0114-KDIP4-3.4012.435.2026.4.DK

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

4 lipca 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczący skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości. Uzupełnił go Pan pismem z 6 sierpnia 2026 r. (wpływ 6 sierpnia 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

W dniach (…) 1996 r. i (…) 1996 r. Wnioskodawca nabył prywatnie działki nr 1 (0,2539 ha) i nr 2 (0,0436 ha), obręb (…). W momencie zakupu Wnioskodawca na stałe mieszkał i pracował za granicą (w ramach 15-letniej emigracji).

Wnioskodawca dokonał zakupu okazjonalnie, podczas krótkiej wizyty w Polsce, jako lokatę kapitału. Nie miał wiedzy ani doświadczenia w nieruchomościach. Licencję pośrednika uzyskał dopiero w 2007 r. Nieruchomość od 30 lat stanowi majątek osobisty Wnioskodawcy, nigdy nie była środkiem trwałym działalności czy spółki z o.o.

Wszystkie dokumenty, decyzje (w tym warunki zabudowy i pozwolenie na budowę) oraz umowy na media od początku są wystawiane wyłącznie na nazwisko Wnioskodawcy jako osoby fizycznej. W 2008 r. Wnioskodawca rozpoczął działalność deweloperską, prowadzoną przez ok. 5 lat (sprzedał 5 domów). Inwestycja zakończyła się stratą kilkuset tysięcy złotych. W 2012 r. Wnioskodawca definitywnie wycofał się z tej branży i nigdy do niej nie wrócił (mimo kodu PKD w rejestrach). W latach 2012–2021 Wnioskodawca prowadził punkt gastronomiczny. Obecnie pracuje jako pracownik najemny (na 1/8 etatu) jako pracownik biurowy i pośrednik, a urlopowo dorabia na umowę zlecenie jako strażnik na Uniwersytecie (…). Praca Wnioskodawcy nie ma związku z tą nieruchomością prywatną.

W dniu (…) 2017 r. Wnioskodawca uzyskał decyzję o pozwoleniu na budowę 4 domów w zabudowie bliźniaczej. Miała ona cel osobisty i aprowizacyjny. Przez pobyt za granicą w latach 1989–2004 Wnioskodawca udokumentował tylko dwa lata pracy składkowej, co przełożyło się na prognozę bardzo niskiej emerytury w Polsce. Wnioskodawca zamierzał wybudować obiekty z myślą o długoterminowym wynajmie (źródło dochodu na starość), a w jednym zamieszkać osobiście. Warunkiem pozwolenia była umowa z (…) o nieodpłatne przekazanie części działek pod drogę. Z powodu braku funduszy procedury uległy opóźnieniu. Podział sfinalizowano w grudniu 2023 r. pod rządami nowego (...). Wydzielone pod drogę działki nr 1/1 (0,00051 ha) oraz nr 2/1 (0,00009 ha) przeszły na własność Gminy (…). Jako osoba prywatna, Wnioskodawca podpisał aneks z (…) i dobrowolnie zrzekł się należnego odszkodowania za przejęty grunt, co dowodzi braku komercyjnego charakteru działań. W posiadaniu Wnioskodawcy pozostały działki nr 1/2 (0,2489 ha) oraz nr 2/2 (0,0428 ha).

W dniu (…) 2017 r. został wydany dziennik budowy. Zaawansowanie prac w terenie jest znikome: dokonano wyłącznie geodezyjnego wyznaczenia obrysów dwóch domów oraz doprowadzono przyłącze prądu docelowego (skrzynkę kablową) pod obsługę planowanych czterech budynków. Na nieruchomości nie wybudowano żadnych fundamentów ani ścian, nie ma budynków w stanie surowym. Uzyskano jedynie projekty i pozwolenia na wjazd, wodę oraz gaz.

