0114-KDIP4-3.4012.496.2026.4.JZ

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

28 lipca 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 23 lipca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Uzupełnił go Pan pismem z 17 września 2026 r. (wpływ 22 września 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest osobą fizyczną. Nie prowadzi działalności gospodarczej. Nie jest podatnikiem podatku VAT. Jedyne przychody osiąga z tytułu emerytury.

Wnioskodawca jest właścicielem niezabudowanej nieruchomości, którą nabył 27 maja 2014 roku na podstawie dziedziczenia (Akt Poświadczenia Dziedziczenia). Nieruchomość zlokalizowana jest w (...) przy ul. (...). Składała się z kilku działek o numerach ewidencyjnych 1, 2 i 3 (w obrębie (...)) oraz nr 4 (w obrębie (...)), o łącznej powierzchni 7,2828 ha.

Dotychczas Wnioskodawca nie sprzedał żadnej części ww. odziedziczonej nieruchomości.

Od momentu nabycia, przez cały czas posiadania, nieruchomość nie była wykorzystywana na potrzeby działalności gospodarczej, w szczególności nie była przedmiotem najmu, czy dzierżawy.

W związku z zamiarem darowania części nieruchomości synom, w czerwcu 2022 roku Wnioskodawca dokonał podziału działki o nr ew. 3, o pow. 5,0819 ha, na działki nr 5 o pow. 4,1176 ha, nr 6 o pow. 0,4794 ha oraz nr 7 o pow. 0,4849 ha. W czerwcu 2026 roku Wnioskodawca przekazał, aktem darowizny, działkę 7 synowi A.A. oraz działkę 6 synowi B.B.

Łączna powierzchnia gruntów, która pozostała Wnioskodawcy po darowaniu synom ww. dwóch działek, wynosi 6,9348 ha.

Wnioskodawca planuje dokonać sprzedaży części działki, która zostanie wydzielona z działki nr ew. 1. Przedmiotowa działka rolna, o nr ew. 1 i pow. 9.492 m², została w 2022 roku objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, który określił dla tej działki kilka funkcjonalności takich jak: (...), czyli mieszkaniową, mieszkaniowo-usługową oraz drogową.

W roku 2024 Wnioskodawca rozpoczął procedurę podziału geodezyjnego działki o nr ew. 1, zgodną z ww. funkcjonalnościami określonymi w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego.

Procedura podziałowa nie została jeszcze zakończona, co pozwala jedynie na operowanie planowanym numerem ewidencyjnym działki przeznaczonej do sprzedaży, której dotyczy niniejszy wniosek o interpretację.

Zgodnie z planem podziału geodezyjnego część działki wydzielona z działki nr ew. 1, będzie miała po uprawomocnieniu podziału (zgodnie z planem podziału) nr ew. 8 i powierzchnię 2.475 m² i tą działkę Wnioskodawca postanowił sprzedać. Działka nie jest ogrodzona, nie istnieją na niej żadne obiekty budowlane.

Pozostałych działek powstałych w wyniku procedowanego podziału Wnioskodawca nie zamierza sprzedawać, jak również nie zamierza sprzedawać żadnej z pozostałych działek odziedziczonych na podstawie powołanego wyżej Aktu Poświadczenia Dziedziczenia.

Kupującym jest spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, będąca płatnikiem podatku VAT. Kupujący - firma deweloperska prowadzi budowy po sąsiedzku i na zasadzie znajomości sąsiedzkich wyraziła chęć zakupu ww. działki.

Wnioskodawca planuje podpisanie z Kupującym Umowy Przedwstępnej dotyczącej sprzedaży działki o planowanym nr ew. 8 i powierzchni 2.475 m², a następnie Umowy Przenoszącej Własność. Przed przeniesieniem własności Wnioskodawca nie udzieli Kupującemu pełnomocnictwa na dysponowanie działką na cele budowlane.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca był podatnikiem VAT w okresie od 1 lipca 2007 roku do 31 grudnia 2015 roku prowadząc jednoosobową działalność gospodarczą jako osoba fizyczna wpisana do CIDG (firmę prywatną) zajmującą się instalacją urządzeń przemysłowych w zakresie neutralizacji zapachowej oraz wykonywaniem filtrów neutralizujących uciążliwe zapachy powstałe w procesach technologicznych w przemyśle oraz oczyszczalniach ścieków.

Działka 1 nigdy nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę do działalności rolniczej, Wnioskodawca nie dokonywał żadnych zbiorów, nie był nigdy podatnikiem VAT jako rolnik.

Wnioskodawca nie posiada i nigdy nie posiadał statusu rolnika ryczałtowego zgodnie z art. 2 pkt 19 ustawy.

Warunkiem Umowy Przedwstępnej będzie zakończenie procedowanego obecnie podziału działki 1 (zgodnie z MPZP) i wydzielenie z niej działki o powierzchni ok. 2.475 m² (o planowanym nr ewid. 8.

Działka 1 nie jest i nigdy była (przez cały okres posiadania) przez Wnioskodawcę wykorzystywana do żadnej działalności, w szczególności w sposób, który wymagałby zwolnień z VAT. Działka jest nieogrodzona, niezabudowana i nieuprawiana.

Wnioskodawca nigdy wcześniej nie sprzedawał innych (żadnych) nieruchomości, więc nigdy nie zachodziła potrzeba, aby był zobowiązany do rejestracji jako podatnik VAT z tytułu sprzedaży nieruchomości.

Działkę 1, jak również powstałe po podziale działki 9, 10, 11, 12, Wnioskodawca wykorzystywał i będzie wykorzystywał w taki sam sposób, jak dotychczas, to znaczy nie będzie ich wynajmował, nie będzie ich sprzedawał, nie zamierza prowadzić na nich jakichkolwiek inwestycji a w szczególności budowlanych, oraz nie zamierza prowadzić na nich jakichkolwiek upraw, jak również nie będzie prowadził na nich żadnej działalności komercyjnej, pozostaną one dostępne dla okolicznych mieszkańców jako miejsce do wyprowadzania psów. Natomiast powstałą po podziale działkę 13 o funkcjonalności drogi na mocy ustawy przejmie Gmina (...). Powstałą po podziale działkę 8 Wnioskodawca zamierza sprzedać, co jest opisane we wniosku.

Wnioskodawca nie podejmował dotychczas i nie będzie podejmował przed transakcją żadnych działań, nie angażował i nie będzie angażował przed transakcją żadnych środków finansowych mających na celu zwiększenie wartości lub uatrakcyjnienie działki. Działka nie jest uzbrojona w żadne media w postaci: kanalizacji, sieci gazowej, ogrodzenia, sieci elektroenergetycznej bądź utwardzenia powierzchni czy dróg wewnętrznych i Wnioskodawca nie zamierza tego zmieniać. Działka jest w całości porośnięta trawą.

Wnioskodawca występował o zmianę w projekcie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wnioskując o zmianę położenia drogi o szerokości 10 m planowanej przez całą działkę 1. Wniosek Wnioskodawcy do planu dotyczył zmiany lokalizacji drogi, która zgodnie z projektem planu nie była projektowana pod linią wysokiego napięcia znajdującą się centralnie nad działką. Wniosek ten nie został uwzględniony i planowana droga przebiega poza strefą oddziaływania linii wysokiego napięcia.

Podział działki 1 jest w trakcie podziału na wniosek Wnioskodawcy. Celem podziału jest dopasowanie mających powstać działek do funkcjonalności planu zagospodarowania przestrzennego, który obowiązuje od listopada 2022 roku. Jednocześnie ww. podział umożliwi Wnioskodawcy sporządzenie precyzyjnego testamentu.

Wnioskodawca nie udzielił i nie zamierza udzielić żadnego pełnomocnictwa w związku ze sprzedażą żadnej działki wydzielonej z działki 1, a w szczególności wydzielonej zgodnie z planem podziału działki 8.

Wnioskodawca nie posiada żadnych nieruchomości oprócz wskazanych we wniosku lub jego uzupełnieniu. Żadna z posiadanych przez Wnioskodawcę nieruchomości nie jest przeznaczona do sprzedaży, z wyjątkiem opisanej we wniosku działki 8 mającej powstać z podziału działki 1.

Jedyne posiadane nieruchomości są opisane we wniosku żadnych innych nieruchomości Wnioskodawca nie posiada.

W posiadanie nieruchomości (opisanych we wniosku, bo innych Wnioskodawca nie posiada) Wnioskodawca wszedł na podstawie sporządzonego 27 maja 2014 roku Aktu Poświadczenia Dziedziczenia.

Nieruchomości zostały nabyte w wyniku przyjęcia przez Wnioskodawcę spadku po zmarłym ojcu.

Nieruchomości od momentu wejścia w ich posiadanie są wykorzystywane wyłącznie dla własnych potrzeb.

Jedyną nieruchomością podlegającą planowanej sprzedaży jest działka 8, która ma powstać w wyniku podziału działki 1. Planowana sprzedaż opisanej w niniejszym punkcie niezabudowanej, nieogrodzonej i nieuzbrojonej działki jest przedmiotem niniejszego wniosku o indywidualną interpretację podatkową.

Pytania (oznaczone we wniosku nr 1 i 3)

1.  Czy w świetle opisanego zdarzenia przyszłego Sprzedający będzie działać w charakterze podatnika VAT prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, a w rezultacie przeniesienie prawa własności niezabudowanej Nieruchomości za wynagrodzeniem (sprzedaż) przez Sprzedającego na rzecz Spółki będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki?

3.  Czy w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 za nieprawidłowe (tj. uznania, że w związku ze sprzedażą Nieruchomości Sprzedający działa w charakterze podatnika VAT) sprzedaż Nieruchomości stanowić będzie czynność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT?

Pana stanowisko w sprawie

Ad 1. W ocenie Wnioskodawcy, Sprzedający w ramach transakcji sprzedaży nie będzie działać w charakterze podatnika VAT prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, w związku z czym transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu VAT.

Ad 3. W ocenie Wnioskodawcy, w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania 1 za nieprawidłowe (tj. uznania, że w związku ze sprzedażą Nieruchomości Sprzedający działa w charakterze podatnika VAT), sprzedaż Nieruchomości nie będzie stanowić czynności zwolnionej z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt. 9 ustawy o VAT. W konsekwencji sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 1263 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Na mocy art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ww. ustawy bądź świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu, ale tylko taka, która wykonana jest przez podmiot, który w związku z jej realizacją występuje w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zdefiniowane zostały w art. 15 ust. 1 i ust. 2 tej ustawy.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego.

W myśl art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE:

Opodatkowaniu VAT podlegają następujące transakcje: odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze; (…).

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży opisanej działki, istotne jest, czy w celu dokonania tej sprzedaży, podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht, które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny, to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795), zwana dalej: Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

W myśl art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Z opisu sprawy wynika, że nie prowadzi Pan działalności gospodarczej. Nie jest podatnikiem podatku VAT. Jedyne przychody osiąga z tytułu emerytury. Jest Pan właścicielem niezabudowanej nieruchomości, którą nabył Pan 27 maja 2014 roku na podstawie dziedziczenia. Nieruchomość składała się z kilku działek o numerach 1, 2 i 3 oraz nr 4, o łącznej powierzchni 7,2828 ha.

Od momentu nabycia, przez cały czas posiadania, nieruchomość nie była wykorzystywana na potrzeby działalności gospodarczej, w szczególności nie była przedmiotem najmu, czy dzierżawy.

Planuje Pan sprzedać część działki, która zostanie wydzielona z działki nr 1. Przedmiotowa działka rolna, o nr 1 i pow. 9.492 m², została w 2022 roku objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, który określił dla tej działki kilka funkcjonalności takich jak: mieszkaniową, mieszkaniowo-usługową oraz drogową.

W roku 2024 rozpoczął Pan procedurę podziału geodezyjnego działki o nr 1, zgodną z ww. funkcjonalnościami określonymi w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego.

Zgodnie z planem podziału geodezyjnego część działki wydzielona z działki nr 1, będzie miała po uprawomocnieniu podziału nr 8 i powierzchnię 2.475 m² i tą działkę postanowił Pan sprzedać. Działka nie jest ogrodzona, nie istnieją na niej żadne obiekty budowlane.

Pozostałych działek powstałych w wyniku procedowanego podziału nie zamierza Pan sprzedawać, jak również nie zamierza sprzedawać żadnej z pozostałych odziedziczonych działek

Kupujący - firma deweloperska - prowadzi budowy po sąsiedzku i na zasadzie znajomości sąsiedzkich wyraziła chęć zakupu ww. działki. Planuje Pan podpisanie z Kupującym Umowy Przedwstępnej dotyczącej sprzedaży działki o planowanym nr 8 a następnie Umowy Przenoszącej Własność. Warunkiem Umowy Przedwstępnej będzie zakończenie procedowanego obecnie podziału działki 1 (zgodnie z MPZP) i wydzielenie z niej działki o powierzchni ok. 2.475 m² (o planowanym nr 8).

Nie udzielił i nie zamierza Pan udzielić żadnego pełnomocnictwa w związku ze sprzedażą żadnej działki wydzielonej z działki 1, a w szczególności wydzielonej zgodnie z planem podziału działki 8.

Działka 1 nigdy nie była wykorzystywana przez Pana do działalności rolniczej, nie dokonywał Pan żadnych zbiorów, nie był nigdy podatnikiem VAT jako rolnik.

Działkę 1, jak również powstałe po podziale działki 9, 10, 11, 12, wykorzystywał i będzie Pan wykorzystywał w taki sam sposób, jak dotychczas, to znaczy nie będzie ich wynajmował, nie będzie ich sprzedawał, nie zamierza prowadzić na nich jakichkolwiek inwestycji, a w szczególności budowlanych oraz nie zamierza prowadzić na nich jakichkolwiek upraw, jak również nie będzie prowadził na nich żadnej działalności komercyjnej, pozostaną one dostępne dla okolicznych mieszkańców jako miejsce do wyprowadzania psów. Natomiast powstałą po podziale działkę 13 o funkcjonalności drogi na mocy ustawy przejmie Gmina (...). Powstałą po podziale działkę 8 zamierza Pan sprzedać.

Dotychczas nie podejmował i nie będzie Pan podejmował przed transakcją żadnych działań, nie angażował i nie będzie Pan angażował przed transakcją żadnych środków finansowych mających na celu zwiększenie wartości lub uatrakcyjnienie działki. Działka nie jest uzbrojona w żadne media w postaci: kanalizacji, sieci gazowej, ogrodzenia, sieci elektroenergetycznej bądź utwardzenia powierzchni czy dróg wewnętrznych i nie zamierza Pan tego zmieniać. Działka jest w całości porośnięta trawą.

Działka 1 jest w trakcie podziału na Pana wniosek. Celem podziału jest dopasowanie mających powstać działek do funkcjonalności planu zagospodarowania przestrzennego, który obowiązuje od listopada 2022 roku. Jednocześnie ww. podział umożliwi Panu sporządzenie precyzyjnego testamentu.

W pierwszej kolejności, Pana wątpliwości w tej sprawie dotyczą ustalenia, czy w świetle opisanego zdarzenia przyszłego będzie Pan działać w charakterze podatnika VAT prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, a w rezultacie przeniesienie prawa własności niezabudowanej Nieruchomości za wynagrodzeniem przez Pana na rzecz Spółki będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Istotne w niniejszej sprawie jest to, że od momentu nabycia, przez cały czas posiadania, nieruchomość będąca przedmiotem planowanej sprzedaży nie była wykorzystywana na potrzeby działalności gospodarczej, w szczególności nie była przedmiotem najmu, czy dzierżawy. Działka 1 nigdy nie była wykorzystywana przez Pana do działalności rolniczej, nie dokonywał Pan z niej żadnych zbiorów, nie był nigdy podatnikiem VAT jako rolnik.

Na Pana wniosek realizowany jest podział działki 1. Celem podziału jest dopasowanie mających powstać działek do funkcjonalności planu zagospodarowania przestrzennego, który obowiązuje od listopada 2022 roku. Jednocześnie ww. podział umożliwi Panu sporządzenie precyzyjnego testamentu.

Dotychczas nie sprzedał Pan żadnej części odziedziczonej nieruchomości ponadto nie zamierza sprzedawać żadnej z pozostałych działek odziedziczonych na podstawie powołanego wyżej Aktu Poświadczenia Dziedziczenia.

Kupujący - firma deweloperska prowadzi budowy po sąsiedzku i na zasadzie znajomości sąsiedzkich wyraziła chęć zakupu działki. Nie udzielił i nie zamierza Pan udzielić żadnego pełnomocnictwa w związku ze sprzedażą żadnej działki wydzielonej z działki 1, a w szczególności wydzielonej zgodnie z planem podziału działki 8. Planuje Pan podpisanie z Kupującym Umowy Przedwstępnej dotyczącej sprzedaży działki o planowanym nr ew. 8 a następnie Umowy Przenoszącej Własność. Warunkiem Umowy Przedwstępnej będzie zakończenie procedowanego obecnie podziału działki 1 (zgodnie z MPZP) i wydzielenie z niej działki o powierzchni ok. 2.475 m² (o planowanym nr 8).

Dotychczas nie podejmował i nie będzie Pan podejmował przed transakcją żadnych działań, nie angażował i nie będzie Pan angażował przed transakcją żadnych środków finansowych mających na celu zwiększenie wartości lub uatrakcyjnienie działki. Działka nie jest uzbrojona w żadne media w postaci: kanalizacji, sieci gazowej, ogrodzenia, sieci elektroenergetycznej bądź utwardzenia powierzchni czy dróg wewnętrznych i nie zamierza Pan tego zmieniać. Działka jest w całości porośnięta trawą.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do planowanej sprzedaży działki 8 powstałej w wyniku podziału geodezyjnego działki nr 1 nie wystąpił ciąg zdarzeń, który jednoznacznie by przesądzał, że sprzedaż ww. działki wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjął Pan takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że Pana aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE w sprawach C-180/10 i C-181/10.

Zatem, dokonując sprzedaży działki 8 powstałej w wyniku podziału geodezyjnego działki nr 1, po spełnieniu warunków Kupującego, będzie Pan korzystać z przysługującego Panu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Pana cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży ww. nieruchomości, a tę dostawę - cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż działki 8 powstałej w wyniku podziału geodezyjnego działki nr 1 nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Pana stanowisko w zakresie pytania 1 jest prawidłowe.

Niniejsze rozstrzygnięcie jest spójne z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów administracyjnych (por. wyroki NSA z 6 listopada 2024 r. sygn. akt i FSK 1014/21, z 24 października 2024 r. sygn. akt i FSK 265/21, z 11 października 2024 r. sygn. akt i FSK 364/21, z 21 października 2024 r. sygn. akt i FSK 3441, z 23 lipca 2024 r. sygn. akt i FSK 16740, z 10 września 2024 r. sygn. akt i FSK 1675/20).

W związku z tym, że czynność sprzedaży przez Pana działki 8 powstałej w wyniku podziału geodezyjnego działki nr 1 nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, nie udzielam odpowiedzi na postawione warunkowo pytanie nr 3 w zakresie możliwości skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania ww. sprzedaży, bowiem oczekiwał Pan na nie odpowiedzi, w sytuacji gdy sprzedaż przez Pana ww. działki będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji stanu prawnego.

W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych oraz podatku dochodowego od osób fizycznych zostały wydane odrębne rozstrzygnięcia.

Należna opłata od wniosku w zakresie podatku od towarów i usług wynosi 80 zł. 23 lipca 2026 r. dokonał Pan wpłaty w wysokości 200 zł, z czego opłatę w kwocie 40 zł przypisano na poczet podatku dochodowego od osób fizycznych. W związku z wycofaniem w przesłanym uzupełnieniu z 17 września 2026 r. (wpływ 22 września 2026 r.) z wniosku pytań oznaczonych nr 2 i 4, kwota 80 zł jest wpłatą nienależną, zatem stanowi nadpłatę w rozumieniu art. 14f § 2b pkt 2 Ordynacji podatkowej i zostanie zwrócona, zgodnie z Pana dyspozycją, przelewem na rachunek z którego dokonano opłaty za wniosek.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1)  z zastosowaniem art. 119a;

2)  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści..

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 3 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.