0114-KDWP.4011.125.2026.4.MW

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

8 kwietnia 2026 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełniła go Pani pismami z 13 i 15 maja 2026 r. – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Pani AB (dalej: „Podatniczka”), jest polskim rezydentem podatkowym i ma miejsce zamieszkania na terytorium Polski. Podatniczka prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą, której przedmiotem jest wynajem jednej nieruchomości użytkowej (PKD: 68.20.Z Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi). Podatniczka jest czynnym podatnikiem VAT.

Niezależnie od prowadzonej przez siebie jednoosobowej działalności gospodarczej, Podatniczka w przeszłości dokonała zakupu udziałów w nieruchomościach gruntowych, niezabudowanych (w rejestrze gruntów widnieją jako: R - grunty orne) do majątku osobistego w następujący sposób:

A. W latach 1998-2000 nabyła na własność:

1) Udział 1/68 w nieruchomości dla której założona jest księga wieczysta KW numer (…) o łącznej powierzchni 22 253 m²

2) Udział 1/68 w nieruchomości dla której założona jest księga wieczysta KW numer (…) o łącznej powierzchni 13 172 m²

3) Udział 1/68 w nieruchomości dla której założona jest księga wieczysta KW numer (…) o łącznej powierzchni 1 797 m²

4) Udział 1/68 w nieruchomości dla której założona jest księga wieczysta KW numer (…) o łącznej powierzchni 4 005 m²

5) Udział 1/68 w nieruchomości dla której założona jest księga wieczysta KW numer (…) o łącznej powierzchni 751 m²

6) Udział 3/204 w nieruchomości dla której założona jest księga wieczysta KW numer (…) o łącznej powierzchni 2 966 m²

7) Udział 1/68 w nieruchomości dla której założona jest księga wieczysta KW numer (…) o łącznej powierzchni 700 m²

8) Udział 1/68 w nieruchomości dla której założona jest księga wieczysta KW numer (…) o łącznej powierzchni 1 608 m²

9) Udział 1/68 w nieruchomości dla której założona jest księga wieczysta KW numer (…) o łącznej powierzchni 3 117 m²

10) Udział 1/68 w nieruchomości dla której założona jest księga wieczysta KW numer (…) o łącznej powierzchni 9 346 m²

11) Udział 1/68 w nieruchomości dla której założona jest księga wieczysta KW numer (…) o łącznej powierzchni 13 164 m²

12) Udział 1/68 w nieruchomości dla której założona jest księga wieczysta KW numer (…) o łącznej powierzchni 283 m²

13) Udział 1/68 w nieruchomości dla której założona jest księga wieczysta KW numer (…) o łącznej powierzchni 27 738 m²

14) Udział 1/68 w nieruchomości dla której założona jest księga wieczysta KW numer (…) o łącznej powierzchni 2 657 m²

15) Udział 1/68 w nieruchomości dla której założona jest księga wieczysta KW numer (…) o łącznej powierzchni 28 806 m²

16) Udział 1/68 w nieruchomości dla której założona jest księga wieczysta KW numer (…) o łącznej powierzchni 1 267 m²

17) Udział 1/68 w nieruchomości dla której założona jest księga wieczysta KW numer (…) o łącznej powierzchni 10 182 m²

18) Udział 1/68 w nieruchomości dla której założona jest księga wieczysta KW numer (…) o łącznej powierzchni 3 947 m²

- zwane dalej łącznie: Nieruchomości A

B. W roku 2002 nabyła na własność udział 1/68 w nieruchomości dla której założona jest księga wieczysta KW numer (…) o powierzchni 954 m²

- zwana dalej: Nieruchomość B

C. W roku 2022 nabyła na własność udział 2/204 w nieruchomości dla której założona jest księga wieczysta KW numer (…) o łącznej powierzchni 20 730 m²

- zwana dalej: Nieruchomość C,

zwane dalej łącznie: Nieruchomości ABC.

Na wstępie warto uwypuklić fakt, że Nieruchomości ABC nie są i nigdy nie były w przeszłości wykorzystywane przez Podatniczkę w działalności gospodarczej, w szczególności nie były one przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innej umowy cywilno-prawnej. Można wręcz wskazać, że Podatniczka samodzielnie nie dokonywała żadnych czynności w odniesieniu Nieruchomości ABC, ze względów opisanych w dalszej części niniejszego wniosku.

Powyżej opisane przedsięwzięcie nabycia udziałów w Nieruchomościach ABC było częścią szerszego procesu sprzedażowego realizowanego na rzecz większej ilości nabywców w ten sposób, że każdy kupujący udział 1/68 w 20 w nieruchomościach gruntowych, niezabudowanych (w tym Podatniczka), nabywał łącznie prawo do 2500 m2 brutto tj. ok. 2000 m2 netto powierzchni. Natomiast nadrzędnym celem kupujących (do których zalicza się Podatniczka) było doprowadzenie nieruchomości gruntowych do stanu prawnego, w którym każdy z nabywców udziałów w Nieruchomościach ABC uzyskałby własność gruntu wyodrębnionego w jednej odrębnej działce budowlanej odpowiadającej ww. powierzchni, tak aby mógł swobodnie nią dysponować (dalej: Cel Pierwotny) np. wybudować własny dom jednorodzinny. Aby Cel Pierwotny został osiągnięty, współwłaściciele musieli najpierw dokonać scalenia działek wchodzących w skład Nieruchomości ABC, a następnie wtórnie je podzielić.

Wyjaśnienia wymaga również sam fakt, dlaczego doszło do trzyetapowego nabywania Nieruchomości ABC. Otóż, nabycie Nieruchomości B oraz Nieruchomości C było podyktowane tym, że w wyniku błędów osób zaangażowanych w transakcję, Podatniczka nie otrzymała wszystkich przysługujących jej udziałów zgodnie z generalnym założeniem (tj. udział 1/68 w 20 w nieruchomościach gruntowych, które łącznie miały dawać prawo do 2500 m2 brutto tj. ok. 2000 m2 netto powierzchni). Z uwagi na ilość współwłaścicieli i ilość działek, okoliczności te wychodziły na jaw w odstępach czasu i były korygowane etapami, co zostało zademonstrowane powyżej.

