0114-KDWP.4011.160.2026.1.PP
Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze umowy dożywocia.
Interpretacja indywidualna - stanowisko nieprawidłowe
Szanowna Pani,
stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
20 kwietnia 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 13 kwietnia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego
Wnioskodawczyni jest osobą fizyczną, nieprowadzącą działalności gospodarczej. Wnioskodawczyni przez ok. 15 lat opiekowała się osobą przewlekle chorą (cukrzyca, choroby kardiologiczne), która wymagała stałej opieki. Osoba ta miała tzw. grupę inwalidzką (od ok. 2 lat), zaś z uwagi na liczne zawały serca miała wszczepiony rozrusznik serca.
Opieka sprawowana przez Wnioskodawczynię nad osobą potrzebującą obejmowała w szczególności takie czynności jak:
- pomoc w codziennym funkcjonowaniu;
- całościowe wsparcie w chorobie;
- codzienna pielęgnacja ciała, w tym pielęgnacja stopy cukrzycowej (oczyszczanie rany);
- przygotowywanie specjalnych posiłków dostosowanych do potrzeb diabetologicznych;
- pomoc opiekuńczo - organizacyjna - umawianie wizyt do lekarzy, wożenie do przychodni i szpitali, przygotowywanie dawek leków zgodnie z zaleceniami oraz monitorowanie zapasów, kupowanie odzieży;
- bieżące prowadzenie gospodarstwa domowego.
Ww. osoba potrzebująca w ramach wdzięczności za pomoc postanowiła przenieść na rzecz Wnioskodawczyni należący do niej lokal mieszkalny w ramach tzw. umowy dożywocia, uregulowanej w art. 908 - art. 916 ustawy - Kodeks cywilny. W dniu 5 grudnia 2024 r. Wnioskodawczyni oraz wyżej wymieniona osoba potrzebująca (dalej: „Dożywotnik") zawarli umowę dożywocia w formie aktu notarialnego na mocy której Dożywotnik przeniósł własność lokalu mieszkalnego (dalej: „Lokal”) na rzecz Wnioskodawczyni z dniem 5 grudnia 2024 r., zaś Wnioskodawczyni zobowiązała się w zamian za to zapewnić Dożywotnikowi dożywotnie utrzymanie. Wnioskodawczyni w chwili nabycia Lokalu nie pozostawała w związku małżeńskim i Lokal nabyła w całości (1/1), do swojego wyłącznego majątku osobistego (prywatnego).
Dożywotnik zmarł dnia 21 grudnia 2024 r. Wnioskodawczyni zorganizowała jego pogrzeb i poniosła jego koszty. Wnioskodawczyni zapłaciła również koszty wykonania i montażu nagrobka oraz wszelkie inne koszty związane z pochówkiem i grobem.
W dniu 18 czerwca 2025 r. Wnioskodawczyni sprzedała Lokal na rzecz osób trzecich za cenę 440.000,00 zł.
Lokal nigdy nie był wykorzystywany do działalności gospodarczej. Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej i nie wykorzystywała nigdy Lokalu w celach zarobkowych.
Pytanie
Czy w przedstawionym stanie faktycznym zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze umowy dożywocia w okresie do 5 (pięciu) lat od nabycia tej nieruchomości będzie się wiązała z obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
Pani stanowisko w sprawie
Zdaniem Wnioskodawczyni w przedstawionym stanie faktycznym zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze umowy dożywocia w okresie do pięciu lat od nabycia tej nieruchomości nie będzie się wiązała z obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego.
W ocenie Wnioskodawczyni, sprzedaż w dniu 18 czerwca 2025 r. lokalu mieszkalnego nabytego uprzednio na podstawie umowy dożywocia z dnia 5 grudnia 2024 r. nie powoduje obowiązku zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych, mimo że zbycie nastąpiło przed upływem pięciu lat liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Wynika to z tego, że w realiach nabycia nieruchomości na podstawie umowy dożywocia nie jest możliwe prawidłowe ustalenie podstawy opodatkowania, o której mowa w art. 30e ust. 2 ustawy o PIT, tj. dochodu.
Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o PIT: „Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku." Zgodnie zaś z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT, źródłem przychodu jest odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i ma miejsce przed upływem 5 lat, licząc od końca roku nabycia. Z kolei na podstawie art. 30e ust. 1 i 2 ustawy o PIT podatek wynosi 19% dochodu, a więc różnicy pomiędzy przychodem określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d. Konstrukcja tego podatku wymaga zatem możliwości ustalenia obu tych elementów w sposób odpowiadający ustawie.
Stosownie do art. 19 ust. 1 ustawy o PIT, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest co do zasady wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Z kolei art. 22 ust. 6c ustawy o PIT odnosi się do udokumentowanych kosztów nabycia lub wytworzenia, powiększonych o udokumentowane nakłady. Przepisy te zostały skonstruowane dla sytuacji typowych, w których możliwe jest wskazanie ceny lub wydatku stanowiącego ekonomiczny ekwiwalent nabycia. W przypadku umowy dożywocia taka sytuacja nie zachodzi.
Zgodnie z art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie, powinien on w braku odmiennej umowy - przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym. Umowa dożywocia jest zatem niewątpliwie umową odpłatną i wzajemną, ale równocześnie ma charakter losowy, ponieważ zakres i czas trwania świadczeń nabywcy zależą od zdarzeń przyszłych i niepewnych, w szczególności długości życia dożywotnika oraz jego stanu zdrowia.
W uchwale 7 sędziów NSA z 17 listopada 2014 r., II FPS 4/14, Naczelny Sąd Administracyjny przesądził, że w przypadku zbycia nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie nie jest możliwe określenie przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT, na zasadach wynikających z art. 19 ust. 1 i 3 tej ustawy. NSA zaakcentował, że mimo odpłatnego charakteru dożywocia brak jest „ceny" w rozumieniu podatkowym, a świadczenia dożywotnie nie dają się przełożyć na mechanizm z art. 19 ustawy o PIT. Uchwała ta ma zasadnicze znaczenie także dla niniejszej sprawy, ponieważ ujawnia istotę umowy dożywocia: jest to umowa odpłatna, ale niewycenialna według konstrukcji przyjętej w ustawie o PIT.
Z uchwały II FPS 4/14 wynika szerszy wniosek systemowy: skoro świadczenia z umowy dożywocia nie dają się ustalić w kategoriach „ceny", to nie można ich w sposób prawidłowy i zgodny z ustawą przełożyć również na koszt nabycia po stronie nabywcy nieruchomości. W umowie dożywocia nie występuje jednorazowa cena nabycia, lecz złożony zespół świadczeń opiekuńczych, alimentacyjnych i organizacyjnych, których zakres zależy od dalszego przebiegu stosunku prawnego. Nie sposób więc przyjąć, że kosztem nabycia jest „zero", ale nie sposób także określić go według reguł art. 22 ust. 6c ustawy o PIT w sposób pełny i adekwatny do istoty tej umowy.
W ocenie Wnioskodawczyni błędne byłoby uproszczenie, zgodnie z którym skoro koszt nabycia nie jest łatwy do ustalenia, to należy przyjąć, że wynosi on 0 zł. Taki wniosek nie wynika z ustawy. Brak możliwości prawidłowego ustalenia elementu konstrukcyjnego podatku nie może być zastępowany fikcją podatkową nieprzewidzianą w przepisach. Skoro art. 30e ust. 2 ustawy o PIT wymaga ustalenia dochodu jako różnicy między przychodem i kosztami, to w razie niemożności prawidłowego ustalenia kosztu nabycia właściwego dla umowy dożywocia nie powstaje podstawa opodatkowania.
