0114-KDIP4-3.4012.288.2026.2.AAR

Interpretacja indywidualna
– stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie pytania oznaczonego nr 1, a także w zakresie pytania oznaczonego nr 2 (dotyczącego udziałów w działkach nr 1/1 i 2/2 w części objętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego) jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

7 maja 2026 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości niezabudowanych. Uzupełnili go Państwo pismem z 3 lipca 2026 r. (wpływ 3 lipca 2026 r.) - w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca posiada interes prawny w ustaleniu konsekwencji podatkowych sprzedaży nieruchomości gruntowych na gruncie przepisów ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm., dalej jako UVAT, ustawa o podatku od towarów i usług, ustawa o VAT).

Wnioskodawca jest:

1.    właścicielem w udziale 1/1 niezabudowanej nieruchomości gruntowej – działki ewidencyjnej o nr 3/3 (identyfikator geodezyjny działki (...)) położonej w (...), objętej księgą wieczystą o nr (...),

2.    współwłaścicielem w udziale wynoszącym 72/16800 części niezabudowanej nieruchomości gruntowej – działek ewidencyjnych o nr 1/1 (identyfikator geodezyjny działki (...)) i 2/2 (identyfikator geodezyjny działki (...)) położonych w (...), objętych księgą wieczystą o nr (...).

Na potrzeby wniosku przyjęto, że:

1.    określenie Nieruchomość odnosi się łącznie do sprzedaży wszystkich ww. praw do nieruchomości gruntowych,

2.    określenie Działka odnosi się do działki ewidencyjnej o nr 3/3,

3.    określenie Udział odnosi się do działek ewidencyjnych o nr 1/1 i 2/2.

Działka stanowiła zabezpieczenie kredytu udzielonego przez Bank. Po śmierci kredytobiorcy Banku (p. A.A.), jego spadkobierczyni (p. B.B.) zdecydowała się na zawarcie ugód sądowych, na mocy których przeniosła na Bank ww. prawa do Nieruchomości w celu zwolnienia się z długu.

Bank nabył Nieruchomość w celu jej dalszej odsprzedaży, a także jest czynnym podatnikiem podatku VAT.

Jak wskazano powyżej, Udział wynosi 72/16800 części nieruchomości gruntowej składającej się z działek o nr 1/1 i nr 2/2 co stanowi ok. 0,43% powierzchni obu działek. Zgodnie z pozyskanym na potrzeby przyszłej sprzedaży operatem szacunkowym, aktualna wartość rynkowa Udziału wynosi w zaokrągleniu (…) zł.

Na mocy:

1.    ugody sądowej z 25 kwietnia 2023 r. (sygn. akt (...)) Bank nabył Działkę, której wartość określono na (…) zł,

2.    ugody sądowej z 27 listopada 2024 r. (sygn. akt (…)), sprostowanej ugodą sądową z 8 stycznia 2026 r. (sygn. akt (…)), Bank nabył Udział, którego wartość określono na (…) zł (nabycie Udziału nastąpiło w związku z potrzebą zapewnienia Działce dostępu do drogi publicznej – dostęp ten odbywa się m.in. po działkach nr 1/1 i 2/2).

Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów:

1.    działka ewidencyjna o nr 3/3 ma powierzchnię 0,3004 ha,

2.    działka ewidencyjna o nr 1/1 ma powierzchnię 0,0516 ha,

3.    działka ewidencyjna o nr 2/2 ma powierzchnię 0,0217 ha.

Zgodnie z zaświadczeniem Burmistrza Gminy (...), Działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Od tego samego organu Wnioskodawca uzyskał informację, że Działka jest objęta decyzją o warunkach zabudowy znak (…) (dalej: Decyzja WZ) z 15 października 2010 r. (przeznaczenie: zabudowa mieszkaniowa – budowa 2 budynków mieszkalnych), która stała się ostateczna 6 grudnia 2010 r. Bank otrzymał zanimizowaną kopię tej decyzji. W toku dalszych czynności udało się ustalić, że Decyzja WZ została pierwotnie wydana na rzecz p. C.C. (od której p. A.A. kupił Działkę) a następnie przeniesiona na rzecz p. A.A. (kredytobiorcy) na mocy decyzji znak (...) z 22 lipca 2011 r.

Pismem z 3 lipca 2024 r. Burmistrz Gminy (...) wskazał, że:

1.    Decyzja WZ pozostaje w mocy,

2.    nie ma ona w treści wskazanego terminu ważności,

3.    nie wydano decyzji o jej wygaśnięciu,

4.    obrót prawny decyzji kończy się w momencie wydania na jej podstawie pozwolenia na budowę (organ wskazał, że w kwestii informacji o ewentualnym pozwoleniu na budowę należy zwrócić się do Starosty (...)).

Starosta (...) wskazał, że brak jest informacji o wydanym pozwoleniu na budowę (weryfikowano sprawę zarówno po numerze ewidencyjnym działki jak i po numerach działki sprzed podziału ((...))).

W związku z powyższym, Wnioskodawca zwrócił się do Burmistrza Gminy (...) z wnioskiem o przeniesienie ostatecznej Decyzji WZ na Wnioskodawcę. Do wniosku dołączono zgodę spadkobiercy (p. B.B.) na takie przeniesienie.

Burmistrz Gminy (...) decyzją z 20 lutego 2026 r. znak (...) (dalej: Decyzja) umorzył postępowanie. W ww. decyzji wskazano, że przeniesienie Decyzji WZ jest uzależnione od łącznego spełnienia dwóch warunków:

1.    strona, na rzecz której decyzja została wydana, musi wyrazić zgodę na jej przeniesienie,

2.    osoba, na rzecz której ma być przeniesiona decyzja, musi przyjąć wszystkie zawarte w niej warunki.

Organ wskazał, że prawa wynikające z decyzji o warunkach zabudowy same w sobie nie są zbywalne (nie stanowią prawa majątkowego). Decyzja o warunkach zabudowy ma charakter osobisty. Po śmierci adresata jego spadkobiercy nie posiadają prawa zbywalnego umożliwiającego przeniesienie tej decyzji na ich rzecz. Mając powyższe na uwadze, organ uznał, że nie spełniono warunku, o którym mowa w art. 63 ust. 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w związku z czym postępowanie stało się bezprzedmiotowe w konsekwencji czego postanowiono o jego umorzeniu.

Wnioskodawca złożył odwołanie od Decyzji do Samorządowego Kolegium Odwoławczego (dalej: Odwołanie). Na moment złożenia wniosku, Bank nie otrzymał rozstrzygnięcia w tej sprawie. W zależności od decyzji jaką podejmie SKO możliwe są następujące warianty:

1.    Odwołanie nie zostanie uwzględnione i wówczas Decyzja WZ pozostanie w mocy, jej adresatem będzie w dalszym ciągu p. A.A. co oznacza, że Bank ani też przyszły nabywca nieruchomości nie będzie mógł jej zrealizować (decyzja pomimo formalnego pozostania w mocy nie będzie mogła być zrealizowana),

2.    Odwołanie zostanie uwzględnione i wówczas Decyzja WZ zostanie przeniesiona na Bank, który stanie się jej adresatem.

Wnioskodawca nie posiada informacji, kiedy SKO wyda rozstrzygnięcie w sprawie w związku z czym może zaistnieć sytuacja, w której sprzedaż Działki będzie miała miejsce przed decyzją SKO.

W zakresie Udziału, Burmistrz Gminy (...) w wydanym Zaświadczeniu znak (...) (dalej Zaświadczenie) wskazał, że:

1.    działka ewidencyjna nr 1/1 jest częściowo objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i położona na terenie oznaczonym symbolem 02KW (komunikacja wewnętrzna, ciągi pieszo-jezdne),

2.    działka ewidencyjna nr 2/2 jest częściowo objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i położona na terenie oznaczonym symbolami 02KW (komunikacja wewnętrzna, ciągi pieszo-jezdne) oraz 3ZO (zieleń ochronna),

3.    zaświadczenie zawiera jedynie podstawowe przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym,

4.    obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego został zatwierdzony uchwałą nr (...) Rady Miejskiej w (...) z 12 grudnia 2002 r. i zmieniony uchwałą nr (...) Rady Miejskiej w (...) 2 lipca 2010 r.,

5.    częściowo obie działki są położone na obszarze nieobjętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Zaświadczenie nie wskazuje w jakiej części ww. działki są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Z wypisu i wyrysu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie jest możliwe określenie jaka część działek ewidencyjnych o nr 1/1 i 2/2 jest objęta planem. Analizując Zaświadczenie oraz wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wydaje się, że:

1.    obszar nieobjęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jest marginalny,

2.    działka ewidencyjna o nr 2/2 praktycznie w całości objęta jest symbolem O2KW zaś tereny oznaczone symbolem 3ZO stanowią jej niewielką powierzchnię.

Ww. akty prawa miejscowego odnoszące się do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wskazują także ustalenia szczegółowe dla poszczególnych terenów:

1.    dla symbolu 2KW wskazano, że ma funkcję komunikacji wewnętrznej, ciągów pieszo jezdnych,

2.    dla symbolu 3ZO wskazano, że przeznacza się je na funkcję zieleni ochronnej (formy i warunki zagospodarowania: łąki i pastwiska, krzewy, drzewa, cieki, zbiorniki wodne, nie dopuszcza się lokalizacji obiektów budowlanych).

Jak wskazano wyżej, Udział pełni funkcję drogi dojazdowej, prowadzącej m.in. do Działki.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Z tytułu nabycia działki nr 3/3 i udziałów w działkach nr 1/1 i 2/2 (dalej określane łącznie jako Nieruchomość) nie została wystawiona faktura, z której wynikał podatek VAT naliczony do odliczenia z uwagi na status zbywającego – nie był on czynnym podatnikiem podatku VAT (nabycie nie podlegało przepisom ustawy o VAT). Zatem Bank nie miał prawa do odliczenia podatku VAT.

Jednocześnie, z tytułu nabycia Bank zapłacił podatek od czynności cywilnoprawnych.

Bank w ogóle nie wykorzystywał i nie wykorzystuje Nieruchomości w działalności gospodarczej – ani do czynności opodatkowanych podatkiem VAT ani do czynności zwolnionych od tego podatku. Nieruchomość została nabyta z zamiarem dalszej odprzedaży. Nieruchomość stanowiła zabezpieczenie kredytu, który nie był spłacany. Po śmierci kredytobiorcy Banku (p. A.A.), jego spadkobierczyni (p. B.B.) zdecydowała się na zawarcie ugód sądowych, na mocy których przeniosła na Bank ww. prawa do Nieruchomości w celu zwolnienia się z długu. Bank zawarł ww. ugody i nabył Nieruchomość w celu jej dalszej odsprzedaży oraz zrekompensowania kosztów i strat jakie powstały z uwagi na niespłacanie kredytu.

Bank, w okresie posiadania Nieruchomości, podejmuje jedynie czynności mające na celu bieżące utrzymanie Nieruchomości w należytym i niepogorszonym stanie oraz zmierzające do jej sprzedaży (np. prezentacja Nieruchomości, wizje rzeczoznawcy majątkowego itp.).

Co do przyszłej sprzedaży – Bank powziął wątpliwości co do tego jak sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana na gruncie ustawy o VAT. Zgodnie ze stanowiskiem wskazanym we wniosku możliwe są 2 opcje – zwolnienie z opodatkowania podatkiem, a także opodatkowanie tym podatkiem (w zależności od konkretnej działki). Szczegółowe stanowisko wraz z jego uzasadnieniem zostało zawarte we wniosku.

Bank nie złożył i nie będzie składał wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania przestrzennego w stosunku do udziału w działkach nr 1/1 i 2/2 dla części tych działek nieobjętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Bank uzyskał telefoniczną informację od Referatu Urbanistyki Urzędu Gminy w (...), że nie posiadają oni informacji, aby dla działek nr 1/1 i 2/2 dla części nieobjętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego została wydana lub zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania przestrzennego. Zastrzeżono, że jest to wyłącznie weryfikacja telefoniczna, bez weryfikacji wszystkich rejestrów.

Z informacji jakie Bank pozyskał w związku z nabyciem ww. działek również nie wynika, aby w przeszłości złożono wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla działek nr 1/1 i 2/2 w części nieobjętej miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Z zaświadczenia Burmistrza Gminy (...) wynika, że:

1.    działka ewidencyjna nr 1/1 jest częściowo objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i położona na terenie oznaczonym symbolem 02KW (komunikacja wewnętrzna, ciągi pieszo-jezdne),

2.    działka ewidencyjna nr 2/2 jest częściowo objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i położona na terenie oznaczonym symbolami 02KW (komunikacja wewnętrzna, ciągi pieszo-jezdne) oraz 3ZO (zieleń ochronna).

W obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (uchwała nr (...) Rady Miejskiej w (...) z 12 grudnia 2002 r. zmieniona uchwałą nr (...) Rady Miejskiej w (...) 2 lipca 2010 r.) wskazano m.in., że:

1. tereny oznaczone symbolem 3ZO przeznacza się na funkcję zieleni ochronnej:

a.    formy i warunki zagospodarowania: łąki i pastwiska, krzewy, drzewa, cieki, zbiorniki wodne, nie dopuszcza się lokalizacji obiektów budowlanych

b.    dla terenu ustala się następujące warunki zagospodarowania i zabudowy: nie dopuszcza się podziału terenu na działki budowlane,

2. tereny oznaczone symbolem 02KW przeznacza się na funkcje komunikacji wewnętrznej, ciągi pieszo-jezdne

a.    ustalenia szczegółowe: ciąg pieszo-jezdny, nawierzchnia nieprzepuszczalna,

b.    dopuszcza się lokalizację urządzeń i sieci infrastruktury publicznej.

Mając na uwadze powyższe zasadnym wydaje się przyjęcie, że dla działek nr 1/1 i 2/2 przewiduje się możliwość dokonania zabudowy (obie są położone na terenach oznaczonych symbolem 02KW, dla którego nie przewidziano zakazu lokalizacji obiektów budowlanych i jednocześnie przewidziano lokalizację urządzeń i sieci infrastruktury publicznej oraz ciągów pieszo-jezdnych).

Pytania

1. Czy sprzedaż Działki będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT:

a)    w przypadku sprzedaży przed wydaniem rozstrzygnięcia przez SKO?

b)    w przypadku nieuwzględnienia przez SKO Odwołania?

c)    w przypadku uwzględnienia Odwołania przez SKO i przeniesienia Decyzji WZ na Bank?

2. Czy sprzedaż Udziału będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT?

Państwa stanowisko w sprawie

1.    Sprzedaż Działki:

a) w przypadku sprzedaży przed wydaniem rozstrzygnięcia przez SKO będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 UVAT,

b) w przypadku nieuwzględnienia przez SKO Odwołania będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 UVAT,

c) w przypadku uwzględnienia Odwołania przez SKO i przeniesienia Decyzji WZ na Bank będzie opodatkowana podatkiem VAT.

2.    Sprzedaż Udziału będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT.

Uzasadnienie

Zgodnie z art. 5 ust. 1 UVAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega m.in. odpłatna dostawa towarów, za którą – zgodnie z art. 7 ust. 1 UVAT – uważa się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Pod pojęciem towaru ustawodawca w art. 2 pkt 6 UVAT wskazał rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. W konsekwencji sprzedaż nieruchomości, w tym nieruchomości gruntowej, jest w świetle przywołanych przepisów uznawana za odpłatną dostawę towarów.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 UVAT podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Warunkiem jest, aby była wykonywana przez podatnika podatku VAT, czyli osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności (art. 15 ust. 1 UVAT).

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych (art. 15 ust. 2 UVAT). Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku. Na gruncie zdarzenia przyszłego, będącego przedmiotem niniejszego wniosku, szczególne znaczenie ma art. 43 ust. 1 pkt 9 UVAT odnoszący się do zwolnienia dostawy terenów niezabudowanych.

Ustawodawca wskazał, że zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 UVAT jest dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Pod pojęciem terenów budowlanych rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (art. 2 pkt 33 UVAT).

Ustawodawca przewidział także możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 UVAT zgodnie z którym zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Ad 1.

Sprzedaż Działki:

a) w przypadku sprzedaży przed wydaniem rozstrzygnięcia przez SKO będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 UVAT:

Działka wprawdzie jest objęta Decyzją WZ, ale Wnioskodawca nie jest jej adresatem i co za tym idzie – nie ma prawnej możliwości realizacji jej postanowień. Ustawodawca wskazał, że kryterium uznania gruntu za teren budowalny w rozumieniu art. 2 pkt 33 UVAT jest jego przeznaczenie pod zabudowę zgodnie m.in. z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

W analizowanej sytuacji nie sposób uznać, że kryterium przeznaczenia gruntu pod zabudowę jest spełnione. Decyzja WZ wprawdzie wskazuje, że ustalono warunki zabudowy (budowa dwóch budynków mieszkalnych), ale Wnioskodawca (zgodnie ze stanowiskiem Burmistrza Gminy (...)) nie jest adresatem tej decyzji co oznacza, że w praktyce Wnioskodawca nie ma prawnej możliwości zrealizowania celu jaki został wskazany w Decyzji WZ. Co więcej, kolejny nabywca również takiej możliwości mieć nie będzie, bo w ocenie Burmistrza Gminy (...) decyzja o warunkach zabudowy ma charakter osobisty i w zaistniałej sytuacji nie ma możliwości, aby Decyzja WZ została przeniesiona na inny podmiot.

Zatem nie sposób uznać, że Działka jest przeznaczona pod zabudowę i co za tym idzie, że stanowi teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 UVAT. W konsekwencji, jej sprzedaż będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 jako sprzedaż terenu niezabudowanego innego niż teren budowlany.

b) w przypadku nieuwzględnienia przez SKO Odwołania będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 UVAT:

Uzasadnienie dla tego wariantu jest analogiczne jak dla przypadku sprzedaży Działki przed wydaniem rozstrzygnięcia przez SKO (w przypadku nieuwzględnienia Odwołania sytuacja nie ulegnie zmianie).

c) w przypadku uwzględnienia Odwołania przez SKO i przeniesienia Decyzji WZ na Bank będzie opodatkowana podatkiem VAT:

W takim przypadku Bank stanie się adresatem Decyzji WZ co oznacza, że w praktyce możliwa stanie się realizacja celu wskazanego w Decyzji WZ jakim jest budowa dwóch budynków mieszkalnych. Zatem kryterium przeznaczenia pod zabudowę zostanie spełnione w efekcie czego Działka będzie stanowiła teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 UVAT.

Art. 43 ust. 1 pkt 2 UVAT w tym przypadku nie ma zastosowania - nie jest spełniony warunek wykorzystywania Działki wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku.

Ad 2.

Ustawodawca w definicji terenu budowlanego (art. 2 pkt 33 UVAT) nie odniósł się do sytuacji, w której grunt częściowo jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego a częściowo nie. Brak jest zatem ustawowych regulacji wskazujących sposób postępowania w takim przypadku.

Co do analizowanego zdarzenia przyszłego:

1. na podstawie pozyskanych zaświadczeń, wypisów i wyrysów nie sposób jest określić jaka część jest objęta MPZP a jaka nie,

2. wydaje się, że obszar nieobjęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jest niewielki, marginalny w stosunku do powierzchni obu działek,

3. wydaje się również, że działka ewidencyjna o nr 2/2 praktycznie w całości objęta jest symbolem O2KW zaś tereny oznaczone symbolem 3ZO stanowią jedynie jej niewielką powierzchnię,

4. tereny oznaczone symbolem 2KW mają funkcję komunikacji wewnętrznej, ciągów pieszo jezdnych,

5. Udział stanowi ok 0,43% powierzchni działek o nr 1/1 i nr 2/2 (czyli jest niewielki w stosunku do całej powierzchni działek co wpływa na to, że jego wartość rynkowa również jest znikoma - aktualna wartość rynkowa Udziału wynosi bowiem w zaokrągleniu 260 zł),

6. działki nr 1/1 i nr 2/2 są wykorzystywane jako dojazd do położonych w ich pobliżu działek (w tym do Działki będącej własnością Banku).

Mając na uwadze powyższe, zasadnym jest przyjęcie, że Udział stanowi teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 UVAT a jego sprzedaż w całości jest opodatkowana podatkiem VAT.

Art. 43 ust. 1 pkt 2 UVAT w tym przypadku również nie ma zastosowania (nie jest spełniony warunek wykorzystywania Udziału wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku).

Mając na uwadze opis zdarzenia przyszłego, załączone dokumenty oraz powyższe argumenty zasadnym jest uznanie, że:

1. Sprzedaż Działki:

a. w przypadku sprzedaży przed wydaniem rozstrzygnięcia przez SKO będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 UVAT,

b. w przypadku nieuwzględnienia przez SKO Odwołania będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 UVAT,

c. w przypadku uwzględnienia odwołania przez SKO i przeniesienia Decyzji WZ na Bank będzie opodatkowana podatkiem VAT.

2. Sprzedaż Udziału będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.) zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą:

Należy w tym miejscu wyjaśnić, że w świetle art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795) zwanej dalej Kodeks cywilny:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Zgodnie z art. 196 § 1 i 2 ww. Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 198 Kodeksu cywilnego:

Zatem, w świetle powołanych powyżej przepisów zbycie nieruchomości (gruntów, ale i udziałów w nich) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy:

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Z opisu sprawy wynika, że Państwo zarejestrowani jako podatnik VAT czynny. Są Państwo właścicielem niezabudowanej działki nr 3/3 (Działka) oraz współwłaścicielem w udziale wynoszącym 72/16800 części niezabudowanych działek nr 1/1 i 2/2 (udział), co stanowi ok 0,43% powierzchni obu działek.

Działka nr 3/3 stanowiła zabezpieczenie kredytu udzielonego przez Państwa. Po śmierci Państwa kredytobiorcy, jego spadkobierczyni zdecydowała się na zawarcie ugód sądowych, na mocy których przeniosła na Państwa ww. prawa do Nieruchomości w celu zwolnienia się z długu. Nabyli Państwo Nieruchomość w celu jej dalszej odsprzedaży.

Z tytułu nabycia działki nr 3/3 i udziałów w działkach nr 1/1 i 2/2 (łącznie jako Nieruchomość) nie została wystawiona faktura, z której wynikał podatek VAT naliczony do odliczenia z uwagi na status zbywającego – nie był on czynnym podatnikiem podatku VAT (nabycie nie podlegało przepisom ustawy o VAT).

Na mocy ugody sądowej z 25 kwietnia 2023 r. nabyli Państwo Działkę, której wartość określono na (…) zł, ugody sądowej z 27 listopada 2024 r., sprostowanej ugodą sądową z 8 stycznia 2026 r. nabyli Państwo Udział, którego wartość określono na (…) zł (nabycie Udziału nastąpiło w związku z potrzebą zapewnienia Działce dostępu do drogi publicznej – dostęp ten odbywa się m.in. po działkach nr 1/1 i 2/2). Zgodnie z pozyskanym na potrzeby przyszłej sprzedaży operatem szacunkowym, aktualna wartość rynkowa Udziału wynosi w zaokrągleniu (…) zł.

Zgodnie z zaświadczeniem Burmistrza Gminy (...), Działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Od tego samego organu uzyskali Państwo informację, że Działka jest objęta decyzją o warunkach zabudowy z 15 października 2010 r. (przeznaczenie: zabudowa mieszkaniowa – budowa 2 budynków mieszkalnych), która stała się ostateczna 6 grudnia 2010 r. Otrzymali Państwo zanimizowaną kopię tej decyzji. W toku dalszych czynności ustalili Państwo, że Decyzja WZ została pierwotnie wydana na rzecz p. C.C. (od której kredytobiorca kupił Działkę) a następnie przeniesiona na rzecz tego kredytobiorcy na mocy decyzji znak 22 lipca 2011 r.

Pismem z 3 lipca 2024 r. Burmistrz Gminy (...) wskazał, że:

1.    Decyzja WZ pozostaje w mocy,

2.    nie ma ona w treści wskazanego terminu ważności,

3.    nie wydano decyzji o jej wygaśnięciu,

4.    obrót prawny decyzji kończy się w momencie wydania na jej podstawie pozwolenia na budowę (organ wskazał, że w kwestii informacji o ewentualnym pozwoleniu na budowę należy zwrócić się do Starosty (...)).

Starosta (...) wskazał, że brak jest informacji o wydanym pozwoleniu na budowę.

W związku z powyższym, zwrócili się Państwo do Burmistrza Gminy (...) z wnioskiem o przeniesienie ostatecznej Decyzji WZ na Państwa. Do wniosku dołączyli Państwo zgodę spadkobiercy na takie przeniesienie. Burmistrz Gminy (...) decyzją z 20 lutego 2026 r. umorzył postępowanie. W ww. decyzji wskazano, że przeniesienie Decyzji WZ jest uzależnione od łącznego spełnienia dwóch warunków:

·         strona, na rzecz której decyzja została wydana, musi wyrazić zgodę na jej przeniesienie,

·         osoba, na rzecz której ma być przeniesiona decyzja, musi przyjąć wszystkie zawarte w niej warunki.

Organ wskazał, że prawa wynikające z decyzji o warunkach zabudowy same w sobie nie są zbywalne (nie stanowią prawa majątkowego). Decyzja o warunkach zabudowy ma charakter osobisty. Po śmierci adresata jego spadkobiercy nie posiadają prawa zbywalnego umożliwiającego przeniesienie tej decyzji na ich rzecz. Mając powyższe na uwadze, organ uznał, że nie spełniono warunku, o którym mowa w art. 63 ust. 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w związku z czym postępowanie stało się bezprzedmiotowe w konsekwencji czego postanowiono o jego umorzeniu.

Złożyli Państwo odwołanie od Decyzji do Samorządowego Kolegium Odwoławczego. Na moment złożenia wniosku, nie otrzymali Państwo rozstrzygnięcia w tej sprawie. W zależności od decyzji jaką podejmie SKO możliwe są następujące warianty:

1.    Odwołanie nie zostanie uwzględnione i wówczas Decyzja WZ pozostanie w mocy, jej adresatem będzie w dalszym ciągu kredytobiorca, co oznacza, że Państwo ani też przyszły nabywca nieruchomości nie będą mogli jej zrealizować (decyzja pomimo formalnego pozostania w mocy nie będzie mogła być zrealizowana),

2.    Odwołanie zostanie uwzględnione i wówczas Decyzja WZ zostanie przeniesiona na Bank, który stanie się jej adresatem.

W zakresie Udziału, Burmistrz Gminy (...) w wydanym Zaświadczeniu wskazał m.in., że:

1.    działka ewidencyjna nr 1/1 jest częściowo objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i położona na terenie oznaczonym symbolem 02KW (komunikacja wewnętrzna, ciągi pieszo-jezdne),

2.    działka ewidencyjna nr 2/2 jest częściowo objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i położona na terenie oznaczonym symbolami 02KW (komunikacja wewnętrzna, ciągi pieszo-jezdne) oraz 3ZO (zieleń ochronna),

3.    częściowo obie działki są położone na obszarze nieobjętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Zaświadczenie nie wskazuje w jakiej części ww. działki są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Wskazali Państwo, że z wypisu i wyrysu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie jest możliwe określenie jaka część działek ewidencyjnych o nr 1/1 i 2/2 jest objęta planem.

W obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego wskazano m.in., że:

1. tereny oznaczone symbolem 3ZO przeznacza się na funkcję zieleni ochronnej:

a.formy i warunki zagospodarowania: łąki i pastwiska, krzewy, drzewa, cieki, zbiorniki wodne, nie dopuszcza się lokalizacji obiektów budowlanych,

b.dla terenu ustala się następujące warunki zagospodarowania i zabudowy: nie dopuszcza się podziału terenu na działki budowlane,

2. tereny oznaczone symbolem 02KW przeznacza się na funkcje komunikacji wewnętrznej, ciągi pieszo-jezdne

a.ustalenia szczegółowe: ciąg pieszo-jezdny, nawierzchnia nieprzepuszczalna,

b.dopuszcza się lokalizację urządzeń i sieci infrastruktury publicznej.

Wskazali Państwo, że mając na uwadze powyższe zasadnym wydaje się przyjęcie, że dla działek nr 1/1 i 2/2 przewiduje się możliwość dokonania zabudowy (obie są położone na terenach oznaczonych symbolem 02KW, dla którego nie przewidziano zakazu lokalizacji obiektów budowlanych i jednocześnie przewidziano lokalizację urządzeń i sieci infrastruktury publicznej oraz ciągów pieszo-jezdnych).

Nie złożyli Państwo i nie będą Państwo składać wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania przestrzennego w stosunku do udziału w działkach nr 1/1 i 2/2 dla części tych działek nieobjętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Z informacji jakie Państwo pozyskali w związku z nabyciem ww. działek również nie wynika, aby w przeszłości złożono wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla działek nr 1/1 i 2/2 w części nieobjętej miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

W ogóle nie wykorzystywali Państwo i nie wykorzystują Nieruchomości w działalności gospodarczej – ani do czynności opodatkowanych podatkiem VAT ani do czynności zwolnionych od tego podatku. Nieruchomość została nabyta z zamiarem dalszej odprzedaży. Nieruchomość stanowiła zabezpieczenie kredytu, który nie był spłacany. Po śmierci kredytobiorcy Banku jego spadkobierczyni zdecydowała się na zawarcie ugód sądowych, na mocy których przeniosła na Państwa ww. prawa do Nieruchomości w celu zwolnienia się z długu. Zawarli Państwo ww. ugody i nabyli Nieruchomość w celu jej dalszej odsprzedaży oraz zrekompensowania kosztów i strat jakie powstały z uwagi na niespłacanie kredytu. W okresie posiadania Nieruchomości, podejmują Państwo jedynie czynności mające na celu bieżące utrzymanie Nieruchomości w należytym i niepogorszonym stanie oraz zmierzające do jej sprzedaży (np. prezentacja Nieruchomości, wizje rzeczoznawcy majątkowego, itp.).

Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia sposobu opodatkowania zbycia niezabudowanej działki nr 3/3 oraz udziałów w niezabudowanych działkach nr 1/1 i 2/2.

Z okoliczności sprawy, wynika że są Państwo czynnym podatnikiem podatku VAT oraz przedmiotowa Nieruchomość stanowiła zabezpieczenie kredytu, który nie był spłacany. Po śmierci Państwa kredytobiorcy (p. A.A.), jego spadkobierczyni (p. B.B.) zdecydowała się na zawarcie ugód sądowych, na mocy których przeniosła na Państwa ww. prawa do Nieruchomości w celu zwolnienia się z długu. Zawarli Państwo ww. ugody i nabyli Nieruchomość w celu jej dalszej odsprzedaży oraz zrekompensowania kosztów i strat jakie powstały z uwagi na niespłacanie kredytu. W okresie posiadania Nieruchomości, podejmują Państwo jedynie czynności mające na celu bieżące utrzymanie Nieruchomości w należytym i niepogorszonym stanie oraz zmierzające do jej sprzedaży (np. prezentacja Nieruchomości, wizje rzeczoznawcy majątkowego, itp.).

Tym samym, w opisanej sytuacji planowane zbycie ww. Nieruchomości, tj. działki nr 3/3 oraz udziałów w działkach nr 1/1 i 2/2 będzie dostawą dokonywaną w ramach działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, przez podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy. W konsekwencji powyższego, zbycie przez Państwa ww. Nieruchomości będzie stanowić dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana z zastosowaniem właściwej stawki podatku.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W kwestii sposobu opodatkowania nieruchomości niezabudowanych przywołać należy art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zgodnie z którym:

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

W myśl art. 2 pkt 33 ustawy:

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.

Jak stanowi art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U z 2026 r. poz. 538 ze zm.):

Stosownie do art. 4 ust. 1 ww. ustawy:

Natomiast, w myśl art. 4 ust. 2 ww. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego: miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku, decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę. Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

W związku z tym, ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

Analiza powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) innych niż tereny budowlane. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane.

Z przedstawionych we wniosku okoliczności wynika, że działka nr 3/3 znajduje się na terenie, dla którego nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Działka natomiast jest objęta decyzją o warunkach zabudowy z 15 października 2010 r. (przeznaczenie: zabudowa mieszkaniowa – budowa 2 budynków mieszkalnych), która stała się ostateczna 6 grudnia 2010 r. W toku dalszych czynności ustalili Państwo, że Decyzja WZ została pierwotnie wydana na rzecz p. C.C. (od której p. A.A. kupił Działkę) a następnie przeniesiona na rzecz p. A.A. (kredytobiorcy) na mocy decyzji znak 22 lipca 2011 r.

Pismem z 3 lipca 2024 r. Burmistrz Gminy (...) wskazał, że:

1. Decyzja WZ pozostaje w mocy,
2. nie ma ona w treści wskazanego terminu ważności,
3. nie wydano decyzji o jej wygaśnięciu,
4. obrót prawny decyzji kończy się w momencie wydania na jej podstawie pozwolenia na budowę (organ wskazał, że w kwestii informacji o ewentualnym pozwoleniu na budowę należy zwrócić się do Starosty (...)).

Starosta (...) wskazał, że brak jest informacji o wydanym pozwoleniu na budowę. W związku z powyższym, zwrócili się Państwo do Burmistrza Gminy (...) z wnioskiem o przeniesienie ostatecznej Decyzji WZ na Państwa. Do wniosku dołączyli Państwo zgodę spadkobiercy (p. B.B.) na takie przeniesienie. Burmistrz Gminy (...) decyzją z 20 lutego 2026 r. znak umorzył postępowanie w tej sprawie. Złożyli Państwo odwołanie od Decyzji do Samorządowego Kolegium Odwoławczego. Na moment złożenia wniosku, nie otrzymali Państwo rozstrzygnięcia w tej sprawie. W zależności od decyzji jaką podejmie SKO możliwe są następujące warianty:

1. Odwołanie nie zostanie uwzględnione i wówczas Decyzja WZ pozostanie w mocy, jej adresatem będzie w dalszym ciągu p. A.A. co oznacza, że Państwo ani też przyszły nabywca nieruchomości nie będą mogli jej zrealizować (decyzja pomimo formalnego pozostania w mocy nie będzie mogła być zrealizowana),
2. Odwołanie zostanie uwzględnione i wówczas Decyzja WZ zostanie przeniesiona na Bank, który stanie się jej adresatem.

Odnosząc się do powyższego należy wskazać, że w analizowanym przypadku dostawa opisanej działki nr 3/3 nie może zostać objęta zwolnieniem od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ponieważ – ze względu na to, że decyzja o warunkach zabudowy wydana w 2010 r. nie została wygaszona i pozostaje w mocy - na dzień zbycia działka nr 3/3, stanowić będzie teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy. Bez znaczenia pozostaje fakt, że wydana decyzja nie została przeniesiona na kolejnych właścicieli działki (spadkobiercę oraz następnie na Państwa), gdyż jak Państwo wskazali, wydana decyzja o warunkach zabudowy pozostaje nadal w mocy - nie uległa wygaszeniu, zatem nadal obowiązuje. Zatem Działka ta stanowi teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, w związku z czym do jej dostawy nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W kwestii sprzedaży udziału w działkach niezabudowanych nr 1/1 i 2/2, z opisu sprawy wynika, że Państwa udział w tych działkach wynosi 72/16800 części, co stanowi ok. 0,43% obu działek. Działka ewidencyjna nr 1/1 jest częściowo objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i położona na terenie oznaczonym symbolem 02KW (komunikacja wewnętrzna, ciągi pieszo-jezdne), działka ewidencyjna nr 2/2 jest częściowo objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i położona na terenie oznaczonym symbolami 02KW (komunikacja wewnętrzna, ciągi pieszo-jezdne) oraz 3ZO (zieleń ochronna). Częściowo obie działki są położone na obszarze nieobjętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Zaświadczenie, z którego wynika ww. przeznaczenie terenu, nie wskazuje w jakiej części te działki są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Wskazali Państwo, że z wypisu i wyrysu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie jest możliwe określenie jaka część działek ewidencyjnych o nr 1/1 i 2/2 jest objęta planem. Wskazali Państwo, że zasadnym wydaje się przyjęcie, że dla działek nr 1/1 i 2/2 przewiduje się możliwość dokonania zabudowy (obie są położone na terenach oznaczonych symbolem 02KW, dla którego nie przewidziano zakazu lokalizacji obiektów budowlanych i jednocześnie przewidziano lokalizację urządzeń i sieci infrastruktury publicznej oraz ciągów pieszo-jezdnych).

Odnosząc się do powyższego należy wskazać, że jak stanowi art. 15 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Z powołanego przepisu wynika, że gmina jest zobowiązana jednoznacznie wskazać w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczenie określonej działki bądź określonego obszaru (np. części działki). Co więcej, taki plan musi wyznaczać granice – linie rozgraniczające, które oddzielają od siebie tereny o odmiennym przeznaczeniu czy różnych zasadach gospodarowania, a tym samym i teren, który planem nie jest objęty.

Wskazali Państwo, że Państwa udział w ww. działkach wynosi 72/16800 części, co stanowi ok. 0,43% powierzchni obu działek nr 1/1 i 2/2, przy czym:

• działka ewidencyjna nr 1/1 jest częściowo objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i położona na terenie oznaczonym symbolem 02KW (komunikacja wewnętrzna, ciągi pieszo-jezdne),
• działka ewidencyjna nr 2/2 jest częściowo objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i położona na terenie oznaczonym symbolami 02KW (komunikacja wewnętrzna, ciągi pieszo-jezdne) oraz 3ZO (zieleń ochronna).

Wyjaśnili też Państwo, że tereny oznaczone symbolem 3ZO przeznacza się na funkcję zieleni ochronnej:

• formy i warunki zagospodarowania: łąki i pastwiska, krzewy, drzewa, cieki, zbiorniki wodne, nie dopuszcza się lokalizacji obiektów budowlanych
• dla terenu ustala się następujące warunki zagospodarowania i zabudowy: nie dopuszcza się podziału terenu na działki budowlane,

natomiast tereny oznaczone symbolem 02KW przeznacza się na funkcje komunikacji wewnętrznej, ciągi pieszo-jezdne:

• ustalenia szczegółowe: ciąg pieszo-jezdny, nawierzchnia nieprzepuszczalna,
• dopuszcza się lokalizację urządzeń i sieci infrastruktury publicznej.

W konsekwencji, działka nr 1/1 oraz działka nr 2/2, częściowo objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i położone na terenie oznaczonym symbolem 02KW (komunikacja wewnętrzna, ciągi pieszo-jezdne) – stanowią tereny budowlane w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, w związku z czym do dostawy Państwa udziałów w tych działkach nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Natomiast dostawa Państwa udziału w działce ewidencyjnej nr 2/2, częściowo objętej miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i położonej na terenie oznaczonym symbolem 3ZO (zieleń ochronna), na którym to terenie nie dopuszcza się lokalizacji obiektów budowlanych – korzystać będzie ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Skoro do sprzedaży działki nr 3/3 oraz udziałów w działkach nr 1/1 i 2/2 w części objętej miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i położonych na terenie przeznaczonym pod zabudowę, nie można zastosować zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować warunki do zastosowania do tej transakcji zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1.    towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

2.    przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powołanych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że:

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Oznacza to, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W opisie sprawy wskazali Państwo, że z tytułu nabycia działki nr 3/3 i udziałów w działkach nr 1/1 i 2/2 nie została wystawiona faktura, z której wynikał podatek VAT naliczony do odliczenia z uwagi na status zbywającego – nie był on czynnym podatnikiem podatku VAT (nabycie nie podlegało przepisom ustawy o VAT). Dodatkowo, wskazali Państwo, że w ogóle nie wykorzystywali i nie wykorzystują Państwo Nieruchomości w działalności gospodarczej – ani do czynności opodatkowanych podatkiem VAT ani do czynności zwolnionych od tego podatku.

Zatem przy nabyciu przez Państwa ww. Nieruchomości nie wystąpił podatek naliczony – działkę nr 3/3 i udziały w działkach nr 1/1 i 2/2, nabyli Państwo w ramach czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT - tym samym, nie można uznać, że nie przysługiwało Państwu prawo do odliczenia podatku VAT, bądź że takie prawo Państwu przysługiwało, skoro dostawa ww. nieruchomości na Państwa rzecz nie była objęta tym podatkiem. Co więcej, ww. Działka i Udziały w działkach nie były wykorzystywane przez Państwa w żaden a sposób, a więc nie były wykorzystywane wyłącznie do czynności zwolnionych od podatku przez cały okres ich posiadania.

Wobec tego, w omawianej sytuacji, zwolnienie od podatku VAT na podstawie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie będzie miało miejsca, z uwagi na fakt, że nie zostaną spełnione warunki zawarte w tym przepisie.

Zatem w przedmiotowej sprawie, dokonanie przez Państwa zbycia działki nr 3/3 i udziałów w działkach nr 1/1 i 2/2 w części objętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i położonych na terenie przeznaczonym pod zabudowę, będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy, i nie będzie korzystało ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ani pkt 2 ustawy. W konsekwencji, ww. dostawa będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT wg właściwej stawki. Natomiast dostawa udziału w działce ewidencyjnej nr 2/2, częściowo objętej miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i położonej na terenie, na którym nie dopuszcza się lokalizacji obiektów budowlanych również będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy, lecz będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego nr 1, a także w zakresie pytania oznaczonego nr 2 (dotyczącego udziałów w działkach nr 1/1 i 2/2 w części objętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego) oceniane jako całość jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniami, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Niniejsza interpretacja dotyczy skutków podatkowych sprzedaży przez Państwa działki nr 3/3 i udziałów w działkach nr 1/1 i 2/2 w części objętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziałów w działkach nr 1/1 i 2/2 w części nieobjętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że ta interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Należy zauważyć, że stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). W przedmiotowej sprawie powyższa interpretacja indywidualna dotyczy tylko Państwa i nie wywołuje skutków podatkowych dla innych współwłaścicieli działek nr 1/1 i 2/2.

Wskazuję również, że analizie nie podlegały żadne dokumenty (zaświadczenia, decyzje, itp.) przesłane jako załączniki. Wydając interpretację prawa podatkowego oparłem się wyłącznie na przedstawionym we wniosku opisie zdarzenia przyszłego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.