W tym kontekście warto wyjaśnić, że na chwilę obecną Nieruchomości ABC to działki, które zostały w przeszłości podzielone przez pierwotnych właścicieli w ten sposób, że stanowią one w zdecydowanej większości długie i wąskie „pasy” gruntu, na których żaden ze współwłaścicieli nie ma możliwości samodzielnego wybudowania domu jednorodzinnego. W momencie zakupu przez Podatniczkę Nieruchomości ABC, w Gminie (…) obowiązywał (i obowiązuje nadal) plan pod nazwą Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta i Gminy (…), przyjęty uchwałą (…) Rady Miejskiej (…) z dnia 27 grudnia 1999 roku (dalej: Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego). Zgodnie z treścią Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego, strefy rozwoju Ur (na których znajdują się Nieruchomości ABC) obejmują m.in. 2Ur - teren projektowanego mieszkalnictwa jednorodzinnego w rejonie (…).

Aby nabywcy udziałów w Nieruchomościach ABC (w tym Podatniczka) mogli dokonać planowanych czynności, (…), na terenie której znajdują się Nieruchomości ABC musiała w pierwszej kolejności opracować miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i formalnie umożliwić plany nabywców tj. scalenie i podział wtórny działek, a także przekształcenie ich w działki budowlane.

Nabywcy udziałów w Nieruchomościach ABC w dużej części nie znali się, nie mieli ze sobą kontaktu, dlatego też aby podjąć inicjatywę połączenia i podziału działek jako czynności niezbędnych do osiągnięcia Celu Pierwotnego, doszło do powołania stowarzyszenia „(…)” (dalej: Stowarzyszenie) założonego w 2010 r., którego celami statutowymi są:

1. Tworzenie warunków organizacyjnych do wspólnego działania jego członków w celu racjonalnego i optymalnego zagospodarowania nieruchomości posiadanych przez członków stowarzyszenia na terenie (…) w gminie (…) w tym w szczególności:

a) doprowadzenie do zamiany posiadanych przez członków stowarzyszenia udziałów w nieruchomościach gruntowych na odrębne działki budowlane,

b) gromadzenie i kompletowanie dokumentów oraz podejmowanie innych czynności organizacyjnych i prawnych, umożliwiających wszczęcie procedury wyjścia z aktualnego stanu współwłasności posiadanych nieruchomości,

c) wypracowanie i zgłoszenie inicjatyw zmierzających do budowy przez gminę (…) infrastruktury technicznej na terenie objętym uchwalonym planem miejscowym.

2. Podejmowanie inicjatyw, w tym wspólnie z innymi właścicielami działek z terenu (…), celem zachowania istniejącego najbardziej wartościowego drzewostanu na terenie objętym uchwalonym planem miejscowym.

Stowarzyszenie nie widnieje w rejestrze przedsiębiorców KRS (jest wpisane wyłącznie do Rejestru Stowarzyszeń), nie posiada statusu czynnego podatnika VAT ani nie widnieje w wykazie podmiotów zarejestrowanych jako podatnicy VAT. Podstawą funkcjonowania Stowarzyszenia są opłaty wnoszone zarówno przez członków Stowarzyszenia, jak i inne zainteresowane osoby.

Dołączenie do Stowarzyszenia i wnoszenie opłat jest dobrowolne. Stowarzyszenie działa na rzecz m.in. nabywców udziałów w Nieruchomościach ABC. Podatniczka jest członkiem Stowarzyszenia. Członkowie Stowarzyszenia otrzymują na bieżąco informacje na temat postępach w działaniach Stowarzyszenia.

Co istotne, działania Stowarzyszenia miały prowadzić wyłącznie do ustanowienia samodzielnych działek dla każdego z nabywców udziałów w Nieruchomości ABC, a nie do ulepszenia technicznego lub prawnego i uzyskania dochodu ze sprzedaży działek.

W dniu 12 maja 2021 r. podjęta została uchwała nr (…) Rady Miejskiej (…) a w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru północnozachodniej części miasta (…) – etap 4 (dalej: „MPZP”), która otworzyła drogę nabywcom udziałów w Nieruchomościach ABC do osiągnięcia Celu Pierwotnego. W tym miejscu warto podkreślić, że uchwalony MPZP zawiera obszar około 120 ha i jego uchwalenie było elementem realizacji ustaleń zawartych w obowiązującym Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego, aby te tereny ostatecznie zagospodarować na cele mieszkalne.

Obszar gruntu będący własnością osób należących do Stowarzyszenia lub współpracujących z tą organizacją wynosi 17 ha, tj. około 14% całego terenu objętego MPZP uchwalonego w 2021 r. Zarówno Stowarzyszenie jak i jego członkowie byli zainteresowani uchwaleniem tego planu miejscowego, ale nie mieli żadnego wpływu na decyzje Rady Gminy (…). Po uchwaleniu MPZP, członkowie zarządu Stowarzyszenia działając w imieniu nabywców udziałów w Nieruchomościach ABC, w oparciu o stosowne pełnomocnictwa podjęli szereg czynności, w tym wystąpili o wydanie postanowienia o zgodności projektu podziału Nieruchomości ABC z MPZP oraz wydanie decyzji zatwierdzającej proponowany podział Nieruchomości ABC. Jednak w toku postępowań administracyjnych okazało się, że struktura powierzchniowa nowych działek nie odpowiadałaby posiadanym udziałom nabywców udziałów w Nieruchomościach ABC i nie było możliwości przydzielenia każdemu jednej działki o równej powierzchni (działki na planie geodezyjnego podziału miały od 1500 do 2700 m2), co jednoznacznie przekreśliło możliwość realizacji Celu Pierwotnego.

