0114-KDWP.4011.410.2026.2.PP

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

3 sierpnia 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnili go Państwo pismem z 14 września 2026 r. w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.  Zainteresowana będąca stroną postępowania:

A.A.

2.  Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

B.B.

Opis zdarzenia przyszłego

1.1. Wnioskodawcy i ich działalność

A.A. i B.B. (dalej łącznie: Wnioskodawcy) pozostają w związku małżeńskim od 29 grudnia 1984 r. Pomiędzy Wnioskodawcami obowiązuje ustawowa wspólność majątkowa. Nie zawierali umów majątkowych małżeńskich i nie dokonywali podziału majątku wspólnego.

A.A. prowadzi od 15 czerwca 1994 r. działalność gospodarczą w zakresie transportu drogowego towarów. Jest czynnym podatnikiem VAT. Jej działalność nie obejmuje obrotu nieruchomościami, działalności deweloperskiej, usług budowlanych ani pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

A.A. i B.B. prowadzą wspólnie gospodarstwo rolne o profilu sadowniczym. B.B. jest rolnikiem ryczałtowym i nie jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT. W latach dziewięćdziesiątych prowadził działalność gospodarczą w zakresie transportu. Działalność ta nie obejmowała obrotu nieruchomościami ani działalności deweloperskiej. Obecnie nie prowadzi działalności gospodarczej.

1.2. Nabycie i wykorzystywanie nieruchomości rolnej

W dniu 2 czerwca 2017 r. Wnioskodawcy nabyli na podstawie umowy sprzedaży, do majątku objętego ustawową wspólnością majątkową, niezabudowaną działkę nr 1/3, obręb (…), o powierzchni 1,9800 ha. Cena nabycia wyniosła 350 000 zł. Nieruchomość była objęta księgą wieczystą nr (…).

Nabycie nastąpiło w celu powiększenia gospodarstwa rolnego. Przy nabyciu nie wystąpił podatek VAT. Wnioskodawcy nie otrzymali faktury VAT i nie odliczyli podatku naliczonego. Nieruchomość nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych ani ujęta w dokumentacji działalności transportowej A.A.

Grunt był wykorzystywany w gospodarstwie rolnym. W szczególności wysiewano na nim zboża, ziemniaki lub gorczycę jako poplon. Z gruntu pozyskiwano produkty rolne przeznaczone do sprzedaży. Nieruchomość nie była przedmiotem najmu, dzierżawy ani użyczenia.

Z czasem Wnioskodawcy stwierdzili, że grunt jest mało przydatny do planowanej produkcji sadowniczej, w szczególności z uwagi na powtarzające się okresy suszy i warunki utrudniające prowadzenie upraw. Z tego względu zaczęli rozważać inne sposoby jego przyszłego wykorzystania.

1.3. Działka nr 1/7 oraz działka drogowa nr 2

W 2023 r., na prośbę właścicieli nieruchomości sąsiedniej (dalej: Sąsiedzi), którzy potrzebowali dostępu do swoich gruntów, przeprowadzono podział działki nr 1/3 związany z wyodrębnieniem drogi przylegającej do jej wschodniej granicy.

Na podstawie decyzji nr (…)/2023 z 29 sierpnia 2023 r. wydanej z upoważnienia Burmistrza (…), znak (…), działka nr 1/3 została podzielona na działkę nr 1/7 o powierzchni 1,7418 ha oraz działkę nr 1/8 o powierzchni 0,2382 ha.

W ramach tego samego procesu z należącej do Sąsiadów działki nr 3 wydzielono m.in. działkę nr 3/1 o powierzchni 0,2369 ha. Na podstawie umowy zamiany z dnia 30 października 2023 r. Wnioskodawcy przenieśli na Sąsiadów udział wynoszący 1/2 w działce nr 1/8. W zamian nabyli do majątku wspólnego udział wynoszący 1/2 w działce nr 3/1. Zamiana nastąpiła bez spłat i dopłat. W akcie notarialnym wartość całej działki nr 1/8 określono na 23.820 zł, natomiast wartość całej działki nr 3/1 na 23.690 zł.

Działki nr 1/8 i 3/1 stanowiły działki rozliczeniowe nowo wydzielonej działki nr 2 o powierzchni 0,4751 ha.

Działka nr 2 jest przeznaczona na drogę wewnętrzną zapewniającą dostęp do drogi publicznej ulicy (…). Wnioskodawcom przysługuje udział wynoszący 1/2 w tej działce.

Działka nr 2 została już ujawniona w ewidencji gruntów i budynków. Zmiana oznaczenia nieruchomości wynikająca z połączenia działek nr 1/8 i 3/1 nie została natomiast dotychczas ujawniona w księdze wieczystej. W dziale I-O księgi wieczystej nr (…) nadal figurują odrębnie działki nr 1/8 i 3/1.

Z punktu widzenia historii nabycia udział Wnioskodawców w działce nr 2 obejmuje część odpowiadającą udziałowi zachowanemu w dawnej działce nr 1/8, pochodzącej z nieruchomości nabytej w 2017 r., oraz część odpowiadającą udziałowi w dawnej działce nr 3/1, nabytemu na podstawie umowy zamiany.

Działka nr 2 stanowi obecnie nieutwardzoną drogę wewnętrzną. Na działce znajduje się przepust przez rów, wykonany w celu zapewnienia dojazdu do działek nr 1/8 i 3/1. Zgłoszenie wodnoprawne dotyczące wykonania przepustu zostało dokonane 21 maja 2024 r., a jego milczące załatwienie potwierdzono postanowieniem Kierownika Nadzoru Wodnego w (…) z 29 lipca 2024 r., znak (…). Przepust został oddany do użytkowania w 2024 r. i od tego czasu jest wykorzystywany zgodnie z przeznaczeniem. Stanowi część składową nieruchomości i będzie objęty planowaną sprzedażą udziału w działce nr 2. Planowana sprzedaż nastąpi po upływie dwóch lat od rozpoczęcia użytkowania przepustu.

