Interpretacja indywidualna

– stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest:

·      nieprawidłowe w części odnoszącej się do możliwości zastosowania wobec Pana zaniechania poboru podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie tej części uzyskanego przychodu z tytułu umorzonego kredytu, który został przeznaczony na nabycie działki gruntu stanowiącej drogę dojazdową oraz na refinansowanie części środków własnych zaangażowanych w kredytowaną inwestycję;

·      prawidłowe w pozostałej części.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

7 lipca 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 26 czerwca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem (wpływ 12 sierpnia 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

W dniu 7 października 2008 r. A.B. (dalej zwany: Kredytobiorcą lub Wnioskodawcą) zawarł z X S.A., którego następcą prawnym jest Y S.A. (dalej Bank) umowę nr (...) kredytu hipotecznego w walucie (dalej Umowa). Kredyt został udzielony w kwocie 42.785,50 CHF na okres do dnia 7 października 2038 r.

Kredyt został zaciągnięty na: nabycie działki rekreacyjnej wraz z udziałem w wysokości 1/11 części nieruchomości wspólnej, tj. działki gruntu stanowiącej drogę dojazdową, położoną w miejscowości Popowo Parcele, wraz z refinansowaniem części środków własnych zaangażowanych w kredytowaną inwestycję, sfinansowanie prowizji należnej Bankowi. Kwota 42 278,16 CHF została przeznaczona na zakup działki i refinansowanie części środków własnych na dokonanie transakcji, zaś 507,34 CHF Bank przeznaczył na sfinansowanie opłaty przygotowawczej (prowizji) należnej Bankowi. Kredyt został uruchomiony w PLN w kwocie 96 246,24 zł i przeliczony według kursu kupna CHF obowiązującego w Banku w dniu wypłaty środków. Ze środków z Kredytu zrealizowano cel opisany powyżej. Działka ma status działki letniskowej i dopuszczona jest jako mieszkaniowa, co oznacza, że można na niej postawić dom. Kredytobiorca nie zrealizował jeszcze budowy domu.

Wnioskodawca zakwestionował do Banku umowę kredytu poprzez złożenie reklamacji, wskazując, że zawiera ona niedozwolone klauzule umowne (abuzywne), które w świetle obowiązującego prawa czynią umowę nieważną oraz w związku z tym nie wiążą Kredytobiorcy ze skutkiem wstecznym. Dążeniem Wnioskodawcy, wobec naruszenia przez Bank przepisów prawa, jest odzyskanie nienależnie uiszczonych przez Kredytobiorcę kwot przewyższających kwotę wypłaconego kapitału kredytu.

Bank wystąpił do Wnioskodawcy z propozycją zawarcia ugody, która zakończyłaby spór dotyczący kwestionowanej Umowy. Bank przedstawił następujące warunki ugody:

1)  kredyt pozostający do spłaty zostanie przewalutowany na PLN oraz

2)  całość aktualnego zadłużenia z tytułu kredytu po przewalutowaniu zostanie umorzona.

W uzupełnieniu wniosku z 12 sierpnia 2026 r. wskazuje Pan, że przedmiotowa nieruchomość gruntowa została nabyta z zamiarem realizacji własnych potrzeb mieszkaniowych. Jest ona objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym jej podstawowym przeznaczeniem jest zabudowa letniskowa, przy czym plan miejscowy dopuszcza również realizację zabudowy mieszkaniowej. Oznacza to, że zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego możliwa jest realizacja na tej nieruchomości budynku mieszkalnego, który miał służyć zaspokojeniu Pana własnych potrzeb mieszkaniowych.

Nie składał Pan wniosku o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ponieważ obowiązujący plan już dopuszcza realizację zabudowy mieszkaniowej. Nie posiada Pan decyzji o warunkach zabudowy ani pozwolenia na budowę. Z uwagi na obowiązywanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie występował Pan o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

Przedmiotową nieruchomość nabył Pan na podstawie aktu notarialnego z dnia 9 października 2008 r. Do chwili obecnej nie rozpoczął Pan budowy budynku mieszkalnego. Zamierza Pan zrealizować tę inwestycję w przyszłości, jednak obecnie nie jest Pan w stanie wskazać konkretnego terminu rozpoczęcia budowy. Brak rozpoczęcia budowy wynikał z okoliczności ekonomicznych związanych z obciążeniem kredytowym, a nie ze zmiany przeznaczenia nieruchomości lub rezygnacji z zamiaru realizacji własnych potrzeb mieszkaniowych.

