Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

9 lipca 2026 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełniła go Pani –w odpowiedzi na wezwania – pismami, które wpłynęły 28 lipca i 12 sierpnia 2026 r. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego przedstawiony we wniosku oraz jego uzupełnieniach

Przedmiotem Pani wniosku jest ustalenie skutków podatkowych w podatku dochodowym od osób fizycznych związanych z odpłatnym zbyciem 25 czerwca 2026 r. nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym, położonej w X przy ul. (...).

Nieruchomość gruntowa położona w X przy ul. (...) została nabyta w 1996 r. przez Pani rodziców do ich majątku wspólnego. W tym samym roku (1996 r.) nabyła Pani w tej nieruchomości udział w wysokości 1/3 części w drodze darowizny od babci, A. F. (tym samym aktem darowizny Pani rodzice nabyli pozostałe 2/3 gruntu).

W latach 1998–2010 na tym gruncie wzniesiono budynek mieszkalny. Nieruchomość ta, wraz z budynkiem, przez cały okres posiadania stanowiła majątek prywatny Pani rodziny i nie była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej.

Pani matka, B. F., zmarła 14 listopada 2020 r. Z tą datą nastąpiło otwarcie spadku i nabycie spadku przez spadkobierców. Akt poświadczenia dziedziczenia został sporządzony 4 stycznia 2021 r. i potwierdził nabycie spadku z chwilą śmierci spadkodawczyni.

W dniu 14 listopada 2020 r. nastąpiło otwarcie spadku po Pani matce – B. F.. Na mocy dziedziczenia ustawowego stała się Pani współwłaścicielką masy spadkowej wraz z ojcem (C. F.) oraz bratem (D. F.), w udziałach po 1/3 części każdego ze spadkobierców. Tytuł nabycia spadku został formalnie potwierdzony Aktem Poświadczenia Dziedziczenia sporządzonym w dniu 4 stycznia 2021 r. W wyniku powyższych zdarzeń, przed dokonaniem działu spadku, legitymowała się Pani w nieruchomości przy ul. (...) łącznym udziałem w wysokości 4/9.

W skład masy spadkowej, a także dotychczasowej współwłasności w częściach ułamkowych, wchodziły udziały w następujących nieruchomościach:

•      Nieruchomość gruntowa zabudowana położona w X przy ul. (...).

•      Nieruchomość gruntowa niezabudowana położona w X przy ul. (...) (wartość: 180 000 zł) – nabyta przez Pani rodziców w 1995 r.

•      Nieruchomość gruntowa zabudowana położona w Q przy ul. (...) (wartość: 450 000 zł) – nabyta przez Pani rodziców w 2005 r.

•      Nieruchomość gruntowa stanowiąca drogę wewnętrzną położona w Q (wartość: 2 000 zł) – nabyta przez Pani rodziców w 2006 r.

Wszystkie wymienione składniki stanowią Pani majątek prywatny oraz majątek Pani rodziny i nigdy nie były wprowadzane do przedsiębiorstwa ani nie służyły prowadzeniu działalności gospodarczej. Sumaryczna wartość Pani udziałów we wszystkich czterech nieruchomościach przed dokonaniem podziału wynosiła 683 111,11 zł.

W dniu 5 grudnia 2025 r., przed notariuszem, zawarto umowę o dział spadku oraz zniesienie współwłasności. Czynność ta została dokonana w sposób całkowicie nieodpłatny, bez ustanowienia jakichkolwiek spłat lub dopłat pieniężnych pomiędzy współwłaścicielami. W wyniku powyższej czynności nabyła Pani na wyłączną własność nieruchomość gruntową zabudowaną położoną w X przy ul. (...), zrzekając się w zamian swoich udziałów w pozostałych składnikach masy spadkowej i współwłasności na rzecz brata.

Podkreśla Pani, że powyższy podział był wynikiem porozumienia stron i został uznany za ekwiwalentny w ocenie wszystkich uczestniczących w nim osób. Decyzja o takim kształcie podziału była podyktowana wyłącznie racjonalnymi przesłankami zarządczymi, mającymi na celu zapobieżenie przyszłemu rozdrobnieniu majątku rodzinnego i uniknięcie komplikacji prawnych w zarządzaniu składnikami majątkowymi w przyszłości.

Czynność ta stanowiła konkretyzację prawa własności wewnątrz najbliższej rodziny, bez generowania jakiegokolwiek realnego przysporzenia majątkowego w postaci środków pieniężnych.

