0114-KDWP.4011.431.2026.2.MW

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

5 sierpnia 2026 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełniła go Pani pismem z 25 sierpnia 2026 r. (data wpływu 31 sierpnia 2026 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Ma Pani miejsce zamieszkania dla celów podatkowych w Polsce. Pani ojciec, A.B., oraz jego żona B.B. byli właścicielami nieruchomości położonej w (…) w Stanach Zjednoczonych. Nieruchomość obejmowała dwie sąsiadujące działki:

• Lot 4 (…);
• Lot 3 (…).

A.B. i B.B. nabyli działkę Lot 4 na podstawie Warranty Deed sporządzonego 21 grudnia 2015 r. i zarejestrowanego 31 grudnia 2015 r. pod numerem (…).

Działkę Lot 3 nabyli na podstawie Warranty Deed sporządzonego 27 czerwca 2016 r. i zarejestrowanego 5 lipca 2016 r. pod numerem (…).

W dniu 31 lipca 2020 r. A.B. i B.B. sporządzili dokument Quit Claim Deed, zarejestrowany 17 sierpnia 2020 r. pod numerem (…). Dokument obejmował obie działki: Lot 3 i Lot 4. Zastosowana w nim konstrukcja prawna określana jest jako Enhanced Life Estate Deed albo Lady Bird Deed.

Zgodnie z treścią tego dokumentu A.B. i B.B. zachowali dożywotnie prawa do nieruchomości wraz z pełnym prawem jej sprzedaży, przeniesienia własności, obciążenia hipoteką, wynajęcia lub innego rozporządzenia nią, odpłatnie albo nieodpłatnie, oraz z prawem zatrzymania wszystkich środków uzyskanych z takich czynności.

Mogli więc za życia sprzedać nieruchomość bez Pani zgody, a w takim przypadku nie otrzymałaby Pani ani udziału w nieruchomości, ani części ceny sprzedaży. Do czasu śmierci osób zachowujących te prawa nie przysługiwało Pani samodzielne prawo do korzystania z nieruchomości, pobierania z niej pożytków ani rozporządzania nią.

Dokument stanowił, że po śmierci ostatniej żyjącej spośród osób zachowujących opisane prawa pełne prawo własności nieruchomości przejdzie na osoby wskazane w jego treści, w określonych udziałach. Zgodnie z tym dokumentem na Pani rzecz miał przypaść udział wynoszący 25%.

W dokumencie Pani nazwisko zostało zapisane jako „C.D., a/k/a C.B.". Osobą wskazaną w dokumencie jest Pani - C.D., córka A.B.

B.B. zmarła przed A.B. Po jej śmierci jedyną żyjącą osobą zachowującą opisane prawa był Pani ojciec. A.B. zmarł 13 marca 2026 r. Z chwilą jego śmierci spełnił się warunek przejścia pełnego prawa własności na osoby wskazane w Quit Claim Deed i uzyskała Pani udział wynoszący 25% w nieruchomości obejmującej Lot 3 i Lot 4. Udział uzyskała Pani nieodpłatnie.

Nie wydano polskiego ani zagranicznego postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku, zarejestrowanego aktu poświadczenia dziedziczenia ani europejskiego poświadczenia spadkowego. Przejście udziału nastąpiło zgodnie z treścią Quit Claim Deed wskutek śmierci ostatniej z osób zachowujących prawa dożywotnie, bez przeprowadzania postępowania spadkowego dotyczącego tych nieruchomości.

W dniu 8 lipca 2026 r. nieruchomość obejmująca obie działki została sprzedana wspólnie przez wszystkich współwłaścicieli, za 361 000 USD. W transakcji występowała Pani jako współsprzedająca, a przysługujący Pani udział w prawie własności nieruchomości wynosił 25%. Kwota odpowiadająca Pani udziałowi w cenie sprzedaży, przed dokonaniem potrąceń związanych ze sprzedażą i rozliczeniem podatkowym w Stanach Zjednoczonych, wynosiła 90 250 USD.

