0115-KDIT1.4011.645.2026.1.DB

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

19 sierpnia 2026 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni jest osobą fizyczną będącą obywatelką Polski, stale mieszkającą na terytorium kraju. Wnioskodawczyni jest właścicielką nieruchomości niezabudowanej i nieogrodzonej stanowiącej działkę gruntu numer 111, dla której prowadzona jest księga wieczysta o numerze (...), położonej w miejscowości A., (...), w której sposób korzystania został określony jako R – grunty orne (dalej: „Nieruchomość”). Na Nieruchomości nie znajdują się żadne zabudowania, ani sieci techniczne.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego/decyzja o warunkach zabudowy

Nieruchomość jest położona na terenie, dla którego nie obowiązuje aktualny miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W chwili sporządzania wniosku obowiązuje decyzja o warunkach zabudowy wydana dla inwestycji polegającej na budowie zespołu magazynowo-produkcyjnego wraz z częściami socjalno-biurowymi, infrastrukturą towarzyszącą, urządzeniami budowlanymi oraz innymi budowlami (dalej: „Decyzja WZ”). Decyzja WZ została wydana na wniosek oraz na rzecz Spółki (zdefiniowanej w dalszej części wniosku).

Nabycie Nieruchomości

Wnioskodawczyni nabyła Nieruchomość na podstawie umów kupna zawartych w 2002 i 2003 r. (Rep. A nr (...) z 19 lutego 2002 r. oraz Rep. A nr (...) z 12 września 2003 r.). Nabycie Nieruchomości zostało dokonane za środki własne Wnioskodawczyni. W szczególności Wnioskodawczyni nie zaciągała kredytu w celu nabycia Nieruchomości. Nieruchomość nie została nabyta w ramach działalności gospodarczej Wnioskodawczyni. Nieruchomość została nabyta w ramach czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT i transakcja nabycia nie została udokumentowana fakturami VAT. Nabycie Nieruchomości podlegało natomiast opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC). Nieruchomość została nabyta do majątku prywatnego Wnioskodawczyni

Cel Nabycia Nieruchomości

Celem nabycia Nieruchomości było przeznaczenie jej na działalność rolniczą. W momencie nabycia Wnioskodawczyni nie dokonywała zakupu Nieruchomości w celu prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej, tj. nie miała zamiaru wykorzystywać jej w pozarolniczej działalności gospodarczej, a nabycie nie było motywowane chęcią osiągnięcia zysku z obrotu nieruchomościami. Nabycie Nieruchomości nie podlegało opodatkowaniu VAT.

Przeznaczenie Nieruchomości przed transakcją

Od momentu nabycia Nieruchomość była wykorzystywana rolniczo (jako grunt orny). Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Wnioskodawczynię do prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej. Nieruchomość nie była również wykorzystywana w działalności podlegającej opodatkowaniu VAT ani w działalności zwolnionej z VAT. Nieruchomość nie była również wykorzystywana przez Wnioskodawczynię do prowadzenia indywidualnej działalności rolniczej. W szczególności Wnioskodawczyni nie dokonywała uprawy ani zbiorów i dostawy (sprzedaży) produktów rolnych. Wnioskodawczyni nie posiada również statusu rolnika ryczałtowego.

Ponadto Wnioskodawczyni nie podejmowała żadnych działań inwestycyjnych ani marketingowych dotyczących Nieruchomości. W szczególności Wnioskodawczyni:

•      nie ponosiła i nie zamierza ponosić nakładów finansowych związanych z przygotowaniem Nieruchomości do sprzedaży;

•      nie dokonywała podziałów ani połączeń działek;

•      nie podejmowała działań mających na celu uzbrojenie Nieruchomości;

•      nie wydzielała dróg wewnętrznych;

•      nie podejmowała działań marketingowych w celu sprzedaży Nieruchomości;

•      nie występowała do organów z wnioskami o wydanie decyzji w zakresie: przekształcenia działki pod zabudowę, decyzji o warunkach zabudowy lub zagospodarowania przestrzennego, wycinki drzew i krzewów, uzyskania warunków technicznych przyłączenia do infrastruktury technicznej ani w żadnym innym zakresie;

•      nie podejmowała żadnych innych czynności dotyczących Nieruchomości mających na celu zwiększenie jej wartości lub atrakcyjności.

Wskazać należy, że Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej, w tym polegającej na dzierżawie lub obrocie ziemią rolną.

Transakcja i Umowa Przedwstępna

Wnioskodawczyni zamierza dokonać transakcji sprzedaży Nieruchomości (dalej: „Transakcja”). W tym celu 29 kwietnia 2024 r. Wnioskodawczyni zawarła z podmiotem trzecim (dalej: „Spółka”) (dalej łącznie: „Strony”), będącym podmiotem niepowiązanym w stosunku do Wnioskodawczyni, przedwstępną warunkową umowę sprzedaży Nieruchomości Rep. A Nr (...) (dalej: „Umowa przedwstępna”). Na jej podstawie Wnioskodawczyni zobowiązała się zawrzeć przyrzeczoną umowę sprzedaży (dalej: „Umowa sprzedaży”), na mocy której Wnioskodawczyni sprzeda na rzecz Spółki lub podmiotu, na który Spółka dokona przelewu praw i obowiązków (cesji) wynikających z Umowy przedwstępnej (dalej: „Podmiot Trzeci”) Nieruchomość po spełnieniu określonych warunków, m.in.:

a.  niezaleganiu przez Wnioskodawczynię z płatnością należnych podatków i innych świadczeń publicznoprawnych;

