0114-KDIP4-3.4012.299.2026.2.APR

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

13 maja 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 13 maja 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości gruntowej, na której posadowione są nakłady poniesione przez dzierżawcę, nierozliczone przed sprzedażą. Uzupełnił go Pan pismem z 14 lipca 2026 r. (wpływ 14 lipca 2026 r.) - w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Nieruchomość i jej historia własnościowa

Wnioskodawca jest osobą fizyczną („Właściciel”). Nieruchomość gruntowa, której dotyczy niniejszy wniosek, została początkowo nabyta przez Wnioskodawcę oraz jego małżonkę jako składnik majątku wspólnego w rozumieniu art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Następnie, na mocy umowy majątkowej małżeńskiej ustanawiającej rozdzielność majątkową, a następnie notarialnej umowy o częściowy podział majątku wspólnego, nieruchomość gruntowa została przyznana w całości na wyłączną własność Wnioskodawcy. Na dzień złożenia niniejszego wniosku Wnioskodawca jest jedynym właścicielem nieruchomości.

Nieruchomość stanowi grunt orny. Wnioskodawca jest właścicielem także innych nieruchomości, przy czym planowana transakcja będzie pierwszą sprzedażą nieruchomości przez Wnioskodawcę. Wnioskodawca nie prowadzi działalności w zakresie obrotu nieruchomościami. Planowana sprzedaż nieruchomości gruntowej nie będzie dokonywana w ramach działalności gospodarczej Wnioskodawcy w zakresie obrotu nieruchomościami.

Stan zagospodarowania nieruchomości

Na nieruchomości gruntowej znajdują się naniesienia poczynione przez podmiot trzeci - spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością powiązaną kapitałowo z Wnioskodawcą („Spółka”), która korzysta z nieruchomości na podstawie umowy dzierżawy. Naniesienia te obejmują: (i) szkielet hali namiotowej bez zadaszenia, (ii) wagę pojazdową o nośności do 50 ton oraz (iii) utwardzenie części powierzchni gruntu wylewką betonową. Wszystkie wyżej wymienione naniesienia zostały wykonane wyłącznie przez Spółkę, na jej koszt, stanowią jej własność i zostaną zbyte przez Spółkę odrębnie - poza transakcją sprzedaży gruntu przez Wnioskodawcę. Wnioskodawca nie jest właścicielem żadnego z powyższych naniesień.

Dla nieruchomości zostały wydane warunki zabudowy oraz sporządzony projekt budowlany. O warunki zabudowy występowała Spółka - jako dzierżawca - we własnym imieniu i na własny koszt. Wnioskodawca nie podejmował żadnych działań zmierzających do uzbrojenia, podziału geodezyjnego, uzyskania warunków zabudowy ani pozwoleń budowlanych dla przedmiotowej nieruchomości.

Status podatkowy Wnioskodawcy

Wnioskodawca jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (VAT) z tytułu prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej. Planowana sprzedaż nieruchomości gruntowej nie jest jednak związana z tą działalnością - nieruchomość nie była nigdy wprowadzona do ewidencji środków trwałych działalności gospodarczej Wnioskodawcy ani nie była używana w tej działalności.

Planowana transakcja

Wnioskodawca planuje sprzedaż przedmiotowej nieruchomości gruntowej na rzecz spółki z ograniczoną odpowiedzialnością. Transakcja będzie obejmowała wyłącznie grunt - bez naniesień stanowiących własność Spółki, które zostaną zbyte przez Spółkę odrębnym aktem prawnym, bezpośrednio na rzecz nabywcy. Wnioskodawca nie wystąpi w transakcji jako sprzedający nakłady.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

1. Przedmiotowa nieruchomość została nabyta w dniu 12 grudnia 2006 r. na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego. Nabycie nastąpiło w celu powiększenia areału prowadzonego gospodarstwa rolnego.

2. Wnioskodawca działalność gospodarczą prowadzi od 1994 r., a jej przedmiotem jest prowadzenie hurtowego i detalicznego skupu surowców wtórnych.

3. Po nabyciu nieruchomości działka przez kilka kolejnych lat pozostawała niewykorzystywana i nie była w żaden sposób zagospodarowywana. Intencją właściciela było utworzenie spółki, która miała przejąć prowadzoną dotychczas jednoosobową działalność gospodarczą, a następnie zlokalizować swoją siedzibę na przedmiotowej nieruchomości. W związku z tym podjęto wstępne działania przygotowawcze do planowanej inwestycji, obejmujące w szczególności opracowanie projektu budowlanego. Z uwagi jednak na pogorszenie sytuacji finansowej oraz niekorzystne uwarunkowania rynkowe i gospodarcze, realizacja planowanej inwestycji została odłożona, a następnie wstrzymana. Do dnia sporządzenia niniejszego pisma nieruchomość pozostaje niezagospodarowana, a planowana inwestycja nie została zrealizowana.

4. Wnioskodawca nie jest rolnikiem ryczałtowym w rozumieniu art. 2 ust. 19 ustawy o VAT.

5. Nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę w działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy o VAT.

6. Zamiarem Wnioskodawcy było przeznaczenie nieruchomości na potrzeby działalności gospodarczej prowadzonej przez Spółkę. W związku z niezrealizowaniem planowanej inwestycji oraz niedokończeniem procesu inwestycyjnego zamiar ten nie został jednak urzeczywistniony. W konsekwencji nieruchomość nigdy nie została włączona do działalności gospodarczej Spółki ani nie była faktycznie wykorzystywana do prowadzenia tej działalności.

7. Spółka korzysta z nieruchomości na podstawie umowy dzierżawy zawartej około 2010 r. Do około 2018 r. czynsz dzierżawny był regulowany przez Spółkę na podstawie wystawianych przez Wnioskodawcę faktur. Następnie strony, działając za obopólną zgodą, zawarły porozumienie o czasowym zawieszeniu obowiązku uiszczania czynszu dzierżawnego. Decyzja ta była podyktowana pogorszeniem sytuacji finansowej Spółki oraz niekorzystnymi uwarunkowaniami gospodarczymi, w tym pogarszającą się koniunkturą oraz sytuacją makroekonomiczną i geopolityczną.

8. Poza umową dzierżawy zawartą ze Spółką nieruchomość nie była udostępniana żadnym osobom trzecim, zarówno odpłatnie, jak i nieodpłatnie, ani w żaden inny sposób wykorzystywana na rzecz podmiotów trzecich.

9. Wnioskodawca nie planuje poczynienia jakichkolwiek uatrakcyjnień na działce.

10. Nabywca nieruchomości został pozyskany przez pośrednika nieruchomości.

11. Wnioskodawca nie podejmował/nie podejmie w odniesieniu do działki jakichkolwiek działań marketingowych, nie zamieszczał/nie będzie zamieszczał - celem zbycia - ogłoszenia o sprzedaży w środkach masowego przekazu, tj. w sieci internetowej, prasie, radiu lub telewizji, i nie podejmował/nie podejmie innych działań marketingowych.

12. Wnioskodawca nie planuje udzielenia pełnomocnictwa w związku z przygotowaniem działki do sprzedaży.

13. Nieruchomość przez cały okres jej posiadania przez Wnioskodawcę była wykorzystywana do działalności zwolnionej z VAT przez Wnioskodawcę.

14. Wnioskodawca nie planuje sprzedaży innych nieruchomości, które posiada.

15. Wnioskodawca nie występował o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla przedmiotowej nieruchomości i nie dysponuje taką decyzją. Według wiedzy Wnioskodawcy z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy wystąpiła Spółka, która uzyskała stosowną decyzję. Niezależnie od powyższego nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym przeznaczona jest pod funkcję usługową.

Działki ewidencyjne o numerach 1, 2 położone w obrębie (...) przeznaczone są w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przyjętym Uchwałą Rady Gminy (...) nr (...) z dnia 27 października 2008 r. na tereny usług – 3U oraz na tereny zieleni izolacyjnej – ZI.

16. Naniesienia będą spełniały definicje budynku wg treści przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 624).

17. Działki o nr ewid. 1 i 2, obręb (...), gm. (...), powiat (...), woj. (...).

Pytanie

Czy w opisanym stanie faktycznym sprzedaż nieruchomości gruntowej przez Wnioskodawcę - osobę fizyczną będącą czynnym podatnikiem VAT - na rzecz spółki z ograniczoną odpowiedzialnością będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, czy też będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT, w szczególności na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 lub art. 43 ust. 1 pkt 10 albo pkt 10a ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług?

Pana stanowisko w sprawie

Czy Wnioskodawca działa w charakterze podatnika VAT przy tej transakcji?

Punktem wyjścia dla oceny opodatkowania VAT sprzedaży nieruchomości przez osobę fizyczną jest ustalenie, czy przy danej transakcji osoba ta działa w charakterze podatnika podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT. Sam fakt bycia zarejestrowanym podatnikiem VAT z tytułu innej działalności gospodarczej nie przesądza automatycznie, że każda transakcja dokonywana przez taką osobę podlega VAT.

Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (wyrok z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie) oraz polskich sądów administracyjnych, sama liczba i skala transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego. O tym, czy dana osoba działa jako podatnik VAT, decyduje całokształt okoliczności - w szczególności to, czy podjęła ona aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do stosowanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE.

W niniejszym stanie faktycznym Wnioskodawca:

a)  nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami;

b)  nie podejmował żadnych aktywnych działań w celu przygotowania nieruchomości do sprzedaży (brak działań w zakresie uzbrojenia, podziału, uzyskiwania warunków zabudowy lub pozwoleń na budowę - czynności tych dokonywała Spółka we własnym zakresie i we własnym interesie jako dzierżawca);

c)  dokonuje pierwszej sprzedaży nieruchomości w swoim życiu, co jednoznacznie wyklucza przypisanie mu cech podmiotu trudniącego się handlem nieruchomościami;

d)  nieruchomość nie była nigdy składnikiem majątku działalności gospodarczej Wnioskodawcy - stanowiła i stanowi jego majątek prywatny.

W ocenie Wnioskodawcy, w świetle powyższych okoliczności, przy planowanej transakcji sprzedaży nieruchomości nie będzie on działał w charakterze podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT. Transakcja ta ma charakter rozporządzenia majątkiem prywatnym, nie zaś czynności podejmowanej w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Konsekwentnie - transakcja ta nie powinna podlegać opodatkowaniu VAT.

Ocena pomocnicza: gdyby przyjąć, że Wnioskodawca działa jako podatnik VAT

Na wypadek przyjęcia przez organ interpretacyjny odmiennego stanowiska i uznania, że Wnioskodawca przy przedmiotowej transakcji działa w charakterze podatnika VAT, Wnioskodawca przedstawia pomocniczo ocenę w zakresie zwolnień od podatku.

Zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT - dostawa terenów niezabudowanych

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwolniona od podatku jest dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Przez tereny budowlane - stosownie do art. 2 pkt 33 ustawy o VAT - rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

W niniejszym stanie faktycznym dla nieruchomości zostały wydane warunki zabudowy (na wniosek Spółki). Okoliczność ta ma fundamentalne znaczenie dla oceny możliwości zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. Stosownie do art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, istnienie decyzji o warunkach zabudowy przesądza o tym, że grunt należy kwalifikować jako teren budowlany - niezależnie od jego dotychczasowego użytkowania rolniczego.

Wnioskodawca zwraca przy tym uwagę na szczególne okoliczności niniejszej sprawy: warunki zabudowy zostały uzyskane przez Spółkę - dzierżawcę - we własnym interesie i na własny wniosek. Wnioskodawca nie był inicjatorem ani wnioskodawcą w postępowaniu administracyjnym w sprawie warunków zabudowy. Mimo tego, z uwagi na treść art. 2 pkt 33 ustawy o VAT odwołującego się do faktu istnienia decyzji WZ - bez względu na to, kto o nią wystąpił - Wnioskodawca nie może wykluczyć, że organ interpretacyjny zakwalifikuje grunt jako teren budowlany. W takim przypadku zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT nie znajdzie zastosowania.

Kwestia „zabudowania” gruntu - naniesienia jako własność dzierżawcy

Niezależnie od powyższego, konieczne jest rozważenie, czy przedmiotowa nieruchomość gruntowa stanowi teren zabudowany w rozumieniu ustawy o VAT. Na gruncie znajdują się naniesienia (szkielet hali namiotowej, waga pojazdowa, wylewka betonowa), które - jak wykazano w stanie faktycznym - stanowią własność Spółki, nie zaś Wnioskodawcy. Poniższa analiza ma zatem kluczowe znaczenie dla ustalenia, czy transakcja powinna być kwalifikowana jako dostawa terenu zabudowanego czy niezabudowanego.

W świetle art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności. Jednakże art. 47 § 2 KC przewiduje wyjątek dla rzeczy połączonych z gruntem jedynie dla przemijającego użytku, a art. 235 KC - dla budynków wzniesionych przez użytkownika wieczystego. Co do zasady, budynki i budowle wzniesione przez dzierżawcę na cudzym gruncie stanowią części składowe tego gruntu i są własnością właściciela gruntu (superficies solo cedit).

Niemniej jednak, na potrzeby VAT, organy podatkowe oraz sądy administracyjne w szeregu rozstrzygnięć konsekwentnie przyjmują, że przedmiotem dostawy w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT jest przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel - a nie przeniesienie własności w sensie cywilistycznym. W przypadku, gdy naniesienia na gruncie stanowią ekonomiczną własność podmiotu innego niż właściciel gruntu, Wnioskodawca nie przenosi na nabywcę żadnego prawa do dysponowania tymi naniesieniami jak właściciel. Niezależnie zatem od cywilistycznej zasady superficies solo cedit, dla celów VAT Wnioskodawca sprzedaje wyłącznie grunt - bez budynków i budowli stanowiących ekonomiczną własność Spółki.

Potwierdzenie tej wykładni odnaleźć można m.in. w interpretacjach indywidualnych Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, który konsekwentnie przyjmuje, że w przypadku sprzedaży gruntu zabudowanego przez dzierżawcę jego nakładami, dla celów VAT transakcja powinna być traktowana jako dostawa gruntu niezabudowanego - gdyż właściciel gruntu nie dysponuje ekonomicznie przedmiotowymi naniesieniami i ich nie zbywa.

W konsekwencji, dla celów VAT, transakcja sprzedaży przez Wnioskodawcę powinna być traktowana jako dostawa gruntu niezabudowanego.

Podsumowanie oceny w zakresie zwolnień

Przy założeniu, że organ przyjąłby, iż Wnioskodawca działa jako podatnik VAT, sytuacja przedstawia się następująco:

1.  Grunt powinien być zakwalifikowany dla celów VAT jako teren niezabudowany - ponieważ naniesienia stanowią ekonomiczną własność Spółki i będą zbyte odrębnie przez Spółkę.

2.  Jednocześnie, z uwagi na istnienie decyzji o warunkach zabudowy wydanej dla tej nieruchomości, grunt będzie kwalifikowany jako teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT.

3.  W konsekwencji, zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT (dostawa terenów niezabudowanych innych niż budowlane) nie znajdzie zastosowania - grunt spełnia kryterium terenu budowlanego.

4.  Zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy o VAT dotyczą dostawy budynków, budowli lub ich części. Ponieważ Wnioskodawca nie jest właścicielem żadnych budynków ani budowli na nieruchomości (są to wyłącznie naniesienia Spółki), zwolnienia te również nie znajdą zastosowania do transakcji dokonywanej przez Wnioskodawcę.

Przy założeniu działania przez Wnioskodawcę w charakterze podatnika VAT, transakcja sprzedaży gruntu podlegałaby zatem opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej, bez możliwości skorzystania ze zwolnień, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9, pkt 10 ani pkt 10a ustawy o VAT.

Stanowisko końcowe Wnioskodawcy

Wnioskodawca stoi na stanowisku, że planowana sprzedaż nieruchomości gruntowej nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, ponieważ Wnioskodawca przy tej transakcji nie działa w charakterze podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT. Transakcja stanowi rozporządzenie majątkiem prywatnym i nie nosi cech działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami.

Wnioskodawca wnosi o potwierdzenie powyższego stanowiska. W przypadku odmiennej oceny organu - Wnioskodawca wnosi o wskazanie czy transakcja korzysta z któregokolwiek ze zwolnień od podatku VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9, pkt 10 lub pkt 10a ustawy o VAT, a jeśli tak – z którego z nich i na jakiej podstawie.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przy czym na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

W świetle powołanych powyżej przepisów nieruchomości (np. grunty), spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich zbycie stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jednoznacznie wynika, że dostawa towarów bądź świadczenie usług, co do zasady, podlegają opodatkowaniu VAT wówczas, gdy czynności te są wykonywane odpłatnie (za wynagrodzeniem).

Jednocześnie wskazać należy, iż nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ww. ustawy podlega opodatkowaniu, ale tylko taka, która wykonana jest przez podmiot, który w związku z jej realizacją występuje w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zdefiniowane zostały w art. 15 ust. 1 i ust. 2 tej ustawy.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy:

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.):

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działek, istotne jest, czy w celu dokonania sprzedaży działek, podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92, które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny, to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pan właścicielem nieruchomości - działek o nr ewid. 1 i 2. Nieruchomość stanowi grunt orny. Jest Pan zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (VAT) z tytułu prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej. Planowana sprzedaż nieruchomości gruntowej nie jest jednak związana z tą działalnością - nieruchomość nie była nigdy wprowadzona do ewidencji środków trwałych Pana działalności gospodarczej ani nie była używana w tej działalności. Prowadzi Pan działalność gospodarczą od 1994 r., a jej przedmiotem jest prowadzenie hurtowego i detalicznego skupu surowców wtórnych.

Na nieruchomości gruntowej znajdują się naniesienia poczynione przez podmiot trzeci - spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością powiązaną z Panem kapitałowo, która korzysta z nieruchomości na podstawie umowy dzierżawy.

Planuje Pan sprzedaż przedmiotowej nieruchomości gruntowej na rzecz spółki z ograniczoną odpowiedzialnością. Transakcja będzie obejmowała wyłącznie grunt - bez naniesień stanowiących własność Spółki, które zostaną zbyte przez Spółkę odrębnym aktem prawnym, bezpośrednio na rzecz nabywcy. Nie wystąpi Pan w transakcji jako sprzedający nakłady.

Przedmiotowa nieruchomość została nabyta 12 grudnia 2006 r. na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego. Nabycie nastąpiło w celu powiększenia areału prowadzonego gospodarstwa rolnego.

Po nabyciu nieruchomości działka przez kilka kolejnych lat pozostawała niewykorzystywana i nie była w żaden sposób zagospodarowywana. Intencją właściciela było utworzenie spółki, która miała przejąć prowadzoną dotychczas jednoosobową działalność gospodarczą, a następnie zlokalizować swoją siedzibę na przedmiotowej nieruchomości. W związku z tym podjęto wstępne działania przygotowawcze do planowanej inwestycji, obejmujące w szczególności opracowanie projektu budowlanego. Z uwagi jednak na pogorszenie sytuacji finansowej oraz niekorzystne uwarunkowania rynkowe i gospodarcze, realizacja planowanej inwestycji została odłożona, a następnie wstrzymana. Do dnia sporządzenia niniejszego pisma nieruchomość pozostaje niezagospodarowana, a planowana inwestycja nie została zrealizowana.

Pana zamiarem było przeznaczenie nieruchomości na potrzeby działalności gospodarczej prowadzonej przez Spółkę. W związku z niezrealizowaniem planowanej inwestycji oraz niedokończeniem procesu inwestycyjnego zamiar ten nie został jednak urzeczywistniony. W konsekwencji nieruchomość nigdy nie została włączona do działalności gospodarczej Spółki ani nie była faktycznie wykorzystywana do prowadzenia tej działalności.

Spółka korzysta z nieruchomości na podstawie umowy dzierżawy zawartej około 2010 r. Do około 2018 r. czynsz dzierżawny był regulowany przez Spółkę na podstawie wystawianych przez Pana faktur. Następnie strony, działając za obopólną zgodą, zawarły porozumienie o czasowym zawieszeniu obowiązku uiszczania czynszu dzierżawnego. Decyzja ta była podyktowana pogorszeniem sytuacji finansowej Spółki oraz niekorzystnymi uwarunkowaniami gospodarczymi, w tym pogarszającą się koniunkturą oraz sytuacją makroekonomiczną i geopolityczną.

Poza umową dzierżawy zawartą ze Spółką nieruchomość nie była udostępniana żadnym osobom trzecim, zarówno odpłatnie, jak i nieodpłatnie, ani w żaden inny sposób wykorzystywana na rzecz podmiotów trzecich.

Pana wątpliwości dotyczą tego, czy sprzedaż nieruchomości gruntowej przez Pana - osobę fizyczną będącą czynnym podatnikiem VAT - na rzecz spółki z ograniczoną odpowiedzialnością będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, czy też będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT, w szczególności na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 lub art. 43 ust. 1 pkt 10 albo pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług.

Aby wyjaśnić Pana wątpliwości dotyczące opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości gruntowej, należy w pierwszej kolejności ustalić, czy w okolicznościach rozpatrywanej sprawy będzie działał Pan w charakterze podatnika podatku VAT zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy.

W stosunku do sprzedaży nieruchomości gruntowej składającej się na działki 1 i 2 w rozpatrywanej sprawie istotne jest to, że nieruchomość ta od wielu lat jest dzierżawiona. Jak wynika z opisu sprawy, spółka z ograniczoną odpowiedzialnością powiązaną z Panem kapitałowo, korzysta z nieruchomości na podstawie umowy dzierżawy zawartej około 2010 r.

Na podstawie art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795):

Tak więc dzierżawa stanowi umowę dwustronnie zobowiązującą i wzajemną nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.

Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

Dzierżawa nieruchomości gruntowej stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy oraz nosi znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.

Zatem dzierżawa ww. nieruchomości gruntowej stanowi odpłatne świadczenie usług, a zawarcie umowy dzierżawy powoduje wyłączenie nieruchomości z majątku osobistego. Taki sposób wykorzystania przez Pana przedmiotowej nieruchomości gruntowej sprawia, że działki nr 1 i 2 są wykorzystywane w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego. Tym samym, dokonując dostawy ww. nieruchomości gruntowej, nie będzie Pan zbywał majątku osobistego, ale majątek wykorzystywany przez Pana w działalności gospodarczej.

W konsekwencji, dokonując sprzedaży ww. nieruchomości gruntowej będzie Pan działał w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Zatem sprzedaż ww. nieruchomości gruntowej będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku.

Czynność, która podlega opodatkowaniu może korzystać ze zwolnienia od podatku lub być opodatkowana z zastosowaniem właściwej dla niej stawki podatku VAT.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w przepisach warunki.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powołanego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest generalnie zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata. Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Stosownie do art. 2 pkt 14 ustawy:

Zatem, w przypadku, gdy po wybudowaniu budynek, budowla lub jego część jest wykorzystywana, w tym używana na potrzeby własnej działalności, okoliczność ta powoduje, że ma już miejsce pierwsze zasiedlenie tego obiektu.

Jak wynika z powołanych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich doszło do pierwszego zasiedlenia, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Ponadto, w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Prawo do zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów, będących przedmiotem sprzedaży, nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analiza powołanych przepisów prowadzi do wniosku, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy stanie się bezzasadne.

Jednocześnie, zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy:

Z powołanego przepisu jednoznacznie wynika, że co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku, również sprzedaż gruntu będzie korzystała ze zwolnienia od podatku.

W kwestii sposobu opodatkowania nieruchomości niezabudowanych przywołać należy art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zgodnie z którym:

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

W myśl art. 2 pkt 33 ustawy:

Zgodnie z art. 135 ust. 1 lit. k Dyrektywy 2006/112/WE:

Stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen przeciwko Belastingdienst Grote Ondernemingen:

Tym samym, również w świetle orzeczeń TSUE za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.

W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 538 ze zm.):

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego: miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku, decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W związku z powyższym, ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy.

Analiza powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) innych niż tereny budowlane. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane.

Z okoliczności sprawy wynika, że na nieruchomości znajdują się naniesienia poczynione przez podmiot trzeci – Spółkę, która korzysta z nieruchomości na podstawie umowy dzierżawy. Naniesienia te spełniają definicję budynku w rozumieniu ustawy Prawo budowlane i obejmują: (i) szkielet hali namiotowej bez zadaszenia, (ii) wagę pojazdową o nośności do 50 ton oraz (iii) utwardzenie części powierzchni gruntu wylewką betonową. Wszystkie wyżej wymienione naniesienia zostały wykonane wyłącznie przez Spółkę, na jej koszt, stanowią jej własność i zostaną zbyte przez Spółkę odrębnie - poza transakcją sprzedaży gruntu przez Pana. Nie jest Pan właścicielem żadnego z powyższych naniesień i nie będzie Pan dokonywał ich sprzedaży.

W tym miejscu należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia budynku. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 524 ze zm.), zwanej dalej ustawą Prawo budowlane.

W myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:

Zgodnie z art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

W tym miejscu należy wskazać, że stosownie do art. 47 § 1 i § 2 ww. ustawy Kodeks cywilny:

Zgodnie z art. 48 Kodeksu cywilnego:

Tak więc rzecz, która stała się częścią składową innej rzeczy (rzeczy nadrzędnej), traci samodzielny byt prawny i dzieli losy prawne rzeczy nadrzędnej. Zgodnie zatem z zasadą „superficies solo cedit”, gdy władający gruntem poniósł nakłady na tę nieruchomość, stają się one własnością właściciela gruntu. Wzniesienie budynku w całości na cudzym gruncie ma więc miejsce z zachowaniem zasady superficies solo cedit.

Z punktu widzenia prawa cywilnego właściciel gruntu oddanego w najem, dzierżawę, użyczenie jest również właścicielem wzniesionych na nim budynków czy budowli. Sposób rozliczenia się przez strony umowy najmu/dzierżawy/użyczenia w związku z ulepszeniami poczynionymi przez użytkownika na nieruchomość, pozostawiony jest w ramach swobody zawierania umów woli stron, chyba że ze względu na treść lub cel umów w tym przedmiocie sprzeciwiałyby się właściwości (naturze) stosunku umowy najmu/dzierżawy/użyczenia, ustawie lub zasadom współżycia społecznego, co wynika z treści art. 353¹ Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z art. 696 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 697 Kodeksu cywilnego:

Według art. 705 Kodeksu cywilnego:

Z punktu widzenia prawa cywilnego właściciel gruntu jest również właścicielem wzniesionych na nim budynków i budowli. Pojęcie „dostawa towarów” w ustawie o VAT nie odwołuje się do cywilistycznych pojęć sprzedaży, czy też przeniesienia prawa własności. Zatem nie można utożsamiać dostawy towarów w rozumieniu ustawy o VAT z przeniesieniem prawa własności na gruncie prawa cywilnego. Właściwa interpretacja pojęcia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” uwzględnia, że dotyczy ono czynności, które dają nabywcy prawo do postępowania z nim jak właściciel. Chodzi tutaj przede wszystkim o możliwość faktycznego dysponowania rzeczą, a nie rozporządzania nią w sensie prawnym. Istotą dostawy towarów nie jest przeniesienie prawa własności, zatem wyrażenia „prawo do rozporządzania jak właściciel” nie można interpretować jako „prawo własności”.

Czynności przejęcia własności ekonomicznej nie musi towarzyszyć przejęcie własności w sensie prawnym, bowiem „dostawa towarów” nie ogranicza się wyłącznie do zbycia prawa własności rzeczy. W konsekwencji pojęcie „dostawa towarów” oraz ekonomiczne aspekty transakcji nie muszą wiązać się ze skutkami powstającymi na gruncie cywilistycznego prawa własności. Pozwala to na uznanie danej czynności za dostawę towarów nawet w przypadkach nałożenia na nabywcę pewnych ograniczeń we władaniu towarem. Chwilą decydującą o przejściu na odbiorcę korzyści i ciężarów związanych z nabyciem towaru jest co do zasady wydanie towaru.

Powyższe tezy znajdują potwierdzenie zarówno w orzecznictwie krajowym (wyrok NSA z 10 października 2013 r., sygn. akt I FSK 310/12), jak również w orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (orzeczenie z 8 lutego 1990 r. w sprawie C-320/88 Staatssecretaris van Financiën przeciwko Shipping and Forwarding Enterprise Safe). W orzeczeniu tym TSUE stwierdził, że:

Jednak jednocześnie Trybunał zastrzegł, że:

Gdy przedmiotem sprzedaży jest grunt, na którym posadowione są budynki, które nie stanowią własności zbywcy, to w świetle prawa cywilnego te obiekty budowlane stanowią część składową nieruchomości. Natomiast w świetle ustawy o VAT nie dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi obiektami jak właściciel (zarówno w sensie ekonomicznym, jak i w sensie prawnym), a zatem przedmiotem dostawy jest w takim przypadku tylko sam grunt (jako grunt zabudowany).

We wniosku wskazał Pan, że na nieruchomości gruntowej znajdują się naniesienia poczynione przez podmiot trzeci - spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością powiązaną z Panem kapitałowo, która korzysta z nieruchomości na podstawie umowy dzierżawy. Naniesienia te obejmują: (i) szkielet hali namiotowej bez zadaszenia, (ii) wagę pojazdową o nośności do 50 ton oraz (iii) utwardzenie części powierzchni gruntu wylewką betonową. Wszystkie wyżej wymienione naniesienia zostały wykonane wyłącznie przez Spółkę, na jej koszt, stanowią jej własność i zostaną zbyte przez Spółkę odrębnie - poza transakcją sprzedaży gruntu przez Pana. Nie jest Pan właścicielem żadnego z powyższych naniesień. Naniesienia będą spełniały definicje budynku wg treści przepisów ustawy Prawo budowlane. Transakcja sprzedaży przedmiotowej nieruchomości gruntowej przez Pana będzie obejmowała wyłącznie grunt - bez naniesień stanowiących własność Spółki, które zostaną zbyte przez Spółkę odrębnym aktem prawnym, bezpośrednio na rzecz nabywcy. Nie wystąpi Pan w transakcji jako sprzedający nakłady. Z perspektywy ekonomicznej to nie Pan znajduje się w faktycznym posiadaniu tych naniesień i nie korzysta Pan z nich jak właściciel. Wobec tak przedstawionego opisu sprawy oraz obowiązujących przepisów prawa należy stwierdzić, że skoro znajdujące się na ww. działkach budynki nie są Pana własnością i to Spółka dokona ich zbycia bezpośrednio na rzecz nabywcy, to przedmiotem dokonanej przez Pana dostawy będzie wyłącznie grunt.

Mając na uwadze całokształt okoliczności sprawy, w opisanej sytuacji przedmiotem dostawy będzie wyłącznie grunt (działki nr 1 i 2), gdyż tylko on należy do Pana. Jednak nieruchomości tej nie można uznać za grunt niezabudowany, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, bowiem posadowione są na nim budynki niebędące Pana własnością.

W konsekwencji należy stwierdzić, że planowane przez Pana zbycie działek nr 1 i 2 nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, gdyż przepis ten stosuje się tylko do dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane, a w przedstawionej sytuacji grunt ten jest zabudowany wskazanymi budynkami.

Co więcej, nie znajdą także tutaj zastosowania art. 29a ust. 8 ustawy w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy – dotyczące zwolnienia od podatku m.in. dostaw budynków, ponieważ dostawa budynków nie będzie miała tu miejsca (budynki posadowione na działkach nie są Pana własnością).

W konsekwencji, transakcja zbycia opisanych działek nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9, 10 i 10a ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku sprzedaży nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, pkt 10a i pkt 9 ustawy, należy przeanalizować możliwość zastosowania zwolnienia w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1.  towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

2.  przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powołanych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak wynika z opisu sprawy, przedmiotowa nieruchomość została nabyta przez Pana 12 grudnia 2006 r. w celu powiększenia areału prowadzonego gospodarstwa rolnego. Jednocześnie wskazał Pan, że po nabyciu nieruchomość przez kilka kolejnych lat pozostawała niewykorzystywana i nie była w żaden sposób zagospodarowywana. Pana intencją było utworzenie spółki, która miała przejąć prowadzoną dotychczas jednoosobową działalność gospodarczą, a następnie zlokalizować swoją siedzibę na przedmiotowej nieruchomości. W związku z tym podjęto wstępne działania przygotowawcze do planowanej inwestycji, obejmujące w szczególności opracowanie projektu budowlanego. Planowana inwestycja nie została zrealizowana. Około 2010 r. nieruchomość została oddana Spółce w dzierżawę.

Co istotne, w analizowanej sprawie, w okresie od nabycia nieruchomości w 2006 r. do momentu rozpoczęcia dzierżawy (ok. 2010 r.), nieruchomość pozostawała niewykorzystywana. Nie wykorzystywał Pan jej w tym okresie ani w działalności rolniczej, ani w prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej, ani w ramach jakiejkolwiek innej działalności zwolnionej od podatku VAT. Tym samym w całym okresie posiadania działek przez Pana nie występowało wykorzystanie tej nieruchomości wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku.

Wobec tego, w omawianej sytuacji, zwolnienie od podatku VAT na podstawie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie miało miejsca, z uwagi na fakt, że nie zostanie spełniony już jeden z warunków zawartych w tym przepisie.

Zatem w przedmiotowej sprawie, dostawa nieruchomości gruntowej na rzecz spółki z ograniczoną odpowiedzialnością będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9, 10, 10a ani pkt 2 ustawy. W konsekwencji, sprzedaż nieruchomości gruntowej na rzecz spółki z ograniczoną odpowiedzialnością będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT wg właściwej stawki.

Pana stanowisko jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego. Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.