0114-KDWP.4011.375.2026.2.MG

Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

14 lipca 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 9 lipca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełniła go Pani pismem z 25 lipca 2026 r. (data wpływu 29 lipca 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

W roku 1995 kupiła Pani dom, który był w części 45% wykorzystywany na działalność gospodarczą (krótkoterminowy wynajem pokoi) i podlegał amortyzacji. Dnia 31 października 2022 r. zamknęła Pani działalność. Od dnia 1 listopada 2022 r. dzierżawi Pani tę samą część budynku firmie, która prowadzi do dzisiaj działalność gospodarczą (wynajem pokoi). Niestety ze względu na zły stan zdrowia jest Pani zmuszona zmienić miejsce zamieszkania.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Podlega Pani nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 26.07.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Budynek, o którym mowa we wniosku nie jest zaklasyfikowany według Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych jako budynek niemieszkalny.

Budynek, o którym mowa we wniosku nie jest budynkiem niemieszkalnym - zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 03.10.2016 r.

Przedmiotową nieruchomość zamierza Pani sprzedać w pierwszym kwartale 2029 r.

Do dnia 31.08.2022 r. prowadziła Pani działalność gospodarczą na zasadach ogólnych, prowadząc podatkową księgę przychodów i rozchodów, w okresie miesięcy 09 - 10.2022 r. przeszła Pani na podatek VAT, a 31.10.2022 r. zamknęła Pani działalność gospodarczą.

Przychody z dzierżawy uzyskuje Pani na podstawie zawartej umowy dzierżawy i dzierżawa ta stanowi najem prywatny (nie jest prowadzona w ramach Pani działalności gospodarczej). Podmiot, który dzierżawi od Pani część budynku prowadzi własną działalność gospodarczą.

Pytanie

Czy przychód uzyskany ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości po dniu 01.01.2029 r. będzie stanowił przychód z działalności gospodarczej, czy będzie stanowił przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art.10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku od osób fizycznych?

Pani stanowisko

Pani zdaniem przychód ze sprzedaży nieruchomości po dniu 01.01.2029 r. nie będzie stanowił przychodu z działalności gospodarczej ani przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art.10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku od osób fizycznych, ponieważ sprzedaż ta nastąpi po upływie 6-ciu lat od zamknięcia działalności gospodarczej.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.):

Z przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z dwóch odrębnych źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej lub ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

1)  odpłatne zbycie nieruchomości nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

2)  zostanie dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Odrębnym od powyższego źródłem przychodów jest wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pozarolnicza działalność gospodarcza.

W myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy:

W myśl art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z treścią art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy:

W świetle powyższego wyjaśniam, że zaliczenie przychodu ze sprzedaży składnika majątku wykorzystywanego w prowadzonej działalności do przychodów z działalności gospodarczej jest możliwe, jeśli spełnione zostaną łącznie następujące warunki:

·      składnik majątku wykorzystywano dla celów prowadzonej działalności gospodarczej,

·      składnik ten stanowi/stanowił środek trwały w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

·      składnik majątku podlegał ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.

Zatem, regulacją art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych objęty został przychód z odpłatnego zbycia tych składników majątku, które spełniają ustawową definicję środka trwałego, podlegającego ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, niezależnie od tego, czy podatnik wprowadził, czy też nie wprowadził te składniki do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, niezależnie od tego, czy podatnik wprowadził je do ewidencji.

Natomiast w myśl art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zatem, z treści przytoczonych przepisów jednoznacznie wynika, że przychodami z działalności gospodarczej są zarówno przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą składników majątku, do których odnosi się art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych wymienionych w art. 14 ust. 2c ww. ustawy), jak i przychody uzyskane ze sprzedaży tych składników majątku, które zostały z działalności gospodarczej z różnych względów wycofane. Dotyczy to również sytuacji, w której składniki te przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Natomiast skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości mieszkalnych lub praw nie powodują powstania przychodu z działalności gospodarczej (chyba że są one towarem handlowym), lecz należy rozpatrywać je w kontekście przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw. Powyższe oznacza, że w przypadku nieruchomości mieszkalnych wykorzystywanych uprzednio w działalności gospodarczej ustawodawca wyłączył stosowanie zasad właściwych dla sprzedaży środków trwałych, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy, i nakazał oceniać skutki ich odpłatnego zbycia wyłącznie na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 tej ustawy.

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, planuje Pani w pierwszym kwartale 2029 r. sprzedać nieruchomość, którą zakupiła Pani w 1995 r. Ww. nieruchomość była w części wykorzystywana w ramach prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej i podlegała amortyzacji. Budynek, o którym mowa we wniosku nie jest zaklasyfikowany według Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych jako budynek niemieszkalny oraz nie jest budynkiem niemieszkalnym - zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 03.10.2016 r.

Skoro sprzedaży będzie podlegała nieruchomość o charakterze mieszkalnym (dom) wykorzystywany w działalności gospodarczej, to przychód uzyskany z tej sprzedaży nie będzie stanowił dla Pani przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 14 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na wyjątek zawarty we wskazanym wcześniej art. 14 ust. 2c ww. ustawy. Zatem skutki podatkowe tej sprzedaży należy ocenić w kontekście przesłanek określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy. W przypadku sprzedaży nieruchomości o charakterze mieszkalnym przychód ze źródła wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) tej ustawy powstaje wtedy, gdy jej odpłatne zbycie następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym ją nabyto.

Wobec faktu, że w przedmiotową nieruchomość nabyła Pani w 1995 roku, to planowana przez Panią jej sprzedaż w 2029 r. nastąpi po upływie pięcioletniego okresu, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do ich nabycia. Zatem planowana sprzedaż nie będzie stanowić źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Nieprawidłowość Pani stanowiska nie wynika jednak z tego, że sprzedaż nieruchomości po dniu 1 stycznia 2029 r. będzie podlegała opodatkowaniu, lecz z błędnie wskazanej podstawy prawnej uzasadniającej ten skutek. W odniesieniu do nieruchomości mieszkalnych sposób opodatkowania ich odpłatnego zbycia został uregulowany w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Oznacza to, że sprzedaż takich nieruchomości nie jest oceniana według zasad właściwych dla składników majątku wycofanych z działalności gospodarczej, w tym z uwzględnieniem 6-letniego okresu, o którym mowa w przepisach dotyczących działalności gospodarczej. Dla ustalenia skutków podatkowych decydujące znaczenie ma natomiast upływ 5-letniego okresu, liczonego od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości. Zatem Pani stanowisko jest nieprawidłowe, ponieważ wywodzi Pani brak opodatkowania z upływu 6 lat od zakończenia działalności gospodarczej, podczas gdy w przypadku sprzedaży nieruchomości mieszkalnych zastosowanie znajdują przepisy art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zauważam, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Podkreślam, że ta interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54§ 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.