0114-KDWP.4011.191.2026.2.MW

Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

30 kwietnia 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnili go Państwo pismem z 22 maja 2026 r. w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowana będąca stroną postępowania:

A. B.

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

B. B.

Opis stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego

Sprzedaż mieszkania przez A. B. i B. B. małżonków B. akt notarialny z dnia 03.06.2025 r. Repetytorium (...) przed upływem pięciu lat od zakupu na które posiadali Państwo:

• kredyt hipoteczny w (...) Banku (...) z dnia 12.05.2021 r. na kwotę pozostałą do spłaty po sprzedaży 226 652,21 zł (kwota ta została spłacona po sprzedaży),
• korzystaliście Państwo ze wsparcia umowa z dnia 19.07.2022 r. na kwotę 54 000 zł (po sprzedaży mieszkania wsparcie to musiało zostać przez Państwa spłacone kwotą 54 000 zł w ciągu 30 dni od sprzedaży i zostało spłacone dnia 24.06.2025 r.

Wsparcie w spłacie kredytu mieszkaniowego zostało zawarte umową z dnia 19.07.2022 r. przez (...) Bank (...) w (...) przy ulicy (...) było udzielone po wzroście stóp procentowych i automatycznym wzroście rat kredytu osobom które po wzroście rat znalazły się w trudnej sytuacji materialnej i nie były w stanie spłacać rat.

Natomiast pozostałą część pieniędzy ze sprzedaży tego mieszkania przeznaczyli Państwo na zakup mniejszego mieszkania – akt notarialny z dnia 30.06.2025 r. Repetytorium (…) i musieli Państwo dobrać kredyt hipoteczny na kwotę 120 000 zł udzielony przez (...) Bank (...) z dnia 24.06.2025 r.

Uzupełnienie opisu stanu faktycznego

Nieruchomość którą Państwo sprzedali 3.06.2025 r. nabyliście Państwo 25.05.2021 r. aktem notarialnym Repetytorium (…).

Wspomniana przez Państwa we wniosku wspólnym „spłata wsparcia” oznaczała spłatę wsparcia z Funduszu Wsparcia Kredytobiorców gdzie (...) Bank (...) działał jako operator środków pochodzących z Banku Gospodarki Krajowej.

Pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu)

Czy możemy zaliczyć spłatę wsparcia przy spłacie kredytu hipotecznego jako własne cele mieszkaniowe zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 i ust. 25 i ust. 30a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Państwa stanowisko w sprawie

Uważacie Państwo, że kwota wsparcia (54 000 zł) może zostać uznana za wydatek na własne cele mieszkaniowe.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Natomiast, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa nastąpiło po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonywaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje pojęcia „nabycia”; należy zatem odwołać się do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071), a w szczególności do art. 155 § 1, który stanowi, że:

Jak wskazano na wstępie przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości, jeżeli nie jest dokonywane w wykonywaniu działalności gospodarczej i następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu w rozumieniu ustawy.

W związku z powyższym, powstanie przychodu podatkowego z tytułu sprzedaży nieruchomości uzależnione jest od daty jej nabycia, które należy utożsamiać z chwilą przeniesienia własności w rozumieniu cywilnoprawnym.

Dochód uzyskany ze zbycia nieruchomości, co do zasady, podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, na zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z art. 30e ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że:

Jednocześnie na mocy art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

Stosownie do art. 19 ust. 1 ww. ustawy:

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością, np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości). Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Kosztów odpłatnego zbycia nie należy utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu. Ustalenie kosztów uzyskania przychodu odbywa się zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

W świetle art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Jak wynika z powyższych przepisów, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości określonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (tj. wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie sprzedaży), a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z – w przedmiotowej sprawie – art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tak obliczony dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Na podstawie art. 30e ust. 4 cyt. ustawy:

Na mocy art. 30e ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Natomiast, zgodnie z art. 30e ust. 7 tej ustawy:

Na podstawie art. 45 ust. 1 i ust. 1a pkt 3 powołanej ustawy:

W terminie określonym w ust. 1 podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym odrębne zeznania, według ustalonych wzorów, o wysokości osiągniętego w roku podatkowym dochodu (poniesionej straty) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych opodatkowanych na zasadach określonych w art. 30e.

Dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy – może jednak zostać objęty zwolnieniem od opodatkowania przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie.

Stosownie do art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D × W/P

gdzie:

D – dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,

W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

P – przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.

Cytowany powyżej przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym wiąże skutki prawne w postaci zwolnienia od opodatkowania z faktem przeznaczenia – w warunkach określonych w ustawie – uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych dochodu wyłącznie na własne cele mieszkaniowe wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ww. ustawy.

Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Tym samym, aby dochód z tytułu sprzedaży nieruchomości był w całości zwolniony z podatku dochodowego, cały przychód ze zbytej nieruchomości musi być wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania wymienione zostały w art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 ww. ustawy, i tak:

Stosownie do art. 21 ust. 26 powołanej ustawy:

Według art. 21 ust. 28 ww. ustawy:

W myśl art. 21 ust. 30 ww. ustawy:

Zgodnie z art. 21 ust. 30a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Powyższy przepis potwierdza, że spłata kredytu dotyczącego zbywanej nieruchomości może być traktowana jako poniesienie wydatków na cele mieszkaniowe oraz, że taka spłata kredytu dotyczącego zbywanej nieruchomości może być traktowana jako wydatek na cele mieszkaniowe (uprawniający do zwolnienia z podatku), nawet jeśli ta kwota (pokryta kredytem) została ujęta jako koszty zakupu nieruchomości.

Podkreślenia wymaga, że zwolnienia podatkowe oraz ulgi są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania, co oznacza, że wszelkie odstępstwa od tej zasady muszą bezwzględnie wynikać z przepisów prawa i być interpretowane ściśle z jego literą. W związku z tym, tylko wydatkowanie środków uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych – w terminie i na cele wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 131, a szczegółowo opisane w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – pozwala na zastosowanie przedmiotowego zwolnienia.

Katalog wydatków wymienionych w art. 21 ust. 25 cyt. ustawy ma charakter zamknięty. Niezbędnym zatem warunkiem do skorzystania z przedmiotowego zwolnienia jest wydatkowanie otrzymanego przychodu na cele mieszkaniowe określone w ww. ustawie. Przepis ww. artykułu wiąże też skutek prawny w postaci zwolnienia dochodu z odpłatnego zbycia od podatku dochodowego od osób fizycznych z terminem wydatkowania przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z tym, tylko wydatkowanie środków uzyskanych z odpłatnego zbycia – w terminie i na cele wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 131, a szczegółowo opisane w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – pozwala na zastosowanie przedmiotowego zwolnienia. Zatem, korzystanie ze zwolnienia od podatku, jest możliwe wyłącznie w sytuacji, gdy spełnione są wszelkie przesłanki określone w przepisie stanowiącym podstawę prawną danej preferencji. W przypadku niewypełnienia warunków określonych w wyżej cytowanym art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podatnik traci prawo do ulgi i jest zobowiązany do złożenia korekty zeznania oraz zapłaty podatku dochodowego.

W przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne.

Warunkiem zwolnienia podatkowego jest wykazanie przez podatnika, że wydatek poniesiony został na zrealizowanie jego własnych celów mieszkaniowych. Wydatkowanie przychodu na własne cele mieszkaniowe oznacza, według stanowiska prezentowanego w orzecznictwie i doktrynie, że celem podatnika jest realizacja potrzeby zapewnienia sobie tzw. „dachu nad głową”.

Wskazali Państwo we wniosku, że 25 maja 2021 r. zakupiliście Państwo nieruchomość mieszkalną. Zakup wspomnianej nieruchomości sfinansowany został kredytem hipotecznym. W trakcie spłacania kredytu mieszkaniowego znaleźli się Państwo w trudnej sytuacji finansowej spowodowanej wzrostem stóp procentowych, a co za tym idzie rat kredytu.

W związku z powyższym, otrzymaliście Państwo wsparcie od Funduszu Wsparcia Kredytobiorców. Zostało Państwu przydzielone wsparcie na podstawie umowy z 19 lipca 2022 r. – Fundusz spłacał za Państwa część kwoty kredytu w wysokości 54.000 zł.

