0114-KDIP4-3.4012.370.2026.2.AAR

Interpretacja indywidualna - stanowisko w części nieprawidłowe i w części prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe w części dotyczącej skutków podatkowych sprzedaży działki nr 1/8 oraz jest prawidłowe w zakresie skutków podatkowych sprzedaży działek nr 2/1, 3, 4, 5, 6/1.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

12 czerwca 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 8 czerwca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy braku uznania Pani za podatnika VAT w związku ze sprzedażą nieruchomości. Uzupełniła go Pani pismem z 16 sierpnia 2026 r. (wpływ 20 sierpnia 2026 r.) - w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

1. Dotyczy działki 1/8

Działkę rolną nr 1/1 o powierzchni 3,83 ha Wnioskodawczyni wraz z mężem otrzymali w drodze darowizny od rodziców męża w dniu 18 stycznia 1999 r. Po 5 latach, 31 grudnia 2004 r. wyrokiem sądu w wyniku podziału majątku z mężem Wnioskodawczyni została właścicielką tej działki.

12 sierpnia 2020 r. część działki 1/1 została objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę usługowo-produkcyjną (Uchwała nr (…) Rady Miejskiej w (...) ogłoszona w Dzienniku Urzędowym Województwa (…) sierpnia 2020 r. poz. (…)).

12 stycznia 2021 r. działka 1/1 została podzielona na trzy działki: 1/8 o powierzchni 1,2455 ha obejmująca część objętą miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę usługowo-produkcyjną, 1/9 o powierzchni 1,2175 ha działka rolna, która w drodze darowizny 6 maja 2021 r. została przekazana córce, oraz działka rolna 1/10 o powierzchni 1,2059 ha która 8 kwietnia 2021 r. została sprzedana innemu rolnikowi.

2. Dotyczy siedliska składającego się z działek: 2/1, 3, 4, 5, 6/1

Siedlisko składające się z działek: 2/1, 3, 4, 5, 6/1 o powierzchni 2,62 ha Wnioskodawczyni wraz z mężem otrzymała w drodze darowizny od rodziców męża w 18 stycznia 1999 r. Po 5 latach, 31 grudnia 2004 r. wyrokiem sądu w wyniku podziału majątku z mężem Wnioskodawczyni została właścicielką tej działki. 3 października 2025 r. Wnioskodawczyni uzyskała decyzje o warunkach zabudowy dwóch budynków mieszkalnych, jednorodzinnych w zabudowie zagrodowej.

W przyszłości Wnioskodawczyni planuje sprzedaż siedliska zabudowanego domem i budynkami gospodarczymi o powierzchni 2,62 ha położonego w otulinie (...) Parku Narodowego. Położenie siedliska w dolinie (...) sprawia, że około 1,8 ha to teren zalewowy, na którym nie ma możliwości jakichkolwiek inwestycji.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

1. Wnioskodawczyni nigdy nie była i obecnie nie jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług (VAT).

2. Działkę nr 1/8 o powierzchni 1,2455 ha Wnioskodawczyni wykorzystywała i nadal wykorzystuje do produkcji rolniczej.

Działka nr 2/1 o powierzchni 2,1758 ha jest częściowo zabudowana domem i budynkami gospodarczymi. Część niezabudowaną Wnioskodawczyni wykorzystywała i nadal wykorzystuje do produkcji rolniczej. Ponad połowa powierzchni tej działki stanowi teren zalewowy.

Działkę nr 3 o powierzchni 0,1592 ha Wnioskodawczyni wykorzystywała i nadal wykorzystuje do produkcji rolniczej.

Działkę nr 4 o powierzchni 0,1641 ha Wnioskodawczyni wykorzystywała i nadal wykorzystuje do produkcji rolniczej. Około 3/4 powierzchni tej działki stanowi teren zalewowy.

Działkę nr 5 o powierzchni 0,1057 ha Wnioskodawczyni wykorzystywała i nadal wykorzystuje do produkcji rolniczej. Około 3/4 powierzchni tej działki stanowi teren zalewowy.

Działka nr 6/1 o powierzchni 0,0028 ha jest w całości zabudowana budynkiem gospodarczym.

Jednocześnie Wnioskodawczyni wyjaśnia, że działka nr 1/8 stanowi odrębną nieruchomość. Natomiast działki nr 2/1.3, 4, 5 oraz 6/1 stanowią jedną całość nieruchomości o łącznej powierzchni 2,6076 ha.

3. Zgodnie z art. 2 pkt 19 ustawy o podatku od towarów i usług Wnioskodawczyni jest rolnikiem ryczałtowym.

4. Działki opisane w pkt 2 były i nadal są wykorzystywane przez Wnioskodawczynię w działalności rolniczej. Z działek tych Wnioskodawczyni nie dokonywała sprzedaży płodów rolnych jako czynny podatnik VAT. Płody rolne uzyskiwane z tych gruntów były przeznaczane na potrzeby własne, a część płodów rolnych była również odsprzedawana.

