0114-KDIP4-3.4012.403.2026.1.DG
Podleganie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług sprzedaży nieruchomości gruntowej na rzecz jej użytkownika wieczystego.
Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
Szanowni Państwo,
stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
25 czerwca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości gruntowej na rzecz obecnego użytkownika wieczystego. Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Wnioskodawca został powołany na mocy ustawy z dnia (…) (...) z dniem (…). Przepisy wprowadzające ustawę o (…) (…)), oraz ustawy o (…). Wnioskodawca kontynuuje działalność B. (…) następczyni C. (…) w zakresie gospodarowania (…) z uwzględnieniem regulacji zawartych w ustawie o gospodarowaniu (…) oraz w ustawie o kształtowaniu ustroju (…).
Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem VAT i posługuje się nr identyfikacyjnym: (...)
Wnioskodawca jest jednostką sektora finansów publicznych i działa jako agencja wykonawcza i państwowa osoba prawna (art. (...) ustawy z dnia (...)
Oddział Terenowy Wnioskodawcy w (…) planuje transakcję zbycia prawa własności nieruchomości na rzecz jej wieczystego użytkownika - jednostki samorządu terytorialnego - JST (Gminy) w trybie art. (…). Planowana transakcja dotyczy nieruchomości, dla której użytkowanie wieczyste ustanowiono przed 1 maja 2004 r. Nieruchomość jest aktualnie nieużytkowana, nie jest zabudowana. JST jako użytkownik wieczysty, zamierza nabyć prawo własności, a następnie dokonać podziału nieruchomości na kilka mniejszych nieruchomości, by w dalszej kolejności zbyć je na rzecz osób trzecich. Nieruchomość w obowiązującym aktualnie miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczona jest pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną.
Pytanie
Czy sprzedaż prawa własności nieruchomości gruntowej na rzecz jej dotychczasowego użytkownika wieczystego, dokonywana w trybie (…), w sytuacji gdy prawo użytkowania wieczystego tej nieruchomości zostało ustanowione przed dniem 1 maja 2004 r., stanowi czynność niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, tj. nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, a tym samym nie powoduje obowiązku naliczenia podatku VAT od ceny sprzedaży?
Państwa stanowisko w sprawie
Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż prawa własności nieruchomości gruntowej na rzecz jej dotychczasowego użytkownika wieczystego, dokonywana w trybie art. (…), nie stanowi czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jeżeli prawo użytkowania wieczystego tej nieruchomości zostało ustanowione przed 1 maja 2004 r. W takim przypadku aktualna czynność prowadzi wyłącznie do zmiany tytułu prawnego do nieruchomości, natomiast nie dochodzi do ponownego przeniesienia prawa do rozporządzania gruntem jak właściciel, gdyż to uprawnienie użytkownik wieczysty uzyskał już wcześniej, z chwilą ustanowienia użytkowania wieczystego.
Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, a ustawodawca wskazuje wprost, że dostawą jest również oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste. Oznacza to, że już samo ustanowienie prawa użytkowania wieczystego zostało przez ustawodawcę potraktowane jako moment (z perspektywy konstrukcji) dostawy towarów w VAT.
W konsekwencji, jeśli użytkownik wieczysty uzyskał już wcześniej ekonomiczne władztwo nad gruntem, to późniejsza sprzedaż prawa własności na jego rzecz nie prowadzi do nowego, powtórnego przeniesienia prawa do rozporządzania towarem jak właściciel, lecz jedynie do zmiany podstawy prawnej władania nieruchomością.
Do oceny przedmiotowej transakcji należy zauważyć, że sprzedaż nieruchomości dotychczasowemu użytkownikowi wieczystemu w wyrokach sądów administracyjnych oraz interpretacjach indywidualnych wydawanych przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej wyrażane są rozbieżne stanowiska w zakresie kwalifikacji prawnopodatkowej takiej sprzedaży i samego jej podleganiu opodatkowaniu.
W przedmiotowej sprawie do sprzedaży użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej jej dotychczasowemu użytkownikowi wieczystemu dochodzi w trybie art. (…). W myśl art. (…), nieruchomość będąca przedmiotem użytkowania wieczystego może być sprzedana jej użytkownikowi wieczystemu po cenie ustalonej w sposób określony w ustawie. Natomiast zgodnie z ust. (...) powołanej ustawy, z dniem zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości wygasa, uprzednio ustanowione prawo użytkowania wieczystego.
