0115-KDIT3.4011.502.2026.2.AD

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

3 czerwca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 28 maja 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnili Państwo wniosek – pismem z 29 czerwca 2026 r.- w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.  Zainteresowana będąca stroną postępowania:

A. C., (...)

2.  Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

B. C., (...)

3.  Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

D. E., (...)

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawcy – A. C., B. C. oraz D. E. (z domu C) – są współwłaścicielami nieruchomości gruntowych, na które składają się następujące działki ewidencyjne, położone w miejscowości (...), gmina (...), województwo (...):

·      działki ewidencyjne nr 1/15, 1/5 oraz 1/7, 1/14, dla których Sąd Rejonowy w (...) prowadzi księgę wieczystą nr (...);

·      działki ewidencyjne nr 1/2 oraz 1/9, dla których Sąd Rejonowy w (...) prowadzi księgę wieczystą nr (...);

·      działka ewidencyjna nr 2/5, 2/4 dla której Sąd Rejonowy w (...) prowadzi księgę wieczystą nr (...).

Współwłasność powyższych nieruchomości przysługuje Wnioskodawcom w różnych częściach, działki 2 są współwłasnością małżeństwa A i B. C. jako wspólność ustawowa małżeńska, działki 1 są w ½ własnością A i B. C. oraz w ½ własnością D. E.

W 2010 roku Wnioskodawcy, działając jako współwłaściciele opisanych powyżej nieruchomości gruntowych, zawarli w formie pisemnej umowę użyczenia, na mocy której oddali przedmiotowe grunty nieodpłatnie do dyspozycji spółki jawnej działającej pod firmą (...) Spółka jawna (dalej: „Spółka").

Umowa została zawarta na czas nieokreślony, z zastrzeżeniem prawa każdej ze stron do jej rozwiązania poprzez złożenie wypowiedzenia. Celem umowy było umożliwienie Spółce nieodpłatnego korzystania z nieruchomości dla potrzeb realizacji planowanego przedsięwzięcia inwestycyjnego. W księdze wieczystej nieruchomość nigdy nie stanowiła własności spółki jawnej.

Wnioskodawcy byli jednocześnie jedynymi wspólnikami Spółki, tym samym podmioty po obu stronach umowy użyczenia były ze sobą powiązane osobowo.

Wnioskodawcy planowali inwestycję na ww. gruncie. Planowana inwestycja zakładała wzniesienie na opisanych gruntach nowoczesnego budynku wielofunkcyjnego, który miał pełnić podwójną rolę:

·      (...),

·      (...).

Projekt wpisywał się w szerszą koncepcję rozwoju (...) i (...) na tym obszarze.

W okresie od 2010 r. do 2020 r., tj. przez cały dziesięcioletni okres obowiązywania umowy użyczenia, Spółka sukcesywnie ponosiła nakłady inwestycyjne na nieruchomościach będących przedmiotem tej umowy. Nakłady te związane były z przygotowaniem terenu oraz realizacją kolejnych etapów planowanej inwestycji budowlanej i były ewidencjonowane w prowadzonym przez Spółkę zestawieniu pod nazwą „Inwestycja".

Zasadnicze prace budowlane na nieruchomości prowadzone były w okresie od marca 2013 r. do marca 2014 r. Po zakończeniu tego etapu Spółka kontynuowała jednak prace o charakterze zabezpieczającym, mające na celu ochronę realizowanej budowy przed działaniem czynników atmosferycznych. Prace te obejmowały w szczególności deskowanie dachu oraz jego nakrycie papą, trwały do października 2020 r., a zatem do końca okresu obowiązywania umowy użyczenia. W konsekwencji nakłady inwestycyjne były ponoszone przez Spółkę nieprzerwanie przez pełny, dziesięcioletni okres trwania tej umowy. Właściciele gruntu zamierzają wypowiedzieć umowę użyczenia.

Nieruchomość zostanie wydana właścicielom wraz z poniesionymi nakładami. Nakłady na nieruchomości nie mają dla Wnioskodawców żadnej wartości użytkowej, gdyż Inwestycja jest nieskończona.

