0114-KDIP4-3.4012.399.2026.2.KM

Interpretacja indywidualna

- stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest:

• prawidłowe w zakresie zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla dostawy posiadanych udziałów w pawilonie przy ul. A wraz z posiadanymi udziałami w prawie wieczystego użytkowania gruntu, na którym się znajduje, oraz
• nieprawidłowe w zakresie zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla dostawy posiadanych udziałów w „pozostałych” pawilonach wraz z posiadanymi udziałami w prawie wieczystego użytkowania gruntów, na których się znajdują.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

19 czerwca 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży pawilonów wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu. Uzupełnił go Pan pismem z 7 sierpnia 2026 r. (wpływ 7 sierpnia 2026 r.) - w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej. W latach 80-tych Wnioskodawca we własnym zakresie (systemem gospodarczym) i z własnych środków finansowych, wybudował budynek pawilonu na gruncie stanowiącym własność Gminy (…). Grunt pod budowę pawilonu został wydzierżawiony od Miejskiego Zarządu Gospodarki (…) na podstawie umów zawartych w latach 80-tych i od tego czasu pawilon jest w jego posiadaniu.

W 2000 r. Wnioskodawca, wraz z ośmioma osobami, zgłosił do Gminy (…) żądanie oddania nieruchomości w drodze umowy w użytkowanie wieczyste wraz z przeniesieniem własności budynków (pawilonów). Ponieważ Gmina (…) odmówiła zrealizowania żądania, Wnioskodawca, wraz z ośmioma osobami, złożył pozew do Sądu Rejonowego (…). Ostatecznym wyrokiem z dnia 30 kwietnia 2009 r., sygn. akt (…) Sąd Rejonowy w (…), Wydział I Cywilny zobowiązał Gminę (…) do złożenia oświadczenia woli, zgodnie z którym Gmina (…) oddaje na rzecz Wnioskodawcy, posiadacza pawilonu przy ul. A na okres 99 lat w użytkowanie wieczyste udział w wysokości 0,09376 w działkach gruntu: nr 1 o pow. 2.131 m², nr 2 o pow. 198 m², nr 3 o pow. 119 m², nr 4 o pow. 124 m², nr 5 o pow. 90 m², nr 6 o pow. 98 m² tj. o łącznej pow. 2.760 m², położonych w (…) przy ul. (…) d, e, f, g, h oraz przy ul. A, b, c, d, e, oraz nieodpłatnie przenosi udział w wysokości 0,09376 we własności posadowionych na tych działkach budynków (tj. pawilonów).

Zgodnie z aktualnym wpisem do księgi wieczystej:

a) (…) - działka oznaczona numerem 2 przy ul. H, stanowi inne tereny zabudowane, budynkiem handlowo-usługowym,

b) (…) - działka oznaczona numerem 4 przy ul. A, stanowi inne tereny zabudowane, budynkiem handlowo-usługowym,

c) (…) - działka oznaczona numerem 7 przy ul. (…) D, F, G i przy ul. (…) B, D, stanowi inne tereny zabudowane, budynkiem handlowo-usługowym.

Wnioskodawca wynajmuje posiadany pawilon przy ul. A w (…) osobom trzecim dłużej niż 2 lata.

Wnioskodawca, wraz z pozostałymi ośmioma współużytkownikami wieczystymi gruntów będących jednocześnie współudziałowcami we własności pawilonów, zamierza sprzedać posiadany pawilon i udział posiadany we własności pozostałych pawilonach oraz udział posiadany w prawie użytkowania wieczystego gruntów.

Wnioskodawca wraz z pozostałymi współudziałowcami prowadzi rozmowy z deweloperem (dalej Kupująca Spółka), których celem jest zawarcie umowy sprzedaży przedmiotowych udziałów w gruncie i pawilonach w zamian za wybudowanie przez Kupującą Spółkę lokali niemieszkalnych (usługowych) w nowo wybudowanym budynku mieszkalno-usługowym.

Zgodnie z Projektem przedwstępnej umowy sprzedaży, Wnioskodawca (zwany w Projekcie jako Sprzedający 7) ma złożyć m.in. oświadczenie o następującej treści: „.. zobowiązuje się sprzedać do dnia ….. lecz nie później niż w terminie 30 dni od dnia spełnienia się łącznie wszystkich warunków, o których mowa w ust. 11, Kupującej Spółce, za łączną cenę ……. netto powiększoną o należny podatek VAT …….. (cena brutto) ………., na którą składają się niżej wskazane kwoty: -………. tytułem nabycia zabudowanej działki gruntu nr ……., -………. tytułem nabycia niezabudowanej działki gruntu ……

Projekt przedwstępnej umowy sprzedaży zawiera zapis o treści: „Strony postanawiają, że łączna cena sprzedaży (…) zostanie w całości zapłacona przez Kupującą Spółkę poprzez wzajemną kompensatę roszczenia o zapłatę ceny, (…) z roszczeniem o zapłatę zaliczki i zadatku na poczet lokali usługowych, zgodnie z treścią § 4.” Natomiast z proponowanej treści § 4 wynika, że „Kupująca Spółka oświadcza, iż na nieruchomościach, będących przedmiotem niniejszej umowy realizować będzie przedsięwzięcie deweloperskie, polegające na budowie wielorodzinnego budynku mieszkalno-usługowego wraz z zagospodarowaniem terenu, w którym to budynku znajdować się będą lokale usługowe opisane w ust. 2 (…).” Stosownie do ust. 2 (§ 4 ww. projektu umowy) Strony postanawiają, że w przyrzeczonej umowie sprzedaży, złożą oświadczenia, na podstawie których:

