Interpretacja indywidualna

 – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

14 lipca 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 13 lipca o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

22 sierpnia 2017 r. nabył Pan nieruchomość na podstawie umowy darowizny od babci w zamian za dochówek.

Mieszkanie było zabezpieczeniem kredytu hipotecznego Pana brata, który przestał regulować swoje zobowiązania.

W 2022 r. w związku z pogarszającym się stanem zdrowia babci i rosnącym zadłużeniem, była konieczność natychmiastowej sprzedaży mieszkania. Bank wyraził zgodę na sprzedaż i pomógł w finalizacji.

15 lutego 2022 r. nastąpiła sprzedaż nieruchomości, zgodnie z aktem notarialnym cena sprzedaży została ustalona na kwotę 200 000 zł, lecz zapłata została uregulowana w następujący sposób:

·      kwotę 102 669 zł 52 gr kupujący wpłacił bezpośrednio do Banku tytułem spłaty zadłużenia kredytu, zabezpieczonego hipotekami.

·      kwotę 635 zł kupujący wpłacił bezpośrednio do Banku tytułem spłaty należnych odsetek (od dnia wydania promesy)

·      kwotę 96 695 zł 48 gr kupujący wpłacił Panu jako sprzedającemu.

Pytanie

Czy kwotą przychodu do opodatkowania jest kwota 96 695 zł 48 gr, którą faktycznie otrzymałem po sprzedaży nieruchomości?

Pana stanowisko w sprawie

Przedstawiając własne stanowisko podaje Pan, że ustalenie przychodu na podstawie art. 19 ustawy odnosi się do odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych (np. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu) przed upływem 5 lat. Przychodem z odpłatnego zbycia jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie (np. w akcie notarialnym).

Według Pana ceną określoną w umowie jest kwota 96 695 zł 48 gr, którą otrzymał Pan przy sprzedaży mieszkania, co zostało wyszczególnione w akcie notarialnym, a kupujący ponadto spłacał zadłużenia kredytu zabezpieczonego hipotekami. Zatem Pana przychodem do opodatkowania z tytułu sprzedaży 15 lutego 2022 r. nieruchomości jest kwota – 96 695 zł 48 zł.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zasady opodatkowania

Zasady opodatkowania podatkiem dochodowym dochodów osób fizycznych określają przepisy ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.).

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ww. ustawy:

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 9 ust. 2 omawianej ustawy:

Dochodem ze źródła przychodów, jeżeli przepisy art. 23o, art. 23u, art. 24-24b, art. 24c, art. 24e, art. 30ca, art. 30da oraz art. 30f nie stanowią inaczej, jest nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów.

Przychód z tytułu zbycia nieruchomości

Jak stanowi art. 19 ust. 1 omawianej ustawy:

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Przy czym pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Można do takich kosztów zaliczyć:

·      koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,

·      prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,

·      koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości,

·      wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej,

·      koszty i opłaty sądowe.

Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód. Przychodem ze sprzedaży jak wskazano powyżej jest cena pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Należy w tym miejscu podkreślić, że (odmiennie od zasady wyrażonej w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) zgodnie z cytowanym powyżej przepisem przychodem ze zbycia jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Nie zaś otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne.

Stosownie do treści art. 19 ust. 3 cytowanej ustawy:

Wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

W myśl zaś art. 19 ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający.

Pana wniosek

Z treści wniosku wynika, że:

·      22 sierpnia 2017 r. nabył Pan w drodze darowizny od babci mieszkanie, które było zabezpieczeniem kredytu hipotecznego Pana brata, który przestał regulować swoje zobowiązania.

·      W zw. z ww. sytuacją 15 lutego 2022 r. nastąpiła sprzedaż nieruchomości. Kupujący wpłacił określone kwoty z ceny sprzedaży bezpośrednio do banku tytułem spłaty zadłużenie kredytu oraz należnych odsetek. Pozostała kwota została natomiast przekazana Panu.

Wątpliwości Pana dotyczą kwestii ustalenia czy w sytuacji opisanej we wniosku przychodem ze sprzedaży nieruchomości jest cała kwota określona w akcie notarialnym za jaką dokonano zbycia czy kwota, którą faktycznie Pan otrzymał.