Pomimo upływu 10 lat oraz poniesionych nakładów, zamierzona inwestycja nie została zrealizowana. W szczególności nie doszło do wybudowania planowanego budynku wielofunkcyjnego – inwestycja pozostała na etapie stanu surowego otwartego w rozumieniu przepisów prawa budowlanego.

W obliczu:

·      wieloletniego braku postępów w realizacji projektu,

·      postępującego pogarszania się stanu technicznego dotychczas wykonanych prac i naniesień,

·      oraz braku perspektyw na dokończenie inwestycji w przewidywalnym czasie,

Wnioskodawcy podjęli wspólną decyzję o sprzedaży całości opisanych nieruchomości gruntowych wraz ze znajdującymi się na nich nakładami.

Pytanie

Czy sprzedaż przedmiotowej nieruchomości, tj. gruntu z nakładami, spowoduje powstanie przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Stanowisko Wnioskodawców w sprawie

Przedstawiając własne stanowisko Wnioskodawcy wskazują, że zgodnie z art. 1 § 2 ustawy z dnia 15 września 2000 r. - Kodeks spółek handlowych (Dz. U. z 2024 r. poz. 18 z późn. zm.) spółkami handlowymi są: spółka jawna, spółka partnerska, spółka komandytowa, spółka komandytowo-akcyjna, spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, prosta spółka akcyjna i spółka akcyjna.

Zgodnie z art. 4 § 1 pkt 1 Kodeksu spółek handlowych spółka osobowa to spółka jawna, spółka partnerska, spółka komandytowa i spółka komandytowo-akcyjna. Spółka osobowa może we własnym imieniu nabywać prawa, w tym własność nieruchomości i inne prawa rzeczowe, zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana. Spółka osobowa prowadzi przedsiębiorstwo pod własną firmą. Spółką jawna jest spółka osobowa, która prowadzi przedsiębiorstwo pod własną firmą, a nie jest inną spółką handlową. Spółka jawna może zatem posiadać własny majątek, który jest odrębny od majątków osobistych jej wspólników. Co istotne, majątek spółki stanowi wszelkie mienie wniesione jako wkład lub nabyte przez spółkę w czasie jej istnienia.

Majątku spółki jawnej - mimo, że nie posiada ona osobowości prawnej - nie można utożsamiać z prywatnymi majątkami poszczególnych wspólników.

Są to dwa odrębne byty prawne, co wynika z art. 8 § 1 Kodeksu spółek handlowych. Spółka jawna może we własnym imieniu nabywać prawa, w tym własność nieruchomości i inne prawa rzeczowe, zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana. Innymi słowy wyposażona została w zdolność prawną, w zdolność do czynności prawnych, jak i bierną oraz czynną legitymację procesową, zaś konsekwencją przyznania spółce jawnej zdolności prawnej jest posiadanie przez nią własnego majątku. Majątek spółki jawnej stanowi wszelkie mienie wniesione jako wkład lub nabyte przez spółkę w czasie jej istnienia.

Ze względu na to, że spółka jawna jest osobową spółką prawa handlowego i tym samym nie posiada osobowości prawnej - z punktu widzenia prawa podatkowego podatnikami podatku dochodowego od osób fizycznych są poszczególni wspólnicy tej spółki.

Zgodnie z art. 5a pkt 26 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2026 r. poz. 592 z późn. zm., dalej jako u. p. d. o. f.) ilekroć w ustawie jest mowa o spółce niebędącej osobą prawną - oznacza to spółkę inną niż określona w pkt 28.

