0115-KDIT1.4011.2.2026.2.MT
Wynajem wspólnego domu małżonków w ramach działalności gospodarczej męża - kwestia rozpoznania przychodów z działalności i kosztów uzyskania przychodów (wydatki na media, sprzątanie, utrzymanie nieruchomości; odsetki od kredytu na nabycie nieruchomości).
Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
5 stycznia 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem z 6 marca 2026 r. - w odpowiedzi na wezwanie.
Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Wnioskodawca prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą, opodatkowaną na zasadach ogólnych, z ewidencją prowadzoną w formie podatkowej księgi przychodów i rozchodów.
Wnioskodawca rozszerza prowadzoną działalność gospodarczą o wynajem krótkoterminowy domu jednorodzinnego (wynajem na doby), prowadzony w sposób zorganizowany i ciągły. Przychody z najmu będą rozliczane w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej.
Nieruchomość stanowi współwłasność Wnioskodawcy oraz jego małżonki. Małżonka Wnioskodawcy nie prowadzi działalności gospodarczej i nie uzyskuje przychodów z tytułu najmu nieruchomości.
Między Wnioskodawcą a jego małżonką zostanie zawarta nieodpłatna umowa użyczenia, na podstawie której małżonka odda Wnioskodawcy do wyłącznego używania na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej swój udział w nieruchomości. Umowa użyczenia będzie obowiązywać przez cały okres wykorzystywania nieruchomości w działalności gospodarczej.
Wyłącznie Wnioskodawca będzie stroną umów zawieranych z klientami w zakresie najmu krótkoterminowego nieruchomości oraz wyłącznie on będzie faktycznie wykonywał czynności związane z wynajmem. Całość przychodów z najmu będzie uzyskiwana przez Wnioskodawcę.
Koszty związane z funkcjonowaniem nieruchomości będą ponoszone przez Wnioskodawcę w związku z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą.
Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego
Nieruchomość będąca przedmiotem wniosku stanowi współwłasność Wnioskodawcy oraz jego małżonki w ramach ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej.
W ramach prowadzonej działalności gospodarczej Wnioskodawca będzie wynajmował całą nieruchomość w formie najmu krótkoterminowego. Nieruchomość nie będzie wykorzystywana do celów prywatnych Wnioskodawcy ani jego małżonki.
Wnioskodawca zamierza wykorzystywać nieruchomość w prowadzonej działalności gospodarczej przez okres dłuższy niż jeden rok.
Na moment składania wniosku Wnioskodawca nie planuje wprowadzenia nieruchomości do ewidencji środków trwałych działalności gospodarczej, ponieważ nie planuje jej amortyzacji. Nieruchomość będzie jednak faktycznie wykorzystywana w działalności gospodarczej polegającej na najmie krótkoterminowym.
W związku z prowadzeniem działalności gospodarczej polegającej na najmie krótkoterminowym Wnioskodawca będzie ponosił koszty związane z funkcjonowaniem nieruchomości, w szczególności:
· koszty energii elektrycznej,
· koszty wody i kanalizacji,
· koszty ogrzewania,
· koszty wywozu odpadów,
· koszty dostępu do internetu,
· koszty sprzątania nieruchomości po pobytach gości,
· koszty bieżącego utrzymania oraz drobnych napraw,
· koszty materiałów eksploatacyjnych,
· koszty wyposażenia nieruchomości,
· koszty odsetek od kredytu hipotecznego zaciągniętego na budowę nieruchomości.
Kredyt hipoteczny:
· został zaciągnięty wspólnie przez Wnioskodawcę oraz jego małżonkę,
· został przeznaczony na finansowanie budowy domu jednorodzinnego będącego przedmiotem wniosku,
· nie został zaciągnięty w ramach działalności gospodarczej,
· jest zabezpieczony hipoteką ustanowioną na przedmiotowej nieruchomości.