1.4. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz sprawdzenie możliwości zabudowy działki nr 1/7 Działki nr 1/7 i 2 są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego wsi (...), gmina (…) etap I, przyjętym uchwałą nr (…)/18 Rady Miejskiej w (…) z 21 czerwca 2018 r., ogłoszoną w Dzienniku Urzędowym Województwa (…) z (…) lipca 2018 r. pod poz. (…) (dalej: Plan). Ustalenia Planu odnoszące się do terenów oznaczonych symbolami 25MN, 26MN i 12WM pozostają w mocy.

Zgodnie z Planem zarówno działka nr 1/7, jak i działka nr 2 obejmują tereny oznaczone symbolami 25MN i 26MN oraz część terenu oznaczoną symbolem 12WM.

Dla terenów 25MN i 26MN Plan ustala jako przeznaczenie podstawowe zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Jako przeznaczenie dopuszczalne wskazano zabudowę usługową nieuciążliwą, urządzenia budowlane, budynki gospodarcze i garażowe, zieleń urządzoną, infrastrukturę techniczną oraz drogi wewnętrzne. Plan dopuszcza budynki wolnostojące i budynki w zabudowie bliźniaczej. Minimalna powierzchnia nowo wydzielanej działki budowlanej na tych terenach wynosi 800 m² dla zabudowy wolnostojącej oraz 600 m² dla zabudowy bliźniaczej. Dla terenu 12WM Plan ustala jako przeznaczenie podstawowe teren urządzeń wodnych rowów odwadniających oraz zieleń urządzoną i nieurządzoną. Przeznaczeniem dopuszczalnym jest infrastruktura techniczna. Plan nakazuje zachowanie ciągłości i drożności systemu rowów odwadniających jako otwartych, dopuszczając realizację przejazdów i przejść. Plan nie przewiduje na terenie 12WM zabudowy mieszkaniowej, usługowej, gospodarczej ani garażowej.

Po stwierdzeniu ograniczonej przydatności rolniczej gruntu Wnioskodawcy rozważali różne możliwości jego przyszłego wykorzystania, w tym możliwość realizacji budynku mieszkalnego służącego rodzinie, w szczególności dzieciom Wnioskodawców.

W celu sprawdzenia formalnej możliwości zabudowy i zabezpieczenia możliwości takiego wykorzystania nieruchomości w przyszłości Wnioskodawcy uzyskali decyzję nr (…)/2025 Starosty (…) z dnia 5 czerwca 2025 r. zatwierdzającą projekt zagospodarowania terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę jednego budynku mieszkalnego jednorodzinnego dwulokalowego wraz z urządzeniami budowlanymi i wewnętrzną instalacją gazu. Inwestorami wskazanymi w decyzji są oboje Wnioskodawcy. Wnioskodawcy nie rozpoczęli robót. Nie zgłosili rozpoczęcia budowy, nie ustanowili kierownika budowy, nie wykonali geodezyjnego wytyczenia budynku, wykopów, fundamentów ani innych prac ziemnych lub budowlanych. Nieruchomość pozostaje niezabudowana.

Wnioskodawcy zawarli z C. S.A. umowę z dnia 20 stycznia 2025 r. dotyczącą przyłączenia do sieci jednego budynku objętego pozwoleniem. Termin realizacji przyłączenia określono na czerwiec 2026 r. Do chwili złożenia wniosku nie wykonano przyłącza ani żadnych prac po stronie Wnioskodawców. Prawa i obowiązki z umowy zostaną przeniesione na nabywcę bez odrębnego wynagrodzenia.

W 2025 r. Wnioskodawcy wyrazili zgodę na przeprowadzenie przez działkę gminnej sieci wodociągowej łączącej miejscowości (...) i (...). Była to inwestycja gminna, niezwiązana z planowaną sprzedażą. Wnioskodawcy nie ponieśli jej kosztów i nie uzyskali w ten sposób indywidualnego przyłącza do budynku.

Wnioskodawcy rozważali przeprowadzenie podziału działki nr 1/7 na mniejsze działki i podjęli w tym zakresie czynności wstępne polegające na zleceniu geodecie opracowania koncepcji możliwego podziału nieruchomości. Ostatecznie Wnioskodawcy zrezygnowali z przeprowadzenia podziału. Nie złożyli wniosku o jego zatwierdzenie i nie zostało wszczęte postępowanie administracyjne w tym zakresie. Przed planowaną sprzedażą Wnioskodawcy nie będą podejmowali dalszych czynności zmierzających do podziału nieruchomości. Działka nr 1/7 zostanie sprzedana w całości jednemu nabywcy.

1.5. Planowana sprzedaż

Wnioskodawcy zamierzają sprzedać jednemu nabywcy całą działkę nr 1/7 wraz z udziałem wynoszącym 1/2 w działce nr 2 przeznaczonej na drogę. Na moment składania wniosku osoba nabywcy nie jest jeszcze znana. Nie prowadzono żadnych negocjacji dotyczących ceny ani pozostałych warunków sprzedaży. Nie zawarto również umowy przedwstępnej, rezerwacyjnej ani innej umowy zobowiązującej do sprzedaży.

Wnioskodawcy nie zamieszczali do tej pory ogłoszeń, nie korzystali z pośrednika, nie ustawiali banerów ani nie prowadzili innych profesjonalnych działań marketingowych. Nie udzielili i nie udzielą przyszłemu nabywcy pełnomocnictwa do podejmowania przed sprzedażą czynności administracyjnych lub inwestycyjnych. Sprzedaż nie będzie uzależniona od dokonania podziału, uzbrojenia nieruchomości, rozpoczęcia budowy ani uzyskania dalszych decyzji lub pozwoleń.

