątkowe podatnika.

NSA w wyroku z 4 kwietnia 2023 r. (II FSK 219/22) zauważył, że brak zaliczenia kosztu kredytu, oznaczałoby w praktyce częściową konfiskatę majątku, gdyż podatnik musiałby zapłacić podatek od kwoty, która została przeznaczona na spłatę zadłużenia. Analogiczne stanowisko wyrażono w wyroku NSA z 7 lutego 2023 r. (II FSK 1518/20), podkreślając, że różnicowanie sytuacji podatników ze względu na datę nabycia spadku jest nieuzasadnione).

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r., poz. 592 ze zm.),

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy źródłem przychodów jest:

odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,

− jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. w lit. a-c przepisu praw majątkowych następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie zostaje dokonane w wykonaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że 26 kwietnia 2024 r. zakupił Pan lokal mieszkalny. Na poczet zakupu lokalu zaciągnął Pan kredyt gotówkowy w Banku X (...) 2024 r. w wysokości 85 000,00 zł. Z kredytu zakupił Pan lokal mieszkalny za kwotę 49 000,00 zł. Pozostałe środki z kredytu w wysokości 36 000,00 zł przeznaczył Pan na remont zakupionego lokalu 26 kwietnia 2026 r.

24 kwietnia 2026 r. sprzedał Pan wyremontowany lokal mieszkalny za kwotę 105 000,00 zł.

Uwzględniając powyższe, skoro odpłatne zbycie (24 kwietnia 2026 r.) lokalu mieszkalnego, który Pan nabył w 2024 r. zostało dokonane przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tego lokalu, to stanowi ono źródło przychodu, w rozumieniu przywołanego wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Na mocy art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Stosownie do art. 19 ust. 1 tej ustawy:

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Do takich kosztów można zaliczyć np.:

·      prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,

·      koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości,

·      wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej,

·      koszty i opłaty sądowe.

Od kosztów odpłatnego zbycia należy jednak odróżnić koszty uzyskania przychodu. Stosownie bowiem do art. 22 ust. 6c cytowanej ustawy:

Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Zgodnie natomiast z art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Podkreślić należy, że w zakresie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości ustawodawca nie odsyła do ogólnej definicji kosztów uzyskania przychodów zawartej w art. 22 ust. 1 ustawy, zgodnie z którą, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów.

Wręcz przeciwnie – definicję kosztów uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, ustawodawca precyzuje w art. 22 ust. 6c ustawy poprzez bezpośrednie wskazanie, iż koszty takie stanowią (z zastrzeżeniem ust. 6d, który nie ma w niniejszej sprawie zastosowania, gdyż dotyczy kosztów odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób) udokumentowane koszty ich nabycia oraz udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Koszt nabycia, co do zasady, określa notarialna umowa sprzedaży, na podstawie której podatnik staje się właścicielem nieruchomości. Kosztem nabycia bez wątpienia jest cena, jaką zapłacił nabywca zbywcy za nieruchomość, niezależnie od tego, czy nabycie to było sfinansowane kredytem bankowym, czy też środki na ten cel pochodziły z oszczędności nabywcy. Koszty nabycia nieruchomości obejmują nie tylko cenę zakupu (niezależnie od okoliczności czy zakup został sfinansowany kredytem), ale również inne wydatki związane z tym nabyciem, np. wynagrodzenie notariusza, podatek od czynności cywilnoprawnych.

Ponadto, do katalogu kosztów uzyskania przychodu w świetle art. 22 ust. 6c ww. ustawy, należy również zaliczyć udokumentowane koszty wytworzenia oraz udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości, poczynione w czasie jej posiadania. Jednakże wysokość tych nakładów musi być udokumentowana fakturami VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentami stwierdzającymi poniesienie opłat administracyjnych.

Z powyższego wynika zatem, że nakłady na nieruchomość mogą zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodu pod warunkiem, że:

·      zwiększyły jej wartość,

·      poniesione zostały w czasie jej posiadania,

·      zostały udokumentowane fakturami VAT lub dokumentami stwierdzającymi poniesienie opłat administracyjnych.

Biorąc pod uwagę ww. przepisy oraz opisany we wniosku stan faktyczny należy więc stwierdzić, że kosztem uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia ww. lokalu mieszkalnego bez wątpienia jest zatem kwota jaką zapłacił Pan za lokal będący przedmiotem odpłatnego zbycia jak również kwota wydatkowana na remont tego lokalu mieszkalnego, czyli nakłady poczynione na ten lokal podnoszące wartość ww. lokalu i właściwie udokumentowane.

Natomiast wydatki na spłatę kredytu nie stanowią kosztu uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia tego mieszkania. Są to bowiem wydatki związane jedynie z pozyskaniem środków pieniężnych na nabycie i wykończenie tego lokalu, których nie sposób utożsamiać z wydatkami poniesionymi na te cele, a to uniemożliwia zakwalifikowanie tych wydatków do kosztów uzyskania przychodu, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wydatki te wynikają bowiem wyłącznie z faktu nabywania przez Pana lokalu mieszkalnego za środki z kredytu bankowego. Wydatki te nie stanowią również nakładów poczynionych na przedmiotowy lokal mieszkalny w trakcie jego posiadania, o których mowa w ww. przepisie. Wydatki te w żaden sposób nie wpłynęły bowiem na podwyższenie wartości tego lokalu.

Wobec powyższego, Pana stanowisko – zgodnie z którym:

spłata ww. kredytu w całości, powziętego na zakup lokalu mieszkalnego jest kosztem przychodu, albowiem spłata zadłużenia stanowi realny wydatek podatnika i powinna być traktowana jako koszt uzyskania przychodu

– uznałem za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Powołane przez Pana wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego kształtują linię wykładni obowiązującego prawa, jednak dotyczą wyłącznie konkretnych spraw, w danym stanie faktycznym. Orzeczenia te zapadły w indywidualnej sprawie i w świetle art. 87 ustawy z 2 kwietnia 1997 r. Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. Nr 78, poz. 483 ze zm.) nie są źródłami powszechnie obowiązującego prawa. Ponadto wyroki te dotyczą odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych w spadku lub w drodze darowizny a więc nie przystają do sytuacji opisanej w Pana wniosku.

Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego czy kontrolnego. Należy wskazać, że przy wydawaniu niniejszej interpretacji dokonałem wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.