W dniu 25 czerwca 2026 r. dokonała Pani odpłatnego zbycia nieruchomości przy ul. (...) na rzecz osób trzecich. Decyzja o sprzedaży została podyktowana wyłącznie względami osobistymi – budynek mieszkalny jest dla Pani jako osoby mieszkającej samodzielnie, zbyt duży oraz kosztowny w utrzymaniu.

W celu zapewnienia bezpieczeństwa obrotu i profesjonalnego przeprowadzenia transakcji, skorzystała Pani z usług licencjonowanej agencji nieruchomości.

Wartość rynkowa nieruchomości gruntowej zabudowanej przy ul. (...) w X, otrzymanej przez Panią na wyłączną własność w wyniku działu spadku i zniesienia współwłasności, wynosiła 1 300 000 zł i przekraczała łączną wartość przysługujących Pani przed tą czynnością udziałów we wszystkich nieruchomościach objętych działem spadku i zniesieniem współwłasności, wynoszącą 683 111,11 zł.

Składnik majątkowy	Mój udział	Wartość udziału
nieruchomość przy ul. (...) w X	4/9	577 777,78 zł
nieruchomość przy ul. (...) w X	1/6	30 000,00 zł
nieruchomość przy ul. (...) w Q	1/6	75 000,00 zł
droga wewnętrzna w Q	1/6	333,33 zł

Łączna wartość udziałów przed działem: 683 111,11 zł.

W wyniku czynności z 5 grudnia 2025 r. otrzymała Pani na wyłączną własność nieruchomość przy ul. (...), a Pani udziały w trzech pozostałych nieruchomościach przypadły bratu. Czynność została dokonana bez spłat i dopłat pieniężnych. Różnica pomiędzy wartością otrzymanej nieruchomości a łączną wartością Pani praw przed działem wynosiła 616 888,89 zł.

Wartość całej nieruchomości przy ul. (...) wynosiła 1 300 000 zł, natomiast wartość Pani udziału 4/9 w tej nieruchomości przed działem wynosiła 577 777,78 zł.

W następstwie działu spadku i zniesienia współwłasności nabyła Pani dodatkowo udział 5/9 w tej nieruchomości, o wartości 722 222,22 zł. Tym samym wartość prawa otrzymanego przez Panią w odniesieniu do tej konkretnej nieruchomości przekroczyła wartość przysługującego Pani wcześniej udziału.

Bezpośrednio przed czynnością z 5 grudnia 2025 r. udziały w nieruchomości przy ul. (...) przedstawiały się następująco:

•      E. F. – 4/9 (3/9 nabyte w 1996 r. w drodze darowizny oraz 1/9 nabyte w spadku po matce);

•      C. F. – 4/9;

•      D. F. – 1/9.

Jednoznacznie Pani wskazuje i uzasadnia, że wartość przyznanego Pani prawa do nieruchomości przy ul. (...) nie przekroczyła wartości Pani uprawnień majątkowych, ponieważ umowa z dnia 5 grudnia 2025 r. stanowiła globalne, trójstronne, bezgotówkowe i w pełni ekwiwalentne rozliczenie całego majątku rodzinnego wewnątrz I grupy podatkowej.

W tym samym akcie notarialnym z dnia 5 grudnia 2025 r. Pani ojciec (C. F.) zrzekł się w całości swoich udziałów w nieruchomości przy ul. (...) na Pani rzecz, ale jednocześnie zrzekł się w całości swoich udziałów w pozostałych trzech nieruchomościach (przy ul. (...) w X oraz w dwóch nieruchomościach w Q) na rzecz Pani brata (D. F.). Pani również zrzekła się swoich udziałów w tamtych trzech nieruchomościach na rzecz brata.

W ujęciu globalnym, biorąc pod uwagę wolę Pani ojca, historyczne nakłady oraz intencję sprawiedliwego podzielenia dorobku całego życia pomiędzy dzieci w ramach wyposażenia ich za życia, wartość przyznanego Pani majątku odpowiadała realnej wartości Pani uprawnień w całym majątku rodzinnym podlegającym restrukturyzacji. Objęcie przez Panią udziału 5/9 w domu przy ul. (...) nie było darmowym, jednostronnym przysporzeniem (darowizną), lecz bezpośrednim wynikiem trójstronnej, bezgotówkowej zamiany (surogacji) praw majątkowych między ojcem, bratem a Panią, mającej na celu zniesienie współwłasności.