Działka nr 1/7 i udział 1/2 w działce nr 2 będą wycenione odrębnie i sprzedane za odrębnie określone ceny.

Wraz z działką nr 1/7 na nabywcę zostaną przeniesione bez odrębnego wynagrodzenia decyzja o pozwoleniu na budowę, prawa do dokumentacji projektowej w zakresie przysługującym Wnioskodawcom oraz prawa i obowiązki z umowy przyłączeniowej (...). Składniki te nie będą przedmiotem samodzielnej sprzedaży i nie zostanie dla nich określona osobna cena.

Sprzedaż udziału w działce nr 2 nastąpi przed dniem 1 stycznia 2029 r.

1.6. Wcześniejsza sprzedaż gruntu

Wnioskodawcy dokonali wcześniej jednej sprzedaży nieruchomości rolnej. W 2008 r. sprzedali działkę rolną o powierzchni 3,06 ha, nabytą w 1987 r. Działka była wykorzystywana rolniczo, lecz okazała się nieprzydatna z uwagi na uciążliwy dojazd. Przed sprzedażą nie była dzielona, odrolniana, uzbrajana ani przygotowywana do zabudowy. Sprzedaż nie była objęta VAT. Poza tą transakcją Wnioskodawcy nie prowadzili regularnej sprzedaży nieruchomości i nie posiadają innych nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Wnioskodawcy nie zamierzają w przyszłości nabywać innych nieruchomości z przeznaczeniem do ich dalszej sprzedaży ani prowadzić działalności polegającej na obrocie nieruchomościami. Na dzień udzielenia odpowiedzi Wnioskodawcy nie planują nabywania kolejnych nieruchomości.

Wnioskodawcy nie posiadają innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży. W związku z tym pytania wskazane w lit. a-f nie dotyczą Wnioskodawców.

Pytania

1.  Czy planowana sprzedaż działki nr 1/7 oraz udziału 1/2 w działce nr 2 nastąpi poza pozarolniczą działalnością gospodarczą Wnioskodawców i nie będzie stanowiła źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT?

2.  Czy sprzedaż działki nr 1/7 nie będzie stanowiła źródła przychodu Wnioskodawców na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT, ponieważ nastąpi po upływie pięciu lat, liczonych od końca 2017 r.?

3.  Czy sprzedaż udziału 1/2 w działce nr 2 w części odpowiadającej udziałowi zachowanemu w gruncie pochodzącym z dawnej działki nr 1/8 nie będzie stanowiła źródła przychodu na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT, ponieważ grunt ten został nabyty w 2017 r.?

4.  Czy sprzedaż udziału 1/2 w działce nr 2 w części odpowiadającej udziałowi w gruncie pochodzącym z dawnej działki nr 3/1, nabytemu w drodze zamiany w 2023 r., będzie jeżeli nastąpi przed 1 stycznia 2029 r. podlegała opodatkowaniu na zasadach art. 30e ustawy o PIT?

5.  Czy w przypadku sprzedaży przed 1 stycznia 2029 r. przysługującego Wnioskodawcom udziału wynoszącego 1/2 w działce nr 2, przychodem każdego z Wnioskodawców podlegającym opodatkowaniu na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT będzie wyłącznie część przypadającej na niego ceny sprzedaży tego udziału, odpowiadająca - według proporcji powierzchni - części działki nr 2 pochodzącej z działki nr 3/1 nabytej w 2023 r. w drodze zamiany, natomiast kosztem uzyskania tego przychodu będzie przypadająca na każdego z Wnioskodawców część wartości udziału 1/2 w działce nr 1/8 przeniesionego na Sąsiadów w ramach umowy zamiany, powiększona o przypadającą na tę część udokumentowaną część kosztów nabycia związanych z zawarciem umowy zamiany i podwyższona zgodnie z art. 22 ust. 6f ustawy o PIT?

Państwa stanowisko w sprawie

Stanowisko w sprawie poszczególnych pytań:

1. Planowana sprzedaż obu składników majątkowych nastąpi w ramach zarządu majątkiem wspólnym i nie będzie wykonywana w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej.

2. Sprzedaż działki nr 1/7 nie będzie stanowiła źródła przychodu z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, ponieważ upłynął pięcioletni okres liczony od końca roku jej nabycia.

3. W zakresie udziału w działce nr 2 okres posiadania należy ustalać odrębnie dla części pochodzącej z dawnej działki nr 1/8 i części pochodzącej z dawnej działki nr 3/1. Część pochodząca z 1/8 została nabyta w 2017 r. i jej sprzedaż nie będzie źródłem przychodu.

4. Część udziału w działce nr 2 pochodząca z działki nr 3/1 została nabyta odpłatnie w drodze zamiany w 2023 r. Jej sprzedaż przed 1 stycznia 2029 r. będzie opodatkowana 19% podatkiem na podstawie art. 30e ustawy o PIT.

Uzasadnienie stanowiska

1. Kwalifikacja planowanej sprzedaży do właściwego źródła przychodów

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT odrębnym źródłem przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza. Stosownie natomiast do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a tej ustawy źródłem przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W myśl art. 5a pkt 6 ustawy o PIT przez działalność gospodarczą albo pozarolniczą działalność gospodarczą rozumie się działalność zarobkową prowadzoną we własnym imieniu, bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych źródeł wymienionych w ustawie. Z zestawienia powyższych przepisów wynika, że odpłatne zbycie nieruchomości może zostać zakwalifikowane do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej wyłącznie wówczas, gdy sposób działania podatnika wykazuje łącznie cechy zarobkowości, zorganizowania i ciągłości. Sam odpłatny charakter sprzedaży, dążenie do uzyskania ceny odpowiadającej wartości rynkowej, przygotowanie dokumentów dotyczących nieruchomości ani wykonanie pojedynczych czynności poprzedzających sprzedaż nie przesądzają o prowadzeniu działalności gospodarczej. Ocena wymaga uwzględnienia całokształtu okoliczności, w szczególności celu i sposobu nabycia nieruchomości, okresu i sposobu jej wykorzystywania, powtarzalności transakcji oraz zakresu działań podejmowanych w związku ze zbyciem.