Uzupełnienie opisu stanu faktycznego

A.B. i B.B. byli małżeństwem. Nie posiada Pani informacji ani dokumentów wskazujących, aby zawarli umowę ustanawiającą rozdzielność majątkową. Nie wie Pani jednak, czy ich stosunki majątkowe należy rozumieć tak samo jak polską ustawową wspólność majątkową małżeńską, ponieważ podlegały one prawu amerykańskiemu. Może Pani natomiast wskazać sposób, w jaki przysługiwało im prawo własności nieruchomości zgodnie z dokumentami dotyczącymi tych nieruchomości oraz prawem stanu (…).

W Warranty Deed dotyczącym działki Lot. 40, sporządzonym 21 grudnia 2015 r. i zarejestrowanym 31 grudnia 2015 r. pod numerem (…), A.B. i B.B. zostali wskazani jako nabywcy: „A.B. and B.B., husband and wife", czyli: „A.B. i B.B., mąż i żona". Dokument nie określa odrębnych udziałów każdego z małżonków.

Analogicznie w Warranty Deed dotyczącym działki Lot. 39, sporządzonym 27 czerwca 2016 r. i zarejestrowanym 5 lipca 2016 r. pod numerem (…), jako nabywców wskazano: „A.B. and B.B., husband and wife", również bez określenia odrębnych udziałów procentowych.

Oba dokumenty są ujawnione w publicznym rejestrze (…) - Official Records. Informacja o dostępie do rejestru znajduje się na oficjalnej stronie (…). Dokumenty są oznaczone odpowiednio numerami (…) dla działki Lot 4 oraz (…) dla działki Lot 3.

Zgodnie z prawem stanu (…) taka forma własności nieruchomości przez małżonków określana jest jako tenancy by the entireties. Instytucja ta nie ma dokładnego terminologicznego odpowiednika w prawie polskim. Jej istotę można opisać jako szczególną, niepodzielną formę wspólnej własności małżeńskiej, w której małżonkowie są wspólnie uprawnieni do całej nieruchomości, a nie do odrębnych udziałów procentowych, oraz w której działa prawo przeżycia na rzecz małżonka pozostającego przy życiu.

Charakter tej konstrukcji został wyjaśniony przez Supreme Court of (…) Sąd wskazał m.in., że: „husband and wife hold property as an indivisible unit" czyli: „mąż i żona posiadają prawo do nieruchomości jako niepodzielna całość". Sąd wyjaśnił również, że każde z małżonków posiada: „whole or the entirety, and not a share, moiety, or divisible part" czyli: „całość, a nie udział, część ani podzielną część prawa".

Oznacza to, że przy tej formie własności nie występują dwa samodzielne udziały po 50%. Każdy z małżonków jest wspólnie z drugim małżonkiem uprawniony do nieruchomości jako całości. Jednym z elementów tej konstrukcji jest „survivorship" - prawo przeżycia wskutek którego po śmierci jednego z małżonków drugi pozostaje uprawniony do całej nieruchomości, a nie nabywa dopiero w tym momencie odrębnego udziału 50% należącego wcześniej do zmarłego.

W tym samym orzeczeniu Supreme Court of (…) wskazał ponadto: „[a] conveyance to spouses as husband and wife creates an estate by the entirety in the absence of express language showing a contrary intent.” W tłumaczeniu własnym:

„Przeniesienie własności nieruchomości na małżonków wskazanych jako mąż i żona powoduje powstanie opisanej wyżej szczególnej, niepodzielnej formy wspólnej własności małżeńskiej, jeżeli dokument nie zawiera wyraźnego postanowienia wskazującego na odmienny zamiar."

W obu Warranty Deeds dotyczących Lot 3 i Lot 4 A.B. i B.B. zostali wskazani właśnie jako „husband and wife", bez określenia odrębnych udziałów i bez wskazania odmiennej formy własności.

Z powyższego wynika, że do chwili sporządzenia Quit Claim Deed w 2020 r. A.B. i B.B. nie posiadali dwóch odrębnych udziałów po 50% w nieruchomości, lecz byli wspólnie uprawnieni do niej jako do niepodzielnej całości. W konsekwencji śmierć B.B. nie oznaczała nabycia przez A.B. należącego do niej odrębnego udziału wynoszącego 50%.