Do sprawy będącej przedmiotem wniosku, istotny jest wyrok z 25 lutego 2021 r. w sprawie C- 604/19 Gmina Wrocław przeciwko Dyrektorowi Krajowej Informacji Skarbowej, po którym w orzecznictwie pojawił się pogląd, iż sprzedaż nieruchomości użytkownikowi stanowi odrębną od ustanowienia użytkowania czynność, która dokonywana za opłatą, podlega opodatkowaniu. W przywołanym wyroku podstawę prawną sprzedaży nieruchomości dotychczasowemu użytkownikowi wieczystemu stanowiły przepisy art. 32 oraz art. 198g ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
Podobnie w wyroku NSA z 25 maja 2022 r. sygn. I FSK 147/20 Sąd wskazuje, że przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, jako dostawa towaru, jest odrębną czynnością podlegającą opodatkowaniu i nie jest kontynuacją wcześniejszej dostawy polegającej na oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste. Cytując wspomniany wyrok: „Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości w prawo pełnej własności z mocy prawa lub na podstawie umowy sprzedaży, zawartej przez gminę z dotychczasowym użytkownikiem wieczystym, prowadzi bowiem do przeniesienia prawa własności na użytkownika wieczystego i należy je uznać za przeniesienie prawa własności w rozumieniu art. 14 ust. 1 lub art. 14 ust. 2 lit. a dyrektywy Rady 2006/112/WE oraz art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT. W rezultacie sprzedaż na podstawie art. 32 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami użytkownikowi wieczystemu gruntu oddanego mu wcześniej w użytkowanie wieczyste, stanowi w świetle przepisów ustawy o VAT dostawę towaru i jest opodatkowana podatkiem VAT”.
Także w wyroku z 12 stycznia 2022 r. sygn. I FSK 1056/18 NSA wskazuje, iż przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntów w prawo własności jest zrównane ze sprzedażą tych gruntów dotychczasowemu użytkownikowi wieczystemu.
Podobnie przywołując wyrok z dnia 28 października 2025 r. sygn. I FSK 1367/22, gdzie Naczelny Sąd Administracyjny oparł się na wyroku TSUE z dnia 25 lutego 2021 r. (C- 604/19), zgodnie z którym przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności stanowi dostawę towarów, co oznacza, że podlega ono opodatkowaniu VAT jako odrębna czynność prawna. Postanowienia Dyrektywy 2006/112/WE potwierdzają, że gmina (w tym przypadku) działa jako podatnik VAT. Sąd zwrócił uwagę na obowiązek wykładni prounijnej, co wymaga rozpatrywania krajowych przepisów w kontekście unijnego prawa.
Mimo przytoczonych treści wyroków, Wnioskodawca zauważa, że w praktyce interpretacyjnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej występuje nadal linia uznająca sprzedaż gruntu na rzecz użytkownika wieczystego za czynność niepodlegającą VAT, zwłaszcza gdy użytkowanie wieczyste ustanowiono przed 1 maja 2004 r.
Wiele interpretacji, przykładowo z 11 czerwca 2024 r. sygn. 0113-KDIPT12.4012.300.2024.1.KW lub w interpretacji z 6 czerwca 2024 r. sygn. 0114-KDIP4-3.4012.239.2024.1.APR w swej treści wskazuje, że skoro prawo użytkowania wieczystego ustanowiono przed wprowadzeniem przepisów, którymi ustawodawca objął tę czynność opodatkowaniem i nie podlegały one opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, niemniej jednak nastąpiło przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel. W związku z tym, sprzedaż nieruchomości, na rzecz aktualnego użytkownika wieczystego jest w istocie przekształceniem prawa wieczystego użytkowania w prawo własności nieruchomości i stanowi jedynie zmianę tytułu prawnego do nieruchomości, natomiast nie wpływa to na „władztwo rzeczy”, które zostało uzyskane przed 1 maja 2004 r.
W interpretacji indywidualnej z dnia 14 kwietnia 2026 r. sygn. 0113-KDIPT1-1.4012.149.2026.1.MG Dyrektor KIS wskazuje, iż brak podlegania opodatkowaniu dotyczy nieruchomości, dla których użytkowanie ustanowiono przed 1 maja 2004 r., nie ma znaczenia, czy aktualny nabywca prawa własności nieruchomości jest tym samym podmiotem, na rzecz którego uprzednio ustanowiono prawo użytkowania wieczystego: „Odnosząc się do Państwa wątpliwości wskazać należy, że czynność sprzedaży nieruchomości będącej wcześniej przedmiotem użytkowania wieczystego, dla której prawo to ustanowiono do dnia 30 kwietnia 2004 r., nie podlega opodatkowaniu jako ponowna dostawa towarów, ani żadna inna czynność podlegająca opodatkowaniu podatkiem VAT. Bez znaczenia w tej sytuacji pozostaje fakt, kiedy obecny użytkownik wieczysty nabył prawo użytkowania wieczystego nieruchomości od poprzedniego użytkownika wieczystego. Istotna jest data ustanowienia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości na rzecz pierwotnego użytkownika wieczystego.”