W opisanym zdarzeniu przyszłym nieruchomość została nabyta w 2017 r. w celu powiększenia gospodarstwa rolnego, a nie w celu jej dalszej odsprzedaży. Grunt był wykorzystywany w gospodarstwie rolnym; wysiewano na nim zboża, ziemniaki lub gorczycę jako poplon, a pozyskiwane produkty rolne były przeznaczane do sprzedaży. Nieruchomość nie została wprowadzona do działalności gospodarczej A.A., ujęta w ewidencji środków trwałych ani przeznaczona do obrotu handlowego. Nie była również przedmiotem najmu, dzierżawy ani innego odpłatnego udostępnienia.

Planowana sprzedaż obejmie całą działkę nr 1/7 oraz związany z nią udział w działce drogowej nr 2. Oba składniki zostaną zbyte jednemu nabywcy. Na moment złożenia wniosku osoba nabywcy nie jest znana. Nie prowadzono negocjacji dotyczących ceny ani pozostałych warunków sprzedaży i nie zawarto umowy przedwstępnej, rezerwacyjnej ani innej umowy zobowiązującej do sprzedaży. Wnioskodawcy nie rozpoczęli robót budowlanych, nie dokonali uzbrojenia terenu i nie prowadzili sprzedaży budynków lub lokali. Dotychczas nie zamieszczali ogłoszeń, nie korzystali z pośrednika, nie ustawiali banerów ani nie prowadzili innych profesjonalnych działań marketingowych. Nie udzielili i nie udzielą przyszłemu nabywcy pełnomocnictwa do podejmowania przed sprzedażą czynności administracyjnych lub inwestycyjnych. Zlecenie geodecie opracowania koncepcji możliwego podziału nie doprowadziło do złożenia wniosku o zatwierdzenie podziału, wszczęcia postępowania administracyjnego ani powstania nowych działek ewidencyjnych. Czynności te pozostały na etapie rozpoznania możliwego sposobu zagospodarowania własnej nieruchomości. Przedmiotem sprzedaży pozostanie działka nr 1/7 w dotychczasowych granicach. Również uzyskanie pozwolenia na budowę jednego budynku mieszkalnego oraz zawarcie 20 stycznia 2025 r. niewykonanej umowy przyłączeniowej nie doprowadziły do rozpoczęcia działalności budowlanej lub handlowej. Nie zgłoszono rozpoczęcia robót, nie ustanowiono kierownika budowy, nie wykonano robót ziemnych ani budowlanych i nie zawarto umów z wykonawcami. Prawa i obowiązki wynikające z umowy przyłączeniowej zostaną przeniesione na nabywcę bez odrębnego wynagrodzenia. Pojedyncze czynności dotyczące dopuszczalnego sposobu zagospodarowania własnego gruntu nie spełniają łącznie przesłanek działalności gospodarczej określonych w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT. Jedna wcześniejsza sprzedaż nieruchomości rolnej, dokonana po wieloletnim okresie posiadania i wynikająca z jej nieprzydatności rolniczej oraz uciążliwego dojazdu, nie nadaje planowanej sprzedaży cechy ciągłości. Nie istnieje również gospodarczy ani organizacyjny związek pomiędzy tą transakcją, a sprzedażą nieruchomości opisanej we wniosku.

Powyższe rozumienie przepisów odpowiada stanowisku przedstawionemu m.in. w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 26 czerwca 2026 r., sygn. 0114-KDWP.4011.251.2026.3.PP, dotyczącej sprzedaży nieruchomości prywatnych wraz z pozwoleniami na budowę. O kwalifikacji sprzedaży poza działalnością gospodarczą przesądzał całokształt okoliczności, w tym brak włączenia nieruchomości do majątku firmowego oraz brak zorganizowanej i ciągłej aktywności właściwej dla obrotu nieruchomościami.

W konsekwencji przychód z planowanej sprzedaży nie będzie przychodem z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT.

2. Skutki sprzedaży działki nr 1/7

Art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT obejmuje odpłatne zbycie nieruchomości dokonane poza działalnością gospodarczą wyłącznie wówczas, gdy następuje ono przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Działka nr 1/7 powstała w wyniku geodezyjnego podziału działki nr 1/3 nabytej przez Wnioskodawców w 2017 r. Podział nieruchomości nie stanowi nowego nabycia, jeżeli nie prowadzi do zwiększenia zakresu prawa własności podatnika. Zmiana numeru ewidencyjnego i powierzchni działki wskutek wydzielenia części przeznaczonej na drogę pozostaje bez wpływu na datę nabycia działki nr 1/7.

Pięcioletni termin należy zatem liczyć od końca 2017 r. Termin ten upłynął 31 grudnia 2022 r. Ponieważ sprzedaż nastąpi poza działalnością gospodarczą, odpłatne zbycie działki nr 1/7 po tej dacie nie będzie stanowiło źródła przychodu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT.

3. Skutki sprzedaży udziału w działce nr 2

Zgodnie z końcowym zastrzeżeniem zawartym w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT w przypadku zamiany okres pięcioletni odnosi się do każdej z osób dokonujących zamiany. Umowa zamiany ma charakter odpłatny: każda ze stron zbywa przysługujące jej prawo i w zamian nabywa inne prawo majątkowe. Dla prawa otrzymanego w drodze zamiany datą nabycia jest data zawarcia umowy zamiany. Udział Wnioskodawców w działce nr 2 ma niejednolitą historię nabycia. W części odpowiadającej zachowanemu udziałowi w dawnej działce nr 1/8 prawo Wnioskodawców wywodzi się z nabycia działki nr 1/3 w 2017 r. W części odpowiadającej udziałowi w dawnej działce nr 3/1 prawo zostało nabyte w drodze zamiany w 2023 r.