Wszystkie wydatki Wnioskodawca opłacał z prywatnych środków jako osoba fizyczna i nigdy nie odliczał podatku VAT. Kontynuowanie inwestycji okazało się niemożliwe z uwagi na nagłe pogorszenie sytuacji finansowej oraz zdrowotnej. Wnioskodawca ma (…) lata i cierpi na ciężką, nieuleczalną chorobę (…). W 1991 r. w (…) przeszedł skomplikowaną operację wycięcia części jelita, co drastycznie rzutuje na jego komfort życia i uniemożliwia jakąkolwiek aktywność czy nadzór budowy. Wnioskodawca leczy się w kraju i za granicą, ponieważ kluczowe leki nie są stosowane w Polsce i musi sprowadzać je z zagranicy, co generuje ogromne, stałe koszty medyczne. Wnioskodawca został zmuszony do sprzedaży nieruchomości w obecnym stanie w jednym kawałku. Ogłoszenia na (…) są oznaczone jako prywatne. Na działce znajduje się stara tabliczka informacyjna z dawnej, wyrejestrowanej działalności pośrednictwa, umieszczona wyłącznie w celu kontaktu telefonicznego i nie pełni funkcji marketingu deweloperskiego. Wnioskodawca poszukuje wyłącznie jednego inwestora, który odkupi w całości tę niedokończoną inwestycję, aby odzyskać środki na kosztowne leczenie i utrzymanie na emeryturze. Na terenie nie powstała infrastruktura handlowa ani ogrodzenia poszczególnych budynków.

Uzupełnienie opisu stanu faktycznego

Od momentu zakupu w 1996 r. przedmiotowe działki były i są wykorzystywane wyłącznie do celów prywatnych. Przez pierwsze ponad 20 lat grunt stanowił nieużytek, puste pole i osobistą lokatę kapitału. Nie były na nim prowadzone żadne prace rolnicze, ogrodnicze ani budowlane. W 2017 r. grunt posłużył do formalnego rozpoczęcia prywatnej inwestycji emerytalnej (wyznaczenie geodezyjne domów, przyłącze prądu). W 2023 r. część terenu posłużyła do wydzielenia działek pod drogę publiczną na rzecz (…). W całym okresie posiadania (30 lat) działki nie służyły żadnej działalności gospodarczej, nie były towarem handlowym, nie generowały żadnego przychodu i służyły wyłącznie jako majątek osobisty Wnioskodawcy.

Przedmiotowe działki od momentu nabycia w 1996 r. do chwili obecnej nigdy nie były i nie są udostępniane, wynajmowane ani wydzierżawiane jakimkolwiek podmiotom trzecim lub osobom prywatnym na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub jakiejkolwiek innej umowy o podobnym charakterze. Grunt przez cały czas znajdował się i znajduje wyłącznie w posiadaniu i do osobistego użytku Wnioskodawcy. W związku z powyższym pytania szczegółowe nie dotyczą Wnioskodawcy – grunt nigdy nie przynosił przychodów z najmu, a Wnioskodawca nie wystawiał żadnych faktur.

Wszelkie dokumenty, w tym decyzja o warunkach zabudowy z dnia (…) 2017 r., decyzja o pozwoleniu na budowę z dnia (…) 2017 r., projekty i pozwolenia na wjazd, wodę, gaz oraz przyłącze prądu, zostały uzyskane przez Wnioskodawcę wyłącznie we własnym imieniu, na własne nazwisko i na własne potrzeby jako osoby fizycznej. Ich celem było umożliwienie realizacji prywatnych zamierzeń aprowizacyjnych (budowa domów na długoterminowy wynajem w celu zabezpieczenia bytu na starość wobec niskiej emerytury oraz budowa domu dla siebie).

Wnioskodawca nie uzyskał tych dokumentów na zlecenie jakiegokolwiek innego podmiotu, firmy, inwestora czy osoby trzeciej. Wszystkie procedury były inicjowane i opłacane osobiście przez Wnioskodawcę jako inwestora prywatnego.

