0114-KDIP4-3.4012.391.2026.2.DK

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

17 czerwca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży niezabudowanych nieruchomości. Uzupełnili go Państwo pismem z 23 lipca 2026 r. (wpływ 23 lipca 2026 r.) w odpowiedzi na wezwanie.

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)  Zainteresowany będący stroną postępowania:

·      A.A.

2)  Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

·      B.B.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

A.A. (Sprzedający 1, Zainteresowany będący stroną postępowania) jest osobą fizyczną posiadającą działalność gospodarczą w zakresie robót budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych. Jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym. Nie prowadzi działalności w zakresie nabywania i sprzedaży nieruchomości.

Sprzedający jest współwłaścicielem, na zasadzie wspólności majątkowej małżeńskiej, z B.B. (Sprzedająca 2, Zainteresowana niebędąca stroną postępowania) 14 działek gruntu o nr ewidencyjnych 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13 i 14 o pow. od 842 do 1.700 m² każda, położonych w gminie (…) i będących przedmiotem niniejszego wniosku. Sprzedająca 2 jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej i niebędącą zarejestrowanym podatnikiem VAT.

Nieruchomość o powierzchni 1,64 ha stanowiącą dzisiejsze działki Sprzedający nabyli w 2003 roku do wspólności majątkowej małżeńskiej. Działki powstały w wyniku podziału w roku 2025 tej nieruchomości.

Działki nie są zabudowane i stanowią grunty orne zakrzewione. Znajdują się na terenie nieobjętym obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Dla wszystkich działek zostały wydane w 2025 r. przez Wójta Gminy (…) decyzje o warunkach zabudowy przewidujące możliwość wzniesienia na nich budynków mieszkalnych.

Działki nie były wykorzystywane do działalności rolniczej, z działek nie były dokonywane dostawy produktów rolnych. Działki nie były przedmiotem dzierżawy, najmu ani innego odpłatnego oddania do używania.

Sprzedający nie dokonywali od czasu nabycia nieruchomości stanowiącej dzisiejsze działki żadnych nakładów na te nieruchomości, za wyjątkiem utrzymania ich w estetyce rolnej oraz planu i przeprowadzenia ich podziału. W szczególności nie dokonywali nakładów na uzbrojenie w media, ogrodzenie itd. Działki nie były wykorzystywane przez Sprzedających do nierolniczej działalności gospodarczej i nie były wprowadzone do ewidencji środków trwałych tej działalności.

Sprzedający nie ogłaszali zamiaru sprzedaży działek. Nie podejmowali innych działań marketingowych, nie zawierali umów z pośrednikami mającymi na celu znalezienie nabywcy działek.

Sprzedający nie dokonywali sprzedaży innych działek w przeszłości. Rozważają sprzedaż kolejnych dwóch działek w przyszłości, prawdopodobnie w roku 2027, jednak bez określonej pewności ani zobowiązań umownych z tego tytułu.

Sprzedający planują odpłatnie zbyć działki na rzecz nabywców zainteresowanych zakupem. W chwili obecnej rozważają dwie oferty:

Oferta 1

Osoba zainteresowana zakupem działek to nabywca prowadzący działalność gospodarczą oferujący nabycie działek nr 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13 i 14. Pozostałe działki będące przedmiotem wniosku zostaną wówczas nabyte przez jego żonę nieprowadzącą działalności.

Oferta 2

Osoba zainteresowana zakupem wszystkich działek to nabywca nieprowadzący działalności gospodarczej.

Sprzedający powzięli wątpliwość co do opodatkowania podatkiem od towarów i usług odpłatnego zbycia działek.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

1. W roku 2003 nieruchomość została przez Zainteresowanych nabyta aktem notarialnym jako lokata kapitału i forma oszczędności na przyszłość. Zamiar obojga Zainteresowanych był taki sam.

2. Będąc właścicielami Zainteresowani dokonali podziału nieruchomości z uwagi na podmiejskie położenie oraz uwarunkowania prawne związane z terminem wydania warunków zabudowy. Z uwagi na niepewność związaną z przygotowywaniem przez Gminę planu ogólnego i przeznaczenie nieruchomości w tym dokumencie, Zainteresowani woleli wykorzystać istniejące obecnie regulacje przewidujące możliwość zabudowy i wydania odrębnych jej warunków dla każdej z działek po podziale.

3. O wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania przestrzennego dla działek będących przedmiotem sprzedaży Zainteresowani wystąpili jako właściciele nieruchomości w związku ze zmianami prawnymi związanymi w przyszłości z zagospodarowaniem gruntów. Z uwagi na niepewność związaną z przygotowywaniem przez Gminę planu ogólnego i przeznaczenie nieruchomości w tym dokumencie, Zainteresowani woleli wykorzystać istniejące obecnie regulacje przewidujące możliwość zabudowy i wydania odrębnych jej warunków dla każdej z działek po podziale.

4. Przedmiotowe grunty były ugorem, nie były użytkowane i nie są wykorzystywane dla żadnych celów zarobkowych przez żadne z Zainteresowanych.

5. Żadna z działek będąca przedmiotem sprzedaży nie jest i nie będzie wykorzystywana na cele prowadzenie działalności gospodarczej przez żadne z Zainteresowanych.

6. Żadne z Zainteresowanych nie poczyniło i nie poczyni żadnych starań związanych ze zwiększeniem wartości przedmiotowych działek oraz żadnych nakładów celem podwyższenia wartości działek.

7. W okresie od 1992 do 2020 r. Zainteresowana wraz z mężem była wspólnikiem Spółki Jawnej, która prowadziła działalność gospodarczą w zakresie handlu materiałami instalacyjno-hydraulicznymi i była czynnym zarejestrowanym podatnikiem VAT. Sama Zainteresowana nie była nigdy takim podatnikiem.

8. Zainteresowani nie udzielali żadnego pełnomocnictwa podmiotowi trzeciemu.

9. Nieruchomości stanowiły w grunty rolne kl. VI. Żadna z działek nie była i nie jest wykorzystywana przez żadne z Zainteresowanych do wykonywania czynności zwolnionych od podatku od towarów i usług.

10. Zainteresowani posiadają dwie inne działki, które bez określonej pewności mogą być sprzedane w przyszłości. Nie poczynili jednak żadnych kroków w tym kierunku.

11. Zainteresowani ustawili baner na palikach na działce informujący o zamiarze sprzedaży działek, na który zwrócili uwagę potencjalni nabywcy i skontaktowali się z nimi.

Pytania

1.  Czy Sprzedający będą z tytułu planowanego odpłatnego zbycia działek zgodnie z Ofertą 1 podatnikami podatku od towarów i usług?

2.  Czy Sprzedający będą z tytułu planowanego odpłatnego zbycia działek zgodnie z Ofertą 2 podatnikami podatku od towarów i usług?

Państwa stanowisko w sprawie

1. Zdaniem Zainteresowanych, jako Sprzedający nie będą oni z tytułu planowanego odpłatnego zbycia działek zgodnie z Ofertą 1 podatnikami podatku od towarów i usług.

2. Zdaniem Zainteresowanych, jako Sprzedający nie będą oni z tytułu planowanego odpłatnego zbycia działek zgodnie z Ofertą 2 podatnikami podatku od towarów i usług.

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych

Zgodnie z art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT podatnikami podatku od towarów usług są osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Ust. 2 z kolei definiuje działalność gospodarczą jako wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Obejmuje ona w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z treści przytoczonych przepisów wynika, że aby zachowania danego podmiotu uznać za działalność gospodarczą, istotne znaczenia ma ich zorganizowany i ciągły charakter. Zatem planowana przez Sprzedających dostawa gruntów podlegałaby opodatkowaniu VAT, gdyby ich działaniom w tym zakresie można było przypisać wskazane znamiona działalności gospodarczej.

W kwestii opodatkowania VAT dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywcy w celu jej dokonania podjęli aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca lub usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT (co skutkowałoby uznaniem ich za podatników), czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządzania ich majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie (szczególnie rodzinne/prywatne) lub sprzedaż rzeczy nie stanowi bowiem wykorzystywania majątku w sposób ciągły w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy VAT, a tym samym art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT.

W orzecznictwie powstałym na gruncie wskazanych przepisów Ustawy o VAT i Dyrektywy VAT (np. wyrok NSA z dnia 27 maja 2014 r., sygn. akt I FSK 774/13) sądy administracyjne wskazują na kryteria, jakimi należy kierować się przy ocenie, czy mamy do czynienia z działalnością gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami czy z zarządem majątkiem prywatnym. Zgodnie z nim na gospodarczy charakter uzyskiwanego dochodu mógłby wskazywać zespół powiązanych ze sobą działań podatników, polegających na: wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym przygotowanych w ten sposób do zbycia nieruchomości oraz dokonywaniu tych transakcji (nabycia i zbycia) w stosunkowo krótkim przedziale czasowym.

O kwalifikacji uzyskanych przez podatników dochodów do działalności gospodarczej w rozumieniu Ustawy o VAT nie mogą zaś zdaniem sądów administracyjnych w sposób zasadniczy i wyłączny decydować takie tylko okoliczności, jak: liczba transakcji sprzedaży, osiągnięcie zysku (rozumianego jako nadwyżka między kosztami zakupu, a przychodem ze sprzedaży), nawet podział dużej nieruchomości gruntowej na mniejsze działki dla poprawy możliwości zagospodarowania, poszukiwanie nabywców przez składanie ofert sprzedaży czy udzielanie pełnomocnictwa nabywcy do wykonania czynności związanych ze zmianą przydatności nieruchomości dla jego potrzeb. Wszystkie te formy aktywności mogą mieścić się w zwykłych czynnościach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Nie przekraczają granic takiego zarządu czynności stanowiące naturalną konsekwencję prawidłowego gospodarowania własnym mieniem. Działań z zachowaniem – normalnych w takich przypadkach – reguł gospodarności nie należy z gruntu utożsamiać z działalnością gospodarczą. W ramach zwykłego zarządu sprawami majątkowymi może mieścić się również nabycie nieruchomości na tzw. lokatę i dochód ze sprzedaży takiej nieruchomości także nie będzie związany z działalnością gospodarczą, jeżeli między datą nabycia i sprzedaży upłynął dłuższy okres, a na operację zbycia takiej nieruchomości nie nakładałyby się inne transakcje o podobnym charakterze, tworzące razem obraz działalności zorganizowanej i ciągłej, z której podatnicy uczyniliby sobie trwałe źródło zarobkowania.

Również Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej uznał (sprawy C-180/10 i C-181/80 z 15 września 2011 r.), że nie mogą być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej same z siebie czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, nie ma też decydującego charakteru sama liczba i zakres transakcji sprzedaży. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanych. Inaczej byłoby natomiast w wypadku, gdyby zainteresowani podejmowali aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy VAT. Taka aktywność świadczyłaby o prowadzeniu działalności gospodarczej w tym zakresie. Trybunał jako przykład takich działań podał uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stwierdzając przy tym, że stanowią one o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedających przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną. W ocenie Trybunału, dopiero fakt prowadzenia takiej działalności uzasadniałby uznanie podmiotów za podatników VAT.

Zawarcie porozumień wstępnych czy też uzależnienie dokonania sprzedaży od uzyskania czy przeniesienia decyzji, bez których nabycie przez Nabywcę gruntu byłoby bezcelowe (jak np. warunki zabudowy), nie stanowi per se działalności handlowej, podlegającej opodatkowaniu VAT. Brak bowiem w tych czynnościach Sprzedających przesłanek świadczących o takiej jej aktywności w przedmiocie zbycia przedmiotowego gruntu, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności), co wskazuje, że w takim przypadku mamy do czynienia z czynnościami mieszczącymi się w ramach zarządu majątkiem prywatnym - niemającym cech działalności gospodarczej w rozumieniu VAT (wyroki NSA: z 24 października 2024 r., sygn. akt I FSK 265/21; z 6 listopada 2024 r., sygn. akt I FSK 1014/21; z 27 marca 2025 r., sygn. akt I FSK 2269/21).

Dokonanie przez Sprzedających czynności odpłatnego zbycia wszystkich działek będących przedmiotem niniejszego wniosku, w ramach jednej (Oferta 2) lub dwóch umów (ale tej samej transakcji, Oferta 1) nie przesądza o tym, że z tego powodu staną się oni podatnikami VAT z tytułu tej czynności.

Przyjęcie, iż sprzedając posiadane tereny budowlane (w rozumieniu ustawy o VAT – z uwagi na istnienie warunków zabudowy) Sprzedający działają w charakterze podatników prowadzących działalność handlową wymagałoby, aby ich czynności przybrały formę profesjonalną (zawodową) i ciągłą (stałą), powtarzalną, potwierdzoną obiektywnymi dowodami zamiaru ich kontynuacji, czyli w konsekwencji formę zorganizowaną. Przesłanka stałości wynika z porównania art. 9 ust. 1 i art. 12 Dyrektywy VAT – art. 12 wprowadza jako zasadę szczególną możliwość uznania za podatników także podmiotów działających w sposób sporadyczny, co oznacza iż zasadą ogólną jest, by taka działalność była opodatkowana jedynie, gdy wykonywana jest w sposób niesporadyczny (stały).

W świetle powyższego jednorazowa (zarówno zgodnie z Ofertą 2, jak i de facto z Ofertą 1) sprzedaż wszystkich działek nabytych (jako jedna nieruchomość) przez Sprzedających ponad 20 lat temu i pozostawionych do dziś w nieuzbrojonym stanie, nie może być uznana za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 Ustawy o VAT. Nie miało tu bowiem miejsca nabycie terenów w celu ich dalszej odsprzedaży jako towaru handlowego, lecz ich posiadanie przez długie lata, które przyjęło charakter ochrony kapitału. Nie były podejmowane także przez Sprzedających jakiekolwiek działania mające na celu uatrakcyjnienie sprzedawanych nieruchomości, uzbrojenie, wytyczanie dróg dojazdowych, ogrodzenie, wykorzystywanie ich w ramach działalności, odpłatne udostępnianie itd. W żadnym wypadku nie można zatem mówić o zorganizowanym i ciągłym charakterze działalności Sprzedających w odniesieniu do zbywanych nieruchomości. Nie jest przy tym istotne, iż Sprzedający 1 prowadzi działalność gospodarczą w zakresie robót budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych i jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym, gdyż planowana sprzedaż działek nie jest w żaden sposób związana z tą działalnością, a posiadanie przymiotu podatnika VAT w odniesieniu do usług budowlanych nie oznacza automatycznie jego rozszerzenia na wszelkie aktywności ekonomiczne osoby fizycznej.

Zdaniem Zainteresowanych, Sprzedający nie będą z tytułu planowanego odpłatnego zbycia działek zgodnie z Ofertą 1 ani Ofertą 2 podatnikami podatku od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Na mocy art. 8 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przy czym na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Zatem, w świetle powołanych powyżej przepisów zbycie nieruchomości (budynków, budowli, gruntów oraz udziałów w nich) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795).

Zgodnie z art. 195 wyżej powołanej ustawy Kodeks cywilny:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Zgodnie z art. 196 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Na podstawie art. 196 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Przepis art. 198 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że:

Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 236), zwana dalej „Kodeksem rodzinnym i opiekuńczym”.

Na mocy art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

Na podstawie art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Jak stanowi art. 36 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Jak wynika z art. 36 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W akcie notarialnym dokumentującym nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Ustawa o podatku od towarów i usług nie wymienia małżonków jako odrębnej kategorii podatników. Stwarza to dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Żaden z przepisów ustawy nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokona czynności podlegającej opodatkowaniu.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ww. ustawy bądź świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu, ale tylko taka, która wykonana jest przez podmiot, który w związku z jej realizacją występuje w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zdefiniowane zostały w art. 15 ust. 1 i ust. 2 tej ustawy.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy:

Jeżeli, przedmiotem dostawy jest majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług w okolicznościach wskazanych w art. 15 ustawy będzie ten małżonek, który dokonuje dostawy we własnym imieniu (który jest stroną czynności prawnej) – jako podatnik VAT.

W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy:

W świetle powyższego stwierdzić należy, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego przez osobę fizyczną stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Zatem, podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym przypadku nieruchomości, jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności handlowej.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92, które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny, to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ww. ustawa Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego:

Z opisu sprawy wynika, że Pan A.A. (Sprzedający) jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym prowadzi działalność gospodarczą w zakresie robót budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych. Pani B.B. (Sprzedająca) jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy Prawo przedsiębiorców oraz niebędącą czynnym podatnikiem VAT (łącznie – Sprzedający).

Są Państwo współwłaścicielami na zasadzie wspólności majątkowej małżeńskiej 14 działek gruntu o numerach ewidencyjnych 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13 i 14, położonych w gminie (…).

Przedmiotowe działki nabyli Państwo w 2003 r. do wspólności majątkowej małżeńskiej jako lokata kapitału i forma oszczędności na przyszłość. Działki będące przedmiotem wniosku powstały w wyniku podziału dokonanego przez Państwa w 2025 r. z uwagi na podmiejskie położenie oraz uwarunkowania prawne związane z terminem wydania warunków zabudowy. Powstałe w wyniku podziału działki nie są zabudowane i znajdują się na terenie nieobjętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W 2025 r. uzyskali Państwo dla wszystkich powstałych działek decyzje o warunkach zabudowy, o które wystąpili Państwo w związku ze zmianami prawnymi związanymi w przyszłości z zagospodarowaniem gruntów.

Jak Państwo wskazali, działki będące przedmiotem wniosku nie są i nie będą wykorzystywane przez Państwa w działalności gospodarczej ani działalności rolniczej, z działek nie były dokonywane dostawy produktów rolnych. Działki nie były przedmiotem dzierżawy, najmu ani innego odpłatnego oddania do użytkowania. Przedmiotowe grunty były ugorem, nie były użytkowane i nie są wykorzystywane dla żadnych celów zarobkowych przez żadne z Państwa.

Od czasu nabycia nieruchomości stanowiącej dzisiejsze działki nie ponosili Państwo żadnych nakładów na te nieruchomości, z wyjątkiem utrzymania ich w estetyce rolnej oraz planu i przeprowadzenia ich podziału. W szczególności nie uzbrajali Państwo działek w media, nie ogradzali ich. Nie podejmowali również Państwo działań marketingowych ani nie ogłaszali zamiaru sprzedaży działek, nie zawierali umów z pośrednikami w celu znalezienia nabywcy. Na działce został jedynie ustawiony baner informujący o sprzedaży, a potencjalni nabywcy sami nawiązali kontakt.

Państwa wątpliwości dotyczą kwestii uznania Państwa za podatników w odniesieniu do planowanych transakcji zbycia działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13 i 14 zgodnie z Ofertą 1 oraz Ofertą 2.

W odniesieniu do powyższych wątpliwości należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do transakcji zbycia przedmiotowych nieruchomości zgodnie z Ofertą 1 i Ofertą 2 będą Państwo spełniać przesłanki do uznania Państwa za podatników podatku od towarów i usług, w zakresie ww. czynności.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Dokonując rozstrzygnięcia kwestii będącej przedmiotem Państwa wątpliwości, należy wskazać, że w odniesieniu do ww. działek jedyne działania jakich Państwo dokonali to dokonanie geodezyjnego podziału gruntu na 14 działek, umieszczenie ogłoszenia na banerze znajdującym się na działce oraz uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy przewidujących możliwość wzniesienia na nich budynków mieszkalnych. Przy czym jak Państwo wskazali, o wydanie ww. decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania przestrzennego dla działek będących przedmiotem sprzedaży wystąpili Państwo w związku ze zmianami prawnymi związanymi w przyszłości z zagospodarowaniem gruntów. Z uwagi na niepewność związaną z przygotowywaniem przez Gminę planu ogólnego i przeznaczenie nieruchomości w tym dokumencie, woleli Państwo wykorzystać istniejące obecnie regulacje przewidujące możliwość zabudowy i wydania odrębnych jej warunków dla każdej z działek po podziale.

Istotne w niniejszej sprawie jest również to, że w stosunku do działek będących przedmiotem sprzedaży nie przeprowadzono żadnego działania zmierzającego do zwiększenia wartości, bądź atrakcyjności działek, np. doprowadzenie mediów, uzbrojenia działek, ogrodzenia terenu, itp. Na ww. działkach nie prowadzono żadnej działalności gospodarczej ani rolniczej. Działki nigdy nie były objęte umową najmu, dzierżawy, itp., a z tytułu prawa własności nie uzyskiwano żadnych dochodów. Przedmiotowe grunty były ugorem, nie były użytkowane i nie są wykorzystywane dla żadnych celów zarobkowych przez żadne z Zainteresowanych. Nie sprzedawali Państwo innych nieruchomości w przeszłości ani na ten moment nie poczynili żadnych kroków w kierunku sprzedaży dwóch innych działek będących w Państwa posiadaniu.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do planowanej sprzedaży działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13 i 14, nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż przedmiotowych nieruchomości wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Zainteresowani nie podjęli aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt okoliczności przedstawionych we wniosku wskazuje, że aktywność Sprzedających w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE w sprawie C-180/10 i C-181/10.

Zatem, dokonując sprzedaży działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13 i 14 będą korzystali Państwo z przysługującego prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Państwa cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży ww. nieruchomości, a tę dostawę − cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W konsekwencji, mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis sprawy oraz powołane regulacje ustawy o podatku od towarów i usług stwierdzam, że z tytułu planowanej sprzedaży działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13 i 14 nie będą Państwo działali w charakterze – zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy – podatnika podatku VAT, prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Zatem, ww. transakcje sprzedaży nie będą czynnościami podlegającymi opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

W związku z powyższym Państwa stanowisko w zakresie objętym pytaniami nr 1 i 2 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zaznaczam, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego bądź zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny bądź zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego bądź zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Jednocześnie podkreślam, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku i w jego uzupełnieniu opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A.A. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.