W tej sytuacji zapadła decyzja o podjęciu czynności zmierzających do zbycia Nieruchomości ABC na rzecz podmiotu trzeciego wg stanu wyjściowego (dalej: „Cel Wtórny”). Decyzja ta została podyktowana m.in. faktem, że niektórzy z nabywców udziałów w Nieruchomościach ABC w międzyczasie utracili już możliwość realizacji Celu Pierwotnego z uwagi na znaczny upływ czasu (przykładowo poprzez osiągnięcie podeszłego wieku). W związku z tym, Stowarzyszenie podjęło działania zmierzające do osiągnięcia Celu Wtórnego.

Konsekwencją działań Stowarzyszenia będzie zatem sprzedaż Nieruchomości ABC, która zostanie przeprowadzona w oparciu o pełnomocnictwa uzyskane od nabywców udziałów w Nieruchomościach ABC upoważniających do zbycia Nieruchomości ABC w ich imieniu. Jak wynika z treści pełnomocnictwa dedykowanego dla Podatniczki, upoważnia ono konkretne osoby fizyczne m.in. członków zarządu Stowarzyszenia (bez wskazywania, że działają oni w imieniu Stowarzyszenia) do składania lub zmiany oświadczeń o przekazie (w rozumieniu art. 921[1] Kodeksu cywilnego) w zakresie ceny sprzedaży Nieruchomości ABC, w ten sposób, aby część ceny netto uzyskanej ze sprzedaży Nieruchomości przysługującej Podatniczce, tj. 1,7 % została przekazana na mocy przekazu na rzecz Stowarzyszenia. Uzyskane w ten sposób środki Stowarzyszenie przeznaczy na opłacenie pośrednika , który dostarczył ofertę na zakup oraz na pokrycie pozostałych kosztów związanych z przygotowaniem i sprzedażą Nieruchomości ABC.

Ponadto, pełnomocnictwo upoważnia do szeregu innych czynności, przykładowo do reprezentowania Podatniczki w postępowaniu wieczystoksięgowym związanym ze sprzedażą zdziałaną na mocy pełnomocnictwa, prowadzenia negocjacji z wszelkimi podmiotami trzecimi, celem wykonania pełnomocnictwa, podpisywania, zawierania oraz zmiany protokołów z przyjęcia do depozytu notarialnego wszelkich środków pieniężnych lub dokumentów, których złożenie do depozytu wynika lub jest związane z zawarciem lub wykonaniem dokumentów dotyczących przedmiotu niniejszego pełnomocnictwa, składania lub zmiany oświadczeń o dobrowolnym poddaniu się egzekucji wprost z aktów w związku z umowami lub czynnościami, o których mowa wyżej, reprezentowania Podatniczki przed sądami powszechnymi, Sądem Najwyższym, organami i sądami administracyjnymi, organami, egzekucji oraz organami ścigania oraz wszelkimi podmiotami trzecimi.

W tym miejscu Podatniczka wskazuje, że ustanowienie danych osób jako pełnomocników wynika bezpośrednio z faktu, że w powyższe działania zaangażowane jest Stowarzyszenie, zatem wybór tych osób nie jest przypadkowy i jest ściśle związany z faktem, że Stowarzyszenie tworzy pomost pomiędzy nabywcami udziałów Nieruchomości ABC (w tym Podatniczką), a pośrednikiem potencjalnym kupcem Nieruchomości ABC którzy działają w charakterze komercyjnym.

Uzupełnienie opisu stanu faktycznego

Celem nabycia udziałów w Nieruchomościach ABC była realizacji własnych potrzeb mieszkaniowych poprzez budowę domu jednorodzinnego. Od momentu nabycia udziałów w Nieruchomościach ABC teren nie był wykorzystywany do żadnych celów gospodarczych ani zarobkowych. Nieruchomości ABC stanowią obszar porośnięty drzewami w wieku od około 10 do 60 lat oraz gęstymi krzewami, co uniemożliwiało ich faktyczne wykorzystanie do czasu wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przewidującego przeznaczenie terenu pod zabudowę jednorodzinną. Obecnie udziały Nieruchomościach ABC również nie są wykorzystywane w żaden sposób, a Nieruchomości ABC pozostają niewykorzystane w oczekiwaniu na ich sprzedaż.

Przez cały okres posiadania udziałów w Nieruchomościach ABC nie były one wykorzystywane do żadnych czynności. Jak już Podatniczka wskazywała w opisie zdarzenia przyszłego, nabycie udziału w Nieruchomościach A oraz nabycie udziału w Nieruchomości B nastąpiło przed dniem 1 maja 2004 r., czyli pod rządami ustawy z dnia 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym. W tym stanie prawnym grunt nie był towarem i jego sprzedaż nie stanowiła dostawy towarów, więc nie mogła podlegać opodatkowaniu VAT. Natomiast nabycie udziału w Nieruchomości C nie podlegało opodatkowaniu VAT i podlegało opodatkowaniu PCC.

