0115-KDIT3.4011.558.2026.2.AK

Interpretacja indywidualna

 – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

23 czerwca wpłynął Pana wniosek z 22 czerwca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem z 29 lipca 20236 r. (3 sierpnia 2026 r. data wpływu). Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami.

W dniu 30 maja 2017 r. A A sporządziła testament w formie aktu notarialnego, w którym do całości spadku powołała Pana jako jedynego spadkobiercę – tj. B B. Następnie w dniu 18 września 2024 r. sporządzona została umowa na dożywotnie użytkowanie lokalu, w której A A przekazała Panu i jego żonie lokal mieszkalny o powierzchni 51,36 m2 położony w X.

W zamian za przeniesienie własności lokalu zobowiązali się Państwo do zapewnienia A A dożywotniego utrzymania oraz opieki na zasadach określonych w umowie o dożywocie

Przy zawarciu umowy o dożywocie został pobrany przez notariusza podatek od czynności cywilnoprawnych od wartości nieruchomości wynoszącej 400 000 zł.

Nadmienia Pan, że Pana Ciocia była osobą bezdzietną, jej problemy zdrowotne, które zaczęły się 25 lat temu spowodowały, że potrzebowała opieki w mniejszym lub większym stopniu. Przebywała częściowo w X a częściowo w Pana domu znajdującym się w Y I. Rok przed śmiercią większość czasu przebywała u Pana, tutaj była leczona. Zmarła 12 grudnia 2025 r. w szpitalu w Q na (...).

Nie korzystając z mieszkania byli Państwo zmuszeni je sprzedać ze względu na wysokie koszty utrzymania. W dniu 30 kwietnia 2026 r. sprzedali Państwo przedmiotowy lokal mieszkalny za cenę 400 000 zł. Sprzedaż nastąpiła przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym została zawarta umowa o dożywocie.

Cena sprzedaży lokalu odpowiadała wartości nieruchomości przyjętej dla celów opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych przy zawarciu umowy o dożywocie. Nie ponosili Państwo nakładów zwiększających wartość nieruchomości.

Pana zdaniem, w przypadku odpłatnego zbycia w 2026 r. lokalu mieszkalnego nabytego na podstawie umowy o dożywocie zawartej w 2023 r., kosztem uzyskania przychodu będzie wartość świadczenia wzajemnego odpowiadająca wartości nieruchomości określonej w akcie notarialnym umowy dożywocia, tj. kwota 400 000 zł powiększona o poniesione koszty nabycia, w szczególności podatek od czynności cywilnoprawnych.

W konsekwencji, skoro cena sprzedaży lokalu wyniosła 400 000 zł a wartość nieruchomości przyjęta przy zawarciu umowy dożywocia również wynosiła 400 000 zł po Pana stronie nie powstanie dochód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodu jest odpłatne zbycie nieruchomości dokonane przed upływem pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie. W przedmiotowej sprawie lokal został nabyty przez Pana na podstawie umowy dożywocia. Umowa dożywocia jest umową odpłatną i wzajemną. W zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązuje się do spełniania świadczeń na rzecz dożywotnika określonych w art. 908 Kodeksu cywilnego.

Podkreśla Pan, że NSA wskazywał, że dożywocie nie stanowi nieodpłatnego przysporzenia, lecz szczególną umowę wzajemną, w której przeniesienie własności nieruchomości następuje w zamian za świadczenie ekwiwalentne po stronie nabywcy.

Zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych kosztami uzyskania przychodu są udokumentowane koszty nabycia nieruchomości. Przepis nie ogranicza pojęcia kosztu nabycia wyłącznie do ceny wyrażonej w pieniądzu.

Podkreśla Pan, że w orzecznictwie NSA podkreśla się, że kosztem nabycia jest rzeczywisty ekonomiczny ciężar poniesiony przez podatnika w celu uzyskania własności nieruchomości.  W wyroku z 26 lutego 2020 r. sygn. II FSK 745/18 NSA wskazał, że kosztem uzyskania przychodu przy sprzedaży nieruchomości jest cena jej uprzedniego nabycia określona w akcie notarialnym.

Analogiczna wykładnia powinna znaleźć zastosowanie do przedmiotowej umowy dożywocia. W przypadku tej umowy świadczenie wzajemne nabywcy stanowi odpowiednik ceny, choć nie jest wyrażone jako jednorazowa kwota pieniężna. Skoro strony w akcie notarialnym określiły wartość nieruchomości na 400 000 zł i od tej wartości został naliczony podatek od czynności cywilnoprawnych, wartość ta odzwierciedla ekonomiczny wymiar świadczenia wzajemnego stanowiącego podstawę nabycia nieruchomości.

