0114-KDWP.4011.273.2026.2.PP

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

29 maja 2026 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełniła go Pani pismem z 29 czerwca 2026 r. (data wpływu 8 lipca 2026 r.) w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

W dniu 6 kwietnia 2021 roku przed notariuszem A.A. z Kancelarii Notarialnej w (…) pomiędzy Wnioskodawczynią, a B.B i C.C,, doszło do zawarcia umowy sprzedaży oraz umowy darowizny.

Zgodnie z § 3 przedmiotowej umowy Wnioskodawczyni oświadczyła, że niezabudowaną nieruchomość oznaczoną numerem (…) o powierzchni 0,1297 ha, z nieruchomości opisanej w § 1 pkt A) aktu sprzedaje za kwotę 69.000,00 zł B.B i C.C., a B.B. i C.C. małżonkowie (…) oświadczają, że przedmiotową nieruchomość za wymienioną cenę kupują, w ustroju obowiązującej ich wspólności ustawowej. Jak wynika z treści § 4 cytowanego aktu notarialnego Wnioskodawczyni oświadczyła, że całą cenę w kwocie 69.000,00 zł otrzymała gotówką i w związku z tym odbiór całej ceny kwituje.

Ponadto tym samym aktem notarialnym Wnioskodawczyni oświadczyła, że udział wynoszący 2/40 części niezabudowanej nieruchomości oznaczonej numerem (…) o powierzchni 0,1634 ha opisanej w § 1 pkt B) aktu, daruje B.B. i C.C, małżonkom i postanawia, że darowizna ta wejdzie w skład ich majątku wspólnego, a obdarowani B.B. i C.C. małżonkowie (…) oświadczyli, że darowiznę tę przyjmują.

Jak wynika z treści § 6 cytowanej umowy wartość darowanego udziału w nieruchomości strony podały na kwotę 1.000,00 zł i oświadczyły, że darowizna ta jest pomiędzy nimi pierwszą w ciągu ostatnich pięciu lat.

W dniu 9 kwietnia 2021 roku przed notariuszem A.A. z Kancelarii Notarialnej w (…), pomiędzy Wnioskodawczynią a B.B i C.C., doszło do złożenia oświadczenia o uchyleniu się od skutków prawnych i do zawarcia umowy przeniesienia własności.

W § 1 pkt. C) cytowanego aktu notarialnego stwierdzono, że w związku ze znacznym zmniejszeniem powierzchni zabudowy działki numer (…) i w konsekwencji niemożności realizacji inwestycji zamierzonej przez kupujących, B.B. i C.C. małżonkowie (…) oświadczyli, że na podstawie art. 84 w związku z art. 88 Kodeksu Cywilnego uchylają się od skutków prawnych swoich oświadczeń zawartych w umowie sprzedaży z dnia 6 kwietnia 2021 roku, (…), w stosunku do całej działki numer (…), jak również do udziału do (…) części działki numer (…), będących przedmiotem umowy.

Zgodnie z § 3 cytowanej umowy B.B. i C.C. małżonkowie (…) oświadczyli, że wobec uchylenia się od skutków prawnych umowy sprzedaży numer (…), przenoszą na rzecz D.D., własność niezabudowanej nieruchomości oznaczonej numerem (…) o powierzchni 0,1297 ha oraz udziału wynoszącego 2/40 części niezabudowanej nieruchomości oznaczonej numerem (…), o powierzchni 0,1634 ha, opisanych w § 1 pkt. A) aktu, a D.D. na przeniesienie to wyraża zgodę.

W § 4 cytowanej umowy B.B i C.C małżonkowie (…) oświadczyli, że całą cenę z tytułu sprzedaży działki numer (…) w kwocie 69.000,00 zł otrzymali i odbiór jej kwitują, oznacza to, że D.D. oddała całą kwotę, którą wcześniej otrzymała.

Uzupełnienie opisu stanu faktycznego

Przedmiotowa nieruchomość została nabyta przez Panią w drodze umowy darowizny z dnia 30 lipca 2012 roku, (…) (darczyńcą była Pani mama E.E.).

W przedmiotowej sprawie nie doszło do odwołania darowizny na podstawie art. 898 kodeksu cywilnego.

Sprzedaż przedmiotowej nieruchomości nie nastąpiła w ramach wykonywanej działalności gospodarczej.