W związku z tym, pięcioletni staż podatkowy dla całej nieruchomości (100% udziałów) nie został przerwany w dniu 5 grudnia 2025 r. Zgodnie z uchwałą NSA sygn. akt II FPS 2/17 oraz art. 10 ust. 5 i 7 ustawy o PIT, termin 5 lat dla udziału własnego upłynął z końcem 2001 r. W przypadku udziałów nabytych w spadku po zmarłej matce, kryterium pięcioletniego okresu posiadania przez spadkodawcę zostało w całości i skutecznie spełnione przez nią przed dniem otwarcia spadku (matka posiadała nieruchomość od 1996 r.). Z kolei udziały przejęte w drodze działu spadku i zniesienia współwłasności od ojca i brata – z uwagi na trójstronny, bezgotówkowy i w pełni ekwiwalentny charakter tej czynności w łącznej masie majątkowej – nie stanowią nowego nabycia w rozumieniu przepisów podatkowych i zachowują ciągłość historycznego stażu podatkowego rodziny od 1996 r. W konsekwencji, sprzedaż całej nieruchomości w dniu 25 czerwca 2026 r. jest w całości neutralna podatkowo.

Od 2009 r. prowadzi Pani jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie projektowania wnętrz. Podkreśla Pani, że działalność ta ma charakter usługowy i w żadnym stopniu nie wiąże się z obrotem nieruchomościami, handlem gruntami czy inwestycjami w nieruchomości. Przedmiotowa nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana w ramach prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej, a fakt zarejestrowania w niej adresu siedziby firmy miał charakter wyłącznie administracyjny i nie wpływał na przeznaczenie nieruchomości.

Obecnie posiada Pani w swoim majątku prywatnym trzy mieszkania w Z (jedno będzie Pani służyło za cele mieszkaniowe, dwa wynajmowane w ramach prywatnego najmu) oraz nieruchomość gruntową z zabudową w postaci domku letniskowego w Y. Żadna z tych nieruchomości nie była przedmiotem obrotu gospodarczego.

Zbycie nieruchomości przy ul. (...) jest pierwszą w Pani życiu transakcją odpłatnego zbycia nieruchomości. Nigdy wcześniej nie dokonywała Pani sprzedaży żadnego składnika majątku nieruchomego.

Pytanie ostatecznie przedstawione w uzupełnieniu wniosku z 28 lipca 2026 r.

Czy w związku z odpłatnym zbyciem nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym, położonej w Q przy ul. (...), które nastąpiło w dniu 25 czerwca 2026 r., po Pani stronie powstanie obowiązek podatkowy w podatku dochodowym od osób fizycznych (PIT) w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) w związku z art. 10 ust. 5 oraz ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przyjmując, że pięcioletni okres, o którym mowa w ww. przepisach, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość została nabyta przez Pani rodziców w 1996 r., co obejmuje również część nieruchomości nabytą w wyniku nieodpłatnego działu spadku z dnia 5 grudnia 2025 r.?

Pani stanowisko w sprawie przedstawione w uzupełnieniu wniosku z 28 lipca 2026 r.

W Pani ocenie, odpłatne zbycie nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym położonej w Q przy ul. (...) w dniu 25 czerwca 2026 r. nie stanowi źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Pięcioletni termin określony w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT upłynął z końcem 2001 r., licząc od roku pierwotnego nabycia substancji majątkowej w 1996 r.

Swoje stanowisko oparła Pani na następującej argumentacji prawnej:

Zgodnie z art. 10 ust. 5 ustawy o PIT, w przypadku nieruchomości nabytych w drodze spadku, okres 5 lat liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie przez spadkodawcę. Analogicznie, zgodnie z art. 10 ust. 6 ustawy o PIT, w przypadku nieruchomości nabytych do majątku wspólnego małżonków, okres ten liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie przez małżonków. W przedmiotowej sprawie nieruchomość została nabyta w 1996 r. przez Pani rodziców. W związku z powyższym, zgodnie z brzmieniem przywołanych przepisów, pięcioletni termin z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT upłynął bezpowrotnie z końcem 2001 r.

Kluczowym elementem stanu faktycznego jest fakt, iż dział spadku oraz zniesienie współwłasności z dnia 5 grudnia 2025 r. zostały przeprowadzone w sposób całkowicie nieodpłatny, bez ustanowienia jakichkolwiek spłat lub dopłat pieniężnych pomiędzy współwłaścicielami.

W utrwalonej linii orzeczniczej Naczelnego Sądu Administracyjnego przyjmuje się, że nieodpłatny podział majątku między najbliższymi członkami rodziny nie stanowi „nowego nabycia” nieruchomości w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, lecz jest jedynie technicznym wyznaczeniem przedmiotu prawa (konkretyzacją), które podatnik posiadał już wcześniej w formie udziałów. Podkreślam, że brak realnego przepływu środków pieniężnych wyklucza uznanie tej czynności za nowym momentem nabycia.

