0114-KDWP.4011.392.2026.2.AS

Interpretacja indywidualna

– stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest:

-     prawidłowe w części dotyczącej uznania spłaty kredytu zaciągniętego na zbywaną nieruchomość jako wydatek na własne cele mieszkaniowe,

-     nieprawidłowe w części dotyczącej uznania za taki wydatek spłaty kredytu refinansującego.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

24 lipca 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem z 3 sierpnia 2026 r. – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest osobą fizyczną i właścicielem niezabudowanej działki wraz z udziałem w działce stanowiącej drogę dojazdową. Nieruchomość została nabyta w 2024 r. do majątku osobistego z zamiarem wybudowania domu jednorodzinnego służącego zaspokajaniu własnych potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawcy.

W związku z planowaną budową wykonano indywidualny projekt domu dostosowany do potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawcy, uzyskano pozwolenie na budowę oraz wykonano przyłącza mediów. Z przyczyn osobistych plany Wnioskodawcy uległy jednak zmianie i budowa domu nie zostanie zrealizowana.

Zakup działki został częściowo sfinansowany kredytem hipotecznym zaciągniętym przez Wnioskodawcę w banku mającym siedzibę w Polsce. Zgodnie z umową kredyt został przeznaczony bezpośrednio na zakup działki i jest zabezpieczony hipoteką ustanowioną na tej nieruchomości.

Wnioskodawca planuje sprzedać działkę wraz z udziałem w drodze dojazdowej w 2026 r., a więc przed upływem pięciu lat liczonych od końca roku jej nabycia.

Część przychodu ze sprzedaży odpowiadająca saldu kredytu zaciągniętego na zakup działki zostanie przeznaczona na całkowitą spłatę tego kredytu. Cała pozostała część przychodu zostanie niezwłocznie przeznaczona na częściową wcześniejszą spłatę drugiego kredytu hipotecznego Wnioskodawcy, dotyczącego lokalu mieszkalnego stanowiącego jego wyłączną własność i służącego zaspokajaniu jego własnych potrzeb mieszkaniowych.

Lokal mieszkalny został pierwotnie nabyty przez rodziców Wnioskodawcy, a jego zakup został sfinansowany kredytem mieszkaniowym zaciągniętym przez rodziców.

W marcu 2023 r. Wnioskodawca zawarł z bankiem umowę o przystąpienie do długu wynikającego z tego kredytu. Na jej podstawie bezwarunkowo przystąpił do długu i zobowiązał się do jego solidarnej spłaty wraz z dotychczasowymi kredytobiorcami. Zgodnie z treścią umowy Wnioskodawca odpowiadał wobec banku tak jak kredytobiorca, solidarnie z rodzicami. Umowa o przystąpienie do długu stała się integralną częścią umowy kredytowej, a w dokumentacji bankowej Wnioskodawca został określony jako współkredytobiorca.

Następnie, również w marcu 2023 r., rodzice przekazali Wnioskodawcy lokal mieszkalny w drodze darowizny. W chwili dokonania darowizny lokal był obciążony hipoteką zabezpieczającą spłatę wcześniejszego kredytu mieszkaniowego. Od tego momentu Wnioskodawca jest wyłącznym właścicielem lokalu.

W kwietniu 2023 r. Wnioskodawca jako jedyny kredytobiorca, zawarł z innym bankiem umowę kredytu hipotecznego przeznaczonego wyłącznie na całkowite refinansowanie wcześniejszego kredytu mieszkaniowego. Środki z nowego kredytu zostały w całości przekazane na spłatę wcześniejszego zobowiązania.

W wyniku całkowitej spłaty wcześniejsze zobowiązanie wygasło. Rodzice Wnioskodawcy nie są stronami obecnej umowy kredytowej. Jedynym kredytobiorcą aktualnego kredytu hipotecznego jest Wnioskodawca.

Aktualny kredyt jest zabezpieczony hipoteką ustanowioną na lokalu mieszkalnym stanowiącym własność Wnioskodawcy i jest przez niego spłacany.

