0114-KDIP4-3.4012.416.2026.1.DK

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

26 czerwca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 26 czerwca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży niezabudowanych Nieruchomości.

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.  Zainteresowany będący stroną postępowania:

·      A.A.

2.  Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

·      B.B.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawcy, tj. Pan A.A. oraz Pani B.B. są małżeństwem i pozostają w ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej.

Pan A.A. prowadził do 30 stycznia 2026 r. działalność gospodarczą w zakresie handlu częściami samochodowymi pod nazwą (…) z siedzibą w (…) wpisaną do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej, NIP (…), REGON: (…), jednak w związku z osiągnięciem w roku 2023 wieku emerytalnego, zakończył w bieżącym roku działalność, wnosząc przedsiębiorstwo aportem do spółki (…) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością na podstawie aktu notarialnego z (…) 2026 r. Repertorium (…) przed Notariuszem (…).

Obecnie Pan A.A. nie prowadzi już działalności gospodarczej i nie jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Pani B.B. nigdy nie była czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Żaden z Wnioskodawców nie prowadzi i nigdy nie prowadził działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, działalności deweloperskiej, pośrednictwa w obrocie nieruchomościami ani działalności polegającej na profesjonalnym przygotowywaniu nieruchomości do sprzedaży.

W przeszłości oraz obecnie Pan A.A. prowadzi gospodarstwo rolne i posiada numer producenta rolnego w ARiMR, a żona do czasu przejścia na emeryturę posiadała status domownika w gospodarstwie męża.

4 października 2018 r. została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży, na podstawie której sprzedająca C.C. przyrzekła sprzedać Wnioskodawcom nieruchomości oznaczone numerami działek 1, 2/1, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 2/2, (…) za łączną cenę 450.000 zł. Następnie 15 listopada 2018 r. Wnioskodawcy nabyli do majątku wspólnego małżeńskiego gospodarstwo rolne składające się z nieruchomości rolnej położonej w obrębie (…), o obszarze 6,6114 ha, oznaczonej w ewidencji gruntów numerami działek 1, 2/1, 3, 4, 5, 6, 7, 8 i 9, dla której Sąd Rejonowy w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą Nr (…), zabudowanej 6 budynkami gospodarczymi, z których 4 przeznaczone były do rozbiórki oraz nieruchomości gruntowej położonej w obrębie (…) o obszarze 0,0800 ha, oznaczoną w ewidencji gruntów numerem działki 2/2, dla której Sąd Rejonowy w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą Nr (…), zabudowanej budynkami mieszkalnymi i gospodarczymi. Część ceny została sfinansowana kredytem hipotecznym w wysokości 300.000 zł. Nabycie było opodatkowane podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Sprzedająca w przedmiocie objętym umową nie była podatnikiem podatku od towarów i usług. Wnioskodawcy nie nabyli nieruchomości w celu jej dalszej odsprzedaży, podziału na działki budowlane ani prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. W chwili nabycia Wnioskodawcy nie planowali podziału nieruchomości i sprzedaży wydzielonych działek, a celem nabycia gospodarstwa rolnego było powiększenie posiadanego przez oboje małżonków gospodarstwa rolnego.

Nieruchomość nie została wprowadzona do działalności gospodarczej któregokolwiek z Wnioskodawców. Nie była ujęta w ewidencji środków trwałych, podatkowej księdze przychodów i rozchodów, ewidencji podatku od towarów i usług ani jakiejkolwiek dokumentacji księgowej związanej z działalnością gospodarczą. Wnioskodawcy nie odliczali podatku od towarów i usług przy nabyciu nieruchomości ani od późniejszych czynności dotyczących nieruchomości.

Po nabyciu nieruchomość była utrzymywana jako składnik majątku prywatnego Wnioskodawców. Grunty były koszone raz w roku. Koszenie było wykonywane m.in. w związku z wymogami uzyskiwania dopłat z ARiMR. Wnioskodawcy pobierali dopłaty z ARiMR. Poza koszeniem nie były prowadzone inne intensywne prace rolnicze.

28 stycznia 2019 r. Wnioskodawcy dokonali zgłoszeń dotyczących rozbiórki budynków gospodarczych znajdujących się na działce nr 1, które już na dzień zakupu oznaczone były przez sprzedającą jako do rozbiórki. Budynki te były w złym stanie technicznym i zagrażały bezpieczeństwu osób. Rozbiórka została wykonana systemem gospodarczym, we własnym zakresie. Celem rozbiórki było usunięcie obiektów niebezpiecznych i uporządkowanie nieruchomości. Po rozbiórce teren nie był utwardzany, ani grodzony.

Następnie Pan A.A. występował o decyzje dotyczące warunków zabudowy dla części posiadanych gruntów. Decyzje te były związane z prywatnymi planami Wnioskodawców, w szczególności z zamiarem budowy domu jednorodzinnego na własne cele mieszkaniowe oraz zabezpieczeniem możliwości budowy 2 domów w przyszłości przez synów Wnioskodawców, po to by zabezpieczyć możliwość racjonalnego korzystania z majątku rodzinnego, w związku ze zbliżającym się wiekiem emerytalnym, a także w związku z planowanymi zmianami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wnioskodawcy obawiali się, że zmiany planistyczne mogą ograniczyć możliwość przyszłej zabudowy części posiadanych gruntów.

8 sierpnia 2019 r. wydano decyzję nr (…) o warunkach zabudowy dla Pana A.A., dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego na działce nr 5. Decyzja ta była związana z zamiarem budowy domu na własne cele mieszkaniowe.