Konkludując, nabycie udziałów w Nieruchomościach ABC nastąpiło na podstawie umów sprzedaży/umów przeniesienia własności niepodlegających opodatkowaniu VAT. Transakcje nie podlegały opodatkowaniu VAT, w związku z czym nie występowała kwestia prawa bądź braku prawa do odliczenia VAT naliczonego. Brak odliczenia VAT wynikał zatem z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu VAT. Podatniczka nie finansowała działań podejmowanych przez Stowarzyszenie Stowarzyszenie zostało powołane wyłącznie przez posiadaczy udziałów w Nieruchomościach ABC. Podatniczka nie podejmowała działań innych niż opisane we wniosku ani nie ponosiła nakładów dotyczących Nieruchomości ABC, które miały na celu przygotowanie ich do sprzedaży lub zwiększenie ich wartości rynkowej. Podatniczka nie podejmowała samodzielnie działań w zakresie poszukiwania nabywcy/inwestora dla Nieruchomości ABC. Stowarzyszenie, działając na podstawie udzielonego pełnomocnictwa, podejmowało działania zmierzające do realizacji Celu Wtórnego, tj. sprzedaży Nieruchomości ABC podmiotowi trzeciemu, w szczególności poprzez samodzielne kierowanie materiałów informacyjnych i ofertowych do znanych podmiotów deweloperskich działających na rynku nieruchomości. Ponadto Stowarzyszenie nawiązało współpracę z pośrednikami w obrocie nieruchomościami w celu zwiększenia możliwości pozyskania potencjalnego nabywcy. Podatniczka nie podejmowała i nie będzie podejmować samodzielnie działań mających na celu przygotowanie Nieruchomości ABC do sprzedaży. Podatniczka dokonywała w przeszłości sprzedaży nieruchomości, jednak z uwagi na tak krótki termin wyznaczony przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej nie miała technicznych możliwości precyzyjnego wskazania odrębnie każdej takiej transakcji, w szczególności dokładnych dat transakcji. Niemniej jednak, Podatniczka wskazuje, że dokonywała sprzedaży wyłącznie lokali mieszkalnych oraz domów mieszkalnych. Transakcje te miały charakter prywatny i nie nosiły znamion zorganizowanej ani ciągłej działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Sprzedaż następowała w ramach zwykłego wykonywania prawa własności, a nieruchomości te nie były wykorzystywane w prowadzonej działalności gospodarczej. Co więcej, transakcje te były przedmiotem weryfikacji właściwego urzędu skarbowego pod kątem wykorzystywania ulgi mieszkaniowej i zakończyły się dla Podatniczki pozytywnie tj. miała prawo do skorzystania z tej ulgi. W związku z powyższym sprzedaże te nie były traktowane jako czynności podlegające opodatkowaniu VAT. Pomimo posiadania statusu czynnego podatnika VAT, w odniesieniu do wskazanych transakcji Podatniczka nie występowała jako podatnik VAT zobowiązany do rozliczenia podatku z tytułu sprzedaży nieruchomości należących do majątku prywatnego.

Ostatnia transakcja zbycia nieruchomości (mieszkalnej) miała miejsce 10.02.2016 r. (Repertorium A nr (…), Od tego czasu Podatniczka nie zbywała nieruchomości.

Inicjatywa dotycząca zorganizowanego modelu sprzedaży Nieruchomości ABC została podjęta podczas ogólnego zebrania przez wszystkich współwłaścicieli udziałów w Nieruchomościach ABC.

Koordynacją działań związanych z przygotowaniem oraz realizacją procesu sprzedaży zajmuje się Zarząd Stowarzyszenia, wyłaniany zgodnie z postanowieniami obowiązującego Statutu. W ramach przyjętego modelu współpracy Zarząd odpowiada za organizację i koordynację czynności podejmowanych wspólnie przez współwłaścicieli. Decyzje podejmowane podczas ogólnych zebrań mają charakter organizacyjny i służą usprawnieniu współpracy pomiędzy współwłaścicielami. Jednocześnie każdy współwłaściciel zachowuje pełną samodzielność w zakresie rozporządzania przysługującym mu udziałem, w tym w szczególności w zakresie decyzji dotyczących sprzedaży lub innego sposobu dysponowania udziałem.

Stowarzyszenie nie świadczy na rzecz Podatniczki żadnych odpłatnych usług.

W przypadku, gdy nie dojdzie do finalizacji sprzedaży, ewentualna nadwyżka zgromadzonych środków zostanie zwrócona członkom Stowarzyszenia proporcjonalnie do wysokości dokonanych przez nich wpłat.

Środki wpłacane do Stowarzyszenia przeznaczane są na pokrycie kosztów związanych z działalnością organizacyjną oraz przygotowaniem i obsługą procesu dotyczącego Nieruchomości ABC, w szczególności na wynagrodzenie profesjonalnych pełnomocników, doradców podatkowych, obsługi księgowej, koszty organizacyjne oraz inne usługi świadczone przez podmioty zewnętrzne.

Stowarzyszenie nie narzuca swoim członkom obowiązku sprzedaży udziałów w Nieruchomościach ABC wyłącznie za jego pośrednictwem. Każdy ze współwłaścicieli zachowuje pełną swobodę w zakresie rozporządzania przysługującymi mu udziałami w Nieruchomościach ABC, w tym prawa do ich samodzielnej sprzedaży lub innego sposobu dysponowania nimi.

„Cel Wtórny” nie zakładał formalnego scalenia Nieruchomości ABC przez Stowarzyszenie. Ewentualne przeprowadzenie procedury scalenia i dalszego podziału Nieruchomości ABC należałoby wyłącznie do przyszłego nabywcy i byłoby realizowane na jego koszt oraz ryzyko. Przedmiotem sprzedaży pozostają działki ewidencyjne w stanie odpowiadającym stanowi istniejącemu w dacie ich nabycia przez współwłaścicieli.

Po wejściu w życie MPZP Stowarzyszenie podjęło działania zmierzające do przygotowania procesu scalenia i ponownego podziału Nieruchomości ABC na działki budowlane. Z uwagi jednak na istniejącą strukturę własnościową oraz powierzchniową Nieruchomości ABC, która nie pozwalała na skuteczne zniesienie współwłasności, projekt ten nie został zrealizowany.

Nie występowano o zapewnienie dostaw mediów, wydanie warunków technicznych przyłączy ani decyzji dotyczących budowy zjazdów z dróg publicznych dla Nieruchomości ABC.