W myśl natomiast art. 5a pkt 28 ww. ustawy: ilekroć w ustawie jest mowa o spółce - oznacza to:

a)  spółkę posiadającą osobowość prawną, w tym także spółkę zawiązaną na podstawie rozporządzenia Rady (WE) nr 2157/2001 z dnia 8 października 2001 r. w sprawie statutu spółki europejskiej (SE) (Dz. Urz. WE L 294 z 10.11.2001, str. 1, z późn. zm.; Dz. Urz. UE Polskie wydanie specjalne, rozdz. 6, t. 4, str. 251),

b)  spółkę kapitałową w organizacji,

c)  spółkę komandytową i spółkę komandytowo-akcyjną mające siedzibę lub zarząd na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

d)  spółkę niemającą osobowości prawnej mającą siedzibę lub zarząd w innym państwie, jeżeli zgodnie z przepisami prawa podatkowego tego innego państwa jest traktowana jak osoba prawna i podlega w tym państwie opodatkowaniu od całości swoich dochodów bez względu na miejsce ich osiągania,

e)  spółkę jawną będącą podatnikiem podatku dochodowego od osób prawnych.

Zgodnie z art. 5b ust. 2 u. p. d. o. f., jeżeli pozarolniczą działalność gospodarczą prowadzi spółka niebędąca osobą prawną, przychody wspólnika z udziału w takiej spółce, określone na podstawie art. 8 ust. 1, uznaje się za przychody ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3.

Przychody z udziału w spółce niebędącej osobą prawną, ze wspólnej własności, wspólnego przedsięwzięcia, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy lub praw majątkowych u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku (udziału) oraz z zastrzeżeniem ust. 1a u .p. d. o. f., łączy się z pozostałymi przychodami ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu według skali, o której mowa w art. 27 ust. 1 u. p. d. o. f.

W przypadku braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku (udziału) są równe. Ww. zasady wyrażone stosuje się odpowiednio do rozliczania kosztów uzyskania przychodów, wydatków niestanowiących kosztów uzyskania przychodów i strat.

Zgodnie z art. 9 u. p. d. o. f.. opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Powyższy przepis ustanawia generalną zasadę opodatkowania podatkiem dochodowym, zgodnie z którą opodatkowaniu tym podatkiem podlegają wszelkie uzyskane przez podatnika w danym roku korzyści majątkowe, z wyjątkiem tych, które na mocy ustawy wyłączone zostały z tego opodatkowania (np. przez wprowadzenie ustawowego zwolnienia z opodatkowania czy też zaniechanie poboru podatku).

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zawierają specyfikację źródeł przychodów, na podstawie których następuje przypisanie konkretnego przychodu do źródła przychodu. Przypisanie do konkretnego źródła przychodów jest istotne, ponieważ w zależności od ustalenia źródła przychodów, dla tego przychodu powstają dalsze skutki podatkowe prowadzące do obliczenia uzyskanego dochodu lub poniesionej straty w danym okresie rozliczeniowym.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a u. p. d. o. f.. źródłami przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Przesłanki powyższego przepisu uniemożliwiają uznanie za opodatkowany omawianym podatkiem przychód związany z przedmiotową transakcją, gdyż nieruchomości zbywane są bez związku z działalnością gospodarczą, a także od nabycia nieruchomości, o których mowa, minęło ponad pięć lat.

Przepisów ust. 1 pkt 8 u. p. d. o. f.. nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 u. p. d. o. f.., z zastrzeżeniem ust. 3 ustawy, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Natomiast jak stanowi art. 14 ust. 1 u. p. d. o. f.. za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 u. p. d. o. f.., uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 u. p. d. o. f.. przychodem z działalności gospodarczej są również:

1)    przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:

a)  środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,

b)  składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1500 zł,

c)  składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,

d)  składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych

- wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Zgodnie z art. 14 ust. 2c u. p. d. o. f.. do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.

W świetle powyżej cytowanych przepisów przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi w prowadzonej działalności gospodarczej (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych wymienionych w art. 14 ust. 2c ww. ustawy) stanowią przychód z działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 14 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dotyczy to również sytuacji, w której składniki te przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Podkreślić trzeba, że przepisy te nie mają zastosowania w niniejszej sprawie, ponieważ działki nigdy nie weszły w skład ewidencji środków trwałych spółki, a zatem pozostają współwłasnością wymienionych osób.

Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (tekst jedn.: Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 z późn. zm. dalej kc) nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Stosownie do art. 48 kc budynki i inne urządzenia trwale związane z gruntem stanowią, co do zasady, części składowe gruntu i na mocy art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego nie mogą być odrębnym przedmiotem własności.

Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości zgodnie z zasadą superficies solo cedit, w myśl, której własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości.

Budynek trwale związany z gruntem jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności. Odrębnym przedmiotem własności budynek będzie wówczas, gdy wzniesiono go na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym.

Tak więc, biorąc pod uwagę konstrukcję ww. przepisu, stwierdzić należy, że budynek trwale związany z nieruchomością gruntową stanowi jej część składową, co oznacza, że właścicielem zarówno gruntu, jak i budynku wzniesionego na tym gruncie jest zawsze właściciel nieruchomości gruntowej, na której budynek ten został wybudowany.

Skutki podatkowe sprzedaży wskazanej we wniosku nieruchomości należy rozpatrywać łącznie pod kątem możliwości powstania przychodu ze źródła wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W piśmie z 25 lutego 2026 r., nr 0115-KDIT3.4011.998.2025.2.PS Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że prawidłowym jest stanowisko Wnioskodawczyni zawarte w odpowiedzi na pytanie czy zbycie nieruchomości użyczonej spółce jawnej, której jest wspólniczką, i na którą to nieruchomość Wnioskodawczyni poniosła nakłady inwestycyjne, jest opodatkowane podatkiem dochodowym? Wnioskodawczyni uznała, że nie. W kontekście przedmiotowej sprawy należy zwrócić uwagę na fakt, że wyżej wymieniony przypadek cechował się ujęciem przez spółkę w ewidencji środków trwałych użyczonej nieruchomości.

Konstatacja Dyrektora KIS została zaprezentowana w następujący sposób:

Tymczasem z treści wniosku wynika, że przedmiotowa nieruchomość nigdy nie stanowiła majątku spółki jawnej.

Mając zatem na względzie powyższe, w sytuacji, gdy przekazała Pani do spółki cywilnej a następnie spółki jawnej jedynie prawo nieodpłatnego używania udziału w nieruchomości, to składnika tego nie można uznać za środek trwały w rozumieniu art. 22a ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Skoro cała nieruchomość nigdy nie stanowiła zarówno majątku spółki cywilnej jak i majątku spółki jawnej, to jego amortyzacja była nieprawidłowa.

Konsekwentnie, należy zatem również stwierdzić, że planowane odpłatne zbycie tej nieruchomości nie będzie generowało przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej w związku z art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a tej ustawy.

Zatem planowaną sprzedaż tej nieruchomości należy kwalifikować do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. c ustawy. Mając jednak na uwadze, że jeszcze w 1987 r. darowała Pani udział w tej nieruchomości synowi, a więc okres jej posiadania z pewnością przekracza pięcioletni okres, o którym mowa w tym przepisie, odpłatne jej zbycie nie spowoduje powstania zobowiązania w podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji Pani stanowisko należy uznać za prawidłowe.

Za poparcie postawionej tezy może posłużyć również stanowisko kolejne, gdy, mimo że nieruchomość nie została oddana w najem, dzierżawę albo użyczona spółce jawnej, nie została ujęta w ewidencji środków trwałych, jednak służyła prowadzeniu działalności gospodarczej (udostępnienie o charakterze nieodpłatnym), Dyrektor KIS w piśmie z 24 czerwca 2025 r., nr 0113-KDIPT2-1.4011.315.2025.1.MAP stwierdza:

Z powyższych przepisów wynika, że spółka jest umową zawartą przez wspólników w celu dążenia do osiągnięcia wspólnego celu gospodarczego. Właścicielami majątku wykorzystywanego w prowadzonej w formie spółki pozarolniczej działalności gospodarczej są wspólnicy tej spółki w ramach współwłasności łącznej wspólników spółki, a nie spółka. Jeżeli wspólnik spółki jest właścicielem składnika majątku poza spółką, to może wnieść do spółki prawo własności lub prawo do używania tego składnika.