b.  przeprowadzeniu przez Spółkę procesu analiz stanu prawnego, środowiskowego oraz technicznego Nieruchomości i uznanie przez Spółkę, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące;

c.   uzyskaniu przez Spółkę na jej koszt ustaleń, z których wynikałoby, iż warunki glebowo-środowiskowe Nieruchomości umożliwiają realizację zamierzonej przez Spółkę inwestycji;

d.  uzyskaniu przez Spółkę warunków technicznych, pozwoleń, uzgodnień oraz zgód osób prawnych i fizycznych, w tym dostawców danych mediów oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji państwowej na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na terenie Nieruchomości, które to media (gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, rurociągi, linie telekomunikacyjne, rowy melioracyjne itp.) mogą znajdować się na terenie Nieruchomości oraz kolidować z planowaną przez Spółkę inwestycją i których zmiana przebiegu jest niezbędna do uzyskania przez Spółkę pozwolenia na budowę planowanej inwestycji;

e.  potwierdzeniu, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną, gaz, włączenia do układu drogowego oraz odprowadzania ścieków i wód deszczowych) umożliwiają realizację zamierzonej inwestycji na Nieruchomości;

f.    potwierdzeniu, iż Nieruchomość posiada faktyczny i prawny dostęp do drogi publicznej;

g.  uzyskaniu przez Spółkę ostatecznej decyzji potwierdzającej, że Nieruchomość została wyłączona z produkcji rolnej albo zaświadczenia potwierdzającego, że może ona zostać wyłączona z produkcji rolnej bez konieczności wydawania decyzji zezwalającej na takie wyłączenie;

h.  uzyskaniu przez Spółkę decyzji o warunkach zabudowy dla Nieruchomości albo uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, na terenie którego położona jest Nieruchomość, umożliwiającego realizację inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą;

i.    uzyskaniu przez Spółkę ostatecznej decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej przez Spółkę inwestycji na środowisko;

j.    uzyskaniu przez Strony decyzji i informacji właściwego organu gminy o ustaleniu lub nie ustaleniu dla Wnioskodawczyni renty planistycznej

(dalej łącznie: „Warunki Transakcji”).

W celu umożliwienia Spółce spełnienia Warunków Transakcji, a tym samym zawarcia Umowy sprzedaży, w Umowie przedwstępnej Wnioskodawczyni udzieliła Spółce prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowania planowanej przez Spółkę inwestycji w zakresie przewidzianym przez Ustawę z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 524), to jest dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (z prawem cesji tego prawa na dowolną osobę trzecią), składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a nadto uzyskiwania wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów, a także do wejścia na teren Nieruchomości celem usunięcia kolizji istniejących sieci i projektowanym przebiegiem sieci, prowadzenia prac przygotowawczych, badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, że Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej inwestycji polegającej na wybudowaniu centrum magazynowo-logistyczno- produkcyjnego.

W Umowie przedwstępnej Wnioskodawczyni ustanowiła pełnomocników (działających w imieniu Spółki) i upoważniła ich m.in. do:

a.  uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do dróg w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania i odbioru;

b.  uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;

c.   uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych, a także dokonania wyżej wymienionych czynności;

d.  zawarcia w imieniu Wnioskodawczyni umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg;

e.  uzyskania decyzji – pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej przez Spółkę inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji o warunkach zabudowy, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na Nieruchomości inwestycji planowanej przez Spółkę;

f.    uzyskania zaświadczeń potwierdzających, że Wnioskodawczyni nie zalega z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi;

g.  uzyskania od organów administracji publicznej wszelkich zaświadczeń i informacji dotyczących Nieruchomości, w tym w szczególności wypisów z rejestru gruntów oraz wyrysów z mapy ewidencyjnej;

h.  przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) ksiąg wieczystych prowadzonych dla Nieruchomości przez Sąd Rejonowy (...).

Wyżej wskazane pełnomocnictwo uprawnia Spółkę do składania i podpisywania wniosków, umów i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz do odbioru decyzji, postanowień, wypisów, wyrysów, map i pism oraz korespondencji związanej z prowadzonymi postępowaniami administracyjnymi, a w szczególności z uzyskaniem pozwolenia na budowę i decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach.

Z uwagi na fakt, iż na dzień sporządzenia wniosku dla Nieruchomości nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z prawem jej nabycie przez podmiot niebędący rolnikiem w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz wykorzystanie Nieruchomości na cele inne niż rolne wymaga uprzedniego dokonania zmiany klasyfikacji (użytku) gruntu w ewidencji gruntów. W związku z powyższym Spółka podejmie stosowne działania, które będą miały na celu zmianę klasyfikacji gruntu – w tym uzyskanie Decyzji WZ oraz pozwolenia na budowę czy rozpoczęcie prac przygotowawczych oraz prac ziemnych, polegających na zdjęciu warstw humusu, wyrównaniu terenu, wygrodzeniu terenu. Celem tych działań jest umożliwienie zmiany klasyfikacji gruntu w ewidencji oraz stworzenie warunków do jego zgodnego z prawem nabycia, tym samym doprowadzenia Transakcji do skutku (bez tych działań nie mogłoby bowiem dojść do planowanej przez Spółkę lub Podmiot Trzeci Transakcji). Wnioskodawczyni zaznacza także, że powyższe działania leżą w interesie Spółki i będą wykonywane na jej koszt, a w przypadku niedojścia Transakcji do skutku Spółka jest zobowiązana do przywrócenia stanu poprzedniego Nieruchomości sprzed daty zawarcia Umowy przedwstępnej.