Pytanie

Czy w opisanym stanie faktycznym sprzedaż działek nr 1/2 oraz nr 2/2 wraz z rozpoczętą wyłącznie formalnie budową (wyznaczenie geodezyjne i prąd) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT), czy też stanowi ona wyprzedaż majątku prywatnego podyktowaną stanem zdrowia, niepodlegającą pod ten podatek?

Pana stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawcy, planowana sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Stanowi ona wyprzedaż majątku osobistego. Fakt, że Wnioskodawca ponad 10 lat temu prowadził działalność deweloperską (zamkniętą stratą finansową w 2012 r.), a obecnie dorabia na 1/8 etatu jako pośrednik oraz jako stróż, nie czyni z niego profesjonalnego dewelopera w odniesieniu do gruntu posiadanego od 30 lat (od 1996 r.). Działka została kupiona w czasie, gdy Wnioskodawca nie miał żadnej wiedzy o branży nieruchomości, na stałe mieszkał za granicą, a licencję pośrednika uzyskał dopiero w 2007 r. Wszystkie dokumenty i decyzje urzędowe od początku były wystawiane wyłącznie na nazwisko osoby fizycznej, a wydatki były finansowane prywatnie bez odliczania podatku VAT. Zgoda na podział i bezpłatne oddanie działek pod drogę na rzecz (…) w 2023 r. oraz zrzeczenie się odszkodowania od miasta dobitnie świadczą o braku komercyjnego nastawienia. Co kluczowe, na działce nie podjęto realnych prac budowlanych (brak fundamentów, brak murów, jedynie wyznaczenie geodezyjne obiektów i docelowa skrzynka prądowa na 4 budynki), co wyklucza uznanie Wnioskodawcy za producenta czy handlowca gotowych obiektów. Oferta sprzedaży ma charakter prywatny (ogłoszenia na (…) jako osoba prywatna). Obecność starej tabliczki informacyjnej z nieistniejącej działalności służy wyłącznie celom kontaktowym i nie stanowi elementu zorganizowanego marketingu deweloperskiego. Wystawienie nieruchomości na sprzedaż w jednym kawałku jest bezpośrednim skutkiem ciężkich barier życiowych i zdrowotnych: wieku (…) lat, zdiagnozowanej nieuleczalnej choroby (…), przebytej operacji resekcji jelita w (…) w 1991 r. oraz konieczności finansowania nierefundowanego w Polsce leczenia zagranicznego przy jednoczesnej prognozie niskiej emerytury (wynikającej z luki składkowej i pobytu za granicą w latach 1989-2004). Sprzedaż ta jest jedyną możliwością pozyskania środków na egzystencję i leczenie. Działanie to nie nosi znamion zorganizowanej i ciągłej działalności gospodarczej.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przy czym na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

W oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ww. ustawy podlega opodatkowaniu, ale tylko taka, która wykonana jest przez podmiot, który w związku z jej realizacją występuje w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Należy wskazać, że zakres opodatkowania podatkiem VAT wyznacza nie tylko czynnik przedmiotowy – opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów lub odpłatne świadczenie usług, ale także czynnik podmiotowy – czynności muszą być wykonywane przez podatnika.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

W myśl art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Właściwym jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży opisanych działek istotne jest, czy w celu dokonania ich sprzedaży, podjął Pan bądź podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92, które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny, to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Z opisu sprawy wynika, że w dniach (…) 1996 r. i (…) 1996 r. nabył Pan prywatnie działki nr 1 i 2. Przez pierwsze 20 lat grunt stanowił nieużytek, puste pole i osobistą lokatę kapitału. Nie były na nim prowadzone żadne prace rolnicze, ogrodnicze ani budowlane.