Poniżej przedstawia Pani chronologicznie przebieg poszczególnych czynności:

1) Umowa darowizny z dnia 30 lipca 2012 roku, (…),

2) Umowa sprzedaży oraz umowa darowizny z dnia 6 kwietnia 2021 roku, (…), zawarta pomiędzy D.D, a B.B. i C.C.,

3) Oświadczenie o uchyleniu się od skutków prawnych oraz umowa przeniesienia własności z dnia 9 kwietnia 2021 roku, (…0, zawarta pomiędzy D.D. a B.B i C.C,

4) Umowa sprzedaży oraz umowa darowizny z dnia 12 listopada 2021 roku, (…), zawarta pomiędzy D.D., a B.B i C.C. (jest to ponowna umowa sprzedaży tej samej nieruchomości dla tych samych nabywców, tj. B.B i C.C..

Umowa ta nie była pierwotnym nabyciem własności nieruchomości, lecz była wynikiem uchylenia się kupujących, tj. B.B i C.C., od skutków prawnych złożonych uprzednio oświadczeń woli ujętych w umowie sprzedaży z dnia 6 kwietnia 2021 roku).

Pytanie

Czy wobec uchylenia się aktem notarialnym z dnia 9 kwietnia 2021 roku przez kupujących od skutków prawnych oświadczeń woli zawartych w umowie sprzedaży oraz umowie darowizny z dnia 6 kwietnia 2021 roku, a następnie dokonania przeniesienia własności niezabudowanej nieruchomości na rzecz sprzedającej, rodzić będzie po stronie sprzedającej (Wnioskodawczyni) obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych?

Pani stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawczyni wobec uchylenia się aktem notarialnym z dnia 9 kwietnia 2021 roku przez kupujących od skutków prawnych oświadczeń woli zawartych w umowie sprzedaży oraz umowie darowizny z dnia 6 kwietnia 2021 roku i zwrotu całkowitej kwoty uzyskanej ze sprzedaży, dokonanie ponownego przeniesienia własności tej samej nieruchomości na rzecz tych samych kupujących, aktem notarialnym z dnia 12 listopada 2021 roku, (…), tj.: na rzecz B.B i C.C., nie rodzić będzie po stronie sprzedającej (Wnioskodawczyni) obowiązku zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.) jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust. 1 tej ustawy.

Zgodnie z jego treścią:

Stosownie do art. 9 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z ww. przepisów wynika, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych, zawartym w ww. ustawie, bądź od których zaniechano poboru podatku.

Jak stanowi art. 11 ust. 1 ww. ustawy:

Pojęciem pierwotnym dla dochodu jest więc pojęcie przychodu. Ten z kolei definiowany jest przez ustawodawcę, czemu dał wyraz w art. 11 ust. 1, jako otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, a w przypadku osób prowadzących działalność gospodarczą kwoty należne, chociażby nie zostały faktycznie otrzymane. Niemniej jednak z definicji tej wywieść można również, że za przychody podatkowe mogą być uznane tylko takie świadczenia, które są określonym przyrostem majątkowym (rozumianym zarówno jako zwiększenie aktywów, jak i zmniejszenie pasywów) o charakterze definitywnym, niemające charakteru zwrotnego.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonywaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w ww. przepisie.

Jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości następuje po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości nie podlega opodatkowaniu.

Użyte w cytowanym przepisie „odpłatne zbycie” oznacza przeniesienie własności lub innych praw majątkowych w zamian za korzyść majątkową. Powyższy przepis jednoznacznie stanowi, iż źródłem przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości i praw majątkowych, co może następować m.in. w formie umowy sprzedaży.

Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, co do zasady decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych mają moment i sposób ich nabycia.

W analizowanej sprawie dokonując oceny skutków prawnopodatkowych sprzedaży przedmiotowej nieruchomości 12 listopada 2021 r., należy ocenić jakie skutki wywołało odstąpienie od umowy sprzedaży oraz zwrotne przeniesienie własności, do którego doszło 9 kwietnia 2021 r., na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego.

W celu udzielenia odpowiedzi na Pani pytanie należy odnieść się do przepisów ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795) dotyczących nabycia i utraty własności.