Po sporządzeniu Quit Claim Deed w 2020 r. A.B. i B.B. zachowali prawa do nieruchomości w zakresie określonym w tym dokumencie (nie ustanowił on po stronie B.B. odrębnego udziału wynoszącego 50%, który po jej śmierci miałby zostać nabyty przez A.B.). Po śmierci B.B. A.B. pozostał ostatnią żyjącą osobą zachowującą prawa do nieruchomości określone w Quit Claim Deed.

Powołane orzeczenie jest dostępne w oficjalnym serwisie Supreme Court of (…). Istotne dla niniejszego wyjaśnienia fragmenty znajdują się w części III. ANALYSIS - A. TENANCIES BY THE ENTIRETIES, przy każdym cytacie wskazano dokładną stronę orzeczenia.

Quit Claim Deed sporządzony 31 lipca 2020 r. i zarejestrowany 17 sierpnia 2020 r. pod numerem (…) wykorzystywał konstrukcję określaną w prawie stanu (...) jako Enhanced Life Estate Deed, nazywaną również Lady Bird Deed.

Na podstawie tego dokumentu A.B. i B.B. zachowali dożywotnie prawa do nieruchomości oraz pełną możliwość jej sprzedaży, przeniesienia własności, obciążenia, wynajęcia, darowania lub innego rozporządzenia nią bez konieczności uzyskania Pani zgody, a także prawo do zatrzymania środków uzyskanych z takich czynności.

Do czasu śmierci osób zachowujących te prawa nie przysługiwało Pani samodzielne prawo do korzystania z nieruchomości, pobierania z niej pożytków ani rozporządzania udziałem. Gdyby nieruchomość została wcześniej zbyta, nie uzyskałaby Pani ani udziału w nieruchomości, ani części ceny sprzedaży.

Samo wskazanie Pani w Quit Claim Deed nie powodowało więc, że w 2020 r. otrzymała Pani aktualne i definitywne prawo własności. Pani przyszłe prawo było zależne zarówno od śmierci osób zachowujących opisane prawa, jak i od tego, czy nieruchomość nie zostanie przez nich wcześniej zbyta.

Sposób działania tej konstrukcji został opisany również przez (…) Department of Revenue, tj. organ podatkowy stanu (…), w oficjalnym dokumencie (…) określanego również jako Lady Bird Deed.

(…) organ stwierdził, że dokument tego rodzaju: „does not transfer any present beneficial interests in real property", czyli: „nie przenosi żadnych obecnych praw majątkowych do nieruchomości", oraz że prawa przyszłych beneficjentów są: „contingent upon the death of the Life Tenants", czyli: „uzależnione od śmierci osób zachowujących prawa dożywotnie".

(…) stwierdza, że „the Life Tenants retain all rights to the subject properties" czyli: „osoby zachowujące prawa dożywotnie zachowują wszystkie prawa do przedmiotowych nieruchomości".

Ponadto na stronie 2 dokumentu, w części opisującej treść analizowanego Enhanced Life Estate Deed, przytoczono postanowienie, zgodnie z którym Life Tenants zachowują: „full power and authority to grant, sell, convey, reconvey, mortgage, encumber, lease, renounce, divest, transfer, assign, gift, hypothecate or otherwise dispose of the caption property" oraz prawo: „to retain any and all proceeds therefrom".

Oznacza to, że osoby zachowujące prawa dożywotnie mogły m.in. sprzedać, przenieść własność, obciążyć, wynająć, darować lub w inny sposób rozporządzić nieruchomością oraz zatrzymać uzyskane z tych czynności środki. Opis ten odpowiada mechanizmowi zastosowanemu w Quit Claim Deed dotyczącym opisanej przez Panią nieruchomości.

Prawo do udziału wynoszącego 25% stało się skuteczne dopiero wskutek śmierci ostatniej z osób zachowujących opisane prawa, tj. Pani ojca A.B. w dniu 13 marca 2026 r. (…)

Spośród instytucji występujących w prawie polskim opisana konstrukcja jest najbardziej zbliżona funkcjonalnie do zapisu windykacyjnego, chociaż nie jest z nim tożsama. Podobieństwo polega na tym, że wskazana osoba ma uzyskać konkretny składnik majątku lub określone prawo dopiero w związku ze śmiercią osoby rozporządzającej majątkiem, a przed jej śmiercią nie dochodzi do definitywnego przeniesienia tego prawa.

