0114-KDWP.4011.324.2026.1.MW

Interpretacja indywidualna - stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

23 czerwca 2026 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

W dniu 5 grudnia 2018 r. wraz z siostrą otrzymała Pani od matki w drodze darowizny nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym. W dacie darowizny nieruchomość była obciążona dwiema hipotekami umownymi łącznymi na rzecz (…) Sp. z o.o.:

- hipoteką do kwoty 380 000 zł (zabezpieczenie pożyczki (…)),

- hipoteką do kwoty 140 000 zł (zabezpieczenie pożyczki (…)).

Na dzień otrzymania darowizny zadłużenie z tytułu powyższych pożyczek, zaciągniętych pierwotnie przez Pani matkę, wynosiło łącznie 250 000 zł (odpowiednio 190 000 zł i 60 000 zł). Zgodnie z zapisami aktu notarialnego darowizny, wszelkie korzyści i ciężary związane z nieruchomością przeszły na obdarowane z dniem podpisania aktu.

W dniu 18 kwietnia 2019 r. doszło do formalnego przejęcia długu przez Panią i Pani siostrę. Od tego momentu stałyście się nie tylko dłużnikiem rzeczowym (z tytułu hipoteki), ale również dłużnikiem osobistym pożyczkodawcy, solidarnie odpowiedzialnym za spłatę długu.

W dniu 15 lutego 2021 r. wraz z siostrą dokonała Pani sprzedaży nieruchomości. Transakcja odbyła się więc przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Nabywca nieruchomości, dbając o bezpieczeństwo prawne transakcji, postawił warunek zakupu nieruchomości wolnej od obciążeń. W związku z tym, zgodnie z postanowieniami aktu notarialnego sprzedaży kwota 252 585,69 zł została przelana przez nabywcę bezpośrednio na rachunek pożyczkodawcy celem całkowitej spłaty zadłużenia i zwolnienia hipotek. Jedynie pozostała część ceny sprzedaży trafiła na rachunki bankowe: Pani i Pani siostry. Chciałaby Pani podkreślić, że kwotą przeznaczoną na spłatę długu nigdy nie mogłyście dysponować ani nie stanowiła ona dla Pani i Pani siostry realnego przysporzenia majątkowego. W przedmiotowej nieruchomości zamieszkiwały Panie od 2001 roku do dnia jej sprzedaży. W okresie posiadania nieruchomości ponosiłyście liczne wydatki na jej utrzymanie oraz ulepszenie, w tym także wydatki na prace remontowe i modernizacyjne oraz koszty uzyskania wymaganych pozwoleń administracyjnych, które w znacznej mierze zwiększyły wartość nieruchomości.

Pytanie

Czy w przedstawionym stanie faktycznym kwota przekazana bezpośrednio przez nabywcę z ceny sprzedaży na rachunek pożyczkodawcy celem całkowitej spłaty zadłużenia zabezpieczonego hipoteką na nieruchomości (co stanowiło bezwzględny warunek zbycia nieruchomości wolnej od obciążeń), stanowi koszt odpłatnego zbycia w rozumieniu art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pomniejszający przychód ze sprzedaży?

Pani stanowisko w sprawie

Pani zdaniem kwota przeznaczona na spłatę przejętego długu zabezpieczonego hipoteką stanowi koszt odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 19 ust. 1 u.p.d.o.f. przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Ustawa nie definiuje pojęcia „kosztów odpłatnego zbycia", jednak w orzecznictwie sądów administracyjnych przyjmuje się, że są nimi wszelkie wydatki pozostające w bezpośrednim i koniecznym związku z dokonaniem sprzedaży nieruchomości.

W przedstawionym stanie faktycznym nieruchomość była obciążona hipoteką zabezpieczającą przejęty przez Panią dług. W dniu 18 kwietnia 2019 r. formalnie przejęła Pani zobowiązanie i od tego momentu stała się Pani dłużnikiem osobistym wobec banku. Jednocześnie nabywca nieruchomości uzależnił zawarcie umowy sprzedaży od wcześniejszej spłaty zobowiązania i wykreślenia hipoteki. Oznacza to, że spłata zadłużenia nie była dobrowolnym sposobem rozdysponowania środków uzyskanych ze sprzedaży, lecz warunkiem koniecznym przeprowadzenia transakcji. Bez spłaty długu i „oczyszczenia" nieruchomości z obciążenia hipotecznego sprzedaż nieruchomości nie doszłaby do skutku.

Stanowisko to znajduje potwierdzenie w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 2 lutego 2024 r., sygn. akt II FSK 607/21, w którym NSA wskazał, że spłata kredytu hipotecznego obciążającego nieruchomość może stanowić koszt odpłatnego zbycia nieruchomości, jeżeli istnieje bezpośredni związek pomiędzy sprzedażą, a koniecznością spłaty zadłużenia.

