0114-KDIP4-3.4012.273.2026.4.JZ

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

30 kwietnia 2026 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Uzupełniła go Pani pismem z 30 kwietnia 2026 r. (wpływ 30 kwietnia 2026 r.) oraz w odpowiedzi na wezwanie pismem z 19 czerwca 2026 r. (wpływ 19 czerwca 2026 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni jest osobą fizyczną i posiada nieograniczony obowiązek podatkowy na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, stosownie do art. 3 ust. 1 oraz ust. 1a ustawy o PIT.

Wnioskodawczyni:

• nie prowadzi pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT;
• nie jest zarejestrowana jako czynny podatnik podatku od towarów i usług;
• nie jest rolnikiem ryczałtowym w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy o VAT;
• nie zawierała małżeńskich umów majątkowych rozszerzających ani ograniczających wspólność ustawową.

Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej sprzedaży wchodzi w skład majątku osobistego Wnioskodawczyni i nigdy nie stanowiła składnika przedsiębiorstwa ani środka trwałego w jakiejkolwiek działalności gospodarczej.

Przedmiotem planowanej sprzedaży jest nieruchomość gruntowa niezabudowana, stanowiąca działkę ewidencyjną nr 1, obręb ewidencyjny (...), jednostka ewidencyjna (...), (...) - obszar wiejski, powiat (...), województwo (...) (dalej: „Nieruchomość”).

Dla Nieruchomości Sąd Rejonowy w (...) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...). W działach I-Sp, III i IV księgi wieczystej wpisów nie ma, brak jest wzmianek.

Według wypisu z rejestru gruntów sporządzonego z upoważnienia Starosty (...) 23 marca 2026 r., znak: (...), Nieruchomość:

• ma powierzchnię: 1,1222 ha (jeden hektar jeden tysiąc dwieście dwadzieścia dwa metry kwadratowe. Uwaga: zgodnie z uwagą w wypisie - powierzchnia nieruchomości w KW nr (...) dz. 1 w niezmienionych granicach wynosi 1,1222 ha, zgodnie z operatem (...). Rozbieżność z zapisem w KW wynika z zastosowania dokładniejszych metod obliczeniowych oraz protokolarnego ustalenia przebiegu granic);
• użytki i klasy bonitacyjne: RII (0,4021 ha), RIIIa (0,2206 ha), RIVa (0,1467 ha), RIVb (0,1177 ha), RV (0,1694 ha), W-RII - grunty pod rowami (0,0207 ha).

Nieruchomość nie jest zabudowana. Na Nieruchomości nie były prowadzone żadne prace budowlane ani uzbrojeniowe. Nieruchomość nie jest objęta Uproszczonym planem urządzenia lasu ani decyzją wydaną na podstawie art. 19 ust. 3 ustawy o lasach (zaświadczenie Starosty Powiatu (...) z 11 marca 2026 r., znak: (...)). Nieruchomość nie znajduje się w obszarze zdegradowanym ani w obszarze rewitalizacji (zaświadczenie nr (...) Burmistrza (...) z 12 marca 2026 r., znak: (...)). Nieruchomość jest położona na terenie zmeliorowanym.

Wnioskodawczyni nie zawierała umów dzierżawy Nieruchomości z osobami trzecimi i nie prowadziła żadnych aktywnych działań o charakterze marketingowym, reklamowym lub pośredniczym mających na celu zbycie Nieruchomości. Nieruchomość była przedmiotem ogłoszeń zamieszczonych w Internecie.

Nieruchomość (pierwotnie ujęta w księdze wieczystej nr (...) Sądu Rejonowego w (...), Wydział Ksiąg Wieczystych, obejmująca działki nr 1 i 2 o łącznej powierzchni 1ha 67a stanowiła własność na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej małżonków:

• B.B. (syna (…)) oraz
• C.C. (córki (…)),

na podstawie prawomocnego Aktu Własności Ziemi z 30 października 1975 r. ((...)).

Na rzecz D.D. (córki (…)) w dziale III księgi wieczystej nr (...) wpisane było prawo dożywocia w postaci całkowitego utrzymania oraz 2q pszenicy miesięcznie, na podstawie ww. Aktu Własności Ziemi. D.D. zmarła 18 stycznia 2001 r. (odpis skrócony aktu zgonu wydany przez USC (...), Oddział (...), z 19 stycznia 2001 r. nr (...)), w wyniku czego prawo dożywocia wygasło.

W dziale IV księgi wieczystej nr (...) wpisana była hipoteka w kwocie 140.000 zł tytułem pożyczki Banku Spółdzielczego w (...), oprocentowanej 2% w stosunku rocznym. 14 maja 2002 r. do akt księgi wieczystej wpłynął wniosek dz. kw. (...) B.B. dotyczący wykreślenia ww. hipoteki.

C.C. (matka Wnioskodawczyni) zmarła 19 września 1995 r. (odpis skrócony aktu zgonu wydany przez USC (...), Oddział (...), z 19 września 1995 r., nr (...)).

Na podstawie prawomocnego Postanowienia Sądu Rejonowego w (...), Wydział I Cywilny, z 11 maja 2001 r. sygn. akt (...), w przedmiocie stwierdzenia nabycia spadku po C.C., spadek nabyli:

• mąż - B.B. - w udziale 1/3 (jednej trzeciej) części;
• syn - E.E. - w udziale 1/3 (jednej trzeciej) części;
• córka - A.A. (Wnioskodawczyni) - w udziale 1/3 (jednej trzeciej) części.

Podatek od nabycia praw do spadku po C.C. został uiszczony w całości, co potwierdzało zaświadczenie wydane przez Urząd Skarbowy (...) 20 marca 2002 r. znak: (...).

W wyniku otwarcia spadku po C.C. i jego nabycia z mocy prawa przez uprawnionych wspólność ustawowa małżeńska ustała. Majątek wspólny stał się przedmiotem współwłasności w częściach ułamkowych. W konsekwencji udziały w Nieruchomości (działki nr 1 i 2) ukształtowały się następująco:

Uprawniony	Podstawa	Udział
B.B.	własna ½ (dawna wspólność) + 1/3 × ½ ze spadku po żonie	4/6
E.E.	1/3 × ½ ze spadku po matce	1/6
A.A.	1/3 × ½ ze spadku po matce	1/6

Data nabycia udziału 1/6 przez Wnioskodawczynię: 19 września 1995 r. (otwarcie i nabycie spadku z mocy prawa).

B.B. (ojciec Wnioskodawczyni) zaprzestał prowadzenia gospodarstwa rolnego i w celu uzyskania pełnych świadczeń rolniczych z KRUS zawarł z dziećmi umowę darowizny. Uchwałą Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, Oddział Regionalny w (...), z 29 października 2001 r., znak: (...), B.B. przyznano emeryturę rolniczą.

Na podstawie umowy darowizny zawartej 28 maja 2002 r. w formie aktu notarialnego przed notariuszem F.F. w (...), Repertorium A nr (...) (dalej: „Umowa darowizny”), B.B. darował na współwłasność w częściach równych swoim dzieciom - E.E. i A.A. - następujące składniki majątkowe:

1.  przysługujący mu udział 4/6 (czterech szóstych) w zabudowanej nieruchomości rolnej stanowiącej działki nr 1 i 2 o łącznej powierzchni 2ha 51a, położonej we wsi (...), gm. (...), objętej KW nr (...) Sądu Rejonowego w (...);

2.  przysługujące mu udziały w niezabudowanej nieruchomości rolnej stanowiącej działki nr 3 i 4 o łącznej powierzchni 84a, położonej we wsi (...), gm. (...), objętej KW nr (...) Sądu Rejonowego w (...), wraz z całym swoim udziałem (4/6) w Kw nr (...).

Podatek od darowizny nie został pobrany na podstawie art. 4 ust. 1 pkt 14 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (Dz.U. nr 45 poz. 207 ze zm.), z uwagi na pokrewieństwo I grupy podatkowej.

W wykonaniu polecenia darczyńcy E.E. i A.A. ustanowili na działce nr 2 na rzecz B.B. bezpłatną, dożywotnią służebność osobistą mieszkania, polegającą na korzystaniu przez uprawnionego z całego budynku mieszkalnego z prawem przejścia przez podwórko. Ponadto E.E. i A.A. zobowiązali się zapewnić ojcu opiekę i pomoc w chorobie.