Zgodnie z Umową przedwstępną wszystkie koszty oraz opłaty przyłączeniowe związane z warunkami technicznymi, decyzjami i umowami przyłączeniowymi określonymi powyżej obciążają Spółkę. Podsumowując, badanie stanu prawnego Nieruchomości oraz wszelkie działania związane z oceną możliwości inwestycyjnych oraz spełnienia Warunków Transakcji są realizowane przez Spółkę na jej koszt i w jej interesie, a Wnioskodawczyni nie czerpie z tego żadnych korzyści materialnych.

Celem spełnienia Warunków Transakcji, zrealizowania planowanej inwestycji przez Spółkę w przyszłości oraz dojścia Transakcji do skutku Strony zawarły umowę użyczenia (dalej: „Umowa użyczenia”).

W ramach Umowy użyczenia Wnioskodawczyni udzieliła Spółce uprawnienia do działania we własnym imieniu w zakresie:

a.  występowania do dostawców mediów i gestorów sieci i uzyskiwania wszelkich pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń i opinii dotyczących warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do sieci elektroenergetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej, umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, jak również uzyskania warunków technicznych oraz dokonywania wszelkich uzgodnień w zakresie ewentualnej relokacji przebiegu mediów znajdujących się na Nieruchomości i urządzeń z nimi związanych, a kolidujących z planowaną na Nieruchomości inwestycją;

b.  uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania inwestycji na środowisko, w tym składania i podpisywania wszelkich wniosków i dokumentów w tym zakresie, ich zmianę, cofanie oraz odbiór;

c.   uzyskania decyzji – pozwolenia wodnoprawnego, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji na lokalizację zjazdu z drogi publicznej, decyzji o zgodzie na realizację inwestycji drogowej, w tym składania i podpisywania wszelkich wniosków i dokumentów w tym zakresie, ich zmianę, cofanie oraz odbiór;

d.  składania wniosków o pozwolenie na budowę i uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany przez Spółkę w użyczenie dla planowanej inwestycji, w tym składania i podpisywania wszelkich wniosków i dokumentów w tym zakresie, ich zmianę, cofanie oraz odbiór;

e.  uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, leśnej, w tym składania i podpisywania wszelkich wniosków i dokumentów w tym zakresie, ich zmianę, cofanie oraz odbiór;

f.    wejścia na Nieruchomość oraz prowadzenia na niej badań i odwiertów, niezbędnych do potwierdzenia, iż warunki gruntowe umożliwiają realizację planowanej na Nieruchomości inwestycji, w tym również do uzyskania decyzji zatwierdzających projekt robót geotechnicznych oraz uzyskania decyzji zatwierdzającej dokumentację geologiczno-inżynierską;

g.  wejścia na Nieruchomość w celu wykonania badań geotechnicznych i środowiskowych;

h.  występowania do właściwych organów w celu uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt planu remediacji dla Nieruchomości, w tym składania i podpisywania wszelkich wniosków i dokumentów w tym zakresie, ich zmianę, cofanie oraz odbiór;

i.    występowania do właściwych organów w celu uzyskania decyzji zezwalającej na wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na Nieruchomości oraz decyzji o wykonaniu nasadzeń zastępczych (o ile znajduje to uzasadnienie);

j.    dokonywania wszelkich uzgodnień dotyczących włączenia Nieruchomości do układu drogowego, w tym występowanie do właściwych organów i służb w celu uzyskania warunków na zjazd oraz decyzji o lokalizacji zjazdu z drogi publicznej, w tym składanie i podpisywanie wniosków i innych dokumentów, ich zmianę, cofanie oraz odbiór;

k.   zrzeczenia się praw Wnioskodawczyni do odwołania od otrzymanych decyzji.

Zgodnie z Umową użyczenia wszystkie koszty wynikające z uzyskiwania niezbędnych zezwoleń budowlanych określonych powyżej obciążają Spółkę.

Spółka, na mocy opisywanego wyżej pełnomocnictwa oraz Umowy użyczenia, na moment nabycia Nieruchomości dokona:

a.  przekształcenia Nieruchomości z rolnej na nierolną;

b.  uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej.

Wnioskodawczyni nie podejmowała żadnych działań marketingowych mających na celu sprzedaż Nieruchomości. Spółka skontaktowała się z Wnioskodawczynią z własnej inicjatywy. Wnioskodawczyni nie podejmowała również w tym zakresie żadnych działań reklamowych.

Wnioskodawczyni przed dokonaniem sprzedaży nie dokonywała i nie będzie dokonywać innych czynności w celu przygotowania Nieruchomości do sprzedaży, tj. m.in. nie dojdzie do postawienia ogrodzenia, innych działań zmierzających do zwiększenia wartości lub atrakcyjności Nieruchomości, czy zamieszczania ogłoszeń o sprzedaży w środkach masowego przekazu, np. w sieci internetowej, prasie, radio lub telewizji lub innych działań marketingowych.