Przyjęcie odmiennego stanowiska prowadziłoby do naruszenia konstytucyjnej zasady opodatkowania rzeczywistego dochodu. Zostałby Pan zobowiązany do zapłaty podatku mimo braku faktycznego przysporzenia majątkowego, skoro nieruchomość została sprzedana za kwotę odpowiadającą wartości przyjętej przy jej nabyciu.

W rezultacie uważa Pan, że kosztem uzyskania przychodu ze sprzedaży lokalu winna być wartość nieruchomości określona w akcie notarialnym umowy dożywocia, tj. 400 000 zł, powiększona o podatek od czynności cywilnoprawnych oraz inne udokumentowane koszty nabycia.

W konsekwencji przy sprzedaży lokalu za cenę 400 000 zł dochód do opodatkowania Pana zdaniem nie wystąpi. Nadmienia Pan, że będąc w Urzędzie Skarbowym w Q Urzędniczka powiedziała, że nie spotkała się z taką sytuacją i nie była w stanie określić co z podatkiem dochodowym z umowy o dożywocie

Uzupełnienie wniosku

W drodze umowy dożywocia nabył Pan udział 50 % we współwłasności nieruchomości mieszkania w dn. 18 września 2024 r., tym samym aktem notarialnym Pana żona nabyła udział w wysokości  50 % we współwłasności tej nieruchomości.

Opłacił Pan przypadające na niego koszty aktu notarialnego 2 901 zł oraz przypadający podatek PCC 8 000 zł.

Poniesienie tych wydatków zostało potwierdzone aktem notarialnym nabycia nieruchomości w drodze dożywocia.

Nie poniósł Pan nakładów na tę nieruchomość w czasie gdy był jej właścicielem.

W czasie trwania umowy dożywocia ponosił Pan wraz z żoną ze środków objętych wspólnością majątkową wydatki. Posiada Pan dowody na opłacenie kosztów za media, czynsz i część kosztów pogrzebu w wysokości 8 995 zł.

Po śmierci dożywotnika 3 kwietnia 2026 r. sprzedał Pan mieszkanie za 400 000 zł. Sprzedaż nie nastąpiła w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej.

Wniosek o udzielenie interpretacji indywidualnej dotyczy interpretacji przepisów art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a).

Podkreśla Pan, że ponosił również wydatki związane z kosztami wyżywienia i opieki medycznej Pani A A, na które nie posiada rachunków.

Pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Czy w opisanej sytuacji transakcja sprzedaży podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem dochodowym?

Pana stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Pana zdaniem, sprzedaż mieszkania nabytego drogą dożywocia nie rodzi obowiązku w podatku dochodowym od osób fizycznych gdyż nie jest możliwe ustalenie przychodu z powodu charakteru prawnego umowy dożywocia.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.):

Jak stanowi art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości oraz praw określonych w lit. a-c ww. przepisu przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym, kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z treści wniosku wynika, że 18 września 2024 r. nabył Pan 50 % udziału we współwłasności nieruchomości – mieszkania na podstawie umowy dożywocia. Dożywotnik przeniósł na Pana i Pana żonę własność lokalu mieszkalnego, zaś Pan zobowiązał się w zamian za to zapewnić Dożywotnikowi dożywotnie utrzymanie oraz opiekę na zasadach określonych w umowie dożywocia. W chwili nabycia lokalu był Pan w związku małżeńskim i nabył Pan udział 50 % we współwłasności nieruchomości mieszkania a drugie 50 % nabyła Pana żona. Opłacił Pan koszty aktu notarialnego oraz podatek PCC. Posiada Pan dowody na opłacenie kosztów za media, czynsz. Dożywotnik zmarł 12 grudnia 2025 r. Pan zorganizowała jego pogrzeb i poniósł część jego kosztów. Ponosił również wydatki związane z kosztami wyżywienia i opieki medycznej, na które nie posiada rachunków. W dniu 3 kwietnia 2026 r. sprzedał Pan lokal mieszkalny na rzecz osób trzecich. Wskazuje Pan, że lokal nigdy nie był wykorzystywany do działalności gospodarczej. Ponadto Pan nie prowadzi działalności gospodarczej i nie wykorzystywał nigdy lokalu w celach zarobkowych. Nie ponosił Pan również żadnych nakładów na lokal.

Wobec powyższego, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment i sposób ich nabycia.