21 stycznia 2020 r. wydano decyzję nr (…) o warunkach zabudowy dla Pana A.A. dla inwestycji polegającej na budowie dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych oraz dwóch budynków gospodarczych w zabudowie zagrodowej na działce nr 3. Decyzja ta również była związana z prywatnymi planami dotyczącymi możliwości przyszłej zabudowy przez dzieci Wnioskodawców.

Trzy lata później, kiedy plany dzieci uległy zmianie, podjęto decyzję o scaleniu działek i 2 lutego 2023 r. złożono zawiadomienie o scaleniu działek 3, 4, 5, 6, 7 w jedną działkę o numerze 10 o łącznej powierzchni 41.200 m².

3 sierpnia 2023 r. złożono zawiadomienie o podziale działki 10 na działki 10/1 oraz 10/2 o powierzchni odpowiednio 3.025 m² oraz 38.200 m². Działka nr 10/1 została wydzielona jako droga wewnętrzna. Wydzielenie działki 10/1 jako drogi miało charakter geodezyjny i techniczny, ponieważ było konieczne dla zapewnienia prawidłowego dostępu do poszczególnych części nieruchomości, w tym do działki, na której Wnioskodawcy budują obecnie własny dom.

15 kwietnia 2024 r. wydano decyzję nr (…) o warunkach zabudowy dla Pana A.A., dla inwestycji polegającej na budowie czterech budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z infrastrukturą techniczną na części działki nr 10/2. Wnioskodawcy wskazują, że decyzja ta była związana z planowaną cały czas budową własnego domu jednorodzinnego oraz z koniecznością wyodrębnienia odpowiedniej działki dla planowanej inwestycji prywatnej. Uzyskanie warunków zabudowy dla pozostałych działek było podyktowane ryzykiem zmian miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, które mogłyby uniemożliwić uzyskanie warunków zabudowy w przyszłości, ale również z powodu warunków podyktowanych przez Wójta Gminy (…).

26 września 2024 r. wydano decyzję nr (…), zatwierdzającą projekt zagospodarowania terenu, projekt architektoniczno-budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz z przyłączem kanalizacji sanitarnej ze zbiornikiem na ścieki oraz przyłączem energetycznym na działce nr 10/2. Budowa domu została rozpoczęta przez Wnioskodawców w październiku 2024 r. Projekt budowlany został wykonany wyłącznie dla jednego domu i został sfinansowany przez Wnioskodawców. Dom ten jest budowany na własne cele mieszkaniowe.

Następnie decyzją z 18 lutego 2025 r. zatwierdzono podział działki nr 10/2 na działki nr 10/3 o pow. 0,1439 ha, 10/4 o pow. 0,1001 ha, 10/5 o pow. 0,1260 ha, 10/6 o pow. 0,1304 ha oraz 10/7 o pow. 3,3200 ha. Działka nr 10/3 stała się działką przeznaczoną na własne cele mieszkaniowe Wnioskodawców, na której realizowana jest budowa domu Wnioskodawców.

Działka nr 10/7 została następnie objęta planem dalszego podziału, w wyniku którego powstały kolejne działki nr 10/8-10/16. Wszystkie działki przeznaczone do sprzedaży powstały lub powstaną wyłącznie z dawnej działki nr 10/2.

Wnioskodawcy planują obecnie sprzedaż działek nr 10/4, 10/5, 10/6, co jest przedmiotem niniejszego wniosku oraz nie wykluczają w dalszej przyszłości sprzedaży działek 10/8-10/16. Działka nr 10/1 będzie stanowiła drogę wewnętrzną dla sprzedawanych działek. W przypadku sprzedaży poszczególnych działek Wnioskodawcy będą sprzedawać również odpowiednie udziały w działce nr 10/1, wyłącznie w celu zapewnienia nabywcom dostępu do nabywanych działek.

Wyodrębnienie działek 10/4, 10/5, 10/6 oraz działek 10/8-10/16 nie było połączone z ich uzbrojeniem, wykonaniem indywidualnych przyłączy, budową lub utwardzeniem dróg, przygotowaniem projektów budowlanych dla nabywców, udzieleniem nabywcom pełnomocnictw ani prowadzeniem profesjonalnej kampanii marketingowej. Wnioskodawcy nie zamierzają również w przyszłości uzbrajać działek przeznaczonych do sprzedaży, wykonywać indywidualnych przyłączy, budować ani utwardzać dróg wewnętrznych, przygotowywać projektów budowlanych dla nabywców, udzielać nabywcom pełnomocnictw ani prowadzić profesjonalnej akcji marketingowej.

Działka nr 10/1 nie została utwardzona. Wnioskodawcy nie budowali infrastruktury drogowej, nie wykonywali zjazdów ani innych urządzeń charakterystycznych dla przygotowania terenu pod inwestycję deweloperską.

Wnioskodawcy dokonali ogólnej niwelacji terenu. Niwelacja została wykonana przez Pana A.A. we własnym zakresie. Miała ona charakter porządkowy i była związana z uporządkowaniem posiadanej nieruchomości. Niwelacja nie wiązała się z wykonaniem infrastruktury technicznej, budową drogi, utwardzeniem drogi, ogrodzeniem działek, wykonaniem zjazdów ani przygotowaniem działek pod konkretną inwestycję deweloperską.

Działki 10/4, 10/5, 10/6 oraz działki 10/8-10/16 nie mają wykonanych indywidualnych przyłączy wodociągowych, kanalizacyjnych, ani energetycznych. Na moment składania wniosku doprowadzono energię elektryczną wyłącznie do działki nr 10/3, czyli działki pozostającej własnością Wnioskodawców, na której trwa budowa domu Wnioskodawców.