Po zawarciu Umowy darowizny udziały w Nieruchomości (działki nr 1 i 2) ukształtowały się następująco:

Uprawniony	Podstawa	Udział
E.E.	1/6 (spadek) + 2/6 (darowizna)	3/6 = 1/2
A.A.	1/6 (spadek) + 2/6 (darowizna)	3/6 = 1/2

Data nabycia udziału 2/6 przez Wnioskodawczynię: 28 maja 2002 r.

Na podstawie umowy działu spadku i zniesienia współwłasności zawartej 14 stycznia 2005 r. w formie aktu notarialnego przed notariuszem F.F. w (...), Repertorium A nr (...) (dalej: „Umowa działowa”):

• E.E. nabył na wyłączną własność zabudowaną działkę nr 2 (2) o powierzchni 55 a (pięćdziesiąt pięć arów), zabudowaną budynkiem mieszkalnym murowanym, parterowym, o powierzchni użytkowej ok. 100m², wybudowanym w latach 1950–56, oraz dwoma budynkami gospodarczymi i wiatą, położoną we wsi (...), gm. (...);
• A.A. (Wnioskodawczyni) nabyła na wyłączną własność niezabudowaną działkę nr 1 (1) o powierzchni 1ha 12a (jeden hektar dwanaście arów), stanowiącą Nieruchomość będącą przedmiotem niniejszego wniosku, położoną we wsi (...), gm. (...).

Strony zgodnie oświadczyły, że z tytułu powyższego działu spadku i zniesienia współwłasności nie czyniły sobie żadnych spłat ani dopłat (§3 Umowy działowej).

B.B. zmarł 8 lipca 2004 r. (odpis skrócony aktu zgonu wydany przez USC (...) z 8 lipca 2004 r., nr (...)). Wobec jego śmierci służebność osobista mieszkania ustanowiona na jego rzecz (§6 Umowy darowizny, wpisana w dziale III KW nr (...)) wygasła.

Na podstawie Umowy działowej Sąd Rejonowy w (...), Wydział Ksiąg Wieczystych, dokonał:

• odłączenia z KW nr (...) niezabudowanej działki nr 1 i założenia dla niej nowej księgi wieczystej - KW nr (...) - z wpisem prawa własności na rzecz A.A.;
• wykreślenia z działu III KW nr (...) bezpłatnej dożywotniej służebności osobistej mieszkania wpisanej na rzecz B.B. (w związku z jego śmiercią).

Data nabycia wyłącznej własności Nieruchomości przez Wnioskodawczynię: 14 stycznia 2005 r.

Nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Gminy (...) (Uchwała Nr (...) w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy (...) dla obszaru (...)).

Zgodnie z wypisem z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego sporządzonym z upoważnienia Burmistrza (...) 17 marca 2026 r., znak: (...), działka ewidencyjna nr 1, obręb ewidencyjny (...), gmina (...), przeznaczona jest w MPZP pod:

Symbol	Przeznaczenie
2KDL	Teren dróg lokalnych (gminnych)
7MN/U	Tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usługowej
10R	Tereny rolnicze z rozproszoną zabudową zagrodową w gospodarstwach rolnych, hodowlanych i ogrodniczych

Zgodnie z §55 ust. 3 pkt 3 i 4 MPZP wyznaczającego parametry i wskaźniki kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, powierzchnia zabudowy i powierzchnia utwardzona na działce z zabudową zagrodową do 30%, powierzchnia biologicznie czynna na działce z zabudową zagrodową co najmniej 70%. Przy czym, zgodnie z §55 ust. 4 pkt 1 lit. a) wskazującym parametry i wskaźniki zagospodarowania terenu - szczegółowe zasady i warunki podziału nieruchomości minimalne powierzchnie działek z zabudową zagrodową wynoszą 2ha.

Nieruchomość nie stanowi terenu leśnego, nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu ani decyzją wydaną na podstawie art. 19 ust. 3 ustawy o lasach.

Przyszli kupujący, umocowani przez Wnioskodawczynię, 26 marca 2026 r. złożyli do Burmistrza (...) wniosek o wydanie postanowienia opiniującego wstępny projekt podziału Nieruchomości zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Postępowanie podziałowe jest w toku.

Planowany podział przewiduje wydzielenie 13 działek ewidencyjnych o projektowanych numerach 6-18, których granice zostały uwidocznione na mapie wstępnego projektu podziału stanowiącej załącznik do umów przedwstępnych:

Proj. nr działki	Powierzchnia [ha]	Przeznaczenie MPZP	Uwagi
6	0,0900	7MN/U	działka budowlana
7	0,0507	7MN/U	działka budowlana
8	0,0515	7MN/U	działka budowlana
9	0,0508	7MN/U	działka budowlana
10	0,0507	7MN/U	działka budowlana
11	0,0901	7MN/U	działka budowlana
12	0,0507	7MN/U	działka budowlana
13	0,0520	7MN/U	działka budowlana
14	0,0511	7MN/U	działka budowlana
15	0,0508	7MN/U	działka budowlana
16	0,4128	10R	działka rolna
17	0,0960	2KDL	droga wewnętrzna
18	0,0250	2KDL	z mocy prawa przejdzie na własność Gminy (...) pod poszerzenie drogi gminnej ul. (...)
ŁĄCZNIE	1,1222

Działki nr 6-15 oraz 16 będą posiadały dostęp do drogi publicznej poprzez udział w działce drogowej nr 17. Działka nr 17 będzie posiadała bezpośredni dostęp do drogi publicznej.

20 kwietnia 2026 r. Burmistrz (...) wydał postanowienie nr (...) o zgodności projektu podziału nieruchomości z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego gminy (...) dla obszaru (...), przedstawionego we wstępnym projekcje podziału.

Transakcja I – sprzedaż działek budowlanych 6-15 na rzecz dewelopera

Wnioskodawczyni 14 kwietnia 2026 r. zawarła umowę przedwstępną sprzedaży, w której Wnioskodawczyni zobowiązała się sprzedać:

• działki gruntu o projektowanych numerach 6-15 (łącznie 10 działek) o łącznej powierzchni 0,5884 ha, przeznaczonych w MPZP pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i usługową (symbol 7MN/U), oraz
• udział wynoszący 1/2 (jedną drugą) w działce gruntu o projektowanym numerze 17 o powierzchni 0,0960 ha (droga wewnętrzna, symbol 2KDL),

a w dalszej kolejności zamierza sprzedać te nieruchomości.

Transakcja II - sprzedaż działki rolnej 16 na rzecz osób fizycznych

Wnioskodawczyni 14 kwietnia 2026 r. zawarła umowę przedwstępną sprzedaży, w której Wnioskodawczyni zobowiąże się sprzedać:

• działkę gruntu o projektowanym numerze 16 o powierzchni 0,4128 ha, przeznaczonej w MPZP pod tereny rolnicze (symbol 10R),
• udział wynoszący 1/2 (jedną drugą) w działce gruntu o projektowanym numerze 17 o powierzchni 0,0960 ha (droga wewnętrzna, symbol 2KDL),

a w dalszej kolejności zamierza sprzedać te nieruchomości.

W stosunku do nieruchomości Wnioskodawczyni nie podejmowała żadnych z poniższych działań:

• nie dokonywała uzbrojenia terenu (doprowadzenia przyłączy wodociągowych, kanalizacyjnych, elektrycznych, gazowych lub telekomunikacyjnych);
• nie wznosiła żadnych ogrodzeń ani wiat na Nieruchomości;
• nie zawierała umów dzierżawy Nieruchomości.

Wnioskodawczyni nigdy wcześniej nie dokonywała sprzedaży nieruchomości gruntowych, w tym w sposób zorganizowany i ciągły.

Wnioskodawczyni zawarła umowę z biurem pośrednictwa w obrocie nieruchomościami - dot. działki nr 1. Ogłaszała także (nie znajdując tą drogą nabywcy) Nieruchomość do sprzedaży na portalu internetowym.

Nieruchomość przed jej podziałem nie była wykorzystywana przez Wnioskodawczynię. Jest to nieruchomość leżąca odłogiem.

Wnioskodawczyni jest właścicielką następujących nieruchomości:

1) działki rolnej nr ewid. 4 o pow. 0,5093ha, położonej w (...), Gmina (...); cele rolne (pszenica). Aktualnie nie zamierza sprzedać ani zamienić.

Wnioskodawczyni nabyła pozostałą ½ udziału w tej nieruchomości na podstawie umowy nieodpłatnego zniesienia współwłasności (Rep A Nr (...) z 30 listopada 2023 r.).

