0114-KDIP4-3.4012.522.2026.3.AAR

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

11 sierpnia 2026 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania podatkiem VAT planowanej sprzedaży Pani udziału w 1/3 współwłasności nieruchomości nr 1/1, 2/2, 3/3, 4/4, 5/5, 6/6, 7/7, 8/8 wraz z odpowiadającym im udziałem w działce nr 9/9 (stanowiącej drogę wewnętrzną). Uzupełniła go Pan pismami z 11 września 2026 r. i z 13 września 2026 r. (wpływ obu pism 13 września 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni ((...) lat) nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami ani usług deweloperskich. Nie dokonywała dotychczas sprzedaży żadnej nieruchomości.

Przedmiotem planowanej transakcji jest udział w wysokości 1/3 we współwłasności nieruchomości położonej w miejscowości (...), dla której Sąd Rejonowy w (...) prowadzi księgę wieczystą nr (...), oznaczonej nr ewidencyjnym 10/10. Udział ten (1/3) wchodzi w skład majątku wspólnego Wnioskodawczyni i jej męża, objętego ustawową wspólnością majątkową małżeńską, trwającą nieprzerwanie od 2004 r. do dnia dzisiejszego - tj. nie jest to udział przysługujący indywidualnie Wnioskodawczyni, lecz małżonkom łącznie i niepodzielnie. Udział został nabyty w drodze kupna w latach 2009-2016 (ponad 5 lat przed planowaną sprzedażą). Drugim współwłaścicielem, posiadającym udział 2/3, jest brat męża Wnioskodawczyni.

Dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych przychód uzyskany z planowanej sprzedaży ww. udziału podlegać będzie przypisaniu Wnioskodawczyni i jej mężowi w częściach równych (po 1/2), zgodnie z zasadą wynikającą z art. 8 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Niniejszy wniosek dotyczy wyłącznie części przychodu przypadającej na Wnioskodawczynię. Sprzedaż wynika z konieczności racjonalnego zarządu majątkiem w związku z zobowiązaniem kredytowym brata męża Wnioskodawczyni (…).

Z uwagi na udziały 1/3 i 2/3 fizyczny podział gruntu bez utraty wartości był niemożliwy. Planowana jest sprzedaż wydzielonych działek na rzecz osób trzecich, z podziałem środków proporcjonalnie do udziałów (1/3 i 2/3); nie planuje się wzajemnego rozliczenia majątkowego (zniesienia współwłasności) między współwłaścicielami.

Działka nr 10/10 została geodezyjnie podzielona na 8 działek budowlanych (nr 1/1-8/8) oraz działkę nr 9/9 pod drogę wewnętrzną, zapewniającą dostęp do drogi publicznej (dz. nr 12, (...). Zgodnie z planowanym sposobem zbycia, każdy nabywca jednej działki budowlanej nabędzie równocześnie udział w wysokości 1/8 we współwłasności działki nr 9/9.

Podziału dokonano na podstawie decyzji Burmistrza (…) z 8 lipca 2024 r., ustalającej warunki zabudowy (WZ) dla budowy 8 domów jednorodzinnych i drogi wewnętrznej. Nieruchomość nie jest objęta planem miejscowym. Wystąpienie o WZ było związane z planowaną reformą planowania przestrzennego – ustawowym terminem uchwalenia przez gminy „planów ogólnych”, po którym uzyskanie nowej decyzji WZ może być niemożliwe.

Wnioskodawczyni oświadcza, że: nie prowadzi i nie planuje działań marketingowych (brak strony internetowej, biura sprzedaży); nie uzbrajała i nie planuje uzbrajać gruntu (brak sieci wodno‑kanalizacyjnej, gazowej, elektrycznej); nie utwardzała dróg wewnętrznych i nie niwelowała terenu.

Mąż Wnioskodawczyni 4 sierpnia 2026 r., przed notariuszem, sprzedał niezabudowaną działkę w miejscowości (…), której był jedynym właścicielem od 1998 r. (nabycie w drodze darowizny od rodziców, przed zawarciem małżeństwa z Wnioskodawczynią) - była to jego osobista własność, niewchodząca w skład majątku wspólnego. Działka ta nie była dzielona geodezyjnie i została sprzedana w całości; również dla niej uzyskano decyzję WZ z tej samej przyczyny związanej z reformą planowania przestrzennego, niezależnie od sprawy (...). Okoliczność tę przywołano wyłącznie jako element obiektywnego tła czasowego (wspólna, niezależna od woli stron przyczyna - reforma planistyczna), niedotyczący majątku Wnioskodawczyni.

Środki, które Wnioskodawczyni uzyska ze sprzedaży swojego udziału w (...), zostaną przeniesione na rynek kapitałowy (…), bez reinwestowania w obrót nieruchomościami.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

We wniosku wskazano, że udział w nieruchomości został nabyty „w drodze kupna w latach 2009‑2016”. Wnioskodawczyni doprecyzowała to sformułowanie w następujący sposób:

1. Nabycie nastąpiło jednorazowo w 2009 r. Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem nabyli do majątku wspólnego całą nieruchomość, tj. działkę nr 10/10 o powierzchni 1,0500 ha, oznaczoną w ewidencji gruntów jako grunty orne, od osób fizycznych, na podstawie warunkowej umowy sprzedaży z 30 listopada 2009 r. (rep. A nr (…)) oraz umowy przeniesienia własności z 30 grudnia 2009 r. (rep. A nr (…)), sporządzonych przed notariuszem (…). Prawo własności zostało wpisane w księdze wieczystej 7 stycznia 2010 r.

2. W 2016 r. Wnioskodawczyni nie nabyła żadnego udziału w nieruchomości będącej przedmiotem wniosku. Umową zamiany z 13 kwietnia 2016 r. (rep. A nr (…)) Wnioskodawczyni przeniosła wraz z małżonkiem na rzecz brata Jej małżonka udział 2/3 we współwłasności działki nr 10/10, a brat Jej małżonka przeniósł na Wnioskodawczynię i Jej małżonka, do majątku wspólnego, udział 1/2 we współwłasności niezabudowanej działki nr 11/11 o powierzchni 0,3000 ha, położonej w (...), objętej księgą wieczystą nr (…). Strony nie dokonywały wobec siebie żadnych spłat ani dopłat.

3. Posiadany obecnie udział 1/3, będący przedmiotem wniosku, pochodzi w całości z nabycia dokonanego w 2009 r. Wynika to z Działu II księgi wieczystej nr (...), w którym podstawą wpisu udziału Wnioskodawczyni i Jej męża są wyłącznie dokumenty z 2009 r., natomiast podstawą wpisu udziału 2/3 brata Jej małżonka jest umowa zamiany z 2016 r.

4. Działka nr 9/9, wydzielona pod drogę wewnętrzną, objęta jest odrębną księgą wieczystą. Działki nr 1/1-8/8 objęte są księgą wieczystą nr (...).

Podział działki nr 10/10 nastąpił z inicjatywy wszystkich współwłaścicieli wspólnie. Wniosek o dokonanie podziału nieruchomości został złożony do Burmistrza (...) wspólnie przez wszystkich współwłaścicieli, tj. przez Wnioskodawczynię i małżonka oraz przez brata Jej małżonka. Projekt podziału został opracowany przez geodetę uprawnionego C.C. Podział został następnie zatwierdzony decyzją Burmistrza (...).

Celem podziału było umożliwienie dokonania zmian własnościowych. W złożonym wniosku o dokonanie podziału wskazano wprost, że „proponowany podział jest niezbędny do dokonania zmian własnościowych”. Udziały we współwłasności wynosiły 1/3 i 2/3, a fizyczny podział nieruchomości odpowiadający tym udziałom nie był możliwy bez nieproporcjonalnej utraty jej wartości.

Wydzielenie działki nr 9/9 pod drogę wewnętrzną nastąpiło w celu zapewnienia każdej z wydzielonych działek dostępu do drogi publicznej. Zgodnie z treścią wniosku o dokonanie podziału, działka nr 9/9 miała posiadać bezpośredni dostęp do publicznej drogi powiatowej (działka nr 12, właściciel (…)), a pozostałe wydzielane działki nr 1/1-8/8 miały uzyskać dostęp do tej drogi publicznej poprzez działkę nr 9/9. Wydzielenie działki nr 9/9 nie było związane z jakimkolwiek zamiarem lokalizowania na niej infrastruktury technicznej. Okoliczności dotyczące późniejszego obciążenia tej działki służebnością przesyłu Wnioskodawczyni przedstawia niżej.

Odpowiedź jest jednakowa dla działki nr 10/10 przed podziałem oraz dla każdej z działek nr 1/1, 2/2, 3/3, 4/4, 5/5, 6/6, 7/7, 8/8 i 9/9 po podziale:

Nieruchomość nie była i nie jest przez Wnioskodawczynię w żaden sposób wykorzystywana. Od chwili nabycia w 2009 r. do dnia dzisiejszego Wnioskodawczyni nie prowadziła na niej żadnej działalności, w tym działalności rolniczej, nie dokonywała na niej zasiewów ani zbiorów, nie wznosiła żadnych obiektów, nie wykonywała żadnych prac i nie pobierała z niej żadnych pożytków. Wnioskodawczyni nie ponosiła na nią żadnych nakładów. Do dnia sprzedaży sposób wykorzystywania przez Wnioskodawczynię nie ulegnie zmianie.

Odpowiedź jest jednakowa dla każdej z działek nr 1/1, 2/2, 3/3, 4/4, 5/5, 6/6, 7/7, 8/8 i 9/9:

Na dzień sprzedaży nie będzie wydane pozwolenie na budowę. Wnioskodawczyni nie występowała o pozwolenie na budowę i nie będzie o nie występować. O pozwolenie na budowę nie występowali również pozostali współwłaściciele.

Nabywcy nie są znani. Nabywcy zostaną pozyskani wyłącznie na podstawie tablicy informacyjnej umieszczonej na nieruchomości, zawierającej numer telefonu brata małżonka Wnioskodawczyni. Nie zostały i nie zostaną zamieszczone ogłoszenia w internecie ani w prasie, nie zostanie utworzona strona internetowa ani biuro sprzedaży, nie zostanie zawarta umowa z biurem nieruchomości ani z innym pośrednikiem.

Żadna z nieruchomości wskazanych we wniosku, tj. ani działka nr 10/10 przed podziałem, ani którakolwiek z działek nr 1/1-9/9 po podziale, nie była, nie jest i nie będzie do dnia sprzedaży przedmiotem umowy najmu, dzierżawy, użyczenia ani innej umowy o podobnym charakterze.

Wnioskodawczyni nie udzieliła i nie udzieli pełnomocnictwa ani innego umocowania prawnego nabywcy, nabywcom, pośrednikowi ani jakiejkolwiek innej osobie do występowania w Jej imieniu w sprawach dotyczących zbywanych działek.

Wnioski we wszystkich postępowaniach administracyjnych dotyczących tej nieruchomości, tj. wniosek o dokonanie podziału nieruchomości, wniosek o ustalenie warunków zabudowy zakończony decyzją (...) z 8 lipca 2024 r. oraz wnioski o ustalenie warunków zabudowy dla poszczególnych wydzielonych działek, zostały podpisane osobiście przez wszystkich współwłaścicieli, tj. przez Wnioskodawczynię, Jej małżonka oraz brata małżonka Wnioskodawczyni. Geodeta uprawniony C.C. wykonywał na zlecenie współwłaścicieli czynności techniczne, tj. opracowania geodezyjne oraz fizyczne, złożenie dokumentów w urzędzie, nie dysponując pełnomocnictwem do działania w imieniu Wnioskodawczyni. Koszty opracowań geodezyjnych oraz postępowań administracyjnych ponieśli współwłaściciele proporcjonalnie do posiadanych udziałów, tj. w częściach 1/3 i 2/3.

Wnioskodawczyni nie zawarła dotychczas żadnej umowy przedwstępnej. Planowane jest zawieranie z nabywcami umów przedwstępnych sprzedaży.

a) umowy przedwstępne będą zawierać wyłącznie oznaczenie przedmiotu sprzedaży, cenę, postanowienie o zadatku oraz termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Umowy nie będą zawierać warunków polegających na uzyskaniu jakichkolwiek zgód, pozwoleń, opinii ani decyzji;

b) na Wnioskodawczyni będzie ciążył obowiązek zawarcia umowy przyrzeczonej i przeniesienia własności w umówionym terminie, a na stronie kupującej obowiązek zapłaty zadatku, zapłaty pozostałej części ceny i zawarcia umowy przyrzeczonej. Umowy nie będą przewidywać żadnych innych obowiązków, w szczególności nie będą zobowiązywać Wnioskodawczyni do podejmowania jakichkolwiek działań dotyczących nieruchomości;

c) Wnioskodawczyni nie udzieli stronie kupującej żadnych pełnomocnictw w ramach umowy przedwstępnej ani w związku z nią;

d) strona kupująca nie będzie dokonywać na nieruchomości żadnych inwestycji infrastrukturalnych, w tym uzbrojenia terenu w media ani ogrodzenia, po zawarciu umowy przedwstępnej i przed zawarciem umowy końcowej;

e) strona kupująca nie będzie ponosić żadnych nakładów finansowych związanych z nieruchomością od momentu podpisania umowy przedwstępnej do zawarcia umowy finalnej.

Wnioskodawczyni nie posiada innych nieruchomości niż wskazane we wniosku, które zamierza sprzedać.

Wnioskodawczyni nie dokonywała nigdy sprzedaży nieruchomości. Planowana sprzedaż udziału w działkach objętych wnioskiem będzie pierwszą sprzedażą nieruchomości w życiu Wnioskodawczyni.

Jedyną czynnością rozporządzającą nieruchomością, jakiej Wnioskodawczyni dokonała, była umowa zamiany z 13 kwietnia 2016 r., opisana w uwadze wstępnej. Nie była to sprzedaż. Odnosząc się do poszczególnych podpunktów w zakresie, w jakim mogą mieć zastosowanie do tej czynności:

a) nieruchomość (działka nr 10/10) została nabyta 30 grudnia 2009 r. na podstawie umowy przeniesienia własności, poprzedzonej warunkową umową sprzedaży z 30 listopada 2009 r.;

b) celem nabycia było lokowanie oszczędności rodzinnych;

c) nieruchomość nie była przez Wnioskodawczynię w żaden sposób wykorzystywana od chwili nabycia;

d) umowa zamiany została zawarta 13 kwietnia 2016 r.; jej przyczyną było ustalenie dokonane w ramach rodziny, pomiędzy małżonkiem Wnioskodawczyni a jego bratem, w wyniku którego każda ze stron objęła udział w obu nieruchomościach. Brat małżonka Wnioskodawczyni nabył udział 2/3 we współwłasności działki nr 10/10, a Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem nabyli udział 1/2 we współwłasności działki nr 11/11. Strony nie dokonywały wobec siebie żadnych spłat ani dopłat. Zamiana nie była związana z zamiarem odsprzedaży którejkolwiek z tych nieruchomości; udział 1/2 w działce nr 11/11 nadal wchodzi w skład majątku wspólnego Wnioskodawczyni z małżonkiem i nie jest przeznaczony do sprzedaży;

e) czynność dotyczyła jednej nieruchomości, niezabudowanej;

f) przed zawarciem umowy zamiany Wnioskodawczyni nie udostępniała tej nieruchomości innym osobom na podstawie umowy najmu, dzierżawy ani innej umowy o podobnym charakterze.

Wnioskodawczyni nie zamierza nabywać nieruchomości. Na dzień złożenia niniejszego uzupełnienia Wnioskodawczyni nie ma żadnych planów nabycia jakiejkolwiek nieruchomości.

Udział w działce nr 10/10 Wnioskodawczyni nabyła wraz z małżonkiem do majątku wspólnego w 2009 r., a nie w latach 2009-2016 (zgodnie z uwagą wstępną do niniejszego pisma).

Celem nabycia było lokowanie oszczędności rodzinnych. W chwili nabycia Wnioskodawczyni nie miała zamiaru odsprzedaży nieruchomości, nie miała planu jej zagospodarowania ani planu wykorzystania jej w jakiejkolwiek działalności.

Wnioskodawczyni nigdy nie była i obecnie nie jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. Nie prowadziła i nie prowadzi działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

Wnioskodawczyni nie jest i nigdy nie była rolnikiem ryczałtowym w rozumieniu art. 2 ust. 19 ustawy o podatku od towarów i usług.

Odpowiedź jest jednakowa dla każdej z działek nr 1/1, 2/2, 3/3, 4/4, 5/5, 6/6, 7/7, 8/8 i 9/9:

Działki nie były i nie są wykorzystywane przez Wnioskodawczynię w działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy o podatku od towarów i usług. Nie dokonywała z tych działek zbiorów ani dostawy (sprzedaży) płodów rolnych, w tym opodatkowanej podatkiem od towarów i usług. Wnioskodawczyni nie pozyskiwała z tych działek płodów rolnych na własne potrzeby. Wnioskodawczyni nie przypadły jakiekolwiek plony pochodzące z tych działek.

Odpowiedź jest jednakowa dla każdej z działek nr 1/1, 2/2, 3/3, 4/4, 5/5, 6/6, 7/7, 8/8 i 9/9:

Wnioskodawczyni nie poczyniła i przed transakcją sprzedaży nie poczyni żadnych nakładów o charakterze materialnym na zwiększenie wartości lub uatrakcyjnienie działek. W szczególności Wnioskodawczyni nie występowała i nie wystąpi z wnioskiem o dokonanie przyłączy do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej ani elektroenergetycznej, nie ogradzała i nie będzie ogradzać działek, nie utwardzała i nie będzie utwardzać drogi wewnętrznej, nie niwelowała i nie będzie niwelować terenu oraz nie prowadziła i nie będzie prowadzić żadnych prac budowlanych ani ziemnych. Okoliczności dotyczące dokumentów potwierdzających możliwość zapewnienia dostaw mediów, wymaganych w postępowaniach o ustalenie warunków zabudowy, oraz dotyczące służebności przesyłu, Wnioskodawczyni przedstawia w dalszej części niniejszej odpowiedzi.

Jednocześnie, w celu wyczerpującego przedstawienia zdarzenia przyszłego, Wnioskodawczyni informuje, że obecnie toczą się postępowania administracyjne w sprawie ustalenia warunków zabudowy odrębnie dla każdej z wydzielonych działek budowlanych nr 1/1-8/8. Okoliczności tych postępowań są następujące:

a) wnioski zostały złożone przez wszystkich współwłaścicieli i podpisane przez nich osobiście, tj. przez Wnioskodawczynię, Jej małżonka oraz brata Jej małżonka;

b) decyzje nie zostały jeszcze wydane, postępowania pozostają w toku;

c) wnioski zostały złożone przed 31 sierpnia 2026 r., tj. przed dniem utraty mocy dotychczasowego studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Przyczyną ich złożenia w tym terminie było zachowanie dotychczasowego stanu planistycznego nieruchomości, ustalonego uprzednio decyzją (...) z 8 lipca 2024 r.;

d) zakres tych wniosków odpowiada zakresowi warunków zabudowy ustalonych już uprzednio dla tego samego terenu decyzją (...) Burmistrza (...) z 8 lipca 2024 r., tj. zabudowie budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi oraz drodze wewnętrznej. Postępowania te nie dotyczą zmiany przeznaczenia terenu ani zwiększenia zakresu dopuszczalnej zabudowy w stosunku do stanu ustalonego decyzją (...);

e) koszty tych postępowań ponoszą współwłaściciele proporcjonalnie do posiadanych udziałów, tj. w częściach 1/3 i 2/3;

f) postępowania te nie powodują i nie spowodują żadnej zmiany fizycznego stanu działek;

g) warunkiem wydania decyzji o warunkach zabudowy jest przedłożenie dokumentów potwierdzających możliwość zapewnienia dostaw energii elektrycznej, wody oraz odbioru ścieków. W związku z tym wymogiem współwłaściciele wystąpili do przedsiębiorstwa energetycznego (...) oraz do przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjnego o wydanie takich dokumentów. Przedsiębiorstwo energetyczne potwierdziło możliwość dostawy energii elektrycznej. Przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne wydało zapewnienie pod warunkiem ustanowienia służebności przesyłu na działce nr 9/9;

h) służebność przesyłu na działce nr 9/9 została ustanowiona w 2026 r. w formie aktu notarialnego, na rzecz przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjnego. Służebność została ustanowiona nieodpłatnie. Wnioskodawczyni nie otrzymała i nie otrzyma z tego tytułu jakiegokolwiek wynagrodzenia, odszkodowania ani innej korzyści majątkowej;

i) wydzielenie działki nr 9/9 nastąpiło wcześniej, w ramach podziału nieruchomości, i miało na celu wyłącznie zapewnienie pozostałym wydzielanym działkom dostępu do drogi publicznej, zgodnie z odpowiedzią Ad I.1. Warunek ustanowienia służebności przesyłu został postawiony przez przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne dopiero w 2026 r., w toku postępowań o ustalenie warunków zabudowy dla poszczególnych działek, i odnosił się do działki drogowej już wcześniej wydzielonej;

j) na żadnej z działek nr 1/1-9/9, w tym na działce drogowej nr 9/9, nie znajduje się jakakolwiek infrastruktura techniczna. Nie ma tam sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej ani elektroenergetycznej. Współwłaściciele nie wykonywali i nie będą wykonywać żadnych sieci, przyłączy ani innych urządzeń technicznych, ani też nie będą ponosić kosztów ich wykonania. Przyłączenia do sieci będą dokonywane przez nabywców, na ich koszt i w ich imieniu, po nabyciu działek. Wybudowanie sieci wodociągowej i kanalizacyjnej wymagałoby partycypacji w kosztach jej wykonania. Ani Wnioskodawczyni, ani pozostali współwłaściciele nie partycypowali i nie będą partycypować w takich kosztach. Ewentualna budowa sieci oraz przyłączy nastąpi po sprzedaży działek, z inicjatywy nabywców i na ich koszt;

k) uzyskane dokumenty dotyczące możliwości zapewnienia dostaw mediów nie stanowią warunków przyłączenia do sieci ani umów o przyłączenie. Nie zostały i nie zostaną na ich podstawie wykonane żadne prace.

O decyzję o warunkach zabudowy (...) z 8 lipca 2024 r., ustalającą warunki zabudowy dla zmiany zagospodarowania terenu polegającej na budowie ośmiu budynków mieszkalnych jednorodzinnych oraz drogi wewnętrznej na terenie działki nr 10/10, wystąpili wszyscy współwłaściciele nieruchomości, tj. Wnioskodawczyni, Jej małżonek oraz brat Jej małżonka, podpisując wniosek osobiście.

Celem wystąpienia o tę decyzję było umożliwienie podziału geodezyjnego nieruchomości, która nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w konsekwencji umożliwienie dokonania zmian własnościowych w odniesieniu do nieruchomości pozostającej we współwłasności w udziałach 1/3 i 2/3. Dodatkową okolicznością było zbliżanie się ustawowego terminu uchwalenia przez gminy planów ogólnych, po którym uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy może nie być możliwe.

Decyzja nie została uzyskana na zlecenie jakiegokolwiek podmiotu. Koszty postępowania ponieśli współwłaściciele proporcjonalnie do posiadanych udziałów.

W odniesieniu do postępowań o ustalenie warunków zabudowy dla poszczególnych wydzielonych działek, obecnie w toku, Wnioskodawczyni przedstawiła wyżej.

Pytanie (oznaczone we wniosku nr 1)

Czy planowana sprzedaż udziału (1/3) we współwłasności nieruchomości położonej w (...), wchodzącego w skład majątku wspólnego Wnioskodawczyni i jej męża (objętego wspólnością majątkową małżeńską), obejmująca wydzielone działki budowlane nr 1/1-8/8 wraz z odpowiadającym im udziałem w działce nr 9/9 (stanowiącej drogę wewnętrzną, przy czym w wyniku planowanych transakcji każdy nabywca jednej działki budowlanej uzyska łącznie udział w wysokości 1/8 we współwłasności działki nr 9/9), będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, tj. czy w związku z tą sprzedażą Wnioskodawczyni będzie działała w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług, a sama dostawa będzie podlegała opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 tej ustawy?

Pani stanowisko w sprawie (doprecyzowane w uzupełnieniu z 13 września 2026 r.)

W ocenie Wnioskodawczyni planowana sprzedaż udziału (1/3) w wydzielonych działkach budowlanych nr 1/1-8/8 wraz z odpowiadającym im udziałem w działce nr 9/9 (stanowiącej drogę wewnętrzną, przy czym w wyniku planowanych transakcji każdy nabywca jednej działki budowlanej uzyska łącznie udział w wysokości 1/8 we współwłasności działki nr 9/9) nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ w związku z tą sprzedażą Wnioskodawczyni nie będzie działała w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, a sama transakcja stanowi wyłącznie realizację prawa własności w ramach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (wyrok z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, Słaby i Kuć), sam podział nieruchomości na mniejsze części i ich sprzedaż nie stanowią jeszcze działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów o VAT, jeżeli sprzedający nie podejmuje działań charakterystycznych dla podmiotu profesjonalnie zajmującego się obrotem nieruchomościami.

Stanowisko to potwierdza aktualna linia orzecznicza Naczelnego Sądu Administracyjnego, m.in. wyroki z 10 lipca 2024 r. (I FSK 20/22) oraz z 16 stycznia 2025 r. (I FSK 2198/21) - przy czym ostatni z wyroków dotyczył wprost analogicznego stanu faktycznego małżonków wspólnie zbywających działki z majątku prywatnego. Z wyroków tych wynika, że ani geodezyjny podział gruntu, ani uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, ani wydzielenie działki pod drogę wewnętrzną nie są samodzielnie decydujące dla oceny statusu podatnika VAT, jeśli nie towarzyszy im uzbrojenie terenu lub inne działania inwestycyjne typowe dla profesjonalnych deweloperów.

W opisanym stanie faktycznym takie dodatkowe czynności nie zachodzą: Wnioskodawczyni nie prowadziła i nie prowadzi zorganizowanych działań marketingowych, nie uzbrajała gruntu w sieci, nie korzystała z pośredników i nie utwardzała dróg wewnętrznych. Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy było prawnym warunkiem dokonania jakiegokolwiek podziału geodezyjnego nieruchomości nieobjętej planem miejscowym (art. 94 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami), a nie elementem przygotowania inwestycji deweloperskiej - w przeciwnym razie zbycie udziału w niepodzielonej nieruchomości pomiędzy współwłaścicielami o udziałach 1/3 i 2/3 byłoby w praktyce niemożliwe bez nieproporcjonalnej utraty jej wartości. Sam podział był więc czynnością zwykłego zarządu rzeczą wspólną, a nie aktem noszącym cechy działalności gospodarczej. Z uwagi na to, że działka nr 9/9 stanowi funkcjonalnie integralną część tej samej transakcji (zapewnia dostęp do drogi publicznej dla każdej z wydzielonych działek budowlanych i jest zbywana wraz z nimi w odpowiadających im udziałach), ocena statusu podatnika VAT i skutków podatkowych powinna objąć całość transakcji, łącznie z udziałem w działce drogowej.

Toczące się postępowania o ustalenie warunków zabudowy dla poszczególnych wydzielonych działek nie stanowią, w ocenie Wnioskodawczyni, działań wykraczających poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym. Nie kreują one nowego potencjału inwestycyjnego nieruchomości, lecz odnoszą się do tego samego zakresu zabudowy, który został już ustalony dla tego terenu decyzją (...) z 8 lipca 2024 r., przenosząc go na działki powstałe w wyniku podziału. Ich celem jest zachowanie istniejącego stanu planistycznego nieruchomości, a nie zwiększenie jej wartości.

Termin złożenia tych wniosków wynikał z przepisów przejściowych reformy planowania przestrzennego. Zgodnie z art. 11 ust. 2 ustawy z 30 kwietnia 2026 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 781) do spraw dotyczących wydania decyzji o warunkach zabudowy, wszczętych przed dniem utraty mocy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, stosuje się przepisy dotychczasowe. Studia utraciły moc 31 sierpnia 2026 r. Gmina (...) nie uchwaliła planu ogólnego; uchwałą Nr (…) z 27 czerwca 2024 r. Rada Miejska w (...) przystąpiła dopiero do jego sporządzenia. Po 31 sierpnia 2026 r., do czasu wejścia w życie planu ogólnego gminy, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla nieruchomości może nie być możliwe. Złożenie wniosków przed tym terminem było zatem czynnością zachowawczą, wymuszoną zmianą stanu prawnego, a nie działaniem podjętym w celu przygotowania nieruchomości do sprzedaży.

Uzyskanie dokumentów potwierdzających możliwość zapewnienia dostaw energii elektrycznej, wody oraz odbioru ścieków nie stanowi, w ocenie Wnioskodawczyni, uzbrojenia terenu ani nakładu zwiększającego wartość nieruchomości. Przedłożenie takich dokumentów jest warunkiem wydania decyzji o warunkach zabudowy, wynikającym z art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a zatem czynnością wymuszoną przebiegiem postępowania administracyjnego, a nie samodzielnym działaniem o charakterze inwestycyjnym. Dokumenty te nie stanowią warunków przyłączenia do sieci ani umów o przyłączenie, nie uprawniają do wykonania jakichkolwiek robót i nie zmieniają stanu fizycznego nieruchomości.

Ustanowienie nieodpłatnej służebności przesyłu na wydzielonej wcześniej działce drogowej nr 9/9 również nie stanowi, w ocenie Wnioskodawczyni, przejawu prowadzenia działalności gospodarczej. Nie wiąże się ono z jakimkolwiek wynagrodzeniem ani inną korzyścią majątkową, a zatem nie może zostać uznane za wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług. Ustanowienie służebności było warunkiem postawionym przez przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne, od którego spełnienia uzależnione było wydanie dokumentu wymaganego w postępowaniu administracyjnym. Służebność stanowi obciążenie nieruchomości, a nie jej ulepszenie, i nie doprowadziła do powstania na gruncie jakiejkolwiek infrastruktury technicznej.

Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy nie jest samodzielnie decydujące dla oceny statusu podatnika podatku od towarów i usług, co wynika z orzecznictwa powołanego we wniosku, w szczególności z wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej w sprawach połączonych C‑180/10 i C-181/10. W opisanym stanie faktycznym nie występują działania, którym orzecznictwo przypisuje znaczenie przesądzające, tj. uzbrojenie terenu, uzyskanie pozwolenia na budowę, korzystanie z pośredników, prowadzenie zorganizowanych działań marketingowych ani udzielanie nabywcom pełnomocnictw do występowania o decyzje i pozwolenia.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 1263 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:

Na mocy art. 8 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przy czym na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Zatem, w świetle powołanych powyżej przepisów zbycie nieruchomości (gruntów oraz udziałów w nich) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Kwestia współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795), zwanej dalej Kodeksem cywilnym.

Na mocy art. 195 Kodeksu cywilnego:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom.
Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Jak stanowi art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego:

Przepis art. 198 Kodeksu cywilnego stanowi, że:

Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Należy w tym miejscu zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 236).

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z uwagi na powyższe regulacje prawne, w akcie notarialnym dokumentującym nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Ustawa o podatku od towarów i usług nie wymienia małżonków jako odrębnej kategorii podatników. Stwarza to dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Żaden z przepisów ustawy nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokona czynności podlegającej opodatkowaniu.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ww. ustawy bądź świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu, ale tylko taka, która wykonana jest przez podmiot, który w związku z jej realizacją występuje w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zdefiniowane zostały w art. 15 ust. 1 i ust. 2 tej ustawy.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy:

Jeżeli, przedmiotem dostawy jest majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług w okolicznościach wskazanych w art. 15 ustawy będzie ten małżonek, który dokonuje dostawy we własnym imieniu (który jest stroną czynności prawnej) – jako podatnik VAT.

W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy:

W świetle powyższego stwierdzić należy, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego przez osobę fizyczną stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE:

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że:

W myśl art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Wobec tego, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92, które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C‑25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny, to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Pani wątpliwości w niniejszej sprawie dotyczą kwestii uznani Pani za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług, z tytułu planowanej sprzedaży udziału (1/3) we współwłasności nieruchomości położonej w (...), wchodzącego w skład majątku wspólnego Pani i Pani męża, obejmującej wydzielone działki budowlane nr 1/1-8/8 wraz z odpowiadającym im udziałem w działce nr 9/9 stanowiącej drogę wewnętrzną, a w związku z tym kwestii uznania tej sprzedaży za podlegającą opodatkowaniu VAT.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, dostawa towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

W kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży opisanego udziału we wskazanej wyżej nieruchomości w (...), istotne jest, czy w celu dokonania tej sprzedaży podjęła Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkowałoby koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż ta nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Analiza przedstawionego opisu sprawy, obowiązujących przepisów oraz tez wynikających z powołanego orzecznictwa prowadzi do wniosku, że w stosunku do opisanej sprzedaży brak jest przesłanek pozwalających uznać Panią za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Z przedstawionego opisu sprawy nie wynika taka Pani aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z okoliczności sprawy wynika, że nigdy nie była i obecnie nie jest Pani czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. Nie prowadziła i nie prowadzi działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług. Nie jest i nigdy nie była Pani rolnikiem ryczałtowym w rozumieniu art. 2 ust. 19 ustawy o podatku od towarów i usług.

W 2009 r. nabyła Pani wraz z małżonkiem do majątku wspólnego całą nieruchomość, tj. działkę nr 10/10 na podstawie warunkowej umowy sprzedaży z 30 listopada 2009 r. oraz umowy przeniesienia własności z 30 grudnia 2009 r. Celem nabycia było lokowanie oszczędności rodzinnych. W chwili nabycia nie miała Pani zamiaru odsprzedaży nieruchomości, nie miała planu jej zagospodarowania ani planu wykorzystania jej w jakiejkolwiek działalności.

Umową zamiany z 13 kwietnia 2016 r. przeniosła Pani wraz z małżonkiem na rzecz brata Pani małżonka udział 2/3 we współwłasności działki nr 10/10, a brat Pani małżonka przeniósł na Panią i Pani małżonka, do majątku wspólnego, udział 1/2 we współwłasności niezabudowanej działki nr 11/11. Strony nie dokonywały wobec siebie żadnych spłat ani dopłat. Jej przyczyną było ustalenie dokonane w ramach rodziny, pomiędzy Pani małżonkiem a jego bratem, w wyniku którego każda ze stron objęła udział w obu nieruchomościach. Zamiana nie była związana z zamiarem odsprzedaży którejkolwiek z tych nieruchomości; udział 1/2 w działce nr 11/11 nadal wchodzi w skład Pani majątku wspólnego z małżonkiem i nie jest przeznaczony do sprzedaży.

Z uwagi na udziały 1/3 i 2/3 fizyczny podział gruntu bez utraty wartości był niemożliwy. Planowana jest sprzedaż wydzielonych działek na rzecz osób trzecich, z podziałem środków proporcjonalnie do udziałów (1/3 i 2/3); nie planuje się wzajemnego rozliczenia majątkowego (zniesienia współwłasności) między współwłaścicielami. Działka nr 10/10 została geodezyjnie podzielona na 8 działek budowlanych (nr 1/1-8/8) oraz działkę nr 9/9 pod drogę wewnętrzną, zapewniającą dostęp do drogi publicznej. Zgodnie z planowanym sposobem zbycia, każdy nabywca jednej działki budowlanej nabędzie równocześnie udział w wysokości 1/8 we współwłasności działki nr 9/9.

Podziału dokonano na podstawie decyzji Burmistrza (...) z 8 lipca 2024 r., ustalającej warunki zabudowy (WZ) dla budowy 8 domów jednorodzinnych i drogi wewnętrznej. Nieruchomość nie jest objęta planem miejscowym. Celem wystąpienia o tę decyzję było umożliwienie podziału geodezyjnego nieruchomości, która nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w konsekwencji umożliwienie dokonania zmian własnościowych w odniesieniu do nieruchomości pozostającej we współwłasności w udziałach 1/3 i 2/3. Dodatkową okolicznością było zbliżanie się ustawowego terminu uchwalenia przez gminy planów ogólnych, po którym uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy może nie być możliwe. Decyzja nie została uzyskana na zlecenie jakiegokolwiek podmiotu. Koszty postępowania ponieśli współwłaściciele proporcjonalnie do posiadanych udziałów.

Wydzielenie działki nr 9/9 pod drogę wewnętrzną nastąpiło w celu zapewnienia każdej z wydzielonych działek dostępu do drogi publicznej. Zgodnie z treścią wniosku o dokonanie podziału, działka nr 9/9 miała posiadać bezpośredni dostęp do publicznej drogi powiatowej, a pozostałe wydzielane działki nr 1/1-8/8 miały uzyskać dostęp do tej drogi publicznej poprzez działkę nr 9/9. Wydzielenie działki nr 9/9 nie było związane z jakimkolwiek zamiarem lokalizowania na niej infrastruktury technicznej.

Wskazała Pani, ze obecnie toczą się postępowania administracyjne w sprawie ustalenia warunków zabudowy odrębnie dla każdej z wydzielonych działek budowlanych nr 1/1-8/8. Wnioski zostały złożone przez wszystkich współwłaścicieli i podpisane przez nich osobiście. Decyzje nie zostały jeszcze wydane, postępowania pozostają w toku. Warunkiem wydania decyzji o warunkach zabudowy jest przedłożenie dokumentów potwierdzających możliwość zapewnienia dostaw energii elektrycznej, wody oraz odbioru ścieków. W związku z tym wymogiem współwłaściciele wystąpili do przedsiębiorstwa energetycznego (...) oraz do przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjnego o wydanie takich dokumentów. Przedsiębiorstwo energetyczne potwierdziło możliwość dostawy energii elektrycznej. Przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne wydało zapewnienie pod warunkiem ustanowienia służebności przesyłu na działce nr 9/9. Służebność przesyłu na działce nr 9/9 została ustanowiona w 2026 r. w formie aktu notarialnego, na rzecz przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjnego. Służebność została ustanowiona nieodpłatnie. Nie otrzymała i nie otrzyma Pani z tego tytułu jakiegokolwiek wynagrodzenia, odszkodowania ani innej korzyści majątkowej. Warunek ustanowienia służebności przesyłu został postawiony przez przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne dopiero w 2026 r., w toku postępowań o ustalenie warunków zabudowy dla poszczególnych działek, i odnosił się do działki drogowej już wcześniej wydzielonej.

Na żadnej z działek nr 1/1-9/9, w tym na działce drogowej nr 9/9, nie znajduje się jakakolwiek infrastruktura techniczna. Nie ma tam sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej ani elektroenergetycznej. Współwłaściciele nie wykonywali i nie będą wykonywać żadnych sieci, przyłączy ani innych urządzeń technicznych, ani też nie będą ponosić kosztów ich wykonania. Przyłączenia do sieci będą dokonywane przez nabywców, na ich koszt i w ich imieniu, po nabyciu działek. Wybudowanie sieci wodociągowej i kanalizacyjnej wymagałoby partycypacji w kosztach jej wykonania. Ani Pani, ani pozostali współwłaściciele nie partycypowali i nie będą partycypować w takich kosztach. Ewentualna budowa sieci oraz przyłączy nastąpi po sprzedaży działek, z inicjatywy nabywców i na ich koszt. Uzyskane dokumenty dotyczące możliwości zapewnienia dostaw mediów nie stanowią warunków przyłączenia do sieci ani umów o przyłączenie. Nie zostały i nie zostaną na ich podstawie wykonane żadne prace.

Na dzień sprzedaży nie będzie wydane pozwolenie na budowę. Nie występowała Pani o pozwolenie na budowę i nie będzie o nie występować. O pozwolenie na budowę nie występowali również pozostali współwłaściciele.

Żadna z działek nie była i nie jest przez Panią w żaden sposób wykorzystywana. Od chwili nabycia w 2009 r. do dnia dzisiejszego nie prowadziła Pani na nich żadnej działalności, w tym działalności rolniczej, nie dokonywała na niej zasiewów ani zbiorów, nie wznosiła żadnych obiektów, nie wykonywała żadnych prac i nie pobierała żadnych pożytków. Nie ponosiła Pani na nie żadnych nakładów. Do dnia sprzedaży sposób wykorzystywania przez Panią nie ulegnie zmianie.

Nabywcy działek nie są znani. Nabywcy zostaną pozyskani wyłącznie na podstawie tablicy informacyjnej umieszczonej na nieruchomości, zawierającej numer telefonu brata Pani małżonka. Nie zostały i nie zostaną zamieszczone ogłoszenia w internecie ani w prasie, nie zostanie utworzona strona internetowa ani biuro sprzedaży, nie zostanie zawarta umowa z biurem nieruchomości ani z innym pośrednikiem.

Żadna z nieruchomości wskazanych we wniosku, tj. ani działka nr 10/10 przed podziałem, ani którakolwiek z działek nr 1/1-9/9 po podziale, nie była, nie jest i nie będzie do dnia sprzedaży przedmiotem umowy najmu, dzierżawy, użyczenia ani innej umowy o podobnym charakterze. Nie udzieliła i nie udzieli Pani pełnomocnictwa ani innego umocowania prawnego nabywcy, nabywcom, pośrednikowi ani jakiejkolwiek innej osobie do występowania w Pani imieniu w sprawach dotyczących zbywanych działek.

Wnioskodawczyni nie zawarła dotychczas żadnej umowy przedwstępnej. Planowane jest zawieranie z nabywcami umów przedwstępnych sprzedaży. Umowy przedwstępne będą zawierać wyłącznie oznaczenie przedmiotu sprzedaży, cenę, postanowienie o zadatku oraz termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Umowy nie będą zawierać warunków polegających na uzyskaniu jakichkolwiek zgód, pozwoleń, opinii ani decyzji. Na Pani będzie ciążył obowiązek zawarcia umowy przyrzeczonej i przeniesienia własności w umówionym terminie, a na stronie kupującej obowiązek zapłaty zadatku, zapłaty pozostałej części ceny i zawarcia umowy przyrzeczonej. Umowy nie będą przewidywać żadnych innych obowiązków, w szczególności nie będą zobowiązywać Pani do podejmowania jakichkolwiek działań dotyczących nieruchomości. Nie udzieli Pani stronie kupującej żadnych pełnomocnictw w ramach umowy przedwstępnej ani w związku z nią. Strona kupująca nie będzie dokonywać na nieruchomości żadnych inwestycji infrastrukturalnych, w tym uzbrojenia terenu w media ani ogrodzenia, po zawarciu umowy przedwstępnej i przed zawarciem umowy końcowej. Strona kupująca nie będzie ponosić żadnych nakładów finansowych związanych z nieruchomością od momentu podpisania umowy przedwstępnej do zawarcia umowy finalnej.

Nie poczyniła i przed transakcją sprzedaży nie poczyni Pani żadnych nakładów o charakterze materialnym na zwiększenie wartości lub uatrakcyjnienie działek. W szczególności nie występowała Pani i nie wystąpi z wnioskiem o dokonanie przyłączy do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej ani elektroenergetycznej, nie ogradzała i nie będzie ogradzać działek, nie utwardzała i nie będzie utwardzać drogi wewnętrznej, nie niwelowała i nie będzie niwelować terenu oraz nie prowadziła i nie będzie prowadzić żadnych prac budowlanych ani ziemnych.

Wskazała też Pani, że nie posiada Pani innych nieruchomości niż wskazane we wniosku, które zamierza sprzedać. Nie dokonywała Pani nigdy sprzedaży nieruchomości. Nie zamierza Pani nabywać nieruchomości. Na dzień złożenia niniejszego uzupełnienia nie ma Pani żadnych planów nabycia jakiejkolwiek nieruchomości.

Mając zatem na uwadze całokształt przedstawionych okoliczności, w szczególności brak wykorzystania w jakikolwiek sposób przez Panią przedmiotowych działek, brak odpłatnego udostępniania nieruchomości osobom trzecim, brak realizacji inwestycji budowlanej, brak profesjonalnego uzbrojenia i prowadzenia działań marketingowych, należy uznać, w odniesieniu do sprzedaży Pani udziału w 1/3 współwłasności nieruchomości nr 1/1, 2/2, 3/3, 4/4, 5/5, 6/6, 7/7, 8/8wraz z odpowiadającym im udziałem w działce nr 9/9 nie wystąpi ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż Pani udziału w 1/3 współwłasności nieruchomości nr 1/1, 2/2, 3/3, 4/4, 5/5, 6/6, 7/7, 8/8 wraz z odpowiadającym im udziałem w działce nr 9/9 wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjęła Pani takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców.

Dokonując sprzedaży Pani udziału w 1/3 współwłasności nieruchomości nr 1/1, 2/2, 3/3, 4/4, 5/5, 6/6, 7/7, 8/8 wraz z odpowiadającym im udziałem w działce nr 9/9 (stanowiącej drogę wewnętrzną, przy czym w wyniku planowanych transakcji każdy nabywca jednej działki budowlanej uzyska łącznie udział w wysokości 1/8 we współwłasności działki nr 9/9) będzie Pani korzystać z przysługującego Pani prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług. Brak tego statusu pozbawia Panią cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 cyt. ustawy, w zakresie sprzedaży Pani udziału w 1/3 współwłasności nieruchomości nr 1/1, 2/2, 3/3, 4/4, 5/5, 6/6, 7/7, 8/8 wraz z odpowiadającym im udziałem w działce nr 9/9, a dostawę ww. nieruchomości - cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy.

Pani stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego. Ponosi Pani ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego podanym przez Panią w złożonym wniosku. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

W kwestii skutków prawnych jakie wywołuje interpretacja indywidualna wydana dla Pani, należy stwierdzić, że w myśl art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:

Mając na uwadze, że wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego został złożony przez Panią, zaznaczam, że interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla pozostałych współwłaścicieli.

Interpretacja dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·     Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·     Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·     Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·        w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·        w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.