Wnioskodawcy planują doprowadzenie wody w związku z budową własnego domu na działce nr 10/3. Doprowadzenie wody ma przebiegać przez działkę nr 10/1 (działkę wydzieloną jako droga wewnętrzna). Rozwiązanie to zostało wybrane z przyczyn użytkowych, technicznych i ekonomicznych. W przyszłości ewentualni nabywcy działek będą mogli, na własny koszt i we własnym zakresie, wykonać przyłączenia do przewodu przebiegającego w drodze wewnętrznej, o ile będzie to technicznie i prawnie możliwe. Wnioskodawcy nie będą pobierać od przyszłych nabywców zwrotu kosztów wykonania przewodu wodnego ani odrębnego wynagrodzenia za możliwość przyłączenia się do niego.

Działki przeznaczone do sprzedaży nie będą sprzedawane jako działki uzbrojone. Nie będą posiadały indywidualnych przyłączy. W ogłoszeniach sprzedaży może pojawić się informacja o wydanych warunkach zabudowy oraz o możliwości doprowadzenia mediów, jednak informacja ta będzie miała charakter opisowy i będzie dotyczyła stanu prawnego lub technicznego nieruchomości. Wnioskodawcy nie będą oferować działek jako profesjonalnie przygotowanego produktu inwestycyjnego ani jako działek uzbrojonych.

20 czerwca 2025 r., wyodrębniono księgę wieczystą dla działki nr 10/2 o powierzchni 38.200 m², powstałej w związku z wcześniejszymi czynnościami geodezyjnymi dotyczącymi nieruchomości. Dla działki tej prowadzona jest księga wieczysta nr (…). Czynność miała charakter formalnoprawny i porządkujący.

Przed wszystkim Wnioskodawcy nie zakładali odrębnych ksiąg wieczystych dla pozostałych działek przeznaczonych do sprzedaży, chyba że będzie to wymagane przepisami prawa lub praktyką notarialną przy zawieraniu umów sprzedaży.

25 czerwca 2025 r. został złożony wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla działek nr 10/4, 10/5 oraz 10/6. Na dzień składania niniejszego wniosku o interpretację postępowanie w tej sprawie pozostaje w toku.

15 października 2025 r. został złożony wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla działek nr 10/12, 10/13, 10/14, 10/15 oraz 10/16. Na dzień składania niniejszego wniosku o interpretację postępowanie w tej sprawie również pozostaje w toku.

Wnioskodawcy wskazują, że samo wystąpienie o ustalenie warunków zabudowy miało na celu ustalenie dopuszczalnego sposobu zagospodarowania poszczególnych części nieruchomości oraz uporządkowanie wiedzy Wnioskodawców co do możliwości korzystania z majątku prywatnego. Złożenie tych wniosków nie było połączone z rozpoczęciem robót budowlanych na działkach przeznaczonych do sprzedaży, uzbrojeniem tych działek, wykonaniem indywidualnych przyłączy, utwardzeniem drogi wewnętrznej, przygotowaniem projektów budowlanych dla nabywców, udzieleniem nabywcom pełnomocnictw ani zawieraniem umów przedwstępnych.

Ewentualne decyzje o warunkach zabudowy, jeżeli zostaną wydane, będą określały jedynie dopuszczalny sposób zagospodarowania nieruchomości w świetle przepisów planistycznych.

23 października 2025 r. wydano decyzję nr (…) o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego dotyczącą budowy sieci wodociągowej oraz sieci kanalizacji sanitarnej na działkach 1, 10/1, 10/3, 10/4, 10/5, 10/6 i 10/7 położonych w obrębie geodezyjnym (…). Wnioskodawcy wyjaśniają, że w praktyce ich zamiarem jest doprowadzenie wody w związku z budową własnego domu na działce nr 10/3. Realizacja tej inwestycji jest obecnie w fazie projektowania sieci wodociągowo-kanalizacyjnej.

Na dzień składania wniosku Wnioskodawcy nie zawierali umów przedwstępnych dotyczących sprzedaży działek 10/4, 10/5, 10/6, nie pobierali zaliczek, zadatków ani opłat rezerwacyjnych. Nie udzielali i nie zamierzają udzielać przyszłym nabywcom pełnomocnictw do działania w ich imieniu. Nie udzielali i nie zamierzają udzielać przyszłym nabywcom zgód na dysponowanie działkami na cele budowlane przed sprzedażą. Przyszli nabywcy nie będą występować w imieniu Wnioskodawców o decyzje administracyjne, pozwolenia, uzgodnienia, warunki techniczne ani przyłącza.

Na moment składania wniosku Wnioskodawcy prowadzą jedynie wstępne rozmowy z jedną osobą fizyczną zainteresowaną nabyciem działki nr 10/4 na własne cele mieszkaniowe. Działka ta sąsiaduje z rozpoczętą budową domu jednorodzinnego Wnioskodawców. Rozmowy te nie doprowadziły do zawarcia umowy przedwstępnej. Nie pobrano zaliczki ani zadatku. Nie udzielono tej osobie żadnego pełnomocnictwa ani zgody na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane. Ewentualna sprzedaż działek będzie prowadzona przez Wnioskodawców wspólnie, jako małżonków będących właścicielami nieruchomości w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej. Planowana sprzedaż będzie następować na rzecz osób fizycznych.

Wnioskodawcy nie korzystali i nie zamierzają korzystać z usług biura nieruchomości, pośrednika, firmy marketingowej ani doradcy inwestycyjnego. Nie przygotowywali folderów reklamowych, wizualizacji, koncepcji osiedla, strony internetowej ani profesjonalnych materiałów sprzedażowych. Nie prowadzili i nie będą prowadzić kampanii reklamowych, reklam sponsorowanych ani innych zorganizowanych działań marketingowych. O zamiarze sprzedaży będą informować wyłącznie przez zwykłe prywatne ogłoszenia.