Zauważyć bowiem należy, że pomiędzy prawem podatkowym a cywilnym istnieje wiele powiązań, wynikających chociażby z faktu, że następstwa zdarzeń bądź czynności prawnych związanych z określonymi instytucjami prawa cywilnego wywołują również skutki wynikające z przepisów prawa podatkowego. Prawo cywilne i podatkowe posługują się zatem podobnymi określeniami. Jeżeli nie są one odmiennie zdefiniowane dla celów prawa podatkowego, należy je, biorąc pod uwagę fakt, że obie gałęzie prawa składają się na jeden system prawny, interpretować tak, jak czyni to prawo cywilne.

Przeniesienie (nabycie) własności na podstawie umowy stanowi podstawowy cywilnoprawny sposób nabycia własności właściwy prawu rzeczowemu.

Stosownie do art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 535 Kodeksu:

Wskazać tu również należy art. 488 § 1 Kodeksu cywilnego, stanowiący, że:

Z treści powyższych przepisów wynika jednak jednoznacznie, że przeniesienie własności nieruchomości następuje z chwilą zawarcia w formie aktu notarialnego umowy sprzedaży nieruchomości, a nie z chwilą zapłaty ceny.

Podkreślenia wymaga, że cechą umowy sprzedaży jest także jej konsensualność. W zakresie skutków obligacyjnych umowa sprzedaży dochodzi do skutku mocą samego porozumienia stron (solo consensu), bez konieczności dokonywania jakichkolwiek czynności realnych. Tym samym z chwilą złożenia zgodnych oświadczeń woli w zakresie zawarcia umowy sprzedaży każda ze stron uzyskuje odpowiednie roszczenie w stosunku do drugiej strony. Przeniesienie własności i wydanie rzeczy, jak również odebranie rzeczy i zapłata ceny są jedynie przejawem wykonania umowy przez strony; nie warunkują natomiast w żadnym wypadku jej ważności lub skuteczności (W. Katner, [w:] System PrPryw, t. 7, Nb 20; Z. Banaszczyk, [w:] Pietrzykowski, Komentarz 2011, t. II, Nb 10).

W przypadku gdy umowa sprzedaży przyjmuje z mocy prawa charakter czynności zobowiązująco-rozporządzającej, przeniesienie własności następuje bezpośrednio w wyniku zawarcia samej umowy. Taki charakter ma właśnie umowa sprzedaży nieruchomości, co wynika z przywołanego powyżej art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego. W takiej sytuacji samo zawarcie umowy powoduje skutek rozporządzający.

W odniesieniu natomiast do kwestii dopuszczalności rozwiązania umowy (odstąpienia od umowy), na podstawie której doszło do przeniesienia własności nieruchomości, o ile stanowisko doktryny nie jest jednolite, to w orzecznictwie sądów administracyjnych przyjęto wyraźnie jeden kierunek interpretacyjny (stanowisko takie prezentuje też Sąd Najwyższy w uchwale siedmiu sędziów z 30 listopada 1994 r., III CZP 130/94 (OSNCP 3/95)). Zgodnie z tą linią orzeczniczą, strona może odstąpić od umowy zobowiązująco-rozporządzającej, na podstawie której nastąpiło przeniesienie własności nieruchomości, w ramach ustawowego uprawnienia. Umowa taka może być przez strony rozwiązana, jeżeli nie została w całości wykonana. Rozwiązanie umowy jest więc możliwe tylko do chwili istnienia stosunku zobowiązaniowego, gdy zaś stosunek ten już nie istnieje, to nie może być rozwiązany. Przy czym przejście prawa własności z dotychczasowego podmiotu na inny nie musi oznaczać, że umowa została w całości wykonana, a wobec tego stosunek zobowiązaniowy wygasł i odstąpienie od umowy (rozwiązanie umowy) stało się bezprzedmiotowe. Umowa ta może być jeszcze w całości niewykonana z tego powodu, że np. nabywca nie zapłacił całej ceny kupna lub zbywca nie wydał rzeczy będącej przedmiotem umowy.