Potwierdzają to m.in. następujące rozstrzygnięcia:

Uchwała Składu Siedmiu Sędziów NSA z dnia 15 maja 2017 r. (sygn. akt II FPS 2/17), zgodnie z którą przyznanie nieruchomości na wyłączną własność w drodze nieodpłatnego działu spadku nie jest nowym nabyciem, lecz jedynie konkretyzacją prawa do spadku. Wyrok NSA z dnia 22 maja 2024 r. (sygn. akt II FSK 1145/21), wskazujący, że przy braku spłat i dopłat podatnik kontynuuje sytuację prawną i historyczny staż poprzedników.

Mimo że adres nieruchomości przy ul. (...) widniał w CEIDG jako adres siedziby Pani jednoosobowej działalności gospodarczej, służył on wyłącznie celom administracyjnym (miejsce korespondencji). Przedmiotowa nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana w ramach prowadzonej działalności, nie pełniła funkcji biura ani studia projektowego, nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych przedsiębiorstwa (KPiR) i nie była amortyzowana w kosztach uzyskania przychodów. Zbycie nieruchomości było zatem czynnością z zakresu zarządzania majątkiem prywatnym, a nie sprzedażą składnika majątku firmy.

Sprzedaż nieruchomości z dnia 25 czerwca 2026 r. była pierwszą w Pani życiu transakcją odpłatnego zbycia nieruchomości. Fakt ten, w połączeniu z posiadaniem innych nieruchomości na cele mieszkalne i rekreacyjne (których nie zamierzam sprzedawać), jednoznacznie wyklucza uznanie tej czynności za prowadzenie działalności w zakresie obrotu nieruchomościami.

Podsumowanie

W oparciu o zasadę sukcesji stażu z art. 10 ust. 5 i 6 ustawy o PIT oraz utrwaloną linię orzeczniczą NSA, zgodnie z którą nieodpłatny dział spadku bez spłat nie stanowi nowego nabycia, uznaję, że sprzedaż nieruchomości nastąpiła po upływie 5 lat od jej pierwotnego nabycia. W konsekwencji, przychód uzyskany z tej sprzedaży jest w całości zwolniony z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Doprecyzowanie Pani stanowiska w uzupełnieniu z 12 sierpnia 2026 r.

Po uzupełnieniu opisu stanu faktycznego podtrzymuje Pani stanowisko przedstawione we wniosku, że sprzedaż nieruchomości przy ul. (...) w dniu 25 czerwca 2026 r. nie stanowiła źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, także w części odpowiadającej udziałom objętym przez Panią na wyłączną własność w wyniku umowy z 5 grudnia 2025 r.

Charakter czynności z 5 grudnia 2025 r.

Umowa z 5 grudnia 2025 r. obejmowała łącznie dział spadku i zniesienie współwłasności istniejącej pomiędzy członkami najbliższej rodziny. Czynność została dokonana bez jakichkolwiek spłat i dopłat. Nie doszło zatem do odpłatnego nabycia przez Panią udziałów od ojca lub brata ani do zapłaty ceny za te udziały. Nastąpiło wyłącznie przyporządkowanie poszczególnych składników wspólnego majątku konkretnym współwłaścicielom.

W ramach tego podziału otrzymała Pani nieruchomość przy ul. (...), natomiast Pani udziały w pozostałych trzech nieruchomościach przypadły bratu. Z ekonomicznego i cywilnoprawnego punktu widzenia czynność miała charakter całościowego uporządkowania praw do majątku rodzinnego, a nie odrębnego zakupu udziałów w nieruchomości przy ul. (...).

Kontynuacja okresu posiadania praw przez poprzedników

W Pani ocenie udziały, które przed 5 grudnia 2025 r. przysługiwały ojcu i bratu, zachowały dla celów art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT historię ich wcześniejszego nabycia. Brak spłat i dopłat oznacza, że objęcie tych udziałów przez Panią nie miało charakteru odpłatnego nabycia kreującego nowy, samodzielny termin pięcioletni. Nastąpiło przeniesienie istniejących praw w ramach podziału majątku, z zachowaniem okresu, przez który prawa te przysługiwały poprzednim właścicielom.