Przedmiotowe działki od momentu nabycia w 1996 r. do chwili obecnej nie były i nie są udostępniane, wynajmowane ani wydzierżawiane jakimkolwiek podmiotom trzecim lub osobom prywatnym na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub jakiejkolwiek innej umowy o podobnym charakterze. Grunt nigdy nie przynosił przychodów z najmu. W całym okresie posiadania działki nie służyły żadnej działalności gospodarczej, nie były towarem handlowym, nie generowały żadnego przychodu i służyły wyłącznie jako Pana majątek osobisty.

W 2007 r. uzyskał Pan licencję pośrednika nieruchomości. W 2008 r. rozpoczął Pan działalność deweloperską i prowadził ją Pan przez około 5 lat (sprzedał Pan 5 domów). W 2012 r. wycofał się Pan z branży i nigdy do niej nie wrócił (mimo kodu PKD w rejestrach).

W 2017 r. grunt posłużył do formalnego rozpoczęcia prywatnej inwestycji emerytalnej (wyznaczenie geodezyjne domów, przyłącze prądu). W dniu (…) 2017 r. uzyskał Pan decyzję o pozwoleniu na budowę 4 domów w zabudowie bliźniaczej. Miała ona cel osobisty i aprowizacyjny. Zamierzał Pan wybudować ww. obiekty z myślą o długotrwałym wynajmie, jako źródło dochodu na starość, a w jednym zamieszkać osobiście.

W dniu (…) 2017 r. został wydany dziennik budowy. Zaawansowanie prac w terenie jest znikome: dokonano wyłącznie geodezyjnego wyznaczenia obrysów dwóch domów oraz doprowadzono przyłącze prądu docelowego (skrzynkę kablową) pod obsługę planowanych czterech budynków. Na nieruchomości nie wybudowano fundamentów ani ścian, nie ma budynków w stanie surowym. Uzyskano jedynie projekty i pozwolenia na wjazd, wodę oraz gaz. Decyzja o warunkach zabudowy z dnia (…) 2017 r., decyzja o pozwoleniu na budowę z dnia (…) 2017 r., projekty i pozwolenia na wjazd, wodę, gaz oraz przyłącze prądu zostały uzyskane przez Pana wyłącznie we własnym imieniu, na własne nazwisko i na własne potrzeby. Nie uzyskał Pan tych dokumentów na zlecenie jakiegokolwiek innego podmiotu. Wszystkie procedury były inicjowane i opłacane osobiście przez Pana jako inwestora prywatnego. Wszystkie wydatki opłacał Pan z prywatnych środków i nie odliczał Pan podatku VAT.

W 2023 r. część gruntu posłużyła do wydzielenia działek pod drogę publiczną na rzecz (…). Wydzielone pod drogę działki 1/1 i 2/1 przeszły na własność Gminy (…). W Pana posiadaniu pozostały działki 1/2 i 2/2.

Kontynuowanie inwestycji okazało się niemożliwe z uwagi na nagłe pogorszenie sytuacji finansowej oraz zdrowotnej. Został Pan zmuszony do sprzedaży nieruchomości w obecnym stanie w jednym kawałku. Ogłoszenia na portalach (…) są oznaczone jako prywatne. Na działce znajduje się stara tabliczka informacyjna z dawnej, wyrejestrowanej działalności pośrednictwa, umieszczona wyłącznie w celu kontaktu telefonicznego i nie pełni funkcji marketingu deweloperskiego. Poszukuje Pan wyłącznie jednego inwestora, który odkupi w całości tę niedokończoną inwestycję. Na terenie nie powstała infrastruktura handlowa ani ogrodzenia poszczególnych budynków.

Pana wątpliwości dotyczą tego, czy sprzedaż działek nr 1/2 i 2/2 wraz z rozpoczętą wyłącznie formalnie budową (wyznaczenie geodezyjne i prąd) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, czy też stanowi ona wyprzedaż majątku prywatnego, niepodlegającą pod ten podatek.

