0114-KDWP.4011.337.2026.5.AS

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

30 czerwca 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismami z 5 sierpnia 2026 r. oraz z 12 sierpnia 2026 r. - w odpowiedzi na wezwania. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

I.1. Wnioskodawca („Wnioskodawca”) jest osobą fizyczną mającą miejsce zamieszkania w Polsce i podlegającą w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w podatku dochodowym od osób fizycznych („podatek PIT”).

I.2. Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą podlegającą wpisowi do CEiDG polegającą na wynajmie nieruchomości. Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług („podatek VAT”).

I.3. Wnioskodawca jest współwłaścicielem nieruchomości usytuowanej na działkach ewidencyjnych 1 i 2 w obrębie (…), dla której Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą Kw. Nr (…) („Nieruchomość”).

Nieruchomość została nabyta przez Wnioskodawcę i żonę Wnioskodawcy w 2003 r. na podstawie aktu notarialnego z dnia (…) lutego 2003 r. Repertorium (…). Nieruchomość została nabyta do majątku wspólnego Wnioskodawcy i żony Wnioskodawcy.

Nieruchomość nabyto wyłącznie w celu wykorzystywania jej w działalności gospodarczej (wynajem nieruchomości). Nabycie Nieruchomości nie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT i nie zostało udokumentowane fakturą VAT.

W 2006 r. Wnioskodawca i żona Wnioskodawcy dokonali darowizny na rzecz córki udziału wynoszącego 1/3 części we współwłasności Nieruchomości.

Tym samym na dzień składania Wniosku współwłaścicielami Nieruchomości są: Wnioskodawca, żona Wnioskodawcy oraz córka Wnioskodawcy. Każdy ze współwłaścicieli posiada udział w Nieru­chomości wynoszący po 1/3 każdy.

Wnioskodawca dysponuje udziałem córki nieodpłatnie na podstawie ustnych ustaleń. Udział w Budynku, należący do córki, został wprowadzony do ewidencji środków trwałych na podstawie zgody udzielonej ustnie przez córkę Wnioskodawcy.

I.4. Na Nieruchomości posadowiony jest budynek mieszkalny wielorodzinny składający się z 18 lo­kali mieszkalnych oraz lokali użytkowych o charakterze biurowym oraz garażu podziemnego z wydzielonymi miejscami postojowymi („Budynek”). Budynek został oddany do użytkowania w 2016 r.

Budynek znajdujący się na Nieruchomości jest budynkiem w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.

Od momentu nabycia Nieruchomości w 2003 r. do 2016 r. Nieruchomość nie była użytkowana. Po uzyskaniu pozwolenia na budowę prowadzone były roboty budowlane polegające na budowie Budynku.

Budynek od 2016 r. był wykorzystywany na cele działalności gospodarczej w ramach prowadzo­nej działalności gospodarczej przez Wnioskodawcę opodatkowanej liniowo stawką podatku PIT 19%, budynek wprowadzony był i nadal jest do ewidencji środków trwałych oraz wartości niema­terialnych i prawnych w celu dokonywania od ich wartości amortyzacji podatkowej.

Wnioskodawca odliczał podatek VAT od wydatków na wybudowanie Budynku. Budynek został oddany do użytkowania w 2016 r. i Wnioskodawca wynajmował Budynek w latach 2016-2024.

Wnioskodawca dokonał wydatków w związku z dostosowaniem Budynku do celów mieszkanio­wych, jednakże wydatki te nie są większe niż 30% wartości początkowej Budynku znajdującego się na Nieruchomości - na ulepszenie Budynku, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego.

Wydatki zostały poniesione w latach 2009-2016. Wartość poniesionych wydatków przekroczyła kwotę 15.000 zł.