Późniejsze połączenie części gruntów i nadanie im numeru 2 nie ujednolica dat nabycia poszczególnych części prawa.

W konsekwencji sprzedaż części udziału wywodzącej się z nabycia w 2017 r. nie będzie stanowiła źródła przychodu na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT. Sprzedaż części udziału odpowiadającej gruntowi nabytemu w drodze zamiany w 2023 r., jeżeli nastąpi przed 1 stycznia 2029 r., będzie podlegała opodatkowaniu na zasadach określonych w art. 30e ustawy o PIT.

4. Ustalenie przychodu, kosztów i dochodu z części udziału nabytej w drodze zamiany

Stosownie do art. 19 ust. 1 ustawy o PIT przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli cena bez uzasadnionej przyczyny znacznie odbiega od wartości rynkowej, przychód określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej.

Przepisy ustawy nie określają szczególnej metody podziału ceny sprzedaży prawa mającego części o odmiennych datach nabycia. Przychód podlegający opodatkowaniu powinien odpowiadać wartości rynkowej części udziału nabytej w 2023 r. Zastosowanie odrębnej wyceny uwzględniającej wartość części działki nr 2 odpowiadających dawnym działkom nr 1/8 i 3/1 pozwala przypisać właściwą część ceny do prawa nabytego w drodze zamiany. Metoda oparta na wartości rynkowej jest w tym przypadku właściwsza niż mechaniczne zastosowanie proporcji powierzchniowej.

Zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o PIT kosztami uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw nabytych odpłatnie są udokumentowane koszty nabycia, powiększone o udokumentowane nakłady zwiększające ich wartość. W przypadku nabycia w drodze zamiany kosztem nabycia jest wartość prawa przekazanego drugiej stronie w zamian za prawo następnie sprzedawane.

Wnioskodawcy przekazali sąsiadom udział 1/2 w działce nr 1/8. Wartość całej działki nr 1/8 określono w umowie zamiany na 23 820 zł, a zatem wartość przekazanego udziału wyniosła 11.910 zł. Kwota ta stanowi koszt nabycia udziału 1/2 w działce nr 3/1, a po utworzeniu działki nr 2 - koszt odpowiadającej mu części udziału w tej działce.

Do kosztów nabycia należy również zaliczyć udokumentowane wydatki bezpośrednio związane z zawarciem umowy zamiany, w szczególności przypadającą na Wnioskodawców część taksy notarialnej, podatku od czynności cywilnoprawnych oraz opłat sądowych. Koszty nabycia podlegają podwyższeniu na zasadach określonych w art. 22 ust. 6f ustawy o PIT. Stanowisko, zgodnie z którym wartość prawa wydanego w zamian oraz koszty notarialne dotyczące zamiany stanowią koszt nabycia prawa następnie sprzedawanego, zostało potwierdzone m.in. w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 3 lipca 2026 r., sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.460.2026.3.ACZ.

Dochodem podlegającym opodatkowaniu będzie różnica pomiędzy częścią przychodu przypisaną do prawa nabytego w 2023 r. a kosztami ustalonymi według powyższych zasad. Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o PIT podatek wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy o PIT przychody ze wspólnej własności u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku, a w razie braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa te są równe. W konsekwencji każde z małżonków powinno wykazać w odrębnym zeznaniu PIT-39 połowę przychodu, kosztów i dochodu przypadających na opodatkowaną część sprzedaży udziału w działce nr 2.

5. Zdaniem Wnioskodawców, w przypadku sprzedaży udziału 1/2 w działce nr 2 przed 1 stycznia 2029 r. opodatkowaniu będzie podlegała wyłącznie ta część przychodu ze sprzedaży, która odpowiada części gruntu nabytej przez Wnioskodawców w 2023 r. w drodze zamiany, tj. części działki nr 2 pochodzącej z dawnej działki nr 3/1.

Udział Wnioskodawców w działce nr 2 obejmuje bowiem grunt o dwóch odmiennych datach nabycia. W części pochodzącej z dawnej działki nr 1/8 prawo Wnioskodawców wywodzi się z nieruchomości nabytej w 2017 r. W części pochodzącej z dawnej działki nr 3/1 prawo zostało natomiast nabyte w drodze zamiany 30 października 2023 r. Utworzenie jednej działki ewidencyjnej nr 2 nie prowadzi do ujednolicenia daty nabycia poszczególnych części gruntu.

W konsekwencji przy ustaleniu przychodu podlegającego opodatkowaniu należy w pierwszej kolejności uwzględnić, że przedmiotem sprzedaży będzie przysługujący Wnioskodawcom udział 1/2 w działce nr 2. Przychód przypadający na ten udział należy następnie przypisać po połowie każdemu z małżonków. Z tak ustalonego przychodu każdego z Wnioskodawców opodatkowaniu będzie podlegała wyłącznie część odpowiadająca stosunkowi powierzchni dawnej działki nr 3/1, nabytej w drodze zamiany w 2023 r., do całkowitej powierzchni działki nr 2.

Zastosowanie klucza powierzchniowego jest uzasadnione tym, że obecna działka nr 2 powstała z dwóch oznaczonych geodezyjnie części gruntu, których powierzchnie są znane i których historia nabycia może zostać jednoznacznie odtworzona. Taki sposób ustalania części przychodu odpowiada również stanowisku Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej wyrażonemu w interpretacji indywidualnej z 21 sierpnia 2026 r., sygn. 0113-KDWPT.4011.347.2026.2.KSM, w której zaakceptowano ustalenie części przychodu podlegającej opodatkowaniu według udziału powierzchni gruntu nabytego w drodze zamiany w powierzchni całej sprzedawanej działki.