Na gruncie prawa cywilnego trafnie akcentuje się również, że umowa dożywocia nierzadko sankcjonuje i porządkuje istniejący już wcześniej stan faktyczny, polegający na wieloletnim sprawowaniu opieki i wsparcia nad osobą wymagającą pomocy. Z wyroku Sądu Najwyższego z 25 maja 2016 r., V CSK 499/15, wynika obraz dożywocia jako relacji osadzonej w realnym, długotrwałym wykonywaniu obowiązków opiekuńczych i bytowych, a niejako prostego ekwiwalentu pieniężnego. W niniejszej sprawie ma to szczególne znaczenie, ponieważ Wnioskodawczyni przez około 15 lat faktycznie sprawowała opiekę nad Dożywotnikiem, a zawarta umowa stanowiła jedynie formalne ukształtowanie relacji już wcześniej istniejącej. To dodatkowo pokazuje, że świadczeń z takiej umowy nie da się uczciwie i zgodnie z konstrukcją podatku dochodowego sprowadzić do jednej „ceny nabycia". Nie można też pominąć, że świadczenia dożywotnika i zobowiązanego z umowy dożywocia są ekwiwalentne jedynie w sensie subiektywnym, a nie obiektywnie mierzalnym ekonomicznie. Istotą tej umowy jest zapewnienie bezpieczeństwa życiowego, opieki, pielęgnacji i wsparcia, często w sytuacji ciężkiej choroby i zależności życiowej. Takie świadczenia mają wymiar majątkowy, ale nie mają charakteru ceny w sensie podatkowym. Próba ich sztucznego doszacowania ex post prowadziłaby do wypaczenia zarówno art. 908 k.c., jak i konstrukcji art. 19 oraz art. 22 ust. 6c ustawy o PIT.
W realiach przedstawionego stanu faktycznego Wnioskodawczyni wykonywała na rzecz Dożywotnika liczne świadczenia opiekuńcze, organizacyjne i bytowe, w tym codzienną pielęgnację, przygotowywanie posiłków, organizowanie leczenia, prowadzenie gospodarstwa domowego oraz poniesienie kosztów pogrzebu i nagrobka. Świadczenia te miały charakter ciągły, osobisty, częściowo niepieniężny, a ich rozmiar był determinowany stanem zdrowia Dożywotnika oraz czasem trwania jego życia. Nie sposób zatem przyjąć, że można je w sposób odpowiadający ustawie o PIT. zrekonstruować jako klasyczny koszt nabycia nieruchomości. W konsekwencji należy uznać, że choć umowa dożywocia ma charakter odpłatny, to z uwagi na jej losowy, niepieniężny i niewymierny charakter nie pozwala ona na ustalenie podstawy opodatkowania podatkiem dochodowym według mechanizmu przewidzianego w art. 30e ust. 2 ustawy o PIT. Problem nie sprowadza się wyłącznie do trudności dowodowych czy technicznych, lecz ma charakter konstrukcyjny. W przypadku umowy dożywocia nie jest znany rzeczywisty dochód podatnika osiągnięty na transakcji sprzedaży nieruchomości nabytej uprzednio w tej formie, ponieważ nie jest znana i nie jest możliwa do ustawowego odtworzenia wartość świadczenia wzajemnego stanowiącego koszt nabycia tej nieruchomości. Nie da się zatem ustalić, czy i w jakiej wysokości w ogóle powstało przysporzenie majątkowe podlegające opodatkowaniu. Skoro zaś dochód pozostaje nieznany i jest niemożliwy do ustalenia w sposób odpowiadający wymogom ustawy, to brak jest również podstaw do określenia podstawy opodatkowania.
