0114-KDIP4-3.4012.401.2026.2.DG

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

26 czerwca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży nowopowstałych lokali w wyniku adaptacji strychu. Uzupełnili go Państwo pismem z 7 września 2026 r. (wpływ 7 września 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawcą jest Wspólnota Mieszkaniowa funkcjonująca w budynku mieszkalnym wielorodzinnym położonym w (…) przy ul. (…) (dalej: „Wspólnota”).

W budynku znajduje się strych stanowiący obecnie część nieruchomości wspólnej. Według obecnego stanu prawnego prawa do strychu przysługują łącznie Wspólnocie oraz trzem osobom fizycznym będącym właścicielami lokali w budynku.

Strych składa się z dwóch wydzielonych pomieszczeń o łącznej powierzchni podłogi wynoszącej około 300 m² oraz powierzchni użytkowej wynoszącej około 150 m². Pomieszczenia te są dostępne z klatki schodowej budynku.

Budynek jest zasiedlony od ponad dwóch lat a Wspólnocie nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku od nabycia. Wspólnota oraz pozostali współuprawnieni do nieruchomości wspólnej zamierzają zawrzeć umowę z dwiema osobami fizycznymi (dalej: „Inwestorzy”). Zgodnie z jej założeniami Inwestorzy zobowiążą się do podjęcia na własny koszt i ryzyko działań mających na celu adaptację strychu oraz wyodrębnienie z niego dwóch samodzielnych lokali.

W szczególności Inwestorzy będą odpowiedzialni za uzyskanie wszelkich wymaganych zgód, decyzji administracyjnych, pozwoleń oraz innych dokumentów niezbędnych do realizacji inwestycji. Ponadto Inwestorzy wykonają na własny koszt wszelkie roboty budowlane, obejmujące między innymi montaż okien połaciowych na podstawie uzyskanego pozwolenia na budowę, doprowadzenie instalacji wodnej i elektrycznej oraz inne prace konieczne do przystosowania powierzchni strychowej do funkcji mieszkalnej.

Po zakończeniu prac budowlanych planowane jest uzyskanie zaświadczeń potwierdzających samodzielność dwóch lokali powstałych w wyniku przeprowadzonych prac. Następnie Wspólnota oraz pozostali współuprawnieni do nieruchomości wspólnej zobowiążą się do sprzedaży wyodrębnionych lokali na rzecz Inwestorów za wcześniej ustaloną cenę. Inwestorzy zakupią wspomnianą nieruchomość do swoich majątków prywatnych.

Niezależnie od prac związanych z adaptacją strychu strony uzgodniły, że Inwestorzy wykonają również remont części wspólnych budynku. Za wykonanie tych robót remontowych Inwestorom będzie przysługiwało wynagrodzenie należne od Wspólnoty.

Strony zamierzają rozliczyć wzajemne zobowiązania poprzez potrącenie wierzytelności. Oznacza to, że wynagrodzenie należne Inwestorom za wykonanie remontu części wspólnych budynku zostanie zaliczone na poczet ceny sprzedaży lokali, którą Inwestorzy będą zobowiązani uiścić na rzecz Wspólnoty oraz pozostałych współuprawnionych. W konsekwencji dojdzie do wzajemnego umorzenia wierzytelności stron do wysokości wierzytelności niższej.

Na moment złożenia wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej nie doszło jeszcze do wyodrębnienia lokali ani do ich sprzedaży. Wspólnota zamierza zrealizować opisane przedsięwzięcie zgodnie z przedstawionymi założeniami i powzięła wątpliwości dotyczące skutków podatkowych planowanych czynności.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca wyjaśnia, że Wspólnota nie nabyła przedmiotowego budynku.

Wspólnota jest ogółem właścicieli lokali znajdujących się w danej nieruchomości. Właścicielom poszczególnych lokali przysługują związane z własnością tych lokali udziały w nieruchomości wspólnej, obejmującej grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali. W konsekwencji budynek ani stanowiąca część nieruchomości wspólnej powierzchnia strychowa nie zostały nabyte przez Wspólnotę w drodze umowy sprzedaży, darowizny ani innej czynności prawnej. Powierzchnia strychowa przeznaczona obecnie do adaptacji i wyodrębnienia lokali stanowi część nieruchomości wspólnej i jest przeznaczona do wspólnego korzystania przez właścicieli lokali, w szczególności suszenia prania. Poszczególni właściciele lokali nabywali natomiast prawa własności do swoich lokali wraz z odpowiednimi udziałami w nieruchomości wspólnej na podstawie indywidualnych tytułów prawnych, w szczególności umów ustanowienia odrębnej własności i sprzedaży lokali oraz kolejnych umów przenoszących własność. W związku z powyższym po stronie Wspólnoty nie występuje data ani sposób nabycia budynku, o które pyta Organ. Wspólnota zarządza nieruchomością wspólną, której współwłaścicielami są właściciele poszczególnych lokali. W tym przypadku Wspólnota działa na podstawie art. 22 ust. 3 pkt 5 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. 2026 r. poz. 232)

Wspólnota nie dokonywała nabycia budynku w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie otrzymała z tego tytułu faktury z wykazaną kwotą podatku VAT.

Wspólnocie nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia budynku.

Wspólnota nie dokonała nabycia budynku w ramach czynności udokumentowanej fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT, w związku z czym po jej stronie nie wystąpił podatek naliczony podlegający odliczeniu.

Budynek nie stanowi środka trwałego Wspólnoty.

Lokale, które powstaną w wyniku adaptacji strychu, nie będą stanowiły towaru handlowego.

Od momentu rozpoczęcia użytkowania (wykorzystywania) nowopowstałych lokali do momentu sprzedaży nie minie okres 2 lat. Dotyczy to obu lokali.

Wydatki poniesione przez Inwestorów na wyodrębnienie lokali, będących przedmiotem sprzedaży będą stanowiły wydatki na ulepszenie budynku, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

Wydatki te nie będą stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej budynku w części przypadającej na strych.

Wspólnocie nie będzie przysługiwało prawo do obniżenia podatku naliczonego od tych wydatków ze względu na fakt, że wydatki te zostaną poniesione przez Inwestorów a nie przez Wspólnotę.

Strych był wykorzystywany jako przestrzeń wspólna, z której mógł korzystać każdy współwłaściciel nieruchomości. W głównej mierze służył do suszenia prania.

Nowopowstałe lokale do chwili sprzedaży nie będą w ogóle wykorzystywane. Po zakończeniu prac budowlanych planowane jest uzyskanie zaświadczeń potwierdzających samodzielność dwóch lokali powstałych w wyniku przeprowadzonych prac, a następnie ich sprzedaż. Środki uzyskane ze sprzedaży powierzchni strychu Wspólnota przeznaczy na poprawę stanu technicznego budynku, to jest remonty: elewacji zewnętrznej, klatki schodowej, instalacji wewnętrznych.

Pytanie

Czy sprzedaż przez Wspólnotę Mieszkaniową opisanej w stanie faktycznym nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania VAT?

Państwa stanowisko w sprawie

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn.: Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Jak stanowi art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu, musi być wykonywana przez podmiot o statusie podatnika działającego w takim charakterze w odniesieniu do tej czynności.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

W kontekście tego, uwzględniając definicję działalności gospodarczej należy stwierdzić, że dostawa towarów będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług tylko w sytuacji, gdy dokonana zostanie przez podmiot o statusie podatnika, który działa w takim charakterze w odniesieniu do tej konkretnie czynności. Natomiast dla stwierdzenia, że dla danej transakcji podmiot jest podatnikiem podatku od towarów i usług, konieczne jest prowadzenie przez niego działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

Podstawą prawną funkcjonowania Wspólnot, jest ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2021 r. poz. 1048 ze zm.). Ustawa ta określa prawa i obowiązki członków wspólnoty oraz zakres zarządu nieruchomością wspólną.

Zgodnie z treścią art. 6 ww. ustawy:

Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana.

Stosownie natomiast do art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali:

Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.

Zgodnie z art. 14 ww. ustawy, na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

1)  wydatki na remonty i bieżącą konserwację;

2)  opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę;

3)  ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali;

4)  wydatki na utrzymanie porządku i czystości;

5)  wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Z punktu widzenia przepisów ustawy o VAT wspólnota mieszkaniowa jest jednostką organizacyjną nieposiadającą osobowości prawnej, która może jednak posiadać podmiotowość podatkową. Jednakże, w zakresie czynności zarządzania nieruchomością wspólną, nie jest ona podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT.

Natomiast podkreślenia wymaga, że czynności wykonywane przez Wspólnotę, wykraczające poza zakres obowiązkowego zarządu określonego w ustawie o własności lokali, są dostawą towarów lub świadczeniem usług, w stosunku do których mają zastosowanie przepisy ustawy o VAT.

Z przedstawionego opisu stanu faktycznego wynika, że Właściciele Wspólnoty Mieszkaniowej podjęli uchwałę w sprawie działań związanych z adaptacją strychu będącego w zasobach Wspólnoty na cele mieszkaniowe poprzez ich rozbudowę i adaptację.

Dalsze plany przewidują po stronie nabywcy działania dotyczące wystąpienia do odpowiednich organów o wydanie pozwolenia budowlanego, przebudowę i adaptację dotychczasowego strychu, a po otrzymaniu całości dokumentacji, w tym zaświadczenia o samodzielności lokalu oraz dokumentacji z urzędu dotyczącej ustalenia udziałów w nieruchomości wspólnej, podpisanie umowy przyrzeczonej.

Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa wskazać należy, że przedmiotowa sprzedaż części wspólnej nieruchomości, tj. strychu, stanowi czynność wykraczającą poza zakres obowiązkowego zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej określonego w ustawie o własności lokali.

Tym samym w odniesieniu do czynności sprzedaży ww. strychu - sprzedaż ta będzie wypełniać definicję działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT i zostaną spełnione przesłanki do uznania Wnioskodawcy za podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

Zatem w omawianym przypadku, sprzedaż opisanych strychów jest podlegającą opodatkowaniu dostawą towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy VAT.

Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

W przypadku dostawy budynków lub budowli zwolnienie od podatku przysługuje na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz pkt 10a ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Według art. 2 pkt 14 ustawy:

Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)  wybudowaniu lub

b)  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a)  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b)  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Przedmiotowy strych był częścią wspólną nieruchomości służącą wszystkim właścicielom lokali w momencie oddania nieruchomości do użytku. Ponadto, pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynku w którym znajdują się części wspólne w postaci strychu, a planowaną dostawą upłynął okres dłuższy niż 2 lata. Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ulepszenie strychu, a jego adaptacja przeprowadzana będzie przez Nabywcę i na jego koszt.

Analiza okoliczności sprawy w świetle powołanych przepisów prowadzi do wniosku, że sprzedaż przedmiotowego strychu może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. W stosunku do tych pomieszczeń doszło już do pierwszego zasiedlenia rozumianego jako pierwsze zajęcie budynku (budowli), poprzez oddanie nieruchomości do użytku i korzystanie ze strychu przez wszystkich właścicieli lokali, przy czym zaznaczyć należy, że pomiędzy pierwszym zasiedleniem strychu, a jego dostawą upłynął okres dłuższy niż 2 lata.

Należy zatem uznać, że spełnione są warunki do zastosowania zwolnienia od podatku wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, gdyż dostawa strychów nie została dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia, ani w okresie krótszym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia.

Ponadto Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ulepszenie strychu - wydatki te zostaną poniesione przez kupujących, co oznacza, że w przypadku braku możliwości skorzystania ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT możliwe będzie skorzystanie ze zwolnienia zawartego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Biorąc pod uwagę przedstawione powyżej przepisy prawa stwierdzić należy, że sprzedaż określonej w opisie stanu faktycznego nieruchomości korzystać będzie ze zwolnienia z podatku od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 1263), zwanej dalej „ustawą”:

Jak stanowi art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, zarówno grunty, jak i budynki i budowle lub ich części (np. lokale) spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy. Tym samym, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług, zbycie nieruchomości stanowi dostawę towarów.

Z uwagi na fakt, że ustawa o podatku od towarów i usług oraz przepisy wykonawcze do tej ustawy nie zawierają definicji lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego, należy posiłkować się w tym zakresie przepisami ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 232), zwanej dalej „ustawą o własności lokali”.

Stosownie do art. 7 ust. 1 i ust. 2 ustawy o własności lokali:

Zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy o własności lokali:

O możliwości wyodrębnienia prawnego lokalu decyduje przesłanka samodzielności.

Zgodnie z art. 2 ust. 3 ustawy o własności lokali:

Oznacza to, że dokumentem kluczowym dla potwierdzenia prawnego wyodrębnienia danego lokalu jest uzyskanie zaświadczenia o samodzielności lokalu, wydanego przez odpowiedni organ władzy publicznej.

Z powyższych przepisów wynika, że odrębną nieruchomość może stanowić samodzielny lokal, a dla powstania odrębnej własności lokali niezbędny jest wpis do księgi wieczystej mający charakter konstytutywny. Bez wpisu do księgi wieczystej odrębna własność lokalu (części budynku) nie może skutecznie powstać. Na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług lokal ten staje się odrębnym od budynku towarem i stanowi samodzielny przedmiot czynności podlegającej opodatkowaniu tym podatkiem.

Należy zauważyć, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu, musi być wykonywana przez podmiot o statusie podatnika działającego w takim charakterze w odniesieniu do tej czynności.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według art. 15 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Zgodnie z art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. str. 1 ze zm.):

W kontekście tego, uwzględniając definicję działalności gospodarczej należy stwierdzić, że dostawa towarów będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług tylko w sytuacji, gdy dokonana zostanie przez podmiot o statusie podatnika, który działa w takim charakterze w odniesieniu do tej konkretnie czynności. Natomiast dla stwierdzenia że dla danej transakcji podmiot jest podatnikiem podatku od towarów i usług, konieczne jest prowadzenie przez niego działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

Podstawą prawną funkcjonowania Wspólnot, jest ustawa o własności lokali. Ustawa ta określa prawa i obowiązki członków wspólnoty oraz zakres zarządu nieruchomością wspólną.

Zgodnie z treścią art. 6 ww. ustawy:

Stosownie natomiast do art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali:

W myśl art. 14 ww. ustawy o własności lokali:

Z punktu widzenia przepisów ustawy o VAT wspólnota mieszkaniowa jest jednostką organizacyjną nieposiadającą osobowości prawnej, która może jednak posiadać podmiotowość podatkową. Jednakże, w zakresie czynności zarządzania nieruchomością wspólną, nie jest ona podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT.

Natomiast czynności wykonywane przez Wspólnotę, wykraczające poza zakres obowiązkowego zarządu określonego w ustawie o własności lokali, są dostawą towarów lub świadczeniem usług, w stosunku do których mają zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług. Z kolei, sprzedaż części wspólnej nieruchomości jest czynnością mieszczącą się w definicji dostawy towarów w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.

Z przedstawionego opisu stanu faktycznego wynika, że są Państwo Wspólnotą Mieszkaniową funkcjonująca w budynku mieszkalnym wielorodzinnym położonym w (…) przy ul. (…). Budynek jest zasiedlony od ponad dwóch lat a Wspólnocie nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia.

W budynku znajduje się strych stanowiący część nieruchomości wspólnej. Planują Państwo wraz z pozostałymi współuprawnionymi do nieruchomości wspólnej, zawrzeć umowę z „Inwestorami”, którzy na własny koszt i ryzyko podejmą działania mające na celu adaptację strychu oraz wyodrębnienie z niego dwóch samodzielnych lokali. Inwestorzy wykonają na własny koszt wszelkie roboty budowlane, obejmujące między innymi montaż okien połaciowych na podstawie uzyskanego pozwolenia na budowę, doprowadzenie instalacji wodnej i elektrycznej oraz inne prace konieczne do przystosowania powierzchni strychowej do funkcji mieszkalnej.

Po zakończeniu prac budowlanych planowane jest uzyskanie zaświadczeń potwierdzających samodzielność dwóch lokali powstałych w wyniku przeprowadzonych prac. Następnie zamierzają Państwo wraz z pozostałymi współuprawnionymi do nieruchomości wspólnej, sprzedać wyodrębnione lokale na rzecz Inwestorów.

Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia, czy sprzedaż lokali powstałych w wyniku adaptacji strychu będzie zwolniona od podatku VAT.

Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa wskazać należy, że sprzedaż części wspólnej nieruchomości, tj. strychu, stanowi czynność wykraczającą poza zakres obowiązkowego zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej określonego w ustawie o własności lokali.

Zatem w niniejszej sprawie będą działali Państwo w charakterze podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, a sprzedaż lokali powstałych w wyniku adaptacji strychu będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy VAT.

Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

W przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części zwolnienie od podatku przysługuje na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz pkt 10a ustawy.

I tak, stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powołanego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest generalnie zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata. Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Według art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je do użytkowania pierwszemu nabywcy, oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika, bowiem w tych przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli lub ich części.

Ponadto, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich miało miejsce pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Jednocześnie należy mieć na uwadze, że wymienione powyżej zwolnienie uregulowane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy:

Stosownie do art. 43 ust. 11 ustawy:

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Prawo do zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów, będących przedmiotem sprzedaży, nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów. Przy czym, aby zastosować powyższe zwolnienie od podatku, oba wskazane warunki powinny być spełnione łącznie.

Analiza powołanych przepisów prowadzi do wniosku, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy stanie się bezzasadne.

Nadmienić w tym miejscu należy, że dla dostawy nieruchomości, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy, ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

·      towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

·      przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powołanych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 stanie się bezzasadne.

W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie dla dostawy wyodrębnionych lokali znajdzie zastosowanie zwolnienie od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy i kiedy względem każdego z lokali nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

Przedstawione we wniosku okoliczności wskazują, że sprzedaż wyodrębnionych lokali nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą ww. lokali upłyną co najmniej 2 lata. Jak Państwo wskazali – budynek, w którym w wyniku adaptacji strychu zostaną wyodrębnione przedmiotowe lokale, jest zasiedlony od ponad dwóch lat. Ponadto wydatki poniesione przez Inwestorów na wyodrębnienie lokali, będących przedmiotem sprzedaży, nie będą stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej budynku w części przypadającej na strych.

Należy zauważyć, że na fakt wystąpienia pierwszego zasiedlenia nie wpłynie wyodrębnienie prawne lokali. Pojęcie pierwszego zasiedlenia odnosi się do budynku, budowli lub ich części. Przy czym za część budynku należy, uznać pewien fizycznie określony fragment jego struktury, bez względu na to czy stanowi odrębną nieruchomość lokalową czy część składową nieruchomości budynkowej. Wyodrębnienie lokali w budynku nie kreuje zatem możliwości wystąpienia kolejnego pierwszego zasiedlenia w odniesieniu do tego budynku, czy też w odniesieniu do jego części. Zatem w analizowanej sprawie, planowane wydzielenie ze strychu przedmiotowych lokali, będzie dotyczyło części budynku, w stosunku do którego miało już miejsce pierwsze zasiedlenie.

Zatem w odniesieniu do sprzedaży lokali powstałych w wyniku adaptacji strychu, zostaną spełnione przesłanki, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy warunkujące zwolnienie od podatku od towarów i usług, gdyż dostawa nowopowstałych lokali nie nastąpi w ramach pierwszego zasiedlenia, a pomiędzy pierwszym zasiedleniem strychu a planowaną sprzedażą wyodrębnionych lokali upływie okres dłuższy niż 2 lata.

W związku z tym, że dostawa lokali powstałych w wyniku adaptacji strychu będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, analiza zwolnienia od podatku tej dostawy wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a i art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy jest bezzasadna.

Państwa stanowisko jest zatem prawidłowe.

Na marginesie należy wskazać, że skoro dostawa ww. lokali będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to będą Państwo mogli wspólnie z nabywcą (jeśli będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT) zrezygnować z tego zwolnienia i - po skutecznym spełnieniu warunków określonych w wyżej powołanych przepisach art. 43 ust. 10 i art. 43 ust. 11 ustawy - będą Państwo mogli skorzystać z opcji opodatkowania dostawy ww. lokali według właściwej dla tej czynności stawki podatku VAT.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego. Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.