Odwołując się do konstrukcji użytkowania wieczystego z Kodeksu cywilnego, zgodnie z którą użytkownik wieczysty może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób i w tych samych granicach może swoim prawem rozporządzać, Wnioskodawca zauważa, że użytkownik wieczysty już wcześniej uzyskuje bardzo szerokie, „właścicielskie” uprawnienia do gruntu.
Zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku sprzedaży z art. (…) dochodzi do wygaśnięcia użytkowania wieczystego, ale nie do nowej dostawy w sensie ekonomicznym. Przepisy te regulują formalne przejście od użytkowania wieczystego do własności, ale nie przesądzają automatycznie o powstaniu nowej dostawy towarów w rozumieniu VAT.
Z perspektywy ekonomicznej użytkownik wieczysty przed zawarciem umowy sprzedaży już włada nieruchomością w sposób zbliżony do właściciela. Dlatego sama sprzedaż własności na jego rzecz jest jedynie zmianą tytułu prawnego, a nie nowym przekazaniem władztwa ekonomicznego nad gruntem. Transakcja taka stanowi zmianę tytułu prawnego bez wpływu na prawo do dysponowania gruntem, więc sprzedaż własności nie stanowi nowej dostawy towarów. Zmiana tytułu prawnego do nieruchomości nie wpłynie na władztwo rzeczy, które użytkownik wieczysty już uzyskał.
Skoro użytkownik wieczysty już z chwilą ustanowienia tego prawa uzyskał możliwość korzystania z nieruchomości z wyłączeniem innych osób oraz dysponowania nią w zakresie zbliżonym do właściciela, to późniejsza sprzedaż prawa własności nie kreuje nowego władztwa ekonomicznego nad gruntem, lecz jedynie modyfikuje podstawę prawną istniejącego już władania. Tym samym brak jest podstaw do uznania tej sprzedaży za nową dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.
Podsumowując, zdaniem Wnioskodawcy sprzedaż prawa własności nieruchomości gruntowej na rzecz jej dotychczasowego użytkownika wieczystego, dokonywana na podstawie art. (…), w sytuacji, gdy prawo użytkowania wieczystego zostało ustanowione przed dniem 1 maja 2004 r., nie stanowi czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Czynność ta nie prowadzi bowiem do ponownego przeniesienia prawa do rozporządzania gruntem jak właściciel, lecz wyłącznie do zmiany tytułu prawnego, w ramach którego dotychczasowy użytkownik wieczysty uzyskuje pełne prawo własności do gruntu, nad którym już wcześniej wykonywał ekonomiczne władztwo.
W konsekwencji Wnioskodawca stoi na stanowisku, że sprzedaż nieruchomości gruntowej na rzecz jej dotychczasowego użytkownika wieczystego – jeżeli użytkowanie wieczyste zostało ustanowione przed dniem 1 maja 2004 r. – pozostaje poza zakresem opodatkowania VAT, a po stronie Wnioskodawcy nie powstaje obowiązek naliczenia podatku od towarów i usług od ceny sprzedaży.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postaci energii.
Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:
1) przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
2) wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3) wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4) wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5) ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6) oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7) zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.
W świetle przedstawionych powyżej przepisów, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż, jak również oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
Co istotne, przepis art. 7 ust. 1 ustawy, definiujący pojęcie „dostawa towarów” nie odwołuje się do cywilistycznych pojęć sprzedaży, czy też przeniesienia prawa własności, stąd też nie można utożsamiać dostawy towarów w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług z przeniesieniem prawa własności na gruncie prawa cywilnego.
W celu przedstawienia właściwego rozumienia pojęcia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” należy zaznaczyć, że dotyczy ono tego rodzaju czynności, które dają nabywcy prawo do postępowania z nią jak właściciel. Chodzi tutaj przede wszystkim o możliwość faktycznego dysponowania rzeczą, a nie rozporządzania nią w sensie prawnym. Istotą dostawy towarów nie jest bowiem przeniesienie prawa własności, zatem wyrażenia „prawo do rozporządzania jak właściciel” nie można interpretować jako „prawo własności”.