Udziały te wywodziły się z nabycia gruntu w 1996 r. przez Pani rodziców do majątku wspólnego oraz z późniejszego dziedziczenia po Pani matce. Zgodnie z art. 10 ust. 5 i ust. 6 ustawy o PIT przy ustalaniu pięcioletniego okresu uwzględnia się odpowiednio okres posiadania nieruchomości przez spadkodawcę oraz okres jej posiadania w majątku wspólnym małżonków. Przepisy te wyrażają zasadę ciągłości okresu posiadania i przemawiają przeciwko rozpoczynaniu tego okresu od nowa wyłącznie z powodu nieodpłatnego uporządkowania tytułów własności pomiędzy spadkobiercami i współwłaścicielami.

Znaczenie art. 10 ust. 7 ustawy o PIT

Art. 10 ust. 7 ustawy o PIT stanowi, że nabycie lub odpłatne zbycie w drodze działu spadku nieruchomości lub praw majątkowych do wysokości przysługującego podatnikowi udziału w spadku nie stanowi nabycia lub odpłatnego zbycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8. W Pani ocenie przepis ten nie przesądza jednak, że każde przyznanie składnika o wartości przekraczającej arytmetyczną wartość udziału w spadku jest automatycznie nowym nabyciem, niezależnie od całokształtu czynności. W sprawie tej nie doszło wyłącznie do działu samej masy spadkowej. Jedna umowa obejmowała również zniesienie istniejącej wcześniej współwłasności, w tym praw nabytych przez uczestników jeszcze w 1996 r. Podział nastąpił bez spłat i dopłat, a jednocześnie utraciła Pani udziały w pozostałych nieruchomościach. Ocena skutków podatkowych nie powinna zatem ograniczać się do porównania wartości samej nieruchomości przy ul. (...) z wartością Pani wcześniejszego udziału w tej nieruchomości, z pominięciem przeniesienia pozostałych praw oraz rodzinnego i nieodpłatnego charakteru całej czynności.

Data nabycia gruntu i budynku

Grunt przy ul. (...) został nabyty w 1996 r. Budynek mieszkalny wzniesiony na tym gruncie stanowi jego część składową, dlatego późniejsza budowa nie wyznacza odrębnej daty nabycia dla celów art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. Dla wszystkich udziałów w nieruchomości punktem odniesienia pozostaje nabycie gruntu w 1996 r., z uwzględnieniem zasad wynikających z art. 10 ust. 5 i ust. 6 ustawy o PIT.

Sprzedaż w ramach majątku prywatnego

Sprzedaż nie nastąpiła w wykonaniu działalności gospodarczej. Nieruchomość stanowiła majątek prywatny, służyła celom mieszkaniowym, nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych, nie była amortyzowana ani faktycznie wykorzystywana w działalności gospodarczej. Skorzystanie z usług pośrednika służyło jedynie przeprowadzeniu jednostkowej sprzedaży majątku prywatnego.

Ostateczne stanowisko

Wnosi Pani o potwierdzenie, że sprzedaż nieruchomości gruntowej zabudowanej przy ul. (...) w Q, dokonana 25 czerwca 2026 r., nie spowodowała powstania źródła przychodu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W Pani ocenie nieodpłatny dział spadku i zniesienie współwłasności z 5 grudnia 2025 r., dokonane bez spłat i dopłat, nie przerwały ciągłości okresu posiadania nieruchomości. Objęcie przez Panią na wyłączną własność udziałów przysługujących wcześniej ojcu i bratu stanowiło element całościowego podziału majątku rodzinnego i przeniesienie istniejących praw, a nie odpłatne nabycie rozpoczynające nowy pięcioletni termin. Ponieważ prawa do gruntu wywodzą się z nabycia dokonanego w 1996 r., pięcioletni okres upłynął przed sprzedażą w 2026 r.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)  innych rzeczy,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Tym samym, każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c cytowanej ustawy, stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Wobec tego, w przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu przychodu ma moment i sposób nabycia tej nieruchomości.

W myśl art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.

Natomiast stosownie do treści art. 10 ust. 7 cytowanej ustawy:

Nie stanowi nabycia lub odpłatnego zbycia, o którym mowa w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, odpowiednio nabycie albo odpłatne zbycie, w drodze działu spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, do wysokości przysługującego podatnikowi udziału w spadku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji pojęcia „spadek” ani też „nabycie w drodze spadku”, dlatego też zasadnym jest odwoływanie się do regulacji zawartych w ustawie z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 795).

Zgodnie z art. 922 § 1 tej ustawy:

Prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób stosownie do przepisów księgi niniejszej.

Z kolei, art. 924 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że:

Spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy.

Stosownie do art. 925 powołanej ustawy:

Spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku.

Oznacza to, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej.

Z kolei, postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia potwierdzają jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.

