0114-KDWP.4011.427.2026.1.MG

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

13 sierpnia 2026 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni jest osobą fizyczną, polskim rezydentem podatkowym. Nie prowadzi działalności gospodarczej, w szczególności w zakresie obrotu nieruchomościami. Pozostaje w związku małżeńskim, w którym obowiązuje ustrój ustawowej wspólności majątkowej.

W dniu 9 września 2024 r. Wnioskodawczyni nabyła w drodze umowy darowizny od babci, do majątku osobistego, lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, położony w (…) (dalej: „Lokal”). Darowizna była zwolniona od podatku od spadków i darowizn na podstawie art. 4a ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Lokal służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych rodziny Wnioskodawczyni.

Wnioskodawczyni planuje wraz z mężem nabycie, do majątku wspólnego, domu jednorodzinnego położonego na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w którym małżonkowie zamieszkają wraz z dziećmi i w którym Wnioskodawczyni realizować będzie własne cele mieszkaniowe. Nabycie domu zostanie sfinansowane kredytem hipotecznym zaciągniętym wspólnie przez Wnioskodawczynię i jej męża w banku mającym siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej; z umowy kredytu wynikać będzie, że kredyt został udzielony na nabycie tego domu. Po zaciągnięciu kredytu i nabyciu domu Wnioskodawczyni zamierza dokonać odpłatnego zbycia Lokalu. Zbycie nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej i nastąpi przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie Lokalu (tj. przed dniem 1 stycznia 2030 r.).

Kredyt, o którym mowa powyżej, zostanie zaciągnięty przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia Lokalu. Środki uzyskane z odpłatnego zbycia Lokalu Wnioskodawczyni zamierza przeznaczyć - począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpi odpłatne zbycie - na spłatę wskazanego wyżej kredytu wraz z odsetkami, w tym w formie częściowej lub całkowitej wcześniejszej spłaty (nadpłaty) kapitału kredytu.

Pytania

1. Czy przeznaczenie przez Wnioskodawczynię przychodu z odpłatnego zbycia Lokalu - począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpi odpłatne zbycie - na spłatę, w tym częściową lub całkowitą wcześniejszą spłatę (nadpłatę), kapitału oraz odsetek kredytu zaciągniętego wspólnie z mężem przed dniem uzyskania tego przychodu na nabycie domu jednorodzinnego, w którym Wnioskodawczyni realizować będzie własne cele mieszkaniowe, stanowi wydatek na własne cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o PIT i uprawnia Wnioskodawczynię do skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy?

2. Czy przy obliczaniu dochodu zwolnionego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT Wnioskodawczyni może uwzględnić w pełnej wysokości kwoty przeznaczone ze środków pochodzących ze sprzedaży Lokalu (stanowiącego jej majątek osobisty) na spłatę kapitału i odsetek ww. kredytu, mimo że kredyt został zaciągnięty wspólnie z mężem, a nabyty dom wejdzie w skład majątku wspólnego małżonków?

Pani stanowisko w sprawie

Ad 1.

Tak. Odpłatne zbycie Lokalu przed upływem 5 lat, licząc od końca roku nabycia, stanowi źródło przychodu z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT, a dochód podlega 19% podatkowi (art. 30e ust. 1). Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 wolny od podatku jest dochód w wysokości odpowiadającej iloczynowi dochodu i udziału wydatków na własne cele mieszkaniowe w przychodzie ze zbycia, jeżeli przychód wydatkowano na te cele nie później niż w okresie 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie. Zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a wydatkiem takim jest spłata kredytu (pożyczki) i odsetek, zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu na cele z pkt I. m.in. nabycie budynku mieszkalnego, w banku z siedzibą w UE.

W opisanym zdarzeniu wszystkie przesłanki będą spełnione: kredyt zostanie zaciągnięty (wspólnie z mężem) przed dniem zbycia Lokalu, w banku w Polsce, na nabycie domu, w którym Wnioskodawczyni będzie mieszkać, a spłata nastąpi w ustawowym terminie. Ustawa nie różnicuje spłat zgodnych z harmonogramem i wcześniejszych — nadpłata kapitału i odsetek także stanowi spłatę kredytu i realizuje cel przepisu, jakim jest wspieranie zaspokajania własnych potrzeb mieszkaniowych.

Ad 2.