W zakresie kosztów uzyskania przychodu zastosowanie znajduje art. 22 ust. 6c ustawy o PIT. W przypadku nieruchomości nabytej w drodze zamiany kosztem jej nabycia jest wartość prawa majątkowego przekazanego drugiej stronie w zamian za nabywane prawo. Wnioskodawcy, nabywając udział 1/2 w działce nr 3/1, przenieśli na Sąsiadów udział 1/2 w działce nr 1/8. W umowie zamiany wartość całej działki nr 1/8 określono na 23.820 zł, wobec czego wartość prawa przekazanego przez Wnioskodawców w ramach zamiany wyniosła 11.910 zł.

Kwota ta stanowi koszt nabycia części udziału w obecnej działce nr 2 odpowiadającej gruntowi pochodzącemu z działki nr 3/1. Ponieważ nieruchomość należy do majątku wspólnego Wnioskodawców, na każdego z nich przypada połowa tak ustalonego kosztu. Do kosztów nabycia należy ponadto zaliczyć odpowiednią część udokumentowanych kosztów bezpośrednio związanych z zawarciem umowy zamiany, a koszty te podlegają podwyższeniu na zasadach określonych w art. 22 ust. 6f ustawy o PIT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

Aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów określonego wyżej wskazanym przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 cyt. ustawy, spełnione powinny zostać dwie podstawowe przesłanki:

• odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
• zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Odrębnym źródłem przychodów jest wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Pozarolnicza działalność gospodarcza w rozumieniu omawianej ustawy to działalność, która ma następujące cechy:

- jest działalnością zarobkową;

- jest prowadzona w sposób zorganizowany i ciągły;

- jest prowadzona we własnym imieniu.

Działalność „zarobkowa” to działalność, której celem jest „zarabianie", generowanie zysku, zapewnienie określonego dochodu. Sposób jej prowadzenia jest podporządkowany temu, aby osiągać jak najlepsze wyniki gospodarcze. Brak osiągnięcia celu, jakim jest realny zysk, nie oznacza, że prowadzona działalność nie ma charakteru zarobkowego. Istotny jest bowiem cel jej prowadzenia, a nie ostateczne efekty. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się bowiem z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Jednocześnie nie można utożsamiać „działalności zarobkowej” w rozumieniu ustawy z jakimkolwiek działaniem podatnika, które daje efekt zysku. W przepisie mowa jest bowiem o „działalności”, czyli nie o pojedynczych działaniach podatnika, ale zespole działań podejmowanych w określonym celu.

Cecha „prowadzenia działalności w sposób zorganizowany i ciągły” nie oznacza konieczności spełnienia formalnych wymogów organizacji działalności (np. rejestracji urzędowej). Cecha ta odnosi się do faktycznego sposobu jej prowadzenia. I tak:

• „zorganizowany” to będący efektem „organizowania”; „organizować” natomiast to „przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie” albo „nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek” (Nowy Słownik Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego, Warszawa 2000);
• „ciągłość” w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względną stałość jej wykonywania. Kryterium „ciągłości” służy wyeliminowaniu z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Nie oznacza to jednak, że działalność gospodarcza nie może być prowadzona tylko sezonowo albo przez powtarzanie cyklu lub określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu o charakterze zarobkowym (bez względu na okres, w jakim powiązane ze sobą czynności służące realizacji tego celu miałyby być realizowane).

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym.

Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 roku sygn. I SA/Po 919/14:

Przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności, (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

W celu zakwalifikowania - na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - działań podjętych przez Państwa do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem udziału w nieruchomości (nieruchomość, na której rozpoczęto budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego wolnostojącego), o której mowa we wniosku.

Dla oceny, czy dokonywane czynności spełniają kryteria działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych rozstrzygające znaczenie mają okoliczności, w jakich są one wykonywane.

O prowadzeniu działalności gospodarczej przesądzają obiektywne i zewnętrzne jej przejawy, a nie przekonanie podatnika. W tym sensie nie ma i nie może mieć znaczenia, że określony podmiot prowadzący konkretną działalność nie ocenia jej (subiektywnie) jako działalności gospodarczej.

Podatnik nie może zatem w sposób dowolny w zależności od stanu swojej świadomości, czy przewidywanych korzyści podatkowych dokonywać swobodnej kwalifikacji poszczególnych kategorii przychodów do określonych źródeł przychodów.

Na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości.

Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Zatem, każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji w CEIDG, czy też nie.

Z opisu sprawy wynika, że w dniu 2 czerwca 2017 r. Wnioskodawcy nabyli na podstawie umowy sprzedaży, do majątku objętego ustawową wspólnością majątkową, niezabudowaną działkę nr 1/3, obręb (…), o powierzchni 1,9800 ha. Cena nabycia wyniosła 350.000 zł. Nieruchomość była objęta księgą wieczystą nr (…). Nabycie nastąpiło w celu powiększenia gospodarstwa rolnego. Przy nabyciu nie wystąpił podatek VAT. Wnioskodawcy nie otrzymali faktury VAT i nie odliczyli podatku naliczonego. Nieruchomość nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych ani ujęta w dokumentacji działalności transportowej A.A. Grunt był wykorzystywany w gospodarstwie rolnym. W szczególności wysiewano na nim zboża, ziemniaki lub gorczycę jako poplon. Z gruntu pozyskiwano produkty rolne przeznaczone do sprzedaży. Nieruchomość nie była przedmiotem najmu, dzierżawy ani użyczenia. Wnioskodawcy nie zamierzają w przyszłości nabywać innych nieruchomości z przeznaczeniem do ich dalszej sprzedaży ani prowadzić działalności polegającej na obrocie nieruchomościami. Na dzień udzielenia odpowiedzi Wnioskodawcy nie planują nabywania kolejnych nieruchomości.