Stosownie do art. 1025 § 1 Kodeksu cywilnego:

Sąd na wniosek osoby mającej w tym interes stwierdza nabycie spadku przez spadkobiercę. Notariusz na zasadach określonych w przepisach odrębnych sporządza akt poświadczenia dziedziczenia.

W myśl art. 1035 cytowanej ustawy:

Jeżeli spadek przypada kilku spadkobiercom, do wspólności majątku spadkowego oraz do działu spadku stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych z zachowaniem przepisów niniejszego tytułu.

Art. 1037 § 1 ww. ustawy stanowi natomiast, że:

Dział spadku może nastąpić bądź na mocy umowy między wszystkimi spadkobiercami, bądź na mocy orzeczenia sądu na żądanie któregokolwiek ze spadkobierców.

Z instytucją działu spadku mamy do czynienia w sytuacji, w której spadek przypada kilku spadkobiercom. W wyniku działu spadku prawa majątkowe objęte spadkiem przyznane poszczególnym spadkobiercom, przechodzą na nich, ustaje więc wspólność majątku spadkowego. Umowa o dział spadku lub prawomocne orzeczenie sądowe o dziale spadku stanowią tytuł własności rzeczy, które w dziale przypadły poszczególnym spadkobiercom. Na skutek działu spadku następuje konkretyzacja składników masy spadkowej przypadających poszczególnym spadkobiercom.

W rezultacie, w wyniku działu spadku dochodzi między spadkobiercami, do nowego ukształtowania prawa własności poprzez odebranie temu prawu cechy wspólności.

Zgodnie z teorią prawa rzeczowego, przyznanie danej osobie na wyłączną własność rzeczy w wyniku działu spadku jest nabyciem tych rzeczy. Jednakże, co wynika z analizy orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego nabyciem w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie jest przyznanie rzeczy na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli w wyniku działu spadku, ale tylko wówczas jeśli:

a)  podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty lub

b)  jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę rzeczy w wyniku podziału tego majątku, mieści się w udziale, jaki przysługiwał jej w majątku wspólnym (rzeczy wspólnej).

Jeżeli spełnione są te warunki, dział spadku nie może być rozpatrywany w kategoriach nabycia. W takiej sytuacji za datę nabycia nieruchomości uznać należy datę pierwotnego nabycia udziału w nieruchomości – czyli stosownie do art. 10 ust. 5 ww. ustawy – datę nabycia nieruchomości przez spadkodawcę.

Jeżeli jednak – w wyniku działu spadku – podatnik otrzymuje składniki majątkowe, których wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału, jaki pierwotnie mu przysługiwał w spadku, wówczas czynność ta skutkuje nabyciem ponad dotychczas posiadany udział.

O tym zaś czy udział uległ powiększeniu nie decyduje subiektywne odczucie dotychczasowego współwłaściciela bądź wielkość (powierzchnia) nieruchomości, lecz obiektywne kryteria odwołujące się do wartości udziałów przed i po dokonaniu działu spadku.

W opisanym zdarzeniu rozstrzygnięcia wymaga również, kiedy następuje nabycie (w rozumieniu przepisów podatkowych) w przypadku otrzymania darowizny.

Zgodnie z art. art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego:

Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swojego majątku.

Zgodnie z prawem cywilnym darowizna dochodzi do skutku w drodze umowy jednostronnie zobowiązującej, której treścią jest zarówno zobowiązanie darczyńcy do spełnienia świadczenia pod tytułem darmym na rzecz obdarowanego, czyli do dokonania rozporządzenia i wydania przedmiotu darowizny, jak i oświadczenie obdarowanego o przyjęciu darowizny. Jeżeli przedmiotem darowizny jest nieruchomość, to umowa darowizny pod rygorem nieważności powinna mieć formę aktu notarialnego.

Darowizna zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, jest zatem umową. Istotą jej jest bezpłatne świadczenie, które darczyńca wykonuje ze swego majątku na rzecz innej osoby. Umowa darowizny prowadzi do przesunięcia określonego dobra majątkowego z majątku darczyńcy do majątku osoby obdarowanej. Samo zaś przesunięcie następuje zawsze pod tytułem darmym i podyktowane jest chęcią wzbogacenia obdarowanego.

Tym samym, zawarcie umowy darowizny nieruchomości powoduje przejście jej własności na obdarowanego z chwilą zawarcia aktu notarialnego, w którym darczyńca daruje tę nieruchomość obdarowanemu, a obdarowany darowiznę przyjmuje.

Zatem, w sytuacji otrzymania darowizny za datę nabycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy przyjąć dzień, w którym nastąpiła darowizna.