Wnioskodawcy ponownie podkreślają, że nie nabywali nieruchomości w celu jej dalszej odsprzedaży. W przeszłości sprzedali jedną działkę nr 11 w (…), nabytą w 2006 r. i sprzedaną w 2021 r. Transakcja ta nie była objęta podatkiem od towarów i usług ani interpretacją indywidualną.

Poza tą transakcją Wnioskodawcy nie sprzedawali innych nieruchomości. Wnioskodawcy nie planują nabywania żadnych nieruchomości w celu ich dalszej odsprzedaży.

Środki uzyskane ze sprzedaży działek zostaną przeznaczone na zabezpieczenie emerytalne oraz potrzeby własne Wnioskodawców - wykończenie budowanego domu mieszkalnego. Sprzedaż nie będzie służyła finansowaniu działalności gospodarczej, nabywaniu kolejnych nieruchomości w celu ich odsprzedaży ani prowadzeniu zorganizowanego obrotu nieruchomościami.

Pytanie

Czy w związku z planowaną sprzedażą działek nr 10/4, 10/5, 10/6 wraz z udziałami w działce nr 10/1 stanowiącej drogę wewnętrzną, powstałych z nieruchomości nabytej przez Wnioskodawców w 2018 r. do majątku wspólnego małżeńskiego, Wnioskodawcy będą działać jako podatnicy podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, a w konsekwencji czy planowana sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Stanowisko Zainteresowanych

Zdaniem Wnioskodawców, planowana sprzedaż działek nr 10/4, 10/5, 10/6 wraz z udziałami w działce nr 10/1 stanowiącej drogę wewnętrzną nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ przy tej sprzedaży Wnioskodawcy nie będą działali jako podatnicy podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

Przy ocenie planowanej sprzedaży kluczowe znaczenie ma rozróżnienie pomiędzy zwykłym wykonywaniem prawa własności a aktywnością w zakresie obrotu nieruchomościami, angażującą środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców lub usługodawców. Samo to, że grunt stanowi teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o podatku od towarów i usług, nie przesądza jeszcze o opodatkowaniu sprzedaży podatkiem od towarów i usług. Warunkiem opodatkowania jest bowiem to, aby dostawy dokonał podmiot działający przy tej konkretnej czynności jako podatnik podatku od towarów i usług.

Powyższe wynika z wyroku TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, Jarosław Słaby oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć, (ECLI:EU:C:2011:589). Trybunał wskazał, że osoba fizyczna sprzedająca grunty przeznaczone pod zabudowę nie staje się podatnikiem podatku od towarów i usług, jeżeli sprzedaż mieści się w zarządzie majątkiem prywatnym. Podatnikiem może być natomiast wtedy, gdy podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez profesjonalnych handlowców, np. uzbrojenie terenu, intensywny marketing lub działania charakterystyczne dla przedsiębiorcy.

Wnioskodawcy nie podejmowali takiej aktywności. Nie uzbroili działek przeznaczonych do sprzedaży, nie wykonali indywidualnych przyłączy, nie utwardzili drogi wewnętrznej, nie przygotowali projektów budowlanych dla nabywców, nie udzielili i nie zamierzają udzielać pełnomocnictw ani zgód na dysponowanie nieruchomościami na cele budowlane przed sprzedażą, nie zawarli umów przedwstępnych i nie prowadzą profesjonalnej kampanii marketingowej. Planowana sprzedaż będzie dotyczyła składników majątku nabytego w 2018 r. jako gospodarstwo rolne, a nie nieruchomości nabytej w celu odsprzedaży.

Wnioskodawcy mają świadomość wyroku TSUE z 3 kwietnia 2025 r. w sprawie C-213/24, Grzera, dotyczącego sprzedaży gruntu przez małżonków oraz przygotowania sprzedaży przez profesjonalnego pełnomocnika. Wyrok ten nie zmienia oceny niniejszej sprawy na niekorzyść Wnioskodawców, ponieważ Wnioskodawcy nie zlecili przygotowania sprzedaży profesjonalnemu podmiotowi, nie udzielali pełnomocnictw, nie korzystają z pośredników, a czynności dotyczące nieruchomości mają charakter porządkujący i rodzinny. Jednocześnie, nawet gdyby organ analizował sprzedaż majątku wspólnego małżonków jako czynność wykonywaną przez jeden podmiot w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, to brak jest materialnej przesłanki działalności gospodarczej: brak aktywnych działań podobnych do działań handlowca.

Wydzielenie drogi wewnętrznej i uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy nie powinny być oceniane w oderwaniu od całokształtu okoliczności. Czynności te były związane z racjonalnym korzystaniem z majątku rodzinnego, budową własnego domu oraz zabezpieczeniem możliwości korzystania z nieruchomości wobec zmian planistycznych. Nie były połączone z uzbrojeniem działek, przygotowaniem infrastruktury dla nabywców, prowadzeniem akcji marketingowej ani innymi działaniami typowymi dla dewelopera lub profesjonalnego handlowca nieruchomościami.

W ocenie Wnioskodawców planowana sprzedaż będzie stanowiła czynność z zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Wnioskodawcy nabyli nieruchomość w 2018 r. jako gospodarstwo rolne, do majątku wspólnego małżeńskiego, w celu prowadzenia działalności rolniczej. Nieruchomość nie została nabyta w celu dalszej odsprzedaży ani w celu prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Zgodnie natomiast z art. 15 ust. 2 wspomnianej ustawy działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym działalność rolników, a także wykorzystywanie towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Sama sprzedaż nieruchomości przez osobę fizyczną nie oznacza jeszcze, że sprzedający działa jako podatnik podatku od towarów i usług. Dla uznania osoby fizycznej za podatnika podatku od towarów i usług konieczne jest stwierdzenie, że jej aktywność przy sprzedaży nieruchomości przybrała postać działalności gospodarczej, w szczególności działalności handlowej, porównywalnej z aktywnością profesjonalnych podmiotów zajmujących się obrotem nieruchomościami.