3 czerwca 2025 r. sprzedali Państwo wspomniane mieszkanie. Z otrzymanych pieniędzy spłacili Państwo kredyt mieszkaniowy i spłacili Państwo Fundusz Wsparcia Kredytobiorców na kwotę 54.000 zł. Natomiast pozostałą część pieniędzy ze sprzedaży tego mieszkania przeznaczyli Państwo na zakup mniejszego mieszkania – akt notarialny z dnia 30.06.2025 r.

W niniejszej sprawie powzięli Państwo wątpliwość, czy będziecie Państwo mogli zaliczyć spłatę Funduszu Wsparcia Kredytobiorców jako własne cele mieszkaniowe zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 i art. 21 ust. 25 oraz art. 21 ust. 30a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem rozstrzygnięcia wymaga, czy wydatkując pieniądze uzyskane ze sprzedaży w 2025 r. nieruchomości na spłatę Funduszu Wsparcia Kredytobiorców, spełniliście Państwo przesłanki, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 i art. 21 ust. 25 oraz art. 21 ust. 30a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jak wskazano powyżej, ustawodawca w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zawarł katalog wydatków stanowiących „własne cele mieszkaniowe” podatnika, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, który ma charakter zamknięty – jest to wyliczenie enumeratywne.

Z zacytowanego powyżej art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika jednoznacznie, że cele mieszkaniowe uprawniające do zastosowania ww. zwolnienia przedmiotowego obejmują m.in. spłatę kredytu (pożyczki) udzielonego/udzielonej – przez bank lub spółdzielczą kasę oszczędnościowo-kredytową, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej – na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego.

Zatem aby dochód ze zbycia nieruchomości i określonych praw majątkowych mógł zostać objęty przedmiotowym zwolnieniem muszą zostać spełnione łącznie następujące przesłanki: spłacony kredyt (pożyczka) nie może być jakimkolwiek kredytem (pożyczką), lecz musi to być kredyt (pożyczka) – co wynika literalnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – zaciągnięty (zaciągnięta) przez podatnika na cele mieszkaniowe enumeratywnie wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1 oraz musi być to kredyt (pożyczka) zaciągnięty (zaciągnięta) w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej przed dniem uzyskania przychodu.

Wskazuję, że Fundusz Wsparcia Kredytobiorców (FWK) to mechanizm zapewniający pomoc dla kredytobiorców, którzy znaleźli się w trudnej sytuacji finansowej i są zobowiązani do spłaty rat kredytu mieszkaniowego. Na FWK składają się wpłaty kredytodawców. Wsparcie wypłacane jest na okres nie dłuższy niż 36 miesięcy, przy czym indywidualnie ustalana kwota wsparcia nie może być wyższa niż 2.000 zł miesięcznie. Jest ono przekazywane przez Bank Gospodarstwa Krajowego bankowi kredytobiorcy, który udzielił kredytu mieszkaniowego.

Biorąc pod uwagę powyższe stwierdzam, że spłata wsparcia z Funduszu Wsparcia Kredytobiorców udzielonego Państwu na spłatę kredytu mieszkaniowego nie uprawnia Państwa do zastosowania ww. zwolnienia. Spłata wsparcia z Funduszu Wsparcia Kredytobiorców, nie jest celem mieszkaniowym wskazanym w ww. przepisach ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z uwagi na fakt, że nie jest to kredyt (pożyczka).

W konsekwencji, spłata wsparcia z Funduszu Wsparcia Kredytobiorców ze środków pochodzących z odpłatnego zbycia w 2025 r. domu nie jest wydatkiem na własne cele mieszkaniowe, o którym mowa w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i w związku z tym kwota spłaty Funduszu Wsparcia Kredytobiorców nie podlega zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wobec powyższego, sporządzając deklarację PIT-39 za 2025 r. nie będą Państwo mogli zaliczyć spłaty wsparcia z Funduszu Wsparcia Kredytobiorców jako własnych celów mieszkaniowych, zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 i art. 21 ust. 25 oraz art. 21 ust. 30a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Państwa stanowisko nie jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·    Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·     Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·    Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pani A. B. (Zainteresowana będąca stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·     w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·     w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.