Zatem w sytuacji, gdy wskazana przez Panią Nieruchomość nie została skutecznie wniesiona do Spółki aportem i w związku z czym Spółka bezumownie wykorzystywała ją do prowadzenia działalności gospodarczej, to składnika tego nie można uznać za środek trwały w rozumieniu art. 22a ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Odpłatne zbycie tej Nieruchomości nie będzie, więc generowało przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej w związku z art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a tej ustawy.

Zatem planowaną sprzedaż omawianej Nieruchomości należy kwalifikować do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy.

Mając jednak na uwadze, że od nabycia Nieruchomości upłynął pięcioletni okres, o którym mowa w tym przepisie, to jej odpłatne zbycie nie spowoduje powstania zobowiązania w podatku dochodowym od osób fizycznych.

W podobnym przypadku została zastosowana niemal identyczna interpretacja oraz podsumowujące sformułowanie – w piśmie Dyrektora KIS z 26 listopada 2025 r., nr 0114-KDIP3-1.4011.772.2025.4.MZ stwierdza się:

Zatem w sytuacji, gdy wskazana przez Panią Nieruchomość nie została skutecznie wniesiona do Spółki, a Spółka bezumownie wykorzystywała ją do prowadzenia działalności gospodarczej, to składnika tego nie można uznać za środek trwały w rozumieniu art. 22a ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Odpłatne zbycie tej Nieruchomości nie będzie, więc generowało przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej w związku z art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a tej ustawy.

Zatem planowaną sprzedaż omawianej Nieruchomości należy kwalifikować do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy.

Mając jednak na uwadze, że od nabycia gruntu upłynął pięcioletni okres, o którym mowa w tym przepisie, to jej odpłatne zbycie nie spowoduje powstania zobowiązania w podatku dochodowym od osób fizycznych.

To samo w piśmie Dyrektora KIS z 25 lutego 2026 r., nr 0114-KDIP3-1.4011.1071.2025.3.MS2:

Zatem w sytuacji, gdy wskazana przez Pana Nieruchomość nie została skutecznie wniesiona do Spółki, a Spółka bezumownie wykorzystywała ją do prowadzenia działalności gospodarczej, to składnika tego nie można uznać za środek trwały w rozumieniu art. 22a ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Odpłatne zbycie tej Nieruchomości nie będzie, więc generowało przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej w związku z art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a tej ustawy.

Zatem sprzedaż/planowaną sprzedaż omawianej Nieruchomości należy kwalifikować do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy.

Mając jednak na uwadze, że od nabycia gruntu upłynął pięcioletni okres, o którym mowa w tym przepisie, to jej odpłatne zbycie nie spowoduje powstania zobowiązania w podatku dochodowym od osób fizycznych.

Podsumowując, nie jest opodatkowanym wspólnik spółki jawnej podatkiem dochodowym od osób fizycznych, który - między innymi - poczynił nakłady inwestycyjne na nieruchomość użyczoną tej spółce z majątku własnego, a zbycie następuje po upływie pięciu lat od nabycia nieruchomości.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które Wnioskodawcy przedstawili we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zasady opodatkowania

Zasady opodatkowania podatkiem dochodowym dochodów osób fizycznych określają przepisy ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.).

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ww. ustawy:

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Tymczasem, w myśl art. 5b ust. 2 ww. ustawy:

Jeżeli pozarolniczą działalność gospodarczą prowadzi spółka niebędąca osobą prawną, przychody wspólnika z udziału w takiej spółce, określone na podstawie art. 8 ust. 1, uznaje się za przychody ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3.

Stosownie do art. 8 ust. 1 oraz ust. 2 pkt 1 i pkt 2 ww. ustawy:

Przychody z udziału w spółce niebędącej osobą prawną, ze wspólnej własności, wspólnego przedsięwzięcia, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy lub praw majątkowych u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku (udziału) oraz, z zastrzeżeniem ust. 1a, łączy się z pozostałymi przychodami ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu według skali, o której mowa w art. 27 ust. 1. W przypadku braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku (udziału) są równe.