W niniejszej sprawie taka sytuacja nie występuje. Wnioskodawcy nie podejmowali działań charakterystycznych dla profesjonalnych handlowców nieruchomościami.

Planowana sprzedaż nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej. Wnioskodawcy nie prowadzą działalności w zakresie obrotu nieruchomościami, nie nabyli nieruchomości w celu odsprzedaży, nie podejmowali zorganizowanych i ciągłych działań charakterystycznych dla przedsiębiorców zajmujących się handlem nieruchomościami, a środki ze sprzedaży mają zostać przeznaczone na zabezpieczenie emerytalne oraz potrzeby własne.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Na mocy art. 8 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Zatem, w świetle powołanych powyżej przepisów zbycie nieruchomości (gruntów oraz udziałów w nich) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795).

Zgodnie z art. 195 wyżej powołanej ustawy Kodeks cywilny:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Zgodnie z art. 196 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Na podstawie art. 196 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Przepis art. 198 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że:

Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 236), zwanej dalej „Kodeksem rodzinnym i opiekuńczym”.

Na mocy art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

Na podstawie art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Jak stanowi art. 36 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Jak wynika z art. 36 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W akcie notarialnym dokumentującym nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Ustawa o podatku od towarów i usług nie wymienia małżonków jako odrębnej kategorii podatników. Stwarza to dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Żaden z przepisów ustawy nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokona czynności podlegającej opodatkowaniu.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ww. ustawy bądź świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu, ale tylko taka, która wykonana jest przez podmiot, który w związku z jej realizacją występuje w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zdefiniowane zostały w art. 15 ust. 1 i ust. 2 tej ustawy.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy:

Jeżeli, przedmiotem dostawy jest majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług w okolicznościach wskazanych w art. 15 ustawy będzie ten małżonek, który dokonuje dostawy we własnym imieniu (który jest stroną czynności prawnej) – jako podatnik VAT.

W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.

Jak wynika z art. 15 ust. 2 ustawy:

W świetle powyższego stwierdzić należy, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego przez osobę fizyczną stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Zatem, podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym przypadku nieruchomości, jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności handlowej.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92, które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny, to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ww. ustawa Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego:

Z opisu sprawy wynika, że są Państwo małżeństwem i pozostają w ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej. Pan A.A. prowadził do 30 stycznia 2026 r. działalność gospodarczą w zakresie handlu częściami samochodowymi, jednak w związku z osiągnięciem w 2023 roku wieku emerytalnego, zakończył w bieżącym roku działalność, wnosząc przedsiębiorstwo aportem do spółki z ograniczoną odpowiedzialnością na podstawie aktu notarialnego. Obecnie Pan A.A. nie prowadzi już działalności gospodarczej i nie jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Pani B.B. nigdy nie była czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Żadne z Państwa nie prowadzi i nigdy nie prowadziło działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, działalności deweloperskiej, pośrednictwa w obrocie nieruchomościami ani działalności polegającej na profesjonalnym przygotowywaniu nieruchomości do sprzedaży. W przeszłości oraz obecnie Pan A.A. prowadzi gospodarstwo rolne i posiada numer producenta rolnego w ARiMR, a żona do czasu przejścia na emeryturę posiadała status domownika w gospodarstwie męża.

4 października 2018 r. została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży, na podstawie której sprzedająca C.C. przyrzekła sprzedać Państwu nieruchomości oznaczone numerami działek 1, 2/1, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 2/2. Następnie 15 listopada 2018 r. nabyli Państwo do majątku wspólnego małżeńskiego gospodarstwo rolne składające się z nieruchomości rolnej oznaczonej w ewidencji gruntów numerami działek 1, 2/1, 3, 4, 5, 6, 7, 8 i 9, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą, zabudowanej 6 budynkami gospodarczymi, z których 4 przeznaczone były do rozbiórki oraz nieruchomości gruntowej oznaczonej w ewidencji gruntów numerem działki 2/2, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą, zabudowanej budynkami mieszkalnymi i gospodarczymi. Nabycie było opodatkowane podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Sprzedająca w przedmiocie objętym umową nie była podatnikiem podatku od towarów i usług. Nie nabyli Państwo nieruchomości w celu jej dalszej odsprzedaży, podziału na działki budowlane ani prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. W chwili nabycia nie planowali Państwo podziału nieruchomości i sprzedaży wydzielonych działek, a celem nabycia gospodarstwa rolnego było powiększenie posiadanego przez oboje małżonków gospodarstwa rolnego.

Nieruchomość nie została wprowadzona do działalności gospodarczej któregokolwiek z Państwa. Nie była ujęta w ewidencji środków trwałych, podatkowej księdze przychodów i rozchodów, ewidencji podatku od towarów i usług ani jakiejkolwiek dokumentacji księgowej związanej z działalnością gospodarczą. Nie odliczali Państwo podatku od towarów i usług przy nabyciu nieruchomości ani od późniejszych czynności dotyczących nieruchomości.

Po nabyciu nieruchomość była utrzymywana jako składnik Państwa majątku prywatnego. Grunty były koszone raz w roku. Poza koszeniem nie były prowadzone inne intensywne prace rolnicze.

28 stycznia 2019 r. dokonali Państwo zgłoszeń dotyczących rozbiórki budynków gospodarczych znajdujących się na działce nr 1, które już na dzień zakupu oznaczone były przez sprzedającą jako do rozbiórki. Budynki te były w złym stanie technicznym i zagrażały bezpieczeństwu osób. Rozbiórka została wykonana systemem gospodarczym, we własnym zakresie. Celem rozbiórki było usunięcie obiektów niebezpiecznych i uporządkowanie nieruchomości. Po rozbiórce teren nie był utwardzany, ani grodzony.

