0114-KDIP4-3.4012.336.2026.1.DG

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

28 maja 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych dostawy Nieruchomości. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

A.A. („Wnioskodawca”) jest polskim rezydentem podatkowym i podlega nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w Polsce. Wnioskodawca miał od 2014 r. zarejestrowaną działalność gospodarczą w CEiDG (została ona zawieszona 28 lutego 2017 r.) i był zarejestrowany jako podatnik VAT czynny (wyrejestrowano go z rejestru podatników podatku od towarów i usług w dniu 19 stycznia 2017 r.).

We wskazanym okresie A.A. w ramach prowadzonej działalności gospodarczej nabywał nieruchomości i je sprzedawał (transakcje zakupu nieruchomości były realizowane od marca 2014 r., zaś sprzedaży nieruchomości realizowane były w okresie od lutego 2014 r. do czerwca 2015 r.). Głównym przedmiotem prowadzonej działalności było kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek (nr PKD 68.10.Z.).

Od 28 lutego 2017 r. jednoosobowa działalność gospodarcza Wnioskodawcy pozostawała w CEIDG nieprzerwanie zawieszona do 26 stycznia 2026 r., a faktycznie nie była wykonywana. Wyrejestrowanie tej działalności w CEIDG nastąpiło 26 stycznia 2026 r. ze skutkiem na 27 lutego 2017 r. Wnioskodawca nie zamierza wznawiać tej rejestracji działalności gospodarczej.

25 stycznia 2021 r. A.A. dokonał sprzedaży nieruchomości gruntowej (położonej w miejscowości (…)), co do której Dyrektor KIS w interpretacji z 30 kwietnia 2021 r. o nr 0114-KDIP4-2.4012.103.2021.2.KS uznał, iż podlega ona opodatkowaniu VAT-em. Na potrzeby tej sprzedaży A.A. zarejestrował się jako podatnik VAT czynny i opodatkował tą sprzedaż podatkiem VAT (Wnioskodawca został wykreślony z ewidencji podatników VAT), jednak poza wspomnianą pojedynczą sprzedażą nie dokonywał innych transakcji opodatkowanych VAT-em. Była to sprzedaż nieruchomości zakupionej przez Wnioskodawcę w celu inwestycyjnym dla której Wnioskodawca uzyskał pozwolenie na budowę obiektów magazynowych - do której to budowy przez A.A. finalnie jednak nie doszło. Po tym czasie A.A. nie dokonywał sprzedaży innych nieruchomości.

Wnioskodawca jest wspólnikiem i członkiem władz spółek prawa handlowego prowadzących działalność gospodarczą w zakresie deweloperskim/obrotu nieruchomościami. Tym samym Wnioskodawca nikogo nie zatrudnia (bez względu na podstawę prawną), nie posiada żadnego biura, ani wyposażenia przeznaczonego do prowadzenia jakiejkolwiek działalności gospodarczej na własny rachunek i we własnym imieniu. W większości spółek w których Wnioskodawca ma udziały - w tym w większości przypadków opisanych w niniejszym wniosku- Wnioskodawca działa ze swym partnerem biznesowym (osoba spoza rodziny A.A., niebędąca podmiotem powiązanym z A.A.), z którym wspólnie zrealizowali już w kilku spółkach szereg inwestycji deweloperskich. Dodatkowo A.A. jest właścicielem kilku lokali mieszkalnych i użytkowych, które wynajmuje w ramach najmu prywatnego - ale korzysta ze zwolnienia podmiotowego z VAT (art. 113 ust. 1 ustawy o VAT) z uwagi na niewielki obrót osiągany z tego tytułu.

3 stycznia 2024 r. A.A. zawarł ze swoją matką umowę darowizny nieruchomości (działek gruntowych). Na jej podstawie Wnioskodawca stał się właścicielem działek o nr ewidencyjnych 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26 położonych w obrębie ewidencyjnym (…) w województwie (…), w mieście (…),dla których prowadzona jest księga wieczysta o numerze (…) (dalej łącznie jako: „Nieruchomości”). Działki stanowiące Nieruchomość mają łączną powierzchnię 81.782 m². Na jednej z tych działek zamieszkuje matka Wnioskodawcy w domu mieszkalnym, który również przekazała w darowiźnie A.A. zachowując prawo dożywotniego zamieszkania jak i znajdują się tam zabudowania gospodarstwa rolnego. Pozostałe działki są niezabudowane. Matka Wnioskodawcy jest w zaawansowanym wieku i chciała zapewnić, aby Nieruchomość trafiła w ramach sukcesji do jej syna - tzn. Wnioskodawcy. Wspomniane działki nie zostały i nie zostaną wprowadzone przez A.A. do majątku związanego z działalnością gospodarczą (o czym świadczy choćby fakt, że Wnioskodawca nie zamierza wznawiać rejestracji działalności gospodarczej).

Od około 1939 r. ww. nieruchomości były własnością dziadków Wnioskodawcy i były przez nich używane na potrzeby prowadzenia produkcji rolnej. Nieruchomości zostały nabyte przez matkę Wnioskodawcy w części w drodze spadku w dniu 24 listopada 1973 r., oraz w pozostałej części w drodze darowizny w dniu 29 maja 1991 r. od członka rodziny. Od momentu nabycia ich przez matkę Wnioskodawcy, również były one użytkowane w celach rolniczych (matka A.A. uzyskiwała dopłaty bezpośrednie wypłacane przez ARMiR z tytułu prowadzonej działalności rolniczej). Obecnie to Wnioskodawca utrzymuje działki w kulturze ornej (Wnioskodawca posiada wykształcenie rolnicze oraz doświadczenie związane z uprawą roli) i uzyskuje dopłaty bezpośrednie z tytułu prowadzonej działalności rolniczej.

Przedmiotowe działki według księgi wieczystej i aktu notarialnego darowizny stanowią pod względem klasyfikacji użytków grunty orne (R IIIa, IIIb, IVa). W chwili obecnej (tj. od 2022 roku) Nieruchomości 1-4 są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (dalej: „MPZP”) zgodnie z którym, wszystkie działki gruntu położone są na terenie zabudowy usługowej i mieszkaniowo-usługowej. Wcześniej Nieruchomości te nie były objęte MPZP.

Powyższe Nieruchomości mają różne przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP) i dlatego Wnioskodawca planuje różny sposób ich rozdysponowania w przyszłości:

1)  część ww. działek z przeznaczeniem w MPZP pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną (zwana dalej łącznie Nieruchomością 1) - Wnioskodawca zamierza je sprzedać w przyszłości,

2)  część ww. działek z przeznaczeniem w MPZP pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną / pod usługi (zwana łącznie Nieruchomością 2) - Wnioskodawca zamierza początkowo wynajmować / wydzierżawić, a w późniejszym czasie również będą one sprzedawane,

3)  część ww. działek z przeznaczeniem w MPZP pod zabudowę usługową, dodatkowo są ulokowane w pobliżu głównej ulicy w okolicy - w związku z czym Wnioskodawca zamierza:

a) wynająć / wydzierżawić ich część spółce, która zbuduje i będzie prowadziła na nich placówki handlowe (zwana dalej Nieruchomością 3),

b) wnieść ich część aportem do spółki prawa handlowego, która zbuduje i będzie prowadziła na nich placówki handlowe (zwana dalej Nieruchomością 4),

4)  część z ww. działek nie jest objęta obecnie MPZP (zwana dalej Nieruchomością 5), nie zostały również dla niej wydane warunki zabudowy - Wnioskodawca pragnie ją sprzedać w najbliższym czasie na rzecz spółki w której posiada udziały.

