0115-KDIT3.4011.359.2026.1.RS

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

20 kwietnia 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem z 8 maja 2026 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego zawarty we wniosku oraz jego uzupełnieniu

Podatnik, będąc kawalerem, w 2021 r. nabył – na własne cele mieszkaniowe swoje oraz swojej narzeczonej – lokal mieszkalny, zwany dalej „Lokalem”, wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej, za cenę 735.000 zł, na sfinansowanie nabycia którego został zaciągnięty w banku kredyt hipoteczny w wysokości 470.000 zł, zwany dalej „Kredytem I”. Obecnie do spłaty pozostaje około 190.000 zł. W 2026 r., podatnik wraz z małżonką nabył – do majątku wspólnego małżonków – na własne cele mieszkaniowe obojga – nieruchomość gruntową zabudowaną budynkiem mieszkalnym, zwaną dalej „Domem”, za cenę 2.670.000 zł, na sfinansowanie nabycia której został przez nich obojga zaciągnięty w banku kredyt hipoteczny w wysokości 1.550.000 zł, zwany dalej „Kredytem II”.

Podatnik planuje sprzedać w II połowie 2026 r. Lokal za cenę około 1.200.000 zł, ze sprzedaży którego całość ceny zostanie przeznaczona na całkowitą spłatę zobowiązań wynikających z Kredytu I oraz na częściową spłatę zobowiązań wynikających z Kredytu II.

Kredyt I zaciągnięty na nabycie Lokalu został zaciągnięty przez samego Podatnika, bez udziału jakiegokolwiek innego podmiotu.

Pytania

Czy czynności związane z kredytami, opisane powyżej, można traktować na gruncie ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych jako wydatkowanie środków na własne cele mieszkaniowe, jeśli w momencie uzyskania tych środków Lokal nie będzie już wykorzystywany na własne cele mieszkaniowe podatnika/podatników, albowiem w momencie zbycia Lokalu wykorzystywanym na własne cele mieszkaniowe będzie Dom?

Jeśli uznać odpowiedź na powyższe pytanie za twierdzącą, to czy sposób przelania środków do banku udzielającego Kredytu I poprzez przekaz w rozumieniu kodeksu cywilnego (kupujący Lokal przelewa środki bezpośrednio na rachunek techniczny banku celem zwolnienia podatnika z zobowiązań wynikających z Kredytu I wobec tego banku) będzie wystarczającym, aby uznać, że nastąpiła zapłata ceny (bo nastąpi, ale nie bezpośrednio na konto podatnika), w związku z czym mamy do czynienia z wydatkowaniem (części) środków ze zbycia Lokalu na własne cele mieszkaniowe?

Czy aby uznać za wydatkowanie części otrzymanej kwoty na własne cele mieszkaniowe (poprzez spłatę całości Kredytu I) należy opisać sposób zapłaty ceny w akcie notarialnym w taki sposób, że całość ceny za zbywany Lokal ma wpłynąć na rachunek bankowy podatnika, który następnie sam dokonuje całkowitej spłaty Kredytu I?

Pana stanowisko w sprawie

Pana zdaniem, czynności opisane we wniosku można traktować jako wydatkowanie środków na własne cele mieszkaniowe, aczkolwiek pozostaje kwestia udzielenia odpowiedzi na pytanie o przekaz opisany powyżej.

Doprecyzowując własne stanowisko w sprawie oceny prawnej zdarzenia przyszłego uważa Pan, iż zapłata części ceny za sprzedaż Lokalu w formie przekazu – w rozumieniu Kodeksu cywilnego – bezpośrednio na rachunek techniczny banku celem całkowitej spłaty Kredytu I jest/będzie wydatkowaniem (części) środków na własne cele mieszkaniowe, w związku z czym uznać należy, że odpowiedź na pytanie zawarte in fine opisu zdarzenia przyszłego jest bezcelowa, gdyż według Pana, przekaz to wydatkowanie środków na własne cele mieszkaniowe, bez konieczności uprzedniego uznania Pana rachunku bankowego częścią ceny, a następnie przelania przez Pana środków do banku celem całkowitej spłaty Kredytu I.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 592):

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

Tym samym zgodnie z generalną zasadą, każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c cytowanej ustawy, stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostanie dokonane w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Jednocześnie zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości uprawniają do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w zamkniętym katalogu kosztów, tj. w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 ww. ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:

Stosownie natomiast do treści at. 21 ust. 25 pkt 2 tej ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

Zgodnie z art. 21 ust. 25a omawianej ustawy:

Przy czym, jak stanowi art. 21 ust. 28 ww. ustawy:

Stosownie do art. 21 ust. 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Nadmienić trzeba też, że zgodnie z art. 21 ust. 30 omawianej ustawy:

Na podstawie art. 21 ust. 30a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Ustawodawca uzależnia prawo do skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w stosunku do dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości (oraz praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy) jest fakt wydatkowania równowartości przychodu (w całości lub w części) z ich odpłatnego zbycia – począwszy od dnia sprzedaży i nie później niż w okresie trzech lat licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż – wyłącznie na enumeratywnie (wyczerpująco) wskazane w ustawie cele mieszkaniowe.

W przypadku wydatkowania równowartości przychodu ze sprzedaży nieruchomości na spłatę kredytu istotne jest, aby kredyt został zaciągnięty: w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej. Z kolei z art. 21 ust. 25 pkt 2 ww. ustawy wynika, że kredyt (pożyczka), na którego spłatę zostanie przeznaczony przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości musi być kredytem (pożyczką) zaciągniętym na udokumentowane własne cele mieszkaniowe, które zostały wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Ważne jest również, aby spłacany kredyt (pożyczka) zaciągnięty był przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości i aby kredyt ten zaciągnięty był przez osobę, która uzyskuje przychód ze sprzedaży.

Ponadto zgodnie z dyspozycją art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za wydatki na własne cele mieszkaniowe uznaje się wyłącznie spłatę kredytu (pożyczki), którymi sfinansowane zostały wydatki mieszkaniowe oraz odsetki od tego kredytu (pożyczki). Takimi wydatkami nie są inne opłaty oraz prowizje, w tym związane z wcześniejszą spłatą kredytu (pożyczki).

Istotnym jest także, czy w momencie dokonywania wydatków na własne cele mieszkaniowe podatnik dysponuje/uzyskał przychód ze sprzedaży nieruchomości.

Z podanych przez Pana informacji wynika m.in., że:

·      w 2021 r., będąc kawalerem, kupił Pan lokal mieszkalny wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej, na nabycie którego zaciągnął kredyt hipoteczny;

·      w 2026 r. wraz z żoną kupił Pan do majątku wspólnego małżeńskiego dom, na nabycie którego zaciągnęli Państwo kredyt hipoteczny;

·      w II połowie 2026 r. zamierza Pan sprzedać mieszkanie a następnie spłacić w całości kredyt zaciągnięty na mieszkanie oraz częściową spłatę zobowiązań z kredytu zaciągniętego na dom.

Pana wątpliwość dotyczy ustalenia czy:

·      całkowita spłata kredytu hipotecznego zaciągniętego na nabycie lokalu mieszkalnego oraz częściowa kredytu hipotecznego zaciągniętego na nabycie domu – w sytuacji, gdy lokal mieszkalny nie będzie już wykorzystywany na Pana własne cele mieszkaniowe oraz

·      czy przekazanie przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego bezpośrednio przez kupujących na rachunek techniczny banku celem zwolnienia ze zobowiązań wynikających z zaciągniętego kredytu

– uprawnia Pana do zastosowania tzw. ulgi mieszkaniowej.

W świetle powyższego należy zauważyć, że ustawodawca nie wymaga, aby dla możliwości skorzystania ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należało zamieszkiwać w lokalu mieszkalnym. Ponadto część przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego, która zostanie przekazana bezpośrednio przez kupujących na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na jego zakup, będzie stanowić wydatek na cele mieszkaniowe, o którym mowa w art. 21 ust. 30a w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegający uwzględnieniu przy obliczaniu dochodu zwolnionego od podatku na warunkach określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Biorąc powyższe pod uwagę stwierdzam, że wydatkowanie przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego, na spłatę ww. kredytów hipotecznych, w terminie trzech lat licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpi odpłatne zbycie, uprawnia do skorzystania z ulgi podatkowej wynikającej z art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dlatego też stanowisko Pana uznałem za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.