Ponadto, poza udzieleniem wspomnianego pełnomocnictwa (oraz ewentualnie dodatkowych pełnomocnictw w przyszłości – gdyby takie pełnomocnictwa były konieczne) Wnioskodawczyni nie będzie podejmować żadnych czynności związanych z przygotowaniem Nieruchomości do Transakcji, ani nie będzie aktywnie wspierać Spółki w uzyskaniu decyzji, zezwoleń i zaświadczeń opisanych powyżej. Całe zaangażowanie Wnioskodawczyni sprowadza się do udzielenia pełnomocnictwa Spółce (oraz ewentualnych dodatkowych pełnomocnictw, gdyby były konieczne), to na Spółce działającej samodzielnie lub w oparciu o pełnomocnictwo (lub zlecając wykonanie określonych czynności profesjonalnym doradcom np. prawnikom, architektom, geodetom itp.) spoczywa doprowadzenie do spełnienia Warunków Transakcji oraz doprowadzenie do stanu faktycznego i prawnego, w którym możliwa będzie finalizacja sprzedaży Nieruchomości. Wszelkie decyzje, warunki i pozwolenia są uzyskiwane bezpośrednio na Spółkę, a w przypadku gdyby do Transakcji nie doszło Wnioskodawczyni nie będzie korzystała z efektów czynności podjętych przez Spółkę. Podkreślenia wymaga również, że to na wniosek i na rzecz Spółki została wydana decyzja WZ i również na Spółkę wydana zostanie decyzja pozwolenia na budowę.

Dla kompletności wniosku Wnioskodawczyni wskazuje, że nie szukała aktywnie nabywcy Nieruchomości. Spółka poszukując gruntów pod planowaną inwestycję uznała działkę będącą przedmiotem wniosku za atrakcyjną inwestycyjnie, skontaktowała się bezpośrednio z Wnioskodawczynią i zaproponowała zakup Nieruchomości za korzystną dla Wnioskodawczyni cenę.

Uzasadnienie Transakcji

Powodem Transakcji jest chęć uporządkowania spraw majątkowych, jak również chęć wsparcia finansowego rodziny oraz fakt, że Spółka sama zgłosiła się do Wnioskodawczyni i zaproponowała korzystną dla Wnioskodawczyni ofertę nabycia Nieruchomości będącej przedmiotem wniosku. Środki uzyskane ze sprzedaży Nieruchomości zostaną przeznaczone na potrzeby rodziny, w szczególności w celu zabezpieczenia spraw majątkowych, tak aby zapewnić stabilność finansową i organizacyjną najbliższym członkom rodziny na przyszłość.

Decyzja o sprzedaży Nieruchomości została podjęta w trosce o przyszłość rodziny tak, aby zapewnić jej stabilność finansową, uporządkowanie majątku oraz możliwość swobodnego dysponowania środkami w razie potrzeby. Sprzedaż ma charakter prywatny i incydentalny, nie jest związana z aktywnością gospodarczą ani inwestycyjną.

Wnioskodawczyni na ten moment nie planuje przeznaczenia tych środków na nabycie kolejnych nieruchomości w celu ich odsprzedaży. Sprzedaż Nieruchomości ma charakter incydentalny i nie jest związana z prowadzeniem działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Wnioskodawczyni posiada inne nieruchomości, których jednak sprzedaż aktualnie nie jest planowana. W szczególności Wnioskodawczyni nie podejmuje żadnych działań marketingowych w tym zakresie.

Wcześniejsze sprzedaże Wnioskodawczyni

Niezależnie od powyższego Wnioskodawczyni dla kompletności Wniosku informuje, że dokonała sprzedaży innych nieruchomości. Były to działania jednostkowe, wynikające z ówczesnej sytuacji życiowej i majątkowej, a ich celem nie było prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami:

•      sprzedaż działki rekreacyjnej 15 maja 2018 r. Działka stanowiła majątek prywatny Wnioskodawczyni. Transakcja miała charakter incydentalny i nie była objęta podatkiem VAT;

•      sprzedaż działki budowlanej 13 kwietnia 2022 r. Działka stanowiła majątek prywatny Wnioskodawczyni. Transakcja miała charakter incydentalny i nie była objęta podatkiem VAT;

•      sprzedaż działki rolnej 4 września 2022 r. Działka stanowiła majątek prywatny Wnioskodawczyni. Transakcja miała charakter incydentalny i nie była objęta podatkiem VAT;

•      sprzedaż lokali mieszkalnych 20 stycznia 2022 r., 7 kwietnia 2022 r. oraz 21 kwietnia 2023 r. Lokale stanowiły majątek prywatny Wnioskodawczyni. Transakcje miały charakter incydentalny i nie były objęte podatkiem VAT;

•      sprzedaż garażu 18 kwietnia 2024 r. Garaż stanowił majątek prywatny Wnioskodawczyni. Transakcja miała charakter incydentalny i nie była objęta podatkiem VAT.

Wnioskodawczyni podkreśla, że każda z powyższych transakcji miała charakter jednostkowy, incydentalny i była wynikiem okoliczności zewnętrznych – Wnioskodawczyni nie prowadziła czynności mających na celu aktywną sprzedaż nieruchomości. Nieruchomości nie były przedmiotem obrotu w ramach zorganizowanej działalności gospodarczej, nie były przedmiotem inwestycji, nie były przygotowywane do sprzedaży w sposób profesjonalny. Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, a wskazane transakcje nie noszą cech działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o PIT.

Co istotne, Transakcja, której dotyczy wniosek, nie ma żadnego związku z poprzednią sprzedażą nieruchomości. Upływ znacznego czasu oraz brak jakiejkolwiek aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami w międzyczasie wykluczają możliwość uznania, że Wnioskodawczyni działa w sposób zorganizowany i ciągły.

Wnioskodawczyni jest właścicielką nieruchomości gruntowych rolnych o powierzchni ok. 15 ha, oddanych ojcu w użyczenie. Ponadto Wnioskodawczyni posiada 2 i ½ lokali mieszkalnych. Ponadto Wnioskodawczyni osiąga przychód z najmu mieszkania. Na dzień złożenia wniosku nie są podejmowane żadne działania zmierzające do zbycia ww. nieruchomości, ani nie są prowadzone negocjacje lub rozmowy w tym zakresie. Wnioskodawczyni oświadcza, że na ten moment nie ma zamiaru dokonywać nabycia kolejnych nieruchomości w celu ich odsprzedaży.

Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, a jej dotychczasowe działania miały charakter incydentalny i wynikały z potrzeby uporządkowania spraw majątkowych w rodzinie. Sprzedaż Nieruchomości będącej przedmiotem Wniosku ma charakter prywatny i nie jest związana z planowaną działalnością inwestycyjną.

Data Transakcji

Końcowo Wnioskodawczyni wskazuje, że ostateczna data Transakcji nie jest jeszcze znana, jednak Wnioskodawczyni planuje przeprowadzić Transakcję nie później niż w 2027 r.

Podsumowanie:

a.  Nieruchomość została nabyta przez Wnioskodawczynię do majątku prywatnego;

b.  Wnioskodawczyni nie jest rolnikiem ryczałtowym, nie posiada statusu rolnika indywidualnego;

c.   Wnioskodawczyni posiada również inne, wskazane wcześniej nieruchomości, niebędące przedmiotem planowanej Transakcji, które również zostały nabyte do majątku prywatnego Wnioskodawczyni;

d.  Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej, w szczególności działalności polegającej na obrocie ziemią rolną;

e.  Wnioskodawczyni nie posiada statusu podatnika VAT czynnego. Niemniej jednak, w przypadku gdyby z treści interpretacji indywidualnej, o którą wnioskuje, bądź z innej interpretacji podatkowej wynikała konieczność rejestracji do VAT, Wnioskodawczyni dokona takiej rejestracji podatnika VAT czynnego (punkt ten ma charakter jedynie informacyjny w celu przedstawienia pełnego stanu faktycznego i nie stanowi on rozszerzenia zakresu wniosku o interpretację przepisów ustawy o VAT);

f.    Wnioskodawczyni nie zatrudniała ani nie zatrudnia żadnych pracowników ani osób, dla których Nieruchomość byłaby zakładem pracy;

g.  W ostatnim czasie Nieruchomość wykorzystywana była zgodnie z przeznaczeniem – była na niej prowadzona działalność rolnicza (uprawa ziemi);

h.  Nieruchomość nie jest i nie była wykorzystywany przez Wnioskodawczynię do prowadzenia działalności gospodarczej, ani do wykonywania działalności zwolnionej z opodatkowania VAT;

i.    Wnioskodawczyni nie jest stroną uzyskiwanych przez Spółkę decyzji, warunków oraz pozwoleń, a w przypadku nie dojścia Transakcji do skutku nie będzie czerpać korzyści z faktu ich uzyskiwania przez Spółkę;

j.    W przypadku nie dojścia Transakcji do skutku Spółka jest zobowiązana do przywrócenia stanu poprzedniego Nieruchomości sprzed daty zawarcia Umowy przedwstępnej.

Pytanie

Czy przychód uzyskany przez Wnioskodawczynię ze sprzedaży Nieruchomości nie będzie stanowić przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 w zw. z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Pani stanowisko

Zdaniem Wnioskodawczyni, jej aktywność w zakresie sprzedaży Nieruchomości nie może być kwalifikowana jako element pozarolniczej działalności gospodarczej. Transakcja ma charakter incydentalny i jest związana wyłącznie z majątkiem prywatnym Wnioskodawczyni. Ani w momencie nabycia, ani w okresie posiadania Nieruchomości Wnioskodawczyni nie wykonywała wobec niej żadnych czynności, które mogłyby być bezpośrednio lub pośrednio powiązane z działalnością gospodarczą.

Tym samym osiągnięte w wyniku Transakcji przychody nie powinny być rozliczane na zasadach przewidzianych dla przychodów wskazanych w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT. W konsekwencji, z uwagi na to, że do odpłatnego zbycia Nieruchomości dojdzie po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie Nieruchomości, dochód uzyskany ze sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegał opodatkowaniu PIT na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, przez pozarolniczą działalność gospodarczą rozumie się działalność:

a)  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych.

Zgodnie z powyższym przepisem, aby dana działalność była uznana za działalność gospodarczą na gruncie ustawy o PIT powinna być ona prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat oraz w sposób zorganizowany i ciągły. Uzyskane przychody z tej działalności nie powinny być zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 ustawy o PIT.

Użyte w ww. przepisie pojęcie „pozarolniczej działalności gospodarczej” opiera się na trzech przesłankach:

a)  zarobkowym celu działalności,

b)  wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

c)  prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Wnioskodawczyni zwraca uwagę na Wyrok Sądu Najwyższego z 16 grudnia 2021 r. sygn. akt II USKP 164/21, gdzie zawarto tezę: „Dla odkodowania pojęcia "wykonywania działalności gospodarczej we własnym imieniu" pomocny jest art. 5b ust. 1 ustawy o PIT, który wskazuje cechy charakterystyczne takiej aktywności. Są to:

1)  odpowiedzialność przedsiębiorcy wobec osób trzecich za rezultat podejmowanych w jej ramach czynności oraz ich wykonywanie,

2)  samodzielne wyznaczanie miejsca i czasu wykonywania tych czynności,

3)  ponoszenie ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

Wobec powyższego działalność gospodarcza może przybrać także formę stałego wykonywania rodzajowo jednej umowy (usługi) dla innego podmiotu, ale cechą takiej działalności powinno być nadal działanie we własnym imieniu i na własne ryzyko. Wykonywanie działalności gospodarczej we własnym imieniu wiąże się natomiast z zasadą odpowiedzialności za wyniki finansowe działalności oraz za zobowiązania natury prywatnej i publicznoprawnej".