W przedmiotowej sprawie, należy ustalić, czy w odniesieniu do sprzedaży działek nr 1/2 i 2/2, będzie Pan spełniać przesłanki do uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług, w zakresie ww. czynności.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

W niniejszej sprawie istotne jest to, że zamierzał Pan wybudować cztery domy w zabudowie bliźniaczej z myślą o długotrwałym wynajmie. Grunt posłużył do rozpoczęcia przez Pana prywatnej inwestycji emerytalnej. Dokonał Pan geodezyjnego wyznaczenia obrysów dwóch domów oraz doprowadził przyłącze prądu docelowego pod obsługę planowanych czterech budynków. Uzyskał Pan projekty i pozwolenia na wjazd, wodę oraz gaz. Wszelkie dokumenty związane z budową, tj. decyzję o warunkach zabudowy, decyzję o pozwoleniu na budowę, pozwolenia na wjazd, wodę, gaz oraz przyłącze prądu uzyskał Pan we własnym imieniu, na własne nazwisko i na własne potrzeby. Wszystkie procedury były inicjowane i opłacane osobiście przez Pana jako inwestora prywatnego. Celem uzyskania ww. dokumentów i pozwoleń była budowa domów na długoterminowy wynajem w celu zabezpieczenia bytu na starość wobec niskiej emerytury. Nie bez znaczenia pozostaje również fakt, że przez 5 lat prowadził Pan działalność deweloperską. Przez ten czas nabył Pan wiedzę i doświadczenie w obszarze handlu nieruchomościami.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz przedstawiony opis sprawy, należy stwierdzić, że w analizowanej sprawie zachodzą okoliczności przesądzające o uznaniu dostawy działek nr 1/2 i 2/2, za dokonywaną w ramach prowadzonej działalności gospodarczej przez Pana działającego w charakterze podatnika VAT. Nie ulega wątpliwości, że zakres przygotowania przez Pana Nieruchomości do sprzedaży nie jest typowy do działań podejmowanych przez osoby fizyczne w zakresie zarządzania majątkiem osobistym – prywatnym.

Należy zaznaczyć, że z treści orzeczenia TSUE C-180/10 i C-180/11 wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i wszystkie okoliczności w jakich ją wykonano.

W analizowanej sprawie, podjęte przez Pana działania nie miały na celu wykorzystywania działek nr 1/2 i 2/2 do zaspokojenia wyłącznie potrzeb osobistych, tylko przygotowanie tej Nieruchomości do długoterminowego najmu, a co za tym idzie osiągania przychodów. Ponadto pozostałe czynności, które wykonał Pan wyłącznie z własnej inicjatywy, m.in. uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, pozwolenia na budowę czy projektów i pozwoleń na wjazd, wodę i gaz, doprowadzenie przyłączeń prądu pod obsługę planowanych czterech budynków bez wątpienia wskazują, iż nie są to działania mające na celu zaspokojenie Pana potrzeb prywatnych, tylko zwiększenie wartości/uatrakcyjnienie oraz przygotowanie działek do sprzedaży na rzecz osób trzecich. Działki poprzez uzyskanie warunków zabudowy dla budowy czterech budynków w zabudowie bliźniaczej, stały się dużo bardziej atrakcyjne dla potencjalnych nabywców oraz zyskały na wartości. Podjął Pan świadomie, z własnej woli wszelkie działania mając na celu wykorzystywanie działek nr 1/2 i 2/2 w celach gospodarczych (zarobkowych). Majątek ten nie był zatem wykorzystywany przez Pana wyłącznie w celach prywatnych w całym okresie posiadania.

Zatem, podjęte przez Pana działania świadczą o zorganizowanym charakterze sprzedaży. W konsekwencji, dokonując sprzedaży działek nr 1/2 i 2/2 nie będzie Pan korzystać z prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

Tym samym, w zakresie planowanej sprzedaży działek nr 1/2 i 2/2 będzie Pan działał jako podatnik podatku od towarów i usług, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, a sprzedaż ww. działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Pana stanowisko jest zatem nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego. Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Interpretacja dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług, w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.