W Pani ocenie opodatkowaniu powinno podlegać rzeczywiste przysporzenie majątkowe. Kwota przekazana bezpośrednio na spłatę przejętego długu hipotecznego nie stanowiła dla Pani realnego przysporzenia majątkowego, ponieważ środki te były przeznaczone na wykonanie zobowiązania obciążającego nieruchomość i warunkującego możliwość jej sprzedaży.

W konsekwencji kwota przeznaczona na spłatę przejętego długu hipotecznego powinna zostać uznana za koszt odpłatnego zbycia nieruchomości w rozumieniu art. 19 ust. 1 u.p.d.o.f. i pomniejszać przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości.

Odmowa uznania tego wydatku za koszt prowadziłaby do nieuzasadnionego i niesprawiedliwego różnicowania sytuacji obdarowanego względem spadkobiercy, który na podstawie art. 22 ust. 6d zdanie drugie u.p.d.o.f. ma prawo odliczyć spłacone długi spadkowe.

Wydatkowanie części ceny sprzedaży na spłatę długu zabezpieczonego hipoteką jest wydatkiem celowym, uzasadnionym logiką obrotu gospodarczego i niezbędnym do uzyskania przychodu. Wydatek ten miał charakter definitywny, został właściwie udokumentowany i pozostawał nierozerwalnie związany z nabytym składnikiem majątkowym.

Kwota ta stanowi zatem koszt odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 19 ust. 1 u.p.d.o.f., a jej pominięcie prowadziłoby do opodatkowania wartości, która nigdy nie stanowiła Pani rzeczywistego przysporzenia majątkowego, co pozostawałoby w sprzeczności z konstrukcją podatku dochodowego.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ww. ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.):

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

Przepis ten formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości lub praw określonych w lit. a-c przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, powoduje obowiązek zapłaty podatku dochodowego.

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonywaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wobec powyższego, w przypadku sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment i sposób ich nabycia.

Zauważyć należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia "nabycie", a także nie wskazuje, czy ma to być nabycie odpłatne czy nieodpłatne. Nie określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych. Zatem pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.

Na podstawie art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (tekst jedn.: Dz. U. z 2025 r. poz. 1071):

Artykuł 888 § 1 Kodeks cywilnego stanowi, że:

Zgodnie z prawem cywilnym darowizna dochodzi do skutku w drodze umowy jednostronnie zobowiązującej, której treścią jest zarówno zobowiązanie darczyńcy do spełnienia świadczenia pod tytułem darmym na rzecz obdarowanego, czyli do dokonania rozporządzenia i wydania przedmiotu darowizny, jak i oświadczenie obdarowanego o przyjęciu darowizny. Jeżeli przedmiotem darowizny jest nieruchomość, to umowa darowizny pod rygorem nieważności powinna mieć formę aktu notarialnego.

Darowizna zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, jest zatem umową. Istotą jej jest bezpłatne świadczenie, które darczyńca wykonuje ze swego majątku na rzecz innej osoby. Umowa darowizny prowadzi do przesunięcia określonego dobra majątkowego z majątku darczyńcy do majątku osoby obdarowanej. Samo zaś przesunięcie następuje zawsze pod tytułem darmym i podyktowane jest chęcią wzbogacenia obdarowanego.

Tym samym, zawarcie umowy darowizny nieruchomości powoduje przejście jej własności na obdarowanego z chwilą zawarcia aktu notarialnego, w którym darczyńca daruje tę nieruchomość obdarowanemu, a obdarowany darowiznę przyjmuje. Zatem za datę nabycia nieruchomości należy przyjąć dzień, w którym nastąpiła darowizna.

Aby ustalić, czy sprzedaż nieruchomość podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, istotne jest ustalenie, czy jej odpłatne zbycie nastąpiło po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Jak wskazała Pani we wniosku, w 2019 roku otrzymała Pani mieszkanie drodze darowizny od Pani matki. Natomiast w lutym 2021 r. sprzedała Pani to mieszkanie.

Zatem, skoro do nabycia przez Panią nieruchomości doszło w 2019 r. w drodze darowizny, to z tą datą należy wiązać skutki podatkowe wynikające ze sprzedaży nieruchomości. Zatem, nie upłynął pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w odniesieniu do ww. nieruchomości nabytej przez Panią umową.

W świetle powyższego, sprzedaż opisanej nieruchomości stanowi dla Pani źródło przychodu, o którym mowa w ww. przepisie i podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 30e ust. 2 tej ustawy:

Stosownie do art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z powyższym, przychodem z odpłatnego zbycia jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie. Należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć bezpośredni związek przyczynowo-skutkowy. Można do takich kosztów zaliczyć np.:

• koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,
• prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,
• wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej,
• koszty i opłaty sądowe.