Następnie Pan A.A. występował o decyzje dotyczące warunków zabudowy dla części posiadanych gruntów. Decyzje te były związane z Państwa prywatnymi planami, w szczególności z zamiarem budowy domu jednorodzinnego na własne cele mieszkaniowe oraz zabezpieczeniem możliwości budowy 2 domów w przyszłości przez Państwa synów, po to by zabezpieczyć możliwość racjonalnego korzystania z majątku rodzinnego, w związku ze zbliżającym się wiekiem emerytalnym, a także w związku z planowanymi zmianami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Obawiali się Państwo, że zmiany planistyczne mogą ograniczyć możliwość przyszłej zabudowy części posiadanych gruntów.

8 sierpnia 2019 r. wydano decyzję o warunkach zabudowy dla Pana A.A., dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego na działce nr 5. Decyzja ta była związana z zamiarem budowy domu na własne cele mieszkaniowe.

21 stycznia 2020 r. wydano decyzję o warunkach zabudowy dla Pana A.A. dla inwestycji polegającej na budowie dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych oraz dwóch budynków gospodarczych w zabudowie zagrodowej na działce nr 3. Decyzja ta również była związana z prywatnymi planami dotyczącymi możliwości przyszłej zabudowy przez Państwa dzieci.

Trzy lata później, kiedy plany dzieci uległy zmianie, podjęto decyzję o scaleniu działek i 2 lutego 2023 r. złożono zawiadomienie o scaleniu działek 3, 4, 5, 6, 7 w jedną działkę o numerze 10 o łącznej powierzchni 41.200 m².

3 sierpnia 2023 złożono zawiadomienie o podziale działki 10 na działki 10/1 oraz 10/2 o powierzchni odpowiednio 3.025 m² oraz 38.200 m². Działka nr 10/1 została wydzielona jako droga wewnętrzna. Wydzielenie działki 10/1 jako drogi miało charakter geodezyjny i techniczny, ponieważ było konieczne dla zapewnienia prawidłowego dostępu do poszczególnych części nieruchomości, w tym do działki, na której budują Państwo obecnie własny dom.

15 kwietnia 2024 r. wydano decyzję o warunkach zabudowy dla Pana A.A., dla inwestycji polegającej na budowie czterech budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z infrastrukturą techniczną na części działki nr 10/2. Wskazują Państwo, że decyzja ta była związana z planowaną cały czas budową własnego domu jednorodzinnego oraz z koniecznością wyodrębnienia odpowiedniej działki dla planowanej inwestycji prywatnej. Uzyskanie warunków zabudowy dla pozostałych działek było podyktowane ryzykiem zmian miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, które mogłyby uniemożliwić uzyskanie warunków zabudowy w przyszłości, ale również z powodu warunków podyktowanych przez Wójta Gminy.

26 września 2024 r. wydano decyzję zatwierdzającą projekt zagospodarowania terenu, projekt architektoniczno-budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz z przyłączem kanalizacji sanitarnej ze zbiornikiem na ścieki oraz przyłączem energetycznym na działce nr 10/2. Budowa domu została rozpoczęta przez Państwa w październiku 2024 r. Projekt budowlany został wykonany wyłącznie dla jednego domu i został sfinansowany przez Państwa. Dom ten jest budowany na własne cele mieszkaniowe.

Następnie decyzją z 18 lutego 2025 r. zatwierdzono podział działki nr 10/2 na działki nr 10/3 o pow. 0,1439 ha, 10/4 o pow. 0,1001 ha, 10/5 o pow. 0,1260 ha, 10/6 o pow. 0,1304 ha oraz 10/7 o pow. 3,3200 ha. Działka nr 10/3 stała się działką przeznaczoną na Państwa własne cele mieszkaniowe, na której realizowana jest budowa Państwa domu.

Działka nr 10/7 została następnie objęta planem dalszego podziału, w wyniku którego powstały kolejne działki nr 10/8-10/16. Wszystkie działki przeznaczone do sprzedaży powstały lub powstaną wyłącznie z dawnej działki nr 10/2.

Planują Państwo obecnie sprzedaż działek nr 10/4, 10/5, 10/6, co jest przedmiotem niniejszego wniosku oraz nie wykluczają w dalszej przyszłości sprzedaży działek 10/8-10/16. Działka nr 10/1 będzie stanowiła drogę wewnętrzną dla sprzedawanych działek. W przypadku sprzedaży poszczególnych działek będą Państwo sprzedawać również odpowiednie udziały w działce nr 10/1, wyłącznie w celu zapewnienia nabywcom dostępu do nabywanych działek.

Wyodrębnienie działek 10/4, 10/5, 10/6 oraz działek 10/8-10/16 nie było połączone z ich uzbrojeniem, wykonaniem indywidualnych przyłączy, budową lub utwardzeniem dróg, przygotowaniem projektów budowlanych dla nabywców, udzieleniem nabywcom pełnomocnictw ani prowadzeniem profesjonalnej kampanii marketingowej. Nie zamierzają Państwo również w przyszłości uzbrajać działek przeznaczonych do sprzedaży, wykonywać indywidualnych przyłączy, budować ani utwardzać dróg wewnętrznych, przygotowywać projektów budowlanych dla nabywców, udzielać nabywcom pełnomocnictw ani prowadzić profesjonalnej akcji marketingowej.

Działka nr 10/1 nie została utwardzona. Nie budowali Państwo infrastruktury drogowej, nie wykonywali zjazdów ani innych urządzeń charakterystycznych dla przygotowania terenu pod inwestycję deweloperską.