Odnosząc powyższe uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy zgadzam się z Pana stanowiskiem, że „przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie (np. w akcie notarialnym)”, z uwzględnieniem oczywiście jej pomniejszenia o koszty odpłatnego zbycia (art. 19 ust. 1 zd. pierwsze ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Nie mogę natomiast zgodzić się z Pana stanowiskiem, że w Pana sytuacji przychodem do opodatkowania z tytułu sprzedaży nieruchomości jest wyłącznie kwota jaką otrzymał Pan od kupującego.

Jak wskazałem bowiem powyżej przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Przy czym za koszty odpłatnego zbycia uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Zatem bez znaczenia dla uzyskania tego przychodu pozostaje w jaki sposób cena ta zostanie zapłacona lub na jakie cele kwota z tej sprzedaży zostanie wydatkowana. Innymi słowy, bez znaczenia dla uzyskanej ceny pozostanie przeznaczenie uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości przychodu w części na spłatę zobowiązania kredytowego.

Cena, którą Pan osiągnął ze sprzedaży pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia jest Pana przychodem i to ona stanowi podstawę opodatkowania, którą może pomniejszyć o ewentualne koszty odpłatnego zbycia oraz koszty uzyskania przychodu.

Z faktu, że znaczną część ceny wynikającej z aktu notarialnego, na mocy którego zbył Pan nieruchomość, przekazana została przez kupującego na rachunek bankowy przeznaczony do spłaty kredytu, nie sposób wywodzić, że nie uzyskał Pan w tej części przychodu z tej sprzedaży podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Spłata kredytu hipotecznego oraz odsetek nie może być również uznana za koszt odpłatnego zbycia, skoro nie jest poniesiona celem dokonania zbycia. Jak już wyżej wskazano, do kosztów odpłatnego zbycia zalicza się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku, a zatem tylko takie wydatki, które są bezpośrednio związane z czynnością sprzedaży.

Wydatkiem takim nie będzie wydatek na dokonanie spłaty kredytu hipotecznego i odsetek. Spłata kredytu hipotecznego zaciągniętego nie warunkuje dokonania sprzedaży, gdyż sprzedaż nieruchomości jest decyzją niezależną. Innymi słowy, nie spłacił Pan kredytu hipotecznego i odsetek wierzycielowi po to, aby móc dokonać sprzedaży nieruchomości, lecz dlatego, że ciążył na niej obowiązek spłacenia zaciągniętego przez Pana brata kredytu. Pan spłacił kredyt hipoteczny i odsetki po to, aby zwolnić się z długu jaki na niej ciążył względem wierzyciela hipotecznego.

Zatem, w sytuacji przedstawionej we wniosku przychodem z tytułu zbycia nieruchomości jest jej wartość wyrażona w cenie określonej w akcie notarialnym sprzedaży, pomniejszona o ewentualne koszty odpłatnego zbycia.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Jednocześnie informuję, że ocenie interpretacyjnej podlegało wyłącznie zagadnienia nakreślone przez Pana pytaniem, tj. w sytuacji opisanej we wniosku przychodem ze sprzedaży nieruchomości jest cała kwota określona w akcie notarialnym za jaką dokonano zbycia czy kwota, którą faktycznie Pan otrzymał.

Natomiast ocena czy wskazana przez Pana w opisie sprawy wartość przychodu z tytułu zbycia nieruchomości jest zgodna przepisem art. 19 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również sposób w jaki nastąpił podział środków pieniężnych uzyskanych z tytułu zbycia nieruchomości nie może być dokonana w ramach postępowania w sprawie wydania interpretacji indywidualnej.

Zagadnienia te nie są bowiem elementem zastosowania przepisu. Weryfikacja przyjętych wartości i dokonanych obliczeń może być dokonana dopiero na etapie ewentualnych, późniejszych postępowań podatkowych lub kontrolnych, która nie jest możliwa w ramach wydawania interpretacji indywidualnych na podstawie art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy  z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.