Wnioskodawcy nie posiadają innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży. Z czasem Wnioskodawcy stwierdzili, że grunt jest mało przydatny do planowanej produkcji sadowniczej, w szczególności z uwagi na powtarzające się okresy suszy i warunki utrudniające prowadzenie upraw. Z tego względu zaczęli rozważać inne sposoby jego przyszłego wykorzystania.

Analizując powyższe przepisy w odniesieniu do przedstawionego opisu sprawy, wskazać trzeba, że działania podejmowane przez Państwa należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Zakres, stopień zaangażowania, i cel Państwa działania wskazuje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. W związku z tym, kwota uzyskana z planowanej sprzedaży nieruchomości nie będzie stanowić przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 omawianej ustawy.

Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Z treści wniosku wynika, że przedmiotowa nieruchomość została nabyta przez Zainteresowanych w 2017 r. W 2023 r., na prośbę właścicieli nieruchomości sąsiedniej (dalej: Sąsiedzi), którzy potrzebowali dostępu do swoich gruntów, przeprowadzono podział działki nr 1/3 związany z wyodrębnieniem drogi przylegającej do jej wschodniej granicy. Na podstawie umowy zamiany z dnia 30 października 2023 r. Wnioskodawcy przenieśli na Sąsiadów udział wynoszący 1/2 w działce nr 1/8. W zamian nabyli do majątku wspólnego udział wynoszący 1/2 w działce nr 3/1. Zamiana nastąpiła bez spłat i dopłat. Z punktu widzenia historii nabycia udział Wnioskodawców w działce nr 2 obejmuje część odpowiadającą udziałowi zachowanemu w dawnej działce nr 1/8, pochodzącej z nieruchomości nabytej w 2017 r., oraz część odpowiadającą udziałowi w dawnej działce nr 3/1, nabytemu na podstawie umowy zamiany.

Aby zatem ustalić, czy w przedmiotowej sprawie sprzedaż opisanych we wniosku nieruchomości (działek) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, istotne jest ustalenie, czy jej odpłatne zbycie będzie miało miejsce po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości.

Wyjaśnić należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje, czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również na podstawie jakiej czynności prawnej bądź zdarzenia prawnego, może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych. Zatem, pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.

Interpretacja pojęcia „nabycie” została przedstawiona w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 listopada 2009 r., sygn. akt II FSK 1489/08, w którym Sąd stwierdził, że aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym.

Według Kodeksu cywilnego nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem, aktywa majątkowe ulegają zwiększeniu. Przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.

Z treści art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie stanowi źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Na powyższe nie będzie miał wpływu podział nieruchomości. Dla opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych nieistotny jest sam fakt podziału nieruchomości, jeżeli przez podział nieruchomości rozumie się proces mający na celu np. zyskanie korzystniejszej konfiguracji poszczególnych nieruchomości (działek). Jeżeli zatem właściciel dokonuje podziału (wydzielenia) nieruchomości, nie mamy do czynienia z żadnym nabyciem, bo chodzi o nieruchomość, której ta osoba jest już właścicielem (współwłaścicielem). Sam podział nieruchomości nie stanowi przy tym daty nowego nabycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W wyniku podziału właściciel (współwłaściciel) nie nabędzie bowiem, żadnych nowych nieruchomości ponad to, czego jest już właścicielem. W wyniku samego podziału (wydzielenia) działek nie zmieni się struktura własności każdej z mniejszych działek wydzielonych w drodze podziału. Właściciel nadal będzie posiadał takiej samej wielkości nieruchomości jak przed podziałem, tyle że w mniejszych działkach. Stąd czynność ta nie ma wpływu na określenie początku biegu terminu, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Fakt podziału nieruchomości pozostaje bez znaczenia, gdyż jak zostało już wskazane na wstępie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych uzależniają skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości od daty jej nabycia, a nie od daty podziału.

Za datę nabycia wydzielonych działek należy przyjąć 2017 r.

Zatem sprzedaż działki nr 1/7 nastąpi po upływie pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym została nabyta nieruchomość gruntowa, z której wydzielone zostały ww. działki. W rezultacie przychód ze sprzedaży ww. działki nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ pięcioletniego okresu wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Podobnie sprzedaż części udziału w działce nr 2 pochodząca z działki nr 1/8 nie będzie stanowiła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 i nr 3 jest prawidłowe.

Skutki podatkowe sprzedaży udziału w działce, nabytego w drodze zamiany.

W myśl art. 155 § 1 ustawy Kodeks cywilny (Dz. U. z 2026., poz. 795):

Umowa zamiany jest umową konsensualną, odpłatną i wzajemną, w której świadczenia obu stron mają charakter niepieniężny.

Zgodnie z art. 603 ustawy Kodeks cywilny:

Wobec powyższego umowa zamiany stanowi również odpłatne zbycie rzeczy. Zamiana jest więc umową o podobnym charakterze co sprzedaż. Świadczy o tym między innymi fakt, że ustawodawca nie reguluje odrębnie tej umowy, a jedynie w art. 604 Kodeksu cywilnego stanowi, że:

Do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży.

W świetle przywołanych wyżej przepisów należy stwierdzić, że rezultatem umowy zamiany nieruchomości jest z jednej strony zbycie nieruchomości, a z drugiej nabycie na własność innej nieruchomości. Tym samym, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej uprzednio w drodze zamiany, datą, od której należy liczyć okres pięcioletni, o którym mowa w ww. art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest rok, w którym dokonano zamiany nieruchomości.

Zatem w związku ze sprzedażą przed 1 stycznia 2029 r. udziału 1/2 w działce nr 2 w części odpowiadającej udziałowi w gruncie pochodzącym z dawnej działki nr 3/1, nabytemu w drodze zamiany w 2023 r., powstanie przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Sprzedaż udziału nastąpi przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do nabycia.

Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 4 jest prawidłowe.