Nigdy nie korzystał Pan z zaniechania poboru podatku dochodowego przewidzianego w rozporządzeniu Ministra Finansów dotyczącym umorzenia kredytów hipotecznych.

Kredyt hipoteczny zaciągnięty w 2008 r. został udzielony przez X, będący bankiem działającym na podstawie przepisów prawa bankowego i podlegającym właściwemu nadzorowi nad rynkiem finansowym. Hipoteka została ustanowiona na nieruchomości, której dotyczyła umowa kredytowa.

Pytania

1.  Czy umorzona przez Bank kwota w ramach ewentualnej ugody będzie stanowiła przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych i powinna by uwzględniona w rozliczeniach podatkowych?

2.  Czy w przypadku uznania, iż kwota umorzona w ramach ugody stanowi Pana przychód, to czy spełnia Pan warunki uzasadniające zastosowanie wobec Pana zaniechanie poboru podatku PIT zgodnie z rozporządzeniem Ministra Finansów z dnia 11 marca 2022 r. w sprawie zaniechania poboru podatku dochodowego od niektórych dochodów (przychodów) związanych z kredytem hipotecznym udzielonym na cele mieszkaniowe?

Pana stanowisko w sprawie (doprecyzowane w uzupełnieniu wniosku)

Pana zdaniem w przedstawionym zdarzeniu przyszłym kwota umorzona przez Bank w ramach zawartej ugody nie powinna podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ spełnione są warunki zastosowania zaniechania poboru podatku przewidzianego w obowiązujących przepisach.

Kredyt został zaciągnięty na realizację jednej inwestycji mieszkaniowej, polegającej na nabyciu nieruchomości gruntowej wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej stanowiącej drogę dojazdową. Nieruchomość została nabyta z zamiarem realizacji własnych potrzeb mieszkaniowych, a zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego możliwa jest realizacja na niej zabudowy mieszkaniowej.

Okoliczność, że budowa budynku mieszkalnego nie została jeszcze rozpoczęta, nie zmienia celu, w jakim kredyt został zaciągnięty. Od momentu nabycia nieruchomości Pana zamiarem było wykorzystanie jej do realizacji własnych potrzeb mieszkaniowych poprzez budowę domu mieszkalnego.

Samo określenie nieruchomości jako działki letniskowej nie przesądza o braku mieszkaniowego charakteru inwestycji, ponieważ obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dopuszcza również zabudowę mieszkaniową.

W przypadku uznania, że kwota umorzona przez Bank w ramach ugody stanowi przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, stoi Pan na stanowisku, że spełnia Pan warunki do zastosowania zaniechania poboru podatku na podstawie rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 11 marca 2022 r. w sprawie zaniechania poboru podatku dochodowego od niektórych dochodów (przychodów) związanych z kredytem hipotecznym udzielonym na cele mieszkaniowe.

Kredyt został:

·      udzielony w 2008 r. przez bank działający na podstawie przepisów prawa bankowego,

·      zabezpieczony hipoteką ustanowioną na nieruchomości, której dotyczyła umowa kredytowa,

·      przeznaczony na realizację jednej inwestycji mieszkaniowej,

·      wykorzystany na nabycie nieruchomości gruntowej przeznaczonej do realizacji własnych potrzeb mieszkaniowych.

Ponadto nigdy wcześniej nie korzystał Pan z zaniechania poboru podatku od kwot umorzonych wierzytelności z tytułu kredytu mieszkaniowego zaciągniętego na realizację innej inwestycji mieszkaniowej.