Nie były przygotowywane ani planowane analizy eksperckie dotyczące potencjału inwestycyjnego Nieruchomości ABC, takie jak koncepcje urbanistyczne czy analizy chłonności gruntu. Sporządzono wyłącznie operat szacunkowy określający wartość rynkową Nieruchomości ABC dla celów związanych z planowaną sprzedażą.

Udzielone pełnomocnictwa upoważniają do samodzielnego prowadzenia negocjacji z wszelkimi podmiotami trzecimi oraz do wyboru przyszłego nabywcy jednak z zastrzeżeniem ceny nie niższej niż ustalone minimum w pełnomocnictwie.

Obecnie nie są planowane rozwiązania polegające na udzieleniu przyszłemu nabywcy pełnomocnictwa do dysponowania Nieruchomościami ABC na cele budowlane przed zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży.

Nakłady finansowe ponoszone w ramach działalności Stowarzyszenia nie miały na celu nadania Nieruchomościom ABC nowych cech inwestycyjnych ani przygotowania ich pod konkretne przedsięwzięcia deweloperskie lub inwestycyjne. Nie podejmowano również działań zmieniających charakter Nieruchomości ABC w stosunku do stanu istniejącego w dacie ich nabycia.

W celu realizacji „Celu Wtórnego” konieczne jest zgromadzenie kompletu dokumentacji wymaganej do zawarcia aktu notarialnego, w tym odpowiednich pełnomocnictw oraz dokumentów niezbędnych do przeprowadzenia transakcji sprzedaży Nieruchomości ABC. Po skompletowaniu dokumentacji możliwe będzie przystąpienie do finalizacji sprzedaży gruntów.

Zgodnie z postanowieniami statutu, Stowarzyszenie zostało powołane w celu zgromadzenia dokumentacji dotyczącej Nieruchomości ABC, weryfikacji stanów prawnych, przeprowadzenia procedury scalenia oraz podziału Nieruchomości ABC na nowe działki budowlane. Założeniem było, aby właściciele wydzielonych działek samodzielnie realizowali na nich inwestycje polegające na budowie domów jednorodzinnych. Stowarzyszenie nie zostało powołane wyłącznie w celu wspólnej sprzedaży gruntów.

Na terenie Nieruchomości ABC nie są prowadzone żadne prace fizyczne mające na celu zwiększenie atrakcyjności oferty.

Stowarzyszenie, działając na podstawie udzielonego pełnomocnictwa, podejmowało działania zmierzające do realizacji Celu Wtórnego, tj. sprzedaży Nieruchomości ABC podmiotowi trzeciemu, w szczególności poprzez samodzielne kierowanie materiałów informacyjnych i ofertowych do znanych podmiotów deweloperskich działających na rynku nieruchomości. Ponadto Stowarzyszenie nawiązało współpracę z pośrednikami w obrocie nieruchomościami w celu zwiększenia możliwości pozyskania potencjalnego nabywcy dla posiadanych Nieruchomości ABC.

Koszty związane z procesem sprzedaży, w tym wynagrodzenie pośredników, zostały określone na poziomie 1,7% wartości transakcji i nie podlegają zmianom ani uzależnieniu od wysokości uzyskanej ceny.

Celem współdziałania współwłaścicieli nie jest eliminacja konkurencji, lecz umożliwienie przeprowadzenia sprzedaży 60 działek ewidencyjnych o zróżnicowanej powierzchni i kształcie, co w praktyce jest możliwe wyłącznie przy wspólnym działaniu wszystkich współwłaścicieli. Sprzedaż odbywać się będzie na jednolitych warunkach cenowych dla wszystkich współwłaścicieli.

Podatniczka jest członkiem Stowarzyszenia i działa w jego ramach, realizując cele statutowe.

Stowarzyszenie nie prowadzi działalności profesjonalnej w zakresie obrotu nieruchomościami, w tym celu zawierane są umowy z wyspecjalizowanymi podmiotami, takimi jak pośrednicy czy kancelarie prawne.

W momencie powołania Stowarzyszenia oraz przystąpienia do niego Podatniczki nie zakładano sprzedaży Nieruchomości ABC, lecz wyłącznie działania zmierzające do scalenia i podziału na działki budowlane przeznaczone do indywidualnego zagospodarowania przez właścicieli.

Wspomniane we wniosku udziały w Nieruchomościach ABC stanowią całość zasobów gruntowych Podatniczki w tej lokalizacji. Podatniczka nie posiada innych gruntów w tej lokalizacji.

Pytania

1. Czy przychód uzyskany z planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości ABC nie będzie stanowić dla Podatniczki źródła przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, które nastąpi w wyniku wykonania działalności gospodarczej, a w konsekwencji nie będzie podlegać opodatkowaniu zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm., dalej: u.p.d.o.f.)?

2. Czy w planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości ABC Podatniczka będzie występowała w charakterze podatnika VAT, a w rezultacie transakcja sprzedaży Nieruchomości ABC będzie podlegała VAT?

Przedmiotem interpretacji jest ocena stanowiska w zakresie pytania Nr 1 dotyczącego podatku dochodowego od osób fizycznych. W zakresie pytania Nr 2 wydane zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pani stanowisko w sprawie

Ad 1.

Przychód uzyskany przez Podatniczkę ze sprzedaży Nieruchomości nie będzie stanowić dla niej źródła przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, które nastąpi w wyniku wykonania działalności gospodarczej, a w konsekwencji nie będzie podlegać opodatkowaniu zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f.