Zasady wyrażone w ust. 1 stosuje się odpowiednio do rozliczania kosztów uzyskania przychodów, wydatków niestanowiących kosztów uzyskania przychodów i strat oraz ulg podatkowych związanych z prowadzoną działalnością w formie spółki niebędącej osobą prawną.

Źródła przychodów

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c tej ustawy:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

a)  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powołany wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości lub określonych praw, które nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy nie ma jednak zastosowania do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy - nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności gospodarczej i dniem ich zbycia nie upłynęło sześć lat (art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy).

W myśl art. 10 ust. 3 ustawy:

Przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Z powyższego wynika zatem, że aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, mógł zostać zaliczony do źródła przychodów, określonego wyżej wskazanym przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 cytowanej ustawy, spełnione muszą zostać co najmniej dwie podstawowe przesłanki:

·      taki składnik majątku nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu działalności gospodarczej,

·      nieruchomość nie może być nieruchomością niemieszkalną wykorzystywaną w tej działalności.

Odrębnym źródłem przychodów jest wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

a)  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Zgodnie z art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Za przychody z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Artykuł 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:

Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:

a)  środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,

b)  składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1 500 zł,

c)  składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,

d)  składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,

– wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

W przytoczonym art. 14 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymienione zostały szczególne kategorie przychodów, które – w przypadku ich uzyskania – stanowią przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Takimi przychodami są m.in. przychody uzyskane z odpłatnego zbycia składników majątku, tj. środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, co wynika z treści art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) w myśl którego.

Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych ‑ wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą (…).

Regulacją art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych objęty został przychód z odpłatnego zbycia tych składników majątku, które spełniają ustawową definicję środka trwałego oraz wartości niematerialnej i prawnej.

Środki trwałe

Definicja środka trwałego zawarta została natomiast w treści art. 22a ust. 1 przedmiotowej ustawy, zgodnie z którym:

Amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

a)  budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,

b)  maszyny, urządzenia i środki transportu,

c)  c) inne przedmioty

- o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

Stosownie do ustępu 2 tego przepisu:

Amortyzacji podlegają również, z zastrzeżeniem art. 22c, niezależnie od przewidywanego okresu używania:

1)  przyjęte do używania inwestycje w obcych środkach trwałych, zwane dalej „inwestycjami w obcych środkach trwałych”,

2)  budynki i budowle wybudowane na cudzym gruncie,

3)  składniki majątku, wymienione w ust. 1, niestanowiące własności lub współwłasności podatnika, wykorzystywane przez niego na potrzeby związane z prowadzoną działalnością na podstawie umowy określonej w art. 23a pkt 1, zawartej z właścicielem lub współwłaścicielami tych składników - jeżeli zgodnie z przepisami rozdziału 4a odpisów amortyzacyjnych dokonuje korzystający

- zwane także środkami trwałymi;

4)  tabor transportu morskiego w budowie (PKWiU ex 30.11).

Stosownie do art. 22c pkt 1 ww. ustawy:

Amortyzacji nie podlegają grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów, zwane odpowiednio środkami trwałymi lub wartościami niematerialnymi i prawnymi.

Państwa wniosek:

Z treści wniosku wynika, że:

·      Są Państwo współwłaścicielami opisanych we wniosku nieruchomości, które to w 2010 r. oddali do dyspozycji prowadzonej przez nich spółce jawnej na podstawie nieodpłatnej umowy użyczenia.

·      Planowali Państwo inwestycję na ww. gruncie. Planowana inwestycja zakładała wzniesienie na opisanych gruntach nowoczesnego budynku wielofunkcyjnego, który miał pełnić podwójną rolę, tj. (...) oraz (...).

·      W okresie od 2010 r. do 2020 r., tj. przez cały dziesięcioletni okres obowiązywania umowy użyczenia, spółka sukcesywnie ponosiła nakłady inwestycyjne na nieruchomościach będących przedmiotem tej umowy.

·      Jako współwłaściciele opisanych we wniosku nieruchomości zamierzają Państwo wypowiedzieć umowę użyczenia. Nieruchomość zostanie wydana właścicielom wraz z poniesionymi nakładami. Jednocześnie podjęli wspólną decyzję o sprzedaży całości opisanych nieruchomości gruntowych wraz ze znajdującymi się na nich nakładami.