Wnioskodawca zamieszkuje w tym lokalu nieprzerwanie od czasu jego nabycia przez rodziców. Lokal nie jest i nie był wynajmowany ani odpłatnie udostępniany innym osobom.

Cały przychód uzyskany ze sprzedaży działki wraz z udziałem w drodze dojazdowej zostanie przeznaczony w pierwszej kolejności na całkowitą spłatę kredytu zaciągniętego na zakup sprzedawanej działki, a w pozostałej części na częściową wcześniejszą spłatę kredytu refinansowego dotyczącego lokalu mieszkalnego.

Dokładne kwoty obu spłat zostaną ustalone według sald zadłużenia obowiązujących w dniu sprzedaży. Łączna kwota przeznaczona na spłatę obu kredytów będzie odpowiadała całemu przychodowi uzyskanemu ze sprzedaży.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca nie prowadzi i nigdy nie prowadził działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami.

Planowana sprzedaż działki nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej. Działka stanowi majątek prywatny Wnioskodawcy i nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej.

Cały przychód uzyskany ze sprzedaży działki zostanie przeznaczony na wskazane we wniosku cele mieszkaniowe w terminie trzech lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpi odpłatne zbycie nieruchomości. Wnioskodawca zamierza dokonać opisanych spłat niezwłocznie po sprzedaży nieruchomości.

Wszystkie kredyty opisane we wniosku zostały zaciągnięte w bankach mających siedzibę w Polsce.

Całkowita spłata kredytu dotyczącego zbywanej działki będzie obejmowała spłatę pozostałego kapitału oraz jeżeli na dzień całkowitej spłaty zostaną naliczone i będą należne odsetki, również spłatę tych odsetek. Częściowa wcześniejsza spłata kredytu refinansowego będzie obejmowała spłatę kapitału oraz jeżeli na dzień dokonania spłaty zostaną naliczone i będą należne bieżące odsetki, również spłatę tych odsetek, zgodnie z kolejnością zaliczania wpłat stosowaną przez bank. Ewentualne prowizje, opłaty bankowe, koszty ubezpieczeń oraz inne koszty dodatkowe zostaną pokryte z innych prywatnych środków Wnioskodawcy, a nie z przychodu ze sprzedaży działki.

Wnioskodawca nigdy wcześniej nie dokonywał sprzedaży nieruchomości ani udziałów w nieruchomościach. Planowana sprzedaż będzie pierwszą sprzedażą nieruchomości dokonaną przez Wnioskodawcę. W związku z tym szczegółowe pytania dotyczące wcześniejszych sprzedaży nie mają zastosowania.

Pytania

1.   Czy przeznaczenie części przychodu uzyskanego ze sprzedaży działki wraz z udziałem w drodze dojazdowej na całkowitą spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego przez Wnioskodawcę na zakup sprzedawanej działki stanowi wydatek na własne cele mieszkaniowe, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a w związku z art. 21 ust. 30a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, i uprawnia w odpowiedniej części do zwolnienia dochodu na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy?

2.   Czy przeznaczenie pozostałej części przychodu ze sprzedaży na częściową wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego przez Wnioskodawcę jako jedynego kredytobiorcę w celu całkowitego refinansowania wcześniejszego kredytu dotyczącego lokalu mieszkalnego stanowiącego wyłączną własność Wnioskodawcy i służącego zaspokajaniu jego własnych potrzeb mieszkaniowych stanowi wydatek na własne cele mieszkaniowe, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. b w związku z lit. a tej ustawy, mimo że pierwotna umowa kredytu została zawarta przez rodziców Wnioskodawcy, a następnie Wnioskodawca bezwarunkowo przystąpił do długu, odpowiadał za jego spłatę jak kredytobiorca i został określony przez bank jako współkredytobiorca?

Pana stanowisko w sprawie

Stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1

Zdaniem Wnioskodawcy odpowiedź na pytanie nr 1 jest twierdząca.

Przeznaczenie części przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości na całkowitą spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego przez Wnioskodawcę na zakup sprzedawanej działki stanowi wydatek na własne cele mieszkaniowe.