Pytania
1. Czy w opisanym zdarzeniu przyszłym przychody z najmu krótkoterminowego nieruchomości mogą zostać w całości zaliczone do przychodów Wnioskodawcy z pozarolniczej działalności gospodarczej, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
2. Czy Wnioskodawca może zaliczać do kosztów uzyskania przychodów prowadzonej działalności gospodarczej koszty związane z najmem krótkoterminowym nieruchomości obejmujące:
· koszty mediów (energia elektryczna, woda, ogrzewanie, wywóz odpadów, internet),
· koszty sprzątania nieruchomości,
· koszty bieżącego utrzymania nieruchomości,
· odsetki od kredytu hipotecznego zaciągniętego na budowę tej nieruchomości?
Pana stanowisko w sprawie
W ocenie Wnioskodawcy, w opisanym zdarzeniu przyszłym przychody z najmu krótkoterminowego nieruchomości mogą zostać w całości zaliczone do przychodów Wnioskodawcy z pozarolniczej działalności gospodarczej, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Zdaniem Wnioskodawcy, zawarcie z małżonką nieodpłatnej umowy użyczenia udziału w nieruchomości powoduje, że Wnioskodawca uzyskuje skuteczne prawo do wykorzystywania całej nieruchomości w prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. W konsekwencji całość przychodów uzyskiwanych z najmu krótkoterminowego nieruchomości stanowi przychód Wnioskodawcy, jako jedynego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą i będącego stroną umów z najemcami.
W ocenie Wnioskodawcy, w takiej sytuacji również koszty związane z uzyskiwanymi przychodami, w tym koszty mediów, sprzątania oraz odsetki od kredytu hipotecznego, mogą zostać w całości zaliczone do kosztów uzyskania przychodów Wnioskodawcy, na podstawie art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jako wydatki ponoszone w celu osiągnięcia przychodów z prowadzonej działalności gospodarczej.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.), przychodami z działalności gospodarczej są:
przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.
O tym, czy dany składnik majątku jest związany z działalnością gospodarczą decyduje podatnik – to podatnik decyduje bowiem o tym, czy nabywa bądź wytwarza dany składnik majątku dla celów działalności gospodarczej albo czy rozpoczyna wykorzystywanie danego składnika majątku dla celów takiej działalności.
W opisanym zdarzeniu przyszłym podejmie Pan decyzję o przeznaczeniu domu mieszkalnego dla celów najmu krótkoterminowego. Najem będzie Pan realizował w ramach swojej działalności gospodarczej. Dom jest współwłasnością majątkową małżeńską Pana i Pana żony. Żona wyrazi zgodę na wykorzystywanie nieruchomości w Pana działalności gospodarczej. W okresie przeznaczenia nieruchomości dla celów najmu nie będzie ona służyła Państwa celom prywatnym. Planuje Pan wykorzystywać nieruchomość dla celów najmu przez okres przekraczający rok podatkowy.
Zgodnie z art. 22a ust. 1 pkt 1 ustawy:
Amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania, budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością - o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.
Zgodnie natomiast z art. 22c pkt 1-2 ustawy:
Amortyzacji nie podlegają:
1) grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów,
2) budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami, lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy
– zwane odpowiednio środkami trwałymi lub wartościami niematerialnymi i prawnymi.
Jak wynika z powołanych przepisów, dom jako:
· budynek, który jest oddawany do używania na podstawie umowy najmu,
· budynek, o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok,
będzie Pana środkiem trwałym niepodlegającym amortyzacji.
Stosownie do art. 22d ust. 2 zdanie pierwsze ustawy:
Składniki majątku, o których mowa w art. 22a-22c, z wyłączeniem składników wymienionych w ust. 1, wprowadza się do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych zgodnie z art. 22n, najpóźniej w miesiącu przekazania ich do używania.
Zgodnie jednak z przepisem szczególnym art. 22n ust. 3 pkt 1 ustawy, budynki mieszkalne oraz grunty związane z tym budynkami nie podlegają objęciu ewidencją środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.
W opisanych okolicznościach faktycznych całość przychodów z najmu domu powinien Pan kwalifikować jako Pana przychody z działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 w zw. z art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). Dom będzie bowiem wykorzystywany wyłącznie w Pana działalności gospodarczej.
Tym samym Pana stanowisko w zakresie pierwszego pytania jest prawidłowe.