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że kluczowym elementem do uznania czynności wykonywanych przez Wnioskodawczynię za działalność gospodarczą jest ich zorganizowany charakter oraz ciągłość. W nauce prawa podatkowego podkreśla się, że działania incydentalne, jednorazowe nie mogą zostać zaliczone do działalności gospodarczej. Potwierdza to także stanowisko Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 10 marca 2025 r., nr 0114-KDIP3-2.4011.27.2025.2.MG, w której organ wskazał, że: „Przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej, podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej”.

Ciągłość działania wiąże się z planowanym charakterem działań i realizacją poszczególnych zamierzeń w sposób ciągły. Wyłącznie takie transakcje wolno zaliczyć do przychodów z działalności gospodarczej, które cechuje ciągłość, stałość i powtarzalność (tak np. w wyrokach Naczelnego Sądu Administracyjnego: z 30 stycznia 2014 r. sygn. akt II FSK 867/12; z 13 czerwca 2013 r. sygn. akt II FSK 1987/11).

Zasadnym jest także zacytowanie tezy zawartej w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z 14 lutego 2018 r. sygn. akt I SA/Bd 1059/17, w którym wskazano, że: „Definicja działalności gospodarczej dla potrzeb opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych pozwala na wyróżnienie dwóch grup przesłanek (cech) aktywności zarobkowej podatnika, których zaistnienie należy każdorazowo badać, dokonując oceny charakteru prowadzonej przez niego działalności. Są to po pierwsze, przesłanki pozytywne, wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, warunkujące zaliczenie danej działalności do działalności gospodarczej, oraz po drugie, przesłanki negatywne, wymienione w końcowej części art. 5a pkt 6 ustawy o PIT oraz art. 5b ust. 1 ustawy o PIT, wyłączające uznanie danej działalności za działalność gospodarczą, pomimo spełnienia przesłanek pozytywnych”.

Zgodnie z wyrokiem NSA z 6 grudnia 2019 roku, sygn. II FSK 89/18, przesłanka prowadzenia działalności w sposób zorganizowany powinna zostać oceniona w zakresie organizacji formalnej oraz faktycznej. Zorganizowanie formalne dotyczy przede wszystkim podjęcia przez podatnika określonych czynności prawnych takich jak np. wybór formy organizacyjno-prawnej, zgłoszenie działalności do ewidencji działalności gospodarczej, uzyskanie numerów statystycznych itp. W tym zakresie nie ma podstaw do uznania, że działalność Wnioskodawczyni spełnia taką przesłankę.

W orzecznictwie sądów administracyjnych wskazuje się, że dla oceny, czy aktywność podatnika spełnia cechy zorganizowanej działalności konieczne jest wykazanie również elementów zorganizowania faktycznego (przykładowo: wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 21 sierpnia 2014 r., sygn. akt II FSK 2096/12). W konsekwencji rzeczywistą formę prawną działalności gospodarczej ustala się po stwierdzeniu, czy prowadzi on samodzielnie działalność funkcjonalnie i organizacyjnie przygotowaną do realizacji celu zarobkowego oraz że ta działalność ma charakter ciągły. Jak wskazano w powołanym wyżej orzecznictwie, na zorganizowanie wskazują wszelkie działania cechujące się fachowością.

Opisywana sprzedaż ma charakter sprzedaży incydentalnej w ramach zarządu majątkiem osobistym Wnioskodawczyni na warunkach narzuconych przez Spółkę oraz po spełnieniu szeregu wymogów prawnych i formalnych przez Spółkę, zaś po stronie Wnioskodawczyni spoczywa jedynie obowiązek współpracy polegający na udzielaniu pełnomocnictwa dla przedstawicieli Spółki, którzy stali się pełnomocnikami Wnioskodawczyni. Transakcja nie wymaga od Wnioskodawczyni podjęcia nadzwyczajnych działań, czy też przygotowań, albowiem na podstawie pełnomocnictw dla Spółki to Spółka dąży do zorganizowanego nabycia Nieruchomości.

Ponadto należy odnieść się do wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 27 kwietnia 2022 r. sygn. akt II FSK 507/21, w którym wskazano, że: „Czynności podejmowane przez skarżącą zmierzały do sprzedaży wszystkich objętych wnioskiem działek jednemu nabywcy, w ramach jednej czynności prawnej. Dlatego nie sposób upatrywać w nich cech regularności”.

Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w wyroku z 31 sierpnia 2023 r. sygn. akt I SA/Wr 173/23: „Odnośnie zasad towarzyszących opodatkowaniu czynności odpłatnego zbywania nieruchomości i innych praw majątkowych powszechnie przyjmuje się, że dla ustalenia, czy odpłatne zbycie nieruchomości dokonywane jest w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej, czy też w ramach zarządu tzw. "majątkiem prywatnym", konieczne jest dokonywanie przez organy podatkowe ustaleń faktycznych w tym zakresie z uwzględnieniem tych czynności i towarzyszących im okoliczności na przestrzeni kilku lat. Tylko w ten sposób można ustalić w sposób obiektywny, czy odpłatne zbycie nieruchomości dokonywane było w okolicznościach przewidzianych w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT”.