Wątpliwości Państwo budzi kwestia czy w sytuacji opisanej we wniosku odpłatne zbycie gruntu z nakładami, spowoduje powstanie przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie reguluje kwestii własności nieruchomości gruntu w związku, z czym należy odnieść się do przepisów prawa cywilnego.

Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz.U. z 2026 r. poz. 795):

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

W myśl art. 47 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Stosownie do art. 48 ustawy Kodeks cywilny:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Dlatego też rzecz, która stała się częścią składową innej rzeczy (rzeczy nadrzędnej), traci samodzielny byt prawny i dzieli losy prawne rzeczy nadrzędnej.

Tym samym z punktu widzenia prawa cywilnego nakłady na nieruchomość (np. wybudowanie budynku lub budowli oraz ulepszenie istniejących budynków lub budowli) stanowią część składową gruntu i tym samym własność właściciela gruntu. Wszystko to, co zostało trwale z gruntem złączone, stanowi bowiem jego część składową.

A zatem w sytuacji, gdy użytkownik poniesie nakłady na majątku, który nie stanowi jego własności (np. wybuduje budynek, bądź poniesie wydatki związane z wykonaniem szeregu prac adaptacyjnych i wykończeniowych), nakłady te staną się częścią nieruchomości i przypadną właścicielowi nieruchomości.

Jak już wyżej wskazano przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z dwóch odrębnych źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej lub ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Decydujące znaczenie dla kwalifikacji przychodu uzyskanego ze zbycia nieruchomości do właściwego źródła ma fakt wykorzystywania tej nieruchomości do celów prowadzonej przez podatnika pozarolniczej działalności gospodarczej oraz charakter tej nieruchomości.

Jak wynika z opisu sprawy, spółka jawna ponosiła nakłady na gruncie, który stanowił własność jej wspólników. Wspólnicy spółki jako współwłaściciele nieruchomości gruntowej przekazali ją do użytkowania przez spółkę na podstawie umowy użyczenia. Obecnie zamierzają wypowiedzieć umowę użyczenia i planują sprzedać całą nieruchomość.

Zatem w sytuacji, gdy wskazana we wniosku nieruchomość nie została skutecznie wniesiona do spółki aportem i w związku z czym spółka bezumownie wykorzystywała ją do prowadzenia działalności gospodarczej, to składnika tego nie można uznać za środek trwały w rozumieniu art. 22a ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Tym samym odpłatne zbycie opisanej we wniosku nieruchomości nie będzie generowało przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej w związku z art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a tej ustawy.

Zatem planowaną sprzedaż omawianej nieruchomości należy kwalifikować do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy.

Powołany wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości lub określonych praw, które nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu.

Skoro zatem z treści wniosku wynika, że Wnioskodawcy jako współwłaściciele opisanych w nim nieruchomości oddali je w 2010 r. nieodpłatnie do dyspozycji spółki jawnej na podstawie umowy użyczenia, to uznać należy, że od jej nabycia upłynął pięcioletni okres, o którym mowa w tym przepisie.

W konsekwencji, jej odpłatne zbycie nie spowoduje powstania zobowiązania w podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z powyższym, stanowisko Wnioskodawców uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawców i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

W odniesieniu do przywołanych przez Państwo interpretacji indywidualnych, wskazuję, że stanowią one rozstrzygnięcia w konkretnych sprawach, osadzonych w określonych stanach faktycznych i tylko do nich się odnoszą, w związku z tym nie mają mocy powszechnie obowiązującego prawa.

Niemniej dokonując przedmiotowej interpretacji przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, miałem na względzie rozstrzygnięcia organów, wydane w podobnych sprawach co poruszana w niniejszym przypadku.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli sytuacja Wnioskodawców będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i Wnioskodawcy zastosują się do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)  z zastosowaniem art. 119a;

2)  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pani A. C. (Zainteresowana będąca stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.