Uzasadnienie:

Zgodnie z art. 9 ust. 1 u.p.d.o.f.: Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Natomiast przepis art. 10 u.p.d.o.f. zawiera katalog źródeł przychodów podlegających opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Wyliczenie tytułów powstawania źródeł przychodów ma na celu ich pogrupowanie według odpowiedniego charakteru, co w konsekwencji prowadzi do odmiennego traktowania tychże źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 i 8 u.p.d.o.f.:

Odrębnymi źródłami przychodów są:

3) pozarolnicza działalność gospodarcza,

(…)

8) odpłatne zbycie (z zastrzeżeniem ust. 2):

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

(…)

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Z ww. przepisów wywodzimy dwie zasady:

(i)       sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości, która następuje w wykonaniu działalności gospodarczej, nawet po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f. Przychód ten wówczas kwalifikowany jest do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f. (pozarolnicza działalność gospodarcza);

(ii)       sprzedaż nieruchomości dokonana po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość została nabyta, nie skutkuje powstaniem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f., a co za tym idzie, nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

W celu zakwalifikowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości do tego źródła, konieczne jest spełnienie dwóch warunków: po pierwsze, zbycie nieruchomości nie może być związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, a po drugie, musi nastąpić po upływie pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości.

Przekładając tę część przepisów na grunt analizowanego zdarzenia przyszłego, jeżeli uznamy, że odpłatne zbycie Nieruchomości A i Nieruchomości B nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej, wówczas ich zbycie w 2026 r. nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w ogóle. Natomiast w odniesieniu do Nieruchomości C, co do której w przypadku jej zbycia w 2026 r. nie upłynęłoby 5 lat od końca roku, w którym nastąpiło jej nabycie, co do zasady podlegałoby opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f. Dopiero zbycie Nieruchomości C w 2028 r. spowodowałoby, że transakcja nie podlegałaby opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w ogóle.

W takim układzie należy zatem odpowiedzieć na pytanie, czym jest odpłatne zbycie, które następuje lub nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej. Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. Zgodnie z jego treścią działalność gospodarcza albo pozarolnicza działalność gospodarcza oznacza działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Z wyżej przytoczonego przepisu wynika, iż aby działalność mogła zostać zakwalifikowana jako działalność gospodarcza, musi spełniać łącznie następujące cechy:

1) musi stanowić jeden z rodzajów działalności wymienionych w wyżej np. stanowić działalność wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

2) musi mieć charakter zarobkowy,

3) musi być prowadzona w sposób zorganizowany

4) i ciągły.

Na wstępie należy podkreślić, że Podatniczka w prowadzonej działalności gospodarczej nie dokonywała nigdy w przeszłości obrotu nieruchomościami tj. nie nabywała ich w celu dalszej sprzedaży, co stanowi argument wstępny do dalszej oceny.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika jednoznacznie, że Podatniczka planuje sprzedaż Nieruchomości ABC, które były i są cały czas częścią jej majątku prywatnego.

Jednocześnie Podatniczka wykazała, że Nieruchomości ABC nie były i nie będą w jakikolwiek sposób wykorzystywane w działalności gospodarczej np. jako przedmiot dzierżawy. Podatniczka nie podejmowała i nie zamierza podejmować działań, które mogłyby wskazywać na profesjonalne przygotowanie Nieruchomości ABC do sprzedaży, takich jak zmiana przeznaczenia, intensywne działania marketingowe, uzbrojenie Nieruchomości ABC itp. Wszystkie czynności Podatniczki, podejmowane za pośrednictwem członków zarządu Stowarzyszenia działającego w imieniu szerszej grupy nabywców udziałów w Nieruchomościach ABC nie sposób zakwalifikować jako profesjonalnego podejścia do sprzedaży. Wszystkie te czynności (opisane powyżej) wskazują jedynie na racjonalne gospodarowanie majątkiem prywatnym nakierowanym na realizację najpierw Celu Pierwotnego, a następnie Celu Wtórnego. Takie działania nie mogą być uznane za profesjonalne, zawodowe działanie, a jedynie działanie modelowego obywatela, który celem uzyskanie przysporzenia w majątku prywatnym.

Z pełną stanowczością należy podkreślić, że działania Podatniczki nie były i nie są podejmowane w sposób zorganizowany. Członkostwo w Stowarzyszeniu, które obecnie działa na rzecz zrealizowania Celu Wtórnego, a w przeszłości działało dla realizacji Celu Pierwotnego wynikało z tego, że stan prawny Nieruchomości ABC jest skomplikowany tzn.:

- jest wielu nabywców Nieruchomości ABC, którzy jako współwłaściciele, bez udziału Stowarzyszenia działającego jako ich łącznik i kanał komunikacji nie byliby w stanie się porozumieć,

- każdy nabywców Nieruchomości ABC jest współwłaścicielem udziału w niewielkich i specyficznie wyodrębnionych działkach tj. w zdecydowanej większości długie i wąskie „pasy” gruntu, co powoduje, że nie ma możliwości dokonywania samodzielnie jakichkolwiek czynności.

Co więcej, Stowarzyszenie nie jest organizacją, która zajmuje się różnymi nieruchomościami w celu zwiększenia ich atrakcyjności. Stowarzyszenie powstało po to, by realizować Cel Pierwotny co do konkretnych nieruchomości mieszących się w konkretnym miejscu i przypisanych konkretnym współwłaścicielom tj. m.in. Nieruchomościom ABC.

Zatem konkluzja jest taka, że Stowarzyszenie nie powstało po to, by pośredniczyć w sprzedaży Nieruchomości ABC, natomiast sytuacja ewoluowała do takich okoliczności, że nabywcom udziałów w Nieruchomościach ABC nie pozostało nic innego niż zorganizować transakcję zbycia Nieruchomości ABC przy udziale Stowarzyszenia, które na etapie realizacji Celu Wtórnego tworzy pomost pomiędzy nabywcami udziałów Nieruchomości ABC (w tym Podatniczką), a pośrednikiem i potencjalnym kupcem Nieruchomości ABC którzy działają w charakterze komercyjnym.