Tym samym sprzedaż nieruchomości nabytej uprzednio w drodze umowy dożywocia, dokonana przed upływem pięciu lat od końca roku nabycia, nie powinna skutkować obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych, ponieważ w realiach takiego nabycia nie jest możliwe prawidłowe ustalenie dochodu, o którym mowa w art. 30e ust. 2 ustawy o PIT.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Jak stanowi art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:
Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
d) innych rzeczy,
- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym, kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
Z treści wniosku wynika, że 5 grudnia 2024 r. nabyła Pani na podstawie umowy dożywocia lokal mieszkalny. Dożywotnik przeniósł na Panią własność lokalu mieszkalnego, zaś Pani zobowiązała się w zamian za to zapewnić Dożywotnikowi dożywotnie utrzymanie. W chwili nabycia lokalu nie pozostawała Pani w związku małżeńskim i lokal nabyła w całości do swojego wyłącznego majątku osobistego (prywatnego). Dożywotnik zmarł dnia 21 grudnia 2024 r. Pani zorganizowała jego pogrzeb i poniosła jego koszty. Zapłaciła Pani również koszty wykonania i montażu nagrobka oraz wszelkie inne koszty związane z pochówkiem i grobem. W dniu 18 czerwca 2025 r. sprzedała Pani lokal mieszkalny na rzecz osób trzecich. Wskazuje Pani, że lokal nigdy nie był wykorzystywany do działalności gospodarczej. Ponadto Pani nie prowadzi działalności gospodarczej i nie wykorzystywała nigdy lokalu w celach zarobkowych.
Wobec powyższego, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment i sposób ich nabycia.
Zgodnie z art. 908 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):
Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.
Jak wynika z przywołanego przepisu, przez umowę o dożywocie właściciel nieruchomości zobowiązuje się przenieść jej własność na nabywcę, nabywca zaś zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie, pomoc i pielęgnację. Umowa o dożywocie jest zatem umową zobowiązującą i wzajemną. Nabywca nieruchomości, który staje się jej właścicielem z mocy umowy dożywocia, nie jest ograniczony mimo zobowiązań, jakie na siebie przyjął wobec dożywotnika, w rozporządzaniu nabytą nieruchomością. Może on zarówno dokonywać wszelkiego rodzaju obciążeń tej nieruchomości prawami rzeczowymi ograniczonymi, jak i zbyć tę nieruchomość osobie trzeciej. Na skutek zawarcia umowy dożywocia dochodzi do przeniesienia własności nieruchomości już w dacie zawarcia tej umowy. Z dniem podpisania aktu notarialnego dochodzi do nabycia nieruchomości.
Reguła ogólna wyrażona w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podaje, że opodatkowaniu podlega odpłatne zbycie m.in. nieruchomości (lokalu mieszkalnego), jeżeli zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce jego nabycie.
W opisanym stanie faktycznym datą nabycia przez Panią lokalu mieszkalnego jest data zawarcia umowy dożywocia, tj. 5 grudnia 2024 r., na skutek której stała się Pani właścicielem tego lokalu. Zatem bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy liczyć od końca 2024 r., tj. od 31 grudnia 2024 r. W związku z tym, dokonane 18 czerwca 2025 r. odpłatne zbycie przez Panią lokalu mieszkalnego (nieruchomości) nabytego 5 grudnia 2024 r., stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie.
W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:
Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
Zgodnie z uregulowaniami zawartymi w art. 19 ust. 1 ww. ustawy:
Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.
Zgodnie z powyższym, przychodem z odpłatnego zbycia jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.
Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, koszty pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.
Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość (udział) lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.
W myśl art. 22 ust. 6c ww. ustawy:
Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.
Zgodnie z art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.
Jak wynika z powyższego, w przedstawionej sprawie podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości określonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Stosownie do treści art. 30e ust. 4 ww. ustawy:
Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:
1) dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2) dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
Z kolei, jak stanowi art. 30e ust. 5 ww. ustawy:
Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.
Tak więc dochód uzyskany przez Panią ze sprzedaży lokalu mieszkalnego podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach określonych w art. 30e ww. ustawy.
Należy w tym miejscu podkreślić, że w przedstawionej sytuacji, wbrew twierdzeniu Wnioskodawczyni możliwe jest ustalenie dochodu ze sprzedaży nieruchomości.
Dochód ten należy ustalić jako różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia ww. prawa określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Należy w tym miejscu zaznaczyć, że ustawodawca nie określa szczegółowo w przepisie art. 22 ust. 6c ww. ustawy katalogu wydatków, które mogą stanowić koszt uzyskania przychodu. Pojęcie kosztów nabycia, o których mowa w art. 22 ust. 6c ww. ustawy dotyczy zatem tych wydatków, które zbywca musiał ponieść, aby nabyć zbywaną przez siebie nieruchomość lub prawo.