W związku z powyższym uważa Pan, że w przypadku zawarcia ugody z Bankiem kwota umorzonego zobowiązania będzie objęta zaniechaniem poboru podatku dochodowego od osób fizycznych zgodnie z rozporządzeniem Ministra Finansów z dnia 11 marca 2022 r.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest:

·      nieprawidłowe w części odnoszącej się do możliwości zastosowania wobec Pana zaniechania poboru podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie tej części uzyskanego przychodu z tytułu umorzonego kredytu, który został przeznaczony na nabycie działki gruntu stanowiącej drogę dojazdową oraz na refinansowanie części środków własnych zaangażowanych w kredytowaną inwestycję;

·      prawidłowe w pozostałej części.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z treścią art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Źródła przychodów

Stosownie do art. 9 ust. 2 ww. ustawy:

Dochodem ze źródła przychodów, jeżeli przepisy art. 23o, art. 23u, art. 24-24b, art. 24c, art. 24e, art. 30ca, art. 30da oraz art. 30f nie stanowią inaczej, jest nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów.

Jak stanowi art. 11 ust. 1 cytowanej ustawy:

Przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Za przychody należy zatem uznać każdą formę przysporzenia majątkowego, zarówno formę pieniężną jak i niepieniężną, w tym nieodpłatne świadczenia otrzymane przez podatnika.

Dla celów podatkowych przyjmuje się, że nieodpłatne świadczenie obejmuje każde działanie lub zaniechanie na rzecz innej osoby oraz wszystkie zdarzenia prawne i zdarzenia gospodarcze w działalności podmiotów, których skutkiem jest przysporzenie majątku innej osoby, mające konkretny wymiar finansowy.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłami przychodów są inne źródła.

Stosownie do art. 20 ust. 1 ww. ustawy:

Za przychody z innych źródeł, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 9, uważa się w szczególności: kwoty wypłacone po śmierci członka otwartego funduszu emerytalnego wskazanej przez niego osobie lub członkowi jego najbliższej rodziny, w rozumieniu przepisów o organizacji i funkcjonowaniu funduszy emerytalnych, kwoty uzyskane z tytułu zwrotu z indywidualnego konta zabezpieczenia emerytalnego oraz wypłaty z indywidualnego konta zabezpieczenia emerytalnego, w tym także dokonane na rzecz osoby uprawnionej na wypadek śmierci oszczędzającego, zasiłki pieniężne z ubezpieczenia społecznego, alimenty, stypendia, świadczenia otrzymane z tytułu umowy o pomocy przy zbiorach, dotacje (subwencje) inne niż wymienione w art. 14, dopłaty, nagrody i inne nieodpłatne świadczenia nienależące do przychodów określonych w art. 12-14 i art. 17.

Użycie w powyższym przepisie sformułowania „w szczególności”, wskazuje, że definicja przychodów z innych źródeł ma charakter otwarty i nie ma przeszkód, aby do tej kategorii zaliczyć również przychody inne niż wymienione wprost w przepisie art. 20 ust. 1 ustawy.

O przychodzie podatkowym z innych źródeł będziemy mówić w każdym przypadku, kiedy u podatnika wystąpią realne korzyści majątkowe.

Umorzenie wierzytelności

Instytucja kredytu uregulowana została przepisami ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 38 ze zm.).

Zgodnie z treścią art. 69 ust. 1 ww. ustawy,

Przez umowę kredytu bank zobowiązuje się oddać do dyspozycji kredytobiorcy na czas oznaczony w umowie kwotę środków pieniężnych z przeznaczeniem na ustalony cel, a kredytobiorca zobowiązuje się do korzystania z niej na warunkach określonych w umowie, zwrotu kwoty wykorzystanego kredytu wraz z odsetkami w oznaczonych terminach spłaty oraz zapłaty prowizji od udzielonego kredytu.

Podkreślić należy, że otrzymanie kredytu i jego spłata na warunkach przewidzianych w umowie kredytowej są obojętne podatkowo. Przychód po stronie kredytobiorcy pojawia się w przypadku, kiedy dochodzi do umorzenia kredytu, jego części lub odsetek. Wtedy bowiem kredytobiorca osiąga konkretne przysporzenie majątkowe (przychód w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Jak wskazał Pan we wniosku, bank wystąpił do Pana z propozycją zawarcia ugody, która zakończyłaby spór dotyczący kwestionowanej Umowy. Bank przedstawił następujące warunki ugody:

1)  kredyt pozostający do spłaty zostanie przewalutowany na PLN oraz

2)  całość aktualnego zadłużenia z tytułu kredytu po przewalutowaniu zostanie umorzona.