Tak. Małżonkowie pozostają we wspólności ustawowej, kredyt zaciągną wspólnie i będą odpowiadać solidarnie, a dom wejdzie do majątku wspólnego i będzie służył własnym celom mieszkaniowym Wnioskodawczyni. Spłata takiego kredytu ze środków ze sprzedaży majątku osobistego Wnioskodawczyni stanowi w całości jej wydatek na własne cele mieszkaniowe; wobec bezudziałowego charakteru wspólności łącznej brak podstaw do ograniczenia wydatku do połowy, co potwierdza utrwalona praktyka interpretacyjna.

Podsumowując: dochód ze zbycia Lokalu będzie korzystał ze zwolnienia w proporcji wynikającej z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT i zostanie wykazany w zeznaniu, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 tej ustawy.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.):

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

Tym samym zgodnie z generalną zasadą, każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c cytowanej ustawy, stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostanie dokonane w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z przedstawionych we wniosku okoliczności wynika, że jest Pani właścicielką lokalu mieszkalnego otrzymanego w drodze darowizny od babci 9 września 2024 r. Lokal ten stanowi Pani majątek odrębny. Planuje Pani sprzedaż ww. lokalu przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie.

Zatem w sytuacji gdy ww. sprzedaż nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej, a dokonana zostanie przez Panią przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tej nieruchomości, stanowi dla Pani źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku od osób fizycznych, podlegającego opodatkowaniu tym podatkiem.

Jednocześnie zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D × W/P

gdzie:

D – dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,

W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

P – przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.

Zwolnienie to obejmuje więc taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.

Przy czym warunkiem skorzystania z ulgi nie jest wydatkowanie na określone cele mieszkaniowe konkretnych, otrzymanych pieniędzy, lecz równowartości przychodu (w całości lub w części) uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości lub prawa majątkowego.

W sytuacji zatem, gdy równowartość przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości zostanie w całości przeznaczona na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości uprawniają do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w zamkniętym katalogu wydatków, tj. w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 ww. ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:

Stosownie natomiast do treści at. 21 ust. 25 pkt 2 tej ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

a)  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a- c, na cele określone w pkt 1,

b)  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a- c, na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a,

c)  spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a lub b

-     w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

Za wydatek na własny cel mieszkaniowy może zostać uznana również spłata kapitału kredytu w formie częściowej lub całkowitej wcześniejszej spłaty (nadpłaty), o ile spłata ta dotyczy kredytu zaciągniętego na cel mieszkaniowy określony w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy i następuje ze środków pochodzących z przychodu z odpłatnego zbycia w terminie określonym w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy.

Zgodnie z art. 21 ust. 25a omawianej ustawy:

Nadmieniam również, że zgodnie z art. 21 ust. 30 omawianej ustawy:

Na podstawie art. 21 ust. 30a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Ustawodawca uzależnia prawo do skorzystania ze zwolnienia od wydatkowania przez podatnika w ściśle określonym czasie, równowartości przychodu (w całości lub w części) uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c na realizację własnego celu mieszkaniowego, przy czym wydatki te muszą mieścić się w katalogu określonym w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w stosunku do dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości jest fakt wydatkowania równowartości przychodu (w całości lub w części) z ich odpłatnego zbycia – począwszy od dnia sprzedaży i nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż – wyłącznie na enumeratywnie (wyczerpująco) wskazane w ustawie cele mieszkaniowe. W przypadku wydatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości na spłatę kredytu istotne jest również, aby kredyt został zaciągnięty przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

W opisie sprawy wskazała Pani, że w dniu 9 września 2024 r. nabyła Pani w drodze umowy darowizny od babci, do majątku osobistego, lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość. Planuje Pani wraz z mężem nabycie, do majątku wspólnego, domu jednorodzinnego położonego na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w którym małżonkowie zamieszkają wraz z dziećmi i w którym realizować będzie Pani własne cele mieszkaniowe. Nabycie domu zostanie sfinansowane kredytem hipotecznym zaciągniętym wspólnie przez Panią i Pani męża w banku mającym siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Z umowy kredytu wynikać będzie, że kredyt został udzielony na nabycie tego domu. Po zaciągnięciu kredytu i nabyciu domu zamierza Pani dokonać odpłatnego zbycia Lokalu. Zbycie nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej i nastąpi przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie Lokalu (tj. przed dniem 1 stycznia 2030 r.). Kredyt, o którym mowa powyżej, zostanie zaciągnięty przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia Lokalu.