Konstrukcja ta nie odpowiada umowie dożywocia, ponieważ z Pani strony nie istniał obowiązek świadczenia na rzecz A.B. ani B.B. w zamian za przyszłe uzyskanie prawa własności. Nie odpowiada również darowiźnie dokonanej w 2020 r., ponieważ w chwili sporządzenia dokumentu nie nastąpiło aktualne i definitywne przeniesienie na Panią prawa własności.

Nie jest to również konstrukcja tożsama z typowym spadkobraniem, ponieważ Pani prawo do konkretnego udziału w nieruchomości wynikało bezpośrednio z Quit Claim Deed, a jego przejście na Panią nastąpiło z chwilą śmierci ostatniej osoby zachowującej opisane prawa, bez konieczności przeprowadzania odrębnego postępowania spadkowego dotyczącego tej nieruchomości.

Z tych względów, spośród przykładowych instytucji wymienionych w wezwaniu, najbardziej zbliżony funkcjonalnie do zastosowanej konstrukcji jest zapis windykacyjny, przy czym Enhanced Life Estate Deed / Lady Bird Deed pozostaje odrębną instytucją prawa stanu (…) i nie ma dokładnego odpowiednika w prawie polskim.

Pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu)

Czy w opisanym stanie faktycznym sprzedaż działek dokonana 8 lipca 2026 r. skutkuje po Pani stronie koniecznością zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych?

Pani stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu)

Pani zdaniem sprzedaż nieruchomości dokonana 8 lipca 2026 r., w części odpowiadającej przysługującemu Pani udziałowi wynoszącemu 25%, nie stanowiła dla Pani źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości stanowi źródło przychodu, jeżeli następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości.

Jednocześnie art. 10 ust. 5 tej ustawy przewiduje szczególny sposób liczenia tego okresu w przypadku nieruchomości nabytych w drodze spadku. W takim przypadku okres pięciu lat liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość została nabyta lub wybudowana przez spadkodawcę.

Jak wskazałam w uzupełnieniu opisu stanu faktycznego, konstrukcja Enhanced Life Estate Deed / Lady Bird Deed zastosowana w Quit Claim Deed z 2020 r. nie ma dokładnego odpowiednika w prawie polskim, jednak spośród instytucji prawa polskiego jest funkcjonalnie najbardziej zbliżona do zapisu windykacyjnego.

Zgodnie z art. 981¹ § 1 Kodeksu cywilnego, w testamencie sporządzonym w formie aktu notarialnego spadkodawca może postanowić, że oznaczona osoba nabywa określony przedmiot zapisu z chwilą otwarcia spadku, czyli z chwilą śmierci spadkodawcy. Zapis windykacyjny prowadzi więc do nabycia przez wskazaną osobę konkretnego składnika majątku dopiero z chwilą śmierci osoby dokonującej rozrządzenia. Przed śmiercią spadkodawcy zapisobierca windykacyjny nie jest właścicielem tego składnika majątku.

Istotne jest również, że zgodnie z art. 981² Kodeksu cywilnego zapis windykacyjny jest bezskuteczny, jeżeli w chwili otwarcia spadku przedmiot zapisu nie należy już do spadkodawcy albo spadkodawca był zobowiązany do jego zbycia. Oznacza to, że osoba wskazana w zapisie windykacyjnym nie ma zagwarantowanego nabycia konkretnego składnika majątku już w chwili sporządzenia testamentu - spadkodawca może nim za życia rozporządzić, a wówczas zapis nie wywoła skutku.

Właśnie te cechy powodują, że zapis windykacyjny jest najbardziej zbliżony funkcjonalnie do konstrukcji zastosowanej w Pani sprawie. W Quit Claim Deed wskazano konkretną nieruchomość i konkretny udział wynoszący 25%, który miał Pani przypaść. W 2020 r. nie nabyła Pani jednak aktualnego prawa własności tego udziału. A.B. i B.B. zachowali możliwość rozporządzania nieruchomością bez Pani zgody, w tym jej sprzedaży lub darowania. Gdyby nieruchomość została przez nich zbyta przed śmiercią ostatniej z osób zachowujących te prawa, nie nabyłaby Pani ani udziału w nieruchomości, ani prawa do części uzyskanej ceny.