Ponadto, zgodnie z art. 494 § 1 Kodeksu cywilnego:

Przyjmując za uzasadniony pogląd prezentowany w orzecznictwie (uchwała siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z 30 listopada 1994 r., III CZP 130/94) samo rozwiązanie umowy sprzedaży nieruchomości nie powoduje automatycznego przeniesienia własności z powrotem na zbywcę. Rozwiązanie umowy nie znosi bowiem wszystkich jej skutków, w szczególności zaś jej skutku rzeczowego w postaci przeniesienia własności nieruchomości. Stwarza jedynie zobowiązanie do powrotnego przeniesienia własności nieruchomości na zbywcę – wywiera skutek obligacyjny. Do wykonania tego obowiązku natomiast może dojść w drodze umowy między nabywcą nieruchomości i jej zbywcą (zawartej w formie aktu notarialnego) lub – gdy do umowy takiej nie dojdzie – w drodze uwzględniającego żądanie zbywcy orzeczenia sądu, stwierdzającego obowiązek nabywcy złożenia stosownego oświadczenia woli, zastępującego to oświadczenie, które to orzeczenie stwierdza zawarcie umowy i zastępuje tę umowę. Zgodne oświadczenia woli co do przejścia własności nieruchomości z powrotem na nabywcę strony mogą również złożyć łącznie z porozumieniem o rozwiązaniu umowy obligacyjnej w tym samym akcie notarialnym.

W niniejszej sprawie mamy do czynienia z sytuacją, gdzie 6 kwietnia 2021 r. zawarła Pani umowę sprzedaży i przeniosła Pani własność nieruchomości na nabywcę za określoną kwotę. Jednakże doszło do odstąpienia od umowy sprzedaży oraz przeniesienia własności sprzedanej nieruchomości z powrotem na Panią.

Dla powstania skutków podatkowych z tytułu sprzedaży nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości istotny jest moment zawarcia umowy sprzedaży przenoszącej własność. Zwrotne przeniesienie własności nieruchomości na skutek odstąpienia od umowy przez kupujących w żaden sposób nie unieważniło skutków prawnych umowy sprzedaży z 6 kwietnia 2021 r.

Biorąc pod uwagę przedstawiony we wniosku opis oraz ww. przepisy należy stwierdzić, że dokonana 6 kwietnia 2021 r. czynność prawna polegająca na zawarciu umowy sprzedaży oraz darowizny wywołała skutek w postaci przeniesienia własności Pani nieruchomości. Skutek podatkowy w postaci sprzedaży nieruchomości powstał w momencie zawarcia umowy przenoszącej własność. Na gruncie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych decydujące znaczenie ma sam fakt zawarcia umowy sprzedaży oraz umowy darowizny, która przeniosła własność nieruchomości.

Natomiast dzień, w którym ponownie nabyła Pani ww. nieruchomość z uwagi na odstąpienie od umowy sprzedaży i darowizny, tj. 9 kwietnia 2021 r., stanowi datę jego ponownego nabycia.

Od końca roku podatkowego, w którym zostanie rozwiązana umowa sprzedaży, tj. roku ponownego nabycia nieruchomości jest liczony termin 5 lat, po upływie których nie wystąpi obowiązek podatkowy, w przypadku ponownego zbycia ww. nieruchomości.

Zatem, zawarcie umowy sprzedaży przedmiotowych nieruchomości w dniu 12 listopada 2021 r. stanowi dla Pani przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, gdyż sprzedaż nastąpiła przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Zgodnie z art. 30e ust. 1-2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

Przy czym, w myśl art. 19 ust. 1 omawianej ustawy:

Zgodnie z art. 22 ust. 6c i ust. 6d ww. ustawy:

Podstawą obliczenia zryczałtowanego 19% podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości określonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (stanowiącym wartość wyrażoną w cenie określonej w umowie, pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia rozumiane jako wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku), a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c albo ust. 6d ww. ustawy tj. udokumentowanymi kosztami nabycia lub udokumentowanymi kosztami wytworzenia, powiększonymi o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Zgodnie z art. 45 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Art. 45 ust. 1a pkt 3:

Reasumując, zbycie nieruchomości 12 listopada 2021 r. rodzi po Pani stronie obowiązek podatkowy (konieczność rozpoznania przychodu).

Tym samym Pani stanowisko, że dokonanie ponownego przeniesienia własności tej samej nieruchomości na rzecz tych samych kupujących, aktem notarialnym z dnia 12 listopada 2021 roku, nie rodzić będzie po Pani stronie obowiązku zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).

Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA),

albo

• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego.

Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.