Ustalenie przychodu i kosztu uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży działki

Zgodnie z treścią art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Na mocy art. 19 ust. 2 powołanej wyżej ustawy:

W myśl art. 19 ust. 3 ww. ustawy:

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

Zgodnie z powyższymi uregulowaniami, przychodem z odpłatnego zbycia (sprzedaży) jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości). Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód. Przy czym Zainteresowani nie mogą odliczyć poniesionych kosztów odpłatnego zbycia w całości. Należy bowiem pamiętać, że poniesione koszty odpłatnego zbycia dotyczą całej sprzedanej działki, czyli również przychodu, który dotyczy części nabytej w 2017 r. niestanowiącej źródła przychodu. Nie można odliczać kosztów przypadających na część nieruchomości nabytą w 2017 r. skoro przypadający na nią przychód nie podlega opodatkowaniu, gdyż nie stanowi w ogóle źródła przychodu (a skoro tak, to nie może generować także kosztów). Zatem Zainteresowani będą mogli odliczyć jedynie taką ich cześć, która proporcjonalnie odpowiada części działki nabytej w 2023 r. w drodze zamiany, bo tylko przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości przypadający na tę część stanowi źródło przychodu.

Kosztów odpłatnego zbycia nie należy utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu. Ustalenie kosztów uzyskania przychodu odbywa się zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

W niniejszej sprawie nabycie miało charakter odpłatny, gdyż w zamian za część nieruchomości uzyskaną z działek sąsiadów Zainteresowani utracili część swojej działki.

W myśl art. 22 ust. 6c ww. ustawy:

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Powyższy przepis w sposób jednoznaczny stanowi, co w przypadku sprzedaży nieruchomości może być uznane za koszt uzyskania przychodu. Przepis ten posługuje się m.in. pojęciem kosztu nabycia. W przypadku podatników zbywających nieruchomość nabytą w drodze zamiany, kosztem tym bezspornie jest koszt nabycia zbywanej w drodze sprzedaży nieruchomości. Bowiem to wartość zbywanej w drodze zamiany nieruchomości (a nie wartość nabywanej nieruchomości) stanowi specyficznego rodzaju „cenę”, jaką podatnik musi zapłacić za nabywaną nieruchomość.

Z kolei stosownie do treści art. 22 ust. 6f ww. ustawy:

W przypadku Zainteresowanych do kosztów uzyskania przychodu, o których mowa w art. 22 ust. 6c ww. ustawy z tytułu sprzedaży działki nabytej w części w 2023 r. można zaliczyć odpowiednio wartość (na dzień dokonania zamiany) części działki zbytej przez Zainteresowanych na rzecz sąsiadów w 2023 r. na podstawie umowy zamiany. Aby bowiem nabyć określoną część działki należącą do sąsiadów oddaliście Państwo im w zamian część swojej działki i to ta wartość stanowić będzie koszt nabycia.

Kosztami uzyskania przychodu będą zatem koszty nabycia w 2023 r. części nieruchomości będącej przedmiotem zbycia.

Podstawą opodatkowania będzie zatem dochód stanowiący różnicę pomiędzy kwotą przychodu a kosztami jego uzyskania określonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ww. ustawy, przy uwzględnieniu, że za koszt uzyskania przychodu można uznać wartość części działki oddanej w wyniku zamiany, po podzieleniu tej wartości proporcjonalnie do udziału.

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

Zgodnie z art. 45 ust. 1a pkt 3 ww. ustawy -w terminie do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym podatnicy są zobowiązani składać urzędom skarbowym zeznanie, według ustalonego wzoru, o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych opodatkowanych na zasadach określonych w art. 30e. W tym samym terminie płatny jest również należny podatek, wynikający z tego zeznania (art. 45 ust. 4 pkt 4 ww. ustawy).

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł. (art. 30e ust. 5 ww. ustawy).

Podsumowując, wskazać należy, przychód ze sprzedaży działki w części nabytej w 2017 r. nie podlega w ogóle opodatkowaniu podatkiem dochodowym, ponieważ odpłatne zbycie tej części działki nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym ją nabyto. Natomiast przychód ze sprzedaży działki, w części nabytej w 2023 r. w wyniku zamiany podlega opodatkowaniu na zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ sprzedaż tej części działki nastąpiła przed upływem 5 lat licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie. Uzyskany dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym. Przy czym od ceny sprzedaży tej części działki, o ile odpowiadać będzie wartości rynkowej, będą podlegały proporcjonalnemu odliczeniu ustalone koszty odpłatnego zbycia oraz koszty nabycia sprzedawanej nieruchomości. Podstawą obliczenia podatku będzie zatem dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia części działki nr 2 odpowiadający - według proporcji powierzchni - części działki nr 2 pochodzącej z działki nr 3/1 nabytej w 2023 r. w drodze zamiany, natomiast kosztem uzyskania tego przychodu będzie przypadająca na każdego z Zainteresowanych część wartości udziału 1/2 w działce nr 1/8 przeniesionego na sąsiadów w ramach umowy zamiany, powiększona o przypadającą na tę część udokumentowaną część kosztów nabycia związanych z zawarciem umowy zamiany i podwyższona zgodnie z art. 22 ust. 6f ustawy o PIT. W związku z powyższym, każdy z Zainteresowanych powinien wykazać w swoim zeznaniu PIT-39 proporcjonalnie do posiadanego udziału przychód oraz koszty uzyskania z tytułu sprzedaży udziału w działce, który został nabyty w drodze zamiany w 2023 r.

Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 5 zatem należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Wydając interpretacje indywidualną tutejszy Organ nie dokonuje wyliczeń. Zgodnie bowiem z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji prawnopodatkowej, a po jej dokonaniu zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego, bowiem prawidłowość takiego wyliczenia podlega weryfikacji przez organ podatkowy w postępowaniu podatkowym. Dlatego też nie odniosłem się do kwot wskazanych we wniosku.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pani A.A. (Zainteresowana będąca stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.