Zatem umorzoną Panu kwotę wierzytelności z tytułu zaciągniętego kredytu należy zakwalifikować do przychodu z innych źródeł, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 9 w zw. z art. 20 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zaniechanie poboru podatku

Jednakże zgodnie z § 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 11 marca 2022 r. w sprawie zaniechania poboru podatku dochodowego od niektórych dochodów (przychodów) związanych z kredytem hipotecznym udzielonym na cele mieszkaniowe (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1672):

1.  Zarządza się zaniechanie poboru podatku dochodowego od osób fizycznych od kwot:

1)  umorzonych osobie fizycznej wierzytelności z tytułu kredytu mieszkaniowego, w przypadku gdy:

a)  kredyt mieszkaniowy został zaciągnięty na realizację jednej inwestycji mieszkaniowej, a w przypadku więcej niż jednego kredytu mieszkaniowego - gdy kredyty mieszkaniowe zostały zaciągnięte na realizację wyłącznie jednej inwestycji mieszkaniowej, oraz

b)  osoba fizyczna będąca stroną umowy kredytu mieszkaniowego nie korzystała z zaniechania poboru podatku od kwot umorzonych wierzytelności z tytułu kredytu mieszkaniowego zaciągniętego na realizację innej niż określona w lit. a inwestycji mieszkaniowej;

2)  otrzymanych przez osobę fizyczną świadczeń z tytułu kredytu mieszkaniowego udzielonego w walucie obcej lub w złotych, lecz nominowanego lub indeksowanego do waluty obcej, w związku z powstaniem przychodu z tytułu zastosowania ujemnego oprocentowania.

2.  Kwoty wierzytelności, o których mowa w ust. 1 pkt 1, obejmują:

1)  kwoty kredytu mieszkaniowego (kapitału);

2)  odsetki, w tym odsetki skapitalizowane, i prowizje;

3)  opłaty, jeżeli ich poniesienie przez kredytobiorcę było niezbędne do zawarcia umowy kredytu mieszkaniowego, z wyjątkiem kosztów usług dodatkowych, w szczególności ubezpieczeń.

3.  W przypadku gdy kredyt mieszkaniowy został zaciągnięty również na wydatki inne niż określone w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2025 r. poz. 163, z późn. zm.), zaniechanie, o którym mowa w ust. 1 pkt 1, obejmuje kwotę wierzytelności z tytułu kredytu mieszkaniowego w części, w jakiej kwota kredytu mieszkaniowego zaciągniętego na wydatki określone w art. 21 ust. 25 pkt 1 tej ustawy pozostaje do całkowitej kwoty zaciągniętego kredytu mieszkaniowego.

4.  W przypadku gdy kredyt mieszkaniowy został zastąpiony kredytem refinansowym lub gdy na jego spłatę został zaciągnięty kredyt konsolidacyjny, zaniechanie, o którym mowa w ust. 1 pkt 1, obejmuje odpowiednio kwotę wierzytelności z tytułu kredytu refinansowego lub konsolidacyjnego w części odpowiadającej kwocie wierzytelności z tytułu kredytu mieszkaniowego.

5.  Przez jedną inwestycję mieszkaniową, o której mowa w ust. 1 pkt 1 lit. a, rozumie się inwestycję, której celem jest zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych:

1)  jednego gospodarstwa domowego albo

2)  więcej niż jednego gospodarstwa domowego, w przypadku gdy osoby fizyczne mające zajmować wspólnie jeden budynek mieszkalny, nie mniej niż jedna osoba fizyczna z każdego takiego gospodarstwa, są osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu art. 14 ust. 3 pkt 1 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (Dz.U. z 2024 r. poz. 1837 oraz z 2025 r. poz. 769 i 1064).

6.  Przez jedno gospodarstwo domowe, o którym mowa w ust. 5, rozumie się gospodarstwo prowadzone przez osobę fizyczną zajmującą jeden lokal mieszkalny albo jeden budynek mieszkalny jednorodzinny, samodzielnie lub wspólnie z innymi osobami stale z nią zamieszkującymi i gospodarującymi.

7.  W przypadku gdy stroną umowy kredytu mieszkaniowego na realizację jednej inwestycji mieszkaniowej, o której mowa w ust. 1 pkt 1 lit. a, są co najmniej dwie osoby fizyczne, zaniechanie poboru podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 1, ma zastosowanie wyłącznie do osób, o których mowa w ust. 1 pkt 1 lit. b.