Podobnie jak w przypadku zapisu windykacyjnego, uzyskanie przez Panią prawa do konkretnego składnika majątku było zatem uzależnione od śmierci osoby rozporządzającej majątkiem oraz od tego, czy w chwili tej śmierci nieruchomość nadal była objęta dokonanym wcześniej rozrządzeniem. Różnica polega przede wszystkim na formie prawnej: zapis windykacyjny jest instytucją polskiego prawa spadkowego i wymaga testamentu notarialnego, natomiast Enhanced Life Estate Deed / Lady Bird Deed jest odrębną konstrukcją prawa stanu (...) wynikającą z dokumentu dotyczącego prawa własności nieruchomości. Z tego względu zapis windykacyjny należy uznać za najbliższy funkcjonalny odpowiednik tej konstrukcji w prawie polskim.

Istotne znaczenie ma w tym zakresie stanowisko Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej wyrażone w interpretacji indywidualnej o sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.437.2025.2.KR z 7 lipca 2025 r.

W interpretacji tej Dyrektor KIS przyjął, że pojęcie „nabycia w drodze spadku", którym posługuje się art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, obejmuje nie tylko dziedziczenie ustawowe lub testamentowe, lecz również nabycie nieruchomości w drodze zapisu windykacyjnego.

W konsekwencji przy sprzedaży nieruchomości nabytej przez zapis windykacyjny pięcioletni okres należy liczyć od nabycia nieruchomości przez spadkodawcę, a nie od dnia, w którym własność uzyskała osoba wskazana w zapisie windykacyjnym.

Interpretacja jest dostępna w prowadzonej przez Ministerstwo Finansów bazie EUREKA:

ID informacji w systemie EUREKA: 647810

Oficjalna publikacja:

https://eureka.mf.gov.pl/informacje/podglad/647810

W Pani ocenie ta sama zasada powinna mieć zastosowanie do opisanej przez Panią sytuacji. Skoro Enhanced Life Estate Deed / Lady Bird Deed jest funkcjonalnie najbardziej zbliżony do zapisu windykacyjnego, ponieważ skuteczne nabycie konkretnego prawa następuje dopiero wskutek śmierci osoby rozporządzającej nieruchomością, to nabycie przez Panią udziału powinno zostać objęte pojęciem „nabycia w drodze spadku" użytym w art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Oznacza to, że dla określenia skutków podatkowych sprzedaży należy ustalić moment nabycia nieruchomości przez Pani ojca AB.

Działkę Lot 4 A.B. i B.B. nabyli w 2015 r., natomiast działkę Lot 3 - w 2016 r. Jak wyjaśniła Pani w opisie stanu faktycznego, zgodnie z prawem stanu (...) nieruchomości te należały do nich jako małżonków w formie tenancy by the entireties, tj. szczególnej, niepodzielnej formie wspólnej własności małżeńskiej. Nie przysługiwały im dwa samodzielne udziały po 50%, lecz każde z małżonków było wspólnie z drugim uprawnione do nieruchomości jako całości.

W konsekwencji śmierć B.B. nie oznaczała, że Pani ojciec nabył w tym momencie należący wcześniej do niej odrębny udział wynoszący 50%. Zasada prawa przeżycia właściwa dla tej formy własności powodowała, że pozostawał on uprawniony do całości nieruchomości.

Niezależnie od powyższego, również w przypadku oceny tej sytuacji przez pryzmat polskich zasad wspólności majątkowej małżeńskiej do analogicznego rezultatu prowadzi art. 10 ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przepis ten przewiduje, że w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej do majątku wspólnego małżonków okres pięcioletni liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość została nabyta do majątku wspólnego małżonków.

Takie rozumienie art. 10 ust. 6 znajduje potwierdzenie w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 8 lipca 2026 r., sygn. 0114-KDWP.4011.303.2026.1.MG, ID informacji w systemie EUREKA: 699670. Dyrektor KIS rozpatrywał sytuację, w której nieruchomość została pierwotnie nabyta przez małżonków do majątku wspólnego, a następnie jeden z małżonków zmarł. Organ stwierdził, że z uwagi na charakter małżeńskiej wspólności majątkowej nie można wyodrębnić udziałów, które małżonkowie posiadali przy nabyciu nieruchomości, a pozostający przy życiu małżonek nie nabywa ponownie udziału w tej nieruchomości wskutek śmierci drugiego małżonka. Za moment nabycia dla celów art. 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przyjęto pierwotny moment nabycia nieruchomości do majątku wspólnego.