Kredyt został zaciągnięty przez Wnioskodawcę przed uzyskaniem przychodu ze sprzedaży i został przeznaczony bezpośrednio na zakup gruntu przeznaczonego pod budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego.

Wnioskodawca nabył działkę w celu wybudowania na niej domu służącego zaspokajaniu jego własnych potrzeb mieszkaniowych. Rzeczywisty charakter tego zamiaru potwierdzają wykonanie indywidualnego projektu domu dostosowanego do potrzeb Wnioskodawcy, uzyskanie pozwolenia na budowę oraz wykonanie przyłączy mediów. Późniejsza zmiana planów osobistych nie zmienia celu, w jakim nieruchomość została nabyta i kredyt został zaciągnięty.

Zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wydatkiem na własne cele mieszkaniowe jest między innymi nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego.

Natomiast art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a tej ustawy obejmuje spłatę kredytu oraz odsetek od kredytu zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy.

Ponadto art. 21 ust. 30a ustawy przewiduje możliwość uznania za wydatek na własne cele mieszkaniowe również spłaty kredytu zaciągniętego w związku ze zbywaną nieruchomością.

W konsekwencji część przychodu przeznaczona na spłatę kapitału i należnych odsetek od kredytu zaciągniętego na zakup sprzedawanej działki powinna zostać uznana za wydatek na własne cele mieszkaniowe i uwzględniona przy obliczaniu zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy.

Stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 2

Zdaniem Wnioskodawcy odpowiedź na pytanie nr 2 również jest twierdząca.

Przeznaczenie pozostałej części przychodu ze sprzedaży na częściową wcześniejszą spłatę aktualnego kredytu hipotecznego powinno zostać uznane za wydatek na własne cele mieszkaniowe.

Aktualny kredyt został zaciągnięty wyłącznie przez Wnioskodawcę przed planowanym uzyskaniem przychodu ze sprzedaży nieruchomości. Wnioskodawca jest jedynym kredytobiorcą wynikającym z obecnej umowy kredytowej.

Wyłącznym celem aktualnego kredytu było całkowite refinansowanie wcześniejszego kredytu mieszkaniowego. Środki uzyskane z kredytu refinansowego zostały w całości przeznaczone na spłatę wcześniejszego zobowiązania i nie zostały wykorzystane na żaden inny cel.

Przed zawarciem umowy kredytu refinansowego Wnioskodawca bezwarunkowo przystąpił do długu wynikającego z wcześniejszego kredytu i zobowiązał się do jego solidarnej spłaty. Od tego momentu odpowiadał wobec banku za całe zadłużenie tak jak kredytobiorca, solidarnie z dotychczasowymi kredytobiorcami.

Stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 2

Zdaniem Wnioskodawcy odpowiedź na pytanie nr 2 również jest twierdząca.

Przeznaczenie pozostałej części przychodu ze sprzedaży na częściową wcześniejszą spłatę aktualnego kredytu hipotecznego powinno zostać uznane za wydatek na własne cele mieszkaniowe.

Aktualny kredyt został zaciągnięty wyłącznie przez Wnioskodawcę przed planowanym uzyskaniem przychodu ze sprzedaży nieruchomości. Wnioskodawca jest jedynym kredytobiorcą wynikającym z obecnej umowy kredytowej.

Wyłącznym celem aktualnego kredytu było całkowite refinansowanie wcześniejszego kredytu mieszkaniowego. Środki uzyskane z kredytu refinansowego zostały w całości przeznaczone na spłatę wcześniejszego zobowiązania i nie zostały wykorzystane na żaden inny cel.

Przed zawarciem umowy kredytu refinansowego Wnioskodawca bezwarunkowo przystąpił do długu wynikającego z wcześniejszego kredytu i zobowiązał się do jego solidarnej spłaty. Od tego momentu odpowiadał wobec banku za całe zadłużenie tak jak kredytobiorca, solidarnie z dotychczasowymi kredytobiorcami.