- Kupująca Spółka zobowiązuje się, że na działkach: (…) wybuduje w terminie do dnia (…) wielorodzinny budynek mieszkalno-usługowy, w którym na pierwszej kondygnacji nadziemnej wyodrębniony zostanie m.in. lokal niemieszkalny o powierzchni ……….. m², który to lokal (wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej oraz udziałami w pozostałych nieruchomościach będących przedmiotem niniejszej umowy) Kupująca Spółka zobowiązana będzie sprzedać na rzecz Wnioskodawcy za cenę netto ………. zł (powiększoną o należny podatek VAT). W dalszej treści ww. Projektu umowy zapisano, że Wnioskodawca (Sprzedający 7), zobowiązuje się do nabycia lokalu 7 na warunkach i za cenę wskazaną w niniejszym akcie, przy czym cena za lokal będzie płatna w następujący sposób: zadatek w wysokości 50% ceny lokalu oraz zaliczka w wysokości 50% ceny lokalu płatna będzie przy zawarciu przyrzeczonej umowie sprzedaży gruntu, o którym mowa wyżej, poprzez wzajemną kompensatę.

Ponadto, w Projekcie przedwstępnej umowy sprzedaży Kupująca Spółka zawarła następujące oświadczenia, jakie ma złożyć Wnioskodawca:

a) „Sprzedający 7 oświadcza, że jest/nie jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (VAT) w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług”,

b) „Strony, w zakresie w jakim są podatnikami VAT, złożą w umowie przyrzeczonej oświadczenie w przedmiocie rezygnacji ze zwolnienia z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku od towarów i usług i wobec tego czynność sprzedaży objęta niniejszym aktem jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (VAT) …..”

Wnioskodawca nie jest czynnym podatnikiem VAT. Przez ostatnie 2 lata Wnioskodawca nie ponosił, w rozumieniu przepisów podatku dochodowego od osób fizycznych, wydatków na ulepszenie posiadanego pawilonu przy ul. A w (…), ani pozostałych pawilonów, w których posiada udziały w ich własności. Również pozostali współudziałowcy pawilonów nie ponosili takich wydatków przez ostatnie 2 lata.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca prowadził działalność gospodarczą w latach: od 1986 r. do 2018 r., w tym w zakresie handlu odzieżą do roku 2004, a od XI.2004 r. do 30 czerwca 2018 r. prowadził kantor wymiany walut. Wnioskodawca (o ile pamięta) od około 2014 r. wynajmował część pawilonu, którego jest posiadaczem, osobie trzeciej na prowadzenie biura turystycznego. Z tego powodu 1 stycznia 2014 r. zarejestrował się jako podatnik VAT. Obecnie Wnioskodawca figuruje w rejestrze VAT, jako podatnik zwolniony.

Pawilon przy ul. A w (…) znajduje się na działce 8 i we współposiadaniu przez Wnioskodawcę i inne osoby. Zgodnie z wpisem do księgi wieczystej (…) w Dziale II „Własność - właściciele - wpisy dotyczące użytkowania wieczystego i własności budynku stanowiącego odrębną nieruchomość” wpisani są:

• Wnioskodawca - udział wynosi 81021/100000,
• (…) - udział wynosi 9428/100000,
• (…) - udział wynosi 9551/100000.

Pawilon został wybudowany w celu prowadzenia w nim działalności gospodarczej przez Wnioskodawcę.

O ile Wnioskodawca pamięta, to w związku z oddaniem na jego rzecz w użytkowanie wieczyste udziału w działkach będących przedmiotem sprzedaży Gmina (…) wystawiła fakturę VAT, w której wykazała podatek naliczony; Wnioskodawca prawdopodobnie odliczył podatku VAT naliczonego wykazanego w tej fakturze.

Oprócz sprzedaży udziałów we współposiadaniu pawilonu przy ul. A wraz z udziałem w prawie wieczystego użytkowania działki nr 8 w (…), przedmiotem sprzedaży będą:

a) udziały we współposiadaniu pawilonów położonych w (…):

- przy ul. D, F i G,

- przy ul. B i D,

b) udziały w prawie wieczystego użytkowania gruntu oznaczonego jako działka 7.

Wnioskodawca udział we współposiadaniu pawilon przy ul. A, jaki i udział w wieczystym użytkowaniu gruntu tj. działki 8, wykorzystywał w swojej działalności gospodarczej. Pawilon był wykorzystywany przez Wnioskodawcę przez okres dłuższy niż 2 lata, lecz od 3-4 lat udział w ww. pawilonie nie jest wykorzystywany ponieważ stan techniczny pawilonu nie pozwala na jego wynajmowanie, z tego też powodu Wnioskodawca również nie wykorzystuje udziału posiadanego w prawie wieczystego użytkowania gruntu tj. działki 8.

Natomiast udziały we współposiadaniu w pozostałych pawilonach położonych w (…) przy: ul. B i D i przy ul. D i G i F oraz w prawie wieczystego użytkowania gruntu tj. działki 7, nigdy nie były i nie są wykorzystywane przez Wnioskodawcę w jakikolwiek sposób. W tym przypadku z pawilonów oraz z prawa wieczystego użytkowania gruntu korzystają te osoby, którzy są posiadaczami samoistnymi tych pawilonów zgodnie z wyrokiem Sądu Rejonowego w (…), Wydział I Cywilny z dnia 30 kwietnia 2009 r., sygn. akt (…), tj.:

• pawilon przy ul. D (tj. udział w tym pawilonie) wraz z udziałem w prawie wieczystego użytkowania gruntu tj. działki 8, wykorzystywany jest przez jego posiadacza samoistnego Panią (…) od czasu jego wybudowania w latach: 1985-1986 r. do teraz; w latach 90-tych XX w. Pani (…) prowadziła działalność gospodarczą w zakresie handlu odzieżą, po zakończeniu działalności gospodarczej pawilon był i jest przez nią wynajmowany do teraz, we własnym imieniu i na własny rachunek osobie trzeciej;
• pawilon przy ul. D (tj. udział w tym pawilonie) wraz z udziałem w prawie wieczystego użytkowania gruntu tj. działki 7, wykorzystywany jest przez jego posiadacza samoistnego Panią (…) od czasu jego wybudowania w 1985-1986 r.; początkowo Pani (…) prowadziła w nim działalność gospodarczą osobiście w zakresie handlu odzieżą w latach: 1990-1999, po zakończeniu działalności gospodarczej pawilon był i jest przez nią wynajmowany do teraz, we własnym imieniu i na własny rachunek osobie trzeciej;
• pawilony: przy ul. B i ul. F i G (tj. udziały w tych pawilonach) są w posiadaniu Gminy (…), jako właściciela działki nr 7; pawilony po ich wybudowaniu były wykorzystywane w działalności gospodarczej przez pierwszych posiadaczy, a następnie sprzedane osobom trzecim. Obecnie pawilony przy ul. F i G są wynajmowane innym podmiotom gospodarczym, a pawilon przy ul. B od około 2-3 lat nie jest wykorzystywany (nie jest użytkowany).

Wnioskodawca nie podejmował jakichkolwiek czynności w celu pozyskania nabywcy udziałów w prawie wieczystego użytkowania ww. działek oraz pawilonów. Inicjatywę w celu pozyskania nabywcy podjął mąż Pani (…), który z własnej inicjatywy zgłosił się do developera z zapytaniem, czy byłby zainteresowany nabyciem przedmiotowych pawilonów i prawa użytkowania wieczystego gruntów od wszystkich współposiadaczy.

Wnioskodawca nie podejmował jakichkolwiek działań marketingowych, nie umieszczał ogłoszeń o sprzedaży w środkach masowego przekazu tj. w sieci internetowej, prasie, radiu i telewizji.

Działka nr 7, w której Wnioskodawca posiada udziały w prawie wieczystego użytkowania wraz udziały we współposiadaniu w pozostałych pawilonach nie były i nie są udostępniane przez Wnioskodawcę osobom trzecim na podstawie umowy najmu, dzierżawy ani innej umowy o podobnym charakterze. Jak wskazano powyżej, pozostałe pawilony, w których Wnioskodawca posiada udziały i udział w prawie wieczystego użytkowania działki 7 były i są wykorzystywane przez ich posiadaczy samoistnych zgodnie z wyrokiem Sądu Rejonowego w (…), Wydział I Cywilny z dnia 30 kwietnia 2009 r., sygn. akt (…).

Sprostowanie opisu stanu faktycznego: Wnioskodawca od 3-4 lat z uwagi na zły stan techniczny przedmiotowego pawilonu nie wynajmuje go. Wnioskodawca wynajmował pawilon, którego jest posiadaczem samoistnym, w latach wcześniejszych przez okres dłuższy niż 2 lata.

W „Projekcie przedwstępnej umowy sprzedaży” brak jest jakichkolwiek zapisów dotyczących udzielania pełnomocnictw przyszłemu nabywcy lub innym podmiotom do działania w imieniu Wnioskodawcy w związku z transakcją sprzedaży przedmiotowych nieruchomości, w związku z czym Wnioskodawca nie zamierza takich pełnomocnictw udzielać.

Wnioskodawca w miejscu zamieszkania posiada dom jednorodzinny z działką, na której jest on posadowiony.

W związku ze zmianą miejsca zamieszkania, Wnioskodawca sprzedał dom jednorodzinny, garaż wolnostojący i działkę rekreacyjną z altanką, które były położone w (…). Wnioskodawca sprzedał majątek osobisty w związku z czym nie odprowadzał podatku VAT z tytułu jego zbycia.

Pytanie

Czy w opisanym stanie przyszłym, sprzedaż posiadanego pawilonu oraz udziałów we własności pozostałych pawilonów wraz z posiadanymi udziałami w prawie wieczystego użytkowania gruntów, w zamian za nowo wybudowany lokal niemieszkalny, będzie zwolniona od opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 43 ust. 10 i art. 29a ust. 8 ustawy o podatku od towarów i usług?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, w opisanym stanie przyszłym, sprzedaż posiadanego pawilonu oraz udziałów we własności pozostałych pawilonów i udziału w prawie wieczystego użytkowania gruntów, w zamian za lokal niemieszkalny, który ma być wybudowany przez Kupującą Spółkę, zwolnione będzie od opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 43 ust. 10 i art. 29a ust. 8 ustawy o podatku od towarów i usług (dalej jako uVAT).

Stosownie do treści art. 2 pkt 22 uVAT, pod pojęciem „sprzedaży”, rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów. Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 uVAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów oraz odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 113 ust. 1 uVAT, zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatnika posiadającego siedzibę działalności gospodarczej na terytorium kraju, u którego wartość sprzedaży, z wyłączeniem podatku, nie przekroczyła w poprzednim ani bieżącym roku podatkowym kwoty 240.000 zł. Jednocześnie art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. c) uVAT stanowi, iż zwolnienia, o którym mowa powyżej, nie stosuje się do podatników dokonujących dostawy budynków, budowli lub ich części, w przypadkach, o których mowa w art. 10 lit. a i b. Z łącznego odczytania powołanych przepisów wynika, że w przypadku odpłatnego zbycia budynków, budowli lub ich części, bez względu na to czy wartość sprzedaży przekroczy kwotę 240.000 zł czy też jej nie przekroczy, nie stosuje się zwolnienia podmiotowego, o którym mowa w art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. c) uVAT. Oznacza to, że co do zasady odpłatna dostawa budynków, budowli lub ich części podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z uwzględnieniem wyjątków przewidzianych w ustawie.

Rozważenia zatem wymaga, czy w niniejszej sprawie, do opisanej przyszłej sprzedaży posiadanego pawilonu przy ul. A w (…) i udziału we własności pozostałych pawilonów oraz udziału w wieczystym użytkowaniu gruntów, zastosowanie znajdzie zwolnienie przedmiotowe, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 43 ust. 10 uVAT, a w przypadku prawa użytkowania wieczystego gruntów, zastosowanie znajdzie art. 29a ust. 8 uVAT.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 uVAT, zwalnia się od podatku VAT dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Definicję „pierwszego zasiedlenia” zawiera art. 2 pkt 14 uVAT, który stanowi, że pod pojęciem „pierwsze zasiedlenie” rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Aby w niniejszej sprawie doszło do pierwszego zasiedlenia, musi zaistnieć chociaż jedna z poniższych przesłanek tj.:

• pawilon musiałby być wybudowany i oddany do używania po raz pierwszy nie później niż 2 lata wstecz, lub
• w ciągu ostatnich 2 lat musiałby być ulepszony.

Wyjaśnienia wymaga, pojęcie „ulepszenie” w rozumieniu przepisów podatku dochodowego. Zgodnie z art. 22g ust. 17 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, wartość początkową tych środków, ustaloną zgodnie z ust. 1, 3-9 i 11-15, powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie, w tym także o wydatki na nabycie części składowych lub peryferyjnych, których jednostkowa cena nabycia przekracza 10.000 zł. Środki trwałe uważa się za ulepszone, gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 10.000 zł i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji.

Należy wskazać, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji pojęcia „ulepszenie”. Ponieważ w prawie podatkowym przyjmuje się pierwszeństwo wykładni językowej normy prawnej, to zasadnym jest odwołanie się do definicji słownikowych pojęcia „ulepszenie”. Zgodnie ze „Słownikiem języka polskiego” (wyd. PWN, Warszawa 1989, t. I-III) pojęcie:

• „przebudowa” oznacza - zmianę istniejącego stanu czegoś na inny, ulepszenie, poprawienie czegoś;
• „rozbudowa” oznacza - powiększenie, rozszerzenie budowli, obszaru już zabudowanego, dobudowywanie nowych elementów , budowanie nowych obiektów;
• „rekonstrukcja” oznacza - odtworzenie czegoś na podstawie dochowanych fragmentów, szczątków, przekazów, form pochodnych itp. zwłaszcza odbudowanie, odtworzenie na takich podstawach zniszczonych, częściowo lub całkowicie, budynków albo dzieł sztuki;
• „adaptacja” oznacza - przystosowanie do innego użytku, przerobienie dla nadania innego charakteru zwłaszcza utworu literackiego, budynku;
• „modernizacja” oznacza - unowocześnienie, uwspółcześnienie czegoś, gdzie unowocześnienie to czynić coś nowoczesnym przystosowywać do współczesności, do teraźniejszości.

Jak wynika z opisu stanu przyszłego, Wnioskodawca przez ostatnie 2 lata nie ponosił wydatków na ulepszenie posiadanego pawilonu oraz pawilonów, we własności których posiada udziały tj. nie dokonywał: przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji ani modernizacji. Również pozostali współudziałowcy we własności pawilonów, nie ponosili wydatków o których mowa powyżej. Oznacza to, że nie została spełniona przesłanka „ulepszenia”.

Ponieważ, Wnioskodawca wybudował i wykorzystuje (wspólnie z pozostałymi współudziałowcami) swój udział w pawilonie od lata 80-tych XX wieku, to należy stwierdzić, że oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne nastąpiło w okresie dłuższym niż 2 lata, w związku z czym, również ta przesłanka nie została spełniona.

Należy również wskazać, że ustawodawca w art. 43 ust. 10 uVAT przyznał stronom transakcji, po spełnieniu przesłanek określonych w tym przepisie, prawo do wyboru opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawy budynków, budowli lub ich części, pomimo ustawowego ich zwolnienia w art. 43 ust. 1 pkt 10. Stosownie do treści art. 43 ust. 10 uVAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów - zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Z powyższego przepisu wynika jednoznacznie, że warunkiem rezygnacji ze zwolnienia od opodatkowania podatkiem VAT jest to, aby obie strony transakcji były zarejestrowane jako podatnicy VAT czynni i złożyły zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia.

Zatem, prawo do zwolnienia przedmiotowej transakcji, nie powoduje samo z siebie, że sprzedaż udziału w prawie wieczystego użytkowania gruntu wraz z udziałem w prawie własności pawilonu powoduje automatycznie opodatkowanie podatkiem VAT przedmiotowej transakcji.

Warunkiem koniecznym bowiem, jest spełnienie łącznie dwóch przesłanek tj.:

• obie strony transakcji muszą być zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym,
• obie strony transakcji muszą złożyć zgodne oświadczenie, że rezygnują ze zwolnienia tej transakcji od podatku VAT.

Niespełnienie którejkolwiek z powyższych przesłanek powoduje, że zastosowanie znajduje art. 43 ust. 1  pkt 10 uVAT, co oznacza, że transakcja ta, na mocy prawa, jest zwolniona od opodatkowania podatkiem VAT. W niniejszej sprawie, Wnioskodawca nie jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT. W związku z czym nie może skorzystać z prawa do złożenia oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 uVAT.

Jak wynika z opisu stanu przyszłego:

• od wybudowania i oddania do użytkowania posiadanego pawilonu i udziału we własności pozostałych pawilonów pierwszemu nabywcy upłynęło więcej niż 2 lata,
• w ciągu 2 ostatnich lat Wnioskodawca nie ponosił w ogóle wydatków na ulepszenie posiadanego pawilonu oraz pawilonów, w których posiada udziały w ich własności, których to nakładów wartość przekroczyłaby 30% jego wartości początkowej, również pozostali współudziałowcy we własności pawilonów, nie ponosili takich wydatków przez ostatnie 2 lata.

Ponieważ zostały spełnione przesłanki zwolnienia wymienione w art. 43 ust. 1 pkt 10 uVAT w zw. z art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. c) uVAT, to sprzedaż posiadanego pawilonu przy ul. A w (…) oraz sprzedaż udziału we własności pozostałych pawilonów w zamian za nowo wybudowany przez Kupującą Spółkę lokal niemieszkalny - będzie zwolniona z mocy prawa od opodatkowania podatkiem VAT.

Jednocześnie należy wskazać, że również prawo wieczystego użytkowania gruntów stanowiących inne tereny zabudowane, budynkiem handlowo-usługowym, będzie korzystać ze zwolnienia od opodatkowania podatkiem VAT.

Zgodnie bowiem z art. 29a ust. 8 uVAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Powyższe znajduje potwierdzenie w interpretacjach indywidualnych. Przykładowo w interpretacji nr 0114-KDIP4-2.4012.131.2023.2.MMA z 21 kwietnia 2023 r. Dyrektor KIS stwierdził: "Mając na uwadze przedstawione okoliczności sprawy oraz obowiązujące przepisy prawa należy stwierdzić, że w odniesieniu do budynku doszło do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy i od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży minął okres dłuższy niż dwa lata. Z uwagi na powyższe, dostawa budynku będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, gdyż zostaną spełnione warunki wynikające z tego przepisu. Odpowiednio zwolnieniem tym objęta będzie także dostawa prawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym ww. budynek jest posadowiony, zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy."

W związku z powyższym, Wnioskodawca stoi na stanowisku, że przyszła sprzedaż posiadanego pawilonu przy ul. A w (…) oraz udziału we własności pozostałych pawilonów, jak również przyszła sprzedaż posiadanego udziału w prawie wieczystego użytkowania gruntów, w zamian za nowo wybudowany lokal niemieszkalny, będzie zwolniona od opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i art. 29a ust. 8 uVAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Według art. 2 pkt 22 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przy czym stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Zatem, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż, jak również oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste oraz zbycie prawa użytkowania wieczystego, stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Zatem, w świetle powołanych powyżej przepisów zbycie nieruchomości (a więc m.in. gruntów, prawa wieczystego użytkowania gruntów, budynków oraz udziałów w nich) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Na mocy art. 8 ust. 1 ustawy:

Jednocześnie wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ww. ustawy bądź świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu, ale tylko taka, która wykonana jest przez podmiot, który w związku z jej realizacją występuje w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zdefiniowane zostały w art. 15 ust. 1 i ust. 2 tej ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.

Jak stanowi art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE:

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że:                  

W myśl art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży opisanej nieruchomości, istotne jest, czy w celu dokonania tej sprzedaży, podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie  (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795), zwana dalej: Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego:

Z opisu sprawy wynika, że nie prowadzi Pan działalności gospodarczej. W latach 80-tych we własnym zakresie (systemem gospodarczym) i z własnych środków finansowych, wybudował Pan budynek pawilonu na gruncie stanowiącym własność Gminy (…). Grunt pod budowę pawilonu został wydzierżawiony od Miejskiego Zarządu Gospodarki Terenowej w (…) na podstawie umów zawartych w latach 80-tych i od tego czasu pawilon jest w Pana posiadaniu.

W 2000 r., wraz z ośmioma osobami, zgłosił Pan do Gminy (…) żądanie oddania nieruchomości w drodze umowy w użytkowanie wieczyste wraz z przeniesieniem własności budynków (pawilonów). Ponieważ Gmina (…) odmówiła zrealizowania żądania, wraz z ośmioma osobami, złożył Pan pozew do Sądu Rejonowego w (…). Ostatecznym wyrokiem z 30 kwietnia 2009 r., Sąd zobowiązał Gminę (…) do złożenia oświadczenia woli, zgodnie z którym Gmina (…) oddaje na Pana rzecz, posiadacza pawilonu przy ul. A na okres 99 lat w użytkowanie wieczyste udział w wysokości 0,09376 w działkach gruntu: nr 1 o pow. 2.131 m², nr 2 o pow. 198 m², nr 3 o pow. 119 m², nr 4 o pow. 124 m², nr 5 o pow. 90 m², nr 6 o pow. 98 m² tj. o łącznej pow. 2.760 m², położonych w (…) przy ul. (…) d, e, f, g, h oraz przy ul. A, b, c, d, e, oraz nieodpłatnie przenosi udział w wysokości 0,09376 we własności posadowionych na tych działkach budynków (tj. pawilonów).

Zgodnie z aktualnym wpisem do księgi wieczystej:

a) działka oznaczona numerem 2 przy ul. H, stanowi inne tereny zabudowane, budynkiem handlowo-usługowym,

b) działka oznaczona numerem 4 przy ul. A, stanowi inne tereny zabudowane, budynkiem handlowo-usługowym,

c) działka oznaczona numerem 7 przy ul. D, F, G i przy ul. B, D, stanowi inne tereny zabudowane, budynkiem handlowo-usługowym.

Wynajmuje Pan posiadany pawilon przy ul. A w (…) osobom trzecim dłużej niż 2 lata. Wraz z pozostałymi ośmioma współużytkownikami wieczystymi gruntów będących jednocześnie współudziałowcami we własności pawilonów, zamierza Pan sprzedać posiadany pawilon i udział posiadany we własności pozostałych pawilonach oraz udział posiadany w prawie użytkowania wieczystego gruntów.

Wraz z pozostałymi współudziałowcami prowadzi Pan rozmowy z deweloperem (Kupująca Spółka), których celem jest zawarcie umowy sprzedaży przedmiotowych udziałów w gruncie i pawilonach w zamian za wybudowanie przez Kupującą Spółkę lokali niemieszkalnych (usługowych) w nowo wybudowanym budynku mieszkalno-usługowym.

Nie jest Pan czynnym podatnikiem VAT. Przez ostatnie 2 lata nie ponosił Pan, w rozumieniu przepisów podatku dochodowego od osób fizycznych, wydatków na ulepszenie posiadanego pawilonu przy ul. A. w (…), ani pozostałych pawilonów, w których posiada udziały w ich własności. Również pozostali współudziałowcy pawilonów nie ponosili takich wydatków przez ostatnie 2 lata.

O ile Pan pamięta od około 2014 r. wynajmował Pan część pawilonu, którego jest posiadaczem, osobie trzeciej na prowadzenie biura turystycznego. Z tego powodu 1 stycznia 2014 r. zarejestrował się Pan jako podatnik VAT. Obecnie figuruje Pan w rejestrze VAT, jako podatnik zwolniony.

Pawilon przy ul. A w (…) znajduje się na działce 8 i jest we współposiadaniu przez Pana i inne osoby. Pawilon został wybudowany w celu prowadzenia w nim przez Pana działalności gospodarczej.

Oprócz sprzedaży udziałów we współposiadaniu pawilonu przy ul. A. wraz z udziałem w prawie wieczystego użytkowania działki nr 8 w (…), przedmiotem sprzedaży będą:

a) udziały we współposiadaniu pawilonów położonych w (…):

- przy ul. D, F i G,

- przy ul. B i D,

b) udziały w prawie wieczystego użytkowania gruntu oznaczonego jako działka 7.

Udział we współposiadaniu pawilon przy ul. A, jak i udział w wieczystym użytkowaniu gruntu tj. działki 8, wykorzystywał Pan w swojej działalności gospodarczej. Pawilon był wykorzystywany przez Pana przez okres dłuższy niż 2 lata, lecz od 3-4 lat udział w ww. pawilonie nie jest wykorzystywany ponieważ stan techniczny pawilonu nie pozwala na jego wynajmowanie, z tego też powodu również nie wykorzystuje Pan udziału posiadanego w prawie wieczystego użytkowania gruntu tj. działki 8.

Natomiast udziały we współposiadaniu w pozostałych pawilonach położonych w (…) przy: ul. B i D i przy ul. D i G i F oraz w prawie wieczystego użytkowania gruntu tj. działki 7, nigdy nie były i nie są wykorzystywane przez Pana w jakikolwiek sposób.

Nie podejmował Pan jakichkolwiek czynności w celu pozyskania nabywcy udziałów w prawie wieczystego użytkowania ww. działek oraz pawilonów. Inicjatywę w celu pozyskania nabywcy podjął mąż Pani (…), który z własnej inicjatywy zgłosił się do developera z zapytaniem, czy byłby zainteresowany nabyciem przedmiotowych pawilonów i prawa użytkowania wieczystego gruntów od wszystkich współposiadaczy. Nie podejmował Pan jakichkolwiek działań marketingowych, nie umieszczał ogłoszeń o sprzedaży w środkach masowego przekazu tj. w sieci internetowej, prasie, radiu i telewizji.

Działka nr 7, w której posiada Pan udziały w prawie wieczystego użytkowania wraz udziały we współposiadaniu w pozostałych pawilonach nie były i nie są przez Pana udostępniane osobom trzecim na podstawie umowy najmu, dzierżawy ani innej umowy o podobnym charakterze. Jak wskazano powyżej, pozostałe pawilony, w których posiada Pan udziały i udział w prawie wieczystego użytkowania działki 7 były i są wykorzystywane przez ich posiadaczy samoistnych zgodnie z wyrokiem Sądu.

Od 3-4 lat z uwagi na zły stan techniczny przedmiotowego pawilonu nie wynajmuje go Pan. Wynajmował Pan pawilon, którego jest posiadaczem samoistnym, w latach wcześniejszych przez okres dłuższy niż 2 lata.

W „Projekcie przedwstępnej umowy sprzedaży” brak jest jakichkolwiek zapisów dotyczących udzielania pełnomocnictw przyszłemu nabywcy lub innym podmiotom do działania w Pana imieniu w związku z transakcją sprzedaży przedmiotowych nieruchomości, w związku z czym nie zamierza Pan takich pełnomocnictw udzielać.

Pana wątpliwości dotyczą ustalenia, czy sprzedaż udziałów w pawilonie przy ul. A. jak również sprzedaż udziałów w „pozostałych” pawilonach wraz z posiadanymi udziałami w prawie użytkowania wieczystego gruntów będzie zwolniona od podatku VAT.

Odnosząc się do Pana wątpliwości, w pierwszej kolejności należy ustalić, czy w odniesieniu do sprzedaży udziałów w przedmiotowych pawilonach będzie Pan spełniać przesłanki do uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług, w zakresie ww. czynności.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej - odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury - w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Analiza przedstawionego opisu sprawy, obowiązujących przepisów oraz tez wynikających z powołanego orzecznictwa prowadzi do wniosku, że w stosunku do sprzedaży udziałów w „pozostałych” pawilonach (udziały we współposiadaniu pawilonów położonych w (…): przy ul. D, F i G, przy ul. B i D, udziały w prawie wieczystego użytkowania gruntu oznaczonego jako działka 7), w sensie prawnym brak jest przesłanek pozwalających uznać Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Należy wskazać, że w analizowanej sprawie w stosunku do „pozostałych” pawilonów nie podejmował Pan samodzielnie działań charakterystycznych dla podmiotów profesjonalnie zajmujących się obrotem nieruchomościami. Powyższe pawilony nigdy nie były wykorzystywane przez Pana w jakikolwiek sposób. Przez ostatnie 2 lata nie ponosił Pan również wydatków na ulepszenie pawilonów, w rozumieniu przepisów podatku dochodowego od osób fizycznych. „Pozostałe” pawilony nie były także i nie są udostępniane przez Pana osobom trzecim na podstawie umowy najmu, dzierżawy ani innej umowy o podobnym charakterze.

Ponadto nie podejmował Pan jakichkolwiek działań marketingowych w celu sprzedaży udziałów w „pozostałych” pawilonach,  w szczególności nie umieszczał Pan ogłoszeń o sprzedaży w środkach masowego przekazu, tj. w sieci internetowej, prasie, radiu i telewizji. Inicjatywę w celu pozyskania nabywcy ww. pawilonów podjął mąż Pani (…) (jednej ze współwłaścicielek), który z własnej inicjatywy zgłosił się do developera z zapytanie, czy byłby zainteresowany nabyciem przedmiotowych pawilonów wraz z prawem wieczystego użytkowania gruntów.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży udziałów w „pozostałych” pawilonach nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż przez Pana swoich udziałów w ww. pawilonach wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjął Pan bowiem w stosunku do ww. pawilonów takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt okoliczności przedstawionych we wniosku wskazuje, że Pana aktywność w stosunku do „pozostałych” pawilonów w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE w sprawach C‑180/10 i C-181/10.

W związku z tym, dokonując sprzedaży udziałów w „pozostałych” pawilonach (tj. udziałów we współposiadaniu pawilonów położonych w (…): przy ul. D, F i G, przy ul. B i D, udziałów w prawie wieczystego użytkowania gruntu oznaczonego jako działka 7) będzie Pan korzystać z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Tym samym, w ramach sprzedaży swoich udziałów w „pozostałych” pawilonach nie będzie Pan działać w charakterze podatnika VAT i w konsekwencji, dostawa przez Pana ww. udziałów nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W konsekwencji, również dostawa posiadanych przez Pana udziałów w prawie wieczystego użytkowania gruntów, na których znajdują się „pozostałe” pawilony nie będzie podlegać opodatkowaniu VAT.

Inaczej jest natomiast w stosunku do sprzedaży we współposiadaniu pawilonu przy ul. A wraz z udziałem w prawie wieczystego użytkowania działki nr 8 w (…), który wybudował Pan z własnych środków i we własnym zakresie, w celu prowadzenia swojej działalności gospodarczej. Wynajmował Pan ww. pawilon osobom trzecim przez okres dłuższy niż 2 lata.

W tym miejscu wskazać należy, że zgodnie z art. 659 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie rzeczy przez jego najemcę. Należy wskazać, że umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony - zarówno wynajmującego, jak i najemcę - określone przepisami obowiązki.

W kontekście niniejszej sprawy, należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

Zatem najem nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i świadczony jest w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, a tym samym podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Najem polega bowiem na wykorzystywaniu przedmiotu umowy w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Wykorzystywanie przez Pana pawilonu przy ul. A do najmu, spowodowało że wykorzystywał Pan swoje udziały w opisanym pawilonie w prowadzonej działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego. W konsekwencji dokonując dostawy udziałów ww. pawilonie nie będzie Pan zbywać majątku osobistego, ale majątek wykorzystywany przez Pana w działalności gospodarczej.

Tym samym, w przedmiotowej sprawie w zakresie sprzedaży przez Pana swoich udziałów w pawilonie przy ul. A wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, i czynność sprzedaży przez Pana udziałów w ww. pawilonie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana z zastosowaniem właściwej stawki podatku.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych dostaw towarów i świadczenia usług zwolnienie od podatku. Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w przepisach warunki.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków i budowli, jeżeli w stosunku do nich doszło do ich pierwszego zasiedlenia, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku, budowli lub ich części oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika - bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

Jednocześnie należy mieć na uwadze, że wymienione powyżej zwolnienie uregulowane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy:

Stosownie do art. 43 ust. 11 ustawy:

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Jak stanowi art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Prawo do zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów, będących przedmiotem sprzedaży, nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Nadmienić w tym miejscu należy, że dla dostawy nieruchomości, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy, ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
• brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 stanie się bezzasadne.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle albo ich części rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli albo ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli albo ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym dany obiekt jest posadowiony. Przy czym przepis powyższy ma zastosowanie również w przypadku prawa użytkowania wieczystego gruntu.

W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie dla dostawy udziałów w pawilonie przy ul. A wraz z udziałem w prawie wieczystego użytkowania działki nr 8 zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, należy rozstrzygnąć, czy i kiedy miało miejsce pierwsze zasiedlenie tego obiektu (pawilonu).

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że pawilon przy ul. A wybudował Pan w latach 80-tych, we własnym zakresie i z własnych środków. Przez ostatnie 2 lata nie ponosił Pan, ani pozostali współwłaściciele wydatków na ulepszenie ww. pawilonu, w rozumieniu przepisów podatku dochodowego.

Biorąc pod uwagę powołane wyżej przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy stwierdzić należy, że dostawa pawilonu przy ul. A nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim, i od dnia pierwszego zasiedlenia do dnia sprzedaży miną co najmniej 2 lata. Zatem, dla transakcji sprzedaży przez Pana swoich udziałów w opisanym wyżej pawilonie zostaną spełnione warunki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wskazano powyżej, prawo użytkowania wieczystego gruntu będące przedmiotem sprzedaży będzie podlegało opodatkowaniu według tych samych regulacji jak budynek na nim posadowiony.

W związku z powyższym, również sprzedaż udziałów w prawie użytkowania wieczystego gruntu oznaczonego jako działka nr 8, w tej części która przynależy do pawilonu przy ul. A, będzie zwolniona od podatku na podstawie wskazanego art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

Zatem, sprzedaż udziałów w pawilonie przy ul. A oraz udziałów w prawie wieczystego użytkowania gruntu (tj. działce nr 8), będzie zwolniona od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy, pod warunkiem, że wraz z Kupującą Spółką nie złoży Pan oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia od opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy.

Podsumowując, dostawa posiadanych przez Pana udziałów w „pozostałych” pawilonach jak również dostawa posiadanych udziałów w prawie wieczystego użytkowania gruntów, na których znajdują się „pozostałe” pawilony nie będzie podlegać opodatkowaniu VAT. Natomiast dostawa posiadanych przez Pana udziałów w pawilonie przy ul. A będzie zwolniona od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, w związku z tym również dostawa posiadanych przez Pana udziałów w prawie użytkowania wieczystego gruntu oznaczonego jako działka 8, w tej części która przynależy do pawilonu przy ul. A, będzie zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy, pod warunkiem, że wraz z Kupującą Spółką nie złoży Pan oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia od opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy.

Zatem Pana stanowisko jest:

• prawidłowe w zakresie zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla dostawy posiadanych udziałów w pawilonie przy ul. A wraz z posiadanymi udziałami w prawie wieczystego użytkowania gruntu, na którym się znajduje, oraz
• nieprawidłowe w zakresie zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla dostawy posiadanych udziałów w „pozostałych” pawilonach wraz z posiadanymi udziałami w prawie wieczystego użytkowania gruntów, na których się znajdują.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pana wniosku (pytania). Inne kwestie, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być - zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej - rozpatrzone.

Niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego. Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Wydana interpretacja dotyczy tylko Pana, który wystąpił z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej w swojej sprawie, i nie wywołuje skutków prawnych dla innych podmiotów uczestniczących w sprzedaży pawilonów wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.