Zgodnie z art. 908 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795 ze zm.):

Jak wynika z przywołanego przepisu, przez umowę o dożywocie właściciel nieruchomości zobowiązuje się przenieść jej własność na nabywcę, nabywca zaś zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie, pomoc i pielęgnację. Umowa o dożywocie jest zatem umową zobowiązującą i wzajemną. Nabywca nieruchomości, który staje się jej właścicielem z mocy umowy dożywocia, nie jest ograniczony mimo zobowiązań, jakie na siebie przyjął wobec dożywotnika, w rozporządzaniu nabytą nieruchomością. Może on zarówno dokonywać wszelkiego rodzaju obciążeń tej nieruchomości prawami rzeczowymi ograniczonymi, jak i zbyć tę nieruchomość osobie trzeciej. Na skutek zawarcia umowy dożywocia dochodzi do przeniesienia własności nieruchomości już w dacie zawarcia tej umowy. Z dniem podpisania aktu notarialnego dochodzi do nabycia nieruchomości.

W opisanym stanie faktycznym datą nabycia przez Pana udziału w 50% we współwłasności nieruchomości – lokalu mieszkalnego jest data zawarcia umowy dożywocia, tj. 18 września 2024 r., na skutek której stał się Pan współwłaścicielem tego lokalu. Zatem bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy liczyć od końca 2024 r. W związku z tym, dokonane 3 kwietnia 2026 r. odpłatne zbycie nieruchomości (lokalu mieszkalnego) nabytej 19 września 2024 r., stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

Zgodnie z uregulowaniami zawartymi w art. 19 ust. 1 ww. ustawy:

Zgodnie z powyższym, przychodem z odpłatnego zbycia jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, koszty pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.

Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość (udział) lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

W myśl art. 22 ust. 6c ww. ustawy:

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Jak wynika z powyższego, w przedstawionej sprawie podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości określonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do treści art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

Z kolei, jak stanowi art. 30e ust. 5 ww. ustawy:

Tak więc dochód uzyskany przez Pana ze sprzedaży lokalu mieszkalnego podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach określonych w art. 30e ww. ustawy.

Należy w tym miejscu podkreślić, że w przedstawionej sytuacji, wbrew Pana twierdzeniu możliwe jest ustalenie dochodu ze sprzedaży nieruchomości.

Dochód ten należy ustalić jako różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia ww. prawa określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Należy w tym miejscu zaznaczyć, że ustawodawca nie określa szczegółowo w przepisie art. 22 ust. 6c ww. ustawy katalogu wydatków, które mogą stanowić koszt uzyskania przychodu. Pojęcie kosztów nabycia, o których mowa w art. 22 ust. 6c ww. ustawy dotyczy zatem tych wydatków, które zbywca musiał ponieść, aby nabyć zbywaną przez siebie nieruchomość lub prawo.

Jak wskazano np. w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z 27 maja 2021 r., sygn. akt I SA/Sz 223/21:

Do kosztów uzyskania przychodu mogą zostać zaliczone (udokumentowane) m.in. koszty związane ze sporządzeniem aktu notarialnego umowy o dożywocie, czyli opłata notarialna, sądowa a także zapłacony w związku z nabyciem nieruchomości podatek od czynności cywilnoprawnych. Do kosztów uzyskania przychodu w przypadku umowy o dożywocie, która jest umową odpłatną zaliczyć można wydatki, jakie nabywca ponosił na rzecz dożywotnika od momentu nabycia nieruchomości wskutek zawarcia umowy o dożywocie do dnia śmierci dożywotnika, z uwzględnieniem poniesionych kosztów pogrzebu i pochówku w związku z realizacją zobowiązań wynikających z umowy o dożywocie. Kosztem nabycia dla podatnika będą faktycznie poniesione i udokumentowane wydatki na rzecz dożywotnika.

Reasumując, dokonana przez Pana 3 kwietnia 2026 r. sprzedaż lokalu mieszkalnego, nabytego w drodze dożywocia 18 września 2024 r., przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie, stanowi dla Pana źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zbycie to podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach określonych w art. 30e ww. ustawy. Dochód ten należy ustalić jako różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Tym samym Pana stanowisko jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

W odniesieniu do powołanego przez Pana wyroku NSA zauważam, że nie dotyczy on sytuacji odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej w drodze umowy dożywocia. Wskazuję ponadto, że orzeczenia sądów administracyjnych wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują ich sytuację prawną w sprawach będących przedmiotem rozstrzygnięcia, lecz dotyczą konkretnych stanów faktycznych/zdarzeń przyszłych co oznacza, że należy je traktować indywidualnie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.