Umowa o przystąpienie do długu stała się integralną częścią wcześniejszej umowy kredytowej, a Wnioskodawca został określony przez bank jako współkredytobiorca. Wnioskodawca ponosił więc osobistą i nieograniczoną odpowiedzialność za spłatę wcześniejszego zobowiązania mieszkaniowego.

Przed zawarciem umowy kredytu refinansowego Wnioskodawca stał się również wyłącznym właścicielem lokalu mieszkalnego, którego dotyczył wcześniejszy kredyt. Lokal ten służy nieprzerwanie zaspokajaniu jego własnych potrzeb mieszkaniowych.

Aktualny kredyt refinansowy służył zatem spłacie zobowiązania, za które Wnioskodawca osobiście odpowiadał jak kredytobiorca i które było związane z lokalem mieszkalnym stanowiącym jego wyłączną własność.

Po spłacie wcześniejszego kredytu zobowiązanie wynikające z poprzedniej umowy wygasło. Rodzice Wnioskodawcy nie są stronami obecnej umowy kredytowej. Jedynym kredytobiorcą i osobą spłacającą aktualny kredyt jest Wnioskodawca.

Zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wydatkiem na własne cele mieszkaniowe jest spłata kredytu oraz odsetek od kredytu zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży na spłatę wcześniejszego kredytu mieszkaniowego.

Zdaniem Wnioskodawcy warunki te zostały spełnione. Aktualny kredyt refinansowy został zaciągnięty wyłącznie przez Wnioskodawcę, przed planowaną sprzedażą, na całkowitą spłatę zobowiązania mieszkaniowego, za które Wnioskodawca odpowiadał tak jak kredytobiorca i które dotyczyło lokalu stanowiącego jego własność.

W konsekwencji częściowa wcześniejsza spłata kapitału i należnych odsetek od aktualnego kredytu hipotecznego powinna zostać uznana za wydatek poniesiony na własne cele mieszkaniowe.

Podsumowanie stanowiska Wnioskodawcy

Zdaniem Wnioskodawcy zarówno spłata kredytu zaciągniętego na zakup sprzedawanej działki, jak i częściowa spłata kredytu refinansowego dotyczącego lokalu mieszkalnego stanowią wydatki na jego własne cele mieszkaniowe.

Ponieważ na wskazane cele zostanie przeznaczony cały przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, udział wydatków na własne cele mieszkaniowe w przychodzie ze sprzedaży będzie wynosił 100%.

W konsekwencji, w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawcy w zakresie obu pytań za prawidłowe, cały dochód uzyskany ze sprzedaży powinien korzystać ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.):

Z treści powyższego przepisu wynika, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika, z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych, zawartym w ww. ustawie, bądź od których zaniechano poboru podatku.

Źródła przychodów

Na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa nastąpiło po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment i sposób ich nabycia.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych.

Zatem, pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.

Z treści wniosku wynika, że jest Pan właścicielem niezabudowanej działki wraz z udziałem w działce stanowiącej drogę dojazdową. Nieruchomość została nabyta w 2024 r. do Pana majątku osobistego z zamiarem wybudowania domu jednorodzinnego służącego zaspokajaniu Pana własnych potrzeb mieszkaniowych. Planuje Pan sprzedać działkę wraz z udziałem w drodze dojazdowej w 2026 r. Planowana sprzedaż działki nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej.

Zatem, skoro odpłatne zbycie ww. nieruchomości nastąpi w 2026 r., tj. przed upływem 5 lat, licząc od końca roku, w którym nastąpiło jego nabycie, to sprzedaż ta będzie stanowiła dla Pana źródło przychodu w rozumieniu powołanego wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

W myśl art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z powyższym, przychodem z odpłatnego zbycia jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, koszty pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy. Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

Na gruncie art. 22 ust. 6c cytowanej ustawy:

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do treści art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

Z kolei, jak stanowi art. 30e ust. 5 ww. ustawy:

W myśl art. 30e ust. 7 ww. ustawy:

Zwolnienie przedmiotowe

Dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy – może jednak zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D × W/P

gdzie:

D – dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,

W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

P – przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.

Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W sytuacji, gdy przychód z ww. odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na określone w ustawie cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do treści art. 21 ust. 25 pkt 1-2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 21 ust. 26 ww. ustawy:

Natomiast stosownie do art. 21 ust. 28 ww. ustawy:

Przy czym, zgodnie z treścią art. 21 ust. 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z kolei jak stanowi art. 21 ust. 30 ww. ustawy:

Stosownie natomiast do art. 21 ust. 30a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Spłata kredytu zaciągniętego na zbywaną nieruchomość

Jednym z celów, których realizacja uprawnia do omawianego zwolnienia jest wskazana w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, spłata kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1, w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Stosownie do treści art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,

Z treści art. 21 ust. 25 pkt 2 ww. ustawy, jasno wynika, że kredyt, na którego spłatę zostanie przeznaczony przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości musi być kredytem zaciągniętym na udokumentowane własne cele mieszkaniowe, które zostały wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Celem ustawodawcy było bowiem premiowanie zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych przez podatnika. Spłacony kredyt (pożyczka) nie ma być jakimkolwiek kredytem (pożyczką), lecz musi spełniać ściśle określone ustawą wymagania. Musi to być bowiem kredyt (pożyczka) – co wynika literalnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 ww. ustawy – zaciągnięty przez podatnika na cele określone w pkt 1. Przepis wyraźnie bowiem stanowi, że kredyt (pożyczka) mają być zaciągnięte na cele określone w pkt 1, a więc na cele mieszkaniowe. Ważne jest również, aby spłacany kredyt zaciągnięty był przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości i aby kredyt ten zaciągnięty był przez osobę, która uzyskuje przychód ze sprzedaży.

Przy czym, w myśl obowiązującego od 1 stycznia 2022 r. art. 21 ust. 30a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, może być to również kredyt zaciągnięty w związku ze zbywaną nieruchomością, w tym również kredyt, wydatki na spłatę którego odpowiadają równowartości wydatków uwzględnionych w kosztach uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, sfinansowanych tym kredytem.

We wniosku wskazał Pan, że zakup działki został częściowo sfinansowany kredytem hipotecznym zaciągniętym przez Pana w banku mającym siedzibę w Polsce. Zgodnie z umową kredyt został przeznaczony bezpośrednio na zakup działki i jest zabezpieczony hipoteką ustanowioną na tej nieruchomości. Ponadto podał Pan, że działka została nabyta z zamiarem budowy domu jednorodzinnego służącego zaspokajaniu Pana własnych potrzeb mieszkaniowych, w związku z czym wykonano indywidualny projekt domu, uzyskano pozwolenie na budowę oraz wykonano przyłącza mediów.

Zatem przeznaczenie przez Pana części przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia działki wraz z udziałem w drodze dojazdowej na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na nabycie tej nieruchomości będzie stanowiło wydatek na własne cele mieszkaniowe, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a w związku z art. 21 ust. 30a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Pana stanowisko w tym zakresie jest prawidłowe.

Spłata kredytu dotyczącego otrzymanego w darowiźnie lokalu mieszkalnego

Powziął również Pan wątpliwość czy przeznaczenie pozostałej części przychodu ze sprzedaży działki na częściową wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego przez Pana jako jedynego kredytobiorcę w celu całkowitego refinansowania wcześniejszego kredytu dotyczącego lokalu mieszkalnego stanowiącego wyłączną własność Pana i służącego zaspokajaniu Pana własnych potrzeb mieszkaniowych stanowi wydatek na własne cele mieszkaniowe, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. b w związku z lit. a tej ustawy, mimo że pierwotna umowa kredytu została zawarta przez Pana rodziców, a następnie Pan bezwarunkowo przystąpił do długu, odpowiadał za jego spłatę jak kredytobiorca i został określony przez bank jako współkredytobiorca.

Zauważyć należy, iż przywołany powyżej przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym wiąże skutki prawne w postaci zwolnienia od opodatkowania z faktem przeznaczenia – w warunkach określonych w ustawie – uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych przychodu wyłącznie na własne cele wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ww. ustawy.