Dokonali Państwo ogólnej niwelacji terenu. Niwelacja została wykonana przez Pana A.A. we własnym zakresie. Miała ona charakter porządkowy i była związana z uporządkowaniem posiadanej nieruchomości. Niwelacja nie wiązała się z wykonaniem infrastruktury technicznej, budową drogi, utwardzeniem drogi, ogrodzeniem działek, wykonaniem zjazdów ani przygotowaniem działek pod konkretną inwestycję deweloperską.

Działki 10/4, 10/5, 10/6 oraz działki 10/8-10/16 nie mają wykonanych indywidualnych przyłączy wodociągowych, kanalizacyjnych, ani energetycznych. Na moment składania wniosku doprowadzono energię elektryczną wyłącznie do działki nr 10/3, czyli działki pozostającej Państwa własnością, na której trwa budowa Państwa domu.

Planują Państwo doprowadzenie wody w związku z budową własnego domu na działce nr 10/3. Doprowadzenie wody ma przebiegać przez działkę nr 10/1 - działkę wydzieloną jako droga wewnętrzna. Rozwiązanie to zostało wybrane z przyczyn użytkowych, technicznych i ekonomicznych. W przyszłości ewentualni nabywcy działek będą mogli, na własny koszt i we własnym zakresie, wykonać przyłączenia do przewodu przebiegającego w drodze wewnętrznej, o ile będzie to technicznie i prawnie możliwe. Nie będą Państwo pobierać od przyszłych nabywców zwrotu kosztów wykonania przewodu wodnego ani odrębnego wynagrodzenia za możliwość przyłączenia się do niego.

Działki przeznaczone do sprzedaży nie będą sprzedawane jako działki uzbrojone. Nie będą posiadały indywidualnych przyłączy. W ogłoszeniach sprzedaży może pojawić się informacja o wydanych warunkach zabudowy oraz o możliwości doprowadzenia mediów, jednak informacja ta będzie miała charakter opisowy i będzie dotyczyła stanu prawnego lub technicznego nieruchomości. Nie będą Państwo oferować działek jako profesjonalnie przygotowanego produktu inwestycyjnego ani jako działek uzbrojonych.

20 czerwca 2025 r., wyodrębniono księgę wieczystą dla działki nr 10/2 o powierzchni 38.200 m², powstałej w związku z wcześniejszymi czynnościami geodezyjnymi dotyczącymi nieruchomości. Dla działki tej prowadzona jest księga wieczysta. Czynność miała charakter formalnoprawny i porządkujący. Przed wszystkim nie zakładali Państwo odrębnych ksiąg wieczystych dla pozostałych działek przeznaczonych do sprzedaży, chyba że będzie to wymagane przepisami prawa lub praktyką notarialną przy zawieraniu umów sprzedaży.

25 czerwca 2025 r. został złożony wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla działek nr 10/4, 10/5 oraz 10/6. Na dzień składania niniejszego wniosku o interpretację postępowanie w tej sprawie pozostaje w toku.

Wskazują Państwo, że samo wystąpienie o ustalenie warunków zabudowy miało na celu ustalenie dopuszczalnego sposobu zagospodarowania poszczególnych części nieruchomości oraz uporządkowanie Państwa wiedzy co do możliwości korzystania z majątku prywatnego. Złożenie tych wniosków nie było połączone z rozpoczęciem robót budowlanych na działkach przeznaczonych do sprzedaży, uzbrojeniem tych działek, wykonaniem indywidualnych przyłączy, utwardzeniem drogi wewnętrznej, przygotowaniem projektów budowlanych dla nabywców, udzieleniem nabywcom pełnomocnictw ani zawieraniem umów przedwstępnych. Ewentualne decyzje o warunkach zabudowy, jeżeli zostaną wydane, będą określały jedynie dopuszczalny sposób zagospodarowania nieruchomości w świetle przepisów planistycznych.

23 października 2025 r. wydano decyzję o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego dotyczącą budowy sieci wodociągowej oraz sieci kanalizacji sanitarnej na działkach 1, 10/1, 10/3, 10/4, 10/5, 10/6 i 10/7. Wyjaśniają Państwo, że w praktyce Państwa zamiarem jest doprowadzenie wody w związku z budową własnego domu na działce nr 10/3. Realizacja tej inwestycji jest obecnie w fazie projektowania sieci wodociągowo-kanalizacyjnej.

Na dzień składania wniosku nie zawierali Państwo umów przedwstępnych dotyczących sprzedaży działek 10/4, 10/5, 10/6, nie pobierali zaliczek, zadatków ani opłat rezerwacyjnych. Nie udzielali i nie zamierzają udzielać przyszłym nabywcom pełnomocnictw do działania w ich imieniu. Nie udzielali i nie zamierzają udzielać przyszłym nabywcom zgód na dysponowanie działkami na cele budowlane przed sprzedażą. Przyszli nabywcy nie będą występować w Państwa imieniu o decyzje administracyjne, pozwolenia, uzgodnienia, warunki techniczne ani przyłącza.

Ewentualna sprzedaż działek będzie prowadzona przez Państwa wspólnie, jako małżonków będących właścicielami nieruchomości w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej. Planowana sprzedaż będzie następować na rzecz osób fizycznych.

Nie korzystali Państwo i nie zamierzają korzystać z usług biura nieruchomości, pośrednika, firmy marketingowej ani doradcy inwestycyjnego. Nie przygotowywali folderów reklamowych, wizualizacji, koncepcji osiedla, strony internetowej ani profesjonalnych materiałów sprzedażowych. Nie prowadzili i nie będą prowadzić Państwo kampanii reklamowych, reklam sponsorowanych ani innych zorganizowanych działań marketingowych. O zamiarze sprzedaży będą Państwo informować wyłącznie przez zwykłe prywatne ogłoszenia.

Podkreślają Państwo, że nie nabywali nieruchomości w celu jej dalszej odsprzedaży. W przeszłości sprzedali Państwo jedną działkę nr 11, nabytą w 2006 r. i sprzedaną w 2021 r. Transakcja ta nie była objęta podatkiem od towarów i usług. Poza tą transakcją nie sprzedawali Państwo innych nieruchomości. Nie planują Państwo nabywania żadnych nieruchomości w celu ich dalszej odsprzedaży.

Środki uzyskane ze sprzedaży działek zostaną przeznaczone na zabezpieczenie emerytalne oraz Państwa potrzeby własne - wykończenie budowanego domu mieszkalnego. Sprzedaż nie będzie służyła finansowaniu działalności gospodarczej, nabywaniu kolejnych nieruchomości w celu ich odsprzedaży ani prowadzeniu zorganizowanego obrotu nieruchomościami.

Państwa wątpliwości dotyczą tego, czy w związku z planowaną sprzedażą działek nr 10/4, 10/5, 10/6 wraz z udziałami w działce nr 10/1 stanowiącej drogę wewnętrzną, powstałych z nieruchomości nabytej w 2018 r. do majątku wspólnego małżeńskiego, będą Państwo działać jako podatnicy podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, a w konsekwencji czy planowana sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Dokonując rozstrzygnięcia kwestii będącej przedmiotem Państwa wątpliwości, należy wskazać, że w odniesieniu do działek będących przedmiotem wniosku jedyne działania, jakie Państwo poczynili to nabycie w 2018 r. kilku działek w celu powiększenia gospodarstwa rolnego, następnie scalenie kilku z nich w 2023 r. (powstała działka nr 10) i przeprowadzenie podziału działki nr 10 na działkę nr 10/1, stanowiącą drogę wewnętrzną oraz działkę nr 10/2. Dla działki nr 10/2 uzyskali Państwo decyzję o warunkach zabudowy, a następnie przeprowadzili jej podział na działki o nr 10/3, 10/4, 10/5, 10/6, 10/7. Dla działek będących przedmiotem sprzedaży uzyskali Państwo decyzje o warunkach zabudowy.

Następnie wydano decyzję o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego dotyczącą budowy sieci wodociągowej oraz sieci kanalizacji sanitarnej na działkach 1, 10/1, 10/3, 10/4, 10/5, 10/6 i 10/7. Wyjaśniają Państwo, że celem tego projektu jest zamiar doprowadzenia wody w związku z budową własnego domu na działce 10/3, a realizacja tej inwestycji jest obecnie w fazie projektowania sieci wodociągowo-kanalizacyjnej.

Istotne w niniejszej sprawie jest również to, że jak Państwo wskazują, samo wystąpienie o ustalenie warunków zabudowy miało na celu ustalenie dopuszczalnego sposobu zagospodarowania poszczególnych części nieruchomości oraz uporządkowanie Państwa wiedzy co do możliwości korzystania z majątku prywatnego. Złożenie tych wniosków nie było połączone z rozpoczęciem robót budowlanych na działkach przeznaczonych do sprzedaży, uzbrojeniem tych działek wykonaniem indywidualnych przyłączy, utwardzeniem drogi wewnętrznej, przygotowaniem projektów budowlanych dla nabywców, udzieleniem nabywcom pełnomocnictw ani zawieraniem umów przedwstępnych.

Warto podkreślić, że na dzień składania wniosku nie zawierali Państwo umów przedwstępnych dotyczących sprzedaży działek będących przedmiotem wniosku, nie pobierali zaliczek, zadatków ani opłat rezerwacyjnych. Nie udzielali i nie zamierzają Państwo udzielać przyszłym nabywcom zgód na dysponowanie działkami na cele budowlane przed sprzedażą. Przyszli nabywcy nie będą występować w Państwa imieniu o decyzje administracyjne, pozwolenia, uzgodnienia, warunki techniczne ani przyłącza.

Istotny jest również fakt, że nie korzystali i nie zamierzają Państwo korzystać z usług biura nieruchomości, pośrednika, firmy marketingowej ani doradcy inwestycyjnego. Nie przygotowywali Państwo folderów reklamowych, wizualizacji, koncepcji osiedla, strony internetowej ani profesjonalnych materiałów sprzedażowych. Nie prowadzili i nie będą Państwo prowadzić kampanii reklamowych, reklam sponsorowanych ani innych zorganizowanych działań marketingowych. O zamiarze sprzedaży będą Państwo informować wyłącznie przez zwykłe prywatne ogłoszenia.

Analiza powyższych okoliczności prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do planowanej sprzedaży działek nr 10/4, 10/5 i 10/6 wraz z udziałami w działce 10/1 stanowiącej drogę wewnętrzną nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż przedmiotowej nieruchomości wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjęli Państwo aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt okoliczności przedstawionych we wniosku wskazuje, że Państwa aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE w sprawie C-180/10 i C-181/10.

Zatem, dokonując sprzedaży działek nr 10/4, 10/5 i 10/6 wraz z udziałami w działce 10/1 stanowiącej drogę wewnętrzną będą korzystali Państwo z przysługującego prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Państwa cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży ww. nieruchomości, a tę dostawę – cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W konsekwencji, mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis sprawy oraz powołane regulacje ustawy o podatku od towarów i usług stwierdzam, że z tytułu planowanej sprzedaży działek nr 10/4, 10/5, 10/6 wraz z udziałami w działce 10/1 stanowiącej drogę wewnętrzną nie będą Państwo działali w charakterze podatników podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. Zatem, ww. transakcje sprzedaży nie będą czynnościami podlegającymi opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Państwa stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zaznaczam, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego bądź zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny bądź zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego bądź zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pan A.A. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.