Z kolei § 4 cytowanego rozporządzenia stanowi, że:

Zaniechanie, o którym mowa w § 1 i § 2, ma zastosowanie do dochodów (przychodów) uzyskanych od dnia 1 stycznia 2022 r. do dnia 31 grudnia 2024 r.

Natomiast w myśl § 3 ust. 1 ww. rozporządzenia:

1.  Ilekroć w rozporządzeniu jest mowa o kredycie mieszkaniowym, należy przez to rozumieć kredyt, który został:

1)  udzielony przed dniem 15 stycznia 2015 r. przez podmiot, którego działalność podlega nadzorowi państwowego organu nadzoru nad rynkiem finansowym, uprawniony do udzielania kredytów na podstawie odrębnych ustaw regulujących zasady funkcjonowania takich podmiotów, oraz

2)  zabezpieczony w postaci hipoteki ustanowionej na nieruchomości lub udziale w nieruchomości lub prawie wieczystego użytkowania gruntu lub udziale w takim prawie, lub spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego lub udziale w takim prawie, lub prawie do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziale w takim prawie, oraz

3)  zaciągnięty na wydatki, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że:

Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

1)  wydatki poniesione na:

a)  nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

b)  nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

c)  nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,

d)  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,

e)  rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

-     położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Zgodnie z art. 21 ust. 25a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, uznaje się za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe, jeżeli przed upływem okresu, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, nastąpiło nabycie własności rzeczy lub praw wymienionych w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, w związku z którymi podatnik ponosił wydatki na nabycie.

Stosownie zaś do art. 21 ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach. Przez własne budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się również niestanowiące własności lub współwłasności podatnika budynek, lokal lub pomieszczenie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, podatnik nabędzie ich własność lub współwłasność albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach, jeżeli uprzednio prawo takie mu nie przysługiwało.

W myśl natomiast art. 21 ust. 28 ww. ustawy:

Za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

1)  nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub

2)  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części

–    przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Zatem zaniechanie poboru podatku do umorzonych osobom fizycznym kwot wierzytelności z tytułu kredytów znajdzie zastosowanie, jeżeli zostaną spełnione łącznie następujące przesłanki:

1.  kredyt był zaciągnięty na realizację inwestycji mieszkaniowej;

2.  kredyt był udzielony przed dniem 15 stycznia 2015 r. przez podmioty uprawnione do udzielania kredytów na podstawie odrębnych ustaw;

3.  kredyt był zabezpieczony hipotecznie;

4.  kredytobiorca nie korzystał wcześniej z umorzenia zobowiązania z tytułu innego kredytu na własne cele mieszkaniowe zabezpieczonego hipotecznie.

Przedstawił Pan informacje, z których wynika, że:

1.  7 października 2008 r. zawarł Pan z Bankiem działającym na podstawie przepisów prawa bankowego i podlegającym właściwemu nadzorowi nad rynkiem finansowym umowę kredytu hipotecznego w walucie CHF;

2.  Kredyt został zaciągnięty na: nabycie działki rekreacyjnej wraz z udziałem w wysokości 1/11 części nieruchomości wspólnej, tj. działki gruntu stanowiącej drogę dojazdową,

3.  kredyt był zabezpieczony hipotecznie;

4.  nie korzystał Pan wcześniej z zaniechania poboru podatku z tytułu jakiegokolwiek kredytu;

5.  planuje Pan podpisać ugodę z bankiem, na mocy której bank umorzy Pani zadłużenie z tytułu niespłaconego kapitału i odsetek.

Powziął Pan wątpliwość, czy może Pani skorzystać z zaniechania poboru podatku dochodowego.

Pana skutki podatkowe z tytułu umorzenia wierzytelności

Rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 11 marca 2022 r. w sprawie zaniechania poboru podatku dochodowego od niektórych dochodów (przychodów) związanych z kredytem hipotecznym udzielonym na cele mieszkaniowe, w ust. 3 pkt 3 odsyła do art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. katalogu wydatków mieszkaniowych.