Z treści art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że za wydatek poniesiony na własne cele mieszkaniowe uważa się m.in. wydatki poniesione na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki), zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych na cele określone w art. 21 ust. 25 pkt 1 tej ustawy. Oznacza to, że nie każdy kredyt związany z nieruchomością mieszkalną uprawnia do zastosowania zwolnienia. Kredyt ten musi spełniać warunki określone przez ustawodawcę, w szczególności musi zostać zaciągnięty przez podatnika oraz być przeznaczony na realizację jednego z celów mieszkaniowych wymienionych w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy.

Podatnikiem jest zaś osoba, u której powstał z tytułu sprzedaży nieruchomości obowiązek podatkowy. To oznacza, że spłata kredytu, który został zaciągnięty przez inną niż podatnik osobę - na nabycie przez nią nieruchomości - nie stanowi w świetle powołanego przepisu wydatku na własne cele mieszkaniowe.

Jednocześnie ustawodawca w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. b ustawy rozszerzył zakres wydatków na własne cele mieszkaniowe o spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki), zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a. Oznacza to, że wydatkiem na własne cele mieszkaniowe może być również spłata kredytu refinansującego, pod warunkiem że został on zaciągnięty wyłącznie na spłatę kredytu spełniającego przesłanki określone w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy.

Istotne jest zatem zachowanie ciągłości celu mieszkaniowego. Jeżeli kredyt refinansowy został zaciągnięty wyłącznie na spłatę wcześniejszego kredytu mieszkaniowego, podatnik co do zasady nie traci prawa do zwolnienia. Natomiast w przypadku, gdy kredyt refinansowy obejmuje również spłatę innych zobowiązań, zwolnieniem może zostać objęta wyłącznie ta część wydatków, która odpowiada części kredytu refinansowego przeznaczonej na spłatę kredytu zaciągniętego na cele mieszkaniowe.

Konstrukcja art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy prowadzi jednocześnie do wniosku, że ustawodawca uzależnił możliwość zastosowania zwolnienia od spełnienia wszystkich warunków określonych w tym przepisie. W szczególności kredyt powinien zostać zaciągnięty przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości oraz służyć realizacji własnych celów mieszkaniowych podatnika. Użyte przez ustawodawcę sformułowanie „zaciągnięty przez podatnika” odnosi się do kredytu, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy, a więc kredytu przeznaczonego na realizację celów mieszkaniowych określonych w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy. Warunek ten powinien być spełniony już w chwili zawarcia umowy tego kredytu.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że pierwotny kredyt mieszkaniowy został zaciągnięty przez Pana rodziców na nabycie lokalu mieszkalnego. Dopiero w późniejszym okresie zawarł Pan z bankiem umowę o przystąpienie do długu wynikającego z tego kredytu, zobowiązując się do solidarnej spłaty zobowiązania wraz z dotychczasowymi kredytobiorcami. Następnie, po otrzymaniu lokalu mieszkalnego w drodze darowizny od rodziców, zawarł Pan – jako jedyny kredytobiorca – umowę kredytu hipotecznego przeznaczonego wyłącznie na całkowite refinansowanie wcześniejszego kredytu.

Okoliczność, że przystąpił Pan do długu wynikającego z pierwotnej umowy kredytowej, a następnie zaciągnął kredyt refinansowy służący spłacie tego zobowiązania, nie zmienia faktu, że pierwotny kredyt mieszkaniowy nie został zaciągnięty przez Pana, lecz przez Pana rodziców. Przystąpienie do długu skutkuje objęciem odpowiedzialnością za spłatę zobowiązania, jednak nie powoduje, że osoba przystępująca staje się podmiotem, który zaciągnął ten kredyt w rozumieniu art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji, skoro kredyt mieszkaniowy, który został następnie spłacony kredytem refinansowym, nie został pierwotnie zaciągnięty przez Pana, nie została spełniona jedna z przesłanek określonych w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy. Tym samym spłata kredytu refinansowego nie może zostać uznana za wydatek na własne cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. b w związku z lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem Pana stanowisko jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny/zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym/zdarzeniem przyszłym podanym przez wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.