Reasumując, zdaniem Wnioskodawczyni, przychód ze sprzedaży Nieruchomości nie będzie dla Wnioskodawczyni przychodem z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT. Podkreślić należy, że Transakcja wobec Wnioskodawczyni nie ma charakteru ciągłego i zorganizowanego, jak również nie nosi elementów profesjonalnej działalności. Całokształt okoliczności, a w szczególności zakres i cel działania Wnioskodawczyni oraz fakt, że sprzedaż Nieruchomości nastąpi po upływie długiego czasu od ich nabycia sugeruje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem Wnioskodawczyni.

Wnioskodawczyni dokonując sprzedaży Nieruchomości kieruje się chęcią zabezpieczenia majątku na przyszłość. Wnioskodawczyni podjęła decyzję o sprzedaży Nieruchomości i zabezpieczeniu środków finansowych na własne potrzeby. W świetle powyższych argumentów Transakcja ma na celu wyłącznie zabezpieczenie spraw majątkowych, a nie prowadzenie działalności gospodarczej i osiąganie z tego tytułu zysków. Wnioskodawczyni dąży w ramach Transakcji do zapewnienia sobie stabilności finansowej na przyszłość. Zysk z Transakcji będzie przeznaczony wyłącznie do celów prywatnych Wnioskodawczyni i członków jej rodziny.

Nieruchomość nigdy nie była wpisana do ewidencji środków trwałych w ramach działalności gospodarczej i w nich nie pozostaje. Stąd przychód z planowanej Transakcji nie będzie powodował powstania po stronie Wnioskodawczyni przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT. W szczególności świadczą o tym poniższe okoliczności:

1.  Nieruchomość została nabyta w celu powiększenia majątku Wnioskodawczyni ze środków prywatnych;

2.  Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej i nie traktuje Transakcji jako elementu działalności gospodarczej;

3.  Wnioskodawczyni nie widnieje w rejestrze czynnych podatników VAT i na moment sporządzenia wniosku nie posiada statusu podatnika VAT czynnego;

4.  Nieruchomość nie była wykorzystywana w przeszłości przez Wnioskodawczynię w ramach prowadzonych działalności gospodarczych;

5.  Wnioskodawczyni nie jest rolnikiem ryczałtowym;

6.  Wnioskodawczyni nie dokonywała sprzedaży produktów rolnych pochodzących z Nieruchomości;

7.  Nieruchomość stanowi majątek prywatny w ramach majątku osobistego Wnioskodawczyni;

8.  Wnioskodawczyni nie poniosła nakładów w celu uatrakcyjnienia Nieruchomości;

9.  Transakcja ma charakter incydentalny;

10.  Wnioskodawczyni nie ma zamiaru dokonać sprzedaży Nieruchomości działając jako profesjonalny podmiot obrotu gospodarczego;

11.  Czynności związane z Nieruchomością, wykonywane poprzez profesjonalnego pełnomocnika – Spółkę, dotyczyły interesu Spółki. Mając na uwadze, że Strony podpisały Umowę przedwstępną uznać należy, że wszystkie działania Spółki skierowane na zwiększenie wartości Nieruchomości były podejmowane w interesie Spółki.

Analogiczne stanowisko Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej przyjmował wielokrotnie na przestrzeni ostatnich lat. Przykładowo w interpretacji indywidualnej z 7 lutego 2025 r. nr 0112- KDSL1-1.4011.637.2024.2.AK organ podatkowy wskazał, że: „W stosunku do tych działek nie ponosił Pan wraz z małżonką jakichkolwiek nakładów w celu ich uatrakcyjnienia. W stosunku do ww. nieruchomości nigdy samodzielnie nie podejmowali Państwo żadnych działań marketingowych, nie ogłaszali sprzedaży w środkach masowego przekazu, w szczególności w Internecie, prasie, radiu. Nieruchomość jest i była wykorzystywana do celów prywatnych […]. Działki, które mają być przedmiotem sprzedaży są niezabudowane. Działki były wykorzystywane prywatnie, a nie do celów rolniczych. Pan oraz małżonka nie jesteście rolnikami ryczałtowymi. Z działek nie były sprzedawane płody rolne ani produkty rolne. Ponadto wskazał Pan, że w latach 2016-2024 nabyliście Państwo kilka nieruchomości w postaci działek rolnych na powiększenie gospodarstwa rolnego. Natomiast w 2022 r. dokonaliście Państwo sprzedaży działki nabytej w 2011 r., środki z tej sprzedaży przeznaczone zostały na zabezpieczenie bytu całej rodziny […]. Poza wyżej wymienionymi transakcjami nie zamierza Pan nabywać i sprzedawać innych nieruchomości. W tej sprawie czynności podejmowane przez Pana i małżonkę wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Zatem okoliczności opisane we wniosku nie wskazują, że sprzedaż przez Pana i małżonkę przedmiotowych działek nastąpi w ramach zorganizowanej i ciągłej działalności, która wyczerpuje znamiona działalności gospodarczej określonej w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Także udzielenie przez właściciela nieruchomości pełnomocnictwa do działania w jego imieniu bez wykazania przesłanek, o których mowa w art. 5a pkt 6 ww. ustawy nie może przesądzać o zakwalifikowaniu przychodów do pozarolniczej działalności gospodarczej. Całokształt okoliczności, a w szczególności fakt, że sprzedaż przedmiotowych działek nastąpi po upływie długiego okresu od ich nabycia w 2006 r., zakres, stopień zaangażowania i cel Pana działania wskazuje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Zatem kwota uzyskana ze sprzedaży przedmiotowych działek nie będzie stanowiła przychodu ze źródła jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych”.