Z informacji przedstawionych w opisie sprawy wynika, że:

·      W 1996 r. Pani rodzice – do majątku wspólnego – nabyli 2/3 udziału w nieruchomości gruntowej położonej w Q przy ul. (...).

·      W 1996 r. – tym samym aktem darowizny – nabyła Pani 1/3 udziału w tej samej nieruchomości w darowiźnie od babci.

·      14 listopada 2020 r. zmarła Pani matka,

·      4 stycznia 2021 r. został sporządzony akt poświadczenia dziedziczenia.

·      Na mocy dziedziczenia ustawowego stała się Pani współwłaścicielką masy spadkowej wraz z ojcem i bratem, w udziałach po 1/3 części każdy ze spadkobierców.

·      W wyniku tych zdarzeń, przed działem spadku, posiadała Pani 4/9 udziału w nieruchomości przy ul. (...).

·      W skład masy spadkowej, a także dotychczasowej współwłasności w częściach ułamkowych, wchodziły jeszcze udziały w czterech innych nieruchomościach.

·      5 grudnia 2025 r., przed notariuszem, zawarto umowę o dział spadku oraz zniesienie współwłasności. W wyniku tych czynności nabyła Pani na wyłączną własność nieruchomość gruntową zabudowaną położoną w Q przy ul. (...), zrzekając się w zamian swoich udziałów w pozostałych składnikach masy spadkowej i współwłasności na rzecz brata.

·      25 czerwca 2026 r. sprzedała Pani tę nieruchomość.

·      Wartość całej nieruchomości położonej w Q przy ul. (...) wynosiła 1 300 000 zł, natomiast wartość Pani udziału 4/9 w tej nieruchomości przed działem spadku wynosiła 577 777,78 zł.

·      Wartość rynkowa nieruchomości gruntowej zabudowanej przy ul. (...) w Q, otrzymanej przez Panią na wyłączną własność w wyniku działu spadku i zniesienia współwłasności, wynosiła 1 300 000 zł i przekraczała łączną wartość przysługujących Pani przed tą czynnością udziałów we wszystkich nieruchomościach objętych działem spadku i zniesieniem współwłasności, wynoszącą 683 111,11 zł.

Z opisu zdarzenia oraz zacytowanych uprzednio przepisów wynika, że nabycie przez Panią udziałów w sprzedanej nieruchomości nastąpiło w trzech etapach, tj.:

·      w 1996 r. w darowiźnie od babci;

·      w 2020 r. w spadku po matce,

·      w 2025 r. w wyniku działu spadku.

Oceniając skutki podatkowe sprzedaży udziału w nieruchomości, który otrzymała Pani w darowiźnie od babci, wyjaśniam, że pięcioletni okres, po upływie którego nie powstaje obowiązek zapłaty podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości nabytej w darowiźnie, liczony jest od końca roku kalendarzowego, w którym dokonano darowizny – w Pani przypadku od końca 1996 r. Tym samym termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, niewątpliwie upłynął.

W konsekwencji sprzedaż w 2026 r. tej części nieruchomości, która odpowiada udziałowi otrzymanemu przez Panią w darowiźnie od babci, nie będzie stanowiła źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Oznacza to, że transakcja ta nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym, ponieważ nastąpiła upływie pięciu lat liczonych od końca roku, w którym doszło do nabycia udziału w nieruchomości.

Odnosząc się do kwestii sprzedaży udziału w nieruchomości nabytego przez Panią w spadku po matce, wskazuję, że z treści art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że jeżeli nieruchomości lub prawa majątkowe określone przez art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c tej ustawy zostały nabyte w spadku, to w wyniku ich odpłatnego zbycia (dokonanego poza działalnością gospodarczą) powstaje przychód, jeżeli nastąpiło ono przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości bądź nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.

Istotne znaczenie ma więc data nabycia nieruchomości przez Pani spadkodawcę, czyli Pani matkę. Pani matka nabyła do majątku wspólnego opisaną w zdarzeniu nieruchomość w 1996 r. Zatem w stosunku do udziałów nabytych przez Panią w wyniku dziedziczenia po matce okres, o którym mowa w art. 10 ust. 5 już upłynął.

Zatem sprzedaż w 2026 r. nieruchomości w tej części, która odpowiada udziałowi przysługującemu Pani pierwotnie w masie spadkowej, nie będzie stanowiła dla Pani źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 w związku z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ nastąpiła po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości przez spadkodawcę (Pani matkę).