Ponadto, czynności przejęcia własności ekonomicznej nie musi towarzyszyć przejęcie własności w sensie prawnym, bowiem „dostawa towarów” nie ogranicza się wyłącznie do zbycia prawa własności rzeczy.
W konsekwencji pojęcie „dostawa towarów” oraz ekonomiczne aspekty transakcji, nie muszą wiązać się ze skutkami powstającymi na gruncie cywilistycznego prawa własności. Pozwala to na uznanie danej czynności za dostawę towarów, nawet w przypadkach nałożenia na nabywcę pewnych ograniczeń we władaniu towarem. Chwilą decydującą o przejściu na odbiorcę korzyści i ciężarów związanych z nabyciem towaru jest, co do zasady, wydanie towaru.
Wobec tego, uwzględniając szerokie, ekonomiczne, a nie cywilistyczne rozumienie pojęcia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel”, ustawodawca uznał, że oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste stanowi dostawę towarów, wymieniając tę czynność w art. 7 ust. 1 pkt 6 ustawy. W wyniku ustanowienia prawa użytkowania wieczystego dochodzi do ekonomicznego przeniesienia władztwa nad gruntem na rzecz użytkownika wieczystego, co sprawia, że może on rozporządzać nim jak właściciel. Znajduje to wyraz zarówno w swobodzie korzystania z gruntu i czerpania z niego pożytków w sposób niemalże taki, jak w przypadku właściciela tego gruntu, jak i w możliwości przeniesienia takiego władztwa na inny podmiot, jak przy dokonywaniu sprzedaży gruntu przez właściciela.
W świetle zapisów art. 15 ust. 1 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
Kwestie dotyczące prawa wieczystego użytkowania uregulowane zostały w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795).
W świetle art. 233 Kodeksu cywilnego:
W granicach, określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste, użytkownik może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób. W tych samych granicach użytkownik wieczysty może swoim prawem rozporządzać.
Przepis ten, a także następne przepisy Kodeksu cywilnego (art. 234, art. 235, art. 237) kształtujące uprawnienia użytkownika wieczystego na wzór uprawnień właściciela, jak również długi czas trwania użytkowania wieczystego (art. 236 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego) wskazują, że oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste stanowi przeniesienie prawa do rozporządzania tym gruntem jak właściciel. Zatem z regulacji zawartych w tej ustawie wynika, że użytkowanie wieczyste stanowi wprawdzie prawo do rzeczy cudzej, ale daje użytkownikowi wieczystemu uprawnienia do dysponowania rzeczą w sposób zbliżony do właściciela.
Zgodnie z art. 27 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 399 ze zm.):
Sprzedaż nieruchomości albo oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. Oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste i przeniesienie tego prawa w drodze umowy wymaga wpisu w księdze wieczystej.
Na podstawie z art. 32 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami:
Nieruchomość gruntowa oddana w użytkowanie wieczyste może być sprzedana wyłącznie użytkownikowi wieczystemu, z zastrzeżeniem ust. 1a i ust. 3. Sprzedaż nieruchomości gruntowej na rzecz jej użytkownika wieczystego nie może nastąpić przed upływem 10 lat od dnia zawarcia umowy o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste.
W myśl art. 32 ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami:
Nieruchomość gruntowa stanowiąca własność Skarbu Państwa może być sprzedana użytkownikowi wieczystemu za zgodą wojewody. Zgody wojewody nie wymaga sprzedaż na rzecz użytkownika wieczystego nieruchomości, o których mowa w art. 51 ust. 2 i art. 57 ust. 1.
Według art. 32 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami:
Z dniem zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości wygasa, z mocy prawa, uprzednio ustanowione prawo użytkowania wieczystego. Przepisu art. 241 Kodeksu cywilnego nie stosuje się.
W świetle art. 37 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami:
Z zastrzeżeniem ust. 2 i 3, nieruchomości są sprzedawane lub oddawane w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu.
Jak stanowi art. 37 ust. 2 pkt 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami:
Nieruchomość jest zbywana w drodze bezprzetargowej, jeżeli sprzedaż nieruchomości następuje na rzecz jej użytkownika wieczystego.
Stosownie natomiast do art. 71 ust. 1-4 ustawy o gospodarce nieruchomościami:
1. Za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste pobiera się pierwszą opłatę i opłaty roczne.
2. Pierwsza opłata za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu podlega zapłacie jednorazowo, nie później niż do dnia zawarcia umowy o oddanie tej nieruchomości w użytkowanie wieczyste.
3. Pierwszą opłatę za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste w drodze bezprzetargowej można rozłożyć na oprocentowane raty. W sprawach tych stosuje się odpowiednio przepis art. 70 ust. 2-4.
4. Opłaty roczne wnosi się przez cały okres użytkowania wieczystego, w terminie do dnia 31 marca każdego roku, z góry za dany rok. Opłaty rocznej nie pobiera się za rok, w którym zostało ustanowione prawo użytkowania wieczystego. Właściwy organ, na wniosek użytkownika wieczystego złożony nie później niż 14 dni przed upływem terminu płatności, może ustalić inny termin zapłaty, nieprzekraczający danego roku kalendarzowego.
Jak wynika z powołanych przepisów oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste jest czynnością odpłatną, gdyż ustawodawca w ustawie o gospodarce nieruchomościami przewidział w tym zakresie dwa rodzaje odpłatności, tj. pierwszą opłatę oraz opłaty roczne.
Przy czym, ustanowienie prawa użytkowania wieczystego przed 1 maja 2004 r. nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż na podstawie obowiązującej przed tym dniem ustawy z dnia 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym (t. j. Dz. U. z 1993 r. Nr 11 poz. 50 ze zm.), grunt nie był towarem i ustanowienie prawa jego użytkowania wieczystego nie stanowiło dostawy towarów. Dopiero z chwilą wejścia w życie ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, zmieniła się definicja towaru oraz zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług.
W konsekwencji, od 1 maja 2004 r. ustanowienie prawa użytkowania wieczystego gruntu stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 pkt 6 ustawy.
Z opisu sprawy wynika, że są Państwo czynnym podatnikiem podatku VAT. Planują Państwo zbyć prawo własności niezabudowanej nieruchomości na rzecz jej wieczystego użytkownika, tj. jednostki samorządu terytorialnego – Gminy, w trybie art. 17b ust. 4 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami (…). Planowana transakcja dotyczy nieruchomości, dla której użytkowanie wieczyste ustanowiono przed 1 maja 2004 r. Gmina, zamierza nabyć prawo własności, a następnie dokonać podziału nieruchomości na kilka mniejszych nieruchomości, by w dalszej kolejności zbyć je na rzecz osób trzecich.
Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia, czy sprzedaż prawa własności nieruchomości gruntowej na rzecz jej dotychczasowego użytkownika wieczystego będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
W analizowanej sprawie skoro prawo użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości ustanowiono przed wprowadzeniem przepisów, którymi ustawodawca objął tę czynność opodatkowaniem, to nie podlegało ono opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, niemniej jednak nastąpiło przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel. W związku z tym, sprzedaż nieruchomości gruntowej, o której mowa we wniosku, na rzecz dotychczasowego, obecnego użytkownika wieczystego, będąca w istocie przekształceniem prawa wieczystego użytkowania w prawo własności nieruchomości, będzie stanowiła jedynie zmianę tytułu prawnego do nieruchomości, natomiast nie wpłynie na „władztwo rzeczy”, które ten użytkownik już uzyskał.
Zatem w przedstawionych we wniosku okolicznościach sprzedaż nieruchomości na rzecz użytkownika wieczystego, będąca w istocie czynnością przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntu, które zostało ustanowione przed 1 maja 2004 r. w prawo własności tej nieruchomości, nie może być traktowana jako ponowna dostawa tej samej nieruchomości, w związku z czym, nie będzie stanowiła odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy, ani żadnej innej czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Tym samym, w opisanej sytuacji sprzedaż prawa własności przedmiotowej nieruchomości gruntowej na rzecz obecnego użytkownika wieczystego (Gminy), nie będzie stanowić dostawy towarów w rozumieniu przepisów ustawy i nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Państwa stanowisko jest prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
Rozliczaj podatki zgodnie z przepisami — w programie TaxMachine
Interpretacje pomagają zrozumieć przepisy; TaxMachine pomaga je zastosować w praktyce — prowadzi księgi, liczy podatki i generuje deklaracje, a stawki, druki i przepisy aktualizuje na bieżąco.
- ✓ Księga przychodów i rozchodów, ryczałt oraz pełna księgowość
- ✓ Faktury i e-faktury KSeF, JPK_V7 i JPK_KR
- ✓ PIT, CIT, VAT i inne deklaracje + wysyłka e-Deklaracje z pobraniem UPO
- ✓ Środki trwałe i amortyzacja, płace i ZUS
- ✓ Automatyczne aktualizacje stawek, druków i przepisów