Oficjalna publikacja w systemie EUREKA:

https://eureka.mf.gov.pl/informacje/podglad/699670 W mojej sprawie oznacza to, że dla działki Lot 4 istotny jest rok 2015, natomiast dla działki Lot 3 - rok 2016.

Pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy, upłynął zatem:

- w odniesieniu do działki Lot 4 - z końcem 2020 r.,

- w odniesieniu do działki Lot 3 - z końcem 2021 r.

W chwili sprzedaży nieruchomości 8 lipca 2026 r. okres ten upłynął więc w odniesieniu do obu działek.

W konsekwencji uważa Pani, że dokonana 8 lipca 2026 r. wspólna sprzedaż nieruchomości przez wszystkich współwłaścicieli, w części odpowiadającej przysługującemu Pani udziałowi wynoszącemu 25%, nie stanowiła dla Pani źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, i w związku z tą sprzedażą nie powstał po Pani stronie obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.):

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a-c ww. ustawy źródłami przychodów są m.in.:

Przytoczony przepis formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą nienastępujące w wykonaniu działalności gospodarczej odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu. Zatem, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Dla prawidłowego określenia skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości kluczowe jest zatem precyzyjne ustalenie daty jej nabycia. W tym zakresie ustawodawca przewidział przepisy szczególne dla nabycia majątku w drodze spadkobrania oraz dla majątku objętego uprzednio małżeńską wspólnością majątkową.

Zgodnie z art. 10 ust. 5 ustawy o PIT:

Ponadto, w myśl art. 10 ust 6 ww. ustawy:

Z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że jeżeli nieruchomości lub prawa majątkowe określone przez art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) tej ustawy zostały nabyte w drodze spadku, to ich odpłatne zbycie (dokonane poza działalnością gospodarczą) stanowi przychód podlegający opodatkowaniu, jeżeli nastąpiło ono przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości bądź nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.

Do wyliczenia 5-letniego okresu, od którego uzależnione jest opodatkowanie sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych nabytych w drodze spadku, wliczany jest zatem nie tylko okres własności nieruchomości (praw majątkowych) spadkobiercy, który dokonuje sprzedaży, ale także okres własności nieruchomości (praw majątkowych) spadkodawcy. Jeżeli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości bądź nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę, do momentu odpłatnego zbycia nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę upłynęło 5 lat - to sprzedaż nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) w związku z art. 10 ust. 5 ww. ustawy (czyli nabytych w drodze spadku), decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia przez spadkodawcę.

Pojęcie „nabycia w drodze spadku” nie zostało zdefiniowane w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przejście majątku, a więc praw i obowiązków majątkowych zmarłego, na inne osoby fizyczne i prawne reguluje Księga IV ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795).

Zgodnie z art. 922 § 1 Kodeksu cywilnego:

Jak stanowi art. 924 Kodeksu Cywilnego:

Natomiast zgodnie z art. 925 ww. ustawy:

Z kolei zgodnie z art. 981¹ Kodeksu cywilnego stanowi, że:

Z opisu stanu faktycznego wynika, że uzyskała Pani udział wynoszący 25% w dwóch nieruchomościach położonych na terytorium USA. Udział w działkach oznaczonych jako Lot 4 i Lot 3 nabyła Pani z chwilą śmierci Pani ojca w dniu 13 marca 2026 r. Przejście tego prawa nastąpiło na podstawie dokumentu Quit Claim Deed wykorzystującego konstrukcję Enhanced Life Estate Deed (Lady Bird Deed).

W ramach opisu sprawy wskazała Pani, że instytucja ta zakłada automatyczne przejście prawa na beneficjenta w momencie śmierci pierwotnego właściciela bez przeprowadzania odrębnego postępowania spadkowego, podczas gdy za życia właściciel zachowuje pełne prawo do swobodnego rozporządzania nieruchomością (w tym jej sprzedaży).

