0115-KDIT2.4011.515.2026.4.DT

Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

5 sierpnia 2026 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełniła go Pani pismem z 9 września 2026 r. (wpływ) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

W 2018 r. nabyła Pani na podstawie umowy sprzedaży nieruchomość, dla której prowadzona jest księga wieczysta. Zakup został sfinansowany kredytem hipotecznym zabezpieczonym hipoteką ustanowioną na nieruchomości. Kredyt hipoteczny został następnie w całości spłacony.

W 2023 r., przed zawarciem związku małżeńskiego, darowała Pani przedmiotową nieruchomość swoim rodzicom na podstawie umowy darowizny zawartej w formie aktu notarialnego. Po dokonaniu darowizny zawarła Pani związek małżeński.

Obecnie Pani rodzice planują ponownie przekazać Pani tę nieruchomość w drodze umowy darowizny sporządzonej w formie aktu notarialnego. Po otrzymaniu nieruchomości zamierza Pani sprzedać ją osobie trzeciej. W związku z powyższym powzięła Pani wątpliwości dotyczące skutków podatkowych planowanej darowizny oraz planowanej sprzedaży nieruchomości.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

Nieruchomość, o której mowa we wniosku, leży w Polsce.

Pani rodzice darują Pani nieruchomość w 2026 r.

Nieruchomość planuje Pani odpłatnie zbyć w 2027 r.

Zaprzeczyła Pani, aby nieruchomość była (lub miała być) wykorzystywana na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej. Ponadto wskazała Pani, że nieruchomość jest wykorzystywana wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Zaprzeczyła Pani, aby odpłatne zbycie ww. nieruchomości miało nastąpić w wykonywaniu działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Pytanie (oznaczone we wniosku jako pytanie nr 2)

Czy przy ustalaniu skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym pierwotnie nabyła Pani nieruchomość w 2018 r., czy od końca roku kalendarzowego, w którym ponownie nabędzie ją Pani od rodziców w drodze darowizny w 2026 r.?

Pani stanowisko w sprawie (w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych)

Uważa Pani, że ponowne otrzymanie tej samej nieruchomości od rodziców nie powinno powodować rozpoczęcia biegu nowego pięcioletniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji sprzedaż nieruchomości nie powinna w Pani ocenie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym, jeżeli od końca roku, w którym pierwotnie nabyła Pani nieruchomość (2018 r.), upłynął wymagany pięcioletni okres.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku, jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Treść powyższego przepisu wskazuje, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika, z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych zawartym w powyższej ustawie bądź, od których zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. W świetle art. 10 ust. 1 pkt 8 tej ustawy:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)  innych rzeczy,

-     jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. b-c następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie zostaje dokonane w wykonaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z wniosku wynika, że w 2018 r. nabyła Pani na podstawie umowy sprzedaży nieruchomość, a nabycie sfinansowała Pani kredytem hipotecznym. W 2023 r., przed zawarciem związku małżeńskiego, darowała Pani przedmiotową nieruchomość swoim rodzicom na podstawie umowy darowizny zawartej w formie aktu notarialnego. Obecnie Pani rodzice planują ponownie przekazać Pani tę nieruchomość w drodze umowy darowizny sporządzonej w formie aktu notarialnego. Pani rodzice zamierzają dokonać darowizny w 2026 r. Po otrzymaniu nieruchomości zamierza Pani sprzedać ją osobie trzeciej. Zbycie planuje Pani na 2027 r.

Aby ustalić, czy w przedmiotowej sprawie sprzedaż przez Panią nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych istotne jest rozważenie, czy odpłatne zbycie nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje pojęcia „nabycie”, należy zatem odwołać się do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 795).

Do zagadnienia „nabycia” odnosi się w szczególności art. 155 § 1 ww. Kodeksu, który stanowi, że:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Zatem pojęcie „nabycie” należy rozumieć szeroko, tzn. że nabycie nieruchomości lub praw majątkowych następuje z chwilą uzyskania prawa własności, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego. Tym samym poprzez „nabycie” należy rozumieć każde zwiększenie aktywów podatnika.

Zgodnie z art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego:

Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.

Podstawową cechą umowy darowizny jest bezpłatne świadczenie darczyńcy na rzecz obdarowanego kosztem jego majątku. Darowizna należy do czynności rozporządzających, których celem jest dokonanie aktu przysporzenia majątkowego (świadczenie musi wzbogacić obdarowanego). W przypadku dokonania darowizny, darczyńca wyzbywa się własności, a obdarowany staje się nabywcą (nowym właścicielem) rzeczy darowanej.

Zatem dokonując w 2023 r. darowizny na rzecz Pani rodziców wyzbyła się Pani własności nieruchomości, o której mowa we wniosku, a właścicielami (nabywcami) tej nieruchomości stali się Pani rodzice. Wobec tego, prawo własności nieruchomości nabędzie Pani ponownie (na nowo) w dniu powrotnego przeniesienia tego prawa w ramach kolejnej umowy darowizny, którą planują uczynić na Pani rzecz aktualni właściciele (Pani rodzice).

Tożsamy pogląd wyraził także Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 4 kwietnia 2018 r., sygn. akt II FSK 843/16 w sprawie, w której doszło do odwołania darowizny. NSA wskazał, że w świetle regulacji prawa cywilnego, w okresie między przeniesieniem własności na podstawie umowy o skutku zobowiązująco-rozporządzającym a jej odstąpieniem lub rozwiązaniem – właścicielem nieruchomości pozostaje jej nabywca (obdarowany). Zbywca staje się właścicielem nieruchomości dopiero w momencie rozwiązania umowy lub odstąpienia od niej lub (przy przyjęciu stanowiska wynikającego z orzecznictwa) dopiero w momencie przeniesienia na niego własności nieruchomości przez nabywcę. Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego odstąpienie od umowy nie może powodować stanu, zgodnie z którym skutek rzeczowy w postaci przeniesienia własności nieruchomości zostanie uznany za niebyły. W opinii Naczelnego Sądu Administracyjnego odwołanie darowizny skutkuje więc ponownym nabyciem nieruchomości w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przedstawionym przez Panią zdarzeniu nieruchomość zostanie ponownie przez Panią nabyta w wyniku planowanej darowizny od rodziców, która zgodnie z treścią wniosku ma mieć miejsce jeszcze w 2026 r.

W takim przypadku, termin pięciu lat, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy liczyć od końca roku, w którym na powrót nabędzie Pani wskazaną we wniosku nieruchomość (tj. od końca 2026 r.). Dyspozycja powołanego przepisu wskazuje wprost, że termin pięciu lat należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do nabycia, a nie nabyć na przestrzeni wielu lat. Ustawodawca odwołując się do nabycia nieruchomości używa liczby pojedynczej, a nie mnogiej. Brak jest więc możliwości uwzględniania łącznego okresu posiadania prawa własności takiej nieruchomości, bądź przyjęcia, że wyzbycie się nieruchomości przez podatnika nie ma dla ustalenia ww. terminu znaczenia.

Wobec powyższego stwierdzam, że nienastępujące w wykonaniu działalności gospodarczej odpłatne zbycie nieruchomości, które planuje Pani na 2027 r., stanowić będzie dla Pani źródło przychodu w rozumieniu powołanego wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zbycie to nastąpi bowiem przed upływem pięcioletniego terminu, o którym mowa w ww. przepisie, liczonego od końca roku, w którym dojdzie do ponownego nabycia przez Panią tej nieruchomości w drodze darowizny od Pani rodziców.

Mając powyższe na uwadze, Pani stanowisko oceniłem jako nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)  z zastosowaniem art. 119a;

2)  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.