Jak wskazano np. w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z 27 maja 2021 r., sygn. akt I SA/Sz 223/21:
Odnosząc się dalej do zasadniczego zarzutu, tj. naruszenia przez organ art. 22 ust. 6c u.p.d.o.f., należy wskazać, że z brzmienia tego przepisu wynika, że do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości można zaliczyć wyłącznie udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.
Jak prawidłowo ocenił to organ w zaskarżonej interpretacji, w przypadku sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze umowy dożywocia, kosztami są wydatki, jakie nabywca ponosił na rzecz dożywotnika od momentu nabycia nieruchomości, wskutek zawarcia takiej umowy, do czasu jej zbycia, będące jednocześnie wydatkami wynikającymi z realizacji zobowiązań określonych umową o dożywocie. Organ, oceniając które z wydatków poniesionych przez skarżącą mogą zostać uznane za koszty uzyskania przychodu ze zbycia przedmiotowej nieruchomości, będąc jednocześnie związany opisem stanu faktycznego ostatecznie zaprezentowanym w uzupełnieniu wniosku, uwzględnił jedynie te wydatki, które zostały wprost w tym opisie wymienione, tj. wydatki na wyżywienie dziadków do dnia zbycia nieruchomości. Natomiast, do kosztów tych nie mogły zostać zaliczone wydatki wskazane przez skarżącą, poniesione po dniu zbycia nieruchomości, jak również wydatki poczynione ze środków uzyskanych z tego zbycia.
Do kosztów uzyskania przychodu mogą zostać zaliczone m.in. koszty związane ze sporządzeniem aktu notarialnego umowy o dożywocie, czyli opłata notarialna, sądowa a także zapłacony w związku z nabyciem nieruchomości podatek od czynności cywilnoprawnych. Do kosztów uzyskania przychodu w przypadku umowy o dożywocie, która jest umową odpłatną zaliczyć można wydatki, jakie nabywca ponosił na rzecz dożywotnika od momentu nabycia nieruchomości wskutek zawarcia umowy o dożywocie do dnia śmierci dożywotnika, z uwzględnieniem poniesionych kosztów pogrzebu i pochówku w związku z realizacją zobowiązań wynikających z umowy o dożywocie. Kosztem nabycia dla podatnika będą faktycznie poniesione i udokumentowane wydatki na rzecz dożywotnika.
Reasumując, dokonana przez Panią 18 czerwca 2025 r. sprzedaż lokalu mieszkalnego, nabytego w drodze dożywocia 5 grudnia 2024 r., przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie, stanowi dla Pani źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zbycie to podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach określonych w art. 30e ww. ustawy. Dochód ten należy ustalić jako różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Tym samym Pani stanowisko jest nieprawidłowe.
Dodatkowe informacje
Odnosząc się do powołanych wyroków sądów wskazuję, że zapadły one w indywidualnych sprawach i nie mają zastosowania ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego bądź zdarzenia przyszłego.
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.
Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).
Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA),
albo
- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego.
Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
Rozliczaj podatki zgodnie z przepisami — w programie TaxMachine
Interpretacje pomagają zrozumieć przepisy; TaxMachine pomaga je zastosować w praktyce — prowadzi księgi, liczy podatki i generuje deklaracje, a stawki, druki i przepisy aktualizuje na bieżąco.
- ✓ Księga przychodów i rozchodów, ryczałt oraz pełna księgowość
- ✓ Faktury i e-faktury KSeF, JPK_V7 i JPK_KR
- ✓ PIT, CIT, VAT i inne deklaracje + wysyłka e-Deklaracje z pobraniem UPO
- ✓ Środki trwałe i amortyzacja, płace i ZUS
- ✓ Automatyczne aktualizacje stawek, druków i przepisów