0114-KDIP4-3.4012.345.2026.2.AAR

Interpretacja indywidualna
– stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

3 czerwca 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 25 maja 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy braku uznania Pana za podatnika VAT w związku ze sprzedażą nieruchomości. Uzupełnił go Pan pismem z 25 lipca 2026 r. (wpływ 26 lipca 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

11 marca 1985 r. na zasadzie darowizny Wnioskodawca otrzymał od swojej matki działkę budowlaną o powierzchni 791 m², oznaczoną w ewidencji gruntów jako działka nr 1/1 w obrębie (...).

W latach od 1985 r. do 1991 r. Wnioskodawca pracował i mieszkał w (...), a od sierpnia 1991 r. na stałe mieszka w Australii i przez ten czas działką tą zarządzała w jego imieniu jego matka aż do jej śmierci 11 listopada 2016 r.

W kwietniu 2017 r. na podstawie wyroku Sądu Rejonowego w A. Wnioskodawca nabył 1/3 spadku po swojej matce, w skład którego wchodziła 1/5 działki ewidencyjnej nr 2/2 (o pow. 61 m²) i cała działka ewidencyjna nr 3/3 (o pow. 119 m²) położonych przy (...) w obrębie (...). Działka nr 3/3 przylega bezpośrednio do (...) a działka 2/2 leży pomiędzy nią (działką nr 3/3) a działką nr 1/1 (będącą całkowitą własnością Wnioskodawcy). Teren zlokalizowania tych działek był uzbrojony we wszystkie podstawowe sieci infrastruktury technicznej tj. sieci energii elektrycznej, wodociągową, kanalizacyjną, gazową i teletechniczną. Wszystkie te trzy działki były i są niezabudowane, bez ogrodzenia i porośnięte trawą. W ten sposób Wnioskodawca w dodatku do działki nr 1/1 został właścicielem 1/3 udziału działki nr 3/3 i 1/15 udziału działki nr 2/2.

Po podjęciu decyzji sprzedaży działki nr 1/1 i udziałów w działkach nr 3/3 i 2/2 w lutym 2021 r. Wnioskodawca napisał list do jedenastu osób, które wraz z jego bratem i siostrą byli współwłaścicielami działki nr 2/2 z propozycją wystawienia na sprzedaż tych trzech działek jako jedną całość.

Po uzyskaniu wstępnej zgody współwłaścicieli działki 2/2 oraz jego rodzeństwa odnośnie działki 3/3 i umieszczeniu ogłoszenia na (...), Wnioskodawca został skontaktowany przez pośrednika sprzedaży nieruchomości. Po wstępnych rozmowach z nim szybko okazało się, że przeprowadzenie sprzedaży przy takiej ilości współwłaścicieli było by bardzo trudne lub praktycznie niemożliwe. Również doradzono mu uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy (WZ) dla tego terenu, bo to ułatwi znalezienie kupca. Na podstawie tego Wnioskodawca postanowił wykupić udziały w działce 2/2 niebędące w jego posiadaniu, a po osiągnięciu tego złożyć wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy (WZ) dla gruntu obejmującego te trzy działki.

W marcu 2021 r. Wnioskodawca uzyskał operat szacunkowy określający wartość rynkową każdej działki oddzielnie jak i wszystkich trzech sprzedanych jako jedna całość. Wartość działki nr 2/2 wyceniona została na (…) a wartość tych trzech działek jako jedna całość na (…).

W lipcu 2021 r. Wnioskodawca uzyskał zgodę od wszystkich współwłaścicieli działki 2/2 na wykup ich udziałów po cenie 1250 zł/m2 i czynność ta została zakończona przez jego siostrę działającą jako jego pełnomocnik do końca lipca 2022 r. We wrześniu 2021 r. brat i siostra Wnioskodawcy (posiadający wraz z nim po 1/3 udziału działki nr 3/3) na podstawie aktu notarialnego udzielili mu pełnomocnictwa do zarządzania w ich imieniu działką nr 3/3 włączając jej sprzedaż.

W lipcu 2022 r. wraz z rodzeństwem Wnioskodawca złożył wnioski w oddziale Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w A. o wykreślenie już od dawna nieaktualnych wpisów w księgach wieczystych działek nr 3/3 i 2/2 co zostało osiągnięte w maju 2023 r. Do poparcia wniosku dla działki 2/2 konieczne było zaangażowanie geodety w celu przygotowania Mapy do celów prawnych.

W październiku 2022 r. Wnioskodawca zaangażował architekta do przygotowania projektu architektonicznego budynku usługowego i reprezentowania go w staraniach uzyskania decyzji WZ dla tego budynku na terenie ww. trzech działek.

Wniosek o wydanie decyzji WZ został złożony w czerwcu 2023 r. i ostateczna pozytywna decyzja stała się prawomocna 14 maja 2026 roku.

W najbliższych miesiącach Wnioskodawca zaangażuje profesjonalnego agenta nieruchomości w celu ogłaszania sprzedaży tych trzech nieruchomości na portalach internetowych i znalezienia nabywcy.

Jako, że Wnioskodawca mieszka poza granicami Polski ustanowi pełnomocnika (adwokata lub radcę prawnego) do podpisania w jego imieniu aktu notarialnego sprzedaży i zadbania, aby transakcja ta przebiegła zgodnie z obowiązującym prawem i bez ryzyka.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Na pytanie: W jaki sposób wykorzystywał Pan działki/udziały w działkach mających być przedmiotem sprzedaży nr 1/1, 3/3 i 2/2 od czasu ich nabycia/nabycia udziałów? Czy były one przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze? Proszę wskazać odrębnie dla każdej z działek/udziałów w działkach, mających być przedmiotem sprzedaży.

Odpowiedział Pan: Działka nr 1/1 - od czasu jej nabycia nigdy nie była przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Działka nr 2/2 - od czasu nabycia udziałów nigdy nie była przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Działka nr 3/3 - od czasu nabycia udziału nigdy nie była przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Na pytanie: W jakim konkretnie celu zaangażował Pan w 2022 r. architekta do przygotowania projektu architektonicznego budynku usługowego na terenie wskazanych trzech działek? Czy do przygotowania tego projektu zobowiązany był Pan na zlecenie jakiegoś konkretnego podmiotu? Jakiego i jaką rolę pełni ten podmiot w opisanej transakcji zbycia nieruchomości? Do czego i komu będzie służyć projekt/budynek? Czy może jedynym celem stworzenia takiego projektu było uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla posiadanych nieruchomości?

Odpowiedział Pan: Architekt zaangażowany do reprezentowania Wnioskodawcy w Polsce w procesie złożenia wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy (WZ) dla terenu obejmującego ww. nieruchomości poinformował Wnioskodawcę, że wykonanie projektu architektonicznego budynku było konieczne do złożenia takiego wniosku. Ze względu na przeznaczenie tego terenu w obowiązującym wówczas studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego architekt zasugerował, że budynek usługowy miał największe szanse na uzyskanie pozytywnej decyzji WZ. Dodatkowo Wnioskodawca oczekiwał, że wizualizacje budynku i rysunki z tego projektu architektonicznego obrazujące przykładowe zagospodarowanie działek byłyby pomocne przy ogłaszaniu ich sprzedaży (działki mają niezbyt regularny kształt i mieszczą się na nich różne instalacje sieciowe ograniczające sposoby ich zagospodarowania). Głównym celem przygotowania tego projektu, było więc uzyskanie decyzji WZ a tym samym, jak i wszelkich innych działań opisanych we wniosku, ułatwienia zbycia posiadanych nieruchomości gruntowych. Wnioskodawca nie zawierał jakichkolwiek umów z innymi podmiotami w sprawie tego projektu.

Na pytanie: Czy będzie Pan sprzedawał działki/udziały w działkach już z tym gotowym projektem architektonicznym budynku usługowego?

Odpowiedział Pan: Jako że znalezienie potencjalnego nabywcy potrwa stosunkowo długo, Wnioskodawca zaczął już ogłaszać sprzedaż działek Wnioskodawcy nr 1/1 oraz 2/2 i udziału Wnioskodawcy w działce nr 3/3 wspólnie z udziałami w tej działce będącymi w posiadaniu rodzeństwa Wnioskodawcy. Przedmiotem tego ogłoszenia sprzedaży jest wyłącznie teren składający się z działek nr 1/1, 2/2 i 3/3 (…). Projekt architektoniczny budynku usługowego nie jest i nie będzie częścią tej transakcji sprzedaży, która będzie mogła być zawarta dopiero po uzyskaniu ostatecznej odpowiedzi na wniosek o tą interpretację indywidualną.

Wizualizacje zaprojektowanego budynku i rysunki w formacie JEPEG obrazujące przykładowe zagospodarowanie działek używane w ogłoszeniu mają na celu jedynie pobudzenie wyobraźni potencjalnych nabywców co do potencjału tych działek i nie służą do ogłaszania sprzedaży projektu budynku usługowego. Sam projekt architektoniczny nie jest i nie będzie przedmiotem tej czy też oddzielnej sprzedaży.

Pytanie

Czy opisane działania Wnioskodawcy polegające na zniesienie współwłasności jednej z działek, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, zatrudnienie agenta nieruchomości i sprzedaż tych niezabudowanych działek i udziału należących do jego majątku prywatnego mogą być uznane za działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. 2025 poz. 775 z 16 czerwca 2025 r.)?

Pana stanowisko w sprawie

Działka ewidencyjna nr 1/1 w obrębie (...) należy do majątku osobistego Wnioskodawcy od 1985 r. Udziały w działkach nr 3/3 i 2/2 (1/3 i 1/15 własności odpowiednio) zostały dodane do tego majątku na zasadzie spadku po matce Wnioskodawcy w roku 2017. Powierzchnia działki nr 1/1 stanowi znaczną część (81%) łącznej powierzchni tych trzech działek. Działka nr 2/2 ma najmniejszą powierzchnię (61 m²) z tych trzech działek i jednocześnie miała największą liczbę współwłaścicieli, czternastu włączając Wnioskodawcę. Jedyną możliwością dostępu do drogi publicznej ((...)) dla działki nr 1/1 jest dostęp poprzez działki 3/3 i 2/2.

W tej sytuacji, z kilkoma współwłaścicielami działki 2/2 zamieszkałymi na stałe po za granicami kraju, normalne korzystanie z i zarządzanie tej działki przez Wnioskodawcę byłoby bardzo utrudnione lub prawie niemożliwe. W związku z tym zniesienie współwłasności tej działki stało się konieczne. Czynność wykupienia udziałów nie była działaniem ciągłym ani zorganizowanym, nie miała też charakteru zarobkowego a służyła wyłącznie realizacji prawa własności i zapewnienia funkcjonalności nieruchomości gruntowych Wnioskodawcy.

Na podstawie powyższego nie można uznać czynności wykupienia udziałów w działce nr 2/2 przez Wnioskodawcę od innych współwłaścicieli jako prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług a jedynie jako czynności zarządzania majątkiem osobistym. Potwierdza to np. orzeczenie Krajowej Informacji Skarbowej sygn. 0112-KDIL1-2.4012.184.2023.4.KM z 25 lipca 2023 r.

Uzyskanie decyzji WZ i zaangażowanie agencji pośrednictwa sprzedaży nieruchomości.

Wnioskodawca postanowił uzyskać decyzję o warunkach zabudowy dla nieruchomości w jego posiadaniu i zarządzaniu po uzyskaniu porady, że fakt posiadania takiej decyzji dla działek budowlanych chociaż niekoniecznie zwiększa ich wartość rynkową, to znacznie ułatwia znalezienie potencjalnego kupca i znacznie zmniejsza konieczność zawarcia umowy wstępnej sprzedaży. Ponieważ Wnioskodawca mieszka na stałe w Australii w celu uzyskania decyzji WZ skorzystał z usług miejscowego architekta a działki ogłosi na sprzedaż poprzez portale internetowe za pośrednictwa profesjonalnej agencji nieruchomości.

Wnioskodawca uważa, że te działania są normalnymi działaniami przygotowawczymi do sprzedaży, które właściciel może podejmować w celu jej ułatwienia i uzyskania ceny działki zbliżonej do jej ceny rynkowej i mieszczą się w granicach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. To potwierdza Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w wyroku sygn. akt I SA/Ke 219/24 z 27 czerwca 2024 roku: „Nie można bowiem wymagać, aby osoba fizyczna w ramach racjonalnego zarządu swoim majątkiem prywatnym wyzbywała się tego majątku w możliwe najmniej rentowny i ekonomicznie uzasadniony sposób, aby tylko nie podjąć żadnych czynności zwiększających atrakcyjność czy przeznaczenie gruntu, co mogłoby skutkować uznaniem za podatnika VAT”.

Na podstawie powyższej argumentacji Wnioskodawca uważa, że jego działania nie mogą być uznane za działalność gospodarczą podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 16 czerwca 2025 r. poz. 775 z 16 czerwca 2025 r.).

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przy czym na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

W oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek, udziałów w działkach), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W świetle art. 8 ust. 1 ustawy:

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ww. ustawy bądź świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu, ale tylko taka, która wykonana jest przez podmiot, który w związku z jej realizacją występuje w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zdefiniowane zostały w art. 15 ust. 1 i ust. 2 tej ustawy.

Należy wskazać, że zakres opodatkowania podatkiem VAT wyznacza nie tylko czynnik przedmiotowy – opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów lub odpłatne świadczenie usług, ale także czynnik podmiotowy – czynności muszą być wykonywane przez podatnika.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE:

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

W myśl art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Właściwym jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży opisanej działki istotne jest, czy w celu dokonania jej sprzedaży, podjął Pan bądź podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92, które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny, to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Z opisu sprawy wynika, że 11 marca 1985 r. na zasadzie darowizny otrzymał Pan od swojej matki działkę budowlaną o powierzchni 791 m², oznaczoną w ewidencji gruntów jako działka nr 1/1.

W latach od 1985 r. do 1991 r. pracował i mieszkał Pan w (...), a od sierpnia 1991 r. na stałe mieszka Pan w Australii i przez ten czas działką tą zarządzała w Pana imieniu matka aż do jej śmierci 11 listopada 2016 r.

W kwietniu 2017 r. na podstawie wyroku Sądu nabył Pan 1/3 spadku po swojej matce, w skład którego wchodziła 1/5 działki ewidencyjnej nr 2/2 (o pow. 61 m²) i cała działka ewidencyjna nr 3/3 (o pow. 119 m²). Teren zlokalizowania tych działek był uzbrojony we wszystkie podstawowe sieci infrastruktury technicznej tj. sieci energii elektrycznej, wodociągową, kanalizacyjną, gazową i teletechniczną. Wszystkie te trzy działki były i są niezabudowane, bez ogrodzenia i porośnięte trawą. W ten sposób w dodatku do działki nr 1/1 został Pan właścicielem 1/3 udziału działki nr 3/3 i 1/15 udziału działki nr 2/2.

Działka nr 1/1 - od czasu jej nabycia, działka nr 3/3 - od czasu nabycia udziału, działka nr 2/2 - od czasu nabycia udziałów, nigdy nie były przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Po podjęciu decyzji sprzedaży działki nr 1/1 i udziałów w działkach nr 3/3 i 2/2 w lutym 2021 r. napisał Pan list do jedenastu osób, które wraz z Pana bratem i siostrą byli współwłaścicielami działki nr 2/2 z propozycją wystawienia na sprzedaż tych trzech działek jako jedną całość.

Po uzyskaniu wstępnej zgody współwłaścicieli działki 2/2 oraz Pana rodzeństwa odnośnie działki 3/3 i umieszczeniu ogłoszenia na (...) został Pan skontaktowany przez pośrednika sprzedaży nieruchomości. Po wstępnych rozmowach z nim okazało się, że przeprowadzenie sprzedaży przy takiej ilości współwłaścicieli byłoby bardzo trudne lub praktycznie niemożliwe. Doradzono Panu również uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla tego terenu, bo to ułatwi znalezienie kupca. Na podstawie tego postanowił Pan wykupić udziały w działce 2/2 niebędące w Pana posiadaniu, a po osiągnięciu tego złożył Pan wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla gruntu obejmującego te trzy działki.

W marcu 2021 r. uzyskał Pan operat szacunkowy określający wartość rynkową każdej działki oddzielnie jak i wszystkich trzech sprzedanych jako jedna całość. Wartość działki nr 2/2 wyceniona została na (…) a wartość tych trzech działek jako jedna całość na (…) zł.

W lipcu 2021 r. uzyskał Pan zgodę od wszystkich współwłaścicieli działki 2/2 na wykup ich udziałów po cenie 1250 zł/m2 i czynność ta została zakończona przez Pana siostrę działającą jako Pana pełnomocnik do końca lipca 2022 r. We wrześniu 2021 r. brat i siostra - posiadający wraz z Panem po 1/3 udziału działki nr 3/3, na podstawie aktu notarialnego udzielili Panu pełnomocnictwa do zarządzania w ich imieniu działką nr 3/3 włączając jej sprzedaż.

W lipcu 2022 r. wraz z rodzeństwem złożył Pan wnioski w oddziale Ksiąg Wieczystych Sądu o wykreślenie już od dawna nieaktualnych wpisów w księgach wieczystych działek nr 3/3 i 2/2 co zostało osiągnięte w maju 2023 r. Do poparcia wniosku dla działki 2/2 konieczne było zaangażowanie geodety w celu przygotowania Mapy do celów prawnych.

W październiku 2022 r. zaangażował Pan architekta do przygotowania projektu architektonicznego budynku usługowego i reprezentowania Pana w staraniach uzyskania decyzji WZ dla tego budynku na terenie ww. trzech działek.

Architekt zaangażowany do reprezentowania Pana w Polsce w procesie złożenia wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy (WZ) dla terenu obejmującego ww. nieruchomości poinformował Pana, że wykonanie projektu architektonicznego budynku było konieczne do złożenia takiego wniosku. Ze względu na przeznaczenie tego terenu w obowiązującym wówczas studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego architekt zasugerował, że budynek usługowy miał największe szanse na uzyskanie pozytywnej decyzji WZ. Dodatkowo oczekiwał Pan, że wizualizacje budynku i rysunki z tego projektu architektonicznego obrazujące przykładowe zagospodarowanie działek byłyby pomocne przy ogłaszaniu ich sprzedaży (działki mają niezbyt regularny kształt i mieszczą się na nich różne instalacje sieciowe ograniczające sposoby ich zagospodarowania). Głównym celem przygotowania tego projektu, było więc uzyskanie decyzji WZ jak i wszelkich innych działań opisanych we wniosku, ułatwienia zbycia posiadanych nieruchomości gruntowych. Nie zawierał Pan jakichkolwiek umów z innymi podmiotami w sprawie tego projektu. Jako, że znalezienie potencjalnego nabywcy potrwa stosunkowo długo, zaczął Pan już ogłaszać sprzedaż działek nr 1/1 oraz 2/2 i udziału w działce nr 3/3 wspólnie z udziałami w tej działce będącymi w posiadaniu Pana rodzeństwa. Przedmiotem tego ogłoszenia sprzedaży jest wyłącznie teren składający się z działek nr 1/1, 2/2 i 3/3. Projekt architektoniczny budynku usługowego nie jest i nie będzie częścią tej transakcji sprzedaży. Wizualizacje zaprojektowanego budynku i rysunki w formacie JEPEG obrazujące przykładowe zagospodarowanie działek używane w ogłoszeniu mają na celu jedynie pobudzenie wyobraźni potencjalnych nabywców co do potencjału tych działek i nie służą do ogłaszania sprzedaży projektu budynku usługowego. Sam projekt architektoniczny nie jest i nie będzie przedmiotem tej czy też oddzielnej sprzedaży.

Wniosek o wydanie decyzji WZ został złożony w czerwcu 2023 r. i ostateczna pozytywna decyzja stała się prawomocna 14 maja 2026 roku.

W najbliższych miesiącach zaangażuje Pan profesjonalnego agenta nieruchomości w celu ogłaszania sprzedaży tych trzech nieruchomości na portalach internetowych i znalezienia nabywcy.

Jako, że mieszka Pan poza granicami Polski ustanowi Pan pełnomocnika - adwokata lub radcę prawnego, do podpisania w Pana imieniu aktu notarialnego sprzedaży i zadbania, aby transakcja ta przebiegła zgodnie z obowiązującym prawem i bez ryzyka.

Pana wątpliwości dotyczą tego, czy działania polegające na zniesieniu współwłasności jednej z działek, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, zatrudnienie agenta nieruchomości i sprzedaż tych niezabudowanych działek i udziału należących do Pana majątku prywatnego mogą być uznane za działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

W przedmiotowej sprawie, należy ustalić, czy w odniesieniu do sprzedaży niezabudowanych działek
o nr 1/1 i 2/2 i udziału w działce o nr 3/3, będzie Pan spełniać przesłanki do uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług, w zakresie ww. czynności.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

W niniejszej sprawie istotne jest to, że wykupił Pan udziały w działce 2/2 od pozostałych współwłaścicieli, jedynie po to, by były one przedmiotem dalszej sprzedaży. We wrześniu 2021 r. Pana brat i siostra udzielili Panu pełnomocnictwa do zarządzania w ich imieniu działką nr 3/3, włączając sprzedaż. W lipcu 2022 r. wraz z rodzeństwem złożył Pan wnioski o wykreślenie nieaktualnych wpisów w księgach wieczystych działek nr 3/3 i 2/2. Do poparcia wniosku dla działki nr 2/2 konieczne było zaangażowanie geodety w celu przygotowania mapy do celów prawnych.

W październiku 2022 r. zaangażował Pan architekta do przygotowania projektu architektonicznego budynku usługowego na terenie wskazanych trzech działek i reprezentowania Pana w staraniach uzyskania decyzji WZ dla tego budynku na terenie tych działek. Architekt poinformował Pana, że wykonanie projektu architektonicznego budynku było konieczne do złożenia wniosku o WZ. Ze względu na przeznaczenie tego terenu w obowiązującym wówczas studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego architekt zasugerował, że budynek usługowy miał największe szanse na uzyskanie pozytywnej decyzji WZ. Dodatkowo oczekiwał Pan, że wizualizacje budynku i rysunki z tego projektu architektonicznego obrazujące przykładowe zagospodarowanie działek byłyby pomocne przy ogłaszaniu ich sprzedaży (działki mają niezbyt regularny kształt i mieszczą się na nich różne instalacje sieciowe ograniczające sposoby ich zagospodarowania). Wskazał Pan, że głównym celem przygotowania tego projektu, było uzyskanie decyzji WZ a tym samym, jak i wszelkich innych opisanych przez Pana działań, ułatwienia zbycia posiadanych nieruchomości gruntowych. Nie zawierał Pan jakichkolwiek umów z innymi podmiotami w sprawie tego projektu. Projekt architektoniczny budynku usługowego nie jest i nie będzie częścią transakcji sprzedaży. Wizualizacje zaprojektowanego budynku i rysunki w formacie JEPEG obrazujące przykładowe zagospodarowanie działek używane w ogłoszeniu mają na celu jedynie pobudzenie wyobraźni potencjalnych nabywców co do potencjału tych działek i nie służą do ogłaszania sprzedaży projektu budynku usługowego. Sam projekt architektoniczny nie jest i nie będzie przedmiotem tej czy też oddzielnej sprzedaży. Jako że znalezienie potencjalnego nabywcy potrwa stosunkowo długo, zaczął Pan już ogłaszać sprzedaż działek. W najbliższych miesiącach zaangażuje Pan profesjonalnego agenta nieruchomości w celu ogłaszania sprzedaży tych trzech nieruchomości na portalach internetowych i znalezienia nabywcy. Ze względu na to, że mieszka Pan poza granicami Polski ustanowi Pan pełnomocnika - adwokata lub radcę prawnego, do podpisania w Pana imieniu aktu notarialnego sprzedaży i zadbania, aby transakcja ta przebiegła zgodnie z obowiązującym prawem i bez ryzyka.

Z okoliczności wynika, że w odniesieniu do transakcji sprzedaży przedmiotowych działek, udzielił Pan m.in. pełnomocnictwa osobie trzeciej niebędącej nabywcą działki - architektowi. Pełnomocnik przygotował projekt architektoniczny budynku usługowego na terenie wskazanych trzech działek i reprezentował Pana w Polsce w staraniach uzyskania decyzji WZ dla tego budynku na terenie tych działek. Wniosek o wydanie decyzji WZ został złożony w czerwcu 2023 r. i ostateczna pozytywna decyzja stała się prawomocna 14 maja 2026 roku.

W tym miejscu należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795), zwanej dalej Kodeksem cywilnym.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego:

W świetle art. 95 § 2 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Według art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 Kodeksu cywilnego:

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Istotne jest przy tym, że nie poprzestał Pan na biernym oczekiwaniu na potencjalnego nabywcę. W analizowanej sprawie z własnej inicjatywy zaczął Pan już ogłaszać w Internecie sprzedaż działek,
a wizualizacje budynku i rysunki z tego projektu architektonicznego obrazujące przykładowe zagospodarowanie działek pomagają przy ogłaszaniu ich sprzedaży. Wskazał Pan również, że mają na celu pobudzenie wyobraźni potencjalnych nabywców co do potencjału tych działek.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz przedstawiony opis sprawy, należy stwierdzić, że w analizowanej sprawie zachodzą okoliczności przesądzające o uznaniu dostawy działek o nr 1/1 i 2/2 i udziału w działce o nr 3/3, za dokonywaną w ramach prowadzonej działalności gospodarczej przez Pana działającego w charakterze podatnika VAT. Nie ulega wątpliwości, że zakres przygotowania przez Pana Nieruchomości do sprzedaży nie jest typowy do działań podejmowanych przez osoby fizyczne w zakresie zarządzania majątkiem osobistym – prywatnym.

Należy zaznaczyć, że z treści orzeczenia TSUE C-180/10 i C-180/11 wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i wszystkie okoliczności w jakich ją wykonano.

W analizowanej sprawie, działania podjęte przez Pana nie miały na celu wykorzystywania działek o nr 1/1 i 2/2 i udziału w działce o nr 3/3 do zaspokojenia potrzeb osobistych, tylko przygotowanie tej Nieruchomości do sprzedaży. Udzielenie przez Pana pełnomocnictwa osobie trzeciej (niebędącej nabywcą) wskazuje, iż pełnomocnik ten przygotował nieruchomość do sprzedaży w sposób zorganizowany i profesjonalny. Ponadto pozostałe czynności, które wykonał Pan wyłącznie z własnej inicjatywy, m.in. wykup udziałów, umieszczenie w Internecie ogłoszenia wraz z wizualizacjami pobudzającymi wyobraźnię potencjalnych nabywców, bez wątpienia wskazują, iż nie są to działania mające na celu zaspokojenie Pana potrzeb prywatnych, tylko zwiększenie wartości/uatrakcyjnienie oraz przygotowanie działek do sprzedaży na rzecz osób trzecich. Działki poprzez uzyskanie warunków zabudowy dla budowy budynku usługowego i przygotowanie dla terenu wizualizacji, stały się dużo bardziej atrakcyjne dla potencjalnych nabywców oraz zyskały na wartości. Podjął Pan świadomie, z własnej woli wszelkie działania mając na celu wykorzystywanie działek o nr 1/1 i 2/2
i udziału w działce o nr 3/3 w celach gospodarczych (zarobkowych). Majątek ten zatem nie jest wykorzystywany przez Pana wyłącznie w celach prywatnych w całym okresie Ich posiadania.

Zatem, powyższe działania podjęte przez Pana świadczą o zorganizowanym charakterze sprzedaży. W konsekwencji, dokonując sprzedaży działek o nr 1/1 i 2/2 i udziału w działce o nr 3/3 nie będzie Pan korzystać z prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

Tym samym, w zakresie planowanej sprzedaży działek o nr 1/1 i 2/2 i udziału w działce o nr 3/3 będzie Pan działał jako podatnik podatku od towarów i usług, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, a sprzedaż ww. działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Pana stanowisko jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego. Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Niniejsza interpretacja rozstrzyga kwestie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości, tj. udziału w działce nr 3/3 będącej we współwłasności wyłącznie dla Pana, nie rozstrzyga kwestii skutków podatkowych dla pozostałych współwłaścicieli działki nr 3/3.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.