W literze c) tego przepisu zostało wymienione m.in. nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie. Przepis ten ani rozporządzenie nie zawiera natomiast zapisu mówiącego, kiedy ewentualnie powinien na nim zostać wybudowany budynek mieszkalny.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje również, jaki grunt jest gruntem pod budowę budynku mieszkalnego ani co oznacza zmiana przeznaczenia gruntu na grunt pod budowę budynku mieszkalnego, uprawniająca do skorzystania z ww. zwolnienia.

W celu doprecyzowania tych pojęć uprawnione jest zatem odwołanie się do odpowiednich przepisów ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 538 ze zm.).

Gruntami pod budowę budynków mieszkalnych są przede wszystkim działki budowlane.

Zgodnie z art. 2 pkt 12 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Przez pojęcie działki budowlanej należy rozumieć nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego.

W myśl art. 4 ust. 1 i ust. 2 pkt 2 ww. ustawy:

Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Definicję działki budowlanej zawiera również rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1225).

Przepis § 3 pkt 1a tego rozporządzenia stanowi, że:

Ilekroć w rozporządzeniu jest mowa o „działce budowlanej” - należy przez to rozumieć nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z rozporządzenia, odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

·      lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

·      sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

Stosownie do art. 6 ust. 1-2 ww. ustawy:

Ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego kształtują, wraz z innymi przepisami, sposób wykonywania prawa własności nieruchomości.

Każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą do:

1)  zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich;

2)  ochrony własnego interesu prawnego przy zagospodarowaniu terenów należących do innych osób lub jednostek organizacyjnych.

Charakter gruntu może zatem wynikać z przeznaczenia jakie zostało mu nadane w planie zagospodarowania przestrzennego lub w decyzji o warunkach zabudowy, która w sytuacji, gdy dla danego terenu nie został uchwalony plan zagospodarowania przestrzennego określa sposób zagospodarowania i zabudowy terenu.

Zatem nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, przeznaczenie, którego potwierdzać będą plan zagospodarowania przestrzennego albo aktualne warunki zabudowy, wypełniać będzie przesłanki do zwolnienia dochodu z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. c omawianej ustawy.

Jak wynika z Pana wniosku, kredyt został zaciągnięty na nabycie działki rekreacyjnej wraz z udziałem w wysokości 1/11 części nieruchomości wspólnej, tj. działki gruntu stanowiącej drogę dojazdową wraz z refinansowaniem części środków własnych zaangażowanych w kredytowaną inwestycję oraz sfinansowanie prowizji należnej bankowi.

Z wniosku wynika, że nieruchomość gruntowa została nabyta z zamiarem realizacji własnych potrzeb mieszkaniowych. Jest ona objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym jej podstawowym przeznaczeniem jest zabudowa letniskowa, przy czym plan miejscowy dopuszcza również realizację zabudowy mieszkaniowej. Oznacza to, że zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego możliwa jest realizacja na tej nieruchomości budynku mieszkalnego, który ma służyć zaspokojeniu Pana własnych potrzeb mieszkaniowych.

Do chwili obecnej nie rozpoczął Pan budowy budynku mieszkalnego. Zamierza Pan zrealizować tę inwestycję w przyszłości, jednak obecnie nie jest Pan w stanie wskazać konkretnego terminu rozpoczęcia budowy. Brak rozpoczęcia budowy wynikał z okoliczności ekonomicznych związanych z obciążeniem kredytowym, a nie ze zmiany przeznaczenia nieruchomości lub rezygnacji z zamiaru realizacji własnych potrzeb mieszkaniowych.

Wskazuję więc, że realizacja własnych celów mieszkaniowych winna polegać na tym, że w przypadku zakupu gruntu w celu budowy budynku mieszkalnego podatnik będzie faktycznie tę budowę realizował. Przy czym do zastosowania zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych uprawnia zakup gruntu pod budowę budynku mieszkalnego. Przepis nie zawiera wskazania, w jakim okresie na zakupionym gruncie powinna zostać rozpoczęta budowa domu, by przesłanki skorzystania ze zwolnienia zostały spełnione.

Zatem, nabycie gruntu (działki), na którym zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego możliwa jest (dopuszczona) realizacja na tej nieruchomości budynku mieszkalnego, który ma służyć zaspokojeniu Pana własnych potrzeb mieszkaniowych, spełnia przesłankę wynikającą z przepisu art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dotyczącą przeznaczenia nabytego gruntu.

