0114-KDIP4-3.4012.384.2026.2.JZ

Interpretacja indywidualna - stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

22 czerwca 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży działki nr 1. Uzupełnił go Pan pismem z 1 września 2026 r. (wpływ 1 września 2026 r.) - w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Pan A.A. (dalej: Wnioskodawca) posiada ograniczony obowiązek podatkowy w Polsce w rozumieniu art. 3 ust. 2a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. Na stałe zamieszkuje on i posiada centrum interesów życiowych w Szwajcarii, tam również jest rezydentem podatkowym.

Wnioskodawca nie jest czynnym podatnikiem VAT. Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej w Polsce.

Wnioskodawca na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa wnosi o wydanie indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego.

Zgodnie z obowiązkiem wynikającym z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, poniżej przedstawiony zostanie wyczerpujący opis stanu faktycznego oraz pytania interpretacyjne wraz ze stanowiskiem Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej.

Wnioskodawca wraz z Panią B.B. posiadają wspólność ustawową majątkową.

26 września 2022 r. w formie aktu notarialnego (Repertorium A numer: (...)) została sporządzona i podpisana Umowa sprzedaży oraz Umowa ustanowienia służebności gruntowej drogi. Aktem tym odpowiednio Wnioskodawca nabył działkę o nr 2 położoną w (...), gmina (...), powiat (...), województwo (...), wpisaną w księdze wieczystej nr (...), o powierzchni 0,2100 ha, a Pani B.B. nabyła działkę o nr 3 położoną w (...), gmina (...), powiat (...), województwo (...), wpisaną w księdze wieczystej nr (...), o powierzchni 0,2100 ha. Wnioskodawca wraz z Panią B.B. nabywając działki nie byli w związku małżeńskim.

Przed sprzedażą działka nr 4 uległa podziałowi na podstawie ostatecznej decyzji znak (...), wydanej 2 września 2022 r. przez Wójta Gminy (...) zatwierdzającej podział nieruchomości na:

• działkę nr 2 o powierzchni 0,2100 ha (dwa tysiące sto metrów kwadratowych),
• działkę nr 3 o powierzchni 0,2100 ha (dwa tysiące sto metrów kwadratowych).

Wnioskodawca reprezentowany przez C.C. wystąpił z wnioskiem o podział nieruchomości. Decyzją z 27 marca 2023 r. działka ewidencyjna o nr 2 została podzielona na działki 5 o powierzchni 0,1050 ha i 1 o powierzchni 0,1050 ha.

Działka nr 2 została podzielona w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Podział ten miał na celu uporządkowanie struktury własności oraz umożliwienie bardziej efektywnego gospodarowania poszczególnymi częściami nieruchomości, zgodnie z potrzebami Wnioskodawcy.

Działka nr 2 została nabyta na potrzeby własne, w celu wykorzystania jej do celów prywatnych. Przy nabyciu działki 2 Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego. Nabycie działki nr 2 nie zostało wykonane w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Wskazać należy, że po uzyskaniu własności przedmiotowej nieruchomości Wnioskodawca wraz z Panią B.B. nie podejmowali działań zmierzających do uatrakcyjnienia działek, nie zostały tam doprowadzone media czy ogrodzenie.

4 czerwca 2024 r. w formie aktu notarialnego (Repertorium A numer: (...)) sporządzona i podpisana została Umowa sprzedaży oraz Oświadczenie o ustanowieniu hipoteki przez Wnioskodawcę. W ramach aktu sprzedana została działka nr 1 o powierzchni 0,1050 ha, wchodząca w skład nieruchomości wpisanej w księdze wieczystej nr (...). Strony aktu okazały:

• ostateczną decyzję nr (...) o warunkach zabudowy, wydaną 4 września 2023 r. przez Wójta Gminy (...), ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na: budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego na działce o numerze ewidencyjnym 1, położonej w miejscowości (...), obręb (...), gmina (...),
• ostateczną decyzję nr (...), wydaną 19 grudnia 2023 r. przez Wójta Gminy (...), zmieniającą decyzję o warunkach zabudowy nr (...) z 4 września 2023 r; z uzasadnienia tej decyzji wynika, że dla terenu objętego inwestycją gmina (...) nie posiada aktualnego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów i wyrysem z mapy ewidencyjnej, sporządzone z upoważnienia Starosty (...) 17 kwietnia 2024 r., dla działki nr 1 o powierzchni 0,1050 ha, położonej w (...), obręb (...), gmina (...), powiat (...), województwo (...), wynika, że rodzaj użytku i klasa bonitacyjna oznaczone są symbolem: RIVb i RV - grunty orne. Działka była niezabudowana.

2025 r. w formie aktu notarialnego (Repertorium A numer: (...)) została sporządzona i podpisana przez Panią B.B. Umowa sprzedaży. W ramach aktu sprzedana została działka nr 6 o powierzchni 0,1050 ha, RIVb i RV, obręb (...) położona w (...), gmina (...), powiat (...), województwo (...). Działka nr 6 była zabudowana (dom w stanie surowym zamkniętym).

21 lutego 2026 r. w formie aktu notarialnego (Repertorium A numer (...)) została sporządzona i podpisana Umowa sprzedaży przez Panią B.B. W ramach aktu sprzedana została nieruchomość położona w (...), gmina (...), powiat (...), województwo (...), oznaczona jako działka nr 7 o powierzchni 0,1050 ha, opisana w księdze wieczystej nr (...). Nieruchomość:

• nie odpowiada definicji lasu o której mowa w art. 3 pkt 1) czy 2) ustawy o lasach,
• nieruchomość nie jest objęta decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu przeznaczającą grunt do zalesienia, uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach,
• nieruchomość nie jest pokryta śródlądowymi wodami powierzchniowymi ani wodami znajdującymi się w zagłębieniach terenu powstałych w wyniku działalności człowieka, w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. Prawo wodne.

Działka nr 7 została nabyta na potrzeby własne, w celu wykorzystania jej do celów prywatnych. Przy nabyciu działki 7 Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego. Nabycie działki nr 7 nie zostało wykonane w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Pani B.B. nabyła niezabudowaną działkę nr 7 będąc panną i nosząc nazwisko (...) w drodze umowy sprzedaży zawartej z 26 września 2022 r., Rep. A nr (...).

W ramach Wypisu z rejestru gruntów działka nr 7 wskazany ma sposób wykorzystania jako grunty orne i oznaczona jest symbolami RIVb i RV, a więc jako grunty orne na podstawie § 68 ust. 1 pkt 1 lit. a Rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków.

Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej w Polsce. Nie doszło do dokonania inwestycji w infrastrukturę nieruchomości. Działki nie były w żaden sposób wykorzystywane przez Wnioskodawcę. Wnioskodawca dokonuje sprzedaży działek w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Środki ze sprzedaży działek stanowiły majątek wspólny. W sprzedaży działek pomagał Agent nieruchomości.

Wnioskodawca nie posiada innych działek, które w przyszłości zamierza sprzedać. Wnioskodawca planuje za jakiś czas wrócić do Polski i na posiadanej działce nr 5 wybudować.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu stanu faktycznego

Wnioskodawca nigdy nie był czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT.

Wnioskodawca w żaden sposób nie wykorzystywał działki nr 2, a następnie po jej podziale działki nr 1 w całym okresie posiadania, tj. od momentu nabycia do momentu sprzedaży.

Działka nr 2 a następnie po jej podziale działka 1 nie były kiedykolwiek wykorzystywane przez Wnioskodawcę na cele prowadzenia działalności gospodarczej.

Działka nr 2 a następnie po jej podziale działka 1 nie były wykorzystywane przez Wnioskodawcę w działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ww. ustawy o podatku od towarów i usług.

Działka nr 2 a następnie działka nr 1 od momentu nabycia do momentu zbycia nie były udostępniane przez Wnioskodawcę osobom trzecim na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze.

Na dzień sprzedaży, działka nie posiadała miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu.

O wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla działki nr 1 starali się Wnioskodawca wraz z Panią B.B. w celu ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na: budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego kupujących.

Wnioskodawca udzielił Agentowi pełnomocnictw do działania w jego imieniu przed gminą i starostwem, tak aby Agent mógł odebrać dokumenty potrzebne do sprzedaży. Agent nieruchomości zajmował się całym procesem sprzedaży. Agent przygotowywał dokumenty i rozmawiał z klientami. Głównie zamieszczał ogłoszenia w socjalmediach. Wynikało to z faktu, że Wnioskodawca w momencie sprzedaży przebywała na stałe w Szwajcarii i trudno było mu koordynować cały proces w kraju. Zawarta została Umowa na wyłączność.

Pełnomocnictwo uprawniało Agenta do:

• składania wniosków o wydanie zaświadczenia o niezaleganiu z podatkiem od nieruchomości,
• składania wniosków o wydanie zaświadczenia o braku zaległości w opłatach administracyjnych za ww. lokal,
• odbioru zaświadczenia o niezaleganiu z podatkiem od nieruchomości,
• odbioru zaświadczenia o braku zaległości w opłatach administracyjnych za ww. lokal,
• składanie wniosków i odbiór wypisu oraz wyrysu z operatu ewidencji gruntów i budynków,
• uzyskanie zaświadczenia o tym, czy nieruchomość jest objęta uproszczonym planem urządzania lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach
• uzyskanie zaświadczenia o przeznaczeniu nieruchomości w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego lub zaświadczenia o jego braku oraz o wydanych decyzjach o warunkach zabudowy,
• uzyskanie zaświadczenia o tym, czy nieruchomość znajduje się w obszarze rewitalizacji lub w Specjalnej Strefie Rewitalizacji,
• reprezentowanie Mocodawcy w postępowaniach administracyjnych przed właściwym Starostą oraz Wójtem/Burmistrzem, a także składanie wszelkich oświadczeń wiedzy i woli niezbędnych do uzyskania dokumentacji technicznej i prawnej dotyczącej wyżej wymienionej nieruchomości,
• składania innych wniosków i odbioru zaświadczeń oraz dokumentów dotyczących powyższej nieruchomości.

Pełnomocnik jest uprawniony do podejmowania wszelkich czynności faktycznych i prawnych niezbędnych do realizacji niniejszego pełnomocnictwa.

Wnioskodawca nie podejmował w odniesieniu do działki jakiegokolwiek działania marketingowego, ani nie zamieszczał ogłoszenia o sprzedaży w środkach masowego przekazu.

Nabywca został pozyskany przez Agenta nieruchomości z inicjatywy Kupującego.

Wnioskodawca udzielił Agentowi pełnomocnictw do działania w jego imieniu przed gminą i starostwem, tak aby Agent mógł odebrać dokumenty potrzebne do sprzedaży. Agent nieruchomości zajmował się całym procesem sprzedaży. Agent przygotowywał dokumenty i rozmawiał z klientami. Głównie zamieszczał ogłoszenia w socjalmediach. Wynikało to z faktu, że Wnioskodawca w momencie sprzedaży przebywała na stałe w Szwajcarii i trudno było mu koordynować cały proces w kraju. Zawarta została Umowa na wyłączność.

Pełnomocnictwo uprawniało Agenta do:

• składania wniosków o wydanie zaświadczenia o niezaleganiu z podatkiem od nieruchomości,
• składania wniosków o wydanie zaświadczenia o braku zaległości w opłatach administracyjnych za ww. lokal,
• odbioru zaświadczenia o niezaleganiu z podatkiem od nieruchomości,
• odbioru zaświadczenia o braku zaległości w opłatach administracyjnych za ww. lokal,
• składanie wniosków i odbiór wypisu oraz wyrysu z operatu ewidencji gruntów i budynków,
• uzyskanie zaświadczenia o tym, czy nieruchomość jest objęta uproszczonym planem urządzania lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach
• uzyskanie zaświadczenia o przeznaczeniu nieruchomości w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego lub zaświadczenia o jego braku oraz o wydanych decyzjach o warunkach zabudowy,
• uzyskanie zaświadczenia o tym, czy nieruchomość znajduje się w obszarze rewitalizacji lub w Specjalnej Strefie Rewitalizacji,
• reprezentowanie Mocodawcy w postępowaniach administracyjnych przed właściwym Starostą oraz Wójtem/Burmistrzem, a także składanie wszelkich oświadczeń wiedzy i woli niezbędnych do uzyskania dokumentacji technicznej i prawnej dotyczącej wyżej wymienionej nieruchomości,
• składania innych wniosków i odbioru zaświadczeń oraz dokumentów dotyczących powyższej nieruchomości. Pełnomocnik jest uprawniony do podejmowania wszelkich czynności faktycznych i prawnych niezbędnych do realizacji niniejszego pełnomocnictwa.

Wnioskodawca nie sprzedawał wcześniej innych nieruchomości niż te przedstawione we wniosku.

Pytania

1.  Czy sprzedaż działki nr 1 stanowi działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT?

2.  Jeśli przedmiotowa sprzedaż działek stanowi działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o VAT, to czy dostawa tej nieruchomości korzysta ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt. 9 ustawy o VAT?

Pana stanowisko w sprawie

Ad 1.

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż przedmiotowych działek nie stanowi działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

Ad 2.

W sytuacji, w której sprzedaż przedmiotowych działek uznana zostałaby za działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o VAT, zdaniem Wnioskodawcy dostawa tych nieruchomości będzie korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, jako dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Uzasadnienie

Ad 1., Ad 2.

W ocenie Wnioskodawcy, jak wynika z analizy przepisów Ustawy o VAT, warunkiem opodatkowania czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: pierwsza - dana czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług, druga - dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Brak spełnienia chociaż jednej przesłanki oznaczać będzie brak możliwości opodatkowania przedmiotowym podatkiem.

Przenosząc to na niniejszą sprawę zdaniem Wnioskodawcy, na gruncie art 15 ust. 2 Ustawy o VAT, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego.

Dodatkowo jak wskazuje Wyrok Trybunału Sprawiedliwości z dnia 15 września 2011 r. sygn. akt: C‑181/10: "dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem VAT na podstawie prawa krajowego państwa członkowskiego, jeżeli państwo to skorzystało z możliwości przewidzianej w art. 12 ust. 1 dyrektywy VAT, niezależnie od częstotliwości takich transakcji oraz od kwestii, czy sprzedawca prowadzi działalność producenta, handlowca lub usługodawcy, pod warunkiem że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności". A jak wskazuje w tym zakresie wyrok z 20 czerwca 1996 r. w sprawie sygn. akt: C-155/94 czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej.

Zatem, najważniejszą kwestią do ustalenia jest czy Wnioskodawca podlega opodatkowaniu w tym zakresie pozostaje to, czy sprzedaż nieruchomości następuje jako czynność związana ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w tym zakresie i nie może zostać zakwalifikowana jako działalność gospodarcza Wnioskodawcy.

Jak wynika z opisu stanowiska faktycznego Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej. Wnioskodawca na nieruchomości nie wykonywał profesjonalnych (właściwych dla przedsiębiorcy) kroków zmierzających do podniesienia wartości nieruchomości. Na obszarze nieruchomości nie była prowadzona żadna działalność gospodarcza, a same nieruchomości nie były w żaden sposób wykorzystywane.

Wnioskodawca środki uzyskane w ramach przedmiotowej sprzedaży przeznaczył na realizację swoich potrzeb osobistych, co zatem jednoznacznie wskazuje, że przedmiotowa sprzedaż ma wymiar typowego wyzbycia się majątku osobistego co w sposób oczywisty mieści się w opisie czynność związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Natomiast przedmiotowe nieruchomości gruntowe pozostają niezabudowane i w księdze wieczystej wpisane są jako grunty orne, jako grunty orne pozostają wpisane także w ewidencji gruntów i budynków na podstawie § 68 ust. 1 pkt. 1 lit. a Rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków.

Dodatkowo nie zostały podjęte formalne i proceduralne działania zmierzające do wykorzystywania nieruchomości do celów gospodarczych. Wnioskodawca dokonał jedynie podziału działki nr 2 w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zatem należy uznać, że Wnioskodawca nie jest podmiotem co do których znajduje zastosowanie art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, jako że nie spełnia On przesłanek przedmiotowej ustawy do uznania za osobę prowadzącą działalność gospodarczą w przedmiotowej transakcji sprzedaży nieruchomości.

Dodatkowo na względzie należy mieć art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, który to definiuje nam przedmiot opodatkowania. Opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, niewątpliwie niniejsza przesłanka została spełniona. Opodatkowaną dostawą w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT mamy do czynienia pod warunkiem wykonania jej przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Natomiast działalność gospodarcza, według art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny. Czyli podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Po drugie, czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zdaniem Wnioskodawcy o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, można mówić, gdy czynności wykonane przez sprzedającego przybierają formę zorganizowaną. Może to być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

Przy czym, na tego rodzaju aktywność "handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich. Wnioskodawca stwierdza, że w celu dokonania sprzedaży nieruchomości nie podejmował aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, co skutkuje koniecznością nie uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu.

Jednakże trzeba mieć na uwadze regulację określoną w art. 43 ust. 1 pkt. 9 ustawy o VAT, która to odnosi się do zwolnienia z podatku dostawy towarów jakimi są dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. W swej istocie ustawa o podatku od towarów i usług definiuje nam pojęcia terenów innych niż budowlane. Zgodnie z art. 2 pkt. 33 ustawy o VAT przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Wobec czego, nawet jeżeli tutejszy organ uzna sprzedaż działek za klasyfikującą się do definicji działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami na gruncie podatku VAT, to należy uznać, że Wnioskodawca będzie zwolniony z konieczności zapłaty podatku od towaru i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt. 9 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361), zwanej dalej „ustawą”:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

W oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zdefiniowane zostały w art. 15 ust. 1 i ust. 2 tej ustawy.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że:

W myśl art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży opisanego udziału w działce, istotne jest, czy w celu dokonania tej sprzedaży, podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast - jak wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht, które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny, to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.), zwana dalej: Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego:

Z opisu sprawy wynika, że na stałe zamieszkuje Pan i posiada centrum interesów życiowych w Szwajcarii, tam również jest rezydentem podatkowym. Nie jest Pan czynnym podatnikiem VAT oraz nie prowadzi Pan działalności gospodarczej w Polsce.

26 września 2022 r. w formie aktu notarialnego została sporządzona i podpisana Umowa sprzedaży oraz Umowa ustanowienia służebności gruntowej drogi. Aktem tym odpowiednio nabył Pan działkę o nr 2.

Reprezentowany przez C.C. wystąpił Pan z wnioskiem o podział nieruchomości. Decyzją z 27 marca 2023 r. działka ewidencyjna o nr 2 została podzielona na działki 5 o powierzchni 0,1050 ha i 1 o powierzchni 0,1050 ha.

Działka nr 2 została podzielona w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Podział ten miał na celu uporządkowanie struktury własności oraz umożliwienie bardziej efektywnego gospodarowania poszczególnymi częściami nieruchomości, zgodnie Pańskimi z potrzebami.

Działka nr 2 została nabyta na potrzeby własne, w celu wykorzystania jej do celów prywatnych. Przy nabyciu działki 2 nie przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku naliczonego. Nabycie działki nr 2 nie zostało wykonane w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Nie podejmował Pan działań zmierzających do uatrakcyjnienia działek, nie zostały tam doprowadzone media czy ogrodzenie.

4 czerwca 2024 r. w formie aktu notarialnego sporządzona i podpisana została Umowa sprzedaży oraz Oświadczenie o ustanowieniu hipoteki przez Pana. W ramach aktu sprzedana została działka nr 1 o powierzchni 0,1050 ha. Strony aktu okazały:

• ostateczną decyzję nr (...) o warunkach zabudowy, wydaną 4 września 2023 r. przez Wójta Gminy (...), ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na: budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego na działce o numerze ewidencyjnym 1, położonej w miejscowości (...), obręb (...), gmina (...),
• ostateczną decyzję nr (...), wydaną 19 grudnia 2023 r. przez Wójta Gminy (...), zmieniającą decyzję o warunkach zabudowy nr (...) z 4 września 2023 r.; z uzasadnienia tej decyzji wynika, że dla terenu objętego inwestycją gmina (...) nie posiada aktualnego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Działka była niezabudowana.

W żaden sposób nie wykorzystywał Pan działki nr 2, a następnie po jej podziale działki nr 1 w całym okresie posiadania, tj. od momentu nabycia do momentu sprzedaży.

Działka nr 2 a następnie po jej podziale działka 1 nie były kiedykolwiek wykorzystywane przez Pana na cele prowadzenia działalności gospodarczej.

Działka nr 2 a następnie po jej podziale działka 1 nie były wykorzystywane przez Pana w działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ww. ustawy o podatku od towarów i usług.

Działka nr 2 a następnie działka nr 1 od momentu nabycia do momentu zbycia nie były udostępniane przez Pana osobom trzecim na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze.

Na dzień sprzedaży, działka nie posiadała miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu.

O wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla działki nr 1 starał się Pan wraz z Panią B.B. w celu ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na: budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego kupujących.

Udzielił Pan Agentowi pełnomocnictw do działania w Pana imieniu przed gminą i starostwem, tak aby Agent mógł odebrać dokumenty potrzebne do sprzedaży. Agent nieruchomości zajmował się całym procesem sprzedaży. Agent przygotowywał dokumenty i rozmawiał z klientami. Głównie zamieszczał ogłoszenia w socjalmediach. Wynikało to z faktu, że w momencie sprzedaży przebywał Pan na stałe w Szwajcarii i trudno było Panu koordynować cały proces w kraju. Zawarta została Umowa na wyłączność.

Pełnomocnictwo uprawniało Agenta do:

• składania wniosków o wydanie zaświadczenia o niezaleganiu z podatkiem od nieruchomości,
• składania wniosków o wydanie zaświadczenia o braku zaległości w opłatach administracyjnych za ww. lokal,
• odbioru zaświadczenia o niezaleganiu z podatkiem od nieruchomości,
• odbioru zaświadczenia o braku zaległości w opłatach administracyjnych za ww. lokal,
• składanie wniosków i odbiór wypisu oraz wyrysu z operatu ewidencji gruntów i budynków,
• uzyskanie zaświadczenia o tym, czy nieruchomość jest objęta uproszczonym planem urządzania lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach
• uzyskanie zaświadczenia o przeznaczeniu nieruchomości w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego lub zaświadczenia o jego braku oraz o wydanych decyzjach o warunkach zabudowy,
• uzyskanie zaświadczenia o tym, czy nieruchomość znajduje się w obszarze rewitalizacji lub w Specjalnej Strefie Rewitalizacji,
• reprezentowanie Mocodawcy w postępowaniach administracyjnych przed właściwym Starostą oraz Wójtem/Burmistrzem, a także składanie wszelkich oświadczeń wiedzy i woli niezbędnych do uzyskania dokumentacji technicznej i prawnej dotyczącej wyżej wymienionej nieruchomości,
• składania innych wniosków i odbioru zaświadczeń oraz dokumentów dotyczących powyższej nieruchomości.

Pełnomocnik jest uprawniony do podejmowania wszelkich czynności faktycznych i prawnych niezbędnych do realizacji niniejszego pełnomocnictwa.

Nie podejmował Pan w odniesieniu do działki jakiegokolwiek działania marketingowego, ani nie zamieszczał ogłoszenia o sprzedaży w środkach masowego przekazu.

Nabywca został pozyskany przez Agenta nieruchomości z inicjatywy Kupującego.

Nie sprzedawał Pan wcześniej innych nieruchomości niż te przedstawione we wniosku.

W pierwszej kolejności Pana wątpliwości w tej sprawie dotyczą ustalenia, czy sprzedaż działki nr 1 stanowi działalność gospodarczą.

W przedmiotowej sprawie, należy ustalić, czy w odniesieniu do sprzedaży działki, spełniał Pan przesłanki do uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług, w zakresie ww. czynności.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej - odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury - w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W przedstawionych okolicznościach całokształt Pana działań w odniesieniu do działki nr 1 wskazuje, że sprzedaż ww. działki, nie stanowiła wyłącznie realizacji prawa do rozporządzania majątkiem prywatnym.

Decydujące znaczenie ma bowiem nie pojedyncza czynność dokonana przez Pana, lecz łączne zestawienie szeregu podejmowanych i planowanych przez Pana działań, których celem jest przygotowanie nieruchomości do sprzedaży, stworzenie możliwości jej zabudowy oraz zorganizowanie procesu sprzedaży.

W pierwszej kolejności należy zauważyć, że 26 września 2022 r. dokonał Pan zakupu działki 2, po czym w 27 marca 2023 r. podzielił Pan ww. działkę na działki 5 oraz 1. Sam fakt dokonania podziału nieruchomości nie jest wprawdzie wystarczający do uznania właściciela za podatnika VAT. W niniejszej sprawie podział ten stanowi jednak jeden z elementów szerszego zespołu działań podejmowanych przez Pana w celu przygotowania nieruchomości do sprzedaży. W sprzedaży działki pomagał Agent nieruchomości, który zajmował się całym procesem sprzedaży. Agent przygotowywał dokumenty i rozmawiał z klientami. Ponadto udzielił Pan Agentowi pełnomocnictw do działania w Pana imieniu przed gminą i starostwem, tak aby Agent mógł odebrać dokumenty potrzebne do sprzedaży.

W sprawie istotne jest również, to że uzyskał Pan warunki zabudowy dla przedmiotowej działki dla inwestycji polegającej na budowie budynku jednorodzinnego kupujących. Warunki te zostały uzyskane przed sprzedażą. Nie można zatem uznać, że Pana działania ograniczały się do prostego zbycia wydzielonej działki nr 1 w stanie, w jakim nieruchomość, z której została wydzielona została nabyta. Przeciwnie, podjęte przez Pana działania poskutkowały przekształceniem nieruchomości nieobjętej miejscowym planem zagospodarowania w nieruchomość o potencjalnie znacznie większej atrakcyjności inwestycyjnej.

Objęcie działki 1 decyzją o warunkach zabudowy dla kupującego dokonane było przez Pana nie w celu zaspokojenia Pana osobistych potrzeb, a w celu zbycia nieruchomości.

W niespełna dwa lata od zakupu działki, dokonał Pan jej podziału, uatrakcyjnił ją Pan dla kupującego i dokonał sprzedaży za pośrednictwem Agenta nieruchomości.

Taki sposób działania, oceniany łącznie, wskazuje na aktywność zbliżoną do aktywności podmiotów profesjonalnie zajmujących się obrotem nieruchomościami. Nie jest to zatem sytuacja, w której właściciel jedynie oferuje do sprzedaży składnik majątku prywatnego bez podejmowania dodatkowych działań.

W konsekwencji, wbrew Pana stanowisku, w analizowanej sprawie nie można uznać, że podejmowane przez Pana działania mieszczą się wyłącznie w ramach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Zatem, dokonując sprzedaży działki nr 1, działał Pan w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Tym samym, sprzedaż działki nr 1, stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Pana stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest nieprawidłowe.

Pana wątpliwości dotyczą również ustalenia, czy dostawa nieruchomości korzystała ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

I tak, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy:

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane - są zwolnione od podatku.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 977 ze zm.):

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ww. ustawy:

W myśl art. 4 ust. 2 ww. ustawy:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego: miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku, decyzja o warunkach zabudowy - jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen - „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę. Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

W związku z powyższym, ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

Analiza powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) innych niż tereny budowlane.

Jak wynika z okoliczności przedstawionych we wniosku, działka 1 nie jest zabudowana. Na moment sprzedaży działka była objęta decyzją o warunkach zabudowy.

Zatem, opisana we wniosku niezabudowana działka, spełniała definicję terenu budowlanego w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, gdyż dla tej działki została wydana decyzja o warunkach zabudowy. W konsekwencji, transakcja dostawy niezabudowanej działki nr 1 nie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Ponadto, jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
• brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że:

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia od podatku VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Z uwagi na okoliczność, że nabycie opisanej działki nie nastąpiło w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem, nie można uznać, że nie przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem. Ponadto, nie wykorzystywał Pan działki w żaden sposób. Wobec powyższego, w omawianej sytuacji, zwolnienie od podatku VAT na podstawie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie miało miejsca, ponieważ nie zostały spełnione przesłanki zawarte w tym przepisie. Dokonanie przez Pana dostawy niezabudowanej działki nr 1, nie mogło korzystać także ze zwolnienia od podatku na podstawie ww. przepisu.

W konsekwencji, sprzedaż niezabudowanej działki nr 1, stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, która nie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ani pkt 2 ustawy, lecz podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wg właściwej dla tej czynności stawki podatku.

Pana stanowisko w zakresie pytania 2 jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.