Przyjmując za Pani wskazaniem, że instytucja ta funkcjonuje w sposób najbardziej zbliżony do uregulowanego w polskim prawie zapisu windykacyjnego, do nabycia przez Panią tych nieruchomości znajdzie zastosowanie preferencyjna zasada wyrażona w art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Oznacza to, że pięcioletni okres należy liczyć nie od daty śmierci Pani ojca (2026 r.), lecz od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tych nieruchomości przez niego.

W celu prawidłowego zastosowania powołanego przepisu należy zatem ustalić, kiedy Pani ojciec nabył przedmiotowe nieruchomości. Jak przedstawiła Pani w opisie stanu faktycznego, działka Lot 48 została nabyta przez Pani ojca i jego żonę w 2015 r., a działka Lot 3 - w 2016 r. Obie działki zostały nabyte w formie tenancy by the entireties, stanowiącej odpowiednik polskiej wspólności majątkowej małżeńskiej, która charakteryzuje się niepodzielnością i z którą ściśle wiąże się zasada prawa przeżycia (right of survivorship).

Wskutek śmierci żony, Pani ojciec pozostał jedyną osobą uprawnioną do całości praw do wspomnianych nieruchomości. Zgodnie z art. 10 ust. 6 ustawy o PIT, w przypadku zbycia nieruchomości po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej, śmierć jednego ze współmałżonków nie rodzi dla żyjącego współmałżonka skutku w postaci „ponownego” nabycia praw po zmarłym. Datą nabycia dla wdowca pozostaje pierwotna data nabycia danego składnika do majątku wspólnego małżonków.

Biorąc pod uwagę powyższe, uznać należy, że dla Pani ojca pierwotnym momentem nabycia w odniesieniu do działki Lot 4 był rok 2015, a dla działki Lot 3 był rok 2016. Ponieważ nabyła Pani udział w tych nieruchomościach na postawie konstrukcji prawnej przypominającej najbardziej znany w prawie polskim zapis windykacyjny - wchodzi Pani w sytuację prawnopodatkową Pani zmarłego ojca.

Rozpoczynając zatem bieg pięcioletniego terminu od końca lat kalendarzowych, w których Pani ojciec nabył omawiane nieruchomości, termin ten:

• dla działki Lot 4 (nabytej w 2015 r.) upłynął z dniem 31 grudnia 2020 r;
• dla działki Lot 3 (nabytej w 2016 r.) upłynął z dniem 31 grudnia 2021 r.

Skoro sprzedaż działek miała miejsce w dniu 8 lipca 2026 r., to transakcja ta została sfinalizowana po upływie wskazanych wyżej terminów. W związku z tym odpłatne zbycie udziałów w tych nieruchomościach nie stanowi dla Pani źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z którego dochód podlegałby opodatkowaniu. Oznacza to, że z tego tytułu nie ciąży na Pani obowiązek zapłaty podatku dochodowego.

Tym samym Pani stanowisko w sprawie należy uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest ustalenie, czy przedstawiony stan faktyczny jest zgodny ze stanem rzeczywistym. W ramach tego postępowania nie jest przeprowadzane postępowanie dowodowe. Nie jest dokonywana też analiza, weryfikacja ani ocena dokumentów dołączonych do wniosku. Tym samym, ewentualne załączniki, zagraniczne akty prawne czy też wskazane przez Panią linki do stron internetowych nie podlegały analizie i nie mogły stanowić podstawy merytorycznego rozstrzygnięcia.

Zastrzec należy również, że nie jestem uprawniony do interpretowania przepisów prawa obcego, w tym prawa stanu (…). Przedmiotem niniejszej interpretacji jest wyłącznie ocena skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego na gruncie polskiej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Kwalifikację instytucji prawa amerykańskiego - tj. wskazanie, że konstrukcja Enhanced Life Estate Deed (Lady Bird Deed) funkcjonalnie najbardziej przypomina polski zapis windykacyjny, a forma tenancy by the entireties odpowiadać może polskiej wspólności majątkowej małżeńskiej - przyjąłem jako przedstawiony przez Panią element stanu faktycznego.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.