5. Działkę nr 1/10 o powierzchni 1,2059 ha, oznaczoną jako ŁV - łąki trwałe i pastwiska, Wnioskodawczyni sprzedała innemu rolnikowi aktem notarialnym z 8 kwietnia 2021 r. Repertorium A nr (…)/2021, za kwotę 25 000 zł. W chwili sprzedaży tej działki, jak również wcześniej, Wnioskodawczyni nie była zarejestrowana jako czynny podatnik VAT.

6. Wnioskodawczyni nie posiada innych nieruchomości, które zamierza sprzedać w przyszłości.

7. Nabywców działek Wnioskodawczyni zamierza pozyskać poprzez zamieszczanie ogłoszeń w mediach oraz za pośrednictwem biur nieruchomości.

8. Działki od momentu ich nabycia nie były udostępniane osobom trzecim na podstawie umowy najmu, dzierżawy ani innej umowy o podobnym charakterze. Nie były również oddawane osobom trzecim do odpłatnego korzystania.

9. W związku z zamiarem sprzedaży nieruchomości Wnioskodawczyni zamieszczała ogłoszenia o sprzedaży w Internecie oraz korzystała z pośrednictwa biur nieruchomości. Wnioskodawczyni nie prowadziła innych szczególnych ani zorganizowanych działań marketingowych związanych ze sprzedażą tych nieruchomości.

10. W całym okresie posiadania działek Wnioskodawczyni nie poczyniła i nie planuje poczynić nakładów mających na celu zwiększenie ich wartości lub uatrakcyjnienie ich pod kątem sprzedaży. W szczególności Wnioskodawczyni nie dokonywała uzbrojenia działek, nie wykonywała przyłączy, ogrodzeń ani utwardzenia dróg. Nie dokonywała również innych inwestycji mających na celu zwiększenie wartości lub atrakcyjności działek przed ich sprzedażą.

11. 22 kwietnia 2026 r. Wnioskodawczyni udzieliła biuru nieruchomości pełnomocnictwa do wglądu w dokumenty, rejestry oraz ewidencje dotyczące praw do działek nr 2/1, 3, 4, 5 i 6/1, prowadzone w szczególności przez sądy wieczystoksięgowe i urzędy.

Pełnomocnictwo upoważniało biuro nieruchomości do składania w imieniu Wnioskodawczyni wniosków oraz odbierania zaświadczeń, wypisów i odpisów dokumentów dotyczących wskazanych nieruchomości.

2 czerwca 2026 r. Wnioskodawczyni udzieliła biuru nieruchomości pełnomocnictwa do wglądu w dokumenty, rejestry oraz ewidencje dotyczące praw do działki nr 1/1, prowadzone w szczególności przez sądy wieczystoksięgowe i urzędy.

Pełnomocnictwo upoważniało biuro nieruchomości do składania w imieniu Wnioskodawczyni wniosków oraz odbierania zaświadczeń, wypisów i odpisów dokumentów dotyczących tej nieruchomości.

Pełnomocnictwa te zostały udzielone w związku z czynnościami związanymi z przygotowaniem dokumentacji dotyczącej nieruchomości i nie wiązały się z dokonywaniem przez Wnioskodawczynię nakładów inwestycyjnych na nieruchomości ani z ich uzbrojeniem.

12. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego z 2020 r. dla części działki nr 1/1 został uchwalony na wniosek Wnioskodawczyni.

Po uzyskaniu informacji w Urzędzie Miasta i Gminy w (...), że będzie opracowywany miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla części wsi (...), obejmujący teren w bezpośrednim sąsiedztwie działki nr 1/1, Wnioskodawczyni złożyła wniosek o objęcie tym planem również części swojej działki. W chwili składania tego wniosku zamiarem Wnioskodawczyni nie była sprzedaż tej części nieruchomości. Wnioskodawczyni złożyła wniosek z myślą o tym, aby w przyszłości Jej dzieci mogły wykorzystać tę nieruchomość do prowadzenia działalności gospodarczej.

Planem zagospodarowania przestrzennego zostały objęte również sąsiednie działki innych właścicieli, tj. działki nr 7/17, 7/24, 7/25, 7/26, 1/3, 7/29 oraz 1/7.

13. Podziału działki nr 1/1 w 2021 r. na trzy działki Wnioskodawczyni dokonała w celu uporządkowania posiadanej nieruchomości i wyodrębnienia jej poszczególnych części.

W wyniku podziału powstały:

• działka nr 1 /8 o powierzchni 1,2455 ha, objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego;
• działka nr 1/9 o powierzchni 1,2175 ha, będąca działką rolną, którą następnie Wnioskodawczyni przekazała córce w drodze darowizny - aktem notarialnym Repertorium A nr (…)/2021 z 6 maja 2021 r.;
• działka nr 1/10 o powierzchni 1,2059 ha, oznaczona jako ŁV-łąki trwałe i pastwiska, którą Wnioskodawczyni sprzedała innemu rolnikowi za kwotę 25 000 zł aktem notarialnym z 8 kwietnia 2021 r., Repertorium A nr (…)/2021.

Dokonanie podziału działki nr 1/1 nie było związane z prowadzeniem przez Wnioskodawczynię działalności gospodarczej ani z działalnością profesjonalnego podmiotu zajmującego się obrotem nieruchomościami.

Podział nie był również dokonany w celu prowadzenia przez Wnioskodawczynię profesjonalnego obrotu nieruchomościami.

14. Wyrokiem Sądu z 31 grudnia 2004 r., sygn. akt (…)/04, w wyniku podziału majątku wspólnego z mężem Wnioskodawczyni została właścicielką działek o numerach: 1, 1/1, 10, 8, 2, 3, 4 i 5.

15. 3 października 2025 r. Wnioskodawczyni uzyskała decyzje o warunkach zabudowy dotyczące działek: nr 2/1 oraz nr 5.

16. O decyzje o warunkach zabudowy dla działek nr 2/1 i 5 Wnioskodawczyni wystąpiła z własnej inicjatywy. Celem uzyskania tych decyzji nie było przygotowanie działek do sprzedaży ani zwiększenie ich wartości w związku z planowaną sprzedażą.

Decyzje o warunkach zabudowy Wnioskodawczyni uzyskała z myślą o ewentualnym przekazaniu tych działek swoim dzieciom w przyszłości. Wnioskodawczyni ma troje dzieci i na dzień sporządzenia niniejszego uzupełnienia nie jest przesądzone, czy przedmiotowe działki zostaną sprzedane, czy też zostaną w przyszłości przekazane dzieciom.

Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy było związane z zamiarem pozostawienia sobie możliwości wykorzystania nieruchomości w przyszłości przez dzieci Wnioskodawczyni, a nie z prowadzeniem działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami.

Podsumowanie

• Przedstawiając powyższe informacje, Wnioskodawczyni wskazała, że nieruchomości były i są wykorzystywane w działalności rolniczej, jest rolnikiem ryczałtowym, natomiast nigdy nie była czynnym, zarejestrowanym podatnikiem VAT.
• Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Nie podejmowała działań inwestycyjnych polegających na uzbrojeniu terenu, wykonywaniu przyłączy, budowie dróg, ogrodzeń ani innych działań mających na celu zwiększenie wartości nieruchomości lub przygotowanie ich do sprzedaży.
• Dokonany w 2021 r. podział działki nr 1/1 służył uporządkowaniu nieruchomości i wyodrębnieniu jej części, z których jedna została następnie przekazana córce w drodze darowizny, a druga sprzedana rolnikowi.
• Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dotyczący części działki nr 1/1 został objęty na wniosek Wnioskodawczyni z myślą o możliwości wykorzystania nieruchomości w przyszłości przez dzieci Wnioskodawczyni, a nie w celu przygotowania jej do sprzedaży.
• Decyzje o warunkach zabudowy dla działek nr 2/1 i 5 Wnioskodawczyni również uzyskała z myślą o ewentualnym przyszłym wykorzystaniu nieruchomości przez dzieci Wnioskodawczyni, a nie w celu profesjonalnego przygotowania nieruchomości do sprzedaży.
• Pełnomocnictwa udzielone biurom nieruchomości dotyczyły dostępu do dokumentów, rejestrów i ewidencji oraz składania wniosków i odbierania dokumentów dotyczących nieruchomości.

Powyższe informacje Wnioskodawczyni przedstawia zgodnie ze stanem faktycznym na dzień sporządzenia niniejszego pisma.

Pytania

1.  Czy planowana sprzedaż przez Wnioskodawczynię, jako osobę fizyczną będącą emerytem, działki nr 1/8 położonej w miejscowości (...) gmina (...) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT), czy też będzie stanowiła zwykłe wykonywanie prawa własności w ramach zarządu majątkiem prywatnym i nie będzie podlegała VAT?

2.  Czy planowana sprzedaż przez Wnioskodawczynię, jako osobę fizyczną będącą emerytem siedliska częściowo zabudowanego domem drewnianym i budynkami gospodarczymi składające się z działek nr 2/1, 3, 4, 5, 6/1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT), czy też będzie stanowiła zwykłe wykonywanie prawa własności w ramach zarządu majątkiem prywatnym i nie będzie podlegała VAT?

Pani stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawczyni planowana sprzedaż działki nr 1/8 i siedliska częściowo zabudowanego domem drewnianym i budynkami gospodarczymi składającego się z działek nr 2/1, 3, 4, 5, 6/1 nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT. Nieruchomości zostały nabyte w drodze darowizny w 1999 r. do majątku prywatnego. Wnioskodawczyni jest emerytką nie prowadzi działalności gospodarczej, nie jest podmiotem zawodowo zajmującym się obrotem nieruchomościami, a sprzedaż następuje w ramach wykonywania prawa własności. Podział nieruchomości został dokonany wyłącznie w ramach racjonalnego zarządzania majątkiem prywatnym. Wnioskodawczyni nie podejmowała działań charakterystycznych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami, takich jak uzbrojenie terenu, budowa infrastruktury czy prowadzenie zorganizowanej działalności handlowej.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest w części nieprawidłowe i w części prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przy czym na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1) określone udziały w nieruchomości,

2) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

3) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

W oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek, udziałów w działkach), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W świetle art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ww. ustawy bądź świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu, ale tylko taka, która wykonana jest przez podmiot, który w związku z jej realizacją występuje w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zdefiniowane zostały w art. 15 ust. 1 i ust. 2 tej ustawy.

Należy wskazać, że zakres opodatkowania podatkiem VAT wyznacza nie tylko czynnik przedmiotowy - opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów lub odpłatne świadczenie usług, ale także czynnik podmiotowy - czynności muszą być wykonywane przez podatnika.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Natomiast zgodnie z art. 15 ust. 4 ustawy:

W przypadku osób fizycznych prowadzących wyłącznie gospodarstwo rolne, leśne lub rybackie za podatnika uważa się osobę, która złoży zgłoszenie rejestracyjne, o którym mowa w art. 96 ust. 1.

Stosownie do art. 15 ust. 5 ustawy:

Przepis ust. 4 stosuje się odpowiednio do osób fizycznych prowadzących wyłącznie działalność rolniczą w innych niż wymienione w ust. 4 przypadkach.

Z kolei w myśl art. 2 pkt 16 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o gospodarstwie rolnym - rozumie się przez to gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów o podatku rolnym.

Zgodnie z art. 2 pkt 19 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o rolniku ryczałtowym - rozumie się przez to rolnika dokonującego dostawy produktów rolnych lub świadczącego usługi rolnicze, korzystającego ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3, z wyjątkiem rolnika obowiązanego na podstawie odrębnych przepisów do prowadzenia ksiąg rachunkowych.

Stosownie do art. 2 pkt 20 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o produktach rolnych - rozumie się przez to towary pochodzące z własnej działalności rolniczej rolnika ryczałtowego oraz towary, o których mowa w art. 20 ust. 1c i 1d ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2025 r. poz. 163, 340, 368 i 620).

Ponadto, w myśl art. 96 ust. 1 ustawy:

Podmioty, o których mowa w art. 15 i art. 15a, są obowiązane przed dniem wykonania pierwszej czynności określonej w art. 5 złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego zgłoszenie rejestracyjne, z zastrzeżeniem ust. 3.

Z treści art. 96 ust. 2 ustawy wynika, że:

W przypadku osób fizycznych, o których mowa w art. 15 ust. 4 i 5, zgłoszenie rejestracyjne może być dokonane wyłącznie przez jedną z osób, na które będą wystawiane faktury przy zakupie towarów i usług i które będą wystawiały faktury przy sprzedaży produktów rolnych.

Stosownie do art. 96 ust. 4 ustawy :

Naczelnik urzędu skarbowego, po weryfikacji danych podanych w zgłoszeniu rejestracyjnym, rejestruje podatnika jako:

1) „podatnika VAT czynnego”,

2) „podatnika VAT zwolnionego” - w przypadku podatnika, o którym mowa w:

a) ust. 3 i 3c,

b) art. 113a ust. 1, jeżeli złożył zawiadomienie w celu rejestracji jako podatnik VAT UE

- i na jego wniosek potwierdza to zarejestrowanie.

Należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług zawierają pewne szczególne rozwiązania dotyczące podatników, którzy prowadzą wyłącznie gospodarstwo rolne, leśne lub rybackie oraz podatników, którzy prowadzą wyłącznie działalność rolniczą w innych ramach niż gospodarstwo rolne, leśne lub rybackie. Wówczas za podatnika jest uważana osoba, która złoży zgłoszenie rejestracyjne, o którym stanowi art. 96 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Ponadto, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę produktów rolnych dokonywaną przez rolnika ryczałtowego oraz świadczenie usług rolniczych przez rolnika ryczałtowego.

Jak stanowi art. 43 ust. 3 ustawy:

Rolnik ryczałtowy dokonujący dostawy produktów rolnych lub świadczący usługi rolnicze, które są zwolnione od podatku na podstawie ust. 1 pkt 3, może zrezygnować z tego zwolnienia pod warunkiem dokonania zgłoszenia rejestracyjnego, o którym mowa w art. 96 ust. 1 i 2.

Zwolnienie rolnika ryczałtowego od podatku ma charakter przedmiotowo-podmiotowy. Od podatku zwolnieni są tylko rolnicy ryczałtowi i tylko w zakresie wyraźnie wskazanym w przepisie. Świadczenie usług rolniczych oraz dostawa produktów rolnych przez podmioty inne niż rolnicy ryczałtowi podlega opodatkowaniu. Innego rodzaju działalność prowadzona przez rolnika ryczałtowego, nieuprawniająca go do zwolnienia przedmiotowego (np. działalność handlowa, dostawa produktów rolnych innych niż własnej produkcji, dzierżawa, świadczenie usług innych niż rolnicze), co do zasady, podlegać będzie opodatkowaniu wg stawek właściwych dla tych czynności.

Zatem rolnik, w świetle przepisów ustawy, posiada status podatnika prowadzącego działalność gospodarczą (działalność rolniczą). Natomiast wykonywanie czynności polegających na świadczeniu usług rolniczych stanowi wykonywanie działalności rolniczej w rozumieniu ustawy. Co istotne, w sytuacji, gdy rolnik dokona rejestracji i uzyska miano podatnika podatku VAT czynnego, oznacza to, że prowadzi on działalność gospodarczą opodatkowaną podatkiem VAT według właściwej stawki tego podatku.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE:

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego.

W myśl art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Opodatkowaniu VAT podlegają następujące transakcje: odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze; (…).

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Właściwym jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży opisanych działek istotne jest, czy w celu dokonania ich sprzedaży, podjęła Pani już bądź podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-1/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest natomiast - jak wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92, które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny, to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Z opisu sprawy wynika, że nigdy nie była Pani i obecnie nie jest Pani czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. Nie prowadzi Pani działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Jest Pani rolnikiem ryczałtowym, zgodnie z art. 2 pkt 19 ustawy o VAT.

W 1999 r. otrzymała Pani wraz z mężem w drodze darowizny od rodziców męża działkę rolną nr 1/1 o powierzchni 3,83 ha. Po 5 latach, 31 grudnia 2004 r. wyrokiem sądu w wyniku podziału majątku z mężem została Pani właścicielką tej działki. Po uzyskaniu informacji w Urzędzie Miasta i Gminy w (...), że będzie opracowywany miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla części wsi (...), obejmujący teren w bezpośrednim sąsiedztwie działki nr 1/1, złożyła Pani wniosek o objęcie tym planem również części swojej działki. 12 sierpnia 2020 r. część działki 1/1 została objęta na Pani wniosek miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę usługowo-produkcyjną. Po uzyskaniu informacji w Urzędzie Miasta i Gminy, że będzie opracowywany miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla części wsi (...), obejmujący teren w bezpośrednim sąsiedztwie działki nr 1/1, złożyła Pani wniosek o objęcie tym planem również części swojej działki. W chwili składania tego wniosku Pani zamiarem nie była sprzedaż tej części nieruchomości, złożyła Pani wniosek z myślą o tym, aby w przyszłości Pani dzieci mogły wykorzystać tę nieruchomość do prowadzenia działalności gospodarczej. 12 stycznia 2021 r. działka 1/1 została podzielona na trzy działki: 1/8 o powierzchni 1,2455 ha obejmująca część objętą miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę usługowo-produkcyjną, 1/9 o powierzchni 1,2175 ha działka rolna, która w drodze darowizny 6 maja 2021 r. została przekazana córce, oraz działka rolna 1/10 o powierzchni 1,2059 ha, która 8 kwietnia 2021 r. została sprzedana innemu rolnikowi. W chwili sprzedaży tej działki, jak również wcześniej, nie była Pani zarejestrowana jako czynny podatnik VAT. Podziału działki nr 1/1 w 2021 r. na trzy działki dokonała Pani w celu uporządkowania posiadanej nieruchomości i wyodrębnienia jej poszczególnych części.

Siedlisko składające się z działek: 2/1, 3, 4, 5, 6/1 o powierzchni 2,62 ha Pani wraz z mężem otrzymała w drodze darowizny od rodziców męża w 1999 r. Po 5 latach, 31 grudnia 2004 r. wyrokiem sądu w wyniku podziału majątku z mężem została Pani właścicielką działek 1, 1/1, 10, 8, 2, 3, 4 i 5. 3 października 2025 r. uzyskała Pani decyzje o warunkach zabudowy dwóch budynków mieszkalnych, jednorodzinnych w zabudowie zagrodowej dotyczące działek: nr 2/1 oraz nr 5. O decyzje o warunkach zabudowy dla działek nr 2/1 i 5 wystąpiła Pani z własnej inicjatywy. Decyzje o warunkach zabudowy uzyskała Pani z myślą o ewentualnym przekazaniu tych działek swoim dzieciom w przyszłości. W przyszłości planuje Pani sprzedaż siedliska zabudowanego domem i budynkami gospodarczymi o powierzchni 2,62 ha położonego w otulinie (...) Parku Narodowego.

Działkę nr 1/8 i nr 3 wykorzystywała i nadal Pani wykorzystuje do produkcji rolniczej. Działka nr 2/1 o powierzchni 2,1758 ha jest częściowo zabudowana domem i budynkami gospodarczymi. Część niezabudowaną wykorzystywała i nadal wykorzystuje Pani do produkcji rolniczej. Ponad połowa powierzchni tej działki stanowi teren zalewowy. Działkę nr 4 o powierzchni 0,1641 ha i nr 5 o powierzchni 0,1057 ha wykorzystywała i nadal Pani wykorzystuje do produkcji rolniczej. Około 3/4 powierzchni każdej działki stanowi teren zalewowy. Działka nr 6/1 o powierzchni 0,0028 ha jest w całości zabudowana budynkiem gospodarczym.

Działki opisane powyżej były i nadal są wykorzystywane przez Panią w działalności rolniczej. Z działek tych nie dokonywała Pani sprzedaży płodów rolnych jako czynny podatnik VAT. Płody rolne uzyskiwane z tych gruntów były przeznaczane na potrzeby własne, a część płodów rolnych była również odsprzedawana.

Nabywców działek zamierza Pani pozyskać poprzez zamieszczanie ogłoszeń w mediach oraz za pośrednictwem biur nieruchomości. W związku z zamiarem sprzedaży nieruchomości zamieszczała Pani ogłoszenia o sprzedaży w Internecie oraz korzystała z pośrednictwa biur nieruchomości. 22 kwietnia 2026 r. udzieliła Pani biuru nieruchomości pełnomocnictwa do wglądu w dokumenty, rejestry oraz ewidencje dotyczące praw do działek nr 2/1, 3, 4, 5 i 6/1, prowadzone w szczególności przez sądy wieczystoksięgowe i urzędy. Pełnomocnictwo upoważniało biuro nieruchomości do składania w Pani imieniu wniosków oraz odbierania zaświadczeń, wypisów i odpisów dokumentów dotyczących wskazanych nieruchomości. 2 czerwca 2026 r. udzieliła Pani biuru nieruchomości pełnomocnictwa do wglądu w dokumenty, rejestry oraz ewidencje dotyczące praw do działki nr 1/1, prowadzone w szczególności przez sądy wieczystoksięgowe i urzędy. Pełnomocnictwo upoważniało biuro nieruchomości do składania w Pani imieniu wniosków oraz odbierania zaświadczeń, wypisów i odpisów dokumentów dotyczących tej nieruchomości. Pełnomocnictwa te zostały udzielone w związku z czynnościami związanymi z przygotowaniem dokumentacji dotyczącej nieruchomości i nie wiązały się z dokonywaniem przez Panią nakładów inwestycyjnych na nieruchomości ani z ich uzbrojeniem.

Działki od momentu ich nabycia nie były udostępniane osobom trzecim na podstawie umowy najmu, dzierżawy ani innej umowy o podobnym charakterze. Nie były również oddawane osobom trzecim do odpłatnego korzystania.

W całym okresie posiadania działek nie poczyniła Pani i nie planuje poczynić nakładów mających na celu zwiększenie ich wartości lub uatrakcyjnienie ich pod kątem sprzedaży. W szczególności nie dokonywała Pani uzbrojenia działek, nie wykonywała przyłączy, ogrodzeń ani utwardzenia dróg. Nie dokonywała również innych inwestycji mających na celu zwiększenie wartości lub atrakcyjności działek przed ich sprzedażą.

Nie posiada Pani innych nieruchomości, które zamierza sprzedać w przyszłości.

Pani wątpliwości dotyczą tego, czy w związku z planowaną sprzedażą nieruchomości (działek nr 1/8, 2/1, 3, 4, 5, 6/1) będzie Pani występować w ramach tej sprzedaży w charakterze podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej - odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury - w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Zatem, aby wyjaśnić Pani wątpliwości należy ustalić, czy w okolicznościach niniejszej sprawy będzie Pani działać w charakterze podatnika podatku VAT zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy.

W przedstawionych okolicznościach całokształt Pani działań w odniesieniu do działki nr 1/8 wskazuje, że planowana sprzedaż ww. działki, nie będzie stanowiła wyłącznie realizacji prawa do rozporządzania majątkiem prywatnym.

Decydujące znaczenie ma bowiem nie pojedyncza czynność dokonana przez Panią, lecz łączne zestawienie szeregu podejmowanych i planowanych przez nią działań, których celem jest przygotowanie nieruchomości do sprzedaży, zwiększenie ich atrakcyjności dla potencjalnych nabywców, stworzenie możliwości ich zabudowy oraz zorganizowanie procesu sprzedaży.

W pierwszej kolejności należy zauważyć, że po uzyskaniu informacji w Urzędzie Miasta i Gminy w (...), że będzie opracowywany miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla części wsi (...), obejmujący teren w bezpośrednim sąsiedztwie działki nr 1/1, złożyła Pani wniosek o objęcie tym planem również części swojej działki. 12 sierpnia 2020 r. część działki 1/1 została objęta na Pani wniosek miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę usługowo-produkcyjną. 12 stycznia 2021 r. działka 1/1 została podzielona na trzy działki: 1/8 o powierzchni 1,2455 ha obejmująca część objętą miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę usługowo-produkcyjną, 1/9 o powierzchni 1,2175 ha działka rolna, która w drodze darowizny 6 maja 2021 r. została przekazana córce, oraz działka rolna 1/10 o powierzchni 1,2059 ha, która 8 kwietnia 2021 r. została sprzedana innemu rolnikowi. Sam fakt dokonania podziału nieruchomości nie jest wprawdzie wystarczający do uznania właściciela za podatnika VAT. W niniejszej sprawie podział ten stanowi jednak jeden z elementów szerszego zespołu działań podejmowanych przez Panią w celu przygotowania nieruchomości do sprzedaży.

W sprawie istotne jest jednak, że nie poprzestała Pani na biernym oczekiwaniu na potencjalnego nabywcę. Zamierza Pani pozyskać nabywcę działki nr 1/8 poprzez zamieszczanie ogłoszeń w mediach. Samodzielnie podjęła Pani działania marketingowe, zamieszczając ogłoszenia o sprzedaży w Internecie oraz korzystając z pośrednictwa biur nieruchomości. 2 czerwca 2026 r. udzieliła Pani biuru nieruchomości pełnomocnictwa do wglądu w dokumenty, rejestry oraz ewidencje dotyczące praw do działki nr 1/1, prowadzone w szczególności przez sądy wieczystoksięgowe i urzędy. Pełnomocnictwo upoważniało biuro nieruchomości do składania w Pani imieniu wniosków oraz odbierania zaświadczeń, wypisów i odpisów dokumentów dotyczących tej nieruchomości. Pełnomocnictwo to zostało udzielone w związku z czynnościami związanymi z przygotowaniem dokumentacji dotyczącej nieruchomości.

Skorzystanie z profesjonalnego pośrednika nieruchomości, przy jednoczesnym prowadzeniu przez Panią własnych działań marketingowych, ma istotne znaczenie dla oceny charakteru planowanej sprzedaży. Czynności te są bowiem charakterystyczne dla zorganizowanego obrotu nieruchomościami i wykraczają poza bierne wykonywanie prawa własności.

Nie można zatem uznać, że Pani działania ograniczają się do prostego zbycia nieruchomości nr 1/8 w stanie, w jakim została ona nabyta. Przeciwnie, podjęte przez Panią działania poskutkowały przekształceniem nieruchomości rolnej w nieruchomość o potencjalnie znacznie większej atrakcyjności inwestycyjnej i handlowej. W szczególności znaczenie ma objęcie na Pani wniosek części działki nr 1/1 miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę usługowo-produkcyjną, a następnie wydzielenie tej części jako działki nr 1/8. Nie można uznać, że objęcie terenu miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę usługowo-produkcyjną dokonane było przez Panią w celu zaspokojenia Pani czy też Pani dzieci osobistych potrzeb.

W mojej ocenie działania te nie mogą być rozpatrywane w oderwaniu od celu, jakiemu mają służyć. Ich bezpośrednim celem jest bowiem umożliwienie szybszej sprzedaży działki nr 1/8 oraz zwiększenie kręgu potencjalnych nabywców.

W konsekwencji w analizowanej sprawie występuje ciąg powiązanych ze sobą czynności: objęcie części działki miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego na Pani wniosek, wydzielenie mniejszej działki, aktywne poszukiwanie nabywców poprzez zamieszczanie ogłoszeń w mediach, korzystanie z pośrednictwa biur nieruchomości i udzielenie pełnomocnictwa biuru nieruchomości.

Taki sposób działania, oceniany łącznie, wskazuje na aktywność zbliżoną do aktywności podmiotów profesjonalnie zajmujących się obrotem nieruchomościami. Nie jest to zatem sytuacja, w której właściciel jedynie oferuje do sprzedaży składnik majątku prywatnego bez podejmowania dodatkowych działań zmierzających do jego gospodarczego uatrakcyjnienia.

W konsekwencji, wbrew Pani stanowisku, w analizowanej sprawie nie można uznać, że podejmowane przez Panią działania mieszczą się wyłącznie w ramach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Zatem, dokonując planowanej sprzedaży działki nr 1/8, będzie Pani działała w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Tym samym, sprzedaż działki nr 1/8, będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Pani stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest nieprawidłowe.

Natomiast analiza przedstawionego opisu sprawy, obowiązujących przepisów oraz tez wynikających z powołanego orzecznictwa prowadzi do wniosku, że w stosunku do sprzedaży siedliska składającego się z działek nr 2/1 (Pani udział), 3, 4, 5, 6/1 (Pani udział) w sensie prawnym brak jest przesłanek pozwalających uznać Panią za podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Z przedstawionego opisu sprawy nie wynika bowiem taka Pani aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Nie podjęła Pani ciągu działań, które wskazywałyby na aktywność w zakresie profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Podejmowane przez Panią działania nie świadczą o zamiarze wykonywania działalności gospodarczej w zakresie profesjonalnego obrotu nieruchomościami.

Siedlisko składające się z działek: 2/1, 3, 4, 5, 6/1 o powierzchni 2,62 ha otrzymała Pani wraz z mężem w drodze darowizny od rodziców męża w 1999 r. Po 5 latach, 31 grudnia 2004 r. wyrokiem sądu w wyniku podziału majątku z mężem została Pani właścicielką działek 1, 1/1, 10, 8, 2, 3, 4 i 5. 3 października 2025 r. uzyskała Pani decyzje o warunkach zabudowy dwóch budynków mieszkalnych, jednorodzinnych w zabudowie zagrodowej dotyczące działek: nr 2/1 oraz nr 5. O decyzje o warunkach zabudowy dla działek nr 2/1 i 5 wystąpiła Pani z własnej inicjatywy z myślą o ewentualnym przekazaniu tych działek swoim dzieciom w przyszłości. Działkę nr 3 wykorzystywała i nadal Pani wykorzystuje do produkcji rolniczej. Działka nr 2/1 jest częściowo zabudowana domem i budynkami gospodarczymi. Część niezabudowaną wykorzystywała i nadal wykorzystuje Pani do produkcji rolniczej. Ponad połowa powierzchni tej działki stanowi teren zalewowy. Działkę nr 4 i nr 5 wykorzystywała i nadal Pani wykorzystuje do produkcji rolniczej. Około 3/4 powierzchni każdej działki stanowi teren zalewowy. Działka nr 6/1 jest w całości zabudowana budynkiem gospodarczym. Działki opisane powyżej były i nadal są wykorzystywane przez Panią w działalności rolniczej. Z działek tych nie dokonywała Pani sprzedaży płodów rolnych jako czynny podatnik VAT. Płody rolne uzyskiwane z tych gruntów były przeznaczane na potrzeby własne, a część płodów rolnych była również odsprzedawana.

W odniesieniu do działek nr 2/1 (Pani udziału), 3, 4, 5, 6/1 (Pani udziału) zamierza Pani pozyskać nabywcę poprzez zamieszczanie ogłoszeń w mediach. Samodzielnie podjęła Pani działania marketingowe, zamieszczając ogłoszenia o sprzedaży w Internecie oraz korzystając z pośrednictwa biur nieruchomości. 22 kwietnia 2026 r. udzieliła Pani biuru nieruchomości pełnomocnictwa do wglądu w dokumenty, rejestry oraz ewidencje dotyczące praw do działek nr 2/1, 3, 4, 5, 6/1, prowadzone w szczególności przez sądy wieczystoksięgowe i urzędy. Pełnomocnictwo upoważniało biuro nieruchomości do składania w Pani imieniu wniosków oraz odbierania zaświadczeń, wypisów i odpisów dokumentów dotyczących tej nieruchomości. Pełnomocnictwo to zostało udzielone w związku z czynnościami związanymi z przygotowaniem dokumentacji dotyczącej nieruchomości. Działki od momentu ich nabycia nie były udostępniane osobom trzecim na podstawie umowy najmu, dzierżawy ani innej umowy o podobnym charakterze. Nie były również oddawane osobom trzecim do odpłatnego korzystania. W całym okresie posiadania tych działek nie poczyniła Pani i nie planuje poczynić nakładów mających na celu zwiększenie ich wartości lub uatrakcyjnienie ich pod kątem sprzedaży. W szczególności nie dokonywała Pani uzbrojenia działek, nie wykonywała przyłączy, ogrodzeń ani utwardzenia dróg. Nie dokonywała również innych inwestycji mających na celu zwiększenie wartości lub atrakcyjności działek przed ich sprzedażą.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do planowanej sprzedaży działek o nr 2/1 (Pani udziału), 3, 4, 5, 6/1 (Pani udziału), nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż przedmiotowej nieruchomości wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Opisane powyżej działania jakie podjęła Pani, nie spowodowały/nie spowodują podniesienia atrakcyjności opisanych wyżej działek będących przedmiotem zapytania oraz wzrostu ich wartości. Nie podjęła Pani aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Jak Pani wskazała, decyzje o warunkach zabudowy dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie zagrodowej uzyskała Pani z myślą o ewentualnym przekazaniu działek nr 2/1 i 5 dzieciom w przyszłości. Co prawda, podjęła Pani działania marketingowe, zamieszczając ogłoszenia o sprzedaży w Internecie oraz korzystając z pośrednictwa biur nieruchomości, jednak całokształt okoliczności przedstawionych we wniosku wskazuje, że Pani aktywność w odniesieniu do działek 2/1, 3, 4, 5, 6/1 mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym.

Należy zatem uznać, że dokonując sprzedaży działek o nr 2/1 (Pani udziału), 3, 4, 5, 6/1 (Pani udziału) składających się na siedlisko, będzie Pani korzystać z przysługującego prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Panią cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży ww. działek, a ich dostawę - cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Pani stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego. Ponosi Pani ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego podanym przez Panią w złożonym wniosku. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.