Jeśli zaś chodzi o „ciągłość” należy rozumieć przez to stałość, brak przerw, występowanie cały czas lub regularną powtarzalność określonych działań. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w wyroku z 19.03.2025 r., I SA/Sz 730/24, stwierdził: Przesłanka "ciągłości" ma na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć jednorazowych (względnie podejmowanych sporadycznie). Za działania ciągłe nie można zatem uznać działań jednorazowych, niepowtarzalnych lub niepowtarzających się częstotliwe. Działania dokonywane przez Podatniczkę w odniesieniu do Nieruchomości ABC nie wyczerpują cech ciągłości. Ani majątek, ani sposób podejmowania czynności nie wskazują na zamiar częstotliwego handlu nieruchomościami wchodzącymi w skład majątku prywatnego. Celem podsumowania ww. argumentów warto przytoczyć jedno z najnowszych orzeczeń sądów administracyjnych w tej tematyce tj. Wyrok WSA w Gliwicach z dnia 9 lutego 2026 r., sygn. I SA/Gl 893/24., w który Sąd postawił tezę, zgodnie z którą: Na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f. wskazuje rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), a następnie wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości.

Mając na względzie cytowane orzeczenie, w ocenie Podatniczki w odniesieniu do opisywanego przez nią zdarzenia przyszłego nie można mówić o jakimkolwiek zespole powiązanych ze działań, które w jakikolwiek sposób mogły być scharakteryzowane jako powtarzalne, czy też uporządkowane i konsekwentnie prowadzące do osiągnięcia zysku. Dlatego też, w ocenie Podatniczki, jej działania nie wyczerpują w ogóle definicji zawartej w art. 5a ust. 6 u.p.d.o.f., zatem brak jest podstaw do zastosowania art. 5a pkt 6 i art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f. na tle okoliczności opisanych w opisie zdarzenia przyszłego.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592) jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust. 1 tej ustawy. Zgodnie z jego treścią:

Treść przepisu wskazuje, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika, z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych zawartym w ww. ustawie albo od których zaniechano poboru podatku.

Z przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z dwóch odrębnych źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej, której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 lub ze źródła określonego w art. 10 ust.  1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) powołanej ustawy:

Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

·         odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

·         zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Odrębnym źródłem przychodów jest wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, pozarolnicza działalność gospodarcza. Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

·         zarobkowym celu działalności,

·         wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

·         prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność gospodarcza to taka działalność, która:

1)  jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu;

2)  wykonywana jest w sposób ciągły. Jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy. Istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu np. powtarzalna sprzedaż przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter;

3)  prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

Każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy, pozarolniczą działalność gospodarczą niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Prowadzenie działalności gospodarczej we własnym imieniu oznacza, że związane z działalnością prawa i obowiązki dotyczą osoby fizycznej, która ją prowadzi; podmiot prowadzący działalność gospodarczą występuje jako podmiot niezależny prawnie od innych podmiotów, a podejmowane przez niego czynności rodzą bezpośrednio dla niego określone prawa i obowiązki.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, organizować to przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie, bądź w znaczeniu drugim nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z dnia 7 maja 2008 r., sygn. akt I SA/Op 18/08).

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy, składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 3 czerwca 2015 r., sygn. akt I SA/Po 919/14

Przez powtarzalność rozumie się ponadto cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Ponadto należy wskazać, że w myśl art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W związku z powyższym, istotne jest również dla aktywności zarobkowej podatnika – mieszczącej się w zakresie zdefiniowanym w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – nieistnienie przeszkód określonych w art. 5b ust. 1 ww. ustawy. Aby dana aktywność nie została uznana za działalność gospodarczą, konieczne jest łączne spełnienie tych przesłanek.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód jednego z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy. Ustalenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma kluczowe znaczenie dla ustalenia sposobu opodatkowania przychodu.

Zakwalifikowanie do źródła przychodów ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodów, możliwość odliczenia kosztów ich uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Przy czym, każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego.

Przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości, należy uwzględnić wszystkie etapy tej aktywności. Ocena podejmowanych działań powinna uwzględniać działania podejmowane na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a nie wyłącznie osobno.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania – na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – skutków działań podjętych przez Panią do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z planowanym odpłatnym zbyciem udziału w nieruchomości, o których mowa we wniosku, tj. udziałów:

A.   Nabytych w latach 1998-2000:

1)    Udział 1/68 w nieruchomości dla której założona jest księga wieczysta KW numer (…) o łącznej powierzchni 22 253 m²;

2)    Udział 1/68 w nieruchomości dla której założona jest księga wieczysta KW numer (…) o łącznej powierzchni 13 172 m²;

3)    Udział 1/68 w nieruchomości dla której założona jest księga wieczysta KW numer  (…) o łącznej powierzchni 1 797 m²;

4)    Udział 1/68 w nieruchomości dla której założona jest księga wieczysta KW numer (…) o łącznej powierzchni 4 005 m²;

5)    Udział 1/68 w nieruchomości dla której założona jest księga wieczysta KW numer (…) o łącznej powierzchni 751 m²;

6)    Udział 3/204 w nieruchomości dla której założona jest księga wieczysta KW numer (…) o łącznej powierzchni 2 966 m²;

7)    Udział 1/68 w nieruchomości dla której założona jest księga wieczysta KW numer (…) o łącznej powierzchni 700 m²;

8)    Udział 1/68 w nieruchomości dla której założona jest księga wieczysta KW numer (…) o łącznej powierzchni 1 608 m²;

9)    Udział 1/68 w nieruchomości dla której założona jest księga wieczysta KW numer (…) o łącznej powierzchni 3 117 m²;

10) Udział 1/68 w nieruchomości dla której założona jest księga wieczysta KW numer, (…) o łącznej powierzchni 9 346 m²;

11) Udział 1/68 w nieruchomości dla której założona jest księga wieczysta KW numer (…) o łącznej powierzchni 13 164 m²;

12) Udział 1/68 w nieruchomości dla której założona jest księga wieczysta KW numer (…) o łącznej powierzchni 283 m²;

13) Udział 1/68 w nieruchomości dla której założona jest księga wieczysta KW numer (…) o łącznej powierzchni 27 738 m²;

14) Udział 1/68 w nieruchomości dla której założona jest księga wieczysta KW numer (…) o łącznej powierzchni 2 657 m²;

15) Udział 1/68 w nieruchomości dla której założona jest księga wieczysta KW numer (…) o łącznej powierzchni 28 806 m²;

16) Udział 1/68 w nieruchomości dla której założona jest księga wieczysta KW numer (…) o łącznej powierzchni 1 267 m²;

17) Udział 1/68 w nieruchomości dla której założona jest księga wieczysta KW numer (…) o łącznej powierzchni 10 182 m²;

18) Udział 1/68 w nieruchomości dla której założona jest księga wieczysta KW numer (…) o łącznej powierzchni 3 947 m²;

B.   Nabytego w 2002 r. na własność udziału 1/68 w nieruchomości dla której założona jest księga wieczysta KW numer (…) o powierzchni 954 m²;

C.   Nabytego 2022 r. na własność udziału 2/204 w nieruchomości dla której założona jest księga wieczysta KW numer (…) o łącznej powierzchni 20 730 m².

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art.  10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy.

Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionego we wniosku opisu nie sposób przyjąć, że planowana sprzedaż wspomnianych udziałów w nieruchomościach wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Okoliczności przedstawione we wniosku wskazują, że udziały w nieruchomościach nie zostały nabyte przez Panią dla celów prowadzenia działalności gospodarczej i nie były nigdy w niej wykorzystywane. W przedmiotowej sprawie, czynności podejmowane przez Panią wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Udziały w poszczególnych nieruchomościach pierwotnie nabyła Pani w celu scalenia działek i budowy domu. Z przyczyn obiektywnie od Pani niezależnych nie udało się tego celu zrealizować. Planuje Pani sprzedać posiadane udziały w nieruchomościach, korzystając przy tym z pomocy Stowarzyszenia które założyła Pani wraz z innymi współwłaścicielami po nabyciu udziałów we wspomnianych nieruchomościach. Stowarzyszenie nie świadczy na Pani rzecz usług, a pieniądze wpłacane przez Panią do Stowarzyszenia przeznaczane są na pokrycie kosztów związanych z działalnością organizacyjną oraz przygotowaniem i obsługą procesu dotyczącego Nieruchomości ABC, w szczególności na wynagrodzenie profesjonalnych pełnomocników, doradców podatkowych, obsługi księgowej, koszty organizacyjne oraz inne usługi świadczone przez podmioty zewnętrzne. Ewentualna nadwyżka środków podlega zwrotowi.

Stowarzyszenie, działając na podstawie udzielonego pełnomocnictwa, podejmuje działania zmierzające do realizacji Celu Wtórnego, tj. sprzedaży Nieruchomości ABC podmiotowi trzeciemu, w szczególności poprzez samodzielne kierowanie materiałów informacyjnych i ofertowych do znanych podmiotów deweloperskich działających na rynku nieruchomości. Ponadto Stowarzyszenie nawiązało współpracę z pośrednikami w obrocie nieruchomościami w celu zwiększenia możliwości pozyskania potencjalnego nabywcy.

W tym miejscu należy wskazać, że kwestie udzielania pełnomocnictw reguluje Dział VI Przedstawicielstwo ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2025 r., poz. 1071, z późn. zm.).

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego:

W myśl § 2 powyższego artykułu:

Stosownie do art. 96 Kodeksu cywilnego:

Jak wynika z przepisów Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Wobec tego, każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Pani zaangażowanie się w działalność wspomnianego Stowarzyszenia ma na celu ochronę substancji majątkowej oraz optymalne zagospodarowanie posiadanych udziałów w ramach prawa własności. Podejmowane w ramach struktur Stowarzyszenia czynności o charakterze formalno-prawnym oraz organizacyjnym mieszczą się w granicach standardowych i racjonalnych działań podejmowanych przez właściciela zmierzających do prawidłowego zarządzania nieruchomością oraz przygotowania jej do ewentualnego zbycia.

Działania te nie noszą znamion zorganizowanej, ciągłej i zarobkowej działalności handlowej, a ich charakter determinowany był specyfiką współwłasności.

W konsekwencji, w oparciu o okoliczności przedstawione przez Panią,  istotą Pani działań nie jest prowadzenie działalności gospodarczej, lecz zwykły zarząd majątkiem. Zatem skutki podatkowe planowanego odpłatnego zbycia udziałów w nieruchomościach należy rozpatrywać w kontekście przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Zauważyć należy, że moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny:

Aby zatem ustalić, czy w przedmiotowej sprawie sprzedaż przez Panią udziałów w nieruchomościach podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, istotne jest ustalenie, czy ich odpłatne zbycie nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie.

Udziały we wspomnianych nieruchomościach nabywała Pani w latach 1998-2022 . Udziały w nieruchomości A nabyła Pani w latach 1998-2000, w nieruchomości B w 2002 r. natomiast w nieruchomości C w 2022 r. W konsekwencji, odpłatne zbycie udziałów w działkach A i B nie będzie stanowić dla Pani źródła przychodu, podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie ww. udziałów w działce/działkach.

Natomiast w odniesieniu do Nieruchomości C nabytej w 2022 r., jej odpłatne zbycie w 2026 r. wiązałoby się z koniecznością opodatkowania tej sprzedaży podatkiem dochodowym od osób fizycznych – w tym przypadku nie upłynęło pięć lat licząc od końca roku, w którym nastąpiło jej nabycie.

Reasumując, planowana przez Panią sprzedaż udziałów w nieruchomościach nie ma związku z działalnością gospodarczą i nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej. Zatem, przychód ze sprzedaży ww. udziałów w nieruchomości nie będzie stanowić źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc nie będzie stanowić przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Tym samym Pani stanowisko uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.