Odnosząc się natomiast do kwestii sprzedaży udziału w nieruchomości nabytego przez Panią w 2025 r. w wyniku działu spadku oraz zniesienia współwłasności, wskazuję, że w rezultacie tych czynności doszło po Pani stronie do nabycia udziału w nieruchomości, w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W opisie zdarzenia wskazała Pani, że

Wartość rynkowa nieruchomości gruntowej zabudowanej przy ul. (...) w Q, otrzymanej przeze mnie na wyłączną własność w wyniku działu spadku i zniesienia współwłasności, wynosiła 1 300 000 zł i przekraczała łączną wartość przysługujących mi przed tą czynnością udziałów we wszystkich nieruchomościach objętych działem spadku i zniesieniem współwłasności, wynoszącą 683 111,11 zł.

(…)

W następstwie działu spadku i zniesienia współwłasności nabyłam dodatkowo udział 5/9 w tej nieruchomości, o wartości 722 222,22 zł. Tym samym wartość prawa otrzymanego przeze mnie w odniesieniu do tej konkretnej nieruchomości przekroczyła wartość przysługującego mi wcześniej udziału.

Zatem – jak słusznie Pani wskazała – w wyniku działu spadku oraz zniesienia współwłasności nabyła Pani od ojca i brata udziały w nieruchomości. Ich wartość była wyższa niż wartość udziału, który pierwotnie przysługiwał Pani w spadku. W konsekwencji sprzedaż tej części nieruchomości, której wartość po dokonanym dziale spadku i zniesieniu współwłasności przekracza wartość Pani udziału spadkowego, należy traktować jako sprzedaż udziału nabytego ponad udział spadkowy. Datą nabycia tego udziału – zgodnie z art. 10 ust. 7 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – jest dzień dokonania działu spadku, czyli rok 2025.

W konsekwencji, sprzedaż w 2026 r. tej części nieruchomości, która dotyczy udziału nabytego przez Panią w 2025 r. w wyniku działu spadku oraz zniesieniu współwłasności, będzie stanowić dla Pani źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a w związku z art. 10 ust. 7 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ sprzedaż tej części nastąpiła przed upływem pięcioletniego terminu określonego w ww. przepisie.

Zatem pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych upłynie z końcem 2030 r. Sprzedaż nieruchomości w 2026 r. w części otrzymanej w wyniku działu spadku oraz zniesienia współwłasności stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Wobec tego – w tym zakresie – nie mogę zgodzić się z Pani stanowiskiem, że:

(…) nieodpłatny dział spadku i zniesienie współwłasności z 5 grudnia 2025 r., dokonane bez spłat i dopłat, nie przerwały ciągłości okresu posiadania nieruchomości. Objęcie przeze mnie na wyłączną własność udziałów przysługujących wcześniej ojcu i bratu stanowiło element całościowego podziału majątku rodzinnego i przeniesienie istniejących praw, a nie odpłatne nabycie rozpoczynające nowy pięcioletni termin. Ponieważ prawa do gruntu wywodzą się z nabycia dokonanego w 1996 r., pięcioletni okres upłynął przed sprzedażą w 2026 r.

Końcowo podkreślić należy, że wskazany przez Panią art. 10 ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie ma zastosowania w Pani sprawie. Przepis ten odnosi się wyłącznie do skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej do majątku wspólnego małżonków – po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej. W Pani przypadku nabycie udziałów nastąpiło w wyniku działu spadku oraz zniesienia współwłasności, a więc w zupełnie innym zakresie regulacji prawnych, niezwiązanym z ustaniem wspólności majątkowej małżeńskiej.

Wobec tego stanowisko Pani jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

·      Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia.

·      Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego czy kontrolnego. Wydając interpretację indywidualną w trybie art. 14b ustawy Ordynacja podatkowa, opieram się wyłącznie na opisie stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego podanym we wniosku – nie prowadzę postępowania dowodowego. Przy wydawaniu tej interpretacji dokonałem więc wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku.

Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawione we wniosku stan faktyczny/zdarzenie przyszłe jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego.

·      Odnosząc się natomiast do powołanych wyroków Naczelnego Sądu Administracyjnego zaznaczam, że jakkolwiek orzeczenia sądów administracyjnych kształtują linię wykładni obowiązującego prawa, jednak dotyczą wyłącznie konkretnych spraw, w danym stanie faktycznym. Orzeczenia te zapadły w indywidualnej sprawie i w świetle art. 87 ustawy z dnia 2 kwietnia 1997 r. – Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. Nr 78, poz. 483 ze zm.) nie są źródłem powszechnie obowiązującego prawa.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)  z zastosowaniem art. 119a;

2)  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej