0114-KDIP4-3.4012.502.2026.2.IG

Interpretacja indywidualna
- stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

5 sierpnia 2026 r. wpłynął Państwa wniosek z 24 lipca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie skutków podatkowych zbycia zabudowanej nieruchomości w drodze zamiany. Uzupełnili go Państwo 10 września 2026 r. (wpływ 10 września 2026 r.) - w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Gmina Miasta A. (dalej: „Gmina”) jest czynnym podatnikiem VAT.

Kompleks nieruchomości położonych przy ul. (…) składa się z nieruchomości:

1)  stanowiącej własność Skarbu Państwa w trwałym zarządzie B., oznaczonej geodezyjnie jako działka nr 1 w obrębie (...) o powierzchni 0,0972 ha, zapisana w KW (…),

2)  stanowiącej własność Gminy, oznaczonej geodezyjnie jako działka nr 2 w obrębie (...) o powierzchni 0,1712 ha, zapisana w księdze wieczystej (…).

w zakresie pkt 1) - Nieruchomość położona w (…), stanowiąca działkę geodezyjną nr 1 od założenia ewidencji gruntów stanowiła własność osób fizycznych. Przez wiele lat nieruchomość posiadała nieuregulowany stan prawny. W 2020 r. uzgodniono stan prawny księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (wyrok Sądu Okręgowego w (…) z 18 lutego 2020 r.) wpisując Skarb Państwa jako właściciela. Na terenie ww. działki znajduje się budynek, który po wojnie został przeznaczony na cele edukacyjne. W 1945 r. rozpoczęła tu swoją działalność C. oraz D. W roku szkolnym 1948/1949 do budynku wprowadzono E. które dało początek F. Po wyprowadzeniu się Szkoły Podstawowej w kamienicy przy ul. (…) dodatkowo utworzono G., funkcjonujące w jej murach do 1955 roku. Zespół H. działał w budynku do 1971 roku. W 1977 roku użytkownikiem kamienicy zostało I. przemianowane w 1998 r. na J. Szkoła ta opuściła budynek w 2012 roku. Ostatnią Szkołą była K. funkcjonująca do 2018 r. W piwnicy budynku znajdowały się szatnie, kotłownie, zaplecze kuchenne z jadalnią. Kondygnacje nadziemne przeznaczone były na sale lekcyjne oraz pomieszczenia pomocnicze, tj. archiwum, portiernię i gabinet dla nauczycieli. W tylnej części działki znajduje się budynek pomocniczy, w którym znajdowała się biblioteka z czytelnią, sale, garaże oraz budynek gospodarczy. Poszczególne części budynku wybudowane były w różnych okresach czasowych i o różnych wysokościach. Obecnie działka stanowi własność Skarbu Państwa w trwałym zarządzie B. w (…) (informacja z rejestru gruntów - załącznik nr 1). Budynek stanowi pustostan.

w zakresie pkt 2) - Nieruchomość położona w (…), stanowiąca działkę geodezyjną nr 2 od założenia ewidencji gruntów stanowiła własność Skarbu Państwa. Gmina nabyła przedmiotową nieruchomość na podstawie decyzji (…) z 30 stycznia 2001 r. w trybie tzw. „powiatyzacji” (informacja z rejestru gruntów - załącznik nr 2). Obecnie działka znajduje się w użyczeniu B. (umowa użyczenia z 24 czerwca 2026 r. - załącznik nr 3).

Na terenie ww. nieruchomości znajduje się część budynku oficyny (obiekt nr y) oraz parterowy budynek gospodarczy (obiekt x). Oba budynki funkcjonalnie związane są z przyległą działką nr 1. Na terenie nieruchomości usytuowana jest również asfaltowa nawierzchnia boiska szkolnego w złym stanie technicznym, osłona śmietnikowa oraz ogród ozdobno-użytkowy objęty ochroną konserwatorską jako zieleń zabytkowa. Całość jest ogrodzona, (mapa terenu - załącznik nr 4).

Pomimo różnych stanów prawnych, nieruchomości obejmujące działki 2 i 1 przez wiele lat stanowiły funkcjonalną całość. Obie nieruchomości wykorzystywane były przez dziesiątki lat dla potrzeb szkolnictwa. Dokumentami potwierdzające użytkowanie gruntu gminnego przez Szkoły są rejestry z ewidencji gruntów prowadzone przez Wydział Geodezji i Kartografii Urzędu Miasta A, gdzie wpisane było (…) - co potwierdza rejestr gruntów od założenia ewidencji gruntów (informacja z rejestru gruntów - załącznik nr 5), a w późniejszym okresie (…) do 2018 r. (rejestr gruntów - załącznik nr 6). Trwały zarząd szkoły na terenie działki 2 został wygaszony na podstawie decyzji (...) Miasta A. z 26 lutego 2021 r., (…) (decyzja o wygaszeniu trwałego zarządu - załącznik nr 7).

W celu ujednolicenia stanu prawnego, nieruchomość oznaczona jako działka nr 2 aktualnie przygotowywana jest do zamiany za nieruchomość Skarbu Państwa położoną w (…). Zgodnie ze stanem faktycznym nieruchomość gminna położona jest w terenach budowlanych. Przedmiotowy grunt objęty jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dla terenu położonego na (…), ograniczonym ulicami: (…) przyjętym uchwałą nr (…) Rady Miasta A. z 30 czerwca 2011 r. (…) z 22 września 2011 r.).

Zgodnie z ustaleniami wymienionego planu działka nr 2, obręb (...) położona jest w obszarze oznaczonym na rysunku planu symbolem (…), dla którego ustala się przeznaczenie:

a)  podstawowe: usługi użyteczności publicznej w zieleni urządzonej w części na obszarze bezpośredniego zagrożenia powodzią,

b)  dopuszczalne: zabudowa mieszkaniowa związana wyłącznie z funkcją podstawową, infrastruktura techniczna z zastrzeżeniem § 4 pkt 1, tj. nakaz realizacji sieci infrastruktury technicznej (nowych i przebudowywanych) jako podziemnych z wyłączeniem elementów sieci związanych z obsługą terenu np. oświetlenie, hydranty ppoż, itp.

Nieruchomość sklasyfikowana jest jako Bi (inne tereny zabudowane).

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu stanu faktycznego

Gmina Miasta A. nabyła nieruchomość położoną w (…), oznaczoną geodezyjnie jako działka nr 2 w obrębie (...) o powierzchni 0,1712 ha, zapisaną w księdze wieczystej (…) nieodpłatnie na podstawie decyzji (…) z 30 stycznia 2001 roku, znak (…). Potwierdzeniem powyższego faktu jest wpis w dziale II księgi wieczystej nr (…) prowadzonej przez Sąd Rejonowy w (…) (załącznik nr 1).

W kierowanym wniosku z 24 lipca 2026 roku omyłkowo wpisano datę nabycia - 30 stycznia 2020 r., dlatego też Gmina wnosi o potraktowanie wpisu błędnej daty jako oczywistej omyłki pisarskiej. W dniu nabycia nieruchomości przez Gminę Miasta A., tj. 30 stycznia 2001 r., obiekty wskazane w pkt 1 (budynek oficyny, parterowy budynek gospodarczy) były już usytuowane na przedmiotowym gruncie - mapa zasadnicza z 2001 r. (załącznik nr 2). Natomiast trudno określić, kiedy powstała nawierzchnia asfaltowa, służąca najprawdopodobniej jako boisko szkolne, a w późniejszym okresie jako parking. Pojawia się ona na mapie zasadniczej z 2019 r., po przeprowadzeniu aktualizacji mapy prowadzonej przez Wydział Geodezji i Kartografii Urzędu Miasta A. (załącznik nr 3). Najprawdopodobniej powstała o wiele lat wcześniej.

Po nabyciu nieruchomości położonej w (…), oznaczonej jako działka 2 z obrębu (...) przez Gminę Miasta A. została ona oddana w trwały zarząd C. na podstawie decyzji Zarządu Miasta A. z 13 czerwca 2001 r., sygn. (…) i wraz z działką sąsiednią nr 1 była wykorzystywana do działalności dydaktycznej. W 2018 r. K. trwale zaprzestało prowadzenia działalności statutowej na terenie ww. nieruchomości gminnej. Obecnie działka znajduje się w użyczeniu B. (umowa użyczenia z 24 czerwca 2026 r.). W umowie użyczenia wskazano, że biorącemu w użyczenie nie służy roszczenie o zwrot kosztów i nakładów poniesionych na zagospodarowanie i utrzymanie przedmiotu użyczenia w przypadku rozwiązania umowy. Od 2018 r. do chwili obecnej budynki stanowią pustostan i we wskazanym powyżej okresie ww. nieruchomość nie była przedmiotem żadnych ulepszeń.

Reasumując Gminie nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia przekazanej nieodpłatnie nieruchomości, jak również nieruchomość w ciągu ostatnich 2 lat nie była przedmiotem ulepszeń o których mowa w art. 2 pkt 14 lit. b) ustawy o VAT. Ponadto do momentu transakcji zamiany ze Skarbem Państwa, Gmina Miasta A. oraz B. nie planuje w stosunku do niej żadnych prac o charakterze ulepszeń w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, o wartości wynoszącej co najmniej 30% ich wartości początkowej.

Pytanie

Czy transakcja zbycia nieruchomości gminnej, położonej w (…), stanowiącej działkę geodezyjną nr 2, w obrębie (...), o powierzchni 0,1712 ha, zapisaną w księdze wieczystej (…) w drodze zamiany za nieruchomość Skarbu Państwa podlegać będzie zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług?

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Gminy transakcja zbycia nieruchomości Gminy, w drodze zamiany za nieruchomość Skarbu Państwa będzie podlegać będzie zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy o podatku od towarów i usług z dnia 11 marca 2004 r.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie od podatku wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Na terenie nieruchomości zabudowanej położonej w (…), oznaczonej jako działka 2, usytuowane są budynki: część oficyny i budynek gospodarczy oraz budowle - nawierzchnia boiska szkolnego i wiata śmietnikowa (mapa terenu - załącznik nr 4), znajdujące się w ogrodzeniu, które były użytkowane przez dziesiątki lat przez Szkoły o różnym profilu, zatem należy uznać, że nieruchomość Gminna przeszła proces „pierwszego zasiedlenia”, jak również upłynął wymagany okres 2 lat od pierwszego zasiedlenia do projektowanej zamiany nieruchomości.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 ust. 22 ustawy:

Przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W określeniu „jak właściciel” zawiera się możliwość uznania za dostawę faktycznego przeniesienia władztwa nad rzeczą. W rozumieniu ustawy „dostawa” oznacza zatem wszelkiego rodzaju rozporządzanie towarem (sprzedaż, zamianę, darowiznę, oraz każdą inną transakcję, która w aspekcie ekonomicznym będzie prowadziła do podobnego rezultatu).

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Towarami są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W świetle powyższego grunty, ale i budynki czy budowle, spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich zbycie jest traktowane jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Zauważyć należy, że z przywołanej w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy regulacji nie wynika, że odpłatność za czynność dostawy towarów lub świadczenia usług powinna mieć postać pieniężną. Odpłatność jako świadczenie wzajemne może również przybrać postać rzeczową (towar lub usługa otrzymana jako zapłata), albo mieszaną - zapłata w części pieniężna a w części rzeczowa. Zatem dla uznania czynności za odpłatną, musi zaistnieć możliwość określenia ceny wyrażonej w pieniądzu w stosunku do świadczenia wzajemnego, stanowiącego wynagrodzenie za tę czynność.

W tym miejscu należy zauważyć, że stosownie do art. 603 ustawy z dnia 23 kwietnia
1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795), zwanej dalej Kodeksem cywilnym:

Przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy.

W myśl zaś art. 604 Kodeksu cywilnego:

Do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży.

Na gruncie regulacji ustawy Kodeks cywilny, w wyniku umowy zamiany następuje zatem przeniesienie własności rzeczy o charakterze odpłatnym, bowiem w wyniku rozporządzenia prawem własności na rzecz drugiej strony następuje wzajemne rozporządzenie prawem własności innej rzeczy stanowiące o odpłatnym charakterze zawartej umowy. Zatem w przypadku zamiany obie strony przenoszą na siebie wzajemnie własność rzeczy, występując zarówno w charakterze dostawcy, jak i w charakterze nabywcy. Umowa zamiany jest umową wzajemną, bardzo zbliżoną do umowy sprzedaży. Różnica w stosunku do umowy sprzedaży polega na tym, że w miejsce świadczenia ceny pojawia się obowiązek drugiej strony przeniesienia własności rzeczy. Ze względu na wzajemny charakter umowy, wartość świadczonych rzeczy powinna być ekwiwalentna. Zamiana nieruchomości skutkuje przeniesieniem prawa do rozporządzania zamienianymi nieruchomościami jak właściciel.

Natomiast na mocy art. 158 Kodeksu cywilnego:

Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.

Zatem umowa przeniesienia własności nieruchomości (również w drodze zamiany) jest czynnością cywilnoprawną. Z uwagi na powyższe przepisy należy stwierdzić, że umowa zamiany towarów na gruncie podatku od towarów i usług jest niczym innym jak dwiema odpłatnymi dostawami towarów. W konsekwencji, przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy zamiany stanowi odpłatną dostawę towaru, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 tej ustawy.

Nie każdą jednak czynność stanowiącą dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, można uznać za czynność opodatkowaną. Aby dana czynność była opodatkowana podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez podmiot, który w ramach tej czynności jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W świetle art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W myśl powyższych regulacji prawnych należy uznać, że zamiana towarów, co do zasady, jest czynnością objętą zakresem opodatkowania podatkiem od towarów i usług, ponieważ w jej wyniku dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzenia towarami jak właściciel.

Z opisu sprawy wynika, że są Państwo czynnym podatnikiem VAT.

Kompleks nieruchomości położonych przy ul. (…) składa się z nieruchomości:

1) stanowiącej własność Skarbu Państwa w trwałym zarządzie B., oznaczonej geodezyjnie jako działka nr 1,

2) stanowiącej Państwa własność, oznaczonej geodezyjnie jako działka nr 229.

Nieruchomość stanowiąca działkę geodezyjną nr 2 od założenia ewidencji gruntów stanowiła własność Skarbu Państwa. Państwo nabyli przedmiotową nieruchomość na podstawie decyzji Wojewody z 30 stycznia 2001 r. w trybie tzw. „powiatyzacji”. Obecnie działka znajduje się w użyczeniu B.

Na terenie ww. nieruchomości znajduje się część budynku oficyny oraz parterowy budynek gospodarczy. Oba budynki funkcjonalnie związane są z przyległą działką nr 1. Na terenie nieruchomości usytuowana jest również asfaltowa nawierzchnia boiska szkolnego w złym stanie technicznym, osłona śmietnikowa oraz ogród ozdobno-użytkowy objęty ochroną konserwatorską jako zieleń zabytkowa. Całość jest ogrodzona.

Pomimo różnych stanów prawnych, nieruchomości obejmujące działki 2 i 1 przez wiele lat stanowiły funkcjonalną całość. Obie nieruchomości wykorzystywane były przez dziesiątki lat dla potrzeb szkolnictwa. Dokumentami potwierdzającymi użytkowanie gruntu gminnego przez Szkoły są rejestry z ewidencji gruntów prowadzone przez Wydział Geodezji i Kartografii Urzędu A., gdzie wpisane było F. - co potwierdza rejestr gruntów od założenia ewidencji gruntów, a w późniejszym okresie K. do 2018 r. Trwały zarząd szkoły na terenie działki 2 został wygaszony na podstawie decyzji (...) Miasta z 26 lutego 2021 r.

W celu ujednolicenia stanu prawnego, nieruchomość oznaczona jako działka nr 2 aktualnie przygotowywana jest do zamiany za nieruchomość Skarbu Państwa położoną w (…). Zgodnie ze stanem faktycznym nieruchomość gminna położona jest w terenach budowlanych. Przedmiotowy grunt objęty jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Zgodnie z ustaleniami wymienionego planu działka nr 2 położona jest w obszarze oznaczonym na rysunku planu symbolem (…), dla którego ustala się przeznaczenie:

a)  podstawowe: usługi użyteczności publicznej w zieleni urządzonej w części na obszarze bezpośredniego zagrożenia powodzią,

b)  dopuszczalne: zabudowa mieszkaniowa związana wyłącznie z funkcją podstawową, infrastruktura techniczna z zastrzeżeniem § 4 pkt 1, tj. nakaz realizacji sieci infrastruktury technicznej (nowych i przebudowywanych) jako podziemnych z wyłączeniem elementów sieci związanych z obsługą terenu np. oświetlenie, hydranty ppoż, itp.

Nieruchomość sklasyfikowana jest jako Bi (inne tereny zabudowane).

Nieruchomość położoną w (…), oznaczoną geodezyjnie jako działka nr 2 nabyli Państwo nieodpłatnie na podstawie decyzji (…) z 30 stycznia 2001 roku. W dniu nabycia nieruchomości przez Państwa, tj. w dacie 30 stycznia 2001 r., obiekty wskazane we wniosku (budynek oficyny, parterowy budynek gospodarczy) były już usytuowane na przedmiotowym gruncie - mapa zasadnicza z 2001 r. Natomiast trudno określić, kiedy powstała nawierzchnia asfaltowa, służąca najprawdopodobniej jako boisko szkolne, a w późniejszym okresie jako parking. Pojawia się ona na mapie zasadniczej z 2019 r., po przeprowadzeniu aktualizacji mapy prowadzonej przez Wydział Geodezji i Kartografii Urzędu Miasta. Najprawdopodobniej powstała o wiele lat wcześniej.

Po nabyciu ww. nieruchomości została ona oddana w trwały zarząd C. na podstawie decyzji Zarządu Miasta z 13 czerwca 2001 r. i wraz z działką sąsiednią nr 1 była wykorzystywana do działalności dydaktycznej. W 2018 r. K. trwale zaprzestało prowadzenia działalności statutowej na terenie ww. nieruchomości gminnej. Obecnie działka znajduje się w użyczeniu B. - umowa użyczenia z 24 czerwca 2026 r. Od 2018 r. do chwili obecnej budynki stanowią pustostan i we wskazanym powyżej okresie ww. nieruchomość nie była przedmiotem żadnych ulepszeń.

Nie przysługiwało Państwu prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia przekazanej nieodpłatnie nieruchomości, jak również nieruchomość w ciągu ostatnich 2 lat nie była przedmiotem ulepszeń, o których mowa w art. 2 pkt 14 lit. b) ustawy o VAT. Ponadto do momentu transakcji zamiany ze Skarbem Państwa, nie są planowane w stosunku do niej żadne prace o charakterze ulepszeń w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, o wartości wynoszącej co najmniej 30% wartości początkowej budynków posadowionych na działce.

Państwa wątpliwości dotyczą tego, czy transakcja zbycia nieruchomości gminnej, tj. działki nr 2, w drodze zamiany za nieruchomość Skarbu Państwa podlegać będzie zwolnieniu od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

Analiza opisu sprawy w kontekście powołanych wyżej przepisów prowadzi do wniosku, że w niniejszej sprawie zamiana nieruchomości dokonana pomiędzy Państwem a Skarbem Państwa stanowić będzie dwie odrębne dostawy towarów. Tym samym, w odniesieniu do planowanej dostawy opisanej we wniosku nieruchomości zabudowanej - tj. działki nr 229 - wystąpią Państwo w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, a powyższa czynność będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy i będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Co istotne, wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata. Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Według art. 2 pkt 14 ustawy:

Pierwszym zasiedleniem jest zatem pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je do użytkowania pierwszemu nabywcy, oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika, bowiem w tych przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli lub ich części.

Zwolnienie od podatku wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się zatem w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków bądź budowli, jeżeli w stosunku do nich miało miejsce pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Prawo do zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów, będących przedmiotem sprzedaży, nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy stanie się bezzasadne.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle lub ich części rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Przy czym, jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
• przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie może przysługiwać dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów, tj. zarówno nieruchomości, jak i ruchomości, przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT oraz wykorzystywanych niezależnie od okresu ich używania przez podatnika wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw nieruchomości, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących danej dostawie. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Jednocześnie należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku” ani „budowli”. W tym zakresie należy więc odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 524 ze zm.).

Zgodnie z art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Na podstawie art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o budowli - należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, biogazowni, biogazowni rolniczej, biometanowni i innych urządzeń), oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, w tym pod morskie turbiny wiatrowe oraz stacje elektroenergetyczne zlokalizowane na morzu, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Dla rozstrzygnięcia, czy w przedmiotowej sprawie dla opisanej dostawy zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku kluczowe jest rozstrzygnięcie kwestii, czy i kiedy względem budynków: oficyny i parterowego budynku gospodarczego oraz budowli w postaci asfaltowej nawierzchni boiska szkolnego nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

Z opisu sprawy wynika, że działkę nr 2 nabyli Państwo nieodpłatnie w 2001 r. Nie przysługiwało więc Państwu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tego tytułu. Działka zabudowana jest budynkiem oficyny, parterowym budynkiem gospodarczym oraz naniesieniem w postaci asfaltowej nawierzchni boiska szkolnego. Wskazali Państwo, że w dniu nabycia nieruchomości przez Państwa, tj. 30 stycznia 2001 r., budynek oficyny i parterowy budynek gospodarczy były już usytuowane na przedmiotowym gruncie (na co wskazuje mapa zasadnicza z 2001 r. Trudno Państwu określić, kiedy powstała nawierzchnia asfaltowa, służąca najprawdopodobniej jako boisko szkolne, a w późniejszym okresie jako parking. Pojawia się ona jednak na mapie zasadniczej z 2019 r., po przeprowadzeniu aktualizacji mapy prowadzonej przez Wydział Geodezji i Kartografii Urzędu Miasta A. Najprawdopodobniej powstała o wiele lat wcześniej.

Wskazali też Państwo, że ww. nieruchomość w ciągu ostatnich 2 lat nie była przedmiotem ulepszeń o których mowa w art. 2 pkt 14 lit. b) ustawy o VAT. Ponadto do momentu transakcji zamiany ze Skarbem Państwa, nie są planowane w stosunku do niej żadne prace o charakterze ulepszeń w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, o wartości wynoszącej co najmniej 30% ich wartości początkowej.

Zatem miało już miejsce pierwsze zasiedlenie budynków i budowli znajdujących się na działce nr 2 mającej być przedmiotem umowy zamiany, i od tego momentu minęły więcej niż 2 lata. W ciągu ostatnich 2 lat nieruchomość nie była przedmiotem ulepszeń. Tym samym dostawa ww. nieruchomości (w drodze zamiany) nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim. Ponadto, pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. nieruchomości a momentem dokonania ww. dostawy (zamiany) upłynie okres dłuższy niż dwa lata.

Wobec tego, dostawa w drodze zamiany zabudowanej działki będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wskazano powyżej, grunt będący przedmiotem zbycia (w drodze zamiany) podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak budynki i budowle na nim posadowione. W związku z powyższym - na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy - dostawa (zamiana) działki nr 2, na której posadowione są budynki i budowle, również jest zwolniona od podatku.

Z uwagi na fakt, że dostawa ww. działki nr 2 korzysta ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to analiza zwolnienia od podatku tej dostawy wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2 ustawy jest bezzasadna.

Dodatkowo należy wskazać, że wymienione powyżej zwolnienie uregulowane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy:

Stosownie do art. 43 ust. 11 ustawy:

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy - po spełnieniu określonych warunków - możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Podkreślić należy, że z uwagi na przywołane uregulowania, rezygnacji ze zwolnienia od podatku, o której mowa w art. 43 ust. 10 ustawy, można dokonać wyłącznie w odniesieniu do zwolnienia od podatku określonego na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Państwa stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty opis sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.