Z opisu stanu faktycznego wynika, że otrzymała Pani w darowiźnie lokal mieszkalny obciążony dwiema hipotekami umownymi zaciągniętym przez darczyńcę nieruchomości. 18 kwietnia 2019 r. nastąpiło formalne przejęcie długu przez Panią. Stała się Pani nie tylko dłużnikiem rzeczowym (z tytułu hipoteki), ale również dłużnikiem osobistym pożyczkodawcy, solidarnie odpowiedzialnym za spłatę długu.

Kwestia spłaty zadłużenia z tytułu zaciągniętego przez darczyńcę, a następnie przejętego przez Panią obciążenia hipotecznego pozostaje bez wpływu na określenie przychodu ze sprzedaży nieruchomości, o którym mowa w art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wynika to stąd, że kwota kredytu nie stanowi dla Pani kosztu odpłatnego zbycia. Kwota ta nie miała związku ze sprzedażą i nie była wydatkiem niezbędnym do realizacji sprzedaży tego lokalu mieszkalnego, ponieważ gdyby Pani lokalu tego nie sprzedała to też miałaby Pani obowiązek spłaty przepisanego na Panią kredytu hipotecznego zaciągniętego na ten lokal mieszkalny.

Powyższe potwierdził także Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 7 czerwca 2019 r., sygn. akt II FSK 1992/17, w którym stwierdził, że:

Podsumowując, do kosztów odpłatnego zbycia, które pomniejszają przychód ze sprzedaży nieruchomości, o którym mowa w art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie można zaliczyć kwoty spłaty zadłużenia wobec banku zabezpieczonego hipoteką na tej nieruchomości.

Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

Zgodnie z art. 22 ust. 6d ww. ustawy:

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy:

Zawarty w art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych katalog wydatków, które w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy, nabytych w drodze darowizny, mogą zostać uznane za koszty uzyskania przychodu ma charakter katalogu zamkniętego, w związku z tym tylko wydatki wyraźnie w nim wskazane mogą pomniejszyć uzyskany przychód.

Nie ma zatem podstaw prawnych, żeby kwotę spłaty obciążenia hipotecznego, którą Pani przejęła w drodze przejęcia długu po otrzymaniu darowizny zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży nieruchomości. Długi obciążające nieruchomość nie stanowią żadnej z kategorii wskazanych w art. 22 ust. 6d, a więc nie mogą zostać uwzględnione przy ustalaniu podstawy opodatkowania podatkiem dochodowym w przypadku sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze darowizny.

W konsekwencji kwota spłaty kredytu hipotecznego, który Pani przejęła nie stanowi kosztu uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, gdyż nie jest to koszt, o którym mowa w art. 22 ust. 6d ustawy.

Potwierdza to orzecznictwo sądów, m.in. Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach, który w wyroku z 4 lutego 2016 roku sygn. akt I SA/Ke 718/15 stwierdził, że:

Podobne stanowisko zaprezentowane zostało także w innych w wyrokach, np. w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z 23 października 2013 r., sygn. akt I SA/Op 583/13, czy też Naczelnego Sądu Administracyjnego z 17 stycznia 2013 r., sygn. akt II FSK 1055/11.

Wobec tego, mając na uwadze opis zdarzenia oraz cytowane przepisy, obciążenie hipoteczne zaciągnięte przez Pani darczyńcę, które zostało spłacone ze środków uzyskanych ze sprzedaży tego lokalu mieszkalnego, nie stanowi dla Pani kosztu uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia tej nieruchomości, gdyż nie jest nakładem zwiększającym wartość nieruchomości, o którym mowa w art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Spłata w żaden sposób nie mieści się w ustawowych kryteriach kosztów uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej w drodze darowizny, bowiem ustawodawca zaliczył do nich - co jednoznacznie wynika z treści cytowanego przepisu - jedynie udokumentowane nakłady na tę nieruchomość zwiększające jej wartość.

Wobec tego, mając na uwadze opis stanu faktycznego oraz powołane przepisy, stwierdzam, że zadłużenie hipoteczne ciążące na darczyńcy (Pani matce), które zostało spłacone ze środków uzyskanych ze sprzedaży lokalu mieszkalnego obciążonego tą hipoteką, nie stanowi dla Pani kosztu uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia tego lokalu mieszkalnego, gdyż nie jest nakładem zwiększającym wartość nieruchomości, o którym mowa w art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Spłata zadłużenia hipotecznego ciążącego na Pani matce, w żaden sposób nie mieści się w ustawowych kryteriach kosztów uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości, nabytej w drodze darowizny, bowiem ustawodawca zaliczył do nich - co jednoznacznie wynika z treści ww. przepisu - jedynie udokumentowane nakłady na tę nieruchomość zwiększające jej wartość.

Pani stanowisko jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywiste zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

W trybie wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie prowadzimy postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku - nie prowadzi postępowania dowodowego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.