Natomiast nabycie udziału w wysokości 1/11 części nieruchomości wspólnej, tj. działki gruntu stanowiącej drogę dojazdową, nie uprawnia do zastosowania ww. zwolnienia, gdyż nie są to wydatki na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem w tej części – w związku z umorzeniem wierzytelności kredytowej – uzyska Pan przychód z innych źródeł podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Reasumując, na tle przedstawionych we wniosku okoliczności stwierdzić należy, że będzie Pan spełniać warunki określone w rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 11 marca 2022 r. w sprawie zaniechania poboru podatku dochodowego od niektórych dochodów (przychodów) związanych z kredytem hipotecznym udzielonym na cele mieszkaniowe w zakresie tej części umorzonego kredytu, który został przeznaczony na nabycie nieruchomości gruntowej, na którym zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego możliwa jest (dopuszczona) realizacja budowy budynku mieszkalnego jak również na sfinansowanie prowizji należnej bankowi - co wynika wprost z § 1 pkt 1 ppkt 1 i pkt 2 ppkt 2 omawianego rozporządzenia.

Natomiast do przychodu, który uzyska Pan w związku z umorzeniem części kredytu przeznaczonego na nabycie działki gruntu stanowiącej drogę dojazdową nie znajdzie zastosowania zaniechanie poboru podatku dochodowego od osób fizycznych na podstawie rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 11 marca 2022 r.

Zaniechanie poboru podatku dochodowego od osób fizycznych na podstawie rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 11 marca 2022 r. nie znajdzie również zastosowania do przychodu, który uzyska Pan w związku z umorzeniem części kredytu przeznaczonego na refinansowanie części środków własnych zaangażowanych w kredytowaną inwestycję.

Zaciągnięcie kredytu na refinansowanie jest to zdarzenie rozumiane jako operacja pieniężna, polegająca na wykorzystaniu zewnętrznych funduszy pieniężnych w celu zastąpienia środków pierwotnie wydatkowanych na jakiś cel. Pojęcia kredyt refinansowy i kredyt na refinansowanie nie są tożsame. Pojęcie kredyt refinansowy implikuje konieczność wcześniejszego zaciągnięcia kredytu, aby później możliwym było zaciągnięcie kredytu refinansowego na jego spłatę. Zatem czynność refinansowania zakupu kredytem hipotecznym należy odróżnić od zaciągnięcia kredytu refinansowego. Otóż kredyt refinansowy przeznaczony jest na spłatę wcześniej zaciągniętego kredytu hipotecznego i jest on zabezpieczony na podstawie wartości aktualnie posiadanej nieruchomości. Natomiast zwrot „refinansowanie” oznacza operację pieniężną polegającą na uzyskaniu zewnętrznych źródeł finansowania w celu zastąpienia środków własnych, które zostały wydatkowane na jakiś cel. W rezultacie pierwotnie wydatkowane środki pieniężne mogą być niejako „ponownie” wykorzystane na dowolny cel. Środki z kredytu na refinansowanie zastępują środki uprzednio wydatkowane z własnych zasobów.

Zatem w tej części – w związku z umorzeniem wierzytelności kredytowej – uzyska Pan przychód z innych źródeł podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji, jedynie w tej części uzyskanego przychodu z tytułu umorzonego kredytu, który został przeznaczony na:

·      nabycie nieruchomości gruntowej, na którym zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego możliwa jest (dopuszczona) realizacja budowy budynku mieszkalnego;

·      sfinansowanie prowizji należnej bankowi

–    nie będzie Pan zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu umorzonej kwoty wierzytelności. Natomiast w pozostałej części przychód będzie podlegać opodatkowaniu.

Reasumując, Pana stanowisko uznać należy za:

·      nieprawidłowe w części odnoszącej się do możliwości zastosowania wobec Pana zaniechania poboru podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie tej części uzyskanego przychodu z tytułu umorzonego kredytu, który został przeznaczony na nabycie działki gruntu stanowiącej drogę dojazdową oraz na refinansowanie części środków własnych zaangażowanych w kredytowaną inwestycję;

·      prawidłowe w pozostałej części.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, który Pan przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wobec Pani i tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem stanu faktycznego) podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)  z zastosowaniem art. 119a;

2)  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm., dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA) albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.