I.5. Budynek był wynajmowany od 2016 r. do 2024 r. Wynajem Budynku podlegał opodatkowaniu podatkiem VAT wg stawki VAT 23 %. Budynek był wynajmowany na rzecz podmiotów trzecich nie powiązanych z Wnioskodawcą. Stroną umowy najmu był wyłącznie Wnioskodawca prowa­dzący działalność gospodarczą. Przychody z tytułu umowy najmu były rozliczane wyłącznie w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez Wnioskodawcę. Podatek należny z tytułu najmu był rozliczany przez Wnioskodawcę prowadzącego działalność gospodarczą. Faktury wy­stawiane były przez Wnioskodawcę prowadzącego działalność gospodarczą w ramach której Bu­dynek ten jest wynajmowany. Budynek był wynajmowany jednemu najemcy na jego cele działal­ności gospodarczej.

I.6. W 2024 r. sytuacja się zmieniła, i nadzór budowlany zarzucił, że Budynek nie jest użytkowany zgodnie z przeznaczeniem (tj. na cele mieszkaniowe). Wówczas Wnioskodawca i pozostali współwłaściciele Nieruchomości zobligowani byli przywrócić Budynkowi mieszkalny charakter. Umowa najmu Budynku została rozwiązana i od tego momentu Budynek nie jest wynajmowany.

Cały Budynek na kondygnacjach nadziemnych był faktycznie użytkowany na cele biurowe, pod­czas, gdy dopuszczalne było to jedynie na parterze. Nadzór budowlany wydał decyzję administra­cyjną nakazująca przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania na cele mieszkalne.

Nie było możliwości zachowania niemieszkalnego charakteru Budynku (np. poprzez zalegalizo­wanie dokonanej zmiany sposobu użytkowania lub postępowanie naprawcze) z uwagi na zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Z uwagi na decyzję nadzoru budowlanego i przywrócenie Budynkowi jego charakteru mieszkal­nego jako budynek mieszkalny wielorodzinny została podjęta decyzja o sprzedaży lokali mieszkalnych i teraz również lokalu użytkowego.

I.7. Obecnie Budynek został przywrócony do jego mieszkalnego charakteru. Od tych wydatków Wnioskodawca odliczał podatek VAT. Wartość nakładów nie przekraczała jednak 30 % wartości początkowej Budynku.

I.8. Obecnie również prowadzona jest sprzedaż wyodrębnionych 18 lokali mieszkalnych wraz z przydzielonym do każdego lokalu miejscem garażowym (wyodrębnienie lokali nastąpi w momencie sprzedaży każdego poszczególnego lokalu mieszkalnego). W zakresie opodatkowania sprzedaży 18 lokali mieszkalnych wraz z przydzielonym do każdego lokalu miejscem garażowym zostały wydane wobec Wnioskodawcy niżej wskazane interpretacje: (i) Interpretacja w zakresie podatku VAT z dnia 11 września 2025 r. nr 0112-KDIL3.4012.406.2025.4.MC oraz (ii) Interpre­tacja w zakresie podatku PIT z dnia 11 września 2025 r. nr: 0112-KDSL1-2.4011.411.2025.3.AP.

I.9. Obecnie Wnioskodawca chce też sprzedać lokal użytkowy znajdujący się na parterze Budyn­ku („Lokal Użytkowy"). Lokal Użytkowy był wynajmowany tak samo jak cały Budynek od 2016 r. do 2024 r. i podlegał opodatkowaniu podatkiem VAT wg stawki VAT 23%. Na Lokal Użytkowy nie były ponoszone wydatki przekraczające 30% wartości początkowej Lokalu Użytkowego.

I.10. Wcześniej Wnioskodawca dokonał jednej transakcji związanej z nieruchomościami - w dniu (…) grudnia 2022 r. na podstawia aktu notarialnego Rep. (…) sprzedana została zabudowana nieruchomość stanowiąca współwłasność (…). Wnioskodawca nabył powyższą nieruchomość na podstawie prawomocnego Sądu Rejonowego (…) Wydział Cywilny z dnia (…) czerwca 2022 r. o stwierdzenie zasiedzenia sygn. (…) stwierdzającego, że Wnioskodawca i jego mał­żonka nabyli przez zasiedzenie z dniem (…) czerwca 2018 r. nieruchomość przy (…).

Budynek posadowiony na tej nieruchomości był wynajmowany w ramach działalności Wnioskodawcy. Nieruchomość została sprzedana w celu spłaty zobowiązań kredytowych zaciągniętych na potrzeby nieruchomości przy (...). Wnioskodawca sprzedał nieruchomość i jej sprzedaż nastąpiła w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez Wnioskodawcę i korzystała ze zwolnienia od opodatkowaniem podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Wnioskodawca nie ma innych nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży poza Budynkiem. Wnioskodawca nie zamierza nabywać innych nieruchomości w celu ich sprzedaży.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Lokal nie został wyodrębniony jako samodzielny i nie posiada odrębnej księgi wieczystej. Lokal Użytkowy analogicznie jak w przypadku lokali mieszkalnych, zostanie wyodrębniony jako samodzielny lokal w momencie sprzedaży.

Pytania

1.  Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, że w zdarzeniu przyszłym opisanym we Wniosku, w sytuacji sprzedaży Lokalu Użytkowego znajdującego się w Budynku, który był wynajmowany w ramach działalności gospodarczej i wprowadzonego do ewidencji środków trwałych i wartości materialnych i prawnych, przychód ze sprzedaży Lokalu Użytkowego będzie uznany jako przychód z działalności gospodarczej podlegający opodatkowaniu podatkiem PIT na mocy art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT?

2.  Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, że w zdarzeniu przyszłym opisanym we Wniosku, odpłatne zbycie Lokalu Użytkowego znajdującego się w Budynku, który był przedmiotem najmu będzie korzystało ze zwolnienia od opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT?

3.  Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, że w zdarzeniu przyszłym opisanym we Wniosku, w sytuacji udzielenia twierdzącej odpowiedzi na pytanie oznaczone we Wniosku nr 2, Wnioskodawca będzie zobowiązany do dokonania jednorazowej korekty w wysokości 1/10 łącz­nej kwoty VAT wynikającej z faktur VAT dotyczących budowy Budynku jeżeli sprzedaż Lokalu Użytkowego znajdującego się w Budynku nastąpi w trakcie tzw. korekty wieloletniej i korekta ta powinna zostać dokonana w rozliczeniu za okres, w którym nastąpi sprzedaż Lokalu Użytkowe­go proporcjonalnie do tego Lokalu Użytkowego?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie oznaczone we wniosku Nr 1. W zakresie pytań Nr 2 i 3 zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pana stanowisko w sprawie

Ad 1. 1

I.1. Zdaniem Wnioskodawcy, prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, że w zdarzeniu przyszłym opisanym we Wniosku, w sytuacji sprzedaży Lokalu Użytkowego znajdującego się w Budynku, który był wynajmowany w ramach działalności gospodarczej i wprowadzonego do ewidencji środków trwałych i wartości materialnych i prawnych, przychód ze sprzedaży Lokalu Użytkowego będzie uznany jako przychód z działalności gospodarczej podlegający opodatkowaniu podatkiem PIT na mocy art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT.

I.2. Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o PIT „Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.”

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT źródłem przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza”.

Przy czym - jak stanowi art. 5a pkt 6 ustawy o PIT „Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły”.

I.3. W myśl art. 14 ust. 1 ustawy o PIT „Za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług ”.

Zgodnie z treścią art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o PIT „Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:

a)  środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,

b)  składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1500 zł,

c)  składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,

d)  składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,

- wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem [art. 14] ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy [art. 14] ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio."

I.4. Jak stanowi art. 22a ust. 1 ustawy o PIT Amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

1. budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,

2. maszyny, urządzenia i środki transportu,

3. inne przedmioty

- o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.”

W myśl art. 22c ustawy o PIT „amortyzacji nie podlegają:

1.  grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów,

2.  budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami, lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy,

3.  dzieła sztuki i eksponaty muzealne,

4.  wartość firmy, jeżeli wartość ta powstała w inny sposób niż określony w art. 22b ust. 2 pkt 1 i 1a.

5.  składniki majątku, które nie są używane na skutek zawieszenia wykonywania działalności gospodarczej na podstawie przepisów dotyczących zawieszenia wykonywania działalności gospodarczej albo zaprzestania działalności, w której te składniki były używane; w tym przypadku składniki te nie podlegają amortyzacji od miesiąca następującego po miesiącu, w którym zawieszono albo zaprzestano tej działalności

- zwane odpowiednio środkami trwałymi lub wartościami niematerialnymi i prawnymi.”

Stosownie natomiast do art. 22d ust. 2 ustawy o PIT „Składniki majątku, o których mowa w art. 22a-22c, z wyłączeniem składników wymienionych w [art. 22d] ust. 1, wprowadza się do ewiden­cji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych zgodnie z art. 22n, najpóźniej w miesiącu przekazania ich do używania. Późniejszy termin wprowadzenia uznaje się za ujawnie­nie środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 4.

I.5. Z powyższych wyjaśnień wynika, że regulacją art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o PIT objęty zo­stał przychód z odpłatnego zbycia tych składników majątku, które spełniają ustawową definicję „środka trwałego”, podlegającego ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerial­nych i prawnych, niezależnie od tego, czy podatnik wprowadził, czy też nie wprowadził te skład­niki do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, jak również od te­go, czy zaliczał do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne dokonywane od ich wartości początkowej (zwłaszcza, że część środków trwałych objęta jest ustawowym wyłącze­niem z amortyzacji podatkowej).

Zatem, z treści przytoczonych przepisów jednoznacznie wynika, że przychodami z działalności gospodarczej są zarówno przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością, gospodarczą składników majątku, do których odnosi się art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy PIT (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych wymienionych w art. 14 ust. 2c ustawy o PIT), jak i przychody uzyskane ze sprzedaży tych składników majątku, które zostały z działal­ności gospodarczej z różnych względów wycofane. Dotyczy to również sytuacji, w której składniki te przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem mie­siąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

W związku z tym prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, że w zdarzeniu przyszłym opisa­nym we Wniosku, w sytuacji sprzedaży Lokalu Użytkowego znajdującego się w Budynku, który był wynajmowany w ramach działalności gospodarczej i wprowadzonego do ewidencji środków trwałych i wartości materialnych i prawnych, przychód ze sprzedaży Lokalu Użytkowego będzie uznany jako przychód z działalności gospodarczej podlegający opodatkowaniu podatkiem PIT na mocy art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.):

Treść przepisu wskazuje, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika, z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych zawartym w ww. ustawie albo od których zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy:

Zgodnie natomiast z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że dokonane poza działalnością gospodarczą odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu.

Jednak stosownie do art. 10 ust. 3 ww. ustawy:

Aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, powinny zostać spełnione co najmniej dwie podstawowe przesłanki:

• nieruchomość nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu działalności gospodarczej,
• nieruchomość nie może być składnikiem majątku, o którym mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych).

Natomiast, w przypadku, gdy co najmniej jeden z podanych warunków nie zostanie spełniony, przychód ze sprzedaży nieruchomości podlega zaliczeniu do źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przy czym - jak stanowi art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W świetle art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W przytoczonym art. 14 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymienione zostały szczególne kategorie przychodów, które - w przypadku uzyskania ich przez podatnika - stanowią przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej. Takimi przychodami są m.in. przychody uzyskane z odpłatnego zbycia składników majątku, tj. środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, co wynika z treści art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ww. ustawy.

Natomiast na podstawie art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Mając na uwadze powyższe zauważyć należy, że przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi w prowadzonej działalności gospodarczej (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych wymienionych w art. 14 ust. 2c ww. ustawy) stanowią przychód z działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 14 ustawy.

W świetle powyższego stwierdzić należy, że co do zasady regulacją art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych objęty został przychód z odpłatnego zbycia tych składników majątku, które spełniają ustawową definicję środka trwałego oraz wartości niematerialnej i prawnej, podlegających ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, niezależnie od tego, czy podatnik wprowadził, czy też nie wprowadził te składniki do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, jak również od tego, czy zaliczał do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne dokonywane od ich wartości początkowej.

O tym, jaki składnik majątku może stanowić środek trwały, decydują regulacje zawarte w art. 22a i 22c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 22a ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Jak stanowi art. 22c ww. ustawy:

Stosownie natomiast do art. 22d ust. 2 ww. ustawy:

Z opisu sprawy wynika, że prowadzi Pan działalność gospodarczą podlegającą wpisowi do CEiDG, polegającą na wynajmie nieruchomości. Jest Pan współwłaścicielem nieruchomości usytuowanej na działkach ewidencyjnych 1 i 2 w obrębie (…) (dalej: „Nieruchomość”). Nieruchomość została nabyta przez Pana i Pana żonę do majątku wspólnego, na podstawie aktu notarialnego z (…) lutego 2003 r. Nieruchomość została nabyta w celu wykorzystywania jej w Pana działalności gospodarczej (wynajem nieruchomości). W 2006 r. wraz z żoną dokonał Pan darowizny na rzecz Pana córki udziału wynoszącego 1/3 części we współwłasności Nieruchomości. Tym samym współwłaścicielami Nieruchomości są: Pan, Pana żona i Pana córka. Każdy ze współwłaścicieli posiada udział w Nieruchomości wynoszący po 1/3. Na Nieruchomości posadowiony jest budynek mieszkalny wielorodzinny składający się z 18 lokali mieszkalnych oraz lokali użytkowych o charakterze biurowym oraz garażu podziemnego z wydzielonymi miejscami postojowymi (dalej: „Budynek”). Ww. Budynek jest budynkiem w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Budynek został oddany do użytkowania w 2016 r. i od tego czasu był wykorzystywany na cele działalności gospodarczej w ramach prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej, opodatkowanej liniowo - stawką podatku dochodowego od osób fizycznych 19%. Dysponuje Pan udziałem córki w Nieruchomości oraz Budynku nieodpłatnie na podstawie ustnych ustaleń. Budynek wprowadzony był i nadal jest do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych w celu dokonywania od ich wartości amortyzacji podatkowej. Odliczał Pan podatek od towarów i usług od wydatków na wybudowanie Budynku. Budynek był wynajmowany jednemu najemcy od 2016 r. do 2024 r. Stroną umowy najmu był wyłącznie Pan, a przychody z tytułu umowy najmu były rozliczane wyłącznie w ramach prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej. W 2024 r. nadzór budowlany zarzucił, że Budynek nie jest użytkowany zgodnie z przeznaczeniem (tj. na cele mieszkaniowe), ponieważ cały budynek na kondygnacjach nadziemnych był faktycznie użytkowany na cele biurowe, podczas gdy dopuszczalne było to jedynie na parterze. Nadzór budowlany wydał decyzję administra­cyjną nakazująca przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania na cele mieszkalne. Wówczas Pan i pozostali współwłaściciele Nieruchomości zobligowani byli przywrócić Budynkowi mieszkalny charakter. Nie było możliwości zachowania niemieszkalnego charakteru Budynku (np. przez zalegalizowanie dokonanej zmiany sposobu użytkowania lub postępowanie naprawcze) z uwagi na zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Umowa najmu Budynku została rozwiązana i od tego momentu Budynek nie jest wynajmowany. Z uwagi na decyzję nadzoru budowlanego i przywrócenie Budynkowi jego charakteru mieszkalnego jako budynek mieszkalny wielorodzinny została podjęta decyzja o sprzedaży lokali mieszkalnych i teraz również lokalu użytkowego.

W tym miejscu wskazuję, że stosunki majątkowe między małżonkami zostały uregulowane w ustawie z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 263).

Zgodnie z art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną. Cechą charakterystyczną tego typu współwłasności jest to, że niemożliwe jest ustalenie wielkości udziału małżonków we współwłasności (współwłasność bezudziałowa) oraz żaden z małżonków w czasie jej trwania nie może rozporządzać swymi prawami do majątku wspólnego.

W myśl art. 34¹ tej ustawy:

Zgodnie natomiast z art. 36 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

W piśmiennictwie podaje się, że o zaliczeniu danego przedmiotu majątkowego do majątku wspólnego decyduje moment faktycznego jego nabycia. Z punktu widzenia przynależności prawa do majątku wspólnego bez znaczenia jest, czy jego nabycia dokonali małżonkowie wspólnie, czy też tylko jeden z nich. Nie jest istotna także podstawa (sposób) nabycia danego przedmiotu. Obowiązuje domniemanie, że przedmioty majątkowe nabyte w trakcie wspólności małżeńskiej przez jednego z małżonków zostały nabyte z majątku wspólnego na rzecz wspólności majątkowej. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną. Cechą charakterystyczną tego typu współwłasności jest to, że niemożliwe jest ustalenie wielkości udziału małżonków we współwłasności (współwłasność bezudziałowa) oraz żaden z małżonków w czasie jej trwania nie może rozporządzać swymi prawami do majątku wspólnego.

W świetle art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zatem każdy z małżonków ma zarówno prawo do udziału w majątku wspólnym, jak i w odniesieniu do poszczególnych składników majątku wspólnego.

W przypadku małżonków będących współwłaścicielami nieruchomości należącej do ich majątku wspólnego zasadą jest, że każde z nich ma udział w całej nieruchomości wspólnej.

Z wniosku wynika, że w 2003 r. nabył Pan wraz z żoną do wspólności majątkowej małżeńskiej Nieruchomość, na której od 2016 r. posadowiony jest budynek mieszkalny wielorodzinny składający się z 18 lokali mieszkalnych oraz lokali użytkowych o charakterze biurowym oraz garażu podziemnego z wydzielonymi miejscami postojowymi. Nieruchomość nabyto wyłącznie w celu wykorzystywania jej w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej (wynajem nieruchomości). Obecnie Pan i Pana żona posiadają udziały w Nieruchomości wynoszące po 1/3 każdy.

Tym samym, nabywając wspólnie z żoną ww. Nieruchomość stał się Pan jej współwłaścicielem. Nie można więc w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej wyodrębnić części należącej do Pana żony i części należącej do Pana, bowiem Nieruchomość ta jest niepodzielnie własnością zarówno Pana, jak i Pana żony.

Wskazać należy, że odpłatne zbycie nieruchomości stanowiącej przedmiot majątku wspólnego małżonków, wykorzystywanej w działalności gospodarczej przez jednego z małżonków, stanowi w całości przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, jedynie tego podmiotu, który faktycznie przedmiotową nieruchomość wykorzystywał dla celów prowadzonej działalności gospodarczej.

Powziął Pan wątpliwość, czy w sytuacji sprzedaży Lokalu Użytkowego znajdującego się w Budynku, który był wynajmowany w ramach działalności gospodarczej i wprowadzonego do ewidencji środków trwałych i wartości materialnych i prawnych, przychód ze sprzedaży Lokalu Użytkowego będzie uznany jako przychód z działalności gospodarczej podlegający opodatkowaniu podatkiem PIT na mocy art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT.

W analizowanej sprawie od 2016 r. do 2024 r. Budynek był wynajmowany przez Pana w ramach prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej i znajdował się i nadal jest w ewidencji środków trwałych. Zamierza Pan dokonać sprzedaży Lokalu Użytkowego znajdującego się na parterze Budynku. Wskazuje Pan, że Lokal Użytkowy zostanie wyodrębniony jako samodzielny lokal w momencie jego sprzedaży.

W związku z powyższym przychód uzyskany ze sprzedaży udziału wynoszącego 2/3 w lokalu użytkowym będzie przychodem z pozarolniczej działalności gospodarczej, określonym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegającym opodatkowaniu na zasadach przewidzianych dla tego źródła przychodów.

Pana stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie Organ zauważa, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku - nie prowadzi postępowania dowodowego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.) jest sam przepis prawa. Jeżeli zatem, przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie różniło się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Pana chroniła w zakresie rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…).

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.