Wnioskodawca nigdy nie podejmował we własnym imieniu żadnych działań mających na celu ulepszenie przedmiotowych Nieruchomości. Nieruchomości są obecnie wykorzystywane na cele rolnicze. Na jednej z jej części zamieszkuje matka Wnioskodawcy i stan ten będzie utrzymywany przez dłuższy okres czasu.

Nieruchomości otrzymane od matki w darowiźnie stanowią kluczowy element majątku Wnioskodawcy i zabezpieczenie majątkowe również na przyszłość dla jego zstępnych. Jak wskazano wyżej, Wnioskodawca zamierza się ich stopniowo, częściami wyzbywać w różny sposób - poprzez sprzedaż lub wniesienie do spółek. Sprzedaż może być realizowana na rzecz spółek, w których Wnioskodawca jest udziałowcem (podmioty powiązane z Wnioskodawcą) lub na rzecz podmiotów niepowiązanych.

Poprzez stopniową sprzedaż tych Nieruchomości Wnioskodawca będzie uzyskiwać środki przeznaczane na potrzeby swoje oraz rodziny. Sprzedaż ta z wyjątkiem Nieruchomości 5 (która planowana jest w krótkim czasie) będzie realizowana za wiele lat, będzie rozciągnięta w czasie i następować będzie w nieregularnych odstępach - konkretnych dat przyszłych sprzedaży nie da się obecnie przedstawić (będzie uzależniona od potrzeb Wnioskodawcy i jego rodziny oraz atrakcyjności pojawiających się ofert, ewentualnych zmian niezależnych od Wnioskodawcy - np. zmian prawnych dotyczących analizowanych nieruchomości - jak zmiany MPZP, planowane zmiany sposobu ich zabudowy wprowadzane przez odpowiednie organy, itp.).

Wnioskodawca nie chce na własny rachunek podejmować żadnych aktywności, które mogłyby generować ryzyko prawne dotyczące jego majątku (w tym Nieruchomości). Dlatego nie zamierza podejmować żadnych działań inwestycyjnych dotyczących Nieruchomości. Gdyby wznowił prowadzenie działalności i np. zaczął na własny rachunek działalność deweloperską na Nieruchomościach, to odpowiadałby całym swoim majątkiem za wszelkie zobowiązania / długi jakie w związku z taką działalnością mogą powstać. Dlatego część Nieruchomości zamierza sprzedać, a część wynajmie lub wniesie aportami do spółek prawa handlowego.

Wnioskodawca nie będzie ulepszał w żaden sposób działek wchodzących w skład Nieruchomości 1 i 5 przed ich zbyciem - tzn. będą one zbywane w takim stanie w jakim nabył je w ramach darowizny od matki (pomijając zdarzenia na które Wnioskodawca nie ma wpływu - np. zmiany w miejscowych planach podejmowane bez inicjatywy Wnioskodawcy). Przy czym nie jest wykluczone, że przed sprzedażą zostaną dokonane scalenia lub podziały działek, aby urzeczywistnić określone im przeznaczenie zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego (granice stref przeznaczenia w MPZP nie pokrywają się z obecnym podziałem na działki) i umożliwić korzystną sprzedaż (łatwiej korzystnie sprzedać mniejszą działkę niż taką o dużym obszarze) - w szczególności Nieruchomość 5 może nie być możliwa do sprzedaży bez podziałów i scaleń działek, gdyż jej powierzchnia rozciąga się na kilku działkach ewidencyjnych.

Przez brak ulepszeń należy rozumień to, że Wnioskodawca w szczególności:

• nie dokonał i nie dokona z własnej inicjatywy ani na własny rachunek uzbrojenia analizowanych nieruchomości w jakiekolwiek media (przyłączenie do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, energii elektrycznej, gazowej),
• nie zbudował i nie zbuduje żadnej infrastruktury technicznej,
• nie wygrodził i nie wygrodzi w przyszłości działek,
• nie wystąpił do tej pory i nie wystąpi o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla poszczególnych działek,
• nie wystąpił i nie wystąpi o wydanie pozwolenia na budowę.

Przy sprzedaży działek przez A.A., nie będzie on korzystał z pośredników w obrocie nieruchomościami, nie będzie prowadził żadnych czynności reklamowych / marketingowych w celu sprzedaży tych nieruchomości. Wnioskodawca nie udzielał i nie udzieli przyszłym nabywcom części Nieruchomości 1 żadnych pełnomocnictw w ramach których mogliby podejmować jakiekolwiek czynności związane z Nieruchomością. To przyszli nabywcy działek wchodzących w skład analizowanych nieruchomości, już po ich nabyciu będą musieli przygotować działki do procesu inwestycyjnego - np. zapewnić budowę przyłączy mediów do działek, zapewnić odpowiednią komunikację z drogami publicznymi tych działek, wystąpić o pozwolenie na budowę, itp.

W odniesieniu do Nieruchomości 2 - Wnioskodawca również nie będzie jej ulepszać, zamierza wydzierżawić / wynająć wchodzące w jej skład działki - bez podejmowania jakichkolwiek czynności przez Wnioskodawcę w celu przygotowania tych działek do użytkowania przez dzierżawcę / najemcę.

Wnioskodawca nie udzieli przed zawarciem umowy dzierżawy żadnego pełnomocnictwa na rzecz dzierżawcy umożliwiających podejmowanie jakichkolwiek czynności przygotowawczych do zagospodarowania działek przez dzierżawcę. Dzierżawcą może być spółka prawa handlowego, w której Wnioskodawca posiada (lub będzie posiadał) udziały albo podmiot niepowiązany z A.A. Dzierżawca będzie wykorzystywał wydzierżawione działki na cele prowadzenia działalność gospodarczej (np. parking / boxy komórkowe). W tym celu Dzierżawca doprowadzi do Nieruchomości 2 media, zapewni połączenie drogowe, uzyska niezbędne zgody i pozwolenia na prowadzenie działalności na Nieruchomości 2. Wszystkie czynności związane z przygotowaniem działek do prowadzenia działalności przez Dzierżawcę, będą przez niego podejmowane we własnym imieniu. Tytułem do rozporządzania tą nieruchomością na cele budowlane przez Dzierżawcę będzie umowa dzierżawy. Czynsz dzierżawny w umowie dzierżawy pomiędzy Dzierżawcą a Wnioskodawcą będzie ustalony na poziomie rynkowym jak dla nieruchomości niezabudowanej. Czynsz ten będzie na stałym poziomie, a ewentualna jego waloryzacja będzie dokonywana w oparciu o wskaźnik inflacji. Czynsz nie będzie w żaden sposób uzależniony od wysokości przychodów uzyskiwanych przez Dzierżawcę z działalności prowadzonej na Nieruchomości 2. Po zakończeniu dzierżawy, Spółka 2 zostanie zobowiązana aby usunąć wszelkie naniesienia z nieruchomości, za wyjątkiem ewentualnej infrastruktury związanej z mediami, lub infrastruktury drogowej. W ramach dzierżawy Nieruchomości 2 aktywność Wnioskodawcy ograniczy się do zawarcia umowy i inkasowania czynszu dzierżawnego - nie będzie zapewniał żadnej obsługi dla dzierżawcy, nie będzie refakturował mediów (wszelkie umowy z dostawcami mediów będą zawierane przez Spółkę 2 we własnymi imieniu). Umowa dzierżawy będzie umową wieloletnią.

Po zakończeniu dzierżawy (co nastąpi nie wcześniej niż po wieloletnim okresie dłuższym niż 3 lat od rozpoczęcia dzierżawy) Wnioskodawca zamierza zbywać działki wchodzące w skład Nieruchomości 2 na rzecz spółek prawa handlowego, w których będzie mieć istotną część udziałów w celu prowadzenia przez nie działalności deweloperskiej lub na rzecz spółek niepowiązanych z Wnioskodawcą - na analogicznych zasadach jak działki składające się na Nieruchomość 1.

W odniesieniu do Nieruchomości 3 - Wnioskodawca również nie będzie jej ulepszać, zamierza wydzierżawić / wynająć wchodzące w jej skład działki - bez podejmowania jakichkolwiek czynności przez Wnioskodawcę w celu przygotowania tych działek do użytkowania przez dzierżawcę / najemcę. Wnioskodawca nie udzieli przed zawarciem umowy dzierżawy żadnego pełnomocnictwa na rzecz dzierżawcy umożliwiających podejmowanie jakichkolwiek czynności przygotowawczych do zagospodarowania działek przez dzierżawcę. Dzierżawcą będzie spółka prawa handlowego, w której Wnioskodawca posiada (lub będzie posiadał) udziały lub inna spółka, w której Wnioskodawca takich udziałów nie będzie posiadał. Dzierżawca (Spółka 3) będzie wykorzystywał wydzierżawione działki na cele prowadzenia działalność gospodarczej - polegającej na wynajmowaniu przestrzeni w centrum handlowym (retail park). W tym celu Spółka 3 doprowadzi do Nieruchomości 3 media, zapewni połączenie drogowe, uzyska niezbędne zgody i pozwolenia na zbudowanie odpowiednich budynków na Nieruchomości 3. Wszystkie czynności związane z przygotowaniem działek do prowadzenia opisanej działalności przez Spółkę 3, będą przez nią podejmowane we własnym imieniu. Tytułem do rozporządzania tą nieruchomością na cele budowlane przez Spółkę 3 będzie umowa dzierżawy. Czynsz dzierżawny w umowie dzierżawy pomiędzy Spółką 3 a Wnioskodawcą będzie ustalony na poziomie rynkowym dla nieruchomości niezabudowanej. Czynsz ten będzie na stałym poziomie, a ewentualna jego waloryzacja będzie dokonywana w oparciu o wskaźnik inflacji lub inne czynniki wpływające na wartość czynszu dla nieruchomości niezabudowanych. Czynsz nie będzie w żaden sposób uzależniony od wysokości przychodów uzyskiwanych przez Spółkę 3 z działalności prowadzonej na Nieruchomości 3. W ramach dzierżawy Nieruchomości 3 aktywność Wnioskodawcy ograniczy się do zawarcia umowy i inkasowania czynszu dzierżawnego - nie będzie zapewniał żadnej obsługi dla dzierżawcy, nie będzie refakturował mediów (wszelkie umowy z dostawcami mediów będą zawierane przez Spółkę 3 we własnymi imieniu), nie będzie również uczestniczył we własnym imieniu w wynajmowaniu powierzchni w centrum handlowym na rzecz najemców (sieci handlowych, placówek usługowych, itp.). Umowa dzierżawy będzie umową długoterminową (Wnioskodawca nie będzie zbywał działek wchodzących w skład Nieruchomości 3 przez najbliższe 10-20 lat).

W odniesieniu do Nieruchomości 4 - Wnioskodawca również nie będzie jej ulepszać, zamierza wnieść ją do spółki prawa handlowego aportem - bez podejmowania jakichkolwiek czynności przez Wnioskodawcę w celu przygotowania tych działek do użytkowania przez spółkę do której wnoszony będzie aport. Wnioskodawca nie udzieli przed wniesieniem aportu żadnego pełnomocnictwa na rzecz spółki umożliwiającego podejmowanie jakichkolwiek czynności przygotowawczych do zagospodarowania działek przez spółkę. Spółka będzie wykorzystywała wydzierżawione działki na cele prowadzenia działalność gospodarczej - polegającej na wynajmowaniu przestrzeni w centrum handlowym (retail park). W tym celu Spółka doprowadzi do Nieruchomości 4 media, zapewni połączenie drogowe, uzyska niezbędne zgody i pozwolenia na zbudowanie odpowiednich budynków na Nieruchomości 4. Wszystkie czynności związane z przygotowaniem działek do prowadzenia opisanej działalności przez spółkę, będą przez nią podejmowane we własnym imieniu.

Nieruchomość 5 ma zostać zbyta przez Wnioskodawcę w najbliższym czasie. Nie będzie objęta MPZP, ani warunkami zabudowy w momencie sprzedaży. Sprzedaż ma nastąpić po cenie rynkowej na rzecz spółki, w której A.A. ma udziały (ale nie jest jedynym udziałowcem - drugim jest wspomniany wspólnik, osoba niepowiązana). Przed sprzedażą nie zostaną udzielone nabywcy żadne pełnomocnictwa od Wnioskodawcy.

W przypadku wszelkich sprzedaży opisanych w niniejszym wniosku, cena sprzedaży zostanie ustalona na poziomie rynkowym.

Pytania

1.  Czy planowana sprzedaż działek wchodzących w skład Nieruchomości 1 (bezpośrednio po upływie okresu posiadania, bez wcześniejszej dzierżawy) nosi cechy działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, i tym samym czyni z Wnioskodawcy podatnika VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT?

2.  Czy planowana sprzedaż Nieruchomości 5 (w najbliższej przyszłości, bez wcześniejszej dzierżawy) będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT?

3.  Czy planowana dzierżawa Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3 na rzecz spółek powiązanych z A.A. będzie stanowić działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, a w konsekwencji - czy czynsz dzierżawny będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT?

4.  Czy planowana sprzedaż działek wchodzących w skład Nieruchomości 2 (po zakończeniu wieloletnich umów dzierżawy) będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT?

5.  Czy wniesienie Nieruchomości 4 aportem do spółki prawa handlowego będzie stanowić działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT i podlegać opodatkowaniu VAT-em?

Pana stanowisko w sprawie

Ad 1)

Zdaniem Wnioskodawcy, planowana sprzedaż działek wchodzących w skład Nieruchomości 1 nie nosi cech działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, i tym samym nie czyni z Wnioskodawcy podatnika VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

Ad 2)

Planowana sprzedaż Nieruchomości 5 nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

Ad 3)

Zdaniem Wnioskodawcy. planowana dzierżawa Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3 będzie stanowić działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT - gdyż polega na ciągłym, odpłatnym wykorzystywaniu towarów (gruntów) dla celów zarobkowych. W konsekwencji Wnioskodawca będzie w odniesieniu do tej dzierżawy podatnikiem VAT, a czynsz dzierżawny będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

Ad 4)

Zdaniem Wnioskodawcy, planowana sprzedaż działek wchodzących w skład Nieruchomości 2 (po zakończeniu wieloletnich umów dzierżawy) będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT. Skoro dzierżawa tych gruntów będzie stanowić działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, to grunty te zostaną trwale powiązane z działalnością VAT Wnioskodawcy. Ich zbycie po zakończeniu dzierżawy stanowić będzie dostawę towarów w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, a nadany im w MPZP charakter budowlany wyklucza zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Ad 5)

Wniesienie Nieruchomości 4 aportem do spółki prawa handlowego nie będzie stanowiło działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT i nie będzie podlegać opodatkowaniu VAT-em.

SZCZEGÓŁOWE UZASADNIENIE STANOWISKA

Sprzedaż Nieruchomości 1 lub 5

Stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j.: Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.; dalej: ustawa o VAT), podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl natomiast art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy o VAT ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zatem, grunt spełnia definicję towaru o której mowa w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT i tym samym jego sprzedaż jest traktowana jako dostawa towarów o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Należy przy tym zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl z kolei art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W praktyce stosowania tych regulacji pojawiła się kwestia kryteriów jakie należy stosować dla ustalenia, czy w przypadkach odnoszących się do zbywania części majątku prywatnego czynności te są dokonywane w ramach zarządu tym majątkiem czy też wykonywane są profesjonalnie, jako działalność gospodarcza.

W pierwszym wypadku, osoba fizyczna dokonująca takiego zarządu majątkiem prywatnym nie występowałaby jako podatnik podatku od towarów i usług.

Natomiast w drugim przypadku, osoba zbywająca majątek prywatny działałaby jako podatnik podatku od towarów i usług.

W tym zakresie istotne znaczenia ma wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: TSUE) z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych J. S. przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz E. K. i H. J.-K. przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), z którego wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Natomiast, jak wyjaśnił TSUE w tym wyroku, inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE.

Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki, wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Analogiczne stanowisko było prezentowane przez TSUE również w wyrokach C-263/11, C-331/14, C-72/137) a poglądy wyrażone przez TSUE zyskały pełną aprobatę Naczelnego Sądu Administracyjnego. Naczelny Sąd Administracyjny wyrażał w tym zakresie pogląd, że rozstrzygnięcie czy dany podmiot w odniesieniu do danej czynności, działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga każdorazowo oceny dokonanej na gruncie stanu faktycznego konkretnej sprawy, albowiem odmienność stanów faktycznych zezwala jedynie na sformułowanie pewnych wskazań, bez możliwości tworzenia uniwersalnych wzorców kontroli. Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego, konieczne jest ustalenie w każdej konkretnej sprawie, że w odniesieniu do danej czynności podmiot występował w charakterze podatnika, tj. jako osoba angażująca środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, a nie osoba wykonująca prawo własności w stosunku do gruntu. Istotna jest więc ocena, czy z dokonanych w danej sprawie ustaleń wynika, że strona dokonując sprzedaży gruntów zachowywała się jak handlowiec (np. wyroki NSA: w składzie 7 sędziów z 29 października 2007 r., I FPS 3/07; z 22 października 2013 r., I FSK 1323/12; z 14 marca 2014 r., I FSK 319/13; z 16 kwietnia 2014 r. I FSK 781/13).

Znaczenie pojęcia „majątku prywatnego” poszukiwać można poprzez odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht). Z orzeczenia tego wynika, że „majątek prywatny” to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

W wyroku NSA z 27 kwietnia 2022 r., sygn. akt I FSK 1589/18 Sąd stwierdził, że: „Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną) czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze). Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu pojedynczych z tych okoliczności. Zbycie natomiast, nawet kilkunastu działek budowlanych, powstałych z podziału gruntu rolnego, nie stanowi per se działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdy brak przesłanek świadczących o takiej aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia przedmiotowych gruntów, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności), co wskazuje, że w takim przypadku mamy do czynienia z czynnościami mieszczącymi się w ramach zarządu majątkiem prywatnym - niemającym cech działalności gospodarczej w rozumieniu VAT.”.

Analogiczne stanowisko zajął NSA np. w wyroku z 16 stycznia 2025 r. - I FSK 2198/21.

Biorąc powyższe pod uwagę należy rozważyć czy Wnioskodawca dokonując odpłatnej dostawy Nieruchomości 1 lub 5 będzie działał w ramach zarządzania swoim majątkiem prywatnym w postaci Nieruchomości 1 lub 5, czy też w celu dokonania sprzedaży tych nieruchomości podejmie aktywne działania, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, co będzie skutkować uznaniem, że dostawa Nieruchomości 1, 4 lub 5 nastąpi w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, a Sprzedający będzie działał jako podatnik podatku od towarów i usług.

W tym kontekście należy podkreślić, że:

a)  Wnioskodawca nabył Nieruchomość 1 i 5 w ramach darowizny od członka najbliższej rodziny - w ramach sukcesji majątkowej po matce, aby zapewnić przekazanie majątku zgodnie z jej wolą. Nie jest to zatem sposób nabycia charakterystyczny dla działalności handlowej, gdzie nieruchomości są kupowane w celu dalszej sprzedaży.

Jest to nieruchomość, która od dziesiątek lat jest własnością rodziny Wnioskodawcy, wykorzystywana od tego czasu na cele rolnicze. Również matka Wnioskodawcy nabyła nieruchomość w sposób niekomercyjny, nieodpłatnie od najbliższej rodziny.

b)  Wnioskodawca nie wykorzystuje i nie będzie wykorzystywać Nieruchomości 1 i 5 w sposób komercyjny - nie wynajmuje jej, nie wydzierżawia i w przyszłości nie będzie tego czynić - Nieruchomość 1 i 5 była i jest użytkowana na cele rolnicze.

Nie występuje zatem wykorzystywanie składnika majątku na cele zarobkowe, które potencjalnie mogłoby świadczyć o aktywności Wnioskodawcy jako podatnika VAT. Również matka wnioskodawcy, która władała Nieruchomością przez kilkadziesiąt lat przed nabyciem Nieruchomości przez Wnioskodawcę nie wykorzystywała Nieruchomości w inny sposób niż na uprawę rolną.

c)  Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej związanej z obrotem nieruchomościami na własny rachunek i nie zamierza jej prowadzić.

d)  Wnioskodawca nie ogłaszał ofert sprzedaży Nieruchomości lub jej części, nie korzystał z pośredników w obrocie nieruchomościami w odniesieniu do Nieruchomości i nie zamierza podejmować żadnej aktywności sprzedażowej / marketingowej - gdyż zbywać będzie Nieruchomość powiązanym ze sobą spółkom prawa handlowego lub podmiotom zewnętrznym - w przypadku zgłoszenia się do niego nabywców z korzystną ofertą.

e)  Wnioskodawca nie dokonywał żadnych ulepszeń Nieruchomości jako jej właściciel, czy we własnym imieniu, oraz nie zamierza ich dokonywać aż do czasu zbycia poszczególnych części Nieruchomości.

f)   Wnioskodawca nie udzielał i nie zamierza udzielać przyszłym nabywcom części Nieruchomości żadnych pełnomocnictw w ramach których mogliby podejmować jakiekolwiek czynności związane z Nieruchomością.

Powyższe okoliczności w szczególności potwierdzają, że w analizowanej sytuacji nie sposób uznać, aby sprzedaż Nieruchomości 1 lub 5 stanowiła przejaw działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT - a w konsekwencji nie można uznać, że A.A. dokonując takiej pojedynczej sprzedaży będzie działał w charakterze podatnika VAT. Rozporządzenie częścią Nieruchomości 1 lub 5 w taki sposób stanowić będzie element zarządzania majątkiem prywatnym - uzyskanym od najbliższego członka rodziny.

Sytuacja tego rodzaju została oceniona w identyczny sposób przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z 1 lipca 2024 r., sygn. 0114-KDIP1-2.4012.198.2024.2.AP gdzie wskazano m.in., że:

„Wskazali Państwo, że nie wykorzystywali Nieruchomości (składającej z działek ewidencyjnych o nr 1, 2, 3, 4) do żadnej działalności, w tym nie była ona wynajmowana ani wydzierżawiana innym podmiotom. Nie podejmowali Państwo ani nie podejmują żadnych czynności ukierunkowanych na sprzedaż Nieruchomości, takich jak ulepszenie lub uatrakcyjnienie nieruchomości, uzbrojenie gruntu, wystąpienie z wnioskiem o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nie podejmowali Państwo ani nie podejmują żadnych działań o charakterze reklamowym oraz marketingowym, nie ogłaszali w środkach masowego przekazu czy też lokalnych źródłach ogłoszeń sprzedaży Nieruchomości. Aktualnie nie korzystają, lecz także nie zamierzają Państwo korzystać z usług pośrednictwa w sprzedaży Nieruchomości. Nie udzielali Państwo podmiotom trzecim pełnomocnictw do występowania w Waszym imieniu w sprawach dotyczących przedmiotowej Nieruchomości. W przypadku zawarcia umowy przedwstępnej dotyczącej sprzedaży Nieruchomości, w jej treści nie będą zawarte żadne zapisy zobowiązujące Państwa do udzielenia pełnomocnictw Kupującemu do występowania w Waszym imieniu w sprawach, które dotyczą przedmiotowej Nieruchomości.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że w tym konkretnym przypadku nie podjęli i nie zamierzają Państwo podjąć aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Działania przez Państwa podjęte należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroków TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 prowadzi do wniosku, że planowana sprzedaż Nieruchomości (składającej się z działek ewidencyjnych o nr 1, 2, 3, 4), nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek, aby w związku z tą transakcją uznać Sprzedających (Wnioskodawczyni oraz Uczestnika) za podatników tego podatku.

W okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, dokonując omawianej transakcji, Sprzedający będą korzystali z przysługującego im prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, co nie stanowi wykonywania działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Sprzedających cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży udziałów w ww. Nieruchomości, a opisaną dostawę cech czynności podlegających opodatkowaniu, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym przy sprzedaży Nieruchomości (składającej się z działek ewidencyjnych o nr 1, 2, 3, 4) nie będą Państwo występowali w charakterze podatników podatku od towarów i usług.”

Analogiczne stanowisko znaleźć można w bardzo licznych interpretacjach Dyrektora KIS - m.in.: z 9 lutego 2023 r., sygn. 0113-KDIPT1-2.4012.874.2022.2.AM, z 6 grudnia 2022 r., sygn. 0112-KDIL1-2.4012.531.2022.1.AS, z 9 lutego 2023 r., sygn. 0113-KDIPT1-3.4012.742.2022.2.MJ czy także w interpretacji z 9 lutego 2023 r., sygn. 0113-KDIPT1-2.4012.880.2022.2.KW.

Tym samym, powszechnie jest akceptowane zarówno w orzecznictwie jak i wśród organów podatkowych, że sprzedaż nawet szeregu działek nie może być uznana za przejaw działalności gospodarczej, jeśli nie są podejmowane działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami.

Natomiast odnosząc się do kwestii interpretacji dyrektora KIS wydanej 30 kwietnia 2021 r. (sygn. 0114-KDIP4-2.4012.103.2021.2.KS) dotyczącej uznania A.A. za podatnika VAT w odniesieniu do jednorazowej dostawy nieruchomości mającej miejsce w 2021 r. (dwóch niezabudowanych działek niebędących częścią Nieruchomości stanowiących przedmiot niniejszego wniosku, położonych w innej lokalizacji niż Nieruchomość) należy wskazać, że ta interpretacja nie ma żadnego wpływu na sytuację dotyczącą Nieruchomości będącej przedmiotem niniejszego wniosku. Była to sprawa dotycząca innego stanu faktycznego - w którym Wnioskodawca zamierzał na własny rachunek i we własnym imieniu (a nie poprzez spółkę) zabudować nabytą działkę, uzyskał dla niej pozwolenie na budowę. Zmiana planów inwestycyjnych sprawiła, że zdecydował się tą działkę zbyć. Mając jednak na uwadze, że była to nieruchomość przygotowana już przez Wnioskodawcę do inwestycji - na ostatnim etapie (tzn. po uzyskaniu pozwolenia na budowę) - nie ulegało wątpliwości, że jej sprzedaż stanowi przejaw działalności gospodarczej Wnioskodawcy w rozumieniu przepisów o VAT i podlega opodatkowaniu tym podatkiem.

Natomiast w analizowanej sytuacji, Wnioskodawca nie podjął we własnym imieniu i we własnym interesie żadnych czynności w odniesieniu do Nieruchomości 1 ani 5 charakterystycznych dla podmiotów zajmujących się obrotem nieruchomościami i takich czynności w przyszłości podejmował nie będzie. Nie zakupił tej nieruchomości, lecz otrzymał w darowiźnie. Nie prowadził i nie będzie prowadzić żadnej aktywności marketingowej dotyczącej Nieruchomości - bo zbywać ją będzie na rzecz własnych spółek albo zewnętrznych nabywców - jeśli zgłoszą się do niego w celu zakupu. Mając całość powyższej argumentacji na uwadze, planowana sprzedaż Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 5 nie nosi cech działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT i nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

Nie zmienia powyższych wniosków okoliczność, że A.A. zamierza w przyszłości dokonać podziałów lub scaleń działek wchodzących w skład analizowanych nieruchomości. Działania te będą przejawem należytej dbałości o majątek prywatny Wnioskodawcy - bowiem łatwiej będzie mu korzystnie sprzedać działki o mniejszej powierzchni, a dodatkowo w granicach zbieżnych ze strefami rodzajów zabudowy w MPZP. Także ilość sprzedawanych działek nie ma znaczenia dla uznania A.A. za podatnika VAT, mając na uwadze brak podejmowania przez niego działań charakterystycznych dla podmiotów trudniących się obrotem nieruchomościami i brak ulepszeń nieruchomości. Stanowisko to potwierdzają wspomniane już wyroki TSUE w sprawach C-180/10 i C-181/10 - gdzie wskazano m.in. „Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.” Stanowisko to w pełni potwierdził Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z 15 maja 2026 r. (0113-KDIPT1-3.4012.282.2026.1.JP), z 28 stycznia 2026 r. (0113-KDIPT1-2.4012.1084.2025.2.AB) czy z 27 października 2025 r. (0113-KDIPT1-3.4012.834.2025.4.MJ).

Niezależnie od powyższego, sprzedaż Nieruchomości 5 nawet gdyby nieprawidłowo uznać Wnioskodawcę za podatnika VAT, korzystałaby ze zwolnienia z opodatkowania, z uwagi na brak objęcia tej nieruchomości miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, ani żadną inna decyzją przeznaczającą ją pod zabudowę (art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT).

Dzierżawa Nieruchomości 2 i 3

Odrębnego omówienia wymaga zagadnienie planowanej dzierżawy Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. W przeciwieństwie do definicji pozarolniczej działalności gospodarczej na gruncie PIT (art. 5a pkt 6 updof), która wymaga m.in. cechy zorganizowania (oznaczającego posiadanie odpowiedniej struktury organizacyjnej, wyposażenia, itp. - których Wnioskodawca nie posiada), definicja VAT-owska jest szersza i nie wymaga żadnych dodatkowych cech. Wystarczy ciągłe, odpłatne udostępnianie towaru dla celów zarobkowych - a takim jest właśnie wieloletnia dzierżawa gruntu w zamian za czynsz. W konsekwencji fakt, że Wnioskodawca nie będzie refakturował mediów, nie będzie zatrudniał pracowników ani posiadał wyodrębnionej struktury organizacyjnej, jest bez znaczenia dla kwalifikacji VAT-owskiej - ponieważ ustawa o VAT takich wymogów nie stawia.

Stanowisko o opodatkowaniu VAT dzierżawy gruntu jest utrwalone w orzecznictwie i praktyce interpretacyjnej. Dyrektor KIS w interpretacji z 20 stycznia 2023 r. (sygn. 0113-KDIPT1-1.4012.795.2022.5.MGO) wprost stwierdził, że dzierżawa prywatnej działki gruntu podlega opodatkowaniu VAT, nawet jeśli nie jest przedmiotem formalnie zarejestrowanej działalności gospodarczej - gdyż stanowi wykorzystywanie towaru w sposób ciągły dla celów zarobkowych w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, co czyni wydzierżawiającego podatnikiem VAT w odniesieniu do tej czynności. Analogicznie Dyrektor KIS w interpretacji z 18 sierpnia 2023 r. (sygn. 0112-KDIL1-2.4012.303.2023.1.ID) uznał, że najem na czas nieokreślony - nawet nieruchomości prywatnej - spełnia definicję działalności gospodarczej z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT i podlega opodatkowaniu tym podatkiem, ponieważ podatnik wykorzystuje swój składnik majątku w sposób ciągły w celu zarobkowym. Potwierdzenie tej linii przynosi również interpretacja z 5 maja 2025 r. (sygn. 0113-KDIPT1-1.4012.231.2025.1.MG), w której Dyrektor KIS potwierdził, że dzierżawa nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług opodatkowane VAT. W konsekwencji czynsz dzierżawny z tytułu dzierżawy Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3 będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, a Wnioskodawca zobowiązany będzie do zarejestrowania się jako czynny podatnik VAT przed zawarciem umów dzierżawy.

Przyszła sprzedaż Nieruchomości 2

Skoro planowana dzierżawa Nieruchomości 2 stanowi działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, grunty wchodzące w skład Nieruchomości 2 tracą charakter majątku prywatnego. Wykorzystywanie w sposób ciągły dla celów zarobkowych tej nieruchomości spowodowało, że była ona wykorzystywana w działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego. Zatem powyższe wyklucza sprzedaż tej Nieruchomości 2 (lub jej części) w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Tym samym, sprzedaż taka będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a A.A. dla tych czynności będzie działał jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Nie można więc uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku prywatnego A.A.

Powyższe stanowisko potwierdza interpretacja Dyrektora KIS z 29 października 2025 r. (0113-KDIPT1-1.4012.880.2025.4.MSU), czy z 17 lutego 2025 r. (0114-KDIP1-2.4012.8.2025.2.AP) - gdzie wskazano, że z momentem oddania działek stanowiących majątek prywatny w dzierżawę, tracą one charakter majątku prywatnego i ich późniejsza sprzedaż podlega opodatkowaniu VAT-em. Odrębnie należy zatem traktować działki oddane w dzierżawę - które tracą charakter majątku prywatnego, od pozostałych działek nie objętych takimi umowami, które niewątpliwie zachowują taki charakter.

Wniesienie aportem Nieruchomości 4 do spółki

Odrębnego uzasadnienia wymaga kwestia planowanego wniesienia Nieruchomości 4 aportem do spółki prawa handlowego. W przeciwieństwie do Nieruchomości 2 i 3, Nieruchomość 4 nie będzie uprzednio przedmiotem dzierżawy ani żadnego innego odpłatnego udostępnienia - zachowuje zatem charakter majątku prywatnego niezwiązanego z działalnością gospodarczą Wnioskodawcy.

Wniesienie aportem stanowi dostawę towarów (art. 7 ust. 1 ustawy o VAT), jednak warunkiem opodatkowania VAT jest działanie w charakterze podatnika (art. 15 ust. 1). W istocie mają tu zastosowanie te wszystkie argumenty, jakie przytoczono w odniesieniu do Nieruchomości 1 i 5 powyżej. W szczególności w odniesieniu do Nieruchomości 4 Wnioskodawca nie angażował i nie zamierza angażować środków typowych dla handlowca: nie dokonywał i nie będzie ulepszeń nieruchomości, nie będzie udzielał pełnomocnictw przyszłemu nabywcy, nie prowadził i nie będzie prowadzić działań marketingowych. Nieruchomość ta nigdy nie służyła żadnej działalności zarobkowej Wnioskodawcy. Wniesienie aportu stanowić będzie zatem jednorazową czynność rozporządzania majątkiem prywatnym w ramach zarządu rodzinnym mieniem - analogiczną do sprzedaży prywatnej nieruchomości przez osobę fizyczną. Potwierdza to interpretacja Dyrektora KIS z 9 czerwca 2025 r. (0114-KDIP4-3.4012.123.2025.2.MKA), gdzie stwierdzono, że jednorazowe rozporządzenie nieruchomością niezwiązaną z działalnością, bez podjęcia aktywnych działań charakterystycznych dla obrotu profesjonalnego, nie czyni zbywcy podatnikiem VAT. W konsekwencji, wniesienie Nieruchomości 4 aportem nie będzie podlegać opodatkowaniu VAT.

PODSUMOWANIE

Wszystkie wymienione we wniosku nieruchomości stanowią majątek prywatny Wnioskodawcy i co do zasady jego sprzedaż, z uwagi na brak aktywności Wnioskodawcy charakterystycznej dla działalności w zakresie obrotu nieruchomościami, nawet częściami nie będzie stanowić działalności gospodarczej i tym samym nie będzie podlegać opodatkowaniu VAT-em. To samo dotyczy planowanego aportu Nieruchomości 4.

Jednak w momencie wydzierżawienia działek wchodzących w skład Nieruchomości 2 i 3 - działki te utracą charakter majątku prywatnego. Dotyczy to tylko tych działek, które będą objęte dzierżawą / najmem. Z tego powodu ich sprzedaż będzie podlegać opodatkowaniu VAT-em. Również sama dzierżawa tych działek - jako wykorzystywanie zasobów sposób ciągły do celów zarobkowych - będzie podlegać opodatkowaniu tym podatkiem.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przy czym stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Zatem, w świetle powołanych powyżej przepisów zbycie nieruchomości (gruntów) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jednoznacznie wynika, że dostawa towarów, co do zasady podlega opodatkowaniu VAT wówczas, gdy czynność ta jest wykonywana odpłatnie (za wynagrodzeniem).

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ww. ustawy bądź świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu, ale tylko taka, która wykonana jest przez podmiot, który w związku z jej realizacją występuje w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zdefiniowane zostały w art. 15 ust. 1 i ust. 2 tej ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.

Jak stanowi art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.):

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że:

W myśl art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu dostawy opisanych Nieruchomości (sprzedaż Nieruchomości 1 i 5 oraz aport Nieruchomości 4), istotne jest, czy w celu dokonania tej dostawy, podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia czy dostawa działek jest zbyciem majątku osobistego, czy też stanowi dostawę realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). Z orzeczenia tego wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast - jak wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92, które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny, to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795), zwana dalej: Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego:

Z opisu sprawy wynika, że jest Pan polskim rezydentem podatkowym i podlega nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w Polsce. Od 2014 r. miał Pan zarejestrowaną działalność gospodarczą, i był Pan zarejestrowany jako czynny podatnik podatku VAT. Głównym przedmiotem prowadzonej działalności było kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, transakcje zakupu nieruchomości były realizowane od marca 2014 r., zaś sprzedaży nieruchomości realizowane były w okresie od lutego 2014 r. do czerwca 2015 r. W okresie od 28 lutego 2017 r. nieprzerwanie do 26 stycznia 2026 r. działalność gospodarcza pozostawała zawieszona i nie była wykonywana. Wyrejestrowanie tej działalności w CEIDG nastąpiło 26 stycznia 2026 r. ze skutkiem na 27 lutego 2017 r.

Jest Pan również wspólnikiem i członkiem władz spółek prawa handlowego prowadzących działalność gospodarczą w zakresie deweloperskim/obrotu nieruchomościami. Nikogo Pan nie zatrudnia nie posiada żadnego biura, ani wyposażenia przeznaczonego do prowadzenia jakiejkolwiek działalności gospodarczej na własny rachunek i we własnym imieniu. W większości spółek w których ma Pan udziały, działa Pan ze swym partnerem biznesowym.

3 stycznia 2024 r. otrzymał Pan w darowiźnie nieruchomości (działki gruntowe) o nr ewidencyjnych 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26 (Nieruchomości). Na jednej z tych działek zamieszkuje Pana matka w domu mieszkalnym, który również przekazała Panu w darowiźnie, zachowując prawo dożywotniego zamieszkania. Pozostałe działki są niezabudowane. Wspomniane działki nie zostały i nie zostaną wprowadzone przez Pana do majątku związanego z działalnością gospodarczą.

Od około 1939 r. ww. Nieruchomości były używane na potrzeby prowadzenia produkcji rolnej (początkowo przez Pana dziadków, następnie przez matkę). Obecnie to Pan utrzymuje działki w kulturze ornej i uzyskuje dopłaty bezpośrednie z tytułu prowadzonej działalności rolniczej.

Od 2022 r. Nieruchomości 1-4 są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zgodnie z którym, wszystkie działki gruntu położone są na terenie zabudowy usługowej i mieszkaniowo-usługowej. Powyższe Nieruchomości mają różne przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP), w związku z czym planuje Pan w przyszłości:

1)  sprzedać część ww. działek z przeznaczeniem w MPZP pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną (Nieruchomość 1),

2)  początkowo wynajmować/wydzierżawić, a w późniejszym czasie sprzedać część ww. działek z przeznaczeniem w MPZP pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną/pod usługi (Nieruchomość 2),

3)  wynająć/wydzierżawić część ww. działek z przeznaczeniem w MPZP pod zabudowę usługową -spółce, która zbuduje i będzie prowadziła na nich placówki handlowe (Nieruchomość 3),

4)  wnieść część ww. działek z przeznaczeniem w MPZP pod zabudowę usługową, aportem do spółki prawa handlowego, która zbuduje i będzie prowadziła na nich placówki handlowe (Nieruchomość 4),

5)  sprzedać w najbliższym czasie na rzecz spółki w której posiada Pan udziały, część ww. działek, która nie jest objęta obecnie MPZP (Nieruchomość 5), nie zostały również dla niej wydane warunki zabudowy.

Nieruchomości są obecnie wykorzystywane na cele rolnicze. Nigdy nie podejmował Pan we własnym imieniu żadnych działań mających na celu ulepszenie przedmiotowych Nieruchomości. Nieruchomości stanowią element Pana majątku i zabezpieczenie majątkowe również dla Pana zstępnych. Środki uzyskane ze sprzedaży przedmiotowych Nieruchomości zostaną przeznaczane na Pana potrzeby oraz rodziny. Nie zamierza Pan podejmować żadnych działań inwestycyjnych dotyczących Nieruchomości.

Nie będzie Pan ulepszał w żaden sposób działek wchodzących w skład Nieruchomości 1 i 5 przed ich zbyciem, w szczególności:

• nie dokonał i nie dokona Pan z własnej inicjatywy ani na własny rachunek uzbrojenia analizowanych Nieruchomości w jakiekolwiek media (przyłączenie do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, energii elektrycznej, gazowej),
• nie zbudował i nie zbuduje Pan żadnej infrastruktury technicznej,
• nie wygrodził i nie wygrodzi Pan w przyszłości działek,
• nie wystąpił Pan do tej pory i nie wystąpi o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla poszczególnych działek,
• nie wystąpił i nie wystąpi o wydanie pozwolenia na budowę.

Przy sprzedaży działek, nie będzie Pan korzystał z pośredników w obrocie nieruchomościami, nie będzie Pan prowadził żadnych czynności reklamowych/marketingowych w celu sprzedaży tych Nieruchomości. Nie udzielał i nie udzieli Pan przyszłym nabywcom części Nieruchomości 1 żadnych pełnomocnictw w ramach których mogliby podejmować jakiekolwiek czynności związane z Nieruchomością. To przyszli nabywcy działek wchodzących w skład analizowanych nieruchomości, już po ich nabyciu będą musieli przygotować działki do procesu inwestycyjnego - np. zapewnić budowę przyłączy mediów do działek, zapewnić odpowiednią komunikację z drogami publicznymi tych działek, wystąpić o pozwolenie na budowę, itp.

W odniesieniu do Nieruchomości 2 - również nie będzie Pan jej ulepszać. Zamierza Pan wydzierżawić/wynająć wchodzące w jej skład działki - bez podejmowania jakichkolwiek czynności w celu przygotowania tych działek do użytkowania przez dzierżawcę/najemcę. Nie udzieli Pan przed zawarciem umowy dzierżawy żadnego pełnomocnictwa na rzecz dzierżawcy umożliwiających podejmowanie jakichkolwiek czynności przygotowawczych do zagospodarowania działek przez dzierżawcę. Dzierżawca będzie wykorzystywał wydzierżawione działki na cele prowadzenia działalność gospodarczej, w tym celu Dzierżawca doprowadzi do Nieruchomości 2 media, zapewni połączenie drogowe, uzyska niezbędne zgody i pozwolenia na prowadzenie działalności na Nieruchomości 2. Wszystkie czynności związane z przygotowaniem działek do prowadzenia działalności przez Dzierżawcę, będą przez niego podejmowane we własnym imieniu - nie będzie Pan zapewniał żadnej obsługi dla Dzierżawcy. Umowa dzierżawy będzie umową wieloletnią. Po zakończeniu dzierżawy, Spółka 2 zostanie zobowiązana aby usunąć wszelkie naniesienia z nieruchomości, za wyjątkiem ewentualnej infrastruktury związanej z mediami, lub infrastruktury drogowej.

Po zakończeniu dzierżawy zamierza Pan zbywać działki wchodzące w skład Nieruchomości 2 na rzecz spółek prawa handlowego, w których będzie Pan mieć istotną część udziałów, w celu prowadzenia przez nie działalności deweloperskiej lub na rzecz spółek niepowiązanych.

W odniesieniu do Nieruchomości 3 - również nie będzie Pan jej ulepszać. Zamierza Pan wydzierżawić/wynająć wchodzące w jej skład działki - bez podejmowania jakichkolwiek czynności w celu przygotowania tych działek do użytkowania przez dzierżawcę/najemcę. Nie udzieli Pan przed zawarciem umowy dzierżawy żadnego pełnomocnictwa na rzecz dzierżawcy umożliwiających podejmowanie jakichkolwiek czynności przygotowawczych do zagospodarowania działek przez dzierżawcę. Dzierżawcą będzie spółka prawa handlowego w której posiada Pan (lub będzie posiadał) udziały lub inna spółka, w której takich udziałów Pan nie będzie posiadał. Dzierżawca (Spółka 3) będzie wykorzystywał wydzierżawione działki na cele prowadzenia działalność gospodarczej - polegającej na wynajmowaniu przestrzeni w centrum handlowym. W tym celu Spółka 3 doprowadzi do Nieruchomości 3 media, zapewni połączenie drogowe, uzyska niezbędne zgody i pozwolenia na zbudowanie odpowiednich budynków na Nieruchomości 3. Wszystkie czynności związane z przygotowaniem działek do prowadzenia opisanej działalności przez Spółkę 3, będą przez nią podejmowane we własnym imieniu - nie będzie Pan zapewniał żadnej obsługi dla dzierżawcy. Umowa dzierżawy będzie umową długoterminową.

W odniesieniu do Nieruchomości 4 - również nie będzie Pan jej ulepszać. Zamierza Pan wnieść ją do spółki prawa handlowego aportem - bez podejmowania jakichkolwiek czynności w celu przygotowania tych działek do użytkowania przez spółkę do której wnoszony będzie aport. Nie udzieli Pan przed wniesieniem aportu żadnego pełnomocnictwa na rzecz spółki umożliwiającego podejmowanie jakichkolwiek czynności przygotowawczych do zagospodarowania działek przez spółkę. Spółka będzie wykorzystywała wydzierżawione działki na cele prowadzenia działalność gospodarczej - polegającej na wynajmowaniu przestrzeni w centrum handlowym. W tym celu Spółka doprowadzi do Nieruchomości 4 media, zapewni połączenie drogowe, uzyska niezbędne zgody i pozwolenia na zbudowanie odpowiednich budynków na Nieruchomości 4. Wszystkie czynności związane z przygotowaniem działek do prowadzenia opisanej działalności przez spółkę, będą przez nią podejmowane we własnym imieniu.

Nieruchomość 5 planuje Pan zbyć w najbliższym czasie. Nieruchomość nie będzie objęta MPZP, ani warunkami zabudowy w momencie sprzedaży. Sprzedaż ma nastąpić po cenie rynkowej na rzecz spółki w której ma Pan udziały (ale nie jest jedynym udziałowcem – drugim jest wspomniany wspólnik, osoba niepowiązana).

Pana wątpliwości dotyczą m.in. ustalenia, czy dostawa Nieruchomości 1, Nieruchomości 5 i Nieruchomości 4 będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

Odnosząc się do Pana wątpliwości w przedmiotowej sprawie należy ustalić, czy w odniesieniu do dostawy ww. Nieruchomości (sprzedaży Nieruchomości 1 i 5 oraz aportu Nieruchomości 4) będzie Pan spełniał przesłanki do uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług, w zakresie ww. czynności.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej - odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury - w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Analiza przedstawionego opisu sprawy, obowiązujących przepisów oraz tez wynikających z powołanego orzecznictwa prowadzi do wniosku, że w stosunku do dostawy Nieruchomości 1 i 5, jak również Nieruchomości 4, w sensie prawnym brak jest przesłanek pozwalających uznać Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Z przedstawionego opisu sprawy nie wynika taka Pana aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Nieruchomości otrzymał Pan w 2024 r., w darowiźnie od swojej matki i stanowią element Pana majątku oraz zabezpieczenie majątkowe również na przyszłość dla Pana zstępnych. Nieruchomości wykorzystuje Pan na cele rolnicze. Przedmiotowe Nieruchomości nie zostały i nie zostaną wprowadzone przez Pana do majątku związanego z działalnością gospodarczą.

Istotne znaczenie w przedmiotowej sprawie ma to, że nie podejmował Pan samodzielnie działań charakterystycznych dla podmiotów profesjonalnie zajmujących się obrotem nieruchomościami. Nie będzie Pan ulepszał w żaden sposób działek wchodzących w skład Nieruchomości 1 i Nieruchomości 5 przed ich zbyciem, w szczególności: nie dokonał i nie dokona Pan z własnej inicjatywy ani na własny rachunek uzbrojenia ww. Nieruchomości w jakiekolwiek media, nie zbudował i nie zbuduje Pan żadnej infrastruktury technicznej, nie wygrodził i nie wygrodzi Pan w przyszłości działek, nie wystąpił Pan do tej pory i nie wystąpi o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla poszczególnych działek. Ww. Nieruchomości będą zbywane przez Pana w takim stanie w jakim nabył je Pan w ramach darowizny od swojej matki.

Nieruchomości 4 również nie będzie Pan ulepszać. Zamierza Pan wnieść tą Nieruchomość do spółki prawa handlowego aportem - bez podejmowania jakichkolwiek czynności w celu przygotowania działek do użytkowania przez spółkę, do której wnoszony będzie aport.

Przy sprzedaży Nieruchomości 1 i 5 nie będzie Pan również korzystał z pośredników w obrocie nieruchomościami, ani nie będzie Pan prowadził żadnych czynności marketingowych.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że dokonując dostaw Nieruchomości 1 i 5 (sprzedaż) jak również Nieruchomości 4 (aport), będzie Pan korzystać z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług. Brak tego statusu pozbawia Pana cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie zbycia ww. Nieruchomości, a dostawy tych Nieruchomości - cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym, dokonując sprzedaży Nieruchomości 1 i Nieruchomości 5 oraz aportu Nieruchomości 4 do spółki prawa handlowego nie będzie Pan działać w charakterze podatnika VAT i w konsekwencji, dostawy te nie będą podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Pana stanowisko w zakresie pytań nr 1, 2 i 5 jest zatem prawidłowe.

Pana wątpliwości dotyczą również ustalenia, czy dzierżawa Nieruchomości 2 i 3 stanowi działalność gospodarczą i będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT oraz czy późniejsza sprzedaż Nieruchomości 2 po zakończeniu dzierżawy będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Na mocy art. 693 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Dzierżawa jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie rzeczy przez jego dzierżawcę. Należy wskazać, że umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony - zarówno wydzierżawiającego, jak i dzierżawcę - określone przepisami obowiązki.

W kontekście niniejszej sprawy, należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

W związku z powyższym, dzierżawa nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i świadczona jest w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, a tym samym podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wobec powyższego, wydzierżawianie przez Pana Nieruchomości 2 i 3 spowoduje, że Nieruchomości te utracą charakter majątku prywatnego. Wykorzystywanie przez Pana w sposób ciągły dla celów zarobkowych ww. Nieruchomości spowoduje, że będą one wykorzystywane w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego.

Zatem, planowana przez Pana przyszła sprzedaż Nieruchomości 2 będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Pan dla tej czynności będzie działał jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

Tym samym, planowana sprzedaż działek wchodzących w skład Nieruchomości 2, po zakończeniu wieloletnich umów dzierżawy, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Pana stanowisko w zakresie pytań nr 3 i 4 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytań). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniami nie mogą być - zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej - rozpatrzone.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.