Pani wątpliwości dotyczą zatem możliwości uznania za wydatki na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, środków uzyskanych ze sprzedaży Lokalu i przeznaczonych na spłatę kredytu zaciągniętego wspólnie z mężem na nabycie domu jednorodzinnego, a także możliwości uwzględnienia tych wydatków w pełnej wysokości, pomimo że kredyt został zaciągnięty wspólnie przez małżonków, a dom stanowić będzie składnik ich majątku wspólnego.

Celem wyjaśnienia Pani wątpliwości należy odnieść się do samej instytucji kredytu, która uregulowana została przepisami prawa bankowego. Przez umowę kredytu, zgodnie z treścią art. 69 ust. 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe (t.j. Dz.U. z 2026 r., poz. 38):

Stosownie natomiast do art. 366 § 1 i § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 795 ze zm.):

Z istoty solidarnej odpowiedzialności dłużników wynika, że aż do zupełnego zaspokojenia wierzyciela wszyscy dłużnicy solidarni pozostają zobowiązani, a wierzyciel może żądać spełnienia całości świadczenia od każdego z nich. Oznacza to, że Pani, jako współkredytobiorca, ponosi odpowiedzialność za całość zobowiązania wynikającego z umowy kredytu.

Zatem Pani, jako współkredytobiorca i dłużnik solidarny, jest osobiście zobowiązana do spłaty całego zadłużenia wynikającego z zawartej umowy kredytu. Tym samym spełniony jest warunek określony w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym kredyt, którego spłata może stanowić wydatek na własny cel mieszkaniowy, powinien być zaciągnięty przez podatnika.

Treść art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ww. ustawy wskazuje, że wydatkiem poniesionym na cel mieszkaniowy może być spłata kredytu zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej na cel określony w pkt 1 lit. a, tj. na nabycie domu jednorodzinnego.

W przedstawionej sprawie nie ma przy tym przeszkód do uznania, że nabycie domu do majątku wspólnego małżonków służy realizacji Pani własnego celu mieszkaniowego. Z opisu sprawy wynika bowiem, że wraz z mężem zamieszka Pani w nabytym domu wraz z dziećmi i będzie w nim realizowała własne cele mieszkaniowe. Okoliczność, że dom zostanie nabyty do majątku wspólnego małżonków, nie pozbawia Pani prawa do uznania wydatków związanych z jego nabyciem za wydatki na własne cele mieszkaniowe, skoro dom będzie stanowił składnik majątku wspólnego małżonków, a Pani będzie w nim zaspokajała własne potrzeby mieszkaniowe.

Jednocześnie, mając na uwadze, że jest Pani współkredytobiorcą i dłużnikiem solidarnym z tytułu kredytu, a zatem odpowiada za całość zobowiązania kredytowego, za wydatek na własny cel mieszkaniowy może zostać uznana kwota faktycznie przeznaczona przez Panią na spłatę tego kredytu, w tym na spłatę kapitału oraz odsetek. Na możliwość uznania tych wydatków za wydatki na własne cele mieszkaniowe nie wpływa okoliczność, że drugim kredytobiorcą jest Pani mąż, a dom został nabyty do majątku wspólnego małżonków.

W konsekwencji wydatkowanie przez Panią, począwszy od dnia odpłatnego zbycia Lokalu i nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpi odpłatne zbycie, przychodu uzyskanego z tego zbycia na spłatę kredytu zaciągniętego przed dniem uzyskania tego przychodu na nabycie domu jednorodzinnego, w którym będzie Pani realizowała własne cele mieszkaniowe, stanowi wydatek na własne cele mieszkaniowe, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Za taki wydatek mogą zostać uznane również kwoty przeznaczone na spłatę odsetek od tego kredytu.

Ponieważ będzie Pani współkredytobiorcą i dłużnikiem solidarnym z tytułu tego kredytu, a nabyty dom stanowić będzie składnik majątku wspólnego małżonków i będzie służył realizacji Pani własnych celów mieszkaniowych, wydatki faktycznie poniesione przez Panią na spłatę tego kredytu mogą zostać uwzględnione w pełnej wysokości, w jakiej przychód uzyskany ze sprzedaży Lokalu zostanie faktycznie przeznaczony na spłatę kapitału i odsetek tego kredytu, z uwzględnieniem ograniczenia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Tym samym stanowisko Pani uznałem za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·     Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·    Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·     Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.