Aby rozważyć kwestię kosztów uzyskania przychodów, jakie może Pan rozpoznać w związku z przychodami z najmu, należy odnieść się do art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z tym przepisem:
Kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.
Ustawodawca przewidział zatem następujące zasady uznania kosztu za koszt podatkowy:
· koszt musi być poniesiony przez podatnika – musi zatem obciążać podatnika, być jego realnym wydatkiem;
· poniesienie kosztu musi mieć na celu osiągnięcie przychodu lub zachowanie albo zabezpieczenie źródła przychodu – koszt powinien być nakierowany na osiągnięcie tych celów, powinien obiektywnie służyć ich realizacji.
Jednocześnie, w art. 23 wprowadził wyjątki od tych zasad – tj. szczególne sytuacje kwalifikacji podatkowej kosztów.
Koszty, których dotyczy Pana pytanie to:
· koszty mediów (energia elektryczna, woda, ogrzewanie, wywóz odpadów, internet),
· koszty sprzątania nieruchomości,
· koszty bieżącego utrzymania nieruchomości,
· odsetki od kredytu hipotecznego zaciągniętego na budowę tej nieruchomości.
Niewątpliwie koszty mediów są bezpośrednio związane z przychodami z najmu domu. Są to koszty ściśle związane z użytkowaniem nieruchomości przez najemców. Koszty sprzątania i bieżącego utrzymania nieruchomości służą zachowaniu domu w stanie, który umożliwia oddawanie go w najem. Są więc związane z zachowaniem źródła przychodu. Omawiane rodzaje wydatków spełniają więc warunek celowości ponoszenia. Nie podlegają przy tym szczególnym regulacjom z art. 23 ustawy. Może je Pan wobec tego zaliczać do kosztów uzyskania przychodów z najmu.
W przypadku odsetek od kredytu konieczne jest uwzględnienie następujących regulacji art. 23 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
· art. 23 ust. 1 pkt 32 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Nie uważa się za koszty uzyskania przychodów naliczonych, lecz niezapłaconych albo umorzonych odsetek od zobowiązań, w tym również od pożyczek (kredytów).
· art. 23 ust. 1 pkt 33 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Nie uważa się za koszty uzyskania przychodów odsetek, prowizji i różnic kursowych od pożyczek (kredytów) zwiększających koszty inwestycji w okresie realizacji tych inwestycji.
Z cytowanych przepisów wynikają dodatkowe warunki zaliczania odsetek do kosztów uzyskania przychodów. I tak:
· aby odsetki mogły być kosztem uzyskania przychodów nie wystarczy ich naliczenie – muszą być zapłacone;
· kosztem uzyskania przychodu nie mogą być odsetki, które zwiększają koszty inwestycji (tj. odsetki naliczone do dnia przekazania środka trwałego do używania, które są uwzględniane w wartości początkowej środka trwałego, zgodnie z art. 22g ust. 4 ustawy).
Wobec tego odsetki od kredytu, które zapłaci Pan po przyjęciu domu do używania w Pana działalności gospodarczej, będzie Pan mógł zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów.
Przyjęcie nieruchomości do używania w Pana działalności gospodarczej (oddawania w najem) spowoduje bowiem, że zapłata tych odsetek będzie związana z Pana działalnością gospodarczą. W okresie wykorzystywania domu w Pana działalności odsetki płacone od kredytu będą bowiem związane z pozyskaniem finansowania budowy domu jednorodzinnego o statusie Pana środka trwałego. Będą też związane z zachowaniem tego składnika majątku, ponieważ spłata zobowiązań kredytowych (w tym odsetek) jest zabezpieczona hipoteką ustanowioną na kredytowanej nieruchomości.
Wobec tego Pana stanowisko dotyczące uznania za koszty uzyskania przychodu wydatków, które będzie Pan ponosił w okresie używania nieruchomości w Pana działalności gospodarczej, na:
· media dotyczące nieruchomości (energia elektryczna, woda, ogrzewanie, wywóz odpadów, internet),
· sprzątanie nieruchomości,
· bieżące utrzymanie nieruchomości,
· odsetki od kredytu hipotecznego zaciągniętego na budowę tej nieruchomości,
jest prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.