Powyższe było także przedmiotem rozważań Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w zakresie interpretacji indywidualnej z 22 grudnia 2022 r. nr 0114-KDIP3-1.4011.1163.2021.4.AC, w której organ podatkowy uznał, że: „Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. […]. Nie dokonywał Pan żadnych czynności mogących zwiększyć wartość rynkową nieruchomości ani też jej atrakcyjności dla potencjalnych inwestorów. Ponadto nie prowadzi Pan działalności gospodarczej, a przedmiotowa nieruchomość wykorzystywana była wyłącznie na cele osobiste. Na uwagę zasługuje fakt, iż nieruchomość została przez Pana nabyta w latach 1991-1992 […]. W analizowanej sprawie czynności podejmowane przez Pana wskazują, że mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Sprzedaż nastąpi po upływie długiego czasu od ich nabycia. W konsekwencji istotą Pana działań nie jest prowadzenie działalności gospodarczej, lecz zwykły zarząd majątkiem. Kwota przychodu uzyskana przez Pana ze sprzedaży nie będzie stanowiła przychodu ze źródła pozarolnicza działalność gospodarcza w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych”.

Ponadto Wnioskodawczyni podkreśla, że Nieruchomość została zakupiona na początku roku 2000, a od momentu jej nabycia upłynęło już prawie 25 lat. Tak długi okres jednoznacznie wskazuje, że Nieruchomość nie była nabyta w celu ich szybkiej odsprzedaży, lecz miała służyć innym celom. Warto również zaznaczyć, że przez cały okres własności Działek nie były podejmowane przez Wnioskodawczynię żadne działania mające na celu ich sprzedaż. Działki były w posiadaniu Wnioskodawczyni od wielu lat, co dodatkowo potwierdza brak zamiaru ich szybkiej odsprzedaży. Dopiero teraz, po upływie prawie 25 lat, podjęto decyzję o ich sprzedaży z uwagi na zgłoszenie się inwestora. Upływ tak długiego okresu od momentu zakupu Działek jednoznacznie wskazuje na brak intencji traktowania Nieruchomości jako aktywa obrotowego przeznaczonego do odsprzedaży.

W świetle powyższych argumentów Wnioskodawczyni wnosi o uznanie, że Transakcja ma na celu wyłącznie zabezpieczenie spraw majątkowych w rodzinie, a nie prowadzenie działalności gospodarczej. Wnioskodawczyni działa w dobrej wierze, dążąc do ochrony interesów członków rodziny i zapewnienia im stabilności finansowej na przyszłość.

Mając powyższe na względzie, czynności realizowane przez Wnioskodawczynię w odniesieniu do Nieruchomości nie mają charakteru zorganizowanego i ciągłego. Transakcja ma na celu wyłącznie zabezpieczenie własnych spraw majątkowych. Tym samym przychód uzyskany przez Wnioskodawczynię nie stanowi przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 w zw. z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT. W konsekwencji, z uwagi na to, że do odpłatnego zbycia Nieruchomości dojdzie po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie Nieruchomości, dochód uzyskany ze sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegał opodatkowaniu PIT na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c. ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

a)  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

–    jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Zatem przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

•      odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

•      zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Odrębnym źródłem przychodów jest wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

a)  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

–    prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

•      zarobkowym celu działalności,

•      wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

•      prowadzeniu działalności we własnym imieniu.

Działalność jest zarobkowa wtedy, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Przez powtarzalność rozumie się natomiast cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu ww. ustawy pozarolniczą działalność gospodarczą niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji, czy też nie.

Działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej w szczególności, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio określone czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji), angażując środki wykraczające poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy. Zakwalifikowanie do źródła przychodu ma istotne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodu, możliwość odliczenia kosztów jego uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Wobec powyższego, w celu zakwalifikowania – na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – skutków podjętych przez Panią działań do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań poprzedzających planowaną sprzedaż nieruchomości, o której mowa we wniosku.

Jak wynika z opisu Pani sprawy:

•      stała się Pani właścicielem nieruchomości objętej wnioskiem na podstawie umów kupna zawartych w 2002 i 2003 r. Nieruchomość stanowi grunt orny;

•      planuje Pani sprzedaż ww. Nieruchomości najpóźniej w 2027 r.;

•      środki ze sprzedaży przeznaczy Pani na zabezpieczenie potrzeb najbliższych członków rodziny;

•      posiada Pani inne nieruchomości, których sprzedaży na moment składania wniosku nie planuje;

•      nie podejmowała Pani żadnych działań marketingowych mających na celu sprzedaż przedmiotowej nieruchomości. Spółka mająca dokonać jej zakupu skontaktowała się z Panią z własnej inicjatywy;

•      nie dokonywała Pani i nie zamierza dokonywać żadnych działań mających przygotować nieruchomość do sprzedaży lub zmierzających do zwiększenia jej wartości lub atrakcyjności;

•      w przeszłości dokonywała Pani incydentalnych sprzedaży innych nieruchomości, które nie były przedmiotem obrotu w ramach zorganizowanej działalności gospodarczej;

•      nie prowadzi Pani pozarolniczej działalności gospodarczej;

•      nie zamierza Pani dokonywać nabycia kolejnych nieruchomości w celu ich odsprzedaży.

Całokształt okoliczności sugeruje, że nie są to działania typowe dla przedsięwzięć realizowanych w ramach działalności gospodarczej. Tym samym zbycie tej nieruchomości nie spowoduje powstania przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jednocześnie planowana przez Panią sprzedaż nieruchomości nie będzie stanowić źródła przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a powołanej ustawy, bowiem zostanie dokonana po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)  z zastosowaniem art. 119a;

2)  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.