Dla Nieruchomości Sąd Rejonowy w (...) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...). W działach I-Sp, III i IV księgi wieczystej wpisów nie ma, brak jest wzmianek.

Wnioskodawczyni nie jest w stanie precyzyjnie przewidzieć jakie działania podejmie w przyszłości. Jednakże, nie wyklucza, że w przyszłości może dojść do nabycia innych nieruchomości, a także kolejnej sprzedaży nieruchomości. Wnioskodawczyni nie planuje natomiast prowadzenia działalności gospodarczej w jakimkolwiek zakresie.

Wobec powyższego zamierzenia Wnioskodawczyni do dokonania sprzedaży przedmiotowych nieruchomości, wynikła kwestia ustalenia kwalifikacji sprzedaży do źródła przychodów na gruncie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a także podlegania tych transakcji podatkowi od towarów i usług.

Uzupełnienie zdarzenia przyszłego

Sposób pozyskania nabywców działek będących przedmiotem sprzedaży

Inicjatywa nawiązania kontaktu z Wnioskodawczynią i zawarcia umów przedwstępnych wyszła od nabywców. Kupujący, zarówno spółka A. Sp. z o.o. (Transakcja I), jak i osoby fizyczne: G.G. oraz H.H. i J.J.(Transakcja II) - zgłosili się do Wnioskodawczyni z własnej inicjatywy. Wnioskodawczyni nie podejmowała aktywnych działań w celu pozyskania tych konkretnych nabywców.

Wcześniejsza sprzedaż innych nieruchomości

Jak wskazano we wniosku, Wnioskodawczyni nigdy wcześniej nie dokonywała sprzedaży nieruchomości gruntowych, w tym w sposób zorganizowany i ciągły, ani nieruchomości gruntowych niezabudowanych, ani zabudowanych, ani lokali mieszkalnych lub użytkowych.

Transakcja będąca przedmiotem wniosku będzie pierwszą taką sprzedażą nieruchomości dokonaną przez Wnioskodawczynię.

Inne nieruchomości przeznaczone do sprzedaży w przyszłości

Jak wskazano we wniosku, Wnioskodawczyni jest właścicielką działki rolnej nr ewid. 4 o pow. 0,5093 ha, położonej w (...), Gmina (...), prowadzonej w księdze wieczystej nr (...). Wnioskodawczyni podała, iż nieruchomość ta przeznaczona jest na cele rolne (uprawa pszenicy) i aktualnie nie zamierza jej sprzedać ani zamienić.

Uzupełniając wniosek Wnioskodawczyni wskazuje, że:

• pozostałą ½ udziału w działce nr 4 nabyła na podstawie umowy nieodpłatnego zniesienia współwłasności z 30 listopada 2023 r. (Rep. A Nr (...));
• pierwszą ½ udziału w działce nr 4 nabyła na podstawie umowy darowizny zawartej 28 maja 2002 r. w formie aktu notarialnego Repertorium A Nr (...). Na podstawie tej umowy ojciec, B.B., darował działki nr 3 i 4 w (...) na współwłasność w częściach równych swoim dzieciom, E.E. i A.A.. Wnioskodawczyni otrzymała zatem udział 1/2 w tej nieruchomości tytułem darowizny. Cel: nabycie do majątku prywatnego, nieruchomość rolna;
• cel nabycia: cele rolne. Sposób wykorzystania: uprawa pszenicy; charakter: nieruchomość niezabudowana, rolna;
• Wnioskodawczyni nie posiada żadnych innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży.

Wnioski o uchwalenie lub zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

Wnioskodawczyni nie występowała z wnioskiem o uchwalenie ani zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu, na którym położona jest działka nr 1 ani wydzielone z niej działki. Nieruchomość objęta jest obowiązującym od 2007 r. miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Gminy (...) (Uchwała Nr (...)). Wnioskodawczyni nie podejmowała żadnych aktywnych działań w celu zmiany tego planu.

Sposób wykorzystywania działek w całym okresie posiadania

Wnioskodawczyni nie wykorzystywała Nieruchomości (działka nr 1) przed jej podziałem, nie wykorzystuje i do momentu sprzedaży nie będzie wykorzystywała nieruchomości w żaden sposób. Na Nieruchomości nie były prowadzone żadne prace budowlane ani uzbrojeniowe. Wnioskodawczyni nie zawierała umów dzierżawy Nieruchomości z osobami trzecimi.

Działalność rolnicza w rozumieniu art. 2 pkt 15 ustawy o VAT

Działki powstałe po podziale Nieruchomości nie były, nie są i nie będą przez Wnioskodawczynię wykorzystywane w działalności rolniczej w rozumieniu art. 2 pkt 15 ustawy o VAT. Na Nieruchomości nie prowadzono żadnych zbiorów ani nie dokonywano dostaw (sprzedaży) płodów rolnych, a zatem żadne płody rolne nie mogły być wykorzystywane przez Wnioskodawczynię na jej własne potrzeby.

Status podatnika VAT

Jak wskazano we wniosku, Wnioskodawczyni nie jest zarejestrowana jako czynny podatnik podatku od towarów i usług oraz nie prowadzi pozarolniczej działalności gospodarczej.

Wnioskodawczyni wskazuje, że nigdy nie była zarejestrowana jako czynny podatnik podatku od towarów i usług oraz nie prowadziła działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Udostępnianie działek osobom trzecim na podstawie umów najmu lub dzierżawy

Jak wskazano we wniosku, Wnioskodawczyni nie zawierała umów dzierżawy Nieruchomości z osobami trzecimi. Uzupełniając Wnioskodawczyni wskazuje, że działka nr 1 (przed podziałem), jak również działki nr 6-18 (powstałe po podziale, przed sprzedażą), nie były i nie są udostępniane żadnym osobom trzecim na podstawie jakiejkolwiek umowy najmu, dzierżawy ani innej umowy o podobnym charakterze - ani odpłatnie, ani nieodpłatnie.

Pełnomocnictwa udzielone podmiotom trzecim

Jak wskazano we wniosku, Wnioskodawczyni udzieliła przyszłym kupującym pełnomocnictwa, na podstawie którego działając jako pełnomocnicy Wnioskodawczyni złożyli oni 26 marca 2026 r. do Burmistrza (...) wniosek o wydanie postanowienia opiniującego wstępny projekt podziału Nieruchomości zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W wyniku tego wniosku 20 kwietnia 2026 r. Burmistrz (...) wydał postanowienie nr (...) o zgodności projektu podziału z MPZP.

Pełnomocnikami są nabywcy odpowiednio w Transakcji I Transakcji II.

Zakres udzielonego pełnomocnictwa obejmuje dokonywanie czynności związanych z przeprowadzeniem administracyjnego podziału działki nr 1, w tym złożenie wniosku o wydanie postanowienia opiniującego wstępny projekt podziału nieruchomości. Wnioskodawczyni nie udzieliła pełnomocnictwa do żadnych innych czynności, w szczególności nie udzielała pełnomocnictwa do występowania o decyzję o warunkach zabudowy ani o pozwolenie na budowę.

Postanowienia umów przedwstępnych

Transakcja I - umowa przedwstępna:

Przedmiot umowy: działki o projektowanych numerach 6–15 oraz udział 1/2 w działce drogowej 17.

Warunki, od spełnienia których zależy zawarcie umowy przyrzeczonej:

• Zawarcie umowy przyrzeczonej uzależnione jest od uprzedniego uzyskania przez Wnioskodawczynię interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w zakresie opodatkowania VAT sprzedaży działek 6–15 oraz udziału w działce 17. Umowa przyrzeczona nie zostanie zawarta wcześniej, niż Wnioskodawczyni uzyska tę interpretację.
• Jeżeli interpretacja indywidualna zostanie doręczona Wnioskodawczyni przed upływem terminu, Strony zobowiązały się zawrzeć umowę przyrzeczoną w terminie 14 dni kalendarzowych od dnia doręczenia interpretacji, nawet jeśli termin ten przypadnie przed upływem 30 dni od ostateczności decyzji podziałowej.
• Jeżeli z dokumentów przedłożonych przy umowie przyrzeczonej okazałoby się, że nieruchomość objęta jest prawem pierwokupu na rzecz właściwych organów (z tytułu objęcia uproszczonym planem urządzenia lasu, przeznaczenia jako tereny leśne lub rolne), zamiast umowy przenoszącej własność zawarta zostanie umowa warunkowa, a umowa przenosząca własność zostanie zawarta dopiero po nieskorzystaniu przez uprawniony organ z prawa pierwokupu.

Termin zawarcia umowy przyrzeczonej:

Do 30 lipca 2026 r., jednak nie później niż w ciągu 30 dni kalendarzowych od dnia ostateczności decyzji zatwierdzającej podział działki nr 1, z zastrzeżeniem warunku uprzedniego uzyskania interpretacji indywidualnej.

Zobowiązania Wnioskodawczyni (Sprzedającej):

• Zobowiązanie do zawarcia umowy przyrzeczonej (przenoszącej własność) po spełnieniu warunków.
• Wystąpienie do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie opodatkowania VAT sprzedaży działek 6–15 i udziału w działce 17 – wniosek złożony 30 kwietnia 2026 r.
• Przedstawienie w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej następujących dokumentów: wypisu z rejestru gruntów dotyczącego działek powstałych z podziału działki nr 1, wyrysu z mapy ewidencyjnej, wypisu z MPZP dla działek powstałych z podziału, zaświadczenia o nieobjęciu działek uchwałą o rewitalizacji bądź wyznaczeniu Specjalnej Strefy Rewitalizacji, zaświadczenia o nieobjęciu działek uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją na podstawie art. 19 ust. 3 ustawy o lasach.
• Sprzedaż Nieruchomości w stanie wolnym od jakichkolwiek obciążeń, długów bądź roszczeń osób trzecich.
• Poddanie się egzekucji w trybie art. 777 §1 pkt 4 KPC w zakresie obowiązku wydania Nieruchomości – w umowie przyrzeczonej.
• Przekazanie Kupującej równowartości kwoty stanowiącej odszkodowanie za działkę nr 18, która z chwilą ostateczności decyzji podziałowej przejdzie na własność Gminy (...) pod poszerzenie drogi gminnej ul. (...).
• Wyrażenie zgody na ujawnienie w dziale III księgi wieczystej KW Nr (...) praw i roszczeń wynikających z niniejszej umowy na rzecz Kupującej.

Zobowiązania Kupującej:

• Zobowiązanie do zakupu nieruchomości za uzgodnioną cenę (powiększoną o należny podatek VAT jeśli wystąpi) po spełnieniu warunków.
• Zapłata ceny: część została uiszczona tytułem zadatku, zaś pozostała część zostanie zapłacona w terminie 1 dnia roboczego od dnia zawarcia umowy przenoszącej własność.
• Poddanie się egzekucji w trybie art. 777 §1 pkt 4 KPC w zakresie obowiązku zapłaty odroczonej części ceny – w umowie przyrzeczonej.
• Zwrot Wnioskodawczyni równowartości opłaty adiacenckiej, gdyby po stronie Wnioskodawczyni powstał obowiązek jej zapłaty w związku z podziałem działki nr 1 – w terminie 7 dni od wezwania.
• Pokrycie kosztów umowy przedwstępnej oraz przyrzeczonej umowy sprzedaży.

Skutki niewykonania umowy (zadatek):

• Strony uzgodniły, że nie stanowi niewykonania umowy przez Wnioskodawczynię i nie uprawnia Kupującej do żądania zwrotu zadatku w podwójnej wysokości zaistnienie następujących okoliczności niezależnych od Wnioskodawczyni: zmiana przez organ administracji parametrów, granic lub numeracji działek objętych projektem podziału; odmowa zatwierdzenia projektu podziału lub wydanie decyzji zatwierdzającej podział w kształcie innym niż pierwotnie zakładany; przedłużenie postępowania podziałowego przez organ; zaistnienie innych okoliczności niezależnych od Wnioskodawczyni (zmiana MPZP, przepisów prawa), które uniemożliwiają lub utrudniają przeprowadzenie podziału. W każdym z tych przypadków zadatek podlega zwrotowi w wysokości nominalnej (art. 394 §3 KC).

Transakcja II - umowa przedwstępna

Przedmiot umowy: działka o projektowanym numerze 16 (pow. 0,4128 ha, przeznaczenie 10R) oraz udział 1/2 w działce drogowej 17 (pow. 0,0960 ha, przeznaczenie 2KDL).

Warunki, od spełnienia których zależy zawarcie umowy przyrzeczonej:

• Zawarcie umowy przyrzeczonej uzależnione jest od uprzedniego uzyskania przez Wnioskodawczynię interpretacji indywidualnej w zakresie opodatkowania VAT sprzedaży działki 16 oraz udziału w działce 17. Umowa przyrzeczona nie zostanie zawarta wcześniej, niż Wnioskodawczyni uzyska tę interpretację.
• Jeżeli interpretacja zostanie doręczona przed upływem terminu, Strony zobowiązały się zawrzeć umowę przyrzeczoną w terminie 14 dni kalendarzowych od dnia doręczenia.
• Jeżeli z dokumentów przedłożonych przy umowie przyrzeczonej okazałoby się, że działka nr 16 lub udział w działce 17 objęte są prawem pierwokupu na rzecz właściwych organów (w szczególności z uwagi na rolne przeznaczenie działki 16 w MPZP lub objęcie uproszczonym planem urządzenia lasu) – zamiast umowy przenoszącej własność zawarta zostanie umowa warunkowa, a przeniesienie własności nastąpi dopiero po nieskorzystaniu z prawa pierwokupu przez uprawniony organ.

Termin zawarcia umowy przyrzeczonej:

Do 30 lipca 2026 r., jednak nie później niż w ciągu 30 dni kalendarzowych od dnia ostateczności decyzji zatwierdzającej podział działki nr 1, z zastrzeżeniem warunku uprzedniego uzyskania interpretacji indywidualnej.

Zobowiązania Wnioskodawczyni (Sprzedającej):

• Zobowiązanie do zawarcia umowy przyrzeczonej po spełnieniu warunków.
• Wystąpienie do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie opodatkowania VAT sprzedaży działki 16 i udziału w działce 17 – wniosek złożony 30 kwietnia 2026 r.
• Przedstawienie w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej następujących dokumentów: wypisu z rejestru gruntów dotyczącego działek powstałych z podziału działki nr 1, wyrysu z mapy ewidencyjnej, wypisu z MPZP dla działek powstałych z podziału, zaświadczenia o nieobjęciu działek uchwałą o rewitalizacji bądź wyznaczeniu Specjalnej Strefy Rewitalizacji, zaświadczenia o nieobjęciu działek uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją na podstawie art. 19 ust. 3 ustawy o lasach.
• Sprzedaż w stanie wolnym od jakichkolwiek obciążeń, długów bądź roszczeń osób trzecich.
• Poddanie się egzekucji w trybie art. 777 §1 pkt 4 KPC w zakresie obowiązku wydania Nieruchomości - w umowie przyrzeczonej.
• Wyrażenie zgody na ujawnienie w dziale III księgi wieczystej KW Nr (...) praw i roszczeń wynikających z umowy na rzecz Kupującego.

Zobowiązania Kupującego:

• Zobowiązanie do zakupu nieruchomości za uzgodnioną cenę (powiększoną o należny podatek VAT jeśli wystąpi) po spełnieniu warunków, bądź spowodowanie jej nabycia przez inną wskazaną przez siebie osobę fizyczną lub prawną.
• Zapłata ceny: część została uiszczona tytułem zadatku przy podpisaniu umowy przedwstępnej, zaś pozostała część zostanie zapłacona w terminie 1 dnia roboczego od zawarcia umowy przenoszącej własność.
• Poddanie się egzekucji w trybie art. 777 §1 pkt 4 KPC w zakresie obowiązku zapłaty odroczonej części ceny - w umowie przyrzeczonej.
• Pokrycie kosztów umowy przedwstępnej oraz przyrzeczonej umowy sprzedaży.

Skutki niewykonania umowy (zadatek):

Analogicznie jak w Transakcji I – Strony uzgodniły katalog okoliczności niezależnych od Wnioskodawczyni, które nie stanowią niewykonania umowy przez Sprzedającą i nie uprawniają Kupującego do żądania zadatku w podwójnej wysokości. W każdym z takich przypadków zadatek podlega zwrotowi w wysokości nominalnej (art. 394 §3 KC).

Pytania

1.  (oznaczone we wniosku nr 2) Czy w opisanych okolicznościach faktycznych sprzedaż nieruchomości (działek oznaczonych symbolami symbolem 7MN/U oraz 2KDL), jako dokonywana w ramach dysponowania majątkiem prywatnym, nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

2.  (oznaczone we wniosku nr 3) Czy w opisanych okolicznościach faktycznych sprzedaż nieruchomości rolnej (działki gruntu) oznaczonej w ewidencji geodezyjnej symbolem 10R (grunty rolne), której w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego zostało nadane przeznaczenie jako tereny rolnicze z rozproszoną zabudową zagrodową w gospodarstwach rolnych, hodowlanych i ogrodniczych, nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

W przypadku stwierdzenia, iż w opisanych okolicznościach faktycznych sprzedaż nieruchomość rolnej (działki gruntu) będzie stanowić dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług Wnioskodawca wnosi o udzielenie odpowiedzi na następujące pytanie:

3.  (oznaczone we wniosku nr 4) Czy sprzedaż nieruchomości rolnej (działki gruntu) oznaczonej w ewidencji geodezyjnej symbolem 10R (grunty rolne), której w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego zostało nadane przeznaczenie jako tereny rolnicze z rozproszoną zabudową zagrodową w gospodarstwach rolnych, hodowlanych i ogrodniczych, stanowi teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT?

W przypadku stwierdzenia, że nieruchomość rolna stanowi teren budowlany, o którym mowa w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT Wnioskodawca wnosi o udzielenie odpowiedzi na następujące pytania:

4.  (oznaczone we wniosku nr 5) Czy sprzedaż nieruchomości rolnej (działki gruntu) oznaczonej w ewidencji geodezyjnej symbolem 10R (grunty rolne), której w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego zostało nadane przeznaczenie jako tereny rolnicze z rozproszoną zabudową zagrodową w gospodarstwach rolnych, hodowlanych i ogrodniczych, podlega zwolnieniu, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT?

5.  (oznaczone we wniosku nr 6) Czy sprzedaż nieruchomości rolnej (działki gruntu) oznaczonej w ewidencji geodezyjnej symbolem 10R (grunty rolne), której w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego zostało nadane przeznaczenie jako tereny rolnicze z rozproszoną zabudową zagrodową w gospodarstwach rolnych, hodowlanych i ogrodniczych, podlega zwolnieniu, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT?

Pani stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawczyni w opisanych okolicznościach faktycznych:

1)  (oznaczone we wniosku nr 2) sprzedaż nieruchomości (działek oznaczonych symbolami symbolem 7MN/U oraz 2KDL), jako dokonywana w ramach dysponowania majątkiem prywatnym, nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,

2)  (oznaczone we wniosku nr 3) sprzedaż nieruchomości rolnej (działki gruntu) oznaczonej w ewidencji geodezyjnej symbolem 10R (grunty rolne), której w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego zostało nadane przeznaczenie jako tereny rolnicze z rozproszoną zabudową zagrodową w gospodarstwach rolnych, hodowlanych i ogrodniczych, jako dokonywana w ramach dysponowania majątkiem prywatnym, nie będzie stanowić dostawy towarów podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,

W przypadku stwierdzenia przez Organ, iż w opisanych okolicznościach faktycznych sprzedaż nieruchomość rolnej (działki gruntu) będzie stanowić dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, w ocenie Wnioskodawcy:

3)  (oznaczone we wniosku nr 4) nieruchomość rolna (działka gruntu) oznaczona w ewidencji geodezyjnej symbolem 10R (grunty rolne), której w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego zostało nadane przeznaczenie jako tereny rolnicze z rozproszoną zabudową zagrodową w gospodarstwach rolnych, hodowlanych i ogrodniczych, nie stanowi terenu budowlanego w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT,

4)  (oznaczone we wniosku nr 5) sprzedaż przedmiotowej nieruchomości nie podlega zwolnieniu od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT,

5)  (oznaczone we wniosku nr 6) sprzedaż przedmiotowej nieruchomości, stanowiącej teren budowlany, podlega zwolnieniu od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Uzasadnienie własnego stanowiska Wnioskodawcy

Ad 1 i 2.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Dostawą towarów jest przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (art. 7 ust. 1 ustawy o VAT).

Towarami są natomiast rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6 ustawy o VAT).

Towar może stanowić również udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Stanowisko takie wynika z Uchwały Składu Siedmiu Sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z 24 października 2011 r. sygn. akt I FPS 2/11, która jest komplementarna w stosunku do art. 15 ust. 2 Dyrektywy Rady 2006/112/WE z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.U. L 347 z 11 grudnia 2006, str. 1—118).

Zgodnie z powyższym uznać należy, że w przypadku sprzedaży nieruchomości dochodzi w istocie do odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

W przedmiotowej sprawie mamy do czynienia ze sprzedażą nieruchomości mającą za przedmiot działki gruntu.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są m.in. osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalnością gospodarczą jest natomiast wszelka działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody i obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Ciągłość rozumiana jest jako takie wykorzystywanie składników majątku, które wykazuje cechy powtarzalności lub zachowania okresu trwania tego stanu.

Podatnikiem może być potencjalnie każda osoba, która dokonuje czynności opodatkowanych nawet w sposób okazjonalny, ale dający zakwalifikować się w zakres działalności gospodarczej.

Z powyższego wynika, że dla objęcia określonej czynności opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług konieczne jest łączne spełnienie dwóch przesłanek, tj. czynność:

1) musi być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT,

2) jest wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku VAT.

W nawiązaniu do powyższego można zatem stwierdzić, że opodatkowaniem nie będą objęte czynności podatników, którzy dokonują rozporządzeniem danym towarem, który stanowi część ich majątku osobistego, który nie był przedmiotem nabycia dokonanego w celu jego odsprzedaży lub innych czynności wykonywanych w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Tym samym stwierdzić należy, że jednorazowa czynność zbycia nieruchomości, o charakterze okazjonalnym, mająca za przedmiot składnik majątku osobistego, powinna skutkować uznaniem, że nie dochodzi do tego zdarzenia w ramach działalności gospodarczej, także wówczas gdy określona osoba prowadzi działalność gospodarczą i jest z tego tytułu podatnikiem VAT. Wynika to z okoliczności, że zwyczajne nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi przecież ich wykorzystywania w sposób ciągły w celu uzyskania z tego tytułu dochodu. Ponadto, działalność gospodarcza cechuje się stałością, powtarzalnością czynności, niezależnością, a także profesjonalnym charakterem jej wykonywania.

Zatem, zwykłe czynności związane z wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie prowadzić do uznania, że stanowią one w istocie wykonywanie działalności gospodarczej (zob. wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 oraz C-1860), a dokonując takiej kwalifikacji należy ustalić czy dany podmiot podejmował aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, podobne do takich jakie podejmują profesjonalne podmioty działające w tym segmencie rynku. Analogicznie Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku Składu Siedmiu Sędziów z 29 października 2007 r. sygn. akt I FPS 3/07, który stwierdził, że:

„1. Przepisy art. 15 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług /Dz.U. nr 54 poz. 25 ze zm./ powinny być rozumiane w ten sposób, że warunkiem sine qua non uznania, iż dany podmiot działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, jest ustalenie, że działa on jako producent, handlowiec, usługodawca, pozyskujący zasoby naturalne, rolnik lub jako osoba wykonująca wolny zawód.

2. Ani formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, ani okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, że w odniesieniu do tej konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku od towarów i usług”.

W związku z powyższym Wnioskodawczyni powzięła wątpliwości co do zakwalifikowania sprzedaży nieruchomości jako podlegającej regulacji ustawy o VAT, a w konsekwencji jej podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT.

Biorąc pod uwagę powyższe, zdaniem Wnioskodawczyni, uwzględniając wyłącznie literalną treść przepisów, do sprzedaży nieruchomości nie dojdzie w ramach działalności gospodarczej, ponieważ nie zostaną spełnione opisane wyżej przesłanki, tj. sprzedaż będzie miała charakter incydentalny, a w ramach opisanych transakcji Wnioskodawczyni dokona dyspozycji majątkiem prywatnym, a więc nie powinna na jej gruncie zostać zakwalifikowana jako podatnik podatku VAT. W tym zakresie nie bez znaczenia powinien pozostać fakt, że przedmiotowa nieruchomość stanowi składnik jego majątku osobistego (prywatnego), który nie był i nie jest wykorzystywany w przedsiębiorstwie Wnioskodawczyni, ponieważ nie prowadzi ona działalności gospodarczej.

W tym zakresie analogiczne stanowisko zdaje się wynikać z orzecznictwa sądów i trybunałów, w tym z wyroku TSUE z 4 października 1995 r. sygn. C-291/92, w którym wskazano, że:

„17 A taxable person performing a transaction in a private capacity does not act as a taxable person.

18 A transaction performed by a taxable person in a private capacity is not, therefore, subject to VAT”.

tj.:

„17 Podatnik dokonujący transakcji w ramach działań prywatnych nie działa w charakterze podatnika.

18 Tym samym transakcja dokonana przez podatnika w jego prywatnym zakresie nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT”.

W punkcie 24 wyroku Trybunał stwierdził wprost, że jeżeli podatnik dokonuje zbycia składników swojego majątku, które zdecydował pozostawić w majątku prywatnym, wówczas w stosunku do takiej sprzedaży nie działa w charakterze podatnika w znaczeniu odnośnych przepisów. Majątkiem prywatnym będą takie składniki majątku, które nie są składnikami majątku przedsiębiorstwa ani nie są wykorzystywane w prowadzonej działalności gospodarczej. Taka sytuacja ma miejsce w niniejszej sprawie, gdyż nieruchomość przez cały czas pozostawania własnością Wnioskodawczyni była wykorzystywana wyłącznie w ramach majątku osobistego.

W związku z powyższym Wnioskodawczyni stoi na stanowisku, że:

1)  sprzedaż nieruchomości (działek oznaczonych symbolami symbolem 7MN/U oraz 2KDL), jako dokonywana w ramach dysponowania majątkiem prywatnym, nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,

2)  sprzedaż nieruchomości rolnej (działki gruntu) oznaczonej w ewidencji geodezyjnej symbolem 10R (grunty rolne), której w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego zostało nadane przeznaczenie jako tereny rolnicze z rozproszoną zabudową zagrodową w gospodarstwach rolnych, hodowlanych i ogrodniczych, jako dokonywana w ramach dysponowania majątkiem prywatnym, nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W przypadku stwierdzenia przez Organ, iż w opisanych okolicznościach faktycznych sprzedaż nieruchomość rolnej (działki gruntu) będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, należy dokonać oceny stanowiska wyrażonego odnośnie do pytań 3-5 (oznaczonych we wniosku 4-6):

Ad 3.

W przypadku uznania przez Organ, że sprzedaż nieruchomości rolnej wchodzącej w skład majątku prywatnego Wnioskodawców będzie stanowić dostawę towarów podlegająca opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, w pierwszej kolejności należy rozstrzygnąć status nieruchomości na gruncie ustawy o VAT oraz jego wpływ na możliwość zastosowania zwolnień od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy o VAT. Zgodnie z treścią art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Tym samym, zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane, np. leśne, rolne itp. Jak natomiast wynika z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego wskazuje się, że:

„Wzajemna relacja norm określonych w art. 43 ust. 1 pkt 9 oraz art. 2 pkt 33 u.p.t.u., była już przedmiotem licznych wypowiedzi orzeczniczych sądów administracyjnych. Należy przypomnieć, że zgodnie z utrwalonym orzecznictwem, uzasadnione jest zapatrywanie, że decydujące znaczenie dla określenia przeznaczenia gruntu pod zabudowę względnie w innym celu (nie pod zabudowę), ma określenie w planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczenia podstawowego terenu. Natomiast funkcje dodatkowe wynikające z jego przeznaczenia dopuszczalnego (o charakterze pomocniczym), służą jedynie uzupełnieniu zasadniczego sposobu zagospodarowania danego terenu, ale go nie zmieniają, co zasadnie stwierdził Sąd pierwszej instancji w zaskarżonym wyroku. Stanowisko przypisujące decydujące znaczenie podstawowemu przeznaczeniu gruntu, wynikającemu z zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w kontekście ustalenia przeznaczenia gruntu pod zabudowę dla celu zwolnienia od podatku od towarów i usług, wyrażone zostało między innymi w wyrokach NSA: z 19 października 2018 r., I FSK 1992/16, z 6 lipca 2017 r., I FSK 1883/15, z 9 czerwca 2017 r., I FSK 1650/15 oraz z 15 października 2014 r., sygn. akt I FSK 1115/13.”

(wyrok NSA z 14 kwietnia 2021 r. sygn. akt I FSK 1033/19).

Jak wynika z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej: „ustawa przestrzenna”), kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy. Natomiast zgodnie z treścią art. 4 ust. 1 ustawy przestrzennej, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Przepis art. 4 ust. 2 ustawy przestrzennej wskazuje natomiast, że w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1)  lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2)  sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

Tym samym stwierdzić należy, że o przeznaczeniu nieruchomości decyduje akt prawa miejscowego jakim jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a dopiero w przypadku jego braku indywidualny akt administracyjny, tj. decyzja o warunkach zabudowy. Z orzecznictwa TSUE wynika, że terenem budowlanym będzie każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez Państwa Członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę (zob. wyrok TSUE z 28 marca 1996 r. sygn. C‑468/93).

Zgodnie z powyższym, generalną zasadą wynikająca z przepisów ustawy o VAT jest opodatkowanie dostawy nieruchomości gruntowych zabudowanych i niezabudowanych, ale wyłącznie takich, które są terenami budowlanymi, które zgodnie z przywołaną wyżej definicją, są przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

W kontekście zastosowania właściwej stawki podatku z tytułu sprzedaży nieruchomości, ustawa o VAT wskazuje na konieczność określenia przeznaczenia gruntu wyłącznie w oparciu o postanowienia istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, przedmiotowa nieruchomość rolna stanowiąca działkę nr 16 (po podziale), została objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego ustanowionego Uchwałą i oznaczona symbolem 10R (Tereny rolnicze z rozproszoną zabudową zagrodową w gospodarstwach rolnych, hodowlanych i ogrodniczych).

Zawarta w ustawie o VAT definicja pojęcia tereny budowlane nie ogranicza się do obszarów obejmujących konkretne formy zabudowy. Terenem budowlanym będą więc obszary, na których przewidziane są różne formy zabudowy np. mieszkaniowej, zabudowy techniczno-produkcyjnej, zabudowy zagrodowej.

Natomiast należy zauważyć, że zgodnie z ustaleniami szczegółowymi dla terenu wynikającymi z MPZP dla działki nr 16 sklasyfikowanej jako tereny rolnicze z rozproszoną zabudową zagrodową w gospodarstwach rolnych, hodowlanych i ogrodniczych 10R:

1)  powierzchnia zabudowy i powierzchnia utwardzona na działce z zabudową zagrodową do 30%;

2)  powierzchnia biologicznie czynna na działce z zabudową zagrodową co najmniej 70%.

Jednocześnie zgodnie z ustaleniami szczegółowymi dla terenu wynikającymi z MPZP minimalne powierzchnie działek z zabudową zagrodową wynoszą 2ha. Powierzchnia działki nr 16 jest mniejsza niż 2 ha.

Zgodnie z orzecznictwem (m.in. wyrok WSA w Łodzi z 19 kwietnia 2018 r. sygn. akt I SA/Łd 195/18), jeśli w momencie sprzedaży działka zgodnie z MPZP w części przeznaczona była pod zabudowę, a w części nie stanowiła terenów przeznaczonych pod zabudowę, to:

1)  dostawa części działki, która zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego przeznaczona była pod zabudowę podlegała opodatkowaniu wg podstawowej, tj. 23% stawki podatku - zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT,

2)  dostawa części działki, która - biorąc pod uwagę art. 2 pkt 33 ustawy o VAT - zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego nie stanowiła terenów budowlanych, korzystała ze zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się z podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Nie można zatem uznać działki nr 16 w całości za teren budowlany, gdyż w obszarze sklasyfikowanym jako tereny rolnicze z rozproszoną zabudową zagrodową w gospodarstwach rolnych, hodowlanych i ogrodniczych 10R, zgodnie z ustaleniami szczegółowymi dla terenu wynikającymi z MPZP mimo takiej klasyfikacji nie będzie nie będzie możliwa zabudować z uwagi na fakt, że powierzchnia nie przekracza 2ha (zgodnie z ustaleniami szczegółowymi dla terenu wynikającymi z MPZP minimalne powierzchnie działek z zabudową zagrodową wynoszą 2ha).

Zgodnie z powyższym, na moment dokonania sprzedaży przedmiotowa działka nie będzie stanowiła terenu budowlanego w rozumieniu przepisu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, co będzie skutkować możliwością zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

W odniesieniu do zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT należy zauważyć, że wymaga on kumulatywnego spełnienia dwóch przesłanek, tj.:

1)  towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej od opodatkowania,

2)  po stronie Wnioskodawców musiał zaistnieć brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu tych towarów.

Jak wynika z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego, przedmiotowa nieruchomość nie była w jakikolwiek sposób wykorzystywana przez Wnioskodawczynię.

Wobec powyższego uznać należy, że nie została spełniona pierwsza z przesłanek do zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

W zakresie drugiej z przesłanek zasadne jest odwołanie się do bogatego dorobku orzecznictwa sądów administracyjnych oraz TSUE. Przykładowo, w wyroku z 28 lutego 2013 r. sygn. akt I FSK 177/12, Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że „Zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W przywołanym przez NSA wyrok Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej wskazał, iż ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w przypadku, gdy podatnik nie dokonał odliczenia naliczonego podatku VAT, ale z powodów innych niż ściśle określone w treści przepisu art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE, a z jego treści wynika, iż w przypadkach, w których przy nabyciu towaru podatek VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że zaistniała sytuacja braku prawa do odliczenia VAT. Taka sytuacja miała miejsce w przypadku Wnioskodawczyni, którzy nabyła nieruchomość w drodze dziedziczenia.

Biorąc pod uwagę powyższe stwierdzić należy, że w stosunku do przedmiotowej nieruchomości nie została spełniona przesłanka związana z brakiem prawa do odliczenia VAT przy nabyciu tej nieruchomości.

Tym samym, sprzedaż nieruchomości przez Wnioskodawczynię nie skorzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, z uwagi na brak spełnienia przesłanek - nie są spełnione łącznie oba warunki, o których mowa w tym przepisie.

W związku z powyższym:

1)  nieruchomość rolna (działka gruntu) oznaczona w ewidencji geodezyjnej symbolem 10R (grunty rolne), której w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego zostało nadane przeznaczenie jako tereny rolnicze z rozproszoną zabudową zagrodową w gospodarstwach rolnych, hodowlanych i ogrodniczych, nie stanowi terenu budowlanego w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT,

2)  sprzedaż przedmiotowej nieruchomości nie podlega zwolnieniu od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT,

3)  sprzedaż przedmiotowej nieruchomości podlega zwolnieniu od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1) określone udziały w nieruchomości,

2) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

3) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

W oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek, udziałów w działkach), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Na mocy art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ww. ustawy bądź świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu, ale tylko taka, która wykonana jest przez podmiot, który w związku z jej realizacją występuje w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zdefiniowane zostały w art. 15 ust. 1 i ust. 2 tej ustawy.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego.

W myśl art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE:

Opodatkowaniu VAT podlegają następujące transakcje: odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze; (…).

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży opisanych działek, istotne jest, czy w celu dokonania tej sprzedaży, podjęła Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej (C-1860) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest natomiast - jak wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht, które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny, to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795), zwana dalej: Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 25 Kodeksu cywilnego:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

W myśl art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Z opisu sprawy wynika, że nie jest i nie była Pani zarejestrowana jako czynny podatnik podatku od towarów i usług. Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej sprzedaży wchodzi w skład Pani majątku osobistego i nigdy nie stanowiła składnika przedsiębiorstwa ani środka trwałego w jakiejkolwiek działalności gospodarczej.

Przedmiotem planowanej sprzedaży jest nieruchomość gruntowa niezabudowana, stanowiąca działkę ewidencyjną nr 1.

Udziały w działce nabyła Pani:

• 19 września 1995 w drodze spadku z mocy prawa - udział 1/6,
• 28 maja 2002 r. w drodze darowizny - udział 2/6.

Natomiast 14 stycznia 2005 r. na podstawie umowy działu spadku i zniesienia współwłasności nabyła Pani na wyłączną własność niezabudowaną działkę nr 1 (1) o powierzchni 1ha 12a (jeden hektar dwanaście arów).

Nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Gminy (...).

Udzieliła Pani przyszłym Kupującym pełnomocnictwa, na podstawie którego działając jako Pani pełnomocnicy złożyli oni 26 marca 2026 r. do Burmistrza (...) wniosek o wydanie postanowienia opiniującego wstępny projekt podziału Nieruchomości zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W wyniku tego wniosku 20 kwietnia 2026 r. Burmistrz (...) wydał postanowienie nr (...) o zgodności projektu podziału z MPZP.

Planowany podział przewiduje wydzielenie 13 działek ewidencyjnych o projektowanych numerach 6–18.

Proj. nr działki	Powierzchnia [ha]	Przeznaczenie MPZP	Uwagi
6	0,0900	7MN/U	działka budowlana
7	0,0507	7MN/U	działka budowlana
8	0,0515	7MN/U	działka budowlana
9	0,0508	7MN/U	działka budowlana
10	0,0507	7MN/U	działka budowlana
11	0,0901	7MN/U	działka budowlana
12	0,0507	7MN/U	działka budowlana
13	0,0520	7MN/U	działka budowlana
14	0,0511	7MN/U	działka budowlana
15	0,0508	7MN/U	działka budowlana
16	0,4128	10R	działka rolna
17	0,0960	2KDL	droga wewnętrzna
18	0,0250	2KDL	z mocy prawa przejdzie na własność Gminy (...) pod poszerzenie drogi gminnej ul. (...)
ŁĄCZNIE	1,1222

(Transakcja I) 14 kwietnia 2026 r. zawarła Pani umowę przedwstępną sprzedaży, w której zobowiązała się Pani sprzedać:

• działki gruntu o projektowanych numerach 6–15 (łącznie 10 działek) o łącznej powierzchni 0,5884 ha, przeznaczonych w MPZP pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i usługową (symbol 7MN/U), oraz
• udział wynoszący 1/2 (jedną drugą) w działce gruntu o projektowanym numerze 17 o powierzchni 0,0960 ha (droga wewnętrzna, symbol 2KDL),

a w dalszej kolejności zamierza sprzedać te nieruchomości.

(Transakcja II) 14 kwietnia 2026 r. zawarła Pani kolejną umowę przedwstępną sprzedaży, w której zobowiąże się Pani sprzedać:

• działkę gruntu o projektowanym numerze 16 o powierzchni 0,4128 ha, przeznaczonej w MPZP pod tereny rolnicze (symbol 10R),
• udział wynoszący 1/2 (jedną drugą) w działce gruntu o projektowanym numerze 17 o powierzchni 0,0960 ha (droga wewnętrzna, symbol 2KDL),

a w dalszej kolejności zamierza sprzedać te nieruchomości.

W stosunku do nieruchomości nie podejmowała Pani żadnych z poniższych działań:

• nie dokonywała uzbrojenia terenu (doprowadzenia przyłączy wodociągowych, kanalizacyjnych, elektrycznych, gazowych lub telekomunikacyjnych);
• nie wznosiła żadnych ogrodzeń ani wiat na Nieruchomości;
• nie zawierała umów dzierżawy Nieruchomości.

Nie prowadziła Pani żadnych aktywnych działań o charakterze marketingowym, reklamowym lub pośredniczym mających na celu zbycie Nieruchomości. Nieruchomość była przedmiotem ogłoszeń zamieszczonych w Internecie. Zawarła Pani umowę z biurem pośrednictwa w obrocie nieruchomościami - dot. działki nr 1. Ogłaszała Pani także (nie znajdując tą drogą nabywcy) Nieruchomość do sprzedaży na portalu internetowym. Inicjatywa nawiązania kontaktu i zawarcia umów przedwstępnych wyszła od nabywców. Kupujący, zarówno spółka A. Sp. z o.o. (Transakcja I), jak i osoby fizyczne: G.G. oraz H.H. i J.J.(Transakcja II) - zgłosili się do Pani z własnej inicjatywy. Nie podejmowała Pani aktywnych działań w celu pozyskania tych konkretnych nabywców

Nie jest Pani w stanie precyzyjnie przewidzieć jakie działania podejmie Pani w przyszłości. Jednakże, nie wyklucza, że w przyszłości może dojść do nabycia innych nieruchomości, a także kolejnej sprzedaży nieruchomości. Natomiast nie planuje Pani prowadzenia działalności gospodarczej w jakimkolwiek zakresie.

Nigdy wcześniej nie dokonywała Pani sprzedaży nieruchomości gruntowych, w tym w sposób zorganizowany i ciągły, ani nieruchomości gruntowych niezabudowanych, ani zabudowanych, ani lokali mieszkalnych lub użytkowych.

Nie występowała Pani z wnioskiem o uchwalenie ani zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu, na którym położona jest działka nr 1 ani wydzielone z niej działki. Nieruchomość objęta jest obowiązującym od 2007 r. miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Gminy (...). Nie podejmowała Pani żadnych aktywnych działań w celu zmiany tego planu.

Nie wykorzystywała Pani Nieruchomości (działka nr 1) przed jej podziałem, nie wykorzystuje i do momentu sprzedaży nie będzie Pani wykorzystywała nieruchomości w żaden sposób. Na Nieruchomości nie były prowadzone żadne prace budowlane ani uzbrojeniowe. Nieruchomość przed jej podziałem nie była przez Panią wykorzystywana. Jest to nieruchomość leżąca odłogiem.

Nie jest Pani rolnikiem ryczałtowym w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy o VAT. Na Nieruchomości nie prowadzono żadnych zbiorów ani nie dokonywano dostaw (sprzedaży) płodów rolnych, a zatem żadne płody rolne nie mogły być wykorzystywane przez Panią na Pani własne potrzeby.

Działka nr 1 (przed podziałem), jak również działki nr 6-18 (powstałe po podziale, przed sprzedażą), nie były i nie są udostępniane żadnym osobom trzecim na podstawie jakiejkolwiek umowy najmu, dzierżawy ani innej umowy o podobnym charakterze - ani odpłatnie, ani nieodpłatnie.

Zakres udzielonego pełnomocnictwa Kupującym obejmuje dokonywanie czynności związanych z przeprowadzeniem administracyjnego podziału działki nr 1, w tym złożenie wniosku o wydanie postanowienia opiniującego wstępny projekt podziału nieruchomości. Nie udzieliła Pani pełnomocnictwa do żadnych innych czynności, w szczególności nie udzielała pełnomocnictwa do występowania o decyzję o warunkach zabudowy ani o pozwolenie na budowę.

Pani wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą ustalenia, czy sprzedaż działek oznaczonych symbolami 7MN/U, 2KDL oraz 10R będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W przedmiotowej sprawie należy ustalić, czy w odniesieniu do ww. sprzedaży działek będzie Pani spełniać przesłanki do uznania Pani za podatnika podatku od towarów i usług, w zakresie ww. czynności.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej - odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury - w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Dokonując rozstrzygnięcia kwestii będącej przedmiotem Pani pytania, należy wskazać, że doszło do udzielenia Kupującym pełnomocnictwa do działania w Pani imieniu tylko w zakresie podziału działki. Czynność ta nastąpiła w sensie chronologicznym, jeszcze przed zawarciem umowy sprzedaży. Jednakże, udzielenie pełnomocnictwa przyszłym kupującym umożliwiające podjęcie czynności mających na celu dostosowanie gruntu do potrzeb kupujących (podział działek zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania terenu) nie jest staraniem sprzedawcy, który przykładowo stara się uzyskać określone pozwolenia, aby przedmiot sprzedaży uczynić bardziej atrakcyjnym dla potencjalnych nabywców. W przedmiotowej sprawie należy zauważyć, że nabywcy (nabywcy będący stroną transakcji I i II) już się zgłosili, zatem właściciel gruntu (Pani) nie musi już podejmować działań, aby zachęcić kogokolwiek do jego nabycia.

Należy podkreślić, że w przedmiotowej sprawie skutki prawne czynności wykonanych przez pełnomocników (nabywców) w sensie prawnym rzeczywiście dotyczą właściciela gruntu (uzyskanie decyzji). Jednak starania pełnomocników nie są staraniami właściciela podejmowanymi w tym celu, aby pozyskać kupującego, aby oferowany grunt uczynić atrakcyjniejszym dla potencjalnego nabywcy i podnieść jego cenę, ale wyłącznie w celu przygotowania gruntu do realizacji planów inwestycyjnych kupujących.

Istotne w niniejszej sprawie jest również to, że w stosunku do działek będących przedmiotem wniosku nie dokonywała Pani uzbrojenia terenu (doprowadzenia przyłączy wodociągowych, kanalizacyjnych, elektrycznych, gazowych lub telekomunikacyjnych), nie wznosiła Pani żadnych ogrodzeń ani wiat na Nieruchomości, działka nr 1 (przed podziałem), jak również działki nr 6–18 (powstałe po podziale, przed sprzedażą), nie były i nie są udostępniane żadnym osobom trzecim na podstawie jakiejkolwiek umowy najmu, dzierżawy ani innej umowy o podobnym charakterze – ani odpłatnie, ani nieodpłatnie. Nie prowadziła Pani żadnych aktywnych działań o charakterze marketingowym, reklamowym lub pośredniczym mających na celu zbycie Nieruchomości. Nieruchomość była przedmiotem ogłoszeń zamieszczonych w Internecie. Zawarła Pani umowę z biurem pośrednictwa w obrocie nieruchomościami – dot. działki nr 1. Ogłaszała także (nie znajdując tą drogą nabywcy) Nieruchomość do sprzedaży na portalu internetowym. Inicjatywa nawiązania kontaktu z Panią i zawarcia umów przedwstępnych wyszła od nabywców. Kupujący, zgłosili się do Pani z własnej inicjatywy. Nie podejmowała Pani aktywnych działań w celu pozyskania tych konkretnych nabywców.

W całym okresie posiadania Nieruchomości nie wykorzystywała, nie wykorzystuje i do momentu sprzedaży nie będzie Pani jej wykorzystywała w żaden sposób. Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej sprzedaży wchodzi w skład Pani majątku osobistego i nigdy nie stanowiła składnika przedsiębiorstwa ani środka trwałego w jakiejkolwiek działalności gospodarczej. Nie jest Pani rolnikiem ryczałtowym w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy o VAT.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży działek wydzielonych z działki nr 1 oznaczonych symbolami 7MN/U, 2KDL oraz 10R, nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż przedmiotowych działek wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjęła Pani takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt okoliczności przedstawionych we wniosku wskazuje, że Pani aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE w sprawie C-180/10 i C-1860.

Należy w tym miejscu podkreślić, że czynności podjęte przez Panią i Kupujących na mocy udzielonego im przez Panią pełnomocnictwa, zostały podjęte w interesie przyszłego, skonkretyzowanego nabywcy. Podjęte przez strony kupujące działania oraz ich efekty, w przypadku nie zawarcia umowy przyrzeczonej nie wpłyną na poziom atrakcyjności nieruchomości dla innego nabywcy.

Mając powyższe na uwadze, w świetle całokształtu okoliczności sprawy, samo udzielenie pełnomocnictwa Kupującym do wykonania podziału nieruchomości w celu dostosowania gruntu do ich potrzeb, wraz z zawarciem umowy przedwstępnej nie powoduje, że zostanie Pani z tego powodu uznana za podatnika podatku VAT prowadzącego działalność gospodarczą.

Zatem, dokonując sprzedaży działek wydzielonych z działki nr 1, oznaczonych symbolami 7MN/U, 2KDL oraz 10R, będzie Pani korzystać z przysługującego prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Panią cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży ww. działek, a tę dostawę - cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Pani stanowisko jest prawidłowe w zakresie pytań nr 1 i 2 (oznaczonych we wniosku nr 2-3).

W związku z tym, nie znajduje uzasadnienia rozstrzygnięcie kwestii ustalenia, czy działka oznaczona symbolem 10R będzie terenem budowlanym oraz zastosowania zwolnienia od podatku VAT przy sprzedaży ww. działki, objętych pytaniami nr 3-5 (oznaczone we wniosku nr 4-6).

Niniejsze rozstrzygnięcie jest spójne z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów administracyjnych (por. wyroki NSA z 6 listopada 2024 r. sygn. akt I FSK 1014/21, z 24 października 2024 r. sygn. akt I FSK 265/21, z 11 października 2024 r. sygn. akt I FSK 364/21, z 21 października 2024 r. sygn. akt I FSK 347/21, z 23 lipca 2024 r. sygn. akt I FSK 1677/20, z 10 września 2024 r. sygn. akt I FSK 1675/20).

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejszą interpretacją rozstrzygnięto wniosek w